Phương pháp nghiên cứu thị trường bất động sản phần 7

Chia sẻ: Phuoc Hau Phuoc Hau | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:17

Thêm vào BST

Báo xấu

186
lượt xem 59
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Nghiên cứu phát triển thị trường BĐS – nhà đất đòi hỏi phải xém xét đến quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội vì:  Quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội ngoài việc nêu ra các quan điểm, mục tiêu, phương hướng và các giải pháp phát triển các ngành các lĩnh vực.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Phương pháp nghiên cứu thị trường bất động sản phần 7

Nghiên cứu phát triển thị trường BĐS – nhà đất đòi hỏi phải xém xét đến quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội vì:  Quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội ngoài việc nêu ra các quan điểm, mục tiêu, phương hướng và các giải pháp phát triển các ngành các lĩnh vực, còn đưa ra các phương án sử dung quỹ đất cũng như danh mục các công trình và dự án đầu tư cụ thể cho từng ngành (công nghiệp, nông nghiệp, kết cấu hạ tầng…) mà công trình, dự án đầu tư trong này chính là những bất động sản trong tương lai chính chúng là những đối tượng chính của thị trường nhà đất.  Nhà nước khuyến khích mọi thành phần kinh tế tham gia nghiên cứu và thực hiện các quy hoạch phát triển. Điều này cũng có nghĩa là các chủ thể giao dịch nhà đất trong tương lai sẽ rất đa dạng và phong phú, vai trò của các chủ thể thay đổi rất nhiều trong quá trình tham gia lập và thực hiện quy hoạch. Đó chính là vấn đề xã hội hoá đối với thị trường nhà đất.  Thực tế cho thấy quy mô, chất lượng của các giao dịch nhà đất phụ thuộc rất lớn vào các BĐS – nhà đất đã được quy hoạch chưa. Như vậy quy họach có tác động trực tiếp đến chất lượng của thị trường BĐS – nhà đất.  BĐS - nhà đất có đặc điểm khác biệt so với hàng hoá khác đó là tính cố định, ít có khả năng di dời. Do vậy, việc phân bố các ngành các lĩnh vực trong cả nước, trên các vùng trong chiến lược và quy hoạch phát triển đất nước là nhân tố quan trọng tác động quyết định đến tính sôi động của thị trường BĐS – nhà đất tại các vùng đất nước. Mặt khác, xã hội chúng ta lựa chọn là xã hội chủ nghĩa, chiến lược và quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội của đát nước là tài liệu vạch ra mục tiêu cụ thể, các giải pháp cơ bản để đưa đất nước chúng ta từng bước thực hiện thành công con đường đã lựa chọn. Một trong những nhiệm vụ mà chiến lược quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội đã lựa chọn là phải giải quyết là hướng tới xây dựng một xã hội công bằng và điều này được thể hiện trong các mục tiêu cụ thể như mức chênh lệch giàu nghèo, mức chênh lệch vùng… mà các 103
chiến lược quy hoạch đã đề ra. BĐS – nhà đất là một hiện tượng kinh tế – xã hội, quá trình thực hiện các giao dịch BĐS thể hiện mối quan hệ giữa người với người trong xã hội. Đối với Việt nam, quá trình phát triển thị trường BĐS phải mang đặc tính xã hội chủ nghĩa, đó là phải bảo đảm nguyên tắc công bằng, tiến bộ, không chênh lệch gìau nghèo, bất bình đẳng trong bất động sản quá lớn. Chính vì vậy để thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS – nhà đất phải đưa ra các định hướng, khung chính sách và các chính sách cụ thể nhằm đảm bảo cho thị trường BĐS – nhà đất không chỉ phát triển không ngừng mà còn đảm bảo công bằng trong thụ nhập, giảm bớt chênh lệch giữa các tầng lớp dân