Phương pháp nghiên cứu thị trường bất động sản phần 4

Chia sẻ: Phuoc Hau Phuoc Hau | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:17

Thêm vào BST

Báo xấu

182
lượt xem 63
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

phép thí điểm xây dựng các khu công nghiệp vừa và nhỏ. Tại Hà Nội đang tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng cụm công nghiệp tập trung vừa và nhỏ sau:

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Phương pháp nghiên cứu thị trường bất động sản phần 4

phép thí điểm xây dựng các khu công nghiệp vừa và nhỏ. Tại Hà Nội đang tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng cụm công nghiệp tập trung vừa và nhỏ sau: Bảng 2.9: Các dự án đầu tư xây dựng cụm công nghiệp vừa và nhỏ tại Hà Nội Tên dự án Diện tích STT Ghi chú 1 Cụm Công nghiệp tâp trung vừa và nhỏ Từ 21,13 ha Liêm Cụm sản xuất tiểu thủ công nghiệp tập 2 8,35 ha trung quận Cầu Giấy Cụm sản xuất tiểu thủ công nghiệp tập 3 9,03 ha trung quận Hai Bà Trưng Cụm công nghiệp dệt – may Nguyên Khê - 18,6 ha Giai đoạn 4 Đông Anh 1 Khu công nghiệp Nam Thăng Long 30,3 ha Giai đoạn 5 1 Các khu tiểu thủ công nghiệp và làng nghề chỉ 6 Đang truyền thống ở Vân Hà-Liên Hà (Đông đạo lập dự Anh), Bát Tràng–Kiêu Kỵ (Gia Lâm), làng án nghề Thanh Trì Nguồn: Tổng kiểm kê đất đai năm 2000 – Tổng cục địa chính 2.3 Thị trường “nóng, lạnh” bất thường, giá cả dễ biến động dẫn đến nạn đầu cơ trong nhà đất. Trong khoảng 10 năm qua thị trường nhà đất đã trải qua cơn sốt năm 1993, đóng băng trong những năm 1997-1999 rồi lại sốt lại vào cuối năm 2000. Giá 52
cả dễ biến động, có nơi, có lúc theo hướng nhảy vọt, trong khi tổng giao dịch trên thực tế không tăng đột biến. Trên thực tế, giá đất bình quân ở Hà Nội đã thuộc loạic cao trong khu vực, tương đương với khu “lãnh thổ mới” (New Territories) ở Hồng Kông (xấp xỉ 3000 USD/m2) Còn tồn tại hệ thống hai giá: giá do Nhà nước quy định, cao hơn cả Thượng Hải, Bắc Kinh. Riêng một số khu vực trung tâm Hà Nội, giá đất còn cao hơn gấp chục lần so với giá đất trung bình trong thành phố. Ta hãy so sánh tỷ lệ giữa giá trị BĐS và tổng thu nhập quốc nội (GDP), giữa Việt Nam và một số nước trên thế giới. Năm 1990, khi giá BĐS ở Nhật đạt mức kỷ lục, tổng giá trị đất của Nhật đứng hàng đầu thế giới (trên cả Mỹ) cung chỉ bằng 5,8 lần tổng sản phẩm quốc nội của Nhật. ở Đài Loan vào năm 1997, tổng giá trị đất của tất cả mọi khu phố, mọi xóm làng … gấp 9,6 lần GDP của Đài Loan năm đó. ở Việt Nam, ta chỉ lấy một khu vực ở khu vực Hà Nội dài 5 km, rộng 5 km và giả sử giá trung bình của 1 m 2 đất là 1500USD (khoảng 5 cây vàng) thì tổng giá trị của 25 km 2 (tức 25 tiệu m2) đất nội thành Hà Nội là 37,5 tỷ USD, nhiều gấp 1,16 lần toàn bộ GDP của Việt Nam năm 2001. Hiện nay khung giá đất do nhà nước quy định như sau: Giá đất đô thị hiện hành Đơn vị tính: 1000đ/ m2 Loạ Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 Loại Giá Giá tối Giá Giá Giá Giá Giá Giá i đườn tối tối tối đa tối tối đa tối tối đa đa đô g phố thiểu thiểu thiểu thiểu thị I 1 4.600 11.500 2.760 6.900 1.380 3.450 460 1.150 2 2.700 6.750 1.620 4.050 810 2.025 270 675 3 1.800 4.500 1.080 2.700 540 1.350 180 450 4 900 2.250 540 1.350 270 675 90 225 53
