zunia.vn

Tuyển sinh 2024 dành cho Gen-Z

zunia.vn

» Tài Chính - Ngân Hàng

» Ngân hàng - Tín dụng

Tài liệu Hỏi đáp Chính sách Pháp luật năm 2007 - Phùng Thi Thu Hương

Chia sẻ: Trúc Ly Nguyen | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:29

Báo xấu

50
lượt xem 5
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Tài liệu Hỏi đáp Chính sách Pháp luật năm 2007 do Phùng Thi Thu Hương biên soạn nhằm cung cấp cho người học tổng hợp những câu hỏi nhằm củng cố kiến thức với nội dung nghiệp vụ tín dụng và nghiệp vụ bảo đảm tiền vay trong chính sách Pháp luật năm 2007.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Tài liệu Hỏi đáp Chính sách Pháp luật năm 2007 - Phùng Thi Thu Hương

PHÒNG PHÁP CHẾ TÀI LIỆU HỎI ĐÁP CHÍNH SÁCH, PHÁP LUẬT NĂM 2007 (DÀNH CHO HỆ THỐNG VIB) ¶¶ ¶ HÀ NỘI, NGÀY 31-12-2007 Lưu hành nội bộ Trang 1/29
Tài liệu Hỏi đáp Chính sách - Pháp luật - 2007 PC PHÒNG PHÁP CHẾ Hà Nội, ngày 31 tháng 12 năm 2007 Số: 2658 /2007/PC TÀI LIỆU HỎI ĐÁP CHÍNH SÁCH, PHÁP LUẬT (Tổng hợp một số câu giải đáp của Phòng Pháp chế - năm 2007) Lời tựa: Vào cuối năm 2005, qua việc thực hiện các chức năng tư vấn, đào tạo kiến thức pháp lý, chuyên môn, soạn thảo và thẩm định các hợp đồng, văn bản định chế cho VIB, Phòng Pháp chế nảy sinh ra ý tưởng sẽ lựa chọn, tổng hợp một số câu hỏi đáp điển hình về chính sách, pháp luật liên quan đến các nghiệp vụ của VIB. Ý tưởng này đã được hiện thực hóa vào năm 2005 và năm 2006. Sau khi gửi cho toàn Hệ thống tham khảo, Phòng Pháp chế đã nhận được sự phản hồi tích cực từ các Đơn vị trong Hệ thống với đề nghị duy trì việc làm này hằng năm. Do vậy, năm 2007, qua thực hiện công việc đã soạn thảo và thẩm định 267 văn bản định chế của VIB; Soạn thảo và thẩm định 394 Hợp đồng; Cung cấp 2.028 lượt văn bản pháp quy và văn bản định chế của VIB cho các Đơn vị trên toàn Hệ thống; Trực tiếp thực hiện 31 buổi đào tạo các kiến thức pháp luật cho Hệ thống, trong đó có chương trình đào tạo toàn hàng về nghiệp vụ tín dụng, bảo đảm tiền vay; Tham gia góp ý xây dựng 3 văn bản pháp quy với các cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền và thực hiện hơn 2.909 công việc pháp lý khác theo yêu cầu của Hệ thống. Phòng Pháp chế đã tổng hợp lại một số câu hỏi và trả lời để tiếp tục gửi cho toàn Hệ thống tham khảo. Tài liệu này gồm 50 câu hỏi đáp, được chia thành 3 phần: Nghiệp vụ tín dụng, Nghiệp vụ Bảo đảm tiền vay và các Nghiệp vụ khác (có mục lục kèm theo). Trong các câu hỏi và trả lời, sẽ có những vấn đề mới phát sinh theo quy định của Pháp luật, có thể chặt chẽ hơn, có thể thông thoáng hơn nhưng sẽ được cụ thể hóa vào các quy định liên quan của VIB trong năm 2007 nhằm tăng thêm tính cẩm nang pháp lý cho các quy định của VIB. Trân trọng kính gửi Hệ thống! T/M PHÒNG PHÁP CHẾ Chuyên viên cao cấp PHÙNG THỊ THU HƯỜNG Lưu hành nội bộ Trang 2/29
Tài liệu Hỏi đáp Chính sách - Pháp luật - 2007 PC Phần I NGHIỆP VỤ TÍN DỤNG 1. Khách hàng đã có khoản vay trước đây với VIB, nay muốn vay bổ sung, Chi nhánh muốn định giá tăng giá trị tài sản bảo đảm để cho vay bổ sung thì VIB cần tiến hành những thủ tục gì? - Trước tiên, Chi nhánh phải có biên bản định giá lại tài sản theo quy định của VIB. - Ký Hợp đồng tín dụng với Khách hàng về khoản vay bổ sung; - Sửa đổi bổ sung Hợp đồng bảo đảm tiền vay (ký phụ lục Hợp đồng hoặc Hợp đồng sửa đổi) theo hướng điều khoản nào định sửa thì viết lại điều đó với nội dung mới vào Hợp đồng sửa đổi, các nội dung khác trong hợp đồng bảo đảm cũ vẫn giữ nguyên. - Trường hợp Hợp đồng bảo đảm cũ được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm thì việc ký Hợp đồng bổ sung hoặc phụ lục Hợp đồng cũng được thực hiện tại phòng công chứng và đăng ký giao dịch theo quy định. 2. VIB quy định như thế nào về thẩm quyền phê duyệt và ký hồ sơ tín dụng đối với sản phẩm cho vay cầm cố số tiết kiệm do VIB phát hành? VIB có quy định số 2244/2005/QĐ-VIB về trách nhiệm ký hồ sơ tín dụng điều chỉnh chung việc phê duyệt và ký hồ sơ tín dụng đối với tất cả các sản phẩm cho vay chứ không chỉ riêng sản phẩm cho vay cầm cố sổ tiết kiệm do VIB phát hành. Cá nhân có thẩm quyền phê duyệt đến đâu, với món vay có giá trị bao nhiêu được điều chỉnh trong từng thời kỳ theo các Quyết định sửa đổi bổ sung Quy định 2244/2005/QĐ-VIB. 3. Khách hàng vay vốn để thanh toán tiền mua nhà đất cho người bán, tài sản bảo đảm là nhà đất đứng tên sở hữu chung của Khách hàng và người bán. Trong trường hợp này VIB có cho vay không? VIB thực hiện như thế nào? VIB có thể cho Khách hàng vay vốn thanh toán tiền mua nhà nếu Khách hàng thực hiện các thủ tục sau: - Khách hàng và bên bán lập thỏa thuận về việc phân chia giá trị nhà đất tại Phòng công chứng, theo đó Khách hàng sẽ phải trả cho bên bán số tiền tương ứng với phần bên bán được hưởng, còn Khách hàng sẽ là người được sở hữu toàn bộ nhà đất. - Khách hàng làm thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sổ đỏ) tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền với chỉ một mình Khách hàng đứng tên trong sổ đỏ đối với toàn bộ diện tích nhà đất đó. - Trong quá trình Khách hàng làm thủ tục sang tên sổ đỏ, VIB và Khách hàng ký Hợp đồng tín dụng và Hợp đồng thế chấp phần nhà đất của Khách hàng và phần nhà đất hình thành trong tương lai. - Khi sổ đỏ đã đứng tên Khách hàng thì ký Hợp đồng thế chấp nhà đất với Khách hàng. 4. VIB đã phát hành cam kết bảo lãnh thực hiện Hợp đồng cho Khách hàng, sau đó, do bị mất, Khách hàng có đơn đề nghị VIB cấp lại thì VIB có phát hành không? Cần những thủ tục nào? Về nguyên tắc, VIB chỉ phát hành một bảo lãnh duy nhất cho Khách hàng để thực hiện một Hợp đồng. Để tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất, kinh doanh của Khách hàng trong trường hợp này VIB có thể thực hiện một trong hai cách sau: - Nếu bản gốc thư bảo lãnh thực hiện hợp đồng lưu tại VIB chưa đóng dấu, VIB sẽ copy một bản và đóng dấu chuyển cho Khách hàng; Lưu hành nội bộ Trang 3/29
Tài liệu Hỏi đáp Chính sách - Pháp luật - 2007 PC - Nếu bản gốc thư bảo lãnh thực hiện hợp đồng lưu tại VIB đã đóng dấu, VIB sẽ copy một bản và đóng dấu sao y bản chính. Lưu ý: VIB không phát hành bảo lãnh mới sau ngày có đơn đề nghị cấp lại của Khách hàng (dù có nội dung và hiệu lực như Bảo lãnh đã phát hành) để tránh khả năng nhầm lẫn VIB sẽ phải thực hiện hai nghĩa vụ. Ngoài ra, nếu Khách hàng tìm thấy bản gốc đã đánh mất thì nội dung cũng giống bản bảo lãnh VIB cấp lại. 5. Khách hàng là một Công ty muốn giải thể và chuyển giao toàn bộ nghĩa vụ trong Hợp đồng tín dụng cho một Công ty khác cũng thuộc sở hữu của những cổ đông Công ty này. Việc chuyển giao nghĩa vụ như trên có được không? Khi Khách hàng chấm dứt hoạt động (giải thể, phá sản) thì khoản vay phải được thu hồi trước hạn vì căn cứ thẩm định cấp tín dụng là năng lực hoạt động của Khách hàng, nay Khách hàng chấm dứt hoạt động thì đương nhiên các căn cứ thẩm định trước đây chấm dứt. Việc chuyển nghĩa vụ trả nợ sang cho Công ty khác chỉ đơn thuần là trả nợ thay theo phương án thu hồi nợ trước hạn, chứ không phải là kế thừa khoản vay (tiếp tục sử dụng vốn và trả nợ theo Hợp đồng) khi chuyển đổi loại hình doan nghiệp, cổ phần hóa… Vì vậy, trong trường hợp này nếu chuyển khoản vay sang công ty khác thì phải làm thủ tục thu hồi nợ với Công ty cũ và thẩm định cấp tín dụng cho Công ty mới. 6. VIB cho cá nhân vay mua ô tô kinh doanh, sau đó người vay đưa xe vào Hợp tác xã (HTX) để chạy Hợp đồng và muốn chuyển sở hữu sang tên HTX? Xử lý khoản vay của Khách hàng như thế nào? Khi VIB cho cá nhân vay thì chỉ với mục đích tiêu dùng, hoặc nếu cho vay với mục đích kinh doanh thì người đó phải có Giấy chứng nhận ĐKKD Hộ kinh doanh cá thể. Việc Khách hàng đưa xe vào HTX để chạy