Phương pháp nghiên cứu thị trường bất động sản phần 8

Chia sẻ: Phuoc Hau Phuoc Hau | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:17

Thêm vào BST

Báo xấu

139
lượt xem 55
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

thức, đối với lệ phí trước bạ, chỉ thu theo một mức cố định thay vì tỷ lệ % trên giá trị BĐS như đang thực hiện. Đối với thuế chuyển quyền sử dụng đất, định hướng lâu dài là bỏ thuế chuyển quyền sử dụng đất, thay vào đó bằng loại thuế mới là thuế “giá trị tăng thêm của đất”.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Phương pháp nghiên cứu thị trường bất động sản phần 8

thức, đối với lệ phí trước bạ, chỉ thu theo một mức cố định thay vì tỷ lệ % trên giá trị BĐS như đang thực hiện. Đối với thuế chuyển quyền sử dụng đất, định hướng lâu dài là bỏ thuế chuyển quyền sử dụng đất, thay vào đó bằng loại thuế mới là thuế “giá trị tăng thêm của đất”. Sắc thuế này đánh giá trên giá trị tăng thêm của đất khi chuyển chượng, thừa kế, tạo ra việc đối xử công bằng đối với các đối tượng tham gia thị trưòng BĐS, đối tượng đầu tư kinh doanh phát triển quỹ đất để chuyển chượng sau khi đầu tư, xây dựng kết cấu hạ tầng cũng như đối tượng mua bán kinh doanh nhà gắn liền với chuyển quyền sử dụng đất để lợi nhuận tương đương nhau nếu đầu tư vốn như nhau và tạo điều kiện cho người dân chuyển nhượng nhà đất khi có nhu cầu thay đổi chỗ ở, thuế không đánh vào vốn của người kinh doanh và qua đây Nhà nước quản lý được thị trường BĐS. Căn cứ tính thuế là diện tích đất chuyển quyền sử dụng, mức thuế và giá trị tăng thêm của đất chuyển nhượng. Giá trị tăng thêm của đất bằng giá trị bán trừ đi giá mua. Giá mua là giá tính thuế của lần mua trước, nếu không có lần mua trước thì xác định bằng chi phí nhận quyền sử dụng đất hoặc chi phí khai thác đầu tư vào đất. Sắc thuế này còn có thể áp dụng thuế suất luỹ tiến từng phần để điều tiết thu nhập công bằng hơn khi chuyển quyền sử dụng đất có mức thu nhập quá cao do điều kiện xã hội mang lại: do Nhà nước đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, do quản lý Nhà nước lỏng lẻo mà người có được đất đai tốn chi phí hoặc không chứng minh được chi phí đầu tư vào đất, áp dụng thuế suất nhiều bậc, còn có thể áp dụng cho cả trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất tạo ra thu nhập do chênh lệch giá đất do Nhà nước quy định theo mục đích sử dụng đất. Bên cạnh đó trước mắt cần đổi mới công tác thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ, tập trung tất các khoản thu trên vào một cơ quan quản lý nhà nước thì cả người mua và người 120
bán phải đến nhiều cơ quan làm thủ tục và thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nứơc. Trước mắt, việc tổ chức thu các khoản thu trên vào cơ quan điạ chính, nhằm giảm sự trùng lặp không cần thiết trong việc kiểm tra, xem xét hồ sơ của nhiều cơ quan quản lý Nhà nước, tránh thủ tục hành chính phiền hà, khuyến khích giao dịch có đăng ký với cơ quan quản lý Nhà nước. Với các gỉai pháp hoàn thiện và đổi mới chính sách thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ nêu trên sẽ khuyến khích các