II 1 2.600 6.500 1.560 3.900 780 1.950 260 650 2 1.950 4.875 1.170 2.950 580 1.450 190 475 3 1800 4.500 780 1.950 390 975 130 325 4 710 1.775 420 1.050 210 525 70 175 III 1 1.600 4.000 960 2.400 400 1.000 130 325 2 1.200 3.000 720 1.800 300 750 100 250 3 800 2.000 480 1.200 200 500 70 175 4 400 1.000 240 600 100 250 30 75 IV 1 800 2.000 480 1.200 200 500 70 175 2 600 1.500 360 900 150 375 50 125 3 400 1.000 240 600 100 250 30 75 4 200 500 129 300 50 125 16 40 V 1 600 1.500 330 825 150 375 50 125 2 400 1.000 220 550 100 250 30 75 3 200 500 110 275 50 125 16 40 Nguồn: Ban hành kèm theo Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ Giá các loại đất do chính quyền tỉnh thành phố trực thuộc trung ương quy định dựa trên khung giá các loại đất do Chính phủ ban hành, ngoài ra giá đất còn được nhân thêm một hệ số k từ 0,5 đế 1,8 lần mức giá quy định tuy nhiên trên thực tế hệ số này có nâng lên đến 3 hoặc 4 lần thì vẫn có có sự chênh lệch đáng kể với giá thị trường. Khung giá đất còn rộng và chưa có quy chế điều chỉnh rõ ràng trong trường hợp giá thực tế vượt xa khung giá Chính phủ quy định. Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai đã được Quốc hội Việt nam thông qua và một bảng dự kiến giá đất mới các loại đất đô thị cũng vừa được đệ trình trong kỳ họp Quốc hội Việt nam tháng 6/2001. Dự thảo khung giá mới này được điều chỉnh sát với giá thị trường, tạo sự công bằng trong giải toả đền bù, trong việc thu hồi thuế đất, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất Giá đất đô thị sắp ban hành Đơn vị tính: 1000đ/ m2 54
Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 Vị trí 5 Loại Giá Giá Giá Giá Giá Giá Giá Giá Giá Giá Loại đường tôí tối tối tối tối tối tôí tôí tôí tôí đô thị phố thiể thiể thiể thiể thiể đa đa đa đa đa u u u u u I 1 2.000 40.000 1.400 28.000 1.000 19.600 700 13.700 500 9.600 2 1.400 28.000 1.000 19.600 7000 13.700 500 9.600 350 6.700 3 980 49.600 700 13.700 5000 9.600 350 6.700 250 4.700 4 700 13.700 500 9.6000 350 6.700 250 4.700 150 3.300 5 500 9.600 350 6.700 250 4.700 150 3.300 100 2.300 II 1 1.400 28.000 1.000 19.600 700 13.700 500 9.600 350 6.700 2 1.000 19.600 7000 13.700 500 9.600 350 6.700 250 4.700 3 700 13.700 500 9.600 350 6.700 250 4.700 150 3.300 4 500 9.600 350 6.700 250 4.700 150 3.300 100 2.300 5 350 6.700 250 4.700 150 3.300 100 2.300 50 1.600 III 1 1.000 20.000 700 14.000 500 9.800 350 6.850 250 4.800 2 7000 14.000 500 9.800 350 6.850 250 4.800 150 3.320 3 500 9.800 350 6.850 250 4.800 150 2.350 100 2.350 4 350 6.850 250 4.800 150 3.350 100 2.350 80 1.650 5 250 4.800 150 3.350 100 2.350 50 1.650 50 1.150 IV 1 800 16.000 550 11.200 400 7.850 250 5.500 200 3.850 2 550 11.200 400 7.850 250 5.500 200 3.850 150 2.700 3 400 7.850 250 5.500 200 3.850 150 2.700 100 1.900 4 250 5.500 200 3.850 150 2.700 100 1.900 70 1.300 5 200 30850 150 2.700 100 1.900 50 1.300 50 900 V 1 200 4.000 150 2.800 100 1.950 70 1.350 50 950 2 150 2.800 100 1.950 70 1.350 50 950 30 650 3 100 1.950 70 1.350 50 950 30 650 20 450 4 70 1.350 50 950 30 650 20 450 15 300 5 50 950 30 650 20 450 10 300 10 250 Nguồn: Dự thảo nghị định của Chính phủ về khung giá theo luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai Từ giá đất sửa đổi trên ta thấy giá các loại đất đều tăng lên từ 3 đến 4 lần. Hiện nay giá cả nhà đất trên thị trường không phải xác định trên cơ sở giá Nhà nước mà xác địinh trên cơ sở thoả thuận giữa người mua và bán: Bảng 2.10: Cơ sở định giá trong giao dịch thực tế tại Hà Nội Cơ sở định giá mua Cơ sở định giá bán Số người Tỷ lệ % Số Tỷ lệ % Cơ sở định giá mua (bán) người 55