cư, giữa các vùng lãnh thổ. Điều này chỉ có thể thực hiện được khi chúng ta gắn thị trường BĐS – nhà đất với các chiến lược và quy hoạch phát triển. Hiện nay công tác quy hoạch mới chỉ chú trọng vào quy hoạch tổng thể mà chưa chú trọng đến quy hoạch chi tiết do vậy khi đi vào thực hiện các đơn vị thiếu căn cứ thực hiện dẫn đến quy hoạch lộn xộn không đúng. Trình độ của các nhà quy họach Việt Nam còn kém nên khi thực hiện mới thấy nhiều thiếu xót, người dân không được tham gia vào quy họach vì vậy nguyện vọng và nhu cầu của người dân không được đáp ứng dẫn đến những khiếu kiện đặc biệt là vấn đề đền bù giải phóng đất đai dẫn đến nhiều quy hoạch thực hiện không đúng tiến độ, tình trạng khiếu kiện kéo dài. Quy họach nhiều lần chưa có sự gắn kết của các ngành có liên quan giữa nhà ở, giao thông, xây dựng nên chưa tạo ra sự đồng bộ trong quy hoạch. Quy hoạch mới chỉ chú trọng tới các khu dân cư tập trung mà không chú trọng tới các phát triển cơ sở hạ tầng xã hội kèm theo. Năm 2001 UBND thành phố Hà Nội đã công bố quy hoạch chi tiết các quận huyện trong thành phố. Theo bản công bố này thì quận nội thành nào cũng có hàng chục đường phố cần mở rộng. Cả thành phố sẽ có trên trăm con đường nằm trong diện quy hoạch. Do vậy số hộ dân cần di dời lên đến hành chục 104
ngàn hộ. Trong khi đó có các khu đô thị mới như Định Công, Bắc Linh Đàm, quốc tế Thăng Long … đang tăng tốc xây dựng cũng chỉ cung cấp chưa tới 1000 căn hộ (vào thời điểm tháng 9/2001). Còn các khu di dân khác hoặc ra đời sớm hơn đã kín người hoặc mới xây dựng cơ sở hạ tầng thì khó có thể đáp ứng đủ nhu cầu tăng lên không ngừng của người dân. Theo quy định quy hoạch chi tiết từng quận, huyện không chỉ được công bố mà theo quy định còn phải được thông báo đến từng người dân, tuy nhiên không thể ai cũng tiếp cận đầy đủ chính xác thông tin quy hoạch này bởi lẽ không mấy ai có đủ trình độ chuyên môn về quy hoạch, địa chính và thẩm quyền giải thích cặn kẽ cho người dân hiểu khi mà đa phần cán bộ địa chính cấp phường chuyên môn chưa cao. Hơn nữa mặc dù đã có quy hoạch chi tiết từng quận huyện nhưng việc xác định chỉ giới, cắm mốc các dự án mở đường, các khu đô thị mới còn rất chậm nên người dân không xác định được rõ con đường được mở rộng quy hoạch đến đâu. Thời điểm triển khai dự án còn không xác định. Những bất cập này làm cho người dân cảm thấy bất ổn, bán không dám bán, xây không dám xây vì sợ đập bỏ. Trong quy hoạch đất đai và chiến lược phát triển đất đai, điều quan trọng là Nhà nước xác định rõ mục đích của việc sử dụng đất khi Nhà nước chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo yêu cầu phát triển kinh tế xã hội thì cần phải có kế hoạch phù hợp thu hồi lại đất đã giao hoặc cho thuê theo mục đích sử dụng cũ (có bồi thường hoặc không có bồi thường) để tiến hành việc giao và cho thuê đất theo mục đích sử dụng mới. Ngoài ra điều không kém phần quan trọng là Nhà nước phải giám sát việc thực hiện các quy hoạch, kế hoạch đất đai ra sao tránh tình trạng để “quy hoạch treo” như trong thời gian qua tại một số địa phương. Quy hoạch kinh tế – xã hội là một trong những yếu tố có tác động toàn diện, sâu sắc tới thị trường BĐS – nhà đất trong tương lai. Phát triển thị trường BĐS 105
