Tiểu luận: Giải pháp tài chính để phát triển thị trường bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh

Chia sẻ: Vdgv Vdgv | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:27

Thêm vào BST

Báo xấu

334
lượt xem 74
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Nội dung tiểu luận: Giải pháp tài chính để phát triển thị trường bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh giúp bạn nắm được tổng quan thị trường bất động sản, thực trạng thị trường bất động sản và các giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Tiểu luận: Giải pháp tài chính để phát triển thị trường bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh

Tiểu luận Giải pháp tài chính để phát triển thị trường Bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh Danh sách nhóm thực hiện: 1. Nguyễn Thanh Hương 2.Quách Thị Trang 3.Nguyễn Thị Sinh
CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm, đặc điểm của Bất động sản và thị trường Bất động sản 1.1.1. Khái niệm bất động sản M ỗi quốc gia trên thế giới đều tồn tại trên một vùng lãnh thổ nhất định. Tài sản của quốc gia bao gồm đất đai, các tài sản gắn liền trên đất, mặt nước, không gian… Tài sản một quốc gia thường được phân thành 2 loại: bất động sản và động sản. Động sản là những tài sản có thể di chuyển từ nơi này sang nơi khác, còn bất động sản là những tài sản không thể di dời được. Theo bộ luật dân sự Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thì” Bất động sản là tài sản không thể di dời được bao gồm: đất đa, nhà ở, công triènh xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó: các tài sản khác gắn liền với đất đai: các tài sản khác do pháp luật quy định. Như vậy, bất động sản trước hết là một tài sản và có các đặc điểm là không di dời được, tồn tại và ổn định lâu dài. Một tài sản được coi là bất động sản khi thoả mãn các điều kiện sau: - Nó thoả mãn một số nhu cầu của con ngượi - Nó được sở hữu bởi một quốc gia hoặc một nhóm người hay một cá nhân - Nó có giá trị - Không thể di chuyển, hình thái của nó không thay đổi. 1.1.2 Các đặc điểm của bất động sản Có thể khẳng định hầu hết bất động sản là hàng hoá. M uốn trở thành hàng hoá thì bất động sản đó phải đưa ra thị trường để trao đổi, mua bán, cho thuê… và những hoạt động này pháp luật không cấm. Tuy nhiên cũng có những bất động sản không phải là hàng hoá như các bất động sản công cộng mà việc sử dụng của người này không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng của người khác. Ngoài những đặc điểm chung của những hàng hoá thông thường, bất động sản còn có những đặc điểm riêng như sau: - Bất động sản là hàng hoá gắn liền với một vị trí nhất định, không thể di chuyển được. Người ta không thể di chuyển đất đai, nhà cửa gọi chung là bất động sản từ nơi này sang nơi khác. Chính đặc điểm này làm cho giá cả bất động sản chịu ảnh hưởng lớn của yếu tố
vị trí, chẳng hạn như bất động sản đó nằm ở đường nào, khu vực nào. Nhữn bất động sản càng gần trung tâm đô thị, dân cư đông đúc thì giá càng cao và ngược lại. - Hàng hoá bất động sản là tài sản có tính lâu bền: đặc điểm này dễ nhận thấy ở chỗ khi sử dụng đất đai không bị hao mòn. Các công trình kiến trúc, vật kiến trúc, vật kiến trúc được xây dựng trên đất có thể tồn tại hàng tră năm và hơn nữa. - Cung cầu và giá cả hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và các chính sách của nhà nước: Xuất phát từ đặc điểm của bất động sản là hàng hóa đặc biệt không di dời được nên giá cả cuảt nó phụ thuộc rất lớn vào quan điểm sở hự, các chế độ chính sác và luật pháp của Nhà nước như Luật đất đại, các chính sách thuế trong lĩnh vực đất đai, chính sách về hộ khẩu, định hướng đầu tư và xây dựng cơ sở hạ tầng của nhà nước. - Hàng hó bất động sản chịu ảnh hưởng bởi yếu tố tập quán, thị hiều, tâm lý và tính cộng đồng: giá cả hàng hoá bất động sản không giống như các hàng hoá thông thường mà nó chịu sự chi phối nhiều của các yếu tố như sự phát triển kinh tế xã hội, thói quen, tập quán, yếu tố tâm lý… của cư dân sinh sống trong khu vực đó. - Hàng hoá bất động sản là hàng hoá có giá trị cao và khả năng chuyển đổi thành tiền chậm: Bất động sản luông là tài sản có giá cao do giá trị đất và các công trình trên đất cao, thời gian sử dụng ổn định và lâu dài. M ặt khác , việc bán bất động sản không thể nhanh chóng như các hàng hoá khác. - Hàng hoá bất động sản có tính khan hiếm: Do sự phát triển của nền kinh tế xã hộ, dân số ngày càng tăng làm cho nhu cầu về bất động sản để sản xuất, để ở ngày càng tăng trong khi đất đai bi giới hạn. Cho nên giá cả của bất động sản có xu hướng ngày càng tăng trong khi các hàng hoá khác, với tiền bộ khoa học kỹ thuật thì giá cả ngày càng giảm. - Hàng hoá bất động sản có tính dị biệt và chịu ảnh hưởng lẫn nhau: M ỗi bất động sản là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đểu có yếu tố riêng biệt không có bất cứ sự giống nhay nào giữa các đơn vị bất động sản. Sự khác biệt của bất động sản trước hế là do sự khác nhau về vị trí, kết cấu và kiến trúc khác nhau về hướng cảnh quan… Tuy nhiên hàng hoá bất động sản có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau rất lơn. Sự ra đời, hoàn thiện hay mất đi của bất động sản này sẽ làm thay đổi giá trị và giá trị sử dụng của hàng hoá bất động sản kia. - Hiệu quả sử dụng đất đai có sự chênh lệch nhau rất lớn khi thay đổi mục đích sử dụng: đặc điểm này cho thấy việc nâng cao hiệu quả sử dụng đất là cần thiết và phụ thuộc vào sự phát triển của nền kinh tế và người sở hữu, sử dụng đất. 1.1.3 Khái niệm thị trường bất động sản
