TIỂU LUẬN: Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Nhà Hà Nội - HABUBANK

Chia sẻ: Nguyen Linh | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:67

Thêm vào BST

Báo xấu

212
lượt xem 40
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Tham khảo luận văn - đề án 'tiểu luận: giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp tại ngân hàng thương mại cổ phần nhà hà nội - habubank', luận văn - báo cáo, tài chính - kế toán - ngân hàng phục vụ nhu cầu học tập, nghiên cứu và làm việc hiệu quả

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: TIỂU LUẬN: Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Nhà Hà Nội - HABUBANK

TIỂU LUẬN: Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Nhà Hà Nội - HABUBANK
LỜI MỞ ĐẦU Có một ngôi nhà riêng mua bằng vốn tích góp hiện là một giấc mơ khá xa với các gia đình công nhân viên chức, đặc biệt là các cặp vợ chồng trẻ. Nhu cầu ngày một nhiều, tình trạng đầu cơ khiến cho thị trường nhiều lúc bị lũng đoạn, giá bị đẩy lên cao chóng mặt. Tuy nhiên, theo quy luật thị trường, có cầu ắt có cung. Nắm bắt nhu cầu người dân, các ngân hàng bắt đầu khai thác dịch vụ cho vay mua nhà trả góp. Từ năm 2005, một số ngân hàng đã đưa ra thị trường sản phẩm này trong đó có Ngân hàng thương mại cổ phần Nhà Hà Nội – HABUBANK. Cho vay mua nhà trả góp không chỉ là nghiệp vụ làm đa dạng hoá hoạt động, mang lại nhiều lợi nhuận cho ngân hàng mà nó còn góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân, giúp đất nước ngày càng phồn thịnh hơn. Chuyên đề : “Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Nhà Hà Nội - HABUBANK” sẽ cung cấp một số thông tin xung quanh vấn đề cho vay mua nhà trả góp và đề xuất các giải pháp phát triển hoạt động này tại Ngân hàng thương mại cổ phần Nhà Hà Nội – HABUBANK. Bài viết này gồm 3 chương: Chương I: Tổng quan về cho vay mua nhà trả góp của NHTM Chương II: Thực trạng cho vay mua nhà trả góp tại Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội (HABUBANK) Chương III: Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà trả góp tại HABUBANK
CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ CHO VAY MUA NHÀ TRẢ GÓP CỦA NHTM 1.1 Hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại (NHTM) 1.1.1. Khái niệm NHTM Để đưa ra một khái niệm về NHTM, người ta thường phải dựa vào tính chất mục đích hoạt động của nó trên thị trường tài chính và đôi khi còn kết hợp tính chất, mục đích và đối tượng hoạt động. Luật ngân hàng của Pháp năm 1941 định nghĩa: “Ngân hàng được coi là những xí nghiệp hay cơ sở nào hành nghề thường xuyên nhận của công chúng dưới hình thức ký thác hay hình thức khác các số tiền mà họ dùng cho chính họ vào các nghiệp vụ chiết khấu, tín dụng hay dịch vụ tài chính”. Hay như Luật ngân hàng của Ấn Độ 1950, được bổ sung 1959 đã nêu: “Ngân hàng là cơ sở nhận các khoản tiền ký thác để cho vay hay tài trợ, đầu tư”. Những định nghĩa đại loại như vậy là căn cứ vào tính chất và mục đích hoạt động. Một loạt định nghĩa khác lại căn cứ vào sự kết hợp với đối tượng hoạt động. Ví dụ như Luật ngân hàng của Đan Mạch năm 1930 định nghĩa: “Những nhà băng thiết yếu gồm các nghiệp vụ nhận tiền ký thác, buôn bán vàng bạc, hành nghề th ương mại và các giá trị địa ốc, các phương tiện tín dụng và hối phiếu, thực hiện các nghiệp vụ chuyển ngân, đứng ra bảo hiểm…” Mặc dù có nhiều cách thể hiện khác nhau nh ưng phân tích, khai thác nội dung của các định nghĩa đó , người ta dễ dàng nhận thấy các NHTM đều có chung một tính chất, đó là việc nhận tiền ký thác, tiền gửi không kỳ hạn và có kỳ hạn để sử dụng vào
các nghiệp vụ cho vay, chiết khấu và các dịch vụ kinh doanh khác của chính ngân hàng. Ở Việt Nam, trong bước chuyển đổi sang kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, thực hiện nhất quán chính sách kinh tế nhiều thành phần theo định hướng xã hội chủ nghĩa, mọi người được tự do kinh doanh theo pháp luật, đựợc bảo hộ quyền sở hữu và thu nhập hợp pháp. Các hình thức sở hữu có thể hỗn hợp, đan kết với nhau hình thành các tổ chức kinh doanh đa dạng. Các doanh nghiệp, không phân biệt quan hệ sở hữu đểu tự chủ kinh doanh, hợp tác và cạnh tranh với nhau, bình đẳng trước pháp luật. Theo hướng đó, nền kinh tế hàng hóa phát triển tất yếu sẽ tạo ra những tiền đề cần thiết và đòi hỏi sự ra đời của nhiều loại hình ngân hàng và các tổ chức tín dụng khác. Vì vậy, để tăng cường quản lý, hướng dẫn hoạt động của các ngân hàng và các tổ chức tín dụng khác, tạo thuận lợi cho sự phát triển nền kinh tế đồng thời bảo vệ lợi ích hợp pháp của các tổ chức và cá nhân. Theo điều 20 Luật các tổ chức tín dụng của Việt Nam có nêu: “ Tổ chức tín dụng là doanh nghiệp được thành lập theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật để hoạt động kinh doanh tiền tệ, làm dịch vụ ngân hàng với nội dung nhận tiền gửi và sử dụng tiền gửi để cấp tín dụng, cung ứng các dịch vụ thanh toán”. Từ định nghĩa chung đó, căn cứ vào tính chất và mục tiêu hoạt động, luật còn chỉ rõ các loại hình ngân hàng gồm: ngân hàng thương mại, ngân hàng phát triển, ngân hàng đầu tư, ngân hàng chính sách, ngân hàng hợp tác và các loại hình ngân hàng khác. Ngày nay, trong thế giới hiện đại, hoạt động của các tổ chức tài chính là môi giới trên thị trường tài chính càng phát triển về số lượng và quy mô hoạt động, đa dạng và phong phú, hoạt động đan xen lẫn nhau. Người ta phân biệt ngân hàng thương mại với các tổ chức trung gian tài chính khác là ở chỗ NHTM là ngân hàng kinh doanh tiền gửi, chủ yếu là tiền gửi không kỳ hạn. Chính từ hoạt động đó đã tạo cơ hội cho NHTM có thể làm tăng bội số tiền gửi của khách hàng trong hệ thống ngân hàng của
mình. Đó là đặc trưng cơ bản để phân biệt NHTM với các ngân hàng và các tổ chức tín dụng khác. 1.1.2. Hoạt động cho vay của NHTM 1.1.2.1. Khái niệm Cho vay là việc ngân hàng đưa tiền cho khách hàng với cam kết khách hàng phải hoàn trả cả gốc và lãi trong khoảng thời gian xác định. 1.1.2.2. Các hình thức cho vay của NHTM + Cho vay thấu chi Thấu chi là nghiệp vụ cho vay qua đó ngân hàng cho phép người vay được chi trội (vượt) trên số dư tiền gửi thanh toán của mình đến một giới hạn nhất định và trong khoảng thời gian xác định. Giới hạn này được gọi là hạn mức thấu chi. Để được thấu chi, khách hàng phải làm đơn xin ngân hàng hạn mức thấu chi và thời gian thấu chi (có thể phải trả phí cam kết cho ngân hàng). Trong quá trình ho ạt động, khách hàng có thể ký séc, lập ủy nhiệm chi, mua thẻ séc…vượt quá số dư tiền gửi để chi trả (song trong hạn mức thấu chi). Khi khách hàng có tiền nhập về tài khoản tiền gửi ngân hàng sẽ thu nợ gốc và lãi. Số lãi mà ngân hàng phải trả: Lãi suất thấu chi x Thời gian thấu chi x Số tiền thấu chi Các khoản chi quá hạn mức thấu chi sẽ chịu lãi suất phạt và bị đình chỉ sử dụng hình thức này. Thấu chi dựa trên cơ sở thu và chi của khách hàng không phù hợp về thời gian và quy mô . Thời gian và số lượng thiếu có thể dự đoán dựa vào dự đoán ngân quỹ song không chính xác. Do vậy, hình thức cho vay này tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng trong quá trình thanh toán: Chủ động, nhanh, kịp thời. Thấu chi là hình thức tín dụng ngắn hạn, linh hoạt, thủ tục đơn giản, phần lớn là không có đảm bảo, có thể cấp cho cả doanh nghiệp lẫn cá nhân vài ngày trong tháng, vài tháng trong năm dùng để trả lương, chi các khoản phải nộp, mua hàng…Hình thức này nhìn chung chỉ sử dụng đối với các khách hàng có độ tin cậy cao, thu nhập đều đặn và kỳ thu nhập ngắn.
+ Cho vay trực tiếp từng lần Là hình thức cho vay tương đối phổ biến của ngân hàng đối với các khách hàng không có nhu cầu vay thường xuyên, không có điều kiện để được cấp hạn mức thấu chi. Một số khách hàng sử dụng vốn chủ sở hữu là chủ yếu, chỉ khi có nhu cầu thời vụ, hay mở rộng sản xuất đặc biệt mới vay ngân hàng, tức vốn từ ngân hàng chỉ tham gia vào một số giai đoạn nhất định của chu kỳ sản xuất kinh doanh. Mỗi lần vay khách hàng phải làm đơn và trình ngân hàng phương án sử dụng vốn vay. Ngân hàng sẽ phân tích khách hàng và ký hợp đồng cho vay, xác định quy mô cho vay, thời hạn giải ngân, thời hạn trả nợ, lãi suất và yêu cầu đảm bảo nếu cần. Mỗi món vay được tách biệt nhau thành các hồ sơ (khế ước nhận nợ) khác nhau. Theo từng kỳ hạn nợ trong hợp đồng, ngân hàng sẽ thu gốc và lãi. Trong quá trình khách hàng sử dụng tiền vay, ngân hàng sẽ kiểm soát mục đích và hiệu quả. Nếu thấy có dấu hiệu vi phạm hợp đồng, ngân hàng sẽ thu nợ trước hạn hoặc chuyển nợ quá hạn. Lãi suất có thể cố định hoặc thả nổi theo thời điểm tính lãi. Nghiệp vụ cho vay từng lần tương đối đơn giản. Ngân hàng có thể kiểm soát từng món vay tách biệt. + Cho vay theo hạn mức Đây là nghiệp vụ tín dụng theo đó ngân hàng thỏa thuận cấp cho khách hàng hạn mức tín dụng. Hạn mức tín dụng có thể tính cho cả kỳ hoặc cuối kỳ. Đó là số dư tối đa tại thời điểm tính. Hạn mức tín dụng được cấp trên cơ sở kế hoạch sản xuất kinh doanh, nhu cầu vốn và nhu cầu vay vốn của khách hàng. Trong khi khách hàng có thể thực hiện vay – trả nhiều lần, song dư nợ không được vượt quá hạn mức tín dụng. Một số trường hợp ngân hàng quy định hạn mức cuối kỳ. Dư nợ trong kỳ có thể lớn hơn hạn mức. Tuy nhiên, đến cuối kỳ, khách hàng phải trả nợ để giảm dư nợ sao cho dư nợ cuối kỳ không được vượt quá hạn mức.