– nhà đất phải có tầm nhìn dài và ở tổng thể. Muốn có tầm nhìn dài và tổng thể đòi hỏi phải có tầm nhìn dài và toàn diện các yếu tố cấu thành thị trường BĐS – nhà đất: - Các BĐS như: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất… - Các chủ thể tham gia thị trường BĐS – nhà đất - Các quan hệ giao dịch về BĐS – nhà đất như: chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể. Trong xây dựng quy hoạch cần: • Hình thành hệ thống văn bản quy hoạch như một công cụ để Nhà nước quản lý đất đai và xây dựng. • Sửa đổi, bổ sung quy trình lập, thông qua các loại văn bản quy hoạch, xác lập một cơ quan đầu mối chịu trách nhiệm về tính thống nhất trong hệ thống văn bản quy hoạch và quản lý việc thực hiện quy hoạch. • Nghiên cứu áp dụng phương pháp quy hoạch mới theo hướng vừa đáp ứng được nhu cầu về đầu tư kinh doanh BĐS ngày càng tăng ở các đô thị vừa tạo đủ điều kiện cho việc tăng cường quản lý đầu tư và phát triển các đô thị. • Nâng cao tính pháp lý, tính khả thi của hệ thống các văn bản qua hoạch nhất là các văn bản quy hoạch không do Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. • Ban hành cơ chế để những công dân và tổ chức có lợi ích và trách nhiệm trong vùng quy hoạch được tham gia thiết thực vào việc xây dựng, thẩm định, điều chỉnh quy hoạch. • Quy định các hình thức phù hợp để phổ biến công khai, minh bạch, đầy đủ các thông tin cần thiết về quy hoạch cho mọi người biết và tuân thủ. • Tăng cường và củng cố chức năng quản lý và thanh tra việc tuân thủ quy hoạch và có biện pháp kiên quyết cưỡng chế… 106
Để quy hoạch hợp lý trước tiên ta phải có kế họach phân phối đất đai xây dựng đô thị, điều này dựa trên việc đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các dạng hoạt động khác nhau. • Hàm định giá thuê đất cho các doanh nghiệp sản xuất công nghiệp Để tiến hành các hoạt động sản xuất của mình, các doanh nghiệp công nghiệp cần đất để thiết đặt máy móc thiết bị sản xuất, xây dựng nhà kho, nhà làm việc, bãi đậu xe. Ngoài ra, các doanh nghiệp còn cần lao động, nguyên vật liệu. Để có đất, các doanh nghiệp phải thuê mướn. Giá thuê đất hay chi phí thuê đất là một hàm số phụ thuộc nhiều yếu tố. Các yếu tố đó sắp xếp tạo thành một hàm gọi là hàm định giá thuê đất của các doanh nghiệp. Lợi nhuận của công ty nói chung là chênh lệch giữa giá bán sản phẩm với các chi phí sản xuất, vận chuyển và thuê đất, lợi nhuận được tính như sau: LN = Q ∗ p −C −t ∗Q ∗u −G ∗D 3.1 Vì thị trường cạnh tranh hoàn hảo, lợi nhuận kinh tế tại điểm cân bằng của mỗi công ty bằng 0 nên: Q ∗ p −C −t ∗Q ∗u −G ∗D = 0 3.2 Q ∗ p −c −t ∗Q ∗u G= Suy ra 3.3 D Trong đó G: giá thuê đất Q: khối lượng sản phẩm p: giá bán 1 đơn vị sản phẩm 107
c: Chi phí kinh tế (bao gồm tất cả các chi phí đầu vào mức sinh lợi liên quan, không kể đất đai) trong thời gian sản xuất ra Q khối lượng sản phẩm. t: Cước phí vận chuyển u: khoảng cách tới trung tâm D: quy mô diện tích đất sử dụng • Hàm định giá thuê đất cho khu vực sự nghiệp (công sở) Các công sở có đặc trưng: Họ phải thu thập, xử lý và phân phối các thông tin một cách trung - thực sẽ không có hiệu quả, không kịp thời sẽ bị ế, không đầy đủ sẽ giảm gía trị. Cần thiết phải quan hệ trực tiếp với khách hàng để có thể đánh - giá thái độ của họ, thẩm tra lại thông tin và cho ra các quyết định tư vấn đúng đắn. Sản phẩm của hãng là những cuộc tư vấn, giả sử mỗi hãng trong - năm thực hiện được A cuộc tư vấn. Tổng chi phí thường xuyên không phải là đất là C. Các nhà tư vấn phải đi từ công sở của mình đến trung tâm thành - phố để tư vấn cho khách. Thời gian đi 1 km t phút/km. Cho phí đi lại cơ hội của các nhà tư vấn được xác định bằng tiền lương cho 1 phút và bằng W đ/ km. Nếu công sở cách trung tâm thành phố k km thì chi phí đi lại của hãng là TC được xác định bởi công thức: TC = A * u * t* W 3.4 Nếu giá của mỗi cuộc tư vấn là p thì việc xác định hàm thuê đất của các công sở cũng tương tự như hàm thuê đất của các doanh nghiệp công nghiệp A ∗ p −c − A ∗u ∗t ∗W G= 3.5 D 108