Khi hàng hoá bất động sản được đưa ra giao dịch mua bán, cầm cố, cho thuê thông qua tiền tệ thì lúc đó xuất hiện thị trường bất động sản. Tuy nhiên bất động sản khác với các hàng hoá khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp. Do đó, thị trường bất động sản hoàn chỉnh không chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm và chuyển dịch quyền sử dụng . Nên thị trường bất động sản có thể hiểu một cách khái quát như sau: Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hoá, tiền tệ diễn ra trong một thời gian và không gian nhất định. Tuỳ theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, có thể phân loại thị trường bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau: - Nếu phân loại theo tính chất pháp lý của giao dịch bất động sản ta có 2 loại là thị trường bất động sản chính thức và thị trường bất động sản không chính thực. - Nếu phân loại theo khu vực địa lý: có thể phân loại thị trường bất động sản theo từng khu vực, từng địa phương như thi trường ở các tỉnh, thành phố, quận huyện hay thị trường bất động sản nội thành hay ngoại thành. - Nếu phân loại theo giá trị sử dụng bất động sản có thị truờng đất đai, thị trường nhà ở, thị trường công trình công nghiệp, thị trường các công trình thương mại và dịch vụ, thị trường cac công trình đặc biệt - Phân loại theo tính chất kinh doanh của bất động sản ta có thị trường mua bán, thị trường cho thuê, thị trường thế chấp. 1.1.4 Đặc điểm của thị trường bất động sản Do hàng hoá bất động sản là hàng hoá đặc biệt, vì vậy thị truờng bất động sản là thị truờng giao dịch hàng hoá đặc biệt nên có một số đặc điểm riêng như sau: - Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích có được từ việc sở hữu đất đai. Bởi vây , đất đai không bao giờ hoa mòn và mất đi, người có quyền sở hữu đất không sử dụng đất như các tài sản thông thường khách, cái mà họ có thể sử dụng được đó là các quyền và lưọi ích do đất đai mang lại. - Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc: Bất động sản là loại hàng hoá cố định và không thể di dời được về mặt vị trí và nó chịuảnh hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó tâm lý, thị hiếu, tập quán cũng khôngthể di chuyển từ vùng này sang vùng khác đượng. Chính vì vậy hoạt động của thị trường bất động sản mang tính địa phương. M ặt khác, thị trường bất động sản mang tính không tập trung mà trải rộng ở mọi vùng trên cả nước, mà ở mỗi vùng đó trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội khác nhau. Do đó nhu cầu về bất động sản là khác nhau về số lượng, kiểu cách mẫu
mã, chất lượng, dẫn đến sự khác nhau về quy mô và trình độ phát triển của thị trường bất động sản. Thực tế cho thấy,thị trường bất động sản ở các đô thị thường có quy mô và trình độ phát triển cao hơn ở khu vực nông thôn. Ngya cả giữa các đô thị với nhau thì đô thị là trung tâm kinh tế, văn hoá, chính trị của một vùng hay cả nước thị cũng có thị trường bất động sản phát triển, hoạt động sôi động hơn các đô thị khác. - Thị trường bất động sản chị sự chi phối cuả yếu tố pháp luật : Bất động sản muốn trở thành hàng hoá và thực hiện giao dịch trên thị trường phải chịu sự chi phối và điều chỉnh của hệ thống pháp luật về đất đai và bất động sản - Cung bất động sản phản ứng chậm hơn so với cầu bất động sản: khi cầu bất động sản tăng thì cung về bất động sản trên thị trường bất động sản không thể phản ứng tăng nhanh chóng như các hàng hoá thông thường khác. Bởi vì việc tăng cung hàng hoá bất động sản cần có thời gian và khó khăn hơn các hàng hoá thông thường. Việc tạo ra hàng hoá bất động sản,các công trình xây dựng… đòi hỏi phải tốn nhiều thời gian, từ tìm hiểu thông tin về đất đai, chuyển nhượng đất đai, xin giấy phép xây dựng, thiết k, thi công…Thủ tục chuyển nhượng đất đai, bất động sản thưòng là khá phức tạp. Bên cạnh đó, bất động sản là hàng hoá có giá trị lớn, đòi hỏi vốn đầu tư lớn. - Thị truờng bất động sản có mối quan hệ mật thiêtú với thị trường vốn: hàng hoá bất động sản là hàng hoá có giá trị lớn, do đó, các hoạt động giao dịch, đầu tư kinh doanh trên thị trường bất động sản đều có nhu cầu lớn về vốn. M ột phần nhu cầu về vốn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản được huy dộng trên thị truờng vốn. Đồng thời, một lượng vốn huy đông được trên thị trường tài chính được đầu tư trên thị trường bất động sản. 1.2 Các loại hình giao dịch Bất động sản hiện nay 1.2.1 Giao dịch mua bán bất động sản Thời gian quan, giao dịch mua bán bất động sản được thực hiện dưới các hình thức sau: - Chuyển quyền sở hữu nhà đồn thời với chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất có mặt nuớc nuôi trồng thuỷ sản giữa cac hộ gia đình cá nhân với nhau. - Chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê cùng với nhận quyên sử dụng đất. - Chuyển nhượng quyên sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở của các doanh nghiệp kinh doanh phát triển hạ tầng, kinh doanh phát triển nhà ở cho họ gia đình, cá nhân. - Chuyển quyền sở hữu công trình cùng với nhận quyền sử dụng đất giữa các tổ chức với nhau hoặc giữa các tổ chức kinh tế với hộ gia đình, cá nhân. - Cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước, dẫn tới chuyển nhượng bất động sản và quyền sử dụng đất.
1.2.2 Giao dịch cho thuê bất động sản Nhu cầu giao dịch bất động sản cho thuê ngày càng tăng. Các loại hàng hoá bất động sản tham gia giao dịch cho thuê bao gồm những loại sau: thuê đất, thuê lại đất, thuê văn phòng làm việc, thuê nhà xưởng sản xuất kinh doanh, thuê kết cấu hạ tầng.. M ột loại hình giao dịch cho thuê bất động sản khá phổ biến là giao dịch của các doanh nghiệp kinh doanh kế cấu hạ tầng cho các doanh nghiệp trong và ngoài nước thuê lại đất xây dựng kế cấu hạ tầng tại khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao. 1.2.3 Giao dịch thế chấp bằng bất động sản Trong thời đại ngày nay, khi mà kinh tế ngày càng phát triển nhanh chóng, do đó nhu cầu về vốn dùng cho hoạt động sản xuất kinh doanh, tiêu dùng ngày càng tăng. Vì vậy, để đáp ứng nhu cầu này, các tổ chức, cá nhân phải đi vay vốn của các địn chế tài chính. Để đảm bảo cho các khoản vay này, các tổ chức, cá nhân phải có tài sản đảm bảo. Tài sản đảm bảo có tính an toàn nhất là bất động sản. 1.2.4 Giao dịch bất động sản góp vốn liên doanh Cùng với sự phát triển của hoạt động kinh tế đối ngoại, hoạt động đầu tư nước ngoài vào một quốc gia nội địa ngày càng tăng, nhiều dự án đầu tư nước ngoại được triển khai dưới hình thức liên doanh và hợp đồng hợp tác kinh doanh. Trong phần lớn các dự án liên doanh với nước ngoài, phần vốn góp của quốc gia nội địa là bằng giá trị bất động sản.