- Qua tư vấn bạn bè 37 22,02 27 18,24 - Qua khung giá Nhà nước 60 35,71 28 18,92 - Qua trung tâm giao dịch 16 9,52 20 13,51 - Qua báo chí 13 7,74 10 6,76 - Qua thoả thuận với người 73 43,45 61 41,22 mua (bán) - Qua cò 2 1,19 - - - Khác 4 2.38 2 1,35 Tổng 168 100.00 148 100.00 Nguồn: Điều tra của Viện nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương tháng 2/2002 ¬ ë nh ¸ C s ®Þ gi b¸n 2% 20% 45% 21% 4% 8% ua Ên ¹n Ì khung ¸ hµ íc. ua r Q tv b b Q ua gi N n Q tung ©m ao Þ t gi d ch Q ua chÝ b¸o Q ua ho¶ huËn tt K h¸c 56
C ¬ ë nh ¸ ua s ®Þ gi m 2% 20% 45% 21% 4% 8% ua Ên ¹n Ì khung ¸ hµ íc. ua r Q tv b b Q ua gi N n Q tung ©m ao Þ t gi d ch Q ua chÝ b¸o Q ua ho¶ huËn tt K h¸c Hiện nay giá một m2 chung cư thấp nhất là 5,3 triệu đồng/m2 thông thường từ 6,5 - 9,5 triệu đồng/m2. Trong khi đó theo Sở xây dựng Hà Nội suất đầu tư cho nhà chung cư từ 9 dến 21 tầng (bao gồm cả xây lắp và thiết bị) là 3,2 đến 3,5 triệu đồng/m2. Như vậy nhìn chung giá nhà chung cư đã bị đội lên khoảng 20% so với thực tế. Theo trung tâm địa ốc ACB giá một số căn nhà giao bán đầu tháng 1/2004 như sau: Nhà 2 tầng mặt ngõ Văn Chương diện tích 25,3 m2 có sổ đỏ: giá 1,13 • tỷ đồng. (I) Nhà 4 tầng ngõ 1194 đường Láng mặt đường vào bệnh viện GTVT • diện tích 54 m2 mặt tiền 5 m có tầng 1 dùng để kinh doanh, có sổ đỏ: giá 2,9 tỷ đồng. (II) Nhà 3,5 tầng Cẩm Hội diện tích 48m2 có sổ đỏ: giá 1,7 tỷ đồng. (III) • Nhà 2,5 tầng ngõ 253 Thuỵ Khuê diện tích 20 m2 ngõ vào rộng 3 m: giá • 600 triệu đồng. (IV) Nếu tính theo giá quy định của nhà nước. 57
Gnhà - đất = Gnhà + Gđất 2.1 Gđất = diện tích *giá đất do thành phố quy định * hệ số điều chỉnh Giá đất do thành phố quy định căn cứ vào vị trí (tạm lấy hệ số k theo mức lớn nhất cho phép là 1,8) Gnhà lấy theo suất đầu tư của sở xây dựng Hà Nội (tính theo giá xây mới hoàn toàn). Bảng 2.11: So sánh giá nhà đất tại Hà Nội theo mức cao nhất theo quy định và thực tế Giá đất Diện Diện Giá nhà Giá nhà Giá nhà Chênh đất cao đất lệch theo quy tích theo quy tích Loạ định đất định nhất theo thực tế (8/7) nhà quy định 2 2 2 2 Trđ/m m Trđ/m m Trđ Trđ 1 2 3 4 5 6 7 8 I 2,350 23,5 1,999 50,6 200,554 1130 5,63 II 1,620 54 1,691 216 522,72 2900 5,55 III 4,404 48 1,799 192 724,377 1700 2,35 IV 1,510 20 1,999 60 174,3 600 3,44 Trở lại vấn đề đầu cơ, có ba loại nhu cầu đối với nhà đất: • Nhu cầu tiêu dùng (nhà để ở). • Nhu cầu yếu tố sản xuất (nhà xưởng, văn phòng, khách sạn). Nhu cầu kinh doanh (Nhu cầu mua đi bán lại nhằm mục đích thu lợi). • Nhu cầu sau cùng này làm nảy sinh cái gọi là thị trường đầu cơ nhà đất. Trong thị trường này khi nhà đất đang lên giá, nhiều người dự báo rằng giá còn tăng thêm nên hộ có tiền và vay tiền để mua hòng sau này bán lại kiếm lời, càng làm tăng nhu cầu và do đó đẩy giá nhà đất lên cao nữa. Ngược lại khi giá nhà đất xuống giá thì nhiều người sợ giá còn xuống tiếp nên đem nhà đất có sẵn ra bán làm tăng thêm nguồn cung và vì vậy càng làm hạ giá nhà đất xuống nữa. 58