giao dịch về BĐS có đăng ký với cơ quan quản lý Nhà nước, hạn chế hoạt động của thị trường không chính thức, phát triển thị trường chính thức, đồng thời tăng thu cho ngân sách nhà nước. 5.3 Hỗ trợ tài chính cho người có thu nhập thấp mua hoặc thuê nhà ở. Để giải quyết vấn đề này trước tiên phải có định nghĩa chính xác về người có thu nhập thấp. Hiện nay có nhiều người có quan niệm rằng người nghèo và người có thu nhập thấp là một. Đây là một quan niệm chưa đúng. Định nghĩa chính xác về người có thu nhập thấp không phải là việc dễ dàng. Nhiều nghiên cứu đã không đưa ra những tiêu chuẩn để định nghĩa về người có thu nhập thấp do vấn đề này tuỳ thuộc vào điều kiện sống của từng hộ gia đình, tình hình phát triển kinh tế – xã hội và phong tục tập quán của từng địa phương, từng dân tộc. Cho nên để định nghĩa thế nào là người có thu nhập thấp cần tiến hành khảo sát xã hội về thu nhập thấp và chi tiêu hộ gia đình. Những khái niệm cơ bản về người có thu nhập thấp: • Người có thu nhập thấp là người có thu nhập bình quân đầu người hàng tháng chỉ đủ trang trải những nhu cầu chi tiêu thiết yếu và mức sống của họ chỉ trên mức sống bình quân tối thiểu một chút (kể cả nhu cầu thiết yếu và nhu cầu đời sống). • Theo quan điểm của ngân hàng thế giới và tổ chức phát triển của Liên Hợp Quốc (UNDP), người có thu nhập thấp là những người phải chi 121
tiêu ít nhất là 6% thu nhập cho ăn uống để tồn tại, 94% thu nhập còn lại được chi cho các nhu cầu cơ bản khác (nhà ở, họat động văn hoá, giáo dục dịch vụ y tế, đi lại, quan hệ tiệc tùng v.v…) Mô hình chi tiêu của hộ gia đình có thu thập thấp có khả năng chi trả để cải thiện nhà ở được thể thiện qua sơ đồ sau: Chi Thuê nhà Chi Chi hoặc cho lễ tiêu tiêu Chi trả+ vốn hộ+  cho = + của i, tiêu nhu tiệc và lãi hộ đột = + + + cầu cho xuất tùng, thu cơ khoản cưới nhập bản hỏi, vay xây thấp • Theo quy định của Bộ LĐTBXH những người sống ở Hà Nội có thu nhập từ 220.000 đến 900.000đ/ người /tháng được coi là người có thu nhập thấp. Người có thu nhập thấp bao gồm: • Công chức, viên chức nhà nước (lớp trung lưu trở xuống) • Giáo viên các trường phổ thông và một bộ phận giảng viên trường đại học, cao đẳng • Cán bộ ngành y tế (lớp trung lưu trở xuống) • Sĩ quan quân đội, công an (lớp trung lưu trở xuống) • Công nhân các nhà máy • Dân lao động và buôn bán nhỏ ở các đô thị Theo tiêu chuẩn hiện nay của Bộ LĐTBXH người có thu nhập thấp là những người có mức sống trung bình và một phần trong số này có mức sống trên trung bình nhưng khả có khả năng cải thiện chỗ ở nếu không được hỗ trợ. 122
Để nghiên cứu và đưa ra mức lãi suất cũng như thời hạn cho vay hợp lý ta dùng số liệu điều tra điều kiện kinh tế xã hội tại hai phường Bạch Đằng và Tân Mai thuộc quận Hai Bà Trưng thành phố Hà Nội. 123