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HCM 2.1. Quá trình phát triển thị trường bất động sản tại TP HCM 2.1.1 Từ trước năm 2003 Luật Đất đai 1993 là cơ sở pháp lý quan trọng, tạo tiền đề cho thị trường quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung vận hành trong khung pháp lý của nhà nước. Thị trường quyền sử dụng đất phát triển tất yếu kéo theo sự phát triển thị trường của các tài sản gắn liền với đất. Hàng loạt các văn bản quy định pháp luật về giao dịch nhà đất ở đô thị, về mua bán và kinh doanh nhà ở được quy định tại Nghị định 60/CP năm 1994 và Nghị định 61/CP năm 1994 của Chính phủ. Bộ Luật dân sự 1995 quy định về các điều kiện, nội dung hợp đồng mua bán tài sản, về quyền chuyển đổi, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất; là sự thay đổi quan niệm mang tính đột phá, tạo cơ sở pháp lý cho sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản. Đại hội IX (2001) đã quyết định từng bước mở thị trường bất động sản cho người nước ngoài tham gia đầu tư nhằm tạo vốn phát triển hàng hóa bất động sản từ ngoại lực. Dấu mốc đổi mới quan trọng về thị trường bất động sản là Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 12/03/2003 của Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành Trung ương Đảng (khóa IX) về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Nghị quyết đã quyết định nhiều nội dung thay đổi mới, trong đó có nội dung quan trọng là đất đai không chỉ là tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, mà còn là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước. Nhà nước đã thấy được nguồn vốn đầu tư từ nội lực đang tiềm ẩn trong đất đai và bất động sản. Trong thập niên 1993 – 2003, thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí M inh phát triển không ổn định. Sau một thời gian dài lắng dịu do cuộc khủng hoảng kinh tế năm 1997 tại khu vực Châu Á. Ðến thời điểm năm 2000, thị trường bất động sản thành phố bắt đầu hoạt động sôi động trở lại nhờ vào một số chính sách kích cầu của thành phố như đầu tư mới và nâng cấp mở rộng nhiều tuyến đường giao thông ở khu vực quận ven và huyện ngoại thành, áp dụng thí điểm chính sách giao đất (thay vì thuê đất theo quy định của Luật Đất đai) để sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh ... Năm 2001 thị trường đã lên cơn sốt, giá nhà đất tăng rất nhanh và cơn sốt kéo dài khá lâu (đến khoảng tháng 4/2002) trên toàn địa bàn thành phố. 2.1.2 Giai đoạn 2003 – nay
Để khắc phục những tồn tại và yếu kém của thị trường bất động sản, Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX nhấn mạnh: “Chủ động phát triển vững chắc thị trường bất động sản (trọng tâm là tại các đô thị) có sự quản lý và điều tiết của Nhà nước, với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, trong đó kinh tế nhà nước giữ vai trò chủ đạo, không tách rời thị trường quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất, chống đầu cơ đất đai”. Đây là những quan điểm chỉ đạo xuyên suốt trong quá trình xây dựng Luật Đất đai năm 2003 – Luật có ý nghĩa quan trọng, nền tảng quyết định sự phát triển thị trường bất động sản. Đại hội X năm 2006 nhấn mạnh “phát triển thị trường bất động sản…, bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hóa một cách thuận lợi, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư… Nhà nước vừa quản lý tốt thị trường bất động sản vừa là nhà đầu tư bất động sản lớn nhất. Hoàn thiện hệ thống luật pháp về kinh doanh bất động sản” (Văn kiện Đại hội X Tr. 81). Khuôn khổ pháp lý cho thị trường bất động sản đã tương đối hoàn chỉnh: Luật Đất đai mới (2003), Luật Đầu tư (2005), Luật Nhà ở (2005) và Luật Kinh doanh bất động sản (2006). Sau khi Luật Đất đai được ban hành, ảnh hưởng từ quy định giá đất do Nhà nước ban hành bằng với giá đất trên thị trường, thị trường bất động sản trầm lắng trong khoảng 3 năm (2004 – 2006). Các nhà đầu tư bất động sản chuyển vốn sang đầu tư kinh doanh chứng khoán. Năm 2007, sau khi thị trường chứng khoán chững lại, các nhà đầu tư nhận định xu hướng giảm của thị trường này đã chuyển sang đầu tư vào thị trường bất động sản, đẩy giá trên thị trường này tăng lên. Từ cuối năm 2007 tới nửa đầu năm 2008 là giai đoạn sốt về nhà đất, thị trường tăng giá không kiểm soát đã tạo nên một khoảng lợi nhuận rất lớn cho nhà đầu tư. Giữa năm 2008, do tác động của các chính sách tiền tệ nhằm kiềm chế lạm phát, ngân hàng hạn chế vốn vay, thị trường bất động sản rơi vào tình trạng ngưng trệ, bất động sản nhà đất đứng giá và số lượng giao dịch đã giảm đi rất nhiều, kéo dài đến cuối năm 2010. Năm 2011, do ảnh hưởng của chính sách kiềm chế lạm phát của Chính phủ, tín dụng cho các lĩnh vực phi sản xuất giảm (bao gồm lĩnh vực bất động sản) nên ngân hàng hạn chế vốn vay, lãi suất tăng cao dẫn đến thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn, ảnh hưởng đến việc xây dựng phát triển các dự án mới, lượng giao dịch thành công trên thị trường ngày càng giảm dần, giá nhà đất nhiều nơi giảm mạnh. 2.2 Những tác động tích cực của thị trường bất động sản 2.2.1. Thị trường bất động sản phát triển góp phần đẩy nhanh quá trình đô thị hóa thành phố.