Ngoài dạng đầu cơ thông thường, nhà đất còn là đối tượng của dạng đầu cơ rửa tiền để trốn tránh pháp luật và dạng đầu cơ giữ tiền để đối phó với lạm phát. Khi đầu cơ nhà đất phát triển quá mức, thúc đẩy thị trường nhà đất phình ra quá nhanh, quá lớn, thu hút quá nhiều vốn từ thị trường tiền tệ thì rất dễ trở thành nguyên nhân góp phần hình thành nền “kinh tế bong bóng” mà hậu quả gần đây là cuộc khủng hoảng tài chính Châu á năm 1997. ở Thái Lan bắt đầu từ năm 1985 khi Thái Lan thực thi chính sách nới lỏng về tài chính và cho phép người nước ngoài tham gia vào đầu tư trong nước nền kinh tế Thái Lan có những bước tăng trưởng nhảy vọt. Chỉ trong vòng 3 năm đến năm 1995 Thái Lan đã tăng được gấp đôi vốn đầu tư nước ngoài, tuy nhiên lượng vốn này lại tập trung vào lĩnh vực BĐS. Trong tổng cơ cấu vay nợ của các ngân hàng thương mại Thái Lan, vốn vay cho đầu tư vào lĩnh vực BĐS chiếm 10-35%. Bên cạnh đó hình thức đầu tư gián tiếp thông qua thị trường chứng khoán cao. Khi khủng hoảng tài chính Châu á xảy ra và năm 1997 nền kinh tế Thái Lan rơi vào khủng hoảng, thu nhập và tiêu dùng giảm mạnh. Về phía thị trường trong nước, thị trường BĐS một mặt thu hẹp và bị giới hạn bởi nhu cầu nội địa trong đầu tư tràn lan gây mất cân bằng cung cầu. Theo thống kê đến năm 1997 tỷ lệ không sử dụng BĐS ở Thái Lan tăng ở mức 15%. Giá BĐS rớt xuống lĩnh vực đầu tư này không còn là lĩnh vực sinh lời cho các chủ đầu tư như trước đây nữa. Không giải quyết được đầu ra cho BĐS các chủ đầu tư không trả được nợ vay ngân hàng. Hậu quả theo đó không có khả năng thanh toán các khoản nợ nước ngoài. Hệ thống tài chính khủng hoảng. 2.4 Quy trình mua bán phức tạp, qua nhiều khâu trung gian không cần thiết, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao. Mọi loại hình giao dịch đều có sự tham gia các cơ quan có thẩm quyền Nhà nước, ít nhiều măng tính chất “xin-cho”. Để hoàn thành tất một hợp đồng giao dịch dân sự, các bên tham gia phải qua nhiều bước với nhiều loại thủ tục ở các 59
điạ điểm khác nhau, đòi hỏi phải đi lại nhiều lần rất tốn kém thời gian và sức lực. Ví dụ để thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất do cơ quan địa chính và cơ quan thuế làm. Sau khi được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (đất đô thị là UBND tỉnh, thành phố) người có BĐS phải đến cơ quan thuế xuất trình toàn bộ hồ sơ và nộp thuế chuyển quyền, người nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ. Làm các thủ tục tài chính xong, người có BĐS quay lại cơ quan địa chính làm thủ tục xác nhận diện tích, đo vẽ lập bản đồ và cấp giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu việc chuyển quyền sử dụng đất có gắn với việc bán nhà và công trình thì lại phải đến cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản làm thủ tục chuyển nhượng. Theo Viet-trade ngày 8/1/2004 để mua được căn hộ trong khu đô thị mới thì chi phí trung gian lên tới 30 triệu đồng/ căn hộ. 2.5 Còn tồn tại cơ chế bao cấp, còn có sự phân biệt không cần