Tiểu luận: Thực trạng việc triển khai việc nộp thuế liên quan tới bất động sản trên địa bàn phường Kỳ Long

Chia sẻ: Thanhnhan Thanhnhan | Ngày: | Loại File: DOCX | Số trang:16

Thêm vào BST

Báo xấu

98
lượt xem 11
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu của đề tài là Thực trạng việc triển khai việc nộp thuế liên quan tới bất động sản trên địa bàn phường Kỳ Long. Từ những quy định đó đã chỉ ra những ưu khuyết điểm, những đề xuất nhằm hoàn thiện công tác này tại địa phương.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Tiểu luận: Thực trạng việc triển khai việc nộp thuế liên quan tới bất động sản trên địa bàn phường Kỳ Long

MỤC LỤC PHẦN I. ĐẶT VẤN ĐỀ Thuế là khoản tiền mà các tổ chức và cá nhân phải đóng góp theo nghĩa vụ vào ngân sách Nhà nước, theo luật định. Thuế là một trong những nguồn thu lớn nhất của Nhà nước bên cạnh các nguồn thu khác như phí, lệ phí, …. Nhà nước đưa ra nhiều sắc thuế ở nhiều lĩnh vực, ngành nghề khác nhau như: thuế điều tiết trực tiếp trong lĩnh vực thu nhập, đất đai, thuế đánh vào hàng hóa, …. Thông qua hoạt động thu thuế Nhà nước tập trung được một bộ phận của cải xã hội hình thành nên quỹ ngân sách Nhà nước và thực hiện các chính sách kinh tế xã hội. Thuế đã điều chỉnh được hầu hết các hoạt động sản xuất, kinh doanh, các nguồn thu nhập, mọi tiêu dùng xã hội. Đặc biệt, trong lĩnh vực đất đai, đất đai được coi là tài sản đặc biệt, hiện diện ở hầu hết các hoạt động đầu tư và sản xuất của xã hội dù trực tiếp hay gián tiếp. Nhà nước ở đâu, thời kỳ nào cũng xem trọng và đặt chính sách đất đai vào vị trí ưu tiên trong chiến lược phát triển kinh tế và ổn định xã hội. Trong đó, chính sách tài chính về đất đai phải được hoàn thiện, trở thành công cụ khuyến khích việc khai thác, sử dụng đất đai một cách có hiệu quả, biến nguồn tài chính tiềm năng trở thành nguồn vốn quan trọng trong đầu tư phát triển kinh tế xã hội của mọi thành phần kinh tế, kể cả kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Vì thế, để quản lý tốt quỹ đất và đảm bảo sự công bằng giữa các đối tượng sử dụng đất, Nhà nước đã ban hành nhiều sắc thuế, đó là các khoản nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Để được pháp luật thừa nhận và đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình, người sử dụng đất phải thực hiện các khoản nghĩa vụ tài chính như: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất nông nghiệp, lệ phí trước bạ, …. Chính sách tài chính đất đai qua các thời kỳ cũng có nhiều thay đổi để phù hợp với sự phát triển của đất nước. Đặc biệt hiện nay, Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất đã bị bãi bỏ thay vào đó là Luật thuế thu nhập cá nhân. Luật thuế thu nhập cá nhân là một sắc lệnh trực thu có phạm vi điều chỉnh rộng lớn nhất từ trước tới nay, liên quan đến nhiều đối tượng, lĩnh vực. Bên cạnh đó, một số khoản thu nhập cá nhân lần đầu tiên phải chịu thuế như: chuyển giao tài sản 1