• Hàm định giá thuê đất cho dân cư đô thị Trường hợp 1: Ta coi nhà ở như các hàng hoá khác có các yếu tố đầu vào của sản xuất xây dựmg không đổi, hàng năm ngành xây dựng xây được Q m2 nhà ở với gía nhà là p đ/m2. Lợi nhuận xây dựng bằng tổng thu nhập trừ đi các khoản chi phí LN = Q * p(u) – C – G * D 3.6 Trong đó các ký hiệu như ở các hàm trên Vậy hàm thuê đất có dạng sau: Q ∗ p (u ) −c G= 3.7 D Trường hợp 2: Khi các yếu tố đầu vào thay đổi, các công ty xây dựng các ngôi nhà cao hơ trong các trung tâm với những kỹ thuật hiện đại, vật liệu rẻ hơn, do đó họ sẵn sàng trả giá thuê đất cao hơn ở khu vực trung tâm và vẫn đảm bảo lợi nhuận kinh tế bằng không. Đồng thời giá đất xa trung tâm sẽ giảm nhanh chóng làm cho hàm định giá thuê đất có độ dốc lớn hơn và cong hơn theo kiểu hàm định giá của doanh nghiệp. G 1 2 3 4 u1 u2 u3 u 109
1: Hàm đặt giá thuê đất của công sở 2: Hàm đặt giá thuê đất của dân cư 3: Hàm đặt giá thuê đất của doanh nghiệp công nghiệp 4: Hàm đặt giá thuê đất của nhà nước Theo sự phân bố như trên - Vùng đất có bán kính u1 dành cho hoạt động thương mại và công sở giao dịch - Vùng đất có bán kính u2 – u1 là vùng đất xây dựng nhà ở khu dân cư đô thị - Vùng đất có bán kính u3 – u2 là vùng đất dành cho phát triển các khu CN - Vùng đất có bán kính từ u3 trở đi dành cho sản xuất nông nghiệp Sau khi xác định được vùng đất để quy hoạch tiến hành theo các bước sau: Quy hoạch vùng Quy hoạch chung xây dựng đô thị Quy hoạch chi tiết Quy hoạch hành động Hiện nay trong quy họach chúng ta mới chú trọng tới quy họach vùng và quy họach chung mà ít quan tâm tới quy hoạch chi tiết do vậy trong qúa trình thực hiện gặp không ít khó khăn. Quy họach chi tiết là cụ thể hoá ý đồ của quy hoạch chung xây dựng đô thị. Đồ án quy hoạch chi tiết phân chia và quy định cụ thể chế độ sử dụng đất 110
đai cho từng chức năng công cộng hoặc riêng lẻ, xác định chỉ giới xây dựng, phân rõ chức năng cụ thể và tỉ trọng xây dựng cho từng loại đất theo cơ cấu thống nhất. Ngoài ra, nó còn nghiên cứu bố trí các hạng mục công trình xây dựng trong từng lô đất nhằm nêu rõ ý đồ về bố cục không gian kiến trúc quy họach. Quy họach hành động (Action planning) là một loại quy hoạch chi tiết thể hiện cao tính khoa học trong việc phân tích và lựa chọn phương án. Nguyên tắc của quy hoạch hành động hiện đại được đúc kết qua kinh nghiệm trong khoảng 12 năm gần đây ở các nước phát triển. Nó đang trở thành một loại hình quy hoạch có nội dung và chất lượng cao, hỗ trợ tích cực cho việc quyết định các phương án đầu tư phù hợp với tình hình và điều kiện thực tế có sẵn ở địa phương, bao gồm các khía cạnh kỹ thuật, tài chính và thể chế. Nó hướng tới sự hành động nhanh để giải quyết các vấn đề đã nhất trí. Quá trình của quy hoạch hành động được biểu hiện từ : • Đặt vấn đề. • Lập cơ cấu tổ chức • Đặt mục tiêu nguồn lực và dự án • Phân tích lựa chọn ưu tiên • Lập kế hoạch và thực hiện phương án Quá trình này diễn ra một các khoa học theo phương pháp phân tích đối lực, phương pháp so sánh. Đây là một loại quy hoạch mới chưa có trong quy hoạch đô thị ở nước ta, nó rất thực tế và đã giúp các nhà quy hoạch và quản lý đô thị một phương pháp nghiên cứu tiên tiến. Quy hoạch hành động có thể góp phần giải quyết nhiều vấn đề bức bách của từng bộ phận quy hoạch, từng địa điểm cụ thể của đô thị kể cả khi chưa có quy hoạch tổng thể. 3.Biện pháp nhằm tạo lập và phát triển hàng hoá cho thị trường BĐS. Điều kiện để BĐS – nhà đất trở thành hàng hoá 111