Thị trường bất động sản thành phố hình thành và phát triển, thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước, trở thành thị trường trọng điểm của nhiều tập đoàn bất động sản đa quốc gia, góp phần đẩy nhanh quá trình đô thị hóa thành phố. Trong 10 năm gần đây tốc độ đô thị hóa của TP.HCM phát triển nhanh chóng, trung bình mỗi năm diện tích đất đô thị hóa tăng 1.000ha. Hàng loạt các dự án cơ sở hạ tầng, dự án phát triển khu công nghiệp, khu chế xuất, khu đô thị, khu nhà ở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại với sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội…. được triển khai xây dựng; đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội; thay thế dần các khu nhà ổ chuột, nhà ở tạm bợ, tạo diện mạo mới cho thành phố; góp phần xây dựng cuộc sống văn minh, hiện đại ở cả khu vực đô thị và nông thôn. 22..2. Thị trường bất động sản phát triển góp phần phát lực lượng doanh nghiệp hoạt động trong ngành kinh doanh bất động sản. Thị trường bất động sản phát triển, hình thành một đội ngũ doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản lớn dần qua các năm, tổng số doanh nghiệp thành lập giai đoạn 2006 – 2011 là 14.346 doanh nghiệp, gấp 2,5 lần so với số lượng doanh nghiệp tính đến cuối năm 2005 là 5.647 doanh nghiệp, nâng tổng số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên địa bàn thành phố lên 19.993 doanh nghiệp. Bảng 1: Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Loại hình doanh nghiệp Số lượng doanh nghiệp 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Doanh nghiệp tư nhân 90 40 22 36 29 5 Công ty cổ phần 510 873 707 802 959 449 Công ty TNHH tư nhân 1.471 1.154 1.167 2.330 2.846 856 Tổng cộng: 2.071 2.067 1.896 3.168 3.834 1.310 (Nguồn: Sở Kế hoạch và Đầu tư) Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong nước, các đơn vị tư vấn thiết kế, doanh nghiệp xây lắp của ngành xây dựng ngày càng lớn mạnh. Nhiều doanh nghiệp đủ năng lực về chuyên môn và tài chính để thực hiện các dự án có quy mô lớn ngang tầm khu vực, nhiều doanh nghiệp đã và đang đầu tư xây dựng các công trình cao tầng hiện đại 30, 40 và trên 60 tầng. 2.2.3. Thị trường bất động sản phát triển đã từng bước đáp ứng nhu cầu nhà ở của nhân dân; góp phần quan trọng trong nỗ lực xóa đói giảm nghèo, đảm bảo an sinh xã hội. Sau Đổi mới, Nhà nước ta xóa bỏ chế độ bao cấp, khuyến khích nhân dân tự xây dựng nhà ở. Chính sách đầu tư nhà ở cũng chuyển từ đầu tư có tính chất bao cấp sang chính sách tạo điều kiện đã khơi dậy tiềm năng của nhân dân trong việc xây dựng nhà ở, tạo ra nguồn cung nhà ở cho
thị trường. Lĩnh vực phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố bắt đầu có chuyển biến, quỹ nhà ở tăng thêm đáng kể cả về số lượng lẫn chất lượng, giải quyết được một bước nhu cầu nhà ở của dân cư. Giai đoạn 2006 – 2011 là giai đoạn thành phố triển khai mạnh mẽ các chương trình phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội cho các đối tượng cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân; người thu nhập thấp; công nhân khu công nghiệp; học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung cấp... Kết quả phát triển nhà ở đạt được 41,74 triệu m2 sàn xây dựng (trung bình mỗi năm xây dựng được 6,95 triệu m2), nâng tổng 2 2 diện tích nhà ở lên 112,24 triệu m ; nâng diện tích bình quân đầu người lên 15,4 m /người. 2.2.4. Phát triển thị trường bất động sản đã thu hút một số lượng lớn vốn đầu tư trong và ngoài nước tham gia vào đầu tư phát triển bất động sản, góp phần phát triển kinh tế của thành phố. Thị trường bất động sản phát triển, huy động được các nguồn vốn trong nước, vốn đầu tư nước ngoài tham gia đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản và thực hiện các dịch vụ bất động sản, cao điểm nhất là vào năm 2008 sau khi Việt Nam gia nhập WTO với khoảng 148 nghìn tỷ đồng. Trong tổng nguồn vốn tham gia vào thị trường bất động sản, vốn FDI chiếm tỷ lệ trên 50%. Bảng 2: Vốn đầu tư kinh doanh bất động sản Đơn vị tính: tỷ đồng Vốn đầu tư 2006 2007 2008 2009 2010 Vốn trong nước 3.688 5.295 5.612 4.187 4.421 Vốn FDI 4.303 22.161 97.491 9.339 18.308 Tổng cộng: 7.971 27.456 103.103 13.526 22.729 (Nguồn: Cục Thống kê TP.HCM) Kể từ ngày 1/1/1988, nhà đầu tư nước ngoài được phép tham gia hoạt động đầu tư tại Việt Nam. Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài trở thành một nguồn vốn đầu tư quan trọng trong tổng nguồn vốn đầu tư, góp phần đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế thành phố theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, thúc đẩy chuyển giao công nghệ của thành phố. Tính đến 31/12/2010, cơ cấu vốn đầu tư nước ngoài trong các ngành như sau (tính trên các dự án còn hiệu lực): Bảng 3: Cơ cấu vốn đầu tư nước ngoài của lĩnh vực kinh doanh bất động sản trong các ngành kinh tế
Ngành Vốn đầu tư Tỷ trọng (nghìn USD) (%) 1 Nông Lâm Thủy sản 21.049 0,1 2 Công nghiệp 8.510.144 28,7 3 Xây dựng 726.134 2,4 4 Thương nghiệp, khách sạn, nhà hàng 2.264.218 7,6 5 Vận tải, kho bãi và bưu điện 1.817.030 6,1 6 Tài chính tín dụng 630.865 2,1 7 Hoạt động khoa học công nghệ 26.450 0,1 8 Kinh doanh bất động sản 14.164.668 47,7 9 Giáo dục đào tạo 171.396 0,6 10 Y tế 502.316 1,7 11 Văn hóa thể thao 819.641 2,8 12 Hoạt động phục vụ cá nhân cộng đồng 33.315 0,1 (Nguồn: Cục Thống kê TP.HCM) Qua bảng trên cho thấy, vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản chiếm một tỷ trọng khá cao trong tổng vốn đầu tư nước ngoài, chiếm 47,7%, đứng thứ 1 trong các ngành kinh tế. 2.2.5. Thị trường bất động sản phát triển góp phần từng bước hoàn thiện các tổ chức trung gian hỗ trợ thị trường. Cùng với quá trình phát triển của thị trường bất động sản, các tổ chức trung gian hỗ trợ thị trường như: hệ thống sàn giao dịch bất động sản, hệ thống đăng ký sở hữu, công chứng bất động sản, các tổ chức đào tạo bất động sản, đội ngũ môi giới và định giá bất động sản, các quỹ đầu tư bất động sản … đã hình thành và đi vào hoạt động ổn định. a. Hệ thống sàn giao dịch bất động sản: Liên tục trong mấy năm gần đây, thị trường bất động sản chứng kiến nhiều chuyển biến tích cực. Từ một thị trường không minh bạch, Việt Nam đã vươn lên nằm trong tốp những thị trường có tính minh bạch thấp. Các sàn giao dịch bất động sản chuyên nghiệp được hình thành, thay thế dần các trung tâm và cá nhân môi giới nhỏ lẻ. Các dịch vụ liên quan đến bất động sản cũng đã được phát triển theo hệ thống sàn giao dịch bất động sản như môi giới, định giá, tư vấn, quản lý, đấu giá… để đáp ứng nhu cầu cho một thị trường vốn giàu tiềm năng và có tác động lớn tới nền kinh tế.