(gồm chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng) về bất động sản, chứng khoán, chuyển nhượng thương mại, tài sản khác có đăng ký …. Vai trò của thuế Trong điều kiện nền kinh tế thị trường, với sự thay đổi phương thức can thiệp của Nhà nước vào hoạt động kinh tế, thuế đóng vai trò hết sức quan trọng đối với quá trình phát triển kinh tế xã hội. Đối với tất cả các quốc gia, thuế thực sự trở thành nguồn thu chủ yếu của ngân sách Nhà nước và là công cụ điều tiết vĩ mô của Nhà nước đối với nền kinh tế. Nhà nước còn dựa vào thuế để đảm bảo sự bình đẳng giữa các chủ thể kinh doanh và công bằng xã hội. Qua đó cho thấy, thuế có tác động lớn đến toàn bộ quá trình phát triển kinh tế xã hội của một quốc gia. Đồng thời, thuế là một bộ phận rất quan trọng cấu thành chính sách tài chính quốc gia. Mặt khác, thuế không mang tính hoàn trả trực tiếp cho đối tượng nộp thuế. Tính chất không hoàn trả trực tiếp của thuế thể hiện ở chỗ Nhà nước thu thuế từ các cá nhân và pháp nhân trong xã hội nhưng không bị ràng buộc bởi trách nhiệm phải hoàn trả lại cho người nộp. Người nộp thuế suy cho cùng sẽ nhận được các lợi ích vật chất từ việc sử dụng các dịch vụ công cộng do Nhà nước sử dụng các khoản chi của ngân sách để thực hiện các chính sách kinh tế xã hội chung cho cả cộng đồng. Tuy nhiên, giá trị phần dịch vụ đó không nhất thiết tương đồng với khoản tiền thuế đã nộp cho Nhà nước. I.Mục tiêu nghiên cứu Thực trạng việc triển khai việc nộp thuế liên quan tới bất động sản trên địa bàn phường Kỳ Long. Từ những quy định đó đã chỉ ra những ưu khuyết điểm, những đề xuất nhằm hoàn thiện công tác này tại địa phương. II. Đối tượng Phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu chủ yếu là nghĩa vụ tài chính từ bất động sản theo quy định của Luật thuế bất động sản. Phạm vi nghiên cứu của đề tài trên địa bàn phường Kỳ Long từ năm 2015 đến nay. III Cơ sở Lý luận 3.1 Sơ lược về sự phát triển của chính sách tài chính đất đai qua các thời kỳ 2
Nói một cách đơn giản, chính sách tài chính đất đai là hệ thống các biện pháp, quyết định của Nhà nước nhằm giải quyết vấn đề thu chi trong quá trình khai thác, sử dụng nguồn tài nguyên đất đai một cách hợp lý, hiệu quả. Chính sách tài chính về đất đai là một trong những vấn đề quan trọng và giữ vị trí then chốt trong lĩnh vực tài chính ở nước ta. 3.1.1.Giai đoạn từ năm 1980 1992 Hiến Pháp 1980 là Hiến pháp của thời kỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội trong phạm vi cả nước. Đây là thời kỳ có những thay đổi lớn về quan hệ ruộng đất, đất đai không còn 3 hình thức sở hữu: Nhà nước, tập thể và tư nhân (Hiến pháp 1959). Điều 19, 20 Hiến pháp 1980 quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch chung, những tập thể và cá nhân đang sử dụng đất đai được tiếp tục sử dụng và hưởng kết quả lao động của mình theo quy định của pháp luật. Mọi tranh chấp về quyền sở hữu đất đai từ sau 18/12/1980 trở đi sẽ không được giải quyết. Trong thời kỳ này, chính sách tài chính về đất đai vẫn còn hạn chế. Ngày 25/02/1983, Pháp lệnh về thuế nông nghiệp đã được Quốc hội thông qua áp dụng trong cả nước. Nguồn thu chủ yếu của ngân sách Nhà nước là thuế nông nghiệp, thuế thổ trạch (thuế nhà, đất), lệ phí trước bạ và một số khoản phí khác. Những quy định này còn lỏng lẻo, đồng thời thị trường đất đai chưa được hình thành nên việc định giá để thu thuế và các khoản phí về đất đai còn tùy tiện theo từng địa phương. Ngày 29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật đất đai đầu tiên của nước ta. Luật đất đai 1987 ra đời trên cơ sở Hiến pháp sửa đổi 1980 cùng với chủ trương đổi mới tư duy kinh tế của Đảng và Nhà nước đã tạo cơ sở pháp lý đầu tiên, quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý (Điều 1). Mọi chính sách của Nhà nước đều ưu tiên cho sản xuất nông nghiệp, giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Theo luật, Nhà nước không quản lý trực tiếp đất đai mà giao cho các nông trường, lâm trường, hợp tác xã, … sử dụng ổn định, lâu dài (Điều 1). Tuy nhiên, Nhà nước cũng nghiêm cấm việc mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức (Điều 5). Như vậy, Nhà nước điều tiết các quan hệ đất đai bằng biện pháp hành chính, theo chế độ cấp phát là chủ yếu. 3.1.2 Giai đoạn từ năm 1992 – 2003 Để giải quyết những khủng hoảng kinh tế xã hội của đất nước, Hiến pháp 1992 ra đời (ngày 15/04/1992). Hiến pháp 1992 vẫn khẳng định chế độ sở 3