Hợp đồng đã là mục đích kinh doanh nên đề nghị này của Khách hàng phù hợp với pháp luật. Hợp đồng tín dụng đã ký vẫn tiếp tục thực hiện và VIB có thể đồng ý để Khách hàng tiến hành chuyển sở hữu xe sang cho HTX. Các bước thực hiện như sau: - Trước khi Khách hàng tiến hành thủ tục chuyển sở hữu xe sang HTX, cần có 01 Biên bản làm việc ký giữa 03 bên: Khách hàng (Bên chuyển giao) – VIB (Bên có quyền) – HTX (Bên nhận chuyển giao) về việc Khách hàng sẽ chuyển quyền sở hữu xe của mình cho HTX, HTX cam kết sẽ dùng chiếc xe đó và tài sản khác (nếu có) để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của Khách hàng theo HĐTD mà VIB đã ký với Khách hàng; - Trong thời gian làm thủ tục chuyển quyền sở hữu xe cho HTX có thể yêu cầu HTX ký Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay bảo đảm cho khoản vay của Khách hàng với VIB. - Khi xe đã đứng tên HTX, VIB và HTX ký Hợp đồng thế chấp Tài sản theo quy định. 7. Quy định của pháp luật và của VIB về lãi suất nợ quá hạn, việc phạt chậm trả lãi được ghi trong Hợp đồng tín dụng? * Về mức lãi suất, phí và phạt chậm trả lãi, pháp luật có quy định như sau: - Khoản 5 Điều 474 Bộ Luật Dân sự năm 2005: “Trong trường hợp vay có lãi mà khi đến hạn bên vay không trả hoặc trả không đầy đủ thì bên vay phải trả lãi trên nợ gốc và lãi nợ quá hạn theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời hạn vay tại thời điểm trả nợ.” - Điều 422 Bộ Luật Dân sự thì các bên giao kết Hợp đồng có thể thoả thuận về mức phạt nếu một bên vi phạm Hợp đồng Lưu hành nội bộ Trang 4/29
Tài liệu Hỏi đáp Chính sách - Pháp luật - 2007 PC - Điều 11 Quy chế Cho vay ban hành kèm theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN được sửa đổi bổ sung theo Quyết định số 28/2002/QĐ-NHNN ngày 11-01-2002, Quyết định 127/2005/QĐ-NHNN ngày 03-02-2005 và Quyết định số 783/2005/QĐ- NHNN ngày 31-5-2005: “Mức lãi suất áp dụng đối với khoản nợ gốc quá hạn do tổ chức tín dụng ấn định và thoả thuận với khách hàng trong hợp đồng tín dụng nhưng không vượt quá 150% lãi suất cho vay áp dụng trong thời hạn cho vay đã được ký kết hoặc điều chỉnh trong hợp đồng tín dụng.” * Về mức phí và phạt chậm trả lãi trong các quy định của VIB thì chỉ có Quyết định của TGĐ ban hành Mẫu HĐTD này và các Quyết định ban hành biểu phí. Như vậy, đối với khoản nợ gốc quá hạn thì không được áp dụng lãi suất vượt quá 150% lãi suất trong hạn, nhưng Phí và phạt chậm trả gốc thì không thấy các quy định của pháp luật đề cập đến. Đối với khoản lãi suất nợ quá hạn thì đang có sự mâu thuẫn giữa Điều 474 BLDS và Điều 11 Quy chế cho vay 1627 như đã viện dẫn ở trên. Đối với phí, phạt chậm trả lãi thì các bên có thể thoả thuận trong Hợp đồng mà không bị hạn chế do pháp luật và VIB không có quy định ràng buộc. 8. Khách hàng là người ngoại tỉnh (chưa có KT3 tại Hà Nội song có công việc ổn định, thu nhập cao) được Chủ đầu tư chấp thuận bán và ký HĐ mua căn hộ (không trái luật) thì liệu có thể thực hiện cho vay với các đối tượng này hay không? Thực tế tại Hà Nội, người ngoại tỉnh không có KT3 tại Hà Nội thì không được cấp giấy sổ đỏ, nên có khả năng Khách hàng sẽ không được đứng tên trên sổ đỏ. Trong trường hợp đó, tài sản của Khách hàng không đủ điều kiện để thế chấp vay vốn tại VIB. 9. Khách hàng vay vốn mục đích là mua căn hộ số 6 trong quần thể 7 căn hộ của ngôi biệt thự kiểu Pháp. Tất cả các căn hộ này chưa có sổ đỏ. Tài sản bảo đảm cho khoản vay là 2 chiếc ô tô thuộc sở hữu của vợ chồng khách hàng. Giao dịch này có được coi là hợp pháp không? VIB có cho vay để thực hiện giao dịch này không? Về mục đích sử dụng vốn vay: Trong trường hợp này, miễn là thực chất Khách hàng sử dụng vốn vay vào mục đích mua nhà, thì đều là hợp pháp (Không hợp pháp là các trường hợp rơi vào quy định Những nhu cầu vốn không được cho vay theo quy định của Pháp luật – Điều 14, Quy chế Cho vay 1356 và Những trường hợp không được cho vay theo quy định của Pháp luật – Điều 15, Quy chế Cho vay số 1356). Tuy nhiên, điều VIB cần quan tâm ở đây là khả năng Khách hàng có sử dụng vốn đúng mục đích hay không, do nhà chưa có sổ đỏ, trong khi đó hợp đồng mua bán nhà phải công chứng, chứng thực (hình thức luật định bắt buộc), chia làm 2 trường hợp: - Nếu như Khách hàng đề xuất mục đích vay vốn để mua nhà như các trường hợp thông thường, thì xét về nguyên tắc, Khách hàng có trách nhiệm phải hoàn tất các thủ tục công chứng hợp đồng mua bán, sang tên nhà và như vậy khả năng lớn Khách hàng sẽ không thể sử dụng vốn đúng mục đích (không thể có chứng từ sử dụng vốn mà quan trọng nhất là Hợp đồng mua bán nhà có công chứng); - Nếu như Khách hàng nêu rõ mục đích vay vốn để thanh toán trước tiền mua nhà theo thỏa thuận mua bán nhà ký với Chủ nhà, trong đó nêu rõ chưa thể công chứng hợp đồng, sang tên nhà ngay do chưa có sổ đỏ, đồng thời thỏa thuận của Khách hàng với Chủ nhà đã xác định rõ nghĩa vụ của Chủ nhà trong việc hoàn tất các thủ tục mua bán với Khách hàng hoặc trong việc không thể hoàn tất các thủ tục mua bán với Khách hàng, thì chứng từ sử dụng vốn ở đây chỉ cần là các thỏa thuận giữa Khách hàng với Chủ nhà và chứng từ giao nhận số tiền thanh toán trước tiền mua nhà. Trường hợp này, Khách hàng có khả năng sử dụng vốn vay đúng mục đích và VIB cho vay bình thường, không sai phạm pháp luật; Lưu hành nội bộ Trang 5/29
Tài liệu Hỏi đáp Chính sách - Pháp luật - 2007 PC - Đồng thời, ở đây căn nhà không phải là tài sản bảo đảm cho nên VIB chỉ quan tâm đến vấn đề Khách hàng sử dụng vốn đúng mục đích, không quá coi trọng sự an toàn trong việc hoàn tất sở hữu căn nhà. 10. Khách hàng Doanh nghiệp đang có trụ sở đặt tại Hà Nội, để có thể xin thuê đất làm dự án tại Vĩnh Phúc, Khách hàng muốn chấm dứt hoạt động tại Hà Nội để đăng ký hoạt động mới tại Sở KH&ĐT tỉnh Vĩnh Phúc, tên Công ty và Giám đốc Công ty không thay đổi, hiện tại công ty vẫn trả nợ bình thường. Vậy, việc thay đổi đăng ký kinh doanh như trên có ảnh hưởng gì đến việc vay và trả nợ tại VIB hay không. Nếu có thì cần phải làm những thủ tục gì? Trường hợp này là chấm dứt (giải thể) một pháp nhân và thành lập một pháp nhân mới. Do vậy, Khách hàng phải tất toán mọi nghĩa vụ với VIB trước khi chấm dứt hoạt động tại Hà Nội và làm thủ tục đăng ký kinh doanh mới tại Vĩnh Phúc. Hoặc Khách hàng chuyển giao nghĩa vụ sang Công ty mới, ký lại mọi hợp đồng tín dụng, bảo đảm tiền vay trên cơ sở có Biên bản thỏa thuận chuyển giao nghĩa vụ 3 bên (VIB – bên có quyền; KH – bên có nghĩa vụ; Cty mới – Bên nhận chuyển giao nghĩa vụ). 11. Hiện tại khách hàng đang có dư nợ tại VIB là 300 triệu đồng, chồng của khách hàng này muốn vay thêm 1 khoản vay có giá trị: 300 triệu. Khoản vay trên có bắt buộc phải chuyển sang Tái thẩm định không? Hai người là 2 Khách hàng riêng biệt, trong mỗi hợp đồng của người kia, họ chỉ là người đồng trách nhiệm. Do vậy, coi khoản vay của người chồng là một khoản vay riêng biệt và thuộc thẩm quyền phê duyệt của Giám đốc Đơn vị cho vay, không cần chuyển lên Khối Quản lý tín dụng. 12. Khách hàng vay chứng minh tài chính du học, nhưng do bi tai nạn khách hàng đã qua đời, mẹ của khách hàng xin được thay cho con để tất toán hợp đồng vay với Ngân hàng và rút số tiền ký quỹ. Biện pháp xử lý trường hợp nêu trên? Để xử lý trường hợp này, cần hướng dẫn bà mẹ nộp một đơn đề nghị trả nợ thay người con và rút tiền ký quỹ. Trong đơn cần nói rõ bà mẹ sẽ có trách nhiệm đại diện những người thừa kế thực hiện thay các nghĩa vụ của người con, đồng thời sẽ nhận thay người con các lợi ích được hưởng. Trong đơn cũng ghi rõ bà mẹ sẽ chịu trách nhiệm nếu xảy ra tranh chấp giữ những người thừa kế. Sau đó yêu cầu làm một số thủ tục sau: - Nộp cho VIB để lưu hồ sơ: Giấy chứng tử (bản sao có dấu đỏ); - Nộp cho VIB để lưu hồ sơ: Giấy tờ chứng minh quan hệ mẹ con của bà này và Khách hàng vay (bản sao hộ khẩu có công chứng, chứng thực hoặc bản sao Giấy khai sinh của người con); - Nộp cho VIB để lưu hồ sơ: Biên bản thỏa thuận của những người thân, người thừa kế trong gia đình đồng ý cho bà mẹ thay người con giao dịch với VIB (có xác nhận của UBND càng tốt); - Ký các giấy tờ nộp tiền nợ gốc, lãi vay, phí; - Ký các giấy tờ giải tỏa khoản tiền ký quỹ; VIB không cần phải yêu cầu Khách hàng chia thừa kế vì thủ tục sẽ phức tạp đối với cả Ngân hàng và Khách hàng. 13. Giám đốc Chi nhánh có được ủy quyền cho người khác ký phê duyệt Đơn đề nghị cầm cố kiêm khế ước nhận nợ đối với việc vay vốn cầm cố Sổ tiết kiệm do VIB phát hành và ký xác nhận các giao dịch tài trợ thương mại? Lưu hành nội bộ Trang 6/29