Tính đến nay, trên địa bàn thành phố có khoảng 350 sàn giao dịch bất động sản đang hoạt động, giúp cho tình hình giao dịch bất động sản từng bước đi vào ổn định, minh bạch và bài bản hơn trước đây. b. Các tổ chức đào tạo bất động sản: Theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản tất cả các công ty, trung tâm môi giới, cá nhân... tham gia hoạt động trong lĩnh vực bất động sản đều phải có chứng chỉ hoạt động - đã và đang tạo ra một loại hình mới đó là: đào tạo nhân lực cho lĩnh vực bất động sản. Đến nay, thành phố có khoảng 21 cơ sở đào tạo bất động sản tổ chức rất nhiều các khóa học môi giới, định giá, quản lý sàn giao dịch bất động sản góp phần nâng cao trình độ nghiệp vụ cho các nhà quản lý, các nhà chuyên môn về hoạt động kinh doanh bất động sản. Tính đến tháng 12 năm 2011, các cơ sở đào tạo này đã đào tạo được ..... chuyên gia môi giới, định giá và quản lý sàn giao dịch cho thị trường bất động sản. Trong đó, Sở Xây dựng thành phố đã cấp được khoảng 11.202 chứng chỉ môi giới và 3.872 chứng chỉ định giá bất động sản. c. Các quỹ đầu tư bất động sản: Cùng với sự phát triển của thị trường bất động sản, khái niệm và mô hình quỹ đầu tư bất động sản được du nhập và phát triển ở Việt Nam trong vài năm gần đây với một số quỹ đầu tư nước ngoài tăng cường đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam như: Indochina Capital lập Quỹ Indochina Land Holdings1 (42 triệu USD) vào năm 2005, Quỹ Indochina Land Holdings 2 (265 triệu USD) năm 2006, Quỹ Indochina Land Holdings 3 (180 triệu USD) vào năm 2010; Quỹ Vina Land (205 triệu USD) do VinaCapital thành lập vào tháng 03/2006 đã đầu tư vào một số dự án lớn ở Việt Nam và tăng vốn lên 595 triệu USD; Công ty đầu tư bất động sản hàng đầu của Singapore - Pacific Star đã hợp tác với Công ty Alony Hetz của Israel để thành lập quỹ đầu tư bất động sản tại Việt Nam với số quỹ dự kiến khoảng 200 triệu USD; Quỹ đầu tư bất động sản Vietnam Prop erty Holding (PVH) của Công ty Quản lý quỹ đầu tư Saigon Asset M anagement; Quỹ VPF của Tập đoàn Dragon Capital. 2.3. Những bất cập của thị trường bất động sản: 2.3.1. Thị trường bất động sản phát triển thiếu ổn định, không bền vững, ảnh hưởng đến phát triển kinh tế và đời sống xã hội. Nhìn chung từ năm 1993 đến nay thị trường bất động sản thành phố phát triển nhanh nhưng thiếu ổn định, không bền vững. Cứ 7 - 8 năm thị trường lại xuất hiện một đợt sốt về giá cả cũng như về lượng giao dịch (vào các năm 1993 - 2001 - 2008), đặc biệt sự tăng trưởng nóng và tình trạng đầu cơ thái quá trong giai đoạn 2007 – 2008 mà hệ lụy của nó vô cùng to lớn, kéo dài cho đến nay mà vẫn chưa có giải pháp khắc phục một cách hiệu quả. Trong khi đó, tại các nước
phát triển, thị trường bất động sản phát triển ổn định nên chu kỳ biến động thường dài hơn như: ở Nhật Bản chu kỳ của thị trường bất động sản khoảng 12 năm, ở M ỹ chu kỳ của thị trường bất động sản khoảng 18 năm. 2.3.2 Nhà ở phát triển mất cân đối, có cơ cấu không hợp lý, nguồn cung hàng hóa bất động sản không đáp ứng được nhu cầu đô thị hóa và mức độ phát triển kinh tế. Chính sách điều tiết cung – cầu về nhà ở chưa hiệu quả, còn mất cân đối về nguồn cung giữa nhà ở cao cấp và nhà ở cho người thu nhập thấp. Nguồn cung thị trường nhà ở hiện tại chỉ mới đáp ứng được nhu cầu của một bộ phận dân cư có thu nhập khá trở lên; còn nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp chưa đáp ứng được yêu cầu của đại bộ phận người dân (phân khúc nhà ở bình dân chỉ chiếm 33,6% tổng số lượng nhà ở thương mại đưa vào sử dụng trong những năm 2006 – 2011). Theo thống kê của Savill Việt Nam, hiện trên thị trường bất động sản có khoảng 10.500 căn hộ chưa bán được trong khi đó cầu về nhà ở vẫn rất cao. Sự mất cân đối cung cầu đẩy giá cả bất động sản lên cao, người dân khó khăn trong tạo lập nhà ở, làm tăng các hoạt động xây dựng trái phép, lấn chiếm đất công, cơi nới làm nhếch nhác đô thị. Bên cạnh đó, các chính sách ưu đãi của Nhà nước hiện nay chưa thật sự khuy ến khích, thu hút các thành phần kinh tế tham gia đầu tư các dự án an sinh xã hội. Do đó, các doanh nghiệp hiện nay chủ yếu tập trung xây dựng nhà ở cao cấp, rất ít doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp, nhà lưu trú công nhân vì thời gian thu hồi lâu, chỉ tiêu lợi nhuận khống chế theo qui định, dẫn đến nguồn nhà chưa đáp ứng được nhu cầu an sinh xã hội: Nhà ở cán bộ công chức: Tính đến năm 2015 trên địa bàn thành phố có khoảng 22.500 cán bộ, công chức, viên chức cần hỗ trợ về nhà ở. Hiện nay, Sở Xây dựng tiếp nhận khoảng 750 đơn của cán bộ công chức đề nghị xét duyệt thuê, thuê mua nhà ở xã hội nhưng chỉ có nguồn nhà 233 căn hộ để giải quyết. Nhà ở thu nhập thấp: Mặc dù thành phố đã chấp thuận chủ trương đầu tư cho 7 dự án nhà ở thu nhập thấp/ 9 dự án đăng ký chính thức với quy mô 9.000 căn hộ nhưng đến nay các dự án nhà ở thu nhập thấp trên địa bàn thành phố vẫn chưa triển khai xây dựng được và chưa có sản phẩm căn hộ nào được đưa vào sử dụng. Nhà lưu trú công nhân: Trong tổng số 455.900 chỗ ở cho công nhân đạt được từ năm 2006 đến nay, Nhà nước và doanh nghiệp đầu tư xây dựng được 33.000 chỗ ở (chiếm 13,5%), là rất ít so với các hộ gia đình và cá nhân tự đầu tư xây dựng. Tuy nhiên, chất lượng của 40% số lượng nhà trọ do hộ gia đình và cá nhân xây dựng chưa đảm bảo theo quy định, diện tích nhỏ, chỗ ở chưa được thông thoáng, xây dựng bằng vật liệu tạm, chưa đảm bảo phòng cháy chữa cháy.