Một là: Để của cải nói chung trở thành hàng hoá cần phải có hai điều kiện: - Có sự phân công lao động xã hội đến mức nhất định - Có tính cách biệt tương đối giữa chủ thể sản xuất Hai là: Đất đai là loại tài sản đặc biệt nên phải có các điều kiện đặc biệt như sau: - Đất phải là sản phẩm của lao động do lao động con người phải đổ mồ hôi khai phá, đổ xương máu giữ gìn mới có - Đất phải có quyền sở hữu, quyền sử dụng tách biệt một cách rõ ràng được pháp luật thừa nhận mới đem trao đổi giao dịch được như đem cho thuê, đem chuyển nhượng thế chấp… Trong luật đất đai (dự thảo sửa đổi) năm 2003 chuẩn bị trình Quốc hội kỳ họp thứ 4 sắp tới Điều 64: Loại đất đựơc tham gia thị trường BĐS gồm: -Đất do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng mà luật này cho phép chuyển quyền sử dụng đất. -Đất do tổ chức cá nhân, hộ gia đình, cá nhân thuê mà trên đó có tài sản được pháp luật cho phép tham gia thị trường BĐS. Điều 65: Ghi điều kiện để đất tham gia thị trường BĐS: Gồm hai điều kiện - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không có tranh chấp. - Đất mà Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện các dự án đầu tư và đất theo đúng dự án đã đựơc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Để có thị trường cần có hàng hoá. Theo quy hoạch từ nay đến năm 2010 nhu cầu về đất rất lớn để phát triển kinh tế xã hội. Hàng hoá BĐS trên đất đưa ra giao dịch trên thị trường trước hết phụ thuộc khả năng cung cầu về đất hàng hoá. Hiện tại, đất hàng hoá do chưa đựơc tạo lập đầy đủ kịp thời có chất lượng nên việc tạo lập các BĐS trên đất để đáp ứng nhu cầu của người sử dụng trực tiếp gặp nhiều khó nhăn, trở ngại, ách tắc. Để thị trường BĐS có nhiều hàng hoá cần: • Khẩn trương hoàn thành việc lập hồ sơ địa chính 112
• Khẩn trương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, nhất là đất đô thị và đất khu dân cư nông thôn. Do chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên một tỷ lệ rất lớn BĐS không thể trở thành hàng hoá tham gia trên thị trường chính thức. Để đẩy nhanh tiến độ, cần giảm bớt thủ tục xem xét, thẩm định của cơ quan quản lý nhà nứơc các cấp • Cho phép các cơ quan hành chính sự nghiệp, các doanh nghiệp nhà nước, các đơn vị lực lượng vũ trang tự sắp xếp lại trụ sở làm việc theo hướng các cơ quan hành chính sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang, các doanh nghiệp không hoạt động ở lĩnh vực thương mại, ngân hàng, tài chính, dịch vụ… di chuyển khỏi các trung tâm thương mại, dịch vụ…Nhu cầu sử dụng BĐS tại các trung tâm thương mại và dịch vụ là rất cao. Tuy nhiên hiện nay nhìêu cơ quan Nhà nước, nhiều đơn vị hoạt động sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang, doanh nghiệp sản xuất kinh doanh (không kinh doanh trong lĩnh vực thương mại dịch vụ) đang có trụ sở tại các trung tâm thương mại, dịch vụ. Trong khi, nhiều trụ sở của cơ qua hành chính sự nghiệp đang rất xuống cấp, nhưng ngân sách Nhà nước lại chưa đủ khả năng tài chính để sửa chữa, cải tạo, nâng cấp… Vì thế, cần chuyển trụ sở của những đơn vị ra khỏi các trung tâm thương mại, dịch vụ. • Thực hiện hạ tầng có trước, lấy giá trị đất để phát triển hạ tầng tại chỗ. Nhà nứơc chịu trách nhiệm thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất và giao đất đã có hạ tầng cho các bên kinh doanh và sử dụng theo phương thức đấu giá. Tuy nhiên Nhà nước cũng cần sớm ban hành các nguyên tắc đấu giá để đảm bảo việc đấu giá đạt được hiệu quả cao. Các biện pháp tăng cung hàng hoá BĐS – nhà đất bao gồm: 113