thiết giữa quốc doanh, ngoài quốc doanh, giữa trong nước và ngoài nước trong cơ chế chính sách, trong quản lý điều hành của bộ máy Nhà nước về lĩnh vực BĐS và thị trường BĐS. Tồn tại này tạo môi trường thuận lợi cho tham nhũng, sách nhiễu của phần tử thoái hoá, biến chất trong các cơ quan quản lý Nhà nước về nhà, đất gây những bất bình đẳng về cơ hội kinh doanh và thu nhập trong xã hội, làm méo mó các quan hệ giao dịch trong thị trường BĐS. Đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài do chưa tách được quyền cho thuê đất thô (của Nhà nước) với quyền cho thuê hạ tầng ( của các doanh nghiệp phát triển hạ tầng hạ tầng), dẫn đến những ưu đãi về giá thuê đất, miễn giảm tiền thuê đất của Nhà nước phải thông qua doanh nghiệp phát triển hạ tầng và nhiều khi các doanh nghiệp trực tiếp sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh lại không được hưởng. 60
Việc góp vốn liên doanh bằng gía trị quyền sử dụng đất là một giải pháp tốt trong thời kỳ đầu (1987 - 1993), khi ta thiếu vốn, giá cho thuê đất cao, đến nay không còn ý nghĩa đáng kể. Theo quy định hiện hành, các nhà đầu tư nước ngoài không được quyền thuê đất trực tiếp của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức. Luật đất đai quy định rõ cho các tổ chức trong nước thuê đất có nhiều quyền hơn so với tổ chức nước ngoài thuê đất. Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khi chuyển nhượng, cổ phần hoá cũng gặp phải khó khăn do tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất không rõ ràng. Việc xử lý quyền sử dụng đất góp vốn khi doanh nghiệp liên doanh giải thể hoặc chấm dứt hoạt động trước thời hạn được quy định khác nhau trong Luật đầu tư nước ngoài và Luật đất đai. Nghị định 17/1999/NĐ-CP về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp và góp vốn bằng gía trị quyền sử dụng đất, khi giải thể doanh nghiệp, quyền sử dụng đất đã góp vốn được xử lý theo thoả thuận của các bên. Theo quy định của Luật đầu tư nước ngoài và Nghị định số 24/2000/NĐ-CP (Điều 43), khi giải thể doanh nghiệp hoặc chấm dứt hoạt động trước thời hạn, giá trị quyền sử dụng đất trong thời gian còn lại thuộc tài sản thanh lý của doanh nghiệp. Tuy nhiên, quy định trên không áp dụng được trong trường hợp doanh nghiệp Nhà nước thuộc đối tượng thuê đất của Nhà nước trả tiền hàng năm. Ngoài ra, theo quy định của Luật đất đai (Điều 23), đối với trường hợp được bên Việt Nam là tổ chức được Nhà nước giao đất, Nhà nước sẽ thu hồi lại đất khi doanh nghiệp giải thể. 2.6 Thông tin không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận. Tồn tại này tạo ra nhiều tiêu cực trong việc mua bán BĐS, góp phần làm gia tăng tình trạng đầu cơ rất nặng nề về nhà đất, gây ra những khiếu kiện tranh chấp nhà đất (hiện có khoảng 60-70% khiếu kiện trong xã hội khiếu kiện 61