Các dự án phát triển bất động sản như dự án nhà ở, dự án khu đô thị mới có nhiều nhưng hầu hết chậm triển khai hạn chế lượng cung hàng hóa cho thị trường, nguyên nhân là do: Thủ tục đầu tư quá rườm rà (theo thống kê của Bộ Xây dựng hiện nay để chuẩn bị đầu tư một dự án kinh doanh bất động sản phải trải qua trên 30 bước với thời gian khoảng từ 2-3 năm), nhiều khó khăn vướng mắc trong đền bù giải phóng mặt bằng chưa được giải quyết như khung giá đất chưa sát giá thị trường, thiếu quỹ nhà ở tái định cư, việc tái định cư nhiều khi không phù hợp với cuộc sống của người dân. Khách hàng không phải là những người có nhu cầu sử dụng mà là các nhà đầu tư thứ cấp chủ yếu để mua đi bán lại kiếm lời (đầu cơ) nên chậm trễ đầu tư. Tình trạng này làm cho một khối lượng lớn vốn đầu tư vào bất động sản không trở thành hàng hóa. 2.3.3 Giá nhà ở tăng quá cao so với thu nhập trung bình của người dân. Giá nhà ở của Việt Nam đang nằm ở mức rất cao so với mặt bằng chung của thế giới và so với mức thu nhập bình quân của đại đa số các tầng lớp dân cư. Chỉ số giá nhà/thu nhập của người dân Việt Nam hiện nay là 24,5 – 26,6, cao hơn rất nhiều so với các nước ở khu vực Nam Á là 6,25, Đông Á là 4,14, Châu Phi là 2,21, Châu Âu, Trung Đông và Bắc M ỹ là 6,25, Mỹ La Tinh và Caribê là 2,38) dẫn đến tình trạng người có nhu cầu thực sự về chỗ ở không có khả năng tạo lập nhà ở. Kết quả nghiên cứu cho thấy, giá cả bất động sản tại nước ta, nhất là ở các thành phố lớn như TP. Hà Nội, TP. HCM đang ở mức cao trên thế giới và cao nhất so với các nước trong khu vực (giá chung cư đứng thứ 32, giá văn phòng cho thuê đứng thứ 17 trên thế giới) trong khi thu nhập bình quân đầu người thuộc loại thấp nhất trong khu vực (Việt Nam: khoảng 1.000 USD/người; M a-lai-xi-a: 4.141 USD/người; Trung Quốc: 1.288 USD/người; Singapore: 21.230 USD/người - số liệu 2005 của Ngân hàng Thế giới...). Giá nhà ở tăng cao do một số nguyên nhân sau đây: - M ất cân đối cung – cầu, bất động sản chủ yếu được mua đi bán lại để lấy lời, chưa phát huy tác dụng vào mục đích phát triển sản xuất kinh doanh và nâng cao đời sống xã hội; - Giá đầu vào tăng, trong đó lớn nhất là chi phí giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất trả ngay một lần sau khi được giao đất chưa tiêu thụ được hàng hóa, giá nguyên vật liệu (xi măng, sắt thép, xăng dầu, điện, nhân công, …); - Thời gian chuẩn bị thực hiện dự án kéo dài, việc lựa chọn nhà đầu tư không theo cơ chế cạnh tranh, chủ yếu bằng cơ chế "xin - cho" tạo tiêu cực làm tăng chi phí;
- Việc giao dịch bất động sản chưa minh bạch, cộng với tâm lý đám đông của người dân cũng làm đẩy giá bất động sản lên cao - M ặc dù thị trường trầm lắng, ít giao dịch nhưng giá bất động sản không giảm theo quy luật thị trường do những nhà đầu tư nhỏ lẻ mua bất động sản bằng tiền nhàn rỗi của cá nhân, không bị sức ép về trả nợ ngân hàng. Cho nên khi đã mua với giá cao thì không muốn bán lỗ. Giá cả bất động sản quá cao ảnh hưởng tới khả năng tạo lập nhà ở của nhân dân, ảnh hưởng tới đầu tư phát triển sản xuất, đến thu hút đầu tư nước ngoài và đầu tư nâng cấp hạ tầng đô thị... Xem xét dưới góc độ chi phí sản xuất, các chuyên gia đều khẳng định giá bất động sản có thể giảm xuống từ 30-50% giá hiện thời (tuỳ vị trí và chủng loại) mà nhà sản xuất chưa cần phải đổi mới công nghệ vẫn có lãi. 2.3.4 Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản yếu về vốn, thiếu tính chuyên nghiệp. Theo thống kê của Sở Kế hoạch và đầu tư, số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có quy mô vốn từ 200 đến trên 500 tỷ đồng chỉ chiếm khoảng 2,6 % tổng số doanh nghiệp; số doanh nghiệp quy mô vốn từ 50 đến dưới 200 tỷ đồng chiếm 8%; số doanh nghiệp quy mô vốn từ 10 đến dưới 50 tỷ đồng chiếm 18,9%; còn lại phần lớn (70,5%) doanh nghiệp có vốn nhỏ (dưới 10 tỷ đồng), khó có khả năng thực hiện các dự án lớn nếu không có sự hỗ trợ của ngân hàng. Trường hợp nguồn vốn từ ngân hàng gặp khó khăn thì doanh nghiệp sẽ không triển khai dự án được. Vì vậy, thường các doanh nghiệp phải huy động vốn trong nhân dân bằng cách vay vốn, góp vốn hoặc bán nhà hình thành trong tương lai... Quy mô vốn của doanh nghiệp BĐS 2,6% 8% 18,9% 200 - 500 tỷ đ ồng 70,5% 50 -
nghiệp. Chưa tuân thủ đúng mức các quy định về bắt buộc giao dịch kinh doanh bất động sản phải được giao dịch thông qua sàn giao dịch đảm bảo công khai, minh bạch, cạnh tranh lành mạnh. Các công ty kinh doanh bất động sản chưa phát triển mang tính chuyên nghiệp cao để có thể phòng ngừa được các yếu tố rủi ro trên thị trường, chưa đáp ứng tốt các điều kiện quy định của pháp luật về kinh nghiệm, năng lực tài chính, đào tạo nhân lực. 2.3.5. Các tổ chức trung gian hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển chưa tương xứng với mức độ phát triển của thị trường bất động sản, tính chuyên nghiệp chưa cao. a. Tổ chức nghiên cứu và dự báo thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản là một trong những thị trường đầu mối quan trọng của nền kinh tế quốc dân. M ặt khác, đặc điểm của thị trường bất động sản là có độ trễ giữa cung và cầu do thời gian đầu tư tạo lập bất động sản thường kéo dài, đặc điểm này kết hợp với tính không di chuyển được của hàng hóa bất động sản, tạo cho thị trường bất động sản có tính chu kỳ. Vì vậy, công tác nghiên cứu