hữu toàn dân đối với đất đai (Điều 17), nhưng so với Hiến pháp 1980 đã có hai sửa đổi quan trọng: Nhà nước giao đất cho tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân được giao đất có quyền chuyển QSDĐ (Điều 18). Từ đây, người sử dụng đất không chỉ được QSDĐ, hưởng các thành quả lao động trên đất mà còn có quyền chuyển QSDĐ. Để cụ thể hóa Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993 ra đời (ngày 14/07/1993) thay thế Luật đất đai 1987. Hình thức sử dụng đất do Nhà nước giao đất trong Hiến pháp 1992 được cụ thể hóa bằng hai hình thức là Nhà nước giao đất và cho thuê đất (Điều 1). Luật đất đai còn quy định: hộ gia đình, cá nhân được giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp; còn quyền và nghĩa vụ của tổ chức sử dụng đất do Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định (Điều 3). Đây là thay đổi lớn trong công tác quản lý đất đai của Nhà nước, QSDĐ được mở rộng, thị trường đất đai công khai sẽ khắc phục tình trạng mua bán ngầm trước đây. Theo Luật đất đai 1993, người sử dụng đất có nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất, thuế chuyển QSDĐ, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ và các khoản phí khác phát sinh trong quá trình sử dụng đất (Điều 4, Điều 79). Luật đất đai 1993 đã làm tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, góp phần to lớn vào sự phát triển của đất nước. 3.1.3 Giai đoạn từ năm 2003 đến 2013 Luật đất đai 2003 được Quốc hội thông qua (ngày 26/11/2003), Luật đất đai 2003 đã quy định nội dung cụ thể về sở hữu toàn dân đối với đất đai (Điều 5). Với việc làm rõ vai trò của Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Luật đất đai năm 2003 còn quy định: tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất, bổ sung quyền tặng cho QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê. Quy định này nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chủ động trong sử dụng đất, tăng nguồn thu ngân sách từ quỹ đất và tạo thuận lợi cho phát triển thị trường bất động sản, xoá dần sự khác biệt về QSDĐ giữa người Việt Nam ở trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài. 3.1.4 Giai đoạn từ năm 2013 đến nay Luật đất đai 2013 được có hiệu lực ngày 1/7/2014: Theo quy định tại điều 107 – Luật đất đai 2013, đưa ra các khoản tài chính mà người sử dụng đất phải có nghĩa vụ thực hiện đối với cơ quan nhà nước. Đối với mỗi một hình thức sử dụng đất khác nhau thì sẽ có 1 khoản tài chính nhất định. Khoản tài chính như 4