về nhà đất). Tuy nhiên, công tác giải quyết khiếu nại, tố cao, tranh chấp nhà cửa đất đai ở các địa phương chưa đáp ứng được yêu cầu thực tế, rất dễ gây ra tình trạng mất ổn định chính trị – xã hội. Mấy năm gần đây, tình hình khiếu nại, tố cáo gia tăng và gay gắt phức tạp, nội dung về khiếu nại, tố cáo có liên quan mật thiết đến các vấn đề về nàh đất. Xuất hiện khá nhiều đoàn khiếu kiện vượt cấp ở nhiều tỉnh, thành phố lên trung ương và hầu hết có nội dung khiếu kiện về đất đai. Một số nơi khiếu kiện rất gay gắt trở thành diểm nóng giải quyết kéo dài, ảnh hưởng đến trật tự, an ninh địa phương. Theo thống kê hàng năm có trên 10 vạn vụ việc khiếu kiện liên quan đến nhà đất (chiếm khỏang 65% tổng số vụ việc khiếu kiện của công dân gửi đến cơ quan Nhà nước). Riêng thanh tra Nhà nước hàng năm tiếp nhận từ 5.000 – 7.000 đơn khiếu kiện vượt cấp liên quan đến đất đai (chưa tính những đơn trùng lặp). Qua thực tiễn thấy rằng khiếu kiện, tranh chấp đất đai được thể hiện chủ yếu trong mối quan hệ các cơ quan, đơn vị nhà nước với công dân và giữa công dân với công dân, bao gồm những dạng sau:  Đòi lại đất có nhà ở các khu vực đô thị trong quá trình cải tạo XHCN và cải tạo công thương nghiệp Nhà nước đã quản lý nhưng không làm đủ thủ tục, hồ sơ trưng thu, mua, hoặc để thất lạc hồ sơ, nay chủ đất cũ đã dùng nhiều hình thức xin hoặc đòi lại đất ở.  Đòi lại đất Nhà nước đã giao cho các đơn vị quân đội, công an và các tổ chức làm kinh tế (nông, lâm, ngư trường, trại giam, khu kinh tế mới), nay một số đơn vị sử dụng không đúng mục đích, không có hiệu quả, bán đất, “phát canh thu tô” hoặc sử dụng đất công làm kinh tế gia định, giao khoán cho nhiều đối tượng ở nhiều nơi khác (trong đó không ít cán bộ, 62
nhân viên Nhà nước nhận đất với hình thức làm trang trại nhưng thực tế họ không làm mà thuê chính người dân ở địa phương đó làm).  Đòi lại đất mà chính quyền cũ đã lấy để lập ấp chiến lược, lập khu quân sự, trại lính, kho tàng … trước năm 1975.  Tranh chấp đất đường đi, ngõ xóm, ranh giới đất ở, đất vườn, đất sản xuất thuộc quyền sử dụng của các hộ gia đình cũng diễn ra khá phổ biến.  Khiếu kiện đòi lại nhà, đất của các cơ sở tôn giáo diễn ra khá phổ biến, phức tạp.  Chủ cũ đòi lại đất nhờ người khác trông coi, người được nhờ trông coi qua thời gian đã coi như của mình.  Khiếu kiện lấy đất để xây dựng công trình công cộng, không chỉ về giá đền bù, mà còn về cách làm thiếu công khai, mất dân chủ, không nhất quán, không công bằng, bớt xén tiền đền bù.  Khiếu nại để đòi được hợp thức hoá, công nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại đô thị (để không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính) mà khi mua không có xác nhận chính quyền địa phương có hơn 3.000 vụ việc tồn đọng từ trước đến nay chưa được giải quyết được. Có nhiều trường hợp cải tạo đúng chính sách, pháp luật nhưng nay hộ vẫn khiếu kiện đòi lại quyền lợi. Một số trường hợp gia đình những người có công với cách mạng cũng bị cải tạo nhà, đất, hiện đang thực sự khó khăn về chỗ ở có đơn xin lại nhà cũ, gây khó khăn không nhỏ cho các cơ quan nhà nước trong quá trình giải quyết. Về tố cáo tập trung ở các nội dung sau:  Chính quyền địa phương giao đất trái thẩm quyền, đất giao không đúng danh sách được phê duyệt theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền, giao sai vị trí, sai diện tích, không đúng quy hoạch, thu tiền đất vượt nhiều lần so với quy định của Nhà nước, sử dụng tiền đất không đúng chế độ tài chính. 63