Tài liệu Hỏi đáp Chính sách - Pháp luật - 2007 PC - Nội dung ủy quyền về xác nhận giao dịch tài trợ thương mại, thì về mặt pháp lý chấp nhận được. - Nội dung ủy quyền ký phê duyệt Đơn đề nghị cầm cố kiêm khế ước nhận nợ đối với vay vốn cầm cố Sổ tiết kiệm là không đúng quy định chung của VIB, bởi vì thẩm quyền phê duyệt chỉ thuộc về các cá nhân đã được UBTD phân quyền phê duyệt tín dụng theo đề nghị của Tổng Giám đốc (Quy chế Phân cấp phê duyệt tín dụng). Cho nên, Giám đốc Chi nhánh không được ủy quyền như vậy. Đồng thời, với đặc trưng của sản phẩm này là việc ký trên Đơn đề nghị cũng đồng thời là phê duyệt nên không được ủy quyền. 14. Khách hàng cá nhân vay vốn tại VIB có tài sản bảo đảm là bất động sản để góp vốn thực hiện dự án mua tàu biển. Khách hàng không góp vốn với tư cách thành viên công ty mà chỉ với tư cách các nhân góp vốn thực hiện dự án với pháp nhân. VIB có cho vay trong trường hợp này không? Một trong các điều kiện vay vốn của Khách hàng là mục đích sử dụng vốn vay hợp pháp (Khoản 2, Điều 7 Quy chế Cho vay theo Quyết định 1627/2001/NHNN được sửa đổi bởi Quyết định số 127/2005/QĐ-NHNN của NHNN và Khoản 2, Điều 25 Quy chế Cho vay của VIB số 1356/2006/QC-VIB). Khách hàng cá nhân vay vốn với mục đích liên kết kinh doanh thì Khách hàng phải đăng ký kinh doanh đối với ngành nghề đó mới được coi là hợp pháp. Trong trường hợp này Khách hàng phải có đăng ký kinh doanh (đóng tàu, vận tải…) thì VIB mới có thể cho vay. 15. Tổng Công ty Nhà nước vay vốn tại VIB để thực hiện 2 dự án đầu tư tại nhà máy dệt trực thuộc Tổng Công ty. Sắp tới Tổng Công ty có kế hoạch cổ phần hóa đối với nhà máy và muốn chuyển khoản vay của Tổng Công ty tại VIB cho nhà máy. Tài sản bảo đảm là dây chuyền sản xuất, máy móc dự định chuyển sang cho Nhà máy dệt. VIB có nên chuyển giao khoản vay trong trường hợp này không? - Nhà máy Dệt trực thuộc Tổng Công ty sau khi cổ phần hóa sẽ trở thành một đơn vị kinh doanh độc lập với Tổng Công ty, tất cả các quyền và nghĩa vụ của Tổng Công ty với Nhà máy sẽ được giải quyết trong quá trình cổ phần hóa. Theo đó “Công ty cổ phần (trong trường hợp này chính là Nhà máy dệt) được sử dụng toàn bộ tài sản, nguồn vốn đã nhận bàn giao để tổ chức sản xuất, kinh doanh; kế thừa mọi quyền lợi, nghĩa vụ, trách nhiệm của doanh nghiệp cổ phần hóa đã bàn giao và có các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.” (Khỏan 3 Điều 10 NĐ 109 ngày 26/06/2007 về chuyển doanh nghiệp 100% vốn Nhà nước thành công ty cổ phần). - Tuy nhiên quá trình cổ phần hóa là một quá trình rất dài và có sự tham gia của nhiều cơ quan vào việc định giá tài sản doanh nghiệp nên không có lợi cho VIB nếu chuyển giao nghĩa vụ trong thời gian này. Để bảo đảm thu hồi nợ, hoặc VIB yêu cầu Tổng Công ty tất toán khỏan vay hoặc chuyển giao khoản vay sau khi Nhà máy dệt đã cổ phần hóa xong. Sau đó, VIB ký lại Hợp đồng tín dụng và hợp đồng bảo đảm tiền như một khoản vay mới với Công ty mới sau khi cổ phần hóa từ Nhà máy dệt. - Lưu ý việc chuyển giao này chỉ nên thực hiện khi Nhà máy dêt đã thực hiện cổ phần hóa xong, có đăng ký kinh doanh, VIB thẩm định công ty mới và chấp nhận nếu có tài sản bảo đảm, có khả năng trả nợ cho VIB. 16. Khách hàng muốn vay vốn tại VIB và nguồn trả nợ là thu nhập từ kinh doanh mật gấu. VIB có cho vay trong trường hợp này không? Theo quy định tại Điều 3 Quy chế Quy chế Quản lý gấu nuôi ban hành kèm theo Quyết định số 47/2006/QĐ- BNN ngày 06-06-2006 của Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, thì hành vi kinh doanh mật gấu là một trong những hành vi bị cấm, cụ thể: Lưu hành nội bộ Trang 7/29
Tài liệu Hỏi đáp Chính sách - Pháp luật - 2007 PC “Điều 3. Những hành vi bị cấm 1. Mua, bán, quảng cáo, xuất khẩu, nhập khẩu, tạm nhập - tái xuất khẩu gấu và sản phẩm từ gấu trái với quy định của pháp luật. 2. Giết mổ, khai thác, vận chuyển, kinh doanh mật và các bộ phận cơ thể của gấu”. Do vậy, VIB không nên đồng ý việc Khách hàng lấy thu nhập từ kinh doanh mật gấu làm nguồn trả nợ vì như vậy, VIB đã tiếp tay cho hành vi vi phạm pháp luật, trong trường hợp Khách hàng bị Cơ quan chức năng phát hiện và xử lý, sẽ ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của Khách hàng và rủi ro đối với khoản vay tại VIB. 17. Khách hàng vay vốn là Trường Phổ thông trung học dân lập để xây dựng cơ sở hạ tầng tại cơ sở 2 của trường thế chấp bằng tài sản của thành viên trong Hội đồng quản trị. VIB có cho vay đối với khách hàng này không hoặc có chính sách dành riêng cho Khách hàng này không? Hồ sơ pháp lý mà VIB yêu cầu Khách hàng cung cấp? Về đối tượng cho vay: Theo quy định của NHNN và VIB thì Trường phổ thông trung học Dân lập không thuộc trường hợp bị cấm cho vay, hạn chế cho vay và có thể xếp vào dạng “Tổ chức khác được thành lập hợp pháp theo quy định của pháp luật” (khoản 2, điều 5 – Quy chế cho vay đối với Khách hàng số 1356/2006/QC-VIB).Vì vậy, VIB vẫn có thể tiến hành thẩm định cho vay đối với Khách hàng này theo thủ tục chung. Về chính sách cho vay đối với các dự án như trên: VIB không có quy định riêng về chính sách cho vay đối với dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng của các trường học. Việc cho vay này cũng không thuộc những nhu cầu vốn không được cho vay theo quy định của Pháp luật. Về hồ sơ pháp lý: Yêu cầu Khách hàng cung cấp một số giấy tờ sau: - Hồ sơ pháp lý của Trường học: Quyết định Thành lập Trường; Quyết định công nhận các Thành viên HĐQT; Quyết định bổ nhiệm các chức danh (nếu có); Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất và sở hữu công trình gắn liền với đất (cơ sở 1) và Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất với diện tích 4000 m2. - Hồ sơ pháp lý của Tài sản bảo đảm: Tùy từng tài sản VIB sẽ đề nghị Khách hàng cung cấp các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng/ sở hữu hợp pháp tài sản. 18. Hiện tại Giám đốc Chi nhánh đang có quyền phán quyết 500 triệu đồng. Vậy nếu Khách hàng đã vay 500 triệu sau đó khách hàng có nhu cầu vay thêm 200 triệu nữa, tình hình tài chính của khách hàng vẫn bảo đảm và nhu cầu vay là hợp lý thì Đơn vị cho vay có cần gửi Tái thẩm định phê duyệt không? Theo quy định tại Điều 1, Quy chế Phân cấp giao trách nhiệm phê duyệt tín dụng số 2750/2005/QĐ-HĐQT ngày 30-10-2004, thì mức trách nhiệm phê duyệt là số tiền tối đa do Ủy ban Tín dụng, Tổng Giám đốc hoặc người được ủy quyền cấp cho mỗi Khách hàng trong tất cả các nghiệp vụ tín dụng (cho vay, chiết khấu, phát hành L/C…). Do vậy, mức phán quyết được xác định dựa trên tổng số tiền rủi ro cấp cho một Khách hàng chứ không phải giá trị một khoản vay. Nếu Đơn vị cho vay đã cấp tín dụng với mức 500 triệu cho Khách hàng, nay Khách hàng muốn vay thêm 200 triệu thì phải trình lên Tái thẩm định phê duyệt vì đã vượt mức phê duyệt của Giám đốc Chi nhánh. 19. Khách hàng có khoản vay 600 triệu đã được Giám đốc Khối quản lý tín dụng phê duyệt và đã được giải ngân. Để bổ sung vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh, Khách hàng muốn vay thêm 150 triệu. Khoản vay này có giá trị 150 triệu nên thuộc thẩm quyền phán quyết của Trưởng Đơn vị cho vay, có cần phải trình lên cấp trên không? Theo quy định tại Điều 1, Quy chế Phân cấp giao trách nhiệm phê duyệt tín dụng số 2750/2005/QĐ-HĐQT ngày 30-10-2004 thì mức phê duyệt là số tiền tối đa do Uỷ ban Tín Lưu hành nội bộ Trang 8/29