Mỗi lần vay khách hàng chỉ cần trình bày ph ương án sử dụng tiền vay, nộp các chứng từ chứng minh đã mua hàng hoặc dịch vụ và nêu yêu cầu vay. Sau khi kiểm tra tính chất hợp pháp và hợp lệ của chứng từ, ngân hàng sẽ phát tiền cho khách hàng. Đây là hình thức cho vay thuận tiện cho những khách hàng vay mượn thường xuyên, vốn vay tham gia thường xuyên vào quá trình sản xuất kinh doanh. Trong nghiệp vụ này ngân hàng không xác định trước kỳ hạn nợ và thời hạn tín dụng. Khi khách hàng có thu nhập, ngân hàng sẽ thu nợ, do đó tạo chủ động quản lý ngân quỹ cho khách hàng. Tuy nhiên, do các lần vay không tách biệt thành các kỳ hạn nợ cụ thể nên ngân hàng khó kiểm soát hiệu quả sử dụng của từng lần vay. Ngân hàng chỉ có thể phát hiện vấn đề khi khách hàng nộp báo cáo tài chính hoặc dư nợ lâu không giảm sút. + Cho vay luân chuyển Là nghiệp vụ cho vay dựa trên luân chuyển của hàng hóa. Doanh nghiệp khi mua hàng có thể thiếu vốn. Ngân hàng có thể cho vay để mua hàng và sẽ thu nợ khi doanh nghiệp bán hàng. Đầu năm hoặc quý, người vay phải làm đơn xin vay luân chuyển. Ngân hàng và khách hàng thỏa thuận với nhau về phương thức vay, hạn mức tín dụng, các nguồn cung cấp hàng hóa và khả năng tiêu thụ. Hạn mức tín dụng có thể được thỏa thuận trong một năm hoặc vài năm. Đây không phải là thời hạn hoàn trả mà là thời hạn để ngân hàng xem xét lại mối quan hệ với khách hàng và quyết định có cho vay nữa hay không tùy mối quan hệ giữa ngân hàng và khách hàng cũng như tình hình tài chính của khách hàng. Việc cho vay dựa trên luân chuyển của hàng hóa nên cả ngân hàng lẫn doanh nghiệp đều phải nghiên cứu kế hoạch lưu chuyển hàng hóa để dự đoán dòng ngân quỹ trong thời gian tới. Người vay cam kết các khoản vay sẽ được trả cho người bán và mọi khoản thu bán hàng đều dùng để trả vào tài khoản tiền vay trước khi được trích trả lại tài khoản tiền gửi thanh toán của khách hàng. Khi vay, khách hàng chỉ cần gửi đến ngân hàng các chứng từ hóa đơn nhập hàng và số tiền cần vay. Ngân hàng cho vay và trả tiền cho người bán. Theo hình thức này, giá trị hàng hóa mua vào (có hoát đơn, hợp pháp, hợp lệ, đúng đối tượng) đều là đối
tượng được ngân hàng cho vay. Thu nhập bán hàng đều là nguồn chi trả cho ngân hàng. Ngân hàng sẽ cho vay theo tỷ lệ nhất định tùy theo khối lượng và chất lượng quan hệ nợ nần của người vay. Các khoản phải thu và cả hàng hóa trong kho trở thành vật đảm bảo cho khoản cho vay. Cho vay luân chuyển thường áp dụng đối với các doanh nghiệp thương nghiệp hoặc các doanh nghiệp sản xuất có chu kỳ tiêu thụ ngắn ngày, có quan hệ vay – trả thường xuyên với ngân hàng. Cho vay luân chuyển rất thuận tiện cho các khách hàng. Thủ tục vay chỉ cần thực hiện một lần cho nhiều lần vay. Khách hàng được đáp ứng nhu cầu vốn kịp thời, vì vậy, việc thanh toán cho người cung cấp sẽ nhanh gọn. Nếu doanh nghiệp gặp khó khăn trong tiêu thụ (hàng hóa tồn đọng…) thì ngân hàng sẽ gặp khó khăn trong việc thu hồi vốn do thời hạn của khoản vay không được quy định rõ ràng. + Cho vay trả góp Cho vay trả góp là hình thức tín dụng, theo đó ngân hàng cho phép khách hàng trả gốc làm nhiều lần trong thời hạn tín dụng đã thỏa thuận. Cho vay trả góp thường được áp dụng đối với các khoản vay trung và dài hạn, tài trợ cho tài sản cố định hoặc hàng lâu bền. Số tiền trả mỗi lần được tính toán sao cho phù hợp với khả năng trả nợ (thường là từ khấu hao và thu nhập sau thuế của dự án, hoặc từ thu nhập hàng kỳ của người tiêu dùng). Ngân hàng thường cho vay trả góp đối với người tiêu dùng thông qua hạn mức nhất định. Ngân hàng sẽ thanh toán cho người bán lẻ về số hàng hóa mà khách hàng đã mua trả góp. Các cửa hàng bán lẻ nhận ngay tiền sau khi bán hàng từ phía ngân hàng và làm đại lý thu tiền cho ngân hàng, hoặc khách hàng trả trực tiếp cho ngân hàng. Đây là hình thức tín dụng tài trợ cho người mua (qua đó đến người bán) nhằm khuyến khích tiêu thụ hàng hóa. Cho vay trả góp rủi ro cao do khách hàng thường thế chấo bằng hàng hóa mua trả góp. Khả năng trả nợ phụ thuộc vào thu nhập đều đặn của người vay. Nếu người vay mất việc, ốm đau, thu nhập giảm sút thì khả năng thu nợ của ngân hàng cũng bị ảnh