 Chính quyền địa phương quản lý sử dụng quỹ đất công và quỹ đất công ích 5% sai mục đích, sai pháp luật, cho thuê đất trái thẩm quyền. Thông tin không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận, tại Hà Nội nguồn thông tin để có được ngôi nhà hiện tại của người phỏng vấn tập trung chủ yếu là thông qua bạn bè, họ hàng (chiếm 70,24%), qua thông tin đại chúng 16,67%, qua các trung tâm môi giới nhà đất chỉ chiếm có 13,10% (nguồn: Viện nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương). Th«ng i gi p × Õm tn ó tm ki ng«inhµ µ éi ëH N 70% Q ua ¹n Ì,hä µng b b h Q ua r t m «igi inhµ t tung © m í ®Ê Q ua h«ng i ®¹ichóng t tn 13% 17% Theo VnExpress ngày 9/1/2004 vợ chồng anh Chuyên ở Thanh Xuân, Hà Nội dốc toàn bộ 900 triệu đồng mua đất ở khu Láng Hũa Lạc. Chỉ một thời gian sau, mảnh đất ấy bị xét vào danh sách quy hoạch và chỉ được đền bù chưa đầy một nửa số tiền anh chị bỏ ra. Anh Chuyên cho biết, không chỉ có anh mà cả chị gái và hai người bạn thân cũng rơi vào trường hợp tương tự. "Suy cho cũng cũng chỉ vỡ khụng cú thụng tin nờn đành phải chấp nhận thôi", anh than thở. Anh Ân ở Định Công (Hà Nội) cũng là một nạn nhân của tỡnh trạng thiếu thụng tin. Năm ngoái, anh "ném" 2 tỷ đồng vào mảnh đất ở khu vực quận Cầu Giấy, sau đó mới ngó ngửa ra là nú nằm trong diện giải toả. Các chuyên gia địa ốc cho rằng, thị trường bất động sản đang rơi vào tỡnh trạng thiếu thụng tin nghiờm trọng về cả người mua và người bán. Do vậy, những chuyện rủi ro xảy ra với người dân trong thời gian qua khá phổ biến. 64
Ngay cả những người cẩn thận và có kinh nghiệm về lĩnh vực này đôi khi cũng mua phải một căn hộ đó qua tay nhiều chủ với mức chờnh lệch cú khi lờn đến vài trăm triệu đồng. Theo thống kê của một công ty bất động sản lớn ở Hà Nội, cứ 100 căn nhà giao dịch chỉ có 10-15 căn nhà giao dịch thực, tức là được mua bán với giỏ hợp lý và người mua nắm rừ thụng tin về vị trớ căn nhà. Số cũn lại, đa số bị đẩy giá lên cao do đầu cơ. Các trung tâm tư vấn thừa nhận, phần lớn người dân khi mua nhà thường nhờ người quen mối lái, hay cũ mụi giới mỏch nước. Do vậy, tỡnh trạng “người người môi giới, nhà nhà môi giới” bất động sản hiện đó diễn ra khỏ phổ biến và cứ đâu lập dự án xây nhà chung cư, quy hoạch đô thị mới... là ở nơi đấy mọc lên các trung tâm tư vấn. Chỉ tính riêng khu vực Mỹ Đỡnh cứ cỏch vài trăm mét lại thấy xuất hiện một trung tâm môi giới bất động sản, hay từ chân cầu Chương Dương đến cầu Chui cũng có đến chục văn phũng tư vấn. Cơn "sốt" môi giới tràn về cả những vùng ven đô đang trong quá trỡnh đô thị hóa. Tại Đông Anh, đầu làng, cuối làng đều có văn phũng nhà đất. Thậm chí không vào văn phũng nhà đất, chỉ cần ngồi uống nước ở quán cóc ven đường, và hỏi: ở đây có ai bán nhà, đất không, lập tức có người đến hướng dẫn một cách tận tỡnh với mức phớ khoảng 1-2 triệu đồng nếu thương lượng thành công. Hiện nay do nhu cầu của thị trường nhiều trung tâm môi giới nhà đất mọc lên nhưng chỉ mới có 19 trung tâm đăng ký hoạt động với Nhà nước. Do vậy Nhà nước vẫn chưa quản lý được các trung tâm này. 65
66