Tài liệu Hỏi đáp Chính sách - Pháp luật - 2007 PC dụng, Tổng Giám đốc hoặc người được uỷ quyền cấp cho mỗi Khách hàng trong tất cả các nghiệp vụ Tín dụng. Do vậy, mức phán quyết được xác định dựa trên tổng số tiền rủi ro cấp cho một Khách hàng chứ không phải giá trị một khoản vay. Lưu hành nội bộ Trang 9/29
Tài liệu Hỏi đáp Chính sách - Pháp luật - 2007 PC Phần II NGHIỆP VỤ BẢO ĐẢM TIỀN VAY 20. Tài sản là nhà đất có các Giấy tờ sau thì có được nhận làm tài sản bảo đảm không? - Hợp đồng chuyển nhương quyền sở hữu nhà - Hợp đồng tặng cho nhà ngày 01/02/1999 - Trích lục trước bạ nhà ngày 12/01/1999 - Tờ khai lệ phí trước bạ ngày 4/02/1999 - Giấy phép bán nhà ngày 19/12/1980 - Họa đồ vị trí ngôi nhà. Theo khoản 1, Điều 66 Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai thì: “Kể từ ngày 01-01-2008, người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận mới được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. Theo điểm a, khoản 1, Điều 91 Luật nhà ở quy định điều kiện về nhà ở được tham gia các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở chỉ rõ nhà ở phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật. Như vậy, với những quy định này của pháp luật thì nhà đất có những giấy tờ nêu trên không đủ điều kiện nhận làm tài sản bảo đảm cho Khách hàng vay vốn tại VIB. 21. Có thể cho vay đối với Khách hàng cầm cố trái phiếu chuyển đổi do Ngân hàng TMCP Sài Gòn (SCB) phát hành theo Quy định 2538/2006/QĐ-VIB ngày 28/08/2006 không? Danh sách những loại giấy tờ có giá của các tổ chức khác và danh sách tổ chức tín dụng mà VIB được cầm cố giấy tờ có giá để cho vay? Khoản 2, Điều 2 Quy định 2358/2006/QĐ-VIB ngày 28-08-2006 đưa ra khái niệm về giấy tờ có giá như sau: “ Giấy tờ có giá: Là các loại kỳ phiếu, trái phiếu, công trái, tín phiếu, sổ (thẻ) tiết kiệm, chứng chỉ tiền gửi do các Đơn vị sau phát hành: Chính phủ; Kho bạc Nhà nước; Ngân hàng Nhà nước; UBND các tỉnh, thành phố; Công ty Dịch vụ Tiết kiệm Bưu điện; các Ngân hàng quốc doanh và các Ngân hàng Thương mại Cổ phần theo chính sách về tài sản bảo đảm là giấy tờ có giá của VIB”. Trái phiếu chuyển đổi là một dạng trái phiếu và Ngân hàng TMCP Sài Gòn là một Ngân hàng Thương mại Cổ phần nên theo quy định của pháp luật và của VIB thì VIB được phép cầm cố để cho vay. (Lưu ý: Trái phiếu sau khi chuyển đổi sẽ trở thành Cổ phiếu nên sẽ chịu sự điều chỉnh của các quy định về cho vay cầm cố cổ phiếu theo quy định của VIB). VIB không có quy định riêng biệt về Danh sách những loại giấy tờ có giá do tổ chức khác và TCTD phát hành được cầm cố cho vay tại VIB. Ở đây có thể có sự nhầm lẫn với Danh sách Cổ phiếu OTC nhận cầm cố (Phụ lục số 01.1 ban hành kèm theo Quy định số 891/2006/QĐ- VIB đã sửa đổi bổ sung về Cho vay cầm cố cổ phiếu). 22. Khoản vay của Khách hàng đã được UBTD phê duyệt, tuy nhiên khi thực hiện thủ tục đối với tài sản bảo đảm thì UBND thành phố HCM có công văn tạm ngưng việc đăng ký thế chấp đối với nhà, đất được cấp GCN quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở, GCN quyền sở hữu nhà cấp theo Nghị định 90/2006/NĐ-CP để chờ xin ý kiến của Thủ tướng Chính phủ. Hướng giải quyết trong trường hợp này? Lưu hành nội bộ Trang 10/29
Tài liệu Hỏi đáp Chính sách - Pháp luật - 2007 PC Đây là vấn đề bất cập của pháp luật Việt Nam. VIB không thể đăng ký được vì lý do xuất phát từ cơ quan Nhà nước. Với lý do chính đáng này, Chi nhánh có thể trình UBTD đồng ý về thủ tục bảo đảm chỉ tạm dừng ở Công chứng và Chi nhánh sẽ có trách nhiệm thực hiện nốt việc đăng ký ngay khi TP HCM có cơ chế giải quyết. (Vì khoản vay này do UBTD phê duyệt) Bên cạnh đó, Chi nhánh nên làm một Công văn thông báo cho Văn phòng ĐKQSDĐ biết về việc nhà đất này đã được thế chấp tại VIB nhưng vì lý do trên đã bị Văn phòng từ chối đang ký. (Công văn này sẽ là bằng chứng về việc làm tròn trách nhiệm của Ngân hàng). 23. VIB có được nhận quyền mua nhà làm tài sản bảo đảm không? Theo pháp luật: Quy định của Bộ luật Dân sự (Điều 163) và Nghị định số 163 ngày 29-12-06 (khoản 10 Điều 3, khoản 1 Điều 4) thì “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản”. “Tài sản bảo đảm do các bên thoả thuận và thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc thuộc sở hữu của người thứ ba mà người này cam kết dùng tài sản đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền. Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có, tài sản hình thành trong tương lai và được phép giao dịch.” Như vậy, quyền mua nhà là một loại quyền tài sản, theo quy định của VIB, thì VIB có thể nhận quyền tài sản làm tài sản bảo đảm nhưng phải được Tổng Giám đốc hoặc UBTD phê duyệt (điểm i khoản 2 Điều 4 Quy chế bảo đảm tiền vay số 4861/2007/QC-VIB). Với những căn cứ đã dẫn ở trên, VIB được nhận “Quyền mua nhà” làm tài sản bảo đảm. 24. Khách hàng thế chấp tài sản là quyền sử đất và tài sản gắn liền với đất vay vốn tại VIB và VIB đã giải ngân theo quy định. Nay Khách hàng muốn đổi sổ mới và cần phải có hồ sơ gốc. VIB đã có văn bản gửi VP ĐKQSDĐ hợp tác khi Khách hàng được cấp sổ mới thì VP ĐKQSDĐ sẽ trao sổ trực tiếp cho VIB, nhưng VP ĐKQSDĐ không đồng ý và yêu cầu xóa thế chấp trước khi đổi sổ, sau đó làm thủ tục đăng ký thế chấp lại. VIB có chấp nhận cho mượn sổ và xóa đăng ký thế chấp cho Khách hàng không? Về nguyên tắc, khi Khách hàng đã dùng giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (sau đây tạm dùng là Sổ đỏ) để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ cho Bên vay, Sổ đỏ sẽ do VIB giữ đến khi Khách hàng tất toán khoản vay. Việc VP ĐKQSDĐ đất từ chối Công văn đề nghị của VIB và yêu cầu phải xóa đăng ký thế chấp trước khi đổi Sổ là đúng pháp luật, vì giá trị QSD đất và tài sản gắn liền với đất phải đang không bị ràng buộc về mặt pháp lý đối với bất kỳ bên thứ 3 nào thì Cơ quan có thẩm quyền mới có thể tiến hành đổi Sổ tránh xảy ra tranh chấp giữa các bên. Tuy nhiên, việc giải chấp tài sản khi Khách hàng chưa trả hết dư nợ sẽ đặt khoản vay vào tình trạng “cho vay không có bảo đảm”. Nếu Khách hàng không hợp tác ngay khi được cấp sổ mới thì rủi ro cho VIB là rất lớn. VIB không thể thực hiện được thủ tục công chứng và đăng ký GDBĐ. Vì vậy, VIB chỉ nên trả sổ và giải chấp khi Khách hàng đã tất toán khoản vay hoặc đưa một tài sản khác vào để bảo đảm cho khoản vay. 25. Tài sản là nhà đất đứng tên vợ chồng Khách hàng, người chồng đã chết không để lại di chúc, bố mẹ đã làm giấy từ chối nhận thừa kế, Khách hàng có 3 con đều còn nhỏ, con lớn mới 10 tuổi. VIB có nhận tài sản này bảo đảm cho khoản vay của Khách hàng được không? Rủi ro có thể gặp phải? Nếu phòng Công chứng đồng ý công chứng Hợp đồng bảo đảm tiền vay giữa VIB và Khách hàng thì VIB có thể nhận tài sản này bảo đảm cho khoản vay của Khách hàng. Việc VIB nhận tài sản bảo đảm này sẽ có những rủi ro nhất định. Người vợ trong trường hợp này là người đại Lưu hành nội bộ Trang 11/29