hưởng. Chính vì rủi ro cao nên lãi suất cho vay trả góp thường là cao nhất trong khung lãi suất cho vay của ngân hàng. + Cho vay gián tiếp Phần lớn cho vay của ngân hàng là cho vay trực tiếp. Bên cạnh đó ngân hàng cũng phát triển các hình thức cho vay gián tiếp. Đây là hình thức cho vay thông qua các tổ chức trung gian. Ngân hàng cho vay qua các tổ, đội, hội, nhóm như nhóm sản xuất, Hội Nông dân, Hội Cựu chiến binh, Hội Phụ nữ…Các tổ chức này thường liên kết các thành viên theo một mục đích riêng, song chủ yếu đều hỗ trợ lẫn nhau, bảo vệ quyền lợi cho mỗi thành viên. Vì vậy, việc phát triển kinh tế, làm giàu, xóa đói giảm nghèo luôn được các trung gian rất quan tâm. Ngân hàng có thể chuyển một vài khâu của hoạt động cho vay sang các tổ chức trung gian như: thu nợ, phát tiền vay…Tổ chức trung gian cũng có thể đứng ra tín chấp cho các thành viên vay. Điều này rất thuận tiện khi người vay không có hoặc không đủ tài sản thế chấp. Để bù đắp một phần chi phí của trung gian, ngân hàng trích một phần thu nhập để lại cho trung gian. Ngân hàng cũng có thể cho vay thông qua người bán lẻ các sản phẩm đầu vào của quá trình sản xuất. Việc cho vay theo cách này hạn chế người vay sử dụng tiền sai mục đích. Cho vay gián tiếp thường áp dụng với thị trường có nhiều món vay nhỏ, người vay phân tán, cách xa ngân hàng. Trong tr ường hợp như vậy, cho vay qua trung gian có thể tiết kiệm chi phí cho vay (phân tích, giám sát, thu nợ…). Cho vay qua trung gian đều nhằm giảm bớt rủi ro, chi phí của ngân hàng. Tuy nhiên, nó cũng bộc lộ các khiếm khuyết. Nhiều trung gian đã lợi dụng vị thế của mình và nếu ngân hàng không kiểm soát tốt sẽ tăng lãi suất để cho vay lại, hoặc giữ lấy số tiền của các thành viên khác cho riêng mình. Các nhà bán lẻ có thể lợi dụng để bán hàng kém chất lượng hoặc với giá đắt cho người vay vốn.
1.2 Hoạt động cho vay mua nhà trả góp 1.2.1 Khái niệm cho vay mua nhà trả góp Cho vay mua nhà là một trong những hình thức cho vay tiêu dùng đang ngày càng phát triển của ngân hàng thương mại. Cho vay tiêu dùng là khoản cho vay nhằm tài trợ cho nhu cầu chi tiêu của người tiêu dùng (bao gồm cá nhân và hộ gia đình). Đây là một nguồn tài chính quan trọng giúp những người này trang trải nhu cầu nhà ở, đồ dùng gia đình, xe cộ và những chi tiêu cho nhu cầu giáo dục, y tế, du lịch… Cho vay mua nhà trả góp là việc NHTM cho khách hàng sử dụng một số tiền của ngân hàng vào mục đích mua sắm, xây dựng nhà ở, với cam kết khách hàng trả nợ (gồm tiền gốc và lãi) cho ngân hàng nhiều lần, theo từng kỳ hạn nhất định trong thời hạn cho vay. 1.2.2 Đặc điểm hoạt động cho vay mua nhà trả góp * Về đối tượng vay tiền Đối tượng vay chủ yếu là các cá nhân, hộ gia đình muốn mua nhà phục vụ cho nhu cầu ở, sinh hoạt, để mở rộng diện tích kinh doanh. Thường là các gia đình có nguồn thu nhập ổn định, từ khá đến cao. Hiện nay có rất nhiều gia đình trẻ muốn vay tiền trả góp mua nhà. Họ thường là những lao động có chất lượng cao, tốt nghiệp đại học trở lên, làm việc tại các doanh nghiệp nước ngoài, mức lương ổn định. Trong những năm gần đây, do đô thị hóa mà ngày càng có nhiều dân cư chuyển về sinh sống và làm việc tại các khu đô thị, nhu cầu về nhà để ở là rất lớn. Hơn nữa, nền kinh tế ngày càng phát triển, thu nhập của người dân ngày càng cao, nhu cầu về điều kiện sống cũng nâng cao. Tuy nhiên, hầu hết các ngân hàng chỉ chấp nhận cho vay tiền mua nhà trả góp đối với các khách hàng có hộ khẩu thường trú tại các địa phương có trụ sở của của ngân hàng; có thu nhập hợp pháp, ổn định; có tài sản đảm bảo như: bất động sản, sổ tiết kiệm, cổ phiếu, chứng từ có giá… * Về lãi suất Có thể áp dụng lãi suất cố định hoặc lãi suất thả nổi. Trong những năm gần đây, các ngân hàng thường sử dụng lãi suất thả nổi. Ngân hàng và khách hàng ký kết hợp đồng tín dụng có thể quy định mức lãi suất năm đầu, những năm sau đó lấy một lãi
suất làm cơ sở (thường là lãi suất huy động tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng trả lãi sau) cộng với một mức lãi suất cố định. * Về phương thức thanh toán Mua nhà đòi hỏi người tiêu dùng phải có một khoản tiền lớn, thường vượt qua khả năng tài chính hiện tại. Với cho vay mua nhà trả góp, khách hàng có thể trả gốc và lãi cho ngân hàng nhiều lần, theo những kỳ hạn nhất định trong thời hạn cho vay. Trong đó, khách hàng phải thanh toán trước một phần giá trị của ngôi nhà cần mua. Ở nước ta, số tiền này phổ biến là 30- 40% giá trị nhà. Nhưng hiện nay, có những ngân hàng cho vay đến 80% – 100% giá trị nhà. Ví dụ như Ngân hàng HDB (Ngân hàng Phát triển nhà Thành phố Hồ Chí Minh) liên kết với Phú Mỹ Hưng thực hiện chương trình