dự báo thị trường rất quan trọng. Thực tế ở thành phố chưa có tổ chức chuyên nghiên cứu dự báo về thị trường bất động sản; do đó, việc đánh giá của cơ quan quản lý Nhà nước là chưa đầy đủ; thiếu cơ sở để đề xuất các chính sách thích hợp để quản lý, điều hành và điều tiết thị trường; việc đề xuất các giải pháp cũng mới dừng lại ở mức xử lý tình huống, sử dụng mệnh lệnh hành chính chứ chưa phải là những giải pháp cơ bản, toàn diện và lâu dài. b. Các tổ chức tài chính phi ngân hàng: Khái niệm và mô hình của các quỹ đầu tư địa phương được du nhập và phát triển ở Việt Nam trong vài năm gần đây. Có vài hình thức quỹ đầu tư địa phương được thành lập trên thị trường trong nước nhưng vẫn chưa có quỹ nào chuyên về thị trường bất động sản. Quỹ Đầu tư Phát triển Đô thị thành phố Hồ Chí M inh (HIFU) là quỹ đầu tư nhà nước đầu tiên được thành lập vào năm 1997 như một thí điểm để hỗ trợ tài chính cho các dự án phát triển kinh tế và xã hội của thành phố Hồ Chí M inh. HIFU cung cấp các khoản vay trung và dài hạn từ 5-10 năm cho các dự án bất động sản thuộc chương trình phát triển của chính quyền thành phố. Tuy nhiên, hoạt động này của HIFU vẫn còn hạn chế và chưa được xem là hoạt động đầu tư dài hạn chủ yếu. Các Quỹ phát triển nhà ở như Quỹ Phát triển nhà ở thành phố, quỹ đầu tư thuộc sở hữu nhà nước và phi lợi nhuận được thành lập vào năm 2004 để cung cấp các nguồn tài chính cho các dự án phát triển nhà cho những người thu nhập thấp của thành phố. Quỹ này vừa mới chính thức đi vào hoạt động trong năm năm 2005 với các hoạt động liên quan đến cho đối
tượng vay mua nhà là cá nhân. Khi thị trường chứng khoán Việt Nam được thành lập vào năm 2000, đã có một vài quỹ đầu tư được thành lập như VF1, VF2, PruBF1, VOF,.. theo luật chứng khoán của Việt Nam. Do đó, hoạt động kinh doanh của các quỹ này tập trung vào đầu tư trực tiếp như giao dịch chứng khoán dài hạn. Các quỹ này không tập trung vào thị trường bất động sản bởi vì thị trường này có độ rủi ro cao và thời gian hoạt động của quỹ này khá ngắn (khoảng 5 – 7 năm). Do đó, ngoài ngân hàng, các tổ chức tài chính như quỹ tín thác bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở... là những tổ chức quan trọng cung ứng vốn cho thị trường bất động sản nhất là phân khúc thị trường bán trả góp, cho thuê bất động sản.. chưa có hành lang pháp lý để hình thành. Sự thiếu hụt này làm thị trường bất động sản phát triển thiếu nguồn vốn, thiếu cân đối và thiếu ổn định. 2.3.6. Thu hút vốn đầu tư nước ngoài chưa hiệu quả. - M ặc dù lĩnh vực bất động sản thu hút vốn đầu tư nước ngoài nhiều nhất, nhưng vốn của nhà đầu tư nước ngoài trên thực tế đưa vào bất động sản Việt Nam chiếm tỷ lệ nhỏ so với tổng số vốn đầu tư đăng ký, tỷ lệ giải ngân đạt thấp với mức trung bình khoảng 20,25%. Kinh doanh bất động sản ít tạo ra ngoại tệ, vì phần lớn nguồn để thực hiện dự án bất động sản được vay tại ngân hàng ở Việt Nam hoặc huy động vốn từ các khách hàng; tuy nhiên, khi việc kinh doanh có lợi nhuận hoặc khi các nhà đầu tư nước ngoài có ý định rút vốn thì lại rút vốn bằng ngoại tệ, gây khó khăn lớn trong cán cân thanh toán. - Hình thức liên doanh còn nhiều bất cập, doanh nghiệp phía Việt Nam tiềm lực tài chính không đủ mạnh nên đa số tham gia với hình thức góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, có tỷ trọng góp vốn thấp, dẫn đến phía Việt Nam không có quyền quản lý điều hành nên sau thời gian kinh doanh, trường hợp doanh nghiệp không hoạt động hiệu quả, đa số các doanh nghiệp Việt Nam phải gánh chịu phần thiệt hại. - Đa số các nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản đầu tư vào phân khúc bất động sản cao cấp, vốn là thế mạnh của nhà đầu tư nước ngoài như khách sạn, khu du lịch nghĩ dưỡng, văn phòng, căn hộ cao cấp nhưng hiện đang có xu hướng bão hòa, giá đang ớ mức cao, khó tìm đầu ra cho thị trường trong tình hình suy thoái kinh tế như hiện nay. 2.3.7. Tài chính – tín dụng cho thị trường bất động sản chưa phát triển để để phát triển thị trường ở cấp độ tài chính hóa như ở các nước phát triển hiện nay. a. Các nguồn vốn cho kinh doanh bất động sản chưa đáp ứng được nhu cầu đầu tư: * Vốn tự có của doanh nghiệp:
Nhu cầu vốn đầu tư cho lĩnh vực bất động sản ở thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2008 đến năm 2010 là 189.130 tỷ đồng, nhưng các doanh nghiệp chỉ có khả năng đáp ứng 12,72% (24.057 tỷ đồng). Sự hạn chế về vốn là một trong những yếu điểm lớn nhất của các doanh nghiệp Việt Nam nói chung và của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ở thành phố Hồ Chí Minh nói riêng. Nhìn chung, các doanh nghiệp bất động sản ở thành phố Hồ Chí M inh chưa có thực lực về tài chính vì tỷ trọng vốn tự có quá nhỏ so với nhu cầu đầu tư. Nhiều dự án có tỷ lệ cho vay lên tới 70 - 80% tổng vốn đầu tư, với thời hạn 10 - 15 năm. Điều đó làm ảnh hưởng tới tiến độ đầu tư và khả năng thanh toán. Nhu cầu đầu tư thì còn rất nhiều mà vốn đang là thế mạnh các doanh nghiệp và các quỹ đầu tư bất động sản nước ngoài. * Vay ngân hàng: Theo số liệu thống kê từ báo cáo tài chính của các công ty bất động sản, nguồn vốn cho đầu tư bất động sản ngày càng phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng, tỷ lệ vốn vay/tổng vốn huy động của các công ty kinh doanh bất động sản ngày càng tăng từ năm 2007 đến