Tài liệu Hỏi đáp Chính sách - Pháp luật - 2007 PC diện theo pháp luật của cả ba người con nên có thể một mình ký Hợp đồng thế chấp với VIB, khi con cái trưởng thành thì đương nhiên có quyền sở hữu đối với tài sản thế chấp, lúc này nếu có tranh chấp thì việc xử lý tài sản sẽ phức tạp và mất nhiều thời gian cho VIB. 26. Khách hàng thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay là 2 nhà xưởng xây dựng trên đất thuê trong KCN. Tuy nhiên, đất trong KCN chưa được cấp GCN QSDĐ, nên hồ sơ thuê đất chỉ có Hợp đồng thuê đất với Công ty đầu tư hạ tầng KCN. VIB có cho vay trong trường hợp này không? Khả năng phát mại tài sản? * Theo quy định của Pháp luật, tài sản thế chấp là tài sản hình thành trong tương lai (tài sản hình thành từ vốn vay) nên VIB có thể cho Khách hàng vay trong trường hợp này. Tuy nhiên, khi có GCNQSDĐ, cần công chứng và đăng ký GDBĐ theo quy định. Ngoài ra, do đất trong KCN chưa được cấp GCN QSDĐ nên để bảo đảm an toàn cho VIB cần có Hợp đồng hợp tác với Công ty đầu tư hạ tầng KCN với nội dung: - Công ty đầu tư hạ tầng KCN cam kết bàn giao GCN QSDĐ cho VIB; - Trường hợp phải xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ thì Công ty đồng ý để VIB chỉ định một bên thứ 3 thay thế bên thế chấp tiếp tục sử dụng đất thuê. Công ty quản lý có trách nhiệm ký HĐ thuê đất mới với Bên thứ ba này. Các bên nên thỏa thuận luôn về xử lý nghĩa vụ tài chính để việc chuyển giao được dứt điểm (tiền thuê đã trả, tiền thuê mà Bên thứ 3 sẽ phải trả…) * Khả năng phát mại tài sản phụ thuộc nhiều vào tính chất tài sản: Nếu tài sản có tính thanh khoản thì khả năng thu hồi vốn cao. Nếu tài sản gắn liền với đất mới có giá trị sử dụng thì khi xử lý cần có phương án xử lý quyền thuê đất, quyền sử dụng đất cụ thể như đã nêu trong Hợp đồng hợp tác. Chính những nội dung thỏa thuận trong Hợp đồng hợp tác sẽ tăng khă năng phát mại, giảm rủi ro cho VIB rất nhiều. Trường hợp, Công ty đầu tư hạ tầng KCN không đồng ý ký Hợp đồng Hợp tác với VIB thì không nên nhận tài sản này làm bảo đảm cho khoản vay Khách hàng vì có rất nhiều rủi ro có thể xảy ra mà VIB không kiểm soát được. 27. Khách hàng thế chấp quyền sử dụng đất ở đã có GCN QSDĐ, tuy nhiên GCN QSDĐ lại đứng tên người khác, chỉ có Hợp đồng ủy quyền có công chứng giữa người đứng tên trong sổ đỏ với Khách hàng. Theo Hợp đồng ủy quyền thì Khách hàng được thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng để vay vốn. Thực tế, quyền sử dụng đất là của Khách hàng nhưng Khách hàng chưa làm thủ tục sang tên. VIB có thể nhận quyền sử dụng đất của Khách hàng để làm tài sản bảo đảm cho khoản vay không? Pháp luật không cấm việc chủ sử dụng đất ủy quyền để bên được ủy quyền thế chấp quyền sử dụng đất để vay tiền tại Ngân hàng. Tuy nhiên việc cho vay khi Khách hàng chỉ có Hợp đồng ủy quyền với nội dung Khách hàng được thế chấp QSDĐ tại Ngân hàng để vay tiền có thể gặp phải những rủi ro sau: - Khi ủy quyền Bên ủy quyền (chủ sử dụng đất) sẽ chịu trách nhiệm về cam kết do bên được ủy quyền thực hiện trong phạm vi ủy quyền (khoản 2, Điều 586 Bộ luật dân sự) và có quyền yêu cầu bên được ủy quyền giao lại tài sản, lợi ích thu được từ việc thực hiện công việc ủy quyền, nếu không có thỏa thuận khác (khoản 2, Điều 587 Bộ luật dân sự). Trong Hợp đồng ủy quyền của Khách hàng không ghi rõ điều này nên nếu VIB cho vay thì khi có tranh chấp xảy ra, Bên ủy quyền có thể từ chối thực hiện nghĩa vụ trong Hợp đồng thế chấp với lý do: Bên ủy quyền chỉ ủy quyền thế chấp rất chung chung, không ủy quyền thế chấp cụ thể tại VIB, Khách hàng thế chấp tại VIB không có sự đồng ý của bên ủy quyền, không giao lại tài sản, lợi ích thu được từ việc ủy quyền là vi phạm Hợp đồng ủy quyền. Mặt khác, việc ủy quyền không ghi rõ ràng Lưu hành nội bộ Trang 12/29
Tài liệu Hỏi đáp Chính sách - Pháp luật - 2007 PC cụ thể Khách hàng được thế chấp tại đâu, vay bao nhiêu tiền thì rất có thể bị Phòng công chứng từ chối công chứng Hợp đồng thế chấp với VIB. - Trong trường hợp ủy quyền, cả bên ủy quyền và bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng ủy quyền bất cứ khi nào phù hợp Điều 588 Bộ Luật dân sự, nếu Khách hàng cấu kết với bên ủy quyền để hủy Hợp đồng ủy quyền thì VIB không kiểm soát được, như vậy không có lợi cho VIB. - Mặt khác, VIB không thể biết được trước đó Bên ủy quyền đã ký Hợp đồng ủy quyền với người nào khác tương tự như Hợp đồng ủy quyền với Khách hàng vì việc ký ủy quyền này không phải đăng ký với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. - Trường hợp Khách hàng không thực hiện nghĩa vụ với VIB dẫn đến việc xử lý tài sản sẽ lại gặp rắc rối ở khâu thi hành án. Bởi vì thủ tục thi hành án đều phải làm việc với chủ tài sản và được sự đồng ý của chủ tài sản (là bên ủy quyền chứ không phải bên được ủy quyền), VIB có rất ít khả năng để tìm được chủ tài sản rồi xử lý theo quy định của pháp luật để thu hồi nợ vay của Khách hàng. Tóm lại: Việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất khi chỉ có Hợp đồng ủy quyền cho Khách hàng vay vốn có khả năng gặp rủi ro rất lớn mà VIB không kiểm soát được. 28. Tài sản bảo đảm cho khoản vay của Khách hàng là QSDĐ đã có GCN QSDĐ, trong phần trích lục thửa đất có ghi: “Thửa đất nằm trong quy hoạch”. VIB có được nhận thế chấp tài sản này không? Nếu được, khi định giá có phải chỉ được định giá theo giá nhà nước không và cần phải lưu ý thêm những vấn đề gì? Trường hợp thửa đất chỉ có một phần nằm trong vùng quy hoạch thì khi đăng ký giao dịch đảm bảo, phòng TNMT vẫn yêu cầu thế chấp cả phần đó. Phần đất đó có phải định giá theo giá nhà nước để an toàn cho VIB hơn không? - Các quy định của pháp luật và của VIB không cấm việc thế chấp nhà đất nằm trong quy hoạch. - Khi nhà nước thu hồi đất thì chủ tài sản sẽ được đền bù theo nguyên tắc xác định giá trị dựa vào khung giá do UBND tỉnh ban hành tại thời điểm thu hồi. Tuy nhiên, việc đền bù sẽ có nhiều phương án khác nhau mà VIB không thể dự tính trước. Ví dụ: Chủ tài sản có thể được đền bù bằng tiền mặt, được đền bù bằng đất, được đền bù bằng nhà tái định cư… Khi đó, sẽ không có gì bảo đảm rằng VIB được nhận đầy đủ tiền đền bù hoặc nhận thế chấp được nhà đất mới của chủ tài sản. Trường hợp Chủ tài sản có vi phạm hoặc nghĩa vụ tài chính nào đó với Nhà nước thì khoản tiền đền bù sẽ được CQNN sử dụng ngay để khấu trừ nghĩa vụ với Nhà nước. Do vậy, việc nhận thế chấp nhà đất trong trường hợp này là rất rủi ro cho VIB. - Trường hợp một phần đất nằm trong quy hoạch thì phải nhận thế chấp cả mảnh đất nhưng có thể không định giá phần đất bị quy họach. Trường hợp vẫn định giá theo giá Nhà nước thì có thể gặp rủi ro như đã tư vấn ở trên. 29. Khách hàng vay vốn với với mục đích xây dựng nhà, tài sản bảo đảm cho khoản vay là quyền sử dụng đất, tài sản này hiện chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà hiện chỉ có: Hợp đồng mua bán cơ sở hạ tầng với chủ đầu tư, biên bản xác định ranh giới, mốc giới thửa đất, Phiếu thu tiền nộp đất, hóa đơn giá trị gia tăng mua quyền sử dụng đất, hóa đơn giá trị gia tăng mua cơ sở hạ tầng của lô đất. Chủ đầu tư có được san lô, bán nền hay không? VIB có thể ký Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay để nhận bảo đảm đối với tài sản này không? Hiện nay, việc chuyển nhượng đất nền của các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định tại khoản 1, Điều 101, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 28-10- Lưu hành nội bộ Trang 13/29