cho vay mua nhà với giá trị khoản vay lớn nhất từ trước đến nay, có thể đến 100% giá trị căn nhà nếu người vay có thêm tài sản khác thế chấp. Số tiền khách hàng phải trả cho Ngân hàng mỗi kỳ theo phương thức trả góp có thể tính theo một trong các phương pháp sau: + Trả đều: Ngân hàng căn cứ vào mức lãi suất, giá trị khoản vay, thời gian cho vay để tính toán đưa ra số tiền cụ thể mà hàng kỳ khách hàng phải trả. Số tiền này là cố định mà khách hàng phải thanh toán cho ngân hàng từ lần trả đầu tiên đến lần trả cuối cùng trong thời gian cho vay. + Trả không đều: Tùy theo thỏa thuận giữa ngân hàng và khách hàng sao cho phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng mà có các hình thức thanh toán khác nhau như: thanh toán nợ gốc từng kỳ, trả lãi hàng tháng; trả đều nhưng lãi thanh toán vào đầu mỗi thời kỳ…. 1.2.3 Quy trình cho vay mua nhà trả góp * Quy trình cho vay thông thường (2) (1) Ngân hàng Bên mua Bên bán (3)
(1) Người mua và người bán ký Hợp đồng mua bán nhà, trả trước một số tiền, nợ phần còn lại (2) Người mua đến xin vay và được chấp nhận, ngân hàng làm thủ tục, cho vay, giải ngân, người vay trả tiền nốt cho người bán (3) Khách hàng trả tiền cho ngân hàng theo Hợp đồng tín dụng * Quy trình cho vay mua nhà 3 bên (1) Bên mua và bên bán cùng mở tài khoản tại ngân hàng. Bên mua nộp số tiền chênh lệch vào tài khoản (2) Bên mua, bên bán cùng nhân viên ngân hàng làm thủ tục mua bán nhà tại phòng công chứng Nhà nước. Ngân hàng giữ giấy tờ hợp pháp về chủ sở hữu căn nhà. (3) Ký Hợp đồng tín dụng giữa ngân hàng và bên mua (4) Ngân hàng trả tiền cho bên bán (5) Bên mua thanh toán dần tiền cho ngân hàng theo thỏa thuận 1.2.4 Vai trò của hoạt động cho vay mua nhà trả góp 1.2.4.1 Đối với ngân hàng Trong cuộc đua cạnh tranh huy động và cho vay, các ngân hàng đang đứng trước một thách thức không nhỏ là lợi nhuận từ các hoạt động này đang có nguy cơ giảm trong khi chi phí hoạt động ngày càng gia tăng. Hiện nay, tình hình huy động vốn của các ngân hàng đang thuận lợi, nhiều ngân hàng dư thừa vốn. Chi phí vốn của các ngân hàng đang tăng lên do tỷ lệ dự trữ bắt buộc tăng. Lẽ ra các ngân hàng sẽ phải giảm lãi suất huy động hoặc tăng lãi suất cho vay. Tuy nhiên, trên thị trường lãi suất đang diễn ra một điều nghịch lý là các NHTM lại bước vào cuộc cạnh tranh hạ lãi suất cho vay trong khi lãi suất huy động vốn không có dấu hiệu giảm. Điều này đang tiềm ẩn nguy cơ. Ông Dominic Scriven, Giám đốc Quỹ Dragon Capital nhận định, trong bối cảnh cạnh tranh khốc liệt, các Ngân hàng Thương mại cổ phần Việt Nam cũng giống như nhiều ngân hàng khác trên thế giới, đang rơi vào tình trạng lợi nhuận trên tổng tài sản ngày càng giảm dần, dự báo 12 tháng tới tình trạng này sẽ càng rõ rệt. Lý do là ngân hàng nào cũng đang chú trọng quy mô và vốn hoạt động, tăng mạnh vốn chủ sở hữu,
mạng lưới hoạt động của các ngân hàng ngày càng rộng lớn đã giúp cho nguồn vốn tiền gửi chảy vào các ngân hàng ngày càng mạnh mẽ (khoảng 2 tỷ USD/ngày). Song hoạt động tín dụng lại không thể theo kịp tốc độ tăng trưởng vốn của các ngân hàng. Bên cạnh cho vay, ngân hàng đã chọn cách mua trái phiếu, nhưng lợi nhuận thu lại sẽ ít hơn. Giải pháp hiện nay là các ngân hàng phải phải đẩy mạnh hoạt động cho vay nhiều hơn với rủi ro ít hơn, trong đó một trong những lĩnh vực ngân hàng có thể phát triển là cho vay tiêu dùng và cho vay mua nhà. Theo ông Dominic Scriven, hoạt động tín dụng nhà ở của các ngân hàng ở Anh đem lại lợi nhuận khá lớn trong tổng lợi nhuận của các ngân hàng (chiếm khoảng 40%). Ở Việt Nam lĩnh vực này còn rất nhiều tiềm năng mà các ngân hàng có thể khai thác… Hoạt động cho vay mua nhà trả góp sẽ mang lại cho ngân hàng một khoản lợi nhuận không nhỏ do nhu cầu mua nhà của người dân ngày càng cao. Rủi ro của hoạt động này cũng nhiều do khoản tiền vay lớn và trong thời gian dài. Tuy nhiên những rủi ro này sẽ được phân tán cho ngân hàng do số lượng các món vay mua nhà trả góp tương đối lớn và tài sản đảm bảo cho khoản vay lại chính là giá trị của ngôi nhà. Thông qua việc cho vay mua nhà trả góp, ngân hàng có thể mở rộng mối quan hệ với các Công ty kinh doanh nhà. Đây là một cơ hội tốt để ngân hàng có được một hệ thống thông tin phong phú và đa dạng về khách hàng. Thêm vào đó, cho vay mua nhà trả góp tạo thói quen cho người dân khi tiếp cận với các dịch vụ ngân hàng. Đây là cơ hội giúp ngân hàng mở rộng mối quan hệ, nâng cao uy tín, tạo dựng hình ảnh của mình trong mắt khách hàng. 1.2.4.2 Đối với khách hàng Với mức thu nhập thông thường từ lương tháng, để có đủ tiền mua nhà, không ít gia đình sẽ phải mất một khoảng thời gian dài. Vậy, phải làm thế nào để mua được một căn hộ khi chỉ có 20% - 30% số tiền? Đó là vấn đề đặt ra đối với những người muốn mua nhà. Nhờ có dịch vụ cho vay mua nhà trả góp mà những gia đình trẻ, những đối tượng có thu nhập ổn định nhưng chưa có đủ tiền mua nhà vẫn có thể đạt được ước mơ của