Những tồn tại yếu kém của thị trường BĐS – nhà đất tại Hà Nội Còn tồn tại cơ Tỷ lệ Thị Quy chế bao Thông trường giao trình cấp, còn dịch mua bán tin “nóng, có sự phức lạnh” không Mất phi phân tạp, bất đầ dủ, biệt chính thường cân qua giữa thiếu nhiều quy , giá đối quốc minh cả dễ cao, khâu doanh, bạch cung biến trung tình ngoài động cầu gian, trạng và khó quốc dẫn chi phí tiếp vi phạm doanh, đến giao cận về nhà trong dịch nạn nước và đất cao đầu cơ cao ngoài nước 3. Nguyên nhân của các yếu kém trên. 3.1 . Khung pháp lý còn thiếu đồng bộ và hay thay đổi Trong thời gian qua có quá nhiều cơ quan có thẩm quyền ban hành các văn bản pháp luật về đất đai. Hệ thống pháp luật đất đai hiện hành rất phức tạp, chồng chéo, không đủ minh bạch, quá nhiều văn bản nhưng vẫn thiếu tạo ra sự rối ren ngay chính trong hệ thống văn bản pháp luật. Các quy định về đất đai thể hiện trong nhiều luật, nghị định, thông tư khác nhau, giải quyết một việc thường phải áp dụng nhiều luật nhưng lại có những quy định không khớp hoặc mâu thuẫn với nhau, thiếu an toàn pháp lý cho người sử dụng đất. Các văn bản dưới luật ban hành thường qúa chậm. Như luật đất đai năm 1993 có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 nhưng một số văn bản quy phạm pháp luật về tài chính đối với đất đai liên quan đến luật đất đai ban hành vào năm 1994 như Nghị định số 87/CP của Chính phủ quy định khung giá các loại đất ban hành ngày 17/8/1994, Quyết định số 13557/TC-QĐ-TCT của Bộ Tài chính quy định khung giá các 67
loại đất cho thuê đối với các tổ chức trong nước được Nhà nước cho thuê đất ban hành ngày 30/12/1995, Nghị định số 89/Cp của Chính phủ về việc thu tiền sử dụng đất và lệ phí địa chính ban hành ngày 17/8/1994. Không ít văn bản ban hành không đúng hình thức, không mang tính quy phạm pháp luật không đúng thẩm quyền (như dùng công văn thông báo của bộ, ngành, địa phương để đặt ra chế độ chính sách về đất đai). Một số quy định của pháp luật mới dừng ở mức độ nguyên tắc, quan điểm mà chưa dự liệu đầy đủ các tình huống, chưa có quy định cụ thể hành vi được làm, không được làm, chưa có chế tài đủ nghiêm nên hiểu pháp luật và thực thi pháp luật còn khác nhau giữa các ngành, các cấp cũng như trong nhân dân dẫn đến hiệu quả áp dụng pháp luật còn nhiều hạn chế. 3.2. Chính sách đối với thị trừơng BĐS còn thiếu đồng bộ và bất hợp lý * Pháp luật dân sự. - Trong Bộ luật dân sự chưa làm rõ, chưa cụ thể hoá quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với một tài sản, chưa phân biệt rõ ràng sở hữu toàn dân và các quyền đại diện của chủ sở hữu toàn dân. Nguyên tắc công khai đối với tài sản là BĐS được thể hiện qua việc đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đất. Nhưng hệ thống đăng ký BĐS ở nước ta hiện nay chưa đáp ứng được yêu cầu minh bạch hoá. Theo quy định của bộ luật dân sự và các văn bản pháp luật khác có liên quan thì đăng ký là điều kiện làm phát sinh hiệu lực của sự dịch chuyển quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản và việc đăng ký này còn làm phát sinh hiệu lực của hợp đồng. Do vậy việc bộ luật dân sự quy định khái quát về việc đăng ký quyền sở hữu đã gây ra không ít khó khăn và bất cập trong quá trình thực thi pháp luật, giảm hiệu quả của pháp luật nhất là ảnh hưởng đến tính công khai hoá các quyền của chủ thể đối với tài sản làm cho người thứ ba khó biết được sự tồn tại, sự chuyển dịch các quyền đó nhằm đảm bảo sự an toàn trong giao dịch. 68