Tài liệu Hỏi đáp Chính sách - Pháp luật - 2007 PC 2004 về Thi hành Luật Đất đai (đã được sửa đổi theo điểm 8, Điều 2, Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27-01-2007 của Chính Phủ), như sau: - Đối với các thành phố, thị xã, các khu đô thị mới của các thành phố, thị xã hoặc các khu đô thị mới được quy hoạch phát triển thành thành phố, thị xã, không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở. Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng theo dự án được xét duyệt hoặc theo dự án thành phần của dự án đầu tư đã được xét duyệt; tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng nội dung xây dựng và tiến độ ghi trong dự án đó; - Đối với các khu vực khác, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các dự án đầu tư kinh doanh nhà ở được thực hiện như quy định nêu trên, trường hợp có dự án đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng khu dân cư thì chủ đầu tư phải hoàn thành đúng với nội dung dự án đã được xét duyệt thì mới được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng đó cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân. Như vậy, Pháp luật hiện nay không cho phép chủ đầu tư bán nền mà chưa xây dựng nhà ở cho các cá nhân đối với các dự án đầu tư nhà ở tại thành phố. Tuy nhiên, xét về mặt pháp lý, Hợp đồng mua bán cơ sở hạ tầng của Khách hàng ký với chủ đầu tư được xác lập trước ngày Nghị định số 181/2004/NĐ-CP có hiệu lực pháp luật và trước cả ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực pháp luật (01-7-2004). Cơ sở pháp lý cho việc chuyển nhượng đất nền theo Hợp đồng này là Luật Đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 1998 đều không cấm chuyển nhượng đất nền. Do vậy, Khách hàng này đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và được quyền thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai trên quyền sử dụng đất này. Tuy nhiên, cần lưu ý bảo đảm các điều kiện về xin phép xây dựng nhà (trừ trường hợp đối với công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị, khu công nghiệp, khu nhà ở có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, thì không cần giấy phép xây dựng theo quy định tại Điều 17, Nghị định số 16/2005/NĐ-CP về Quản lý Dự án đầu tư XD công trình); Việc lập hợp đồng bảo đảm tiền vay trong trường hợp này có một vấn đề cần lưu ý: Nếu nhận bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, thì theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải có công chứng, chứng thực và đăng ký giao dịch bảo đảm. Trong khi đó, Khách hàng chưa có Giấy CNQSD đất thì sẽ chưa thể công chứng, chứng thực và đăng ký được; Nếu lập hợp đồng thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay bao gồm QSD đất và nhà sẽ xây dựng, thì quyền sử dụng đất ở đây lại không phải là tài sản hình thành từ vốn vay. Để giải quyết vướng mắc nêu trên, cần lập một Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai với loại tài sản hình thành trong tương lai bao gồm: Quyền sử dụng đất và nhà sẽ xây dựng trên đất. Đến khi Khách hàng có Giấy CN QSD đất hoặc Giấy CN QSH nhà, thì sẽ ký lại hợp đồng thế chấp và công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm. 30. Khách hàng vay vốn, tài sản bảo đảm là chiếc xe ô tô, giấy tờ đăng ký xe đứng tên con gái Khách hàng mới 16 tuổi. Con gái Khách hàng có được ký kết hợp đồng thế chấp tài sản với VIB không? Theo quy định của Điều 20 của Bộ luật dân sự về Năng lực hành vi dân sự của người chưa thành niên từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi đã chỉ rõ: “1. Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi hoặc pháp luật có quy định khác. 2. Trong trường hợp người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có tài sản riêng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì có thể tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự mà không Lưu hành nội bộ Trang 14/29
Tài liệu Hỏi đáp Chính sách - Pháp luật - 2007 PC cần phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.” Người đại diện theo Pháp luật của Người chưa thành niên trong quy định nói trên được hiểu là cha, mẹ (khoản 1, Điều 141 – BLDS). Như vậy, Khách hàng vay tiền tại VIB, được con gái dùng chiếc xe ôtô nói trên để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của Khách hàng là không trái luật. Bởi vì, chiếc xe ôtô BMV là tài sản riêng, thuộc sở hữu của người con, mặc dù người con chưa đủ 18 tuổi (nhưng đã từ đủ 15 tuổi trở lên) Tuy nhiên, do khoản vay có tài sản bảo đảm của Người chưa thành niên, VIB nên tiến hành công chứng HĐTC trong trường hợp này để tránh những tranh chấp, kiện tụng về sau. 31. Khách hàng vay vốn thế chấp quyền khai thác tài nguyên thì VIB có thể nhận tài sản đó làm tài sản bảo đảm cho khoản vay không? Theo Khỏan 6, Điều 53 Nghị định 160/2005/NĐ-CP ngày 27/12/2005 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật khoáng sản và Luật sửa đổi bổ sung một số điều Luật Khoáng sản: “Việc chuyển nhượng quyền thăm dò hoặc quyền khai thác, chế biến của tổ chức, cá nhân được phép thăm dò hoặc khai thác, chế biến khoáng sản phải được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép đó cho phép và phải nộp thuế chuyển nhượng theo quy định của pháp luật”. Việc thế chấp thì không được nhắc tới, nên việc VIB nhận thế chấp quyền khai thác tài nguyên là không trái pháp luật (vì phù hợp với Bộ Luật Dân sự và Nghị định 163 về giao dịch bảo đảm). Tuy nhiên với sự ràng buộc pháp lý khi chuyển nhượng quyền khai thác như đã dẫn ở trên, việc xử lý tài sản bảo đảm sẽ gặp khó khăn vì phụ thuộc nhiều vào cơ quan nhà nước đã cấp giấy phép. Nếu VIB vẫn ký HĐ thế chấp thì phải đăng ký giao dịch bảo đảm tại Cục Đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc các Trung tâm đăng thuộc Cục đăng ký. 32. Tài sản bảo đảm là đất thuê 44 năm từ 2003 đến 2045, đã trả tiền thuê hết 44 năm. Công ty đề nghị vay 75% giá trị lô đất, vay dài hạn để phục vụ mục đích kinh doanh. VIB có cho vay trong trường hợp này không? Về tài sản bảo đảm: Theo quy định tại khoản 2, Điều 4 Quy định 803 về điều kiện, thủ tục nhận bảo đảm tiền vay ngày 01-04-2005 của VIB đã liệt kê các trường hợp giá trị QSD đất được nhận làm TSBĐ, trong đó có: “Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01-7-2004, đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm, mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm, thì được thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất trong thời hạn đã trả tiền thuê đất, để phục vụ nhu cầu sản xuất, kinh doanh.” Như vậy, Khách hàng thuê đất từ năm 2003 (trước 01-7-2004) và đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê (trả hết cả 44 năm) thì sẽ được thế chấp trong thời hạn đã trả tiền thuê đất...Tuy nhiên, khi định giá tài sản cần lưu ý: Càng ngày giá trị sẽ càng giảm do thời hạn thuê đất còn lại ngày càng rút ngắn. Trong trường hợp xử lý TSBĐ thì thời hạn mà VIB được quyền cho thuê lại sẽ là con số ít hơn 44 năm so với thời hạn mà Khách hàng thuê ban đầu. Ngoài ra, VIB cần xem xét Cơ quan Quyết định cho Khách hàng thuê đất có đồng ý để VIB hoặc bên thứ ba do VIB chỉ định được tiếp tục thuê lô đất trên trong trường hợp VIB phải xử lý TSBĐ thu hồi nợ để từ đó có các bước thực hiện phù hợp nhằm thông báo cho Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền việc Khách hàng đã thế chấp giá trị QSD đất vay tiền tại VIB. Lưu hành nội bộ Trang 15/29