Thu nhập hộ gia đình hàng tháng tại hai phường Bạch Đằng và Tân Mai % số người được hỏi Thu nhập hộ gia Bạch Cả hai Tân Mai Đằng phường đình/tháng < 1 triệu đồng 12% 28% 20% 1 – 2 triệu đồng 71% 67% 69% 2 – 3,8 triệu đồng 13% 4% 8,5% >3,8 triệu đồng 4% 1% 2,5% Bình quân (đồng) 1.955.350 1.451.900 1.703.625 Nguồn: báo cáo xã hội - 2001 Phân bổ thu nhập 1.000 đồng/người/tháng Năm 1994 Năm 1995 Năm 1996 Năm1999 Nhóm I 63,0.4 74,33 78,58 97,00 Nhóm II 99,01 124,69 134,92 181,40 Nhóm III 133,19 166,69 184,35 254,00 Nhóm IV 186,02 227,59 250,24 344,70 Nhóm V 408,54 519,58 574,70 863,30 Bính quân cả nước 168,11 206,10 226,70 295,00 Nguồn: Số liệu phát triển xã hội Việt Nam thập niên 1990 Có thể đánh giá khả năng tiết kiệm của mỗi nhóm thu nhập bằng cách xem xét mối quan hệ giữa mức tích luỹ hiện hữu và thu nhập hiện nay trong bảng dưới đây. Đầu tư tích luỹ hàng năm của hộ gia đình cho cải thiện 124
nhà ở và tài sản cố định theo nhóm thu nhập – 1999 % số người được hỏi Nhà ở Tài sản cố định Tổng cộng Nhóm I 9,0 1,7 10,7 Nhóm II 7,3 1,6 8,9 Nhóm III 8,3 1,8 10,1 Nhóm IV 11,0 3,4 14,4 Nhóm V 10,2 3,0 13,2 Nguồn: Khảo sát mức sống hộ gia đình Việt Nam – 1999 Những kết quả trên cho thấy tất cả cá hộ gia đình đều dành dụm tích luỹ khoảng 9 – 14% thu nhập, chủ yếu cho nhà ở, với khoảng 7-11% thu nhập hộ gia đình. Nói chung, nhóm thu nhập càng cao thì tỉ lệ dành dụm tích luỹ càng tăng mặc dù nhóm thu nhập thấp nhất có xu hướng trái ngược với quy luật này. Kết quả khảo sát xã hội ở hai phường Bạch Đằng và Tân Mai thành phố Hà Nội cho thấy 12 –13% số hộ có thể mua nhà từ tiền tiết kiệm. ở 2 phường này, phần lớn số hộ muốn mượn tiền không phải trả lãi từ người thân và bạn bè để cải tạo nâng cấp hoặc xây nhà mới, chỉ có 2% số hộ có ý muốn vay tiền ngân hàng. Trong khi đó khả năng cho vay của các ngân hàng còn rất lớn. Danh mục cho vay cho mục đích nhà ở của các ngân hàng Đơn vị: triệu đồng Các ngân Tháng 4- Chỉ số 1998 1999 2000 2001 hàng 5/2002 Dư nợ cho vay nhà MHB 28017 125069 414387 662248 Số khoản vay 51 2657 9545 17750 Quy mô trung bình 549 47 43 37 khoản vay Tổng danh mục 67296 254025 789824 1390039 Cho vay nhà theo % 42% 49% 52% 47,64% tổng danh mục Dư nợ cho vay nhà ACB 71164 68855 189490 550141 Số khoản vay 1261 903 1345 2916 125
Quy mô trung bình 56 76 141 189 khoản vay Tổng danh mục 1111274 1390121 2235049 2794185 Cho vay nhà theo % 6,40% 4,94% 8,49% 19,69% tổng danh mục Dư nợ cho vay nhà HHB 140804 209224 Số khoản vay 716 1011 Quy mô trung bình 197 207 khoản vay Tổng danh mục 293000 373134 Cho vay nhà theo % 48.06% 56.07% tổng danh mục Sacombank Dư nợ cho vay nhà 7088 41245 138260 298885 Số khoản vay 96 515 1547 2275 Quy mô trung bình 74 80 89 131 khoản vay Tổng danh mục 1221244 1455100 2326461 2710305 Cho vay nhà theo % 0,6% 2,8% 5.9% 11.0% tổng danh mục Techcombank Dư nợ cho vay nhà 40000 108887 160502 Số khoản vay 80 259 353 Quy mô trung bình 500 420 455 khoản vay Tổng danh mục 851947 847785 1412171 Cho vay nhà theo % 4,70% 12,84% 11,37% tổng danh mục Dư nợ cho vay nhà VBARD 1175000 1270000 1280000 1275000 Số khoản vay 231000 237045 240050 242060 Quy mô trung bình 5 5 5 5 khoản vay Tổng danh mục 24339000 28736000 39393000 53700000 Cho vay nhà theo % 5% 4% 3% 2,37% tổng danh mục Habubank Dư nợ cho vay nhà 8090 10357 20100 22259 Số khoản vay 21 25 18 15 Quy mô trung bình 385 414 1117 1484 khoản vay Tổng danh mục 105360 244367 428188 663619 Cho vay nhà theo % 7,7% 4,2% 4,7% 3,4% 126