• Tạo điều kiện phát triển các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, thống nhất mặt bằng chính sách đối với tất cả đối tượng tham gia tạo lập BĐS. áp dụng cơ chế thống nhất về thuế và các chính sách hỗ trợ, khuyến khích. Hoàn thiện công tác đấu thầu theo hướng tăng tỷ lệ tham gia bắt buộc của khu vực ngoài quốc doanh, tránh tình trạng độc quyền. • Ban hành chính sách thu hút trực tiếp từ dân cư và các tổ chức kinh tế vào việc tạo lập và kinh doanh BĐS, trong đó có việc phát triển thị trường chứng khoán BĐS. • Đẩy nhanh việc bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước theo hướng phân định phạm vi các chính sách xã hội và phạm vi các chính sách thị trướng trong việc cho thuê, bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước. Theo hướng này, các đối tượng chính sách xã hội được hưởng trợ cấp, còn thuê và mua nhà theo nguyên tắc thị trường. • Mở rộng phạm vi giao dịch dân sự về BĐS theo hướng giảm bớt các hạn chế về quyền trong giao dịch, mở rộng thêm các đối tượng được tham gia thị trường BĐS như các doanh nghiệp, các cơ quan công quyền, các tổ chức sự nghiệp, các cá nhân và tổ chức nước ngoài. Quy định cơ chế, thủ tục rõ ràng nhằm đáp ứng những nhu cầu mang tính chất động như nhu cầu chuyển mục đích kinh doanh, phá sản, di dời chuyển đổi trụ sở, cho thuê lại v.v… • Mở rộng hơn nữa sự tham gia của người nước ngoài vào thị trường BĐS, đặc biệt là vấn đề mua nhà ở, xây nhà để bán và cho thuê. 4.Xây dựng năng lực các thể chế và tổ chức tham gia thị trường BĐS. Theo định nghĩa thể chế trong báo cáo năm 2002 của ngân hàng thế giới mang tên “Xây đựng thể chế trợ lực thị trường” “Thể chế là các quy tắc, cơ chế thi hành và các tổ chức …khác với chính sách gồm có các mục tiêu và kết quả mong muốn, thể chế là những quy tắc, kể cả các chuẩn mực về hành vi mà dựa vào đó các tác nhân tương tác với nhau. Thể chế còn là các tổ chức để thể hiện các quy tắc và phạm vị đạo đức nhằm 114
đạt được kết quả mong muốn. Các chính sách ảnh hưởng tới việc thể chế nào sẽ thay đổi, còn thể chế ảnh hưởng tới việc chính sách nào sẽ được áp dụng. Cấu trúc thể chế có ảnh hưởng tới việc chính sách nào sẽ được áp dụng. Cấu trúc có thể ảnh hưởng tới hành vi. Nhưng hành vi cũng có thể thay đổi trong khuôn khổ cấu trúc thể chế đang tồn tại” ở nước ta, cải cách thể chế trong giai đoạn 2002 – 2010 nhằm vào 5 mục tiêu cơ bản là: - Bảo đảm hình thành đồng bộ hệ thống thể chế - Tập trung vào việc hoàn thiện hệ thống thể chế kinh tế - Hoàn thiện và đổi mới hệ thống thể chế hành chính - Đẩy mạnh ban hành các thể chế dân sự - Hoàn thiện và đổi mới hệ thống thể chế tư pháp Hiện nay các tổ chức tham gia thị trường BĐS – nhà đất có thể khái quát theo sơ đồ sau: 115