Tài liệu Hỏi đáp Chính sách - Pháp luật - 2007 PC Bên cạnh đó, VIB cũng cần phải tiến hành các thủ tục công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định chung. Về tỷ lệ cho vay: Tại điểm c và d, khoản 1, Điều 20 Quy định 803 đã chỉ rõ, nếu TSBĐ là động sản, bất động sản thì sẽ được cho vay tối đa 70% so với giá trị của TSBĐ. Nếu VIB Bình Dương muốn cho vay đến 75% thì phải trình Tổng Giám đốc phê duyệt. 33. Tài sản bảo đảm là bất động sản, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cấp năm 2001 có ghi như sau: - Trang thứ nhất có ghi: Diện tích đất ở là 150m2; - Trang thứ hai: Là sơ đồ thửa đất, có ghi: 150m2 đất ở được Cấp giấy chứng nhận và 38,18m2 đất vườn liền kề, không phân định rõ ranh giới đất vườn và đất ở. Phần diện tích đất vườn có được định giá như đất ở không? Khoản 1, Điều 45 Nghị định 181/2004/NĐ-CP: Diện tích đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành được xác định theo quy định sau: a) Diện tích đất ở là diện tích ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp; b) Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao sang đất ở thì diện tích đất ở được xác định lại theo quy định tại các khoản 2, 3 và 4 Điều 87 của Luật Đất đai, khoản 2 và khoản 3 Điều 80 của Nghị định này; hộ gia đình, cá nhân không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch giữa diện tích đất ở được xác định lại và diện tích đất ở ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; c) Trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế thì diện tích đất ở được xác định lại theo quy định tại điểm b khoản này và người bị thu hồi đất được bồi thường theo giá đất ở đối với diện tích đất ở đã được xác định lại.” Khoản 2, 3 Điều 80 Nghị định 181/2004/NĐ-CP. Đất ở có vườn, ao và đất nông nghiệp có vườn, ao trong khu dân cư: “2. Đối với phần diện tích đất đã xây dựng nhà ở mà vượt diện tích được xác định là đất ở theo hạn mức quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 87 của Luật Đất đai thì phần diện tích vượt hạn mức đó được xác định là đất ở và phải nộp tiền sử dụng đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 3. Trường hợp người sử dụng đất ở đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đất ở đã được xác định theo quy định tại Điều 87 của Luật Đất đai mà có nhu cầu mở rộng diện tích đất ở thì phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 45 của Nghị định này. Trường hợp mở rộng diện tích đất ở tại khu dân cư đô thị thì ngoài việc xin phép chuyển mục đích sử dụng đất, nộp tiền sử dụng đất còn phải phù hợp với quy định tại khoản 5 Điều này.” Điểm a, khoản 2, Điều 6 Nghị định 198/2004/NĐ-CP, thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất: “Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp”; Áp dụng khoản 3, Điều 80 Nghị định 181/2004/NĐ-CP: Diện tích đất vườn liền kề (38,18m2) phải làm thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất thì mới được công nhận là đất ở (Điểm a, khoản 2, Điều 6 Nghị định 198/2004/NĐ-CP). Như vậy, Lưu hành nội bộ Trang 16/29
Tài liệu Hỏi đáp Chính sách - Pháp luật - 2007 PC phần diện tích đất vườn liền kề không được phép định giá như đất ở vì không/chưa hoàn tất thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng đất. Việc định giá phần đất vườn liền kề theo khung giá Nhà Nước đối với đất nông nghiệp (giá thấp). 34. Khách hàng vay vốn, tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. nhưng tài sản gắn liền với đất chưa có giấy chứng nhận sở hữu nhưng người thế chấp vẫn đồng ý thế chấp. Tuy nhiên, Phòng tài nguyên môi trường có công văn yêu cầu hợp đồng thế chấp không được bao gồm cả tài sản gắn liền trên đất nếu tài sản đó chưa có chứng nhận sở hữu. Vậy nếu khoản vay trong phạm vi phán quyết của Đơn vị cho vay, tài sản bảo đảm như trên thì có phải trình Tổng Giám đốc theo quy định của VIB không? - Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT-BTP-BXD-BTNMT-NHNN ngày 21-5-2007 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp nhà ở, theo đó, phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì mới thực hiện theo Thông tư liên tịch này. - Tuy nhiên, TTLT 05 này khi được thi hành còn phải liên quan đến hai văn bản khác vẫn còn hiệu lực là TTLT 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16-6-2005 được sửa đổi bổ sung theo Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 (cũng là TTLT 05 nhưng ban hành từ năm 2005). Theo TTLT 05 năm 2005 thì Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất (VPĐK QSDĐ) phải nhận đăng ký thế chấp QSDĐ và cả tài sản gắn liền, thậm chí là cả tài sản gắn liền hình thành trong tương lai. Như vậy là trước đây thực hiện thế nào thì bây giờ vẫn vậy. Còn TTLT 05 năm 2007 có mục đích chính là giao cho VPĐKQSDĐ (thuộc hệ thống Bộ TNMT) đăng ký cả trường hợp thế chấp nhà ở (nhà ở vốn thuộc quản lý của Bộ xây dựng). - Để tháo gỡ vướng mắc này, Chi nhánh vẫn nên ghi vào nội dung HĐ thế chấp là tài sản thế chấp bao gồm cả QSDĐ và tài sản gắn liền đất (đã hình thành hoặc hình thành trong tương lai). Sau đó trao đổi với VPĐK để được đăng ký như trước kia. - Trường hợp trong Hợp đồng không ghi Tài sản thế chấp bao gồm cả tài sản gắn liền với đất thì rõ ràng là VIB không nhận thế chấp tài sản gắn liền với đất, tức là thuộc phạm vi quy định của khoản 6 Điều 8 QĐ 803/2005/QĐ-VIB – là trường hợp thuộc quyền quyết định của Tổng Giám đốc. 35. Khách hàng đang vay vốn tại VIB, hoạt động và trả nợ vay bình thường, vừa qua có việc định giá lại các tài sản bảo đảm cho khoản vay của Khách hàng và giá trị các tài sản này có sự sụt giảm nhưng vẫn bảo đảm cho dự nợ hiện tại của Khách hàng. Vậy, có phải ký lại Hợp đồng công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm không? Việc định kỳ đánh giá lại tài sản là một hoạt động bình thường để kiểm soát giá trị tài sản so với dư nợ hiện tại. Nếu giá trị tài sản bị giảm sút không đủ tỷ lệ so với dư nợ hiện tại (tham khảo Điều 20 QĐ 803/2005/QĐ-VIB) thì yêu cầu Khách hàng bổ sung tài sản bảo đảm hoặc trả nợ trước hạn, chứ không cần ký lại Hợp đồng bảo đảm. Ngay trong Hợp đồng bảo đảm cũng đã nói rõ giá trị tài sản chỉ để làm căn cứ cho vay. 36. Khách hàng là Doanh nghiệp in Sách và kinh doanh thiết bị trường học, họ muốn dùng hàng tồn kho là sách giáo khoa và các thiết bị giáo dục và khoản phải thu của Sở giáo dục làm tài sản bảo đảm thì VIB có nhận không ? Đối với khoản phải thu thì tỷ lệ cho vay có thay đổi không? Thủ tục, trình tự nhận bảo đảm như thế nào? Sách giáo khoa và thiết bị giáo dục cũng là một loại hàng hóa và không bị cấm nhận làm tài sản bảo đảm (theo Điều 6 Quy định số 803/2005/QĐ-VIB) nên về mặt pháp lý thì có thể nhận được. Có thể phân loại tài sản này là hàng hóa và áp dụng theo các quy định đối với hàng hóa trong Danh mục phân loại tài sản bảo đảm – Phụ lục số 01 Quy định số 1763 ngày 26-6-2006. Lưu hành nội bộ Trang 17/29
Tài liệu Hỏi đáp Chính sách - Pháp luật - 2007 PC Tuy nhiên, việc quyết định nhận hay không nhận còn phụ thuộc vào tính dễ phát mại, dễ luân chuyển, dễ quản lý… Do vậy, Đơn vị cho vay cần có thẩm định kỹ để đánh giá chính xác về tài sản, sau đó ghi rõ trong Tờ trình để cấp có thẩm quyền phê duyệt khoản vay xem xét, đánh giá luôn tài sản bảo đảm. Đối với các khoản phải thu thì Quyết định 1763/2006/QĐ-VIB và các văn bản sửa đổi, bổ sung (Quyết định 1939/2006/QĐ-VIB, Quyết định 2663/2006/QĐ-VIB) đã đề cập rõ nên chỉ cần áp dụng đúng như các Quy định đó. Trường hợp cần thay đổi về tỷ lệ cho vay thì phải trình Tổng Giám đốc phê duyệt (vì sẽ là ngoại lệ đối với các Quy định do TGĐ đã ban hành). 