tổng danh mục Tổng số dư 1282271 1481369 216026 2966019 nợ Khảo sát của nhóm tư vấn HTKT tại Hà Nội tháng 4,5/2001 cho thấy; • Giá trị trung bình khoản vay xây nhà mới là 39,3 – 52,8 triệu VND/ hộ gia đình. • Giá trị trả góp của hộ gia đình là 285.000 – 1.180.000 VND/ tháng. • Chi phí cải tạo nâng cấp nhà ở trung bình là 19,1 – 22,9 triệu VND. • Giá trị khoản vay trung bình để cải tạo và nâng cấp nhà cửa là 11,9 – 15,9 triệu VND Có thể phân tích khả năng thanh toán dựa trên bốn phương án nâng cấp nhà ở như sau: • Xây nhà mới cho người có thu nhập thấp, kể cả tiền đất và chi phí dịch vụ hạ tầng (80 triệu đồng). • Xây nhà mới cho người có thu nhập thấp, không tính tiền đất và chi phí dịch vụ hạ tầng (60 triệu đồng). • Chương trình cải tạo nhà lụp xụp (sửa chữa, cải tạo và nâng cấp) (20 triệu đồng) • Hộ thu nhập thấp tự xây nhà mới theo đó tất cả các dịch vụ hạ tầng được cấp không cho hộ gia đình (cho vay 7 triệu đồng, hộ thu nhập thấp đóng góp vật tư và ngày công lao động). Mức trả góp hàng tháng cho khỏan vay tín dụng nhà ở ứng với từng phương án, trên cơ sơ trả trước 1/3, được tính toán với các phương án tỉ lệ lãi suất là 6%, 8%, 10%, 12%, thời hạn cho vay là 20 và 25 năm và tỉ lệ tối đa giữa số tiền trả góp và thu nhập là 25% và 30%. Mức thu nhập hàng tháng của hộ gia đình cần thiết để tham gia các giải pháp nhà ở này được trình bày trong bảng dưới đây. 127
r ∗ (1+r ) n A = P∗ 3.9 (1+r ) n −1 Trong đó A: khoản trả góp hàng tháng P: Khoản vay r: lãi suất hàng tháng n: Thời hạn Phân tích khả năng thanh toán của hộ thu nhập thấp Nhà mới Cải tạo (chưa tính Tự xây có Nhà mới nhà lụp đất và hạ hỗ trợ xụp tầng) Chi phí (triệu đồng) 80 60 30 Vay =2/3 chi phí 53 40 20 7 Trả góp hàng tháng (20 năm,12% )(VND) 583,576 440,434 220,217 77,076 Thu nhập hộ gia đình hàng tháng (25%) 2,334,304 1,761,736 880,868 308,304 Thu nhập hộ gia đình hàng tháng (30%) 1,945,2530 1,468,113 734,057 256,920 Trả góp hàng tháng (25 năm, 12 %) (VND) 558209 421290 210645 73726 Thu nhập hộ gia đình hàng tháng (25%) 2232836 1685160 842580 294904 Thu nhập hộ gia đình hàng tháng (30%) 1860697 1404300 702150 245753 Trả góp hàng tháng (20 năm,10% )(VND) 511461 386009 193004 67552 Thu nhập hộ gia đình hàng tháng (25%) 2045844 1544036 772016 270208 Thu nhập hộ gia đình hàng tháng (30%) 1704870 1286697 643347 225173 Trả góp hàng tháng (25 năm, 10 %) (VND) 481611 363480 181740 63609 Thu nhập hộ gia đình hàng tháng (25%) 1926444 1453920 726960 254436 Thu nhập hộ gia đình hàng tháng (30%) 1605370 1211600 605800 212030 Trả góp hàng tháng (20 năm, 8%)(VND) 443313 334576 167288 58551 Thu nhập hộ gia đình hàng tháng (25%) 1773252 1338304 669152 234204 Thu nhập hộ gia đình hàng tháng (30%) 1477710 1115253 557627 195170 128