mình. Như vậy, thay vì phải tiết kiệm trong một thời gian dài, mỗi tháng họ chỉ cần trích một phần số tiền thu nhập của gia đình để tích lũy trả góp cho ngân hàng. Có được ngôi nhà mơ ước, ổn định nơi ăn ở, sinh hoạt, khách hàng mới yên tâm lao động và làm việc, có động lực để tiếp tục sản xuất ra của cải xã hội, để nâng cao chất lượng cuộc sống của bản thân và gia đình. 1.2.4.3 Đối với nền kinh tế Trong khi thị trường bất động sản đang đóng băng thì việc các ngân hàng tung ra các sản phẩm cho vay mua nhà trả góp là một yếu tố quan trọng kích cầu thị trường bất động sản, đẩy mạnh giao dịch. Hiện nay, các ngân hàng còn liên kết với các Công ty kinh doanh nhà và Công ty bảo hiểm để cung cấp cho khách hàng những dịch vụ tiện ích nhất, tạo thêm công ăn việc làm cho người lao động. Từ đó giúp Nhà nước đạt được những mục tiêu kinh tế - xã hội: giảm thất nghiệp, nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân, xóa đói giảm nghèo… Hoạt động cho vay mua nhà trả góp giúp khách hàng thỏa mãn tối đa nhu cầu của mình, hăng hái lao động sáng tạo, tạo ra của cải vật chất, làm tăng phúc lợi xã hội, phát triển nền kinh tế. 1.3 Mở rộng cho vay mua nhà trả góp của NHTM 1.3.1 Các chỉ tiêu phản ánh kết quả mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp Mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp có thể hiểu là việc ngân hàn g thực hiện những biện pháp nhằm đáp ứng được nhu cầu vay vốn mua nhà trả góp ngày càng gia tăng của khách hàng. Đó là sự tăng lên về quy mô, cơ cấu và tỷ trọng cho vay mua nhà trả góp trong tổng tài sản của ngân hàng. Để đánh giá mức độ mở rộng cho vay mua nhà trả góp, NHTM thường sử dụng các chỉ tiêu sau: * Doanh số cho vay mua nhà trả góp Doanh số cho vay là tổng số tiền mà ngân hàng đã cho vay ra trong kỳ (tính cho ngày, tháng, quý, năm)
Doanh số thu nợ trong kỳ là tổng các khoản thu nợ phát sinh trong kỳ (tính cho ngày, tháng, quý, năm) Doanh số cho vay mua nhà trả góp được hiểu là tổng số tiền ngân hàng cho khách hàng vay trong kỳ theo phương thức trả góp nhằm mục đích mua nhà. Đây là chỉ tiêu tuyệt đối phản ánh quy mô cho vay mua nhà trả góp của ngân hàng qua các thời kỳ * Dư nợ cho vay mua nhà trả góp Dư nợ cho vay là chỉ tiêu tích lũy qua các thời kỳ, đó là số tiền mà ngân hàng hiện đang cho vay tính đến một thời điểm cụ thể. Dư nợ cho vay mua nhà trả góp được hiểu là số tiền mà ngân hàng hiện đang còn cho khách hàng vay theo phương thức trả góp nhằm mục đích mua mua nhà tính đến một thời điểm cụ thể. Ngân hàng tính lãi cho vay dựa trên dư nợ cho vay đến thời tính lãi, tức là lợi nhuận của ngân hàng có được từ hoạt động cho vay trong kỳ phụ thuộc vào dư nợ chứ không phải là doanh số cho vay trong kỳ đó. Vì vậy, số dư nợ càng lớn và dư nợ kỳ sau tăng hơn so với kỳ trước là chỉ tiêu đúng nhất phản ánh mức độ mở rộng cho vay càng cao. Dư nợ cho Doanh số cho Dư nợ cho vay Doanh số thu nợ vay trả mua vay mua nhà trả mua nhà trả cho vay mua nhà nhà trả góp góp trong kỳ = + _ góp kỳ trước trả góp trong kỳ kỳ này Khi dư nợ cho vay mua nhà trả góp kỳ này tăng so với kỳ trước tức là doanh số cho vay mua nhà trả góp trong kỳ lớn hơn doanh số thu nợ cho vay mua nhà trả góp trong kỳ, ta có sự mở rộng cho vay mua nhà trả góp tại NHTM. Nếu doanh số cho vay mua nhà trả góp trong kỳ lớn hơn doanh số mua nhà trả góp kỳ trước và lớn hơn doanh số thu nợ cho vay mua nhà trả góp thì ta có được sự mở rộng cho vay mua nhà trả góp cả về dư nợ và doanh số cho vay. Nếu doanh số cho vay mua nhà trả góp kỳ này không tăng, thậm chí còn nhỏ hơn doanh số cho vay mua nhà trả góp kỳ trước, nhưng trong kỳ này doanh số thu nợ giảm