Thị trường tài chính Thị trường tiêu dùng Các tổ chức, Người tiêu Nhà nước dùng BĐS cá nhân kinh doanh BĐS Thị trường BĐS -nhà đất Thị trường chứng khoán Xây dựng năng lực các thể chế và tổ chức tham gia thị trường BĐS gồm các việc như sau:  Nhà nước cần mở rộng phạm vi giao dịch dân sự về BĐS theo hướng giảm bớt các hạn chế và quyền trong giao dịch, mở rộng thêm các đối tượng được tham gia thị trường BĐS.  Nhà nước cần tạo điều kiện phát triển các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, thống nhất mặt bằng chính sách đối với tất cả các đối tượng tham gia tạo lập BĐS. áp dụng cơ chế thống nhất về thuế và các chính sách hỗ trợ, khuyến khích. Hoàn thiện công tác đấu thầu theo hướng tăng tỷ lệ tham gia bắt buộc của khu vực ngoài quốc doanh, tránh tình trạng độc quyền, “om” công trình hoặc bán thầu tiêu cực. Trong trường hợp cần có sự tồn tại độc quyền tự nhiên thì phải có cơ chế kiểm soát các tổ chức độc quyền này. 116
 Đa dạng hoá các tổ chức tài chính và ban hành cơ chế để các tổ chức này tham gia thị trường BĐS  Ban hành cơ chế chính sách thu hút đầu tư trực tiếp từ dân cư và các tổ chức kinh tế vào việc tạo lập và kinh doanh BĐS, trong đó có việc phát triển thị trường chứng khoán BĐS.  Ban hành cơ chế để các chủ đầu tư có thể vay vốn bằng việc thế chấp mảnh đất đựơc Nhà nứơc giao cho hoặc thuê để thực hiện dự án.  Ban hành cơ chế hỗ trợ lãi suất, thuế… để khuyến khích các nhà đầu tư kinh doanh BĐS đặc biệt về nhà ở đáp ứng nhu cầu của các nhóm đối tượng chính sách như người có công với cách mạng, người có thu nhập thấp, người nghèo.  Mở rộng hơn nữa sự tham gia của người nước ngoài vào thị trường BĐS Để tổ chức và quản lý tốt thị trường, Nhà nước cần tổ chức sàn giao dịch BĐS, các giao dịch về BĐS Nhà nước bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch BĐS nhà đất, sàn giao dịch này có thể thực hiện trực tiếp và đưa lên mạng để người giao dịch có thể giao dịch thông qua Internet. UBND các tỉnh, thành phố B B ê ê n n Các Các điề điề c c Sàn giao ầ u u dịch BĐS u kiệ kiệ u n n n g đượ đượ c c 117
Dự báo 118
5. Thúc đẩy sự phát triển của thị trường bằng việc sử dụng các biện pháp tài chính 5.1. Thu tiền sử dụng đất Hiện nay tiền sử dụng đất được thu tuỳ theo loại đất. Để giảm hiện tượng đầu cơ đất Nhà nước nên thu tiền sử dụng đất luỹ tiến theo diện tích sử dụng: n G = ∑ i ∗t i S 3.8 i=1 Trong đó S: diện tích sử dụng đất t: thuế sử dụng đất đối với loại diện tích Si n: loại diện tích thu luỹ tiến - Đối với các tổ chức và cá nhân kinh doanh BĐS – nhà đất nhà nước cần có chính sách hỗ trợ bằng cách chỉ thu tiền sử dụng đất khi các cá nhân hay doanh nghiệp đã chuyển nhượng BĐS. Biện pháp này nhằm hỗ trợ vốn ban đầu cho các cá nhân và doanh nghiệp có điều kiện tập trung đầu tư xây dựng các công trình để đưa vào kinh doanh, tạo hàng hoá cho thị trường BĐS. 5.2 Đổi mới chính sách thuế quỳền sử dụng đất và lệ phí Các khoản thuế và phí phải nộp khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cao và trùng lặp là một nguyên nhân khiến cho hiện tượng chuyển quyền sử dụng đất, mua bán nhà trao tay không qua đăng ký với cơ quan qủan lý nhà nước diễn ra phổ biến, tạo cơ sở cho thị trường BĐS – nhà đất phi chính thức hoạt động mạnh. Đồng thời, việc mua bán trao tay cũng gây thất thu cho ngân sách Nhà nước về thuế, phí liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi chuyển quyền sử dụng đất (từ 2% đến 4%), còn người mua nộp lệ phí trứoc bạ (1%). Hai khoản nộp này từ 3% đến 5% là khá nặng đối với cả người bán và người mua, nhất là đối với hoạt động kinh doanh BĐS – nhà đất đồng thời có phần trùng lặp. Để khuyến khích việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đăng ký với cơ quan quản lý nhà nước, phát triển thị trường BĐS chính 119