Trả góp hàng tháng (25 năm, 8 %)(VND) 409063 308726 154363 54027 Thu nhập hộ gia đình hàng tháng (25%) 1636252 1234904 617452 216108 Thu nhập hộ gia đình hàng tháng (30%) 1363543 1029087 514543 180090 Trả góp hàng tháng (20 năm, 6%)(VND) 379708 286572 143286 50150 Thu nhập hộ gia đình hàng tháng (25%) 1518832 1146288 573144 200600 Thu nhập hộ gia đình hàng tháng (30%) 1265693 955240 477620 167167 Trả góp hàng tháng (25 năm, 6 %)(VND) 341480 257721 128860 45101 Thu nhập hộ gia đình hàng tháng (25%) 1365920 1030884 515440 180404 Thu nhập hộ gia đình hàng tháng (30%) 1138267 859070 429533 150337 Phân tích giá cả/thu nhập năm Thu nhập HGĐ 4 triệu đồng/ tháng 1.67 1.25 0.63 Thu nhập HGĐ 1 triệu đồng/ tháng 6.67 5 2.5 0.58 Kết quả phân tích cho thấy hộ gia đình có mức thu nhập từ trung bình đến cao hơ trong nhóm thu nhập thấp (1 – 4 triệu đồng/ tháng) có khả năng dễ chi trả tiền và xây nhà thu nhập thấp. Trong khi số hộ có thu nhập thấp hơn trong nhóm thu nhập thấp cần phải có sự hỗ trợ dưới hình thức trợ cấp toàn bộ hoặc một phần về đất đai và cơ sở hạ tầng để tạo dựng chỗ ở thu nhập thấp. Một phương pháp để xem khả năng chi trả là tính toán hệ số giữa giá cả và thu nhập. Mức thông thường quốc tế thường áp dụng là một ngôi nhà được xem xét khả năng chi trả nếu giá trị từ 3 – 5 lần so với thu nhập hàng năm của hộ gia đình. Các phân tích sau cho thấy toàn bộ các phương án nhà ở được xem xét đều ở mức bằng hoặc thấp hơn mức quốc tế áp dụng đối với những hộ thuộc tầng lớp trên của nhóm thu nhập thấp. Đối với các hộ có thu nhập thấp hơn (1 triệu đồng/tháng) hệ số đối với các phương án nâng cấp nhà lụp xụp hoặc tự xây nhà mới thuộc diện khả năng chi trả. Bên cạnh việc mở rộng về mặt tài chính thì thị trường vốn và lĩnh vực ngân hàng, thành lập các hình thưc tiết kiệm mới gắn kết với các khoản vay nhà ở và tài trợ cho hạ tầng đô thị từ nguồn vốn Nhà nước để tăng cường khả 129
năng thanh toán. Các lĩnh vực Nhà nước cần tập trung hoạch định chính sách bao gồm: • Cải cách và giám sát lĩnh vực tài chính • Tạo dựng và duy trì lòng tin giữa người gửi tiền / nhà đầu tư lĩnh vực ngân hàng. • Xây dựng các chính sách khuyến khích hệ thống ngân hàng huy động các nguồn tín dụng dài hạn. • Có chính sách khuyến khích (về tỉ lệ, khoản dự trữ) để thu hút sự quan tâm của ngân hàng trong việc cho hộ thu nhập thấp vay cải thiện nhà ở. • Hoàn tất việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị. • Thực thi một quy trình đơn giản về đăng ký thế chấp. • Sửa đổi luật dân sự để hỗ trợ việc thu hồi nợ thế chấp bằng tài sản thông qua hình thức bán tài sản thế chấp. • Hỗ trợ hình thành ngân hàng thương mại bán buôn cho thị trường thứ cấp để có thể phát triển thành một định chế thị trường thế chấp. 130
Vũ Thị Thu Trang Đồ án tốt nghiệp 44KT2 • Cung • Cầu hoạch đô Di cư từ Cấp đất đất đai đất đai Quản lý Tài trợ Tăng tự thôn ra trưởng Hà Nội dân số triển nhiên phát Tăng nông Quy Tiếp cận đất đai thị Trợ cấp sản xuất (cơ sở hạ tầng) Quy định gía đất Tài trợ Hoạt động việc làm nhập gia Thu nhập Thu nhập Nhà ở nhà ở nhà ở Chính của các tạo thu nhân có dựng dựng sách hộ gia Các cá Xây xây nhiều thành đình đình viên Hỗ trợ sản xuất Thuế BĐS Chuyển thu Tiếp cận tới tài trợ xây dựng Thuế thu nhập nhập Quy định giá nhà Thuế môn bài Trợ cấp nhà ở Miễn hoặc thu thuế thấp các hộ Chuyển Vay nợ • năng đình Chi phí nhà của Khả mua gia Tiết kiệm tiền nhập Thu • Các quy định tiếp cận Lãi suất trợ cấp Các quy định về cho thuê Tiếp cận tài trợ c ầm c ố Hỗ trợ quản lý BĐS Các điều kiện cấm cố Hỗ trợ duy trì Khả thuê hồi Thu chi phí Bán Cho Thanh năng tóan thuê chịu chi phí Mua Cho đựng Các chính sách của Nhà nước 131
Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang 44KT2 5.4 Tổ chức đinh gía BĐS Một trong những vấn đề quan trọng mà các tổ chức, doanh nghiệp, người dân quan tâm trong giao dịch BĐS hiện nay là làm sao biết được giá trị đích thực của một BĐS cụ thể mà họ muốn giao dịch. Tức là họ muốn biết giá trị mà BĐS đó đã giao dịch thành công, đang giao dịch, đang đựơc giao bán ở mức tương đương. Tóm lại là giá người mua có thể mua, người bán có thể bán, những người môi giới có thể mời chào, những người làm ăn góp vốn có thể chấp nhận được với nhau… Hiện nay tại Hà Nội nơi mà các hoạt động mua bán BĐS diễn ra lớn và sôi động các hoạt động định giá BĐS được thực hiện bởi: • Các ngân hàng định giá phục vụ cho chính ngân hàng đó trong việc thế chấp BĐS đó đi vay tín dụng. • Các công ty kinh doanh BĐS định giá để bán các BĐS mà công ty đang có. • Các trung tâm định gía BĐS. • Ngừơi dân có nhà, đất muốn tự đưa ra giá chào bán. • Những người góp vốn bằng BĐS tự đưa ra giá để thương lượng. Điều dễ dàng nhận thấy là các hoạt động định giá của cơ quan Nhà nứơc, doanh nghiệp và người dân đều phục vụ mục đích chủ quan của mình. Ngân hàng muốn định giá để đảm bảo an toàn cho hoạt động tín dụng (thường định giá thấp). Các công ty định giá BĐS muốn định giá để đạt mức lợi nhuận tối đa (định giá cao khi bán, thấp khi mua). Nhìn chung công tác định giá còn thiếu độc lập và khách quan. Định giá là công việc có tầm quan trọng đặc biệt vì kết quả của nó được dùng để làm căn cứ cho: • Xác định giá mua, bán • Xác định giá thế chấp, góp vốn 132
Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang 44KT2 • Xác định giá bảo hiểm • Xác định giá đền bù • Xác định giá cho thuê Để định giá BĐS có thể theo quy trình sau: Lựa chọn mục tiêu định giá cụ thể Điều tra, thu thập thông tin thăm dò yêu cầu, tìm hiểu giá cả ước lượng giá thành trên cơ sở đơn giá, dự toán, kinh nghiệm, tình hình thị trường Lựa chọn phương pháp định giá Xác định giá chuẩn Điều chỉnh Điều chỉnh và thay đổi giá cho phù hợp với thị trường Mục tiêu của giải pháp này là quy định rõ một quy trình định giá đê áp dụng thống nhất trong cả nước đồng thời tạo ra mặt bằng giá thống nhất. 133
Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang 44KT2 Một là, áp dụng cơ chế một giá đối với đất nhà Nếu coi đất thuộc sở hữu toàn dân và là hàng hoá đặc biệt do Nhà nước định giá thì theo pháp lệnh giá nội dung định giá đất như sau: 1) Hình thái định giá đất 2) Căn cứ định giá đất 3) Thẩm quyền định giá đất 4) Thẩm định giá đất 5) Thông tin, dự báo và điều chỉnh giá đất 6) Kiểm soát giá đất 7) Kiểm tra, thanh tra giá đất 8) Giải quyết khiếu nại, tố cáo về giá đất 9) Khen thưởng và sử lý vi phạm về giá đất 10) Nội dung và thẩm quyền quản lý Nhà nước về giá đất Thành phố nên thành lập những hội đồng giám định giá. Hội đồng này có nhiệm vụ như sau: • Thống kê giá cả mua bán • Xác định giá định hướng • Cung cấp thông tin giá cả cho thị trường • Thu thập các dữ liệu cần thiết để xác định giá Hiện nay giá đất được xác định như sau: Gđất = Go * S * k 3.10 Trong đó: Go: giá đất do UBND thành phố ban hành tại khu vực đó S: diện tích lô đất 134
Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang 44KT2 k: hệ số điều chỉnh phụ thuộc vào vị trí lô đất (theo quy định của Nhà nước hiện nay thì k = 0,5 ÷ 1,8) Tuy nhiên việc xác định hệ số k chỉ xác định dựa vào việc quan sát khu đất mà chưa có một cơ sở khoa học nào. Hiện nay có thể thấy hệ số k phụ thuộc vào các nhân tố sau: 1) Khả năng sinh lời của lô đất (K1) 2) Khả năng hợp thức hoá của khu đất (K2) 3) Cơ sở hạ tầng của khu đất (đường giao thông, điện, nước) (K3) 4) Cung cầu nhà đất (K4) 5) Sự tăng trưởng kinh tế (K5) 6) Các nhân tố khác (K6) Để xác định ảnh hưởng của các nhân tố đến hệ số k như thế nào ta dựa vào việc xác định trọng số theo phương pháp ma trận vuông của Warkentin. Các bước tính toán như sau: - Lập ma trận vuông. ở đầu của bảng đặt các chỉ tiêu bị so sánh theo thứ tự BK1…BKj…BKm ở đầu cột đặt các chỉ tiêu theo thứ tự BK1…Bki…BKm - Các chuyên gia tuỳ quan điểm của mình sẽ cho tổng điểm bằng cách so sánh từng cặp những chỉ tiêu theo các ô của ma trận vuông, thang điểm từ 0 đến 4 quy định như sau: + Nếu BKi BKj thì cho điểm Hij = 3 + Nếu BKi >> BKj thì cho điểm Hij = 4 ở đây Hij là tầm quan trọng của một chỉ tiêu BKi nào đó ở cột đầu so với một chỉ tiêu BKj nào đó ở dòng đầu của bảng Các chỉ tiêu:
Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang 44KT2 < là kém quan trọng hơn = là quan trọng như nhau > là quan trọng hơn >> là rất quan trọng Các trị số Hij phải tuân theo quy luật sau: Hij = Hji = 2 với i = j Hij + Hji = 4 với i ≠ j m m ∑∑ H 2 = 2m ij i =1 j =1 Các khu đất tại Hà Nội hiện nay được chia làm 4 vị trí như sau: Vị trí 1: Gồm các lô đất có vị trí thuận lợi đặc biệt cho việc kinh doanh, buôn bán dịch vụ và các loại hoạt động khác. Bao gồm các lô đất thuộc các trung tâm thu hút của các đô thị các lô đất có mặt tiền giáp chợ, mặt tiền các đường phố dịch vụ thương mại, mặt tiền các nút giao thông dịch vụ chính. Khu đất này đặc biệt được đánh gía cao bởi có lợi thế về kinh doanh cho nên khả năng sinh lời của lô đất được đưa lên hàng đầu, để có thể kinh doanh thì các yếu tố về cơ sở hạ tầng như: điện, nước, giao thông… cũng được đánh giá cao hơn các nhân tố khác. Mặt khác thì cung cầu về nhà đất và tình hình tăng trưởng kinh tế cũng được đánh gía cao hơn do làm ăn phát triển thì các nhu cầu về chỗ kinh doanh cũng tăng. Vị trí 2: Gồm các lô đất có vị trí tốt, có độ hấp dẫn cao để kinh doanh buôn bán, sản xuất, làm dịch vụ và các hoạt động khác. Bao gồm các lô đất có mặt tiền ở các đường phố lớn, các trục đường lớn. Tại vị trí này nhân tố khả năng sinh lợi vẫn được đánh giá cao hơn tuy nhiên đã có sự chuyển dịch so với tại vị trí 1 đó là khả năng hợp thức hoá của đất đã được đánh giá cao hơn cũng như do ít có khả năng sinh lời nên yếu tố cung cầu nhà đất ít thúc giục người mua chọn khu đất này. 136