do có nhiều món nợ không thu hồi được hoặc chưa đến hạn thu hồi nợ, thì kết quả là dư nợ cho vay mua nhà trả góp kỳ này vẫn có thể lớn hơn dư nợ cho vay mua nhà trả góp kỳ trước. Nghĩa là trong khi doanh số cho vay mua nhà trả góp trong kỳ giảm thì dư nợ cho vay mua nhà trả góp kỳ này vẫn tăng so với kỳ trước. Trường hợp này vẫn là mở rộng cho vay mua nhà trả góp. Một chỉ tiêu không thể bao quát được toàn bộ, vì thế cần xem xét kết hợp nhiều chỉ tiêu nhằm bổ sung cho chỉ tiêu dư nợ để đánh giá được đúng nhất việc mở rộng cho vay mua nhà trả góp của ngân hàng. * Số lượng khách hàng của hoạt động cho vay mua nhà trả góp Dư nợ cho vay mua nhà trả góp có thể được tính theo công thức sau: Dư nợ cho vay mua Giá trị trung bình của các = Số lượng khách hàng x nhà trả góp món vay mua nhà trả góp Dư nợ cho vay mua nhà trả góp kỳ này tăng lên so với kỳ trước là do số lượng khách hàng kỳ này cao hơn kỳ trước hoặc giá trị trung bình của các món vay mua nhà trả góp kỳ này cao hơn kỳ trước. Số lượng khách hàng là chỉ tiêu đánh giá mức độ mở rộng cho vay về mặt quy mô. Số lượng khách hàng của hoạt động cho vay mua nhà trả góp càng nhiều nghĩa là ngân hàng đã đáp ứng được nhu cầu cho vay mua nhà trả góp của nhiều người. Giá trị trung bình của các món vay mua nhà nhả góp càng cao có nghĩa là số khách hàng vay những món vay có giá trị lớn ngày càng nhiều. Vì vậy, nếu số lượng khách hàng và giá trị trung bình của các món vay mua nhà trả góp cùng tăng, làm dư nợ cho vay mua nhà trả góp tăng thì ta được sự mở rộng cho vay cả về số lượng khách hàng và số tiền của mỗi món vay. * Tỷ trọng dư nợ cho vay mua nhà trả góp Đây là chỉ tiêu tương đối phản ánh quy mô các món vay mua nhà trả góp trong tổng số các món vay được ngân hàng giải ngân. Sự tăng trưởng của chỉ tiêu này cho ta thấy sự mở rộng của hoạt động cho vay mua nhà trả góp.
Tỷ trọng dư nợ cho Dư nợ cho vay mua nhà trả góp vay mua nhà trả = X 100% góp Tổng dư nợ Tỷ trọng dư nợ cho vay mua nhà trả góp tăng phản ánh sự mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp. Có 2 nguyên nhân dẫn đến tỷ trọng dư nợ cho vay mua nhà trả góp tăng: - Thứ nhất, do dư nợ cho vay mua nhà trả góp tăng lên nhiều hơn so với mức tăng của tổng dư nợ cho vay. Điều này thể hiện chính sách mở rộng cho vay mua nhà trả góp. - Thứ hai, do dư nợ cho vay mua nhà trả góp không tăng thậm chí còn giảm, nhưng mức giảm của tổng dư nợ lại nhiều hơn. Trường hợp này nghĩa là trong tình trạng thu hẹp cho vay chung của ngân hàng thì cho vay mua nhà trả góp vẫn chiếm tỷ trọng cao. Trường hợp này vẫn được coi là mở rộng đối với cho vay mua nhà trả góp. * Tốc độ tăng dư nợ cho vay mua nhà trả góp (K) Tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay mua nhà trả góp là chỉ tiêu tương đối phản ánh mức độ mở rộng cho vay mua nhà trả góp nhanh hay chậm. Chỉ tiêu này được xác định theo công thức sau: Dư nợ cho vay kỳ này – Dư nợ cho vay kỳ trước K X 100% = Dư nợ cho vay kỳ trước Trong đó, các dư nợ cho vay trên được hiểu là dư nợ cho vay mua nhà trả góp tại NHTM. Nếu K > 0: cho thấy dư nợ cho vay mua nhà trả góp kỳ này lớn hơn kỳ trước, phản ánh sự mở rộng đối với cho vay mua nhà trả góp. Nếu K
Khi nghiên cứu về thị phần cho vay mua nhà trả góp cần phải nghiên cứu thị phần của ngân hàng để có được đánh giá bao quát. Trên cùng địa bàn hoạt động, có rất nhiều ngân hàng cung ứng những sản phẩm dịch vụ tương tự nhau.Vì vậy, cạnh tranh giữa các ngân hàng là điều tất yếu. Nếu một ngân hàng có sự gia tăng về dư nợ và doanh số cho vay mua nhà trả góp, tăng trưởng dư nợ hay số lượng khách hàng, nhưng có thể thị phần cho vay mua nhà trả góp của ngân hàng đó lại không hề gia tăng, thậm chí có thể giảm thì đó không phải là sự mở rộng cho vay mua nhà trả góp hoàn toàn. Điều này chứng tỏ tốc độ mở rộng cho vay mua nhà trả góp của các ngân hàng khác diễn ra nhanh hơn. * Nợ quá hạn và tỷ lệ nợ quá hạn Nợ quá hạn là toàn bộ số dư nợ (cả gốc và lãi) của khách hàng vay vốn đã đến hạn thanh toán với ngân hàng nhưng các khách hàng này không thanh toán được mà vẫn chưa được ngân hàng xử lý cho điều chỉnh kỳ hạn nợ, gia hạn nợ, xóa nợ… sẽ bị chuyển thành nợ quá hạn. Dư nợ quá hạn cho vay mua nhà trả góp Tỷ lệ nợ quá hạn X 100% = Tổng dư nợ cho vay mua nhà trả góp Chỉ tiêu nợ quá hạn và tỷ lệ nợ quá hạn không trực tiếp phản ánh việc mở rộng cho vay mua nhà trả góp, nhưng đây là chỉ tiêu quan trọng để đánh giá chất lượng của hoạt động cho vay mua nhà trả góp. Hoạt động cho vay mua nhà trả góp của ngân hàng phải đảm bảo mục tiêu an toàn và hiệu quả. Tuy ngân hàng xác định mục tiêu hoạt động của mình là mở rộng cho vay nhưng không vì thế mà tiến hành mở rộng cho vay bằng mọi giá, không thể chấp nhận nợ quá hạn đã quá cao mà vẫn tiếp tục cho khách hàng đó vay vốn. Để đảm bảo hoạt động hiệu quả ngân hàng thường khống chế tỷ lệ nợ quá hạn dưới một mức nào đó. Các ngân hàng có tỷ lệ nợ quá hạn > 7% được xem là ngân hàng có chất lượng tín dụng yếu kém. Tỷ lệ nợ quá hạn < 5% là tỷ lệ tốt mà các ngân hàng cố gắng duy trì. * Lợi nhuận