37. Tài sản bảo đảm cho khoản vay của Khách hàng là nhà đất thuộc tài sản chung của vợ chồng, chồng đã chết. Người vợ tuổi đã cao muốn ủy quyền để các con ký Hợp đồng thế chấp cho Khách hàng vay vốn tại VIB, tuy nhiên một người con đang ở nước ngoài không thể ký Hợp đồng thế chấp được. VIB có nhận tài sản bảo đảm này không? - Về mặt pháp lý, người vợ tuổi cao nhưng VIB vẫn có thể chấp thuận nhận bảo đảm bằng tài sản của người vợ. Bởi vì pháp luật không có quy định hạn chế trong trường hợp này. Đồng thời, trường hợp người vợ chết, thì người nhận di sản thừa kế phải thực hiện nghĩa vụ liên quan đến tài sản trước khi nhận quyền hưởng di sản. Do vậy, việc nhận tài sản bảo đảm không bị vướng mắc về pháp lý; - Tuy nhiên, bất động sản liên quan đến quyền sở hữu của vợ chồng, khi chồng chết không để lại di chúc nên theo quy định của Pháp luật, thì: ½ căn nhà thuộc sở hữu của người vợ. ½ còn lại phải chia đều cho người vợ + những người con chung của vợ chồng. Chính vì thế việc thế chấp tài sản bảo đảm cần phải có sự đồng ý của người vợ và của tất cả những người con chung. Điều này là cơ sở bảo đảm hiệu lực của hợp đồng bảo đảm; - Việc người con đang ở nước ngoài, thì chỉ cần có văn bản ủy quyền (có xác nhận của lãnh sự quán hoặc đại sứ quán) đồng ý cho mẹ ký hợp đồng thế chấp để bảo đảm cho khoản vay của Khách hàng. 38. Khách hàng Doanh nghiệp vay vốn với mục đích mua xe ô tô, tài sản đảm bảo hình thành từ vốn vay. Khoản vay này đã được UBTD phê duyệt cho vay giải ngân thanh toán tiền thuế. Tuy nhiên, tại thời điểm giải ngân để thanh toán thuế chỉ có Chứng từ ghi thông báo thuế của Cục thuế. Sau đó cơ quan thuế mới trả tờ khai hải quan, giải phóng xe và Công ty mới làm thủ tục đăng ký xe. Do vậy, tại thời điểm giải ngân, VIB vẫn chưa thể làm thủ tục Công chứng và nhận TSBĐ. Thủ tục nhận TSBĐ trước khi giải ngân thực hiện như thế nào? Về thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm: Do tài sản chưa có các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu của Khách hàng đối với tài sản (đăng ký xe) nên VIB không thể tiến hành thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm vào thời điểm hiện tại. Về thủ tục công chứng Hợp đồng: Với tài sản bảo đảm là xe ô tô, pháp luật và VIB không bắt buộc phải công chứng, chứng thực Hợp đồng bảo đảm tiền vay mà sẽ do Trưởng Đơn vị kinh doanh quyết định và thỏa thuận với Khách hàng nên cũng không đặt nặng vấn đề phải công chứng Hợp đồng cầm cố/thế chấp vào thời điểm hiện tại. Các bước nhận TSBĐ tiến hành như sau: - VIB và Khách hàng sẽ ký một Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay; - Sau khi tài sản bảo đảm đã hình thành, tiến hành lập Phụ lục Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay, trong đó mô tả đặc điểm, xác định giá trị tài sản đã được hình thành; - Tiến hành đăng ký giao dịch bảo đảm; Lưu hành nội bộ Trang 18/29
Tài liệu Hỏi đáp Chính sách - Pháp luật - 2007 PC - Giữ toàn bộ giấy tờ, tài liệu liên quan đến tài TSBĐ của Khách hàng và lưu hồ sơ. 39. TSBĐ cho khoản vay của Khách hàng là Hợp đồng mua bán nhà đất có Công chứng và giấy phép xây dựng đứng tên con trai Khách hàng. Chủ sở hữu tài sản đã nộp hồ sơ đăng bộ lên Sở Tài nguyên và môi trường xin cấp giấy chứng nhận QSD đất sau khi phá dỡ ngôi nhà cũ để làm móng xây dựng khách sạn. Khách hàng sẽ hoàn thiện giấy chứng nhận QSD đất (sổ đỏ) và giấy chứng nhận QSH nhà ở (sổ hồng) sau khi hoàn công khách sạn. VIB có nhận TSBĐ này không? - VIB có thể nhận tài sản trên làm TSBĐ vì Pháp luật và VIB không cấm. Tài sản trên có nguồn gốc hợp pháp và có đủ giấy tờ chứng minh việc tài sản sẽ được cấp GCN trong tương lai gần (HĐ mua bán nhà, Phiếu hẹn, biên lai nộp lệ phí, Giấy phép xây dựng...); - Rủi ro về mặt pháp lý khi nhận TS này: Trong trường hợp Khách hàng không trả được nợ dẫn tới phải xử lý TSBĐ thì sẽ tốn nhiều thời gian trong việc phát mại tài sản hơn so với nhận các bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận; - Biện pháp bảo đảm an toàn cho VIB: Ký Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai giữa VIB và con trai Khách hàng với tư cách là Chủ tài sản - Bên thế chấp. Ngoài ra, quản lý Khách hàng cần có những biện pháp kiểm tra, giám sát quá trình hình thành tài sản để có thể nhận GCN về nhà đất của Khách hàng đồng thời tiến hành các thủ tục công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm theo thủ tục chung. 40. VIB có nhận tài sản bảo đảm là Quyền thu phí đường bộ cho khoản vay của Khách hàng được không? Quyền thu phí đường bộ hoàn toàn có thể nhận làm tài sản bảo đảm. Bởi theo quy định tại khoản 7, mục V, Thông tư số 05/2004/TTLT-BGTVT-BTC ngày 18-3-2004 của Bộ GTVT, Bộ Tài chính Hướng dẫn thực hiện chuyển giao quyền thu phí sử dụng đường bộ có thời hạn, thì “Sau khi đã trả đủ tiền theo giá trúng thầu cho nhà nước, đơn vị được phép chuyển nhượng quyền thu phí cho các doanh nghiệp khác, sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Giao thông vận tải (đối với đường quốc lộ), Sở Giao thông vận tải (đối với đường địa phư- ơng). Đơn vị nhận chuyển nhượng lại quyền thu phí có trách nhiệm thực hiện đầy đủ các điều kiện của hợp đồng mà đơn vị chuyển nhượng đã ký với cơ quan quản lý chuyên ngành giao thông vận tải”. Điều này có nghĩa là doanh nghiệp thu phí được nhượng quyền thu phí, thì VIB có thể xử lý được TSBĐ. Tuy nhiên, nếu nhận quyền thu phí làm tài sản bảo đảm, thì cần có ý kiến thống nhất trước của Bộ Giao thông vận tải (đối với đường quốc lộ), Sở Giao thông vận tải (đối với đường địa phương) Lưu hành nội bộ Trang 19/29
Tài liệu Hỏi đáp Chính sách - Pháp luật - 2007 PC Phần III NGHIỆP VỤ KHÁC 41. Khách hàng có nhu cầu chuyển khoản 95.000EUR sang Đức cho con gái mua nhà. Khách hàng đã xuất trình các giấy tờ sau: - Hợp đồng tặng cho tài sản với tài sản tặng cho là số tiền Việt Nam tương đương với số tiền trên của Khách hàng cho vợ chồng con gái có xác nhận của công chứng viên. - Xác nhận của Đại sứ quán Việt Nam tại CHLB Đức về việc người chồng của con gái Khách hàng đang cư trú tại CHLB Đức. - Bản dịch từ Tiếng Đức sang Tiếng Việt Hợp đồng mua bán nhà giữa Bên bán nhà (Người Đức) và vợ chồng người con gái của Khách hàng với số tiền là 95.000EUR Với mục đích và số tiền chuyển như trên thì VIB có thể chuyển cho Khách hàng được không? Theo quy định tại Điều 8 Nghị định số 160/2006/NĐ-CP ngày 28-12-2006 hướng dẫn Pháp lệnh Ngoại hối về chuyển tiền một chiều từ Việt Nam ra nước ngoài có ghi rõ: - Các mục đích chuyển tiền một chiều cho các nhu cầu hợp pháp khác (điểm g, khoản 2). - Tổ chức tín dụng được phép có trách nhiệm xem xét các chứng từ, giấy tờ do người cư trú, người không cư trú xuất trình để bán, chuyển, xác nhận nguồn ngoại tệ tự có hoặc mua từ tổ chức tín dụng được phép để mang ra nước ngoài căn cứ vào yêu cầu thực tế, hợp lý của từng giao dịch chuyển tiền (khoản 4). Như vậy, đây có thể xem là một nhu cầu hợp pháp nên VIB có thể tiến hành thực hiện dịch vụ chuyển tiền cho Khách hàng và có thể đề nghị Khách hàng bổ sung thêm 1 cam kết có nội dung như: Việc chuyển tiền này phục vụ cho mục đích đã trao đổi với Ngân hàng, nguồn gốc tiền là hợp pháp và chịu trách nhiệm về tính trung thực của Cam kết này, nếu sai Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm trước Ngân hàng và trước Pháp luật. 42. Khách hàng không có vợ con mở tài khoản tiền gửi thanh toán tại VIB. Khách hàng đã đột ngột không có di chúc. Nếu bố hoặc mẹ của Khách hàng muốn rút tiền từ Tài khoản của Khách hàng thì cần những giấy tờ gì? Đối với trường hợp Chủ tài khoản cá nhân chết hoặc bị Tòa án tuyên bố chết, thì theo quy định của Pháp luật về thừa kế, số dư tiền gửi sẽ trở thành di sản của người đã chết và được chia cho người thừa kế như sau: - Nếu Chủ tài khoản có di chúc, thì chia theo di chúc (ai được chỉ định trong di chúc là của người đó, không phụ thuộc mối quan hệ huyết thống với người để lại di sản); - Nếu Chủ tài khoản không có di chúc, thì chia theo pháp luật với 3 hàng thừa kế (những người thừa kế cùng hàng được hưởng di sản bằng nhau, hàng sau chỉ được chia nếu không có người thuộc hàng thừa kế trước): + Hàng thừa kế thứ nhất gồm: Vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết; + Hàng thừa kế thứ hai gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại; + Hàng thừa kế thứ ba gồm: Cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết Lưu hành nội bộ Trang 20/29

CÓ THỂ BẠN MUỐN DOWNLOAD

THÔNG TIN

TRỢ GIÚP

HỖ TRỢ KHÁCH HÀNG

Theo dõi chúng tôi

Chịu trách nhiệm nội dung:

Nguyễn Công Hà - Giám đốc Công ty TNHH TÀI LIỆU TRỰC TUYẾN VI NA

LIÊN HỆ

Địa chỉ: P402, 54A Nơ Trang Long, Phường 14, Q.Bình Thạnh, TP.HCM

Hotline: 093 303 0098

Email: support@tailieu.vn

Giấy phép Mạng Xã Hội số: 670/GP-BTTTT cấp ngày 30/11/2015 Copyright © 2022-2032 TaiLieu.VN. All rights reserved.