năm 2010 cho thấy doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ngày càng lệ thuộc vào vốn vay: Bảng 7: Tình hình vay ngân hàng của các doanh nghiệp bất động sản Năm 20 Công ty Công ty bất động sản bất động sản hàng đầu vừa và nhỏ Vay ngắn hạn Vay trung và dài Vay ngắn hạn Vay trung và dài hạn hạn 2007 16,2% 6,3% 13,3% 23,3% 2008 22,9% 8,8% 26,8% 22% 2009 22,4% 17,6% 31,8% 20,5% 2010 24,1% 28,7% 42,6% 25,9% (Nguồn: theo thống kê của Fulbright từ báo cáo tài chính các công ty bất động sản) Theo đó, dư nợ cho vay bất động sản ngày càng tăng, dư nợ cho vay bất động sản 6 tháng đầu năm 2011 (90.751 tỷ đồng) tăng gần gấp 3 lần so với năm 2006 (25.549 tỷ đồng). Tuy nhiên, tỷ lệ dư nợ cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở ngày càng giảm dần, từ 36,2% trên tổng dư nợ cho vay bất động sản trong năm 2006 chỉ còn 19% trong năm 2011. Bảng 8: Tình hình dư nợ cho vay bất động sản
Đơn vị tính: tỷ đồng Các khoản vay 2006 2007 2008 2009 2011 06/2011 Xây dựng KCN-KCX 5.854 1.891 1.524 1.661 2.185 2.467 Xây dựng khu đô thị 5.103 6.029 6.048 11.517 10.267 Xây dựng cao ốc văn phòng 2.848 5.350 6.654 8.839 9.454 12.429 cho thuê Xây dựng, sửa chữa, mua nhà 9.263 24.141 18.848 23.853 21.431 17.345 để ở Xây dựng, sửa chữa, mua nhà 3.688 5.750 9.855 7.564 8.469 12.057 để bán M ua quyền sử dụng đất 6.135 5.906 4.687 6.058 6.450 Đầu tư kinh doanh bất động 3.896 12.851 14.248 25.638 39.142 29.736 sản khác Tổng dư nợ 25.549 61.221 63.064 78.290 98.256 90.751 Tỷ lệ nợ xấu bất động sản so 1,73% 0,94% 9,42% 1,92% 1,72% 4,08% với dư nợ cho vay bất động sản (Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Việt Nam – Chi nhánh TP.HCM) Đầu năm 2011, Ngân hàng Nhà nước đang triển khai thực hiện Chỉ thị 01/CT-NHNN ngày 01/03/2011 về thực hiện giải pháp tiền tệ và hoạt động ngân hàng nhằm kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô và bảo đảm an sinh xã hội; trong đó, hạn chế cho vay lĩnh vực phi sản xuất (bất động sản, chứng khoán, tiêu dùng) theo tỷ lệ quy định đến 30/06/2011 tối đa là 22%, đến 31/12/2011 tối đa là 16%. Vì vậy, các ngân hàng thương mại hiện nay đang hạn chế cho vay để đảm bảo tỷ trọng quy định. Trong khi đó, thị trường bất động sản hiện đang đình trệ, khả năng thu hồi vốn từ thị trường bất động sản khó khăn nên từ đó ảnh hưởng đến khả năng trả nợ vay cho ngân hàng. Tỷ lệ nợ xấu trong ngân hàng đối với cho vay bất động sản tại TP.HCM đang gia tăng dần từ 2,47% trong tháng 01/2011 đến 4,08% trong tháng 06/2011. * Vốn huy động của khách hàng: Trong các năm qua hình thức huy động vốn này được áp dụng tương đối thành công đối với các dự án chung cư và căn hộ cao cấp. Đến cuối năm 2007 việc huy động vốn thông qua kênh khách hàng của các dự án mới bị hạn chế. Hình thức và tiến độ huy động vốn khách hàng được quy định chặt chẽ trong Nghị định 153/2007/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định 71/2007/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Từ giữa năm 2008 đến nay, thị trường bất động sản đóng băng, giá nhà ở giảm, giao dịch diễn ra cầm chừng. V́ vậy, kênh
huy động vốn từ khách hàng của các doanh nghiệp bất động sản ngày càng khó khăn. Tỷ lệ vốn ứng trước của khách hàng/tổng vốn huy động của các công ty kinh doanh bất động sản ngày càng giảm từ năm 2007 đến năm 2010: Bảng 9: Tình hình huy động vốn khách hàng của các công ty bất động sản Năm 20 Công ty Công ty bất động sản bất động sản hàng đầu vừa và nhỏ 2007 33,3% 33,3% 2008 25,4% 51,2% 2009 10,9% 47,7% 2010 7,8% 27,8% (Nguồn: theo thống kê của Fulbright từ báo cáo tài chính các công ty bất động sản) Áp lực vốn luôn là gánh nặng cho các chủ đầu tư. Thiếu vốn làm cho tiến độ thi công chậm, cộng thêm chi phí đầu vào ngày càng tăng, kéo theo giá bất động sản tăng. Đối với các cá nhân muốn tham gia thị trường thì phải cần một lượng vốn lớn, ít ra là tương đương với một giá trị sản phẩm bất động sản, hoặc phải đi vay thế chấp hoặc tín chấp từ các tổ chức tín dụng. Qua xem xét phương án tài chính của các dự án phát triển nhà ở, doanh nghiệp chỉ có vốn chủ sở hữu 15 – 20% trên tổng mức đầu tư dự án, có đến 80% vốn đầu tư kinh doanh bất động sản là vốn vay ngân hàng. Tuy nhiên, với cơ chế tài chính tín dụng như hiện nay, chưa mở rộng đối tượng cho vay dài hạn, trong khi đầu tư bất động sản thì cần nguồn vốn dài hạn. Hầu hết các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không tiếp cận được nguồn vốn vay tín dụng, giao dịch mua bán sụt giảm mạnh, có những doanh nghiệp không bán được hàng, bị mất khả năng cân đối tài chính và tính thanh khoản, dẫn tới rất khó khăn trong việc trả lãi vay và các khoản nợ tín dụng ngân hàng, thiếu vốn để tiếp tục đầu tư làm nhiều dự án, công trình bị dở dang. b. Thị trường thiếu các định chế phi ngân hàng hỗ trợ như quỹ tín thác đầu tư bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở: Tại các nước có thị trường bất động sản phát triển, việc huy động vốn chủ yếu thông qua các công cụ tài chính. Trong khi đó, trên thị trường bất động sản Việt Nam, ngoài một số doanh nghiệp phát hành trái phiếu cho các dự án đầu tư và một số quỹ đầu tư mới được thành lập thì phần lớn các công cụ tài chính vẫn chưa được áp dụng; vì vậy, thị trường bất động sản thiếu nguồn vốn đầu tư nhất là đầu tư loại hình cho thuê hoặc bán trả