Mục tiêu hoạt động của ngân hàng là kinh doanh đem lại lợi nhuận cao nhất có thể. Vì vậy, bất cứ hoạt động nào của ngân hàng cũng cần phải đảm bảo mục tiêu này. Mở rộng cho vay không phải chỉ cần gia tăng dư nợ, gia tăng số lượng khách hàng vay vốn… mà quan trọng là phải đảm bảo khoản cho vay mang lại lợi nhuận cho ngân hàng. 1.3.2 Nhân tố ảnh hưởng đến việc mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp 1.3.2.1 Nhóm nhân tố từ phía ngân hàng Sự phát triển hoạt động cho vay mua nhà trả góp của một ngân hàng th ương mại phụ thuộc chủ yếu vào chính bản thân ngân hàng đó. Trong đó định hướng phát triển của ngân hàng là yếu tố then chốt quyết định hiệu quả của hoạt động này. * Chính sách tín dụng Chính sách tín dụng được coi là kim chỉ nam cho tất cả các hoạt động tín dụng của ngân hàng nói chung và hoạt động cho vay mua nhà trả góp nói riêng. Ngân hàng cần phải xây dựng chính sách tín dụng phù hợp với định hướng phát triển của mình. Chính sách tín dụng bao gồm các yếu tố như: hạn mức cho vay đối với khách hàng, lãi suất cho vay và mức lệ phí, thời hạn tín dụng, các khoản đảm bảo, chính sách đối với các khoản vay có vấn đề….Tất cả các yếu tố đó tạo nên đặc tính cho sản phẩm cho vay mua nhà trả góp của ngân hàng, quyết định đến sự thu hút khách hàng, mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp. * Quy trình cho vay mua nhà trả góp Quy trình tín dụng quy định các bước cần thiết từ khâu lập hồ sơ xin cấp tín dụng đến khâu quản lý và thu hồi nợ, nhằm đảm bảo thu hồi được cả gốc và lãi của khoản tín dụng. Nó ảnh hưởng không nhỏ đến việc thu hút khách hàng. Các bước trong quy trình tín dụng cần được kết hợp nhịp nhàng, linh hoạt, nhanh gọn, gây được cảm tình với khách hàng mà vẫn đảm bảo nắm được diễn biến của khoản tín dụng để có những can thiệp kịp thời đối với những rủi ro có thể xảy ra. * Cơ sở hạ tầng, trang thiết bị và đội ngũ nhân viên ngân hàng
Đây là những nhân tố phản ánh bộ mặt của ngân hàng. Cơ sở khang trang, trang thiết bị hiện đại phản ánh vị thế của ngân hàng và tạo cho khách hàng sự tin tưởng vào ngân hàng. Đội ngũ cán bộ nhân viên, đặc biệt là nhân viên tín dụng là những người trực tiếp tiếp xúc với khách hàng. Một đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp, phục vụ tận tình, chu đáo sẽ gây được thiện cảm với khách hàng. Đặc biệt với đạo đức nghề nghiệp, trình độ nghiệp vụ cao, am hiểu luật pháp, có khả năng phân tích, đánh giá năng lực khách hàng và quản lý các khoản vay… các nhân viên tín dụng sẽ đưa ra được các quyết định đúng đắn. Từ đó nâng cao hiệu quả trong mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp. * Mạng lưới chi nhánh ngân hàng Mạng lưới chi nhánh, phòng giao dịch, điểm giao dịch… của khách hàng là nơi đầu tiên khách hàng đến tiếp xúc với ngân hàng. Ngân hàng có mạng lưới chi nhánh rộng lớn sẽ dễ dàng tiếp cận hơn với nhiều đối tượng khách hàng. Và nếu ngân hàng kết hợp với các cấp chính quyền địa phương, bộ máy công an thì ngân hàng sẽ càng dễ dàng nắm rõ tình hình hoạt động của khách hàng, thuận lợi trong tiếp xúc khách hàng, kiểm tra và thu nợ. * Nguồn vốn Nguồn vốn của ngân hàng bao gồm vốn tự có và vốn huy động, trong đó chủ yếu là vốn huy động. Để mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp thì ngân hàng phải có một số lượng vốn đủ lớn để đáp ứng nhu cầu của khách hàng. Kết quả huy động vốn ảnh hưởng đến chính sách mở rộng hay thắt chặt tín dụng của ngân hàng. Ngoài ra cơ cấu vốn huy động cũng có ảnh hưởng đến quy mô các khoản cho vay mua nhà trả góp. Bởi nếu nguồn vốn huy động chủ yếu là ngắn hạn thì ngân hàng sẽ bị hạn chế trong hoạt động cho vay mua nhà trả góp. Do nguồn vốn cho vay mua nhà trả góp là vốn trung và dài hạn mà Ngân hàng Nhà nước lại có quy định tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn mà ngân hàng thương mại được sử dụng cho vay trung và dài hạn (40%). 1.3.2.2 Nhóm nhân tố từ phía khách hàng * Khả năng tài chính của khách hàng