một công cụ đảm bảo việc sử dụng đất một cách hiệu quả của người sử dụng đất: Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất; Tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê; Thuế sử dụng đất; Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai. 3.2 Khái niệm bất động sản Theo Điều 174 của Bộ luật dân sự 2005: bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định. Định nghĩa khác, bất động sản là đất đai và các công trình gắn liền với đất đai, tồn tại trên đất đai với một chức năng nhất định, chức năng này sẽ mất đi khi tách rời đất đai. Như vậy, theo quy định trên cho thấy bất động sản hàm chứa hai đặc điểm sau: Thứ nhất, bất động sản là tài sản không di động được. Trong đó, bất động sản điển hình nhất là đất đai, nhà ở. Mặt khác do đặc điểm không di dộng được nên vị trí bất động sản ở thành phố hay ở nông thôn, ở khu vực trung tâm hay ở khu vực xa trung tâm, … đóng vai trò rất quan trọng trong việc định giá bất động sản. Cùng một mảnh đất diện tích như nhau, nhưng ở hai nơi khác nhau thì giá bất động sản cũng khác nhau. Đây là tính hàng hóa của bất động sản. Thứ hai, công trình xây dựng, tài sản khác nếu như không gắn liền với đất đai, nhà ở thì không thể xem là bất động sản, nhưng khi gắn với đất đai, nhà ở thì được xem là bất động sản. Vì thế, đất đai, nhà ở bản thân nó là bất động sản đồng thời nó cũng là yếu tố đầu tiên của bất kỳ bất động sản nào khác. Xét về mặt tích cực, bất động sản là yếu tố vật chất có ích cho con người, là tài nguyên của quốc gia có tính lâu bền thể hiện rõ trong quá trình sử dụng đất đai, bởi vì đất đai không bị hao mòn. 5
Mặt khác, đối với những bất động sản là hàng hóa còn có thể giao dịch trên thị trường và mang lại giá trị tăng thêm cho nền kinh tế thông qua việc chuyển từ giá trị hiện vật sang tiền tệ. Ngoài ra, cũng có bất động sản không phải là hàng hóa, vì đó là những bất động sản dùng để phục vụ các mục đích chính trị xã hội hay phục vụ cộng đồng. Những bất động sản như vậy tuy không chịu tác động chi phối của thị trường, nhưng lại chịu tác động lớn về mặt chính sách của Nhà nước. Những bất động sản này có thể mở rộng hay thu hẹp, có thể được bán cho các đối tượng khác để trở thành bất động sản hàng hóa. Tuy nhiên, mặt hạn chế của bất động sản chính là yếu tố bất động sản không di động được và có tính khan hiếm, không thể tăng thêm dù dân số tăng. Đây là nguyên nhân dẫn đến tổng cung bất động sản trong tương lai luôn thấp hơn so với tổng nhu cầu bất động sản xét về dài hạn. 3.3 Cơ sở pháp lý Luật đất đai 2013 ngày 29/11/2013. Luật dân sự 2005, Điều 174, Điều 450, Điều 697, Điều 698, …. Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất 1994. Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất 1999, Điều 1. Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 ngày 21/11/2007. Nghị định 140/2016/NĐCP ngày 10/10/2016 của Chính phủ về lệ phí trước bạ. Thông tư 301/2016/TTBTC ngày 15/11/2016 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện lệ phí trước bạ. Thông tư 156/2013/TTBTC ngày 06/11/2013 của Bộ Tài chính hướ ng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế và hướ ng dẫn thi hành Nghị định số 83/2013/NĐCP ngày 22 tháng 7 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế Nghị định 76/2015/ NĐCP ngày 10/9/2015 về quy định chi tiết thi hành một số điều của luật kinh doanh bất động sản. Nghị định 117/2015/NĐCP về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Thông tư 94/2016/TTBTC ngày 27/6/2016 về sửa đổi, bổ sung quyết định số 59/2006/QĐBTC ngày 25 tháng 10 năm 2006 về việc quy định mức thu, chế 6
độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định, lệ phí cấp phép thăm dò, khai thác, sử dụng tài nguyên nước và hành nghề khai khoán dưới đất; Thông tư số 02/20214/TTBTC ngày 02 tháng 01 năm 2014 hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Quyết định 94/2014 ngày 27/12/2014 của UBND tỉnh Hà Tĩnh về việc ban hành bảng giá đất năm 2015. 3.4 Tình hình trong nước: Tình hình thực hiện thuế bất động sản đối với ngân sách nhà nước: Theo thống kê của bộ tài chính thuế bất động sản chỉ đóng góp 0,15% tổng thu Ngân sách nhà nước; Tỷ lệ thực hiện thuế bất động sản là quá thấp chỉ chiếm 0,03% GDP. Hiện chưa có liên thông trong cơ quan quản lý nhà nước về bất động sản, nên không nắm rõ được thông tin bất động sản của các đối tượng chủ sử dụng đất. Dẫn đến tình trạng kê khai thuế chưa minh bạch, rõ ràng. Tình trạng trốn thuế vẫn diễn ra. PHẦN II. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU I. Điều kiện tự nhiên 1.1 Vị trí địa lý Kỳ Long là một phường nằm trong trung tâm thị xã Kỳ Anh có tổng diện tích tự nhiên 2136.53 ha với các hướng giáp ranh như sau: Phía Bắc giáp phường Kỳ Thịnh và xã Kỳ Lợi Phía Nam giáp: huyện Quảng Trạch tỉnh Quảng Bình Phía Đông giáp phường Kỳ Liên, phường Kỳ Long Phía Tây giáp: phường Kỳ Thịnh 1.2. Mối liên hệ vùng Kỳ Long có vị trí thuận lợi để vận chuyển hàng hóa, giao lưu kinh tế do có tuyến đường Quốc lộ 1A chạy qua. Phía Nam giáp tỉnh Quảng Bình, thúc đẩy giao lưu văn hóa, trao đổi hàng hóa. Việc quy hoạch Khu Kinh tế Vũng Áng trên một phần địa bàn phường sẽ tạo điểm nhấn thu hút đầu tư đối với các doanh nghiệp. 1.3 Địa hình Thị xã Kỳ Anh có địa hình tương đối phức tạp, với đầy đủ các dạng địa hình: Miền núi, đồng bằng và ven biển. Phường Kỳ Long nằm trong phần đồng bằng của thị xã, được bồi đắp bởi phù sa các song lớn, nhỏ, chủ yếu là vùng phù sa do hệ thống sông Quyền. 7
Là vùng đất thấp, nằm ở phía nam thị xã KỳAnh, bị dãy Hoành Sơn dâm ngang qua nên địa hình phường có xu hướng dốc từ nam đổ về bắc. Tuy vậy, địa hình phường vẫn tương đối bằng phẳng, thuận lợi cho việc xây dựng hạ tầng và sinh hoạt, sản xuất của người dân. 1.4 Khí hậu Kỳ Long nằm trong vùng khí hậu Bắc Trung Bộ với nền khí hậu nhiệt dới gió mùa, nóng và ẩm, nhưng do kiến tạo về địa hình đã làm cho khí hậu có sự phân hóa khắc nghiệt với mùa hè nắng nóng và mua đông lạnh có mưa phùn. Nhiệt độ, độ ẩm: Nhiệt độ trung bình năm là 24.10C, độ ẩm không khí trung bình năm cao 85%. Mưa: lượng mưa trung bình năm cao 2943mm, nhưng không được phân bố đều trong năm. Mùa khô: Thông thường từ tháng 4 đến tháng 8, đây là mùa nắng gắt, có gió tây nam nóng và khô. Mùa mưa: Bắt đầu từ khoảng tháng 10 đến tháng 3 năm sau, đặc biệt mùa mưa bão thường xảy ra từ tháng 10 đến tháng 12. Gió: Có gió mùa Đông bắc vào mùa đông, mùa hè có gió đông nam và gió tây. Tốc độ gió lớn nhất trung bình từ 15 – 20m/s. 1.5 Thủy văn Phường có con Sông Quyền chảy từ phía núi hoành sơn qua địa bàn phường với chiều dài 4.5km, do phần địa hình đồi núi của phường không quấco nên tốc độ dòng chảy không lớn. Nhìn chung nguồn nước ngầm ở đây khá phong phú vì nền địa chất bên dưới chủ yếu là các đá phiến sét nên khả năng chứa và giữ nước tốt. Sự phong phú về nguồn nước mặt và nước ngầm đã cung cấp một lượng nước cần thiết cho thực vật vào mùa khô. 1.6 Nguồn tài nguyên * Tài nguyên đất Loại đất chủ yếu của phường là đất phù sa. Ở thượng nguồn, nhóm đất này có thành phần cơ giới từ cát pha nhẹ đến thịt trung bình, độ dày tầng đất là 1m, được sử dụng để trồng lúa và trồng màu. Đất phù sa ngoài suối ở khu vực có địa hình không bằng phẳng, độ dốc lớn hơn thường có lẫn sỏi đá và các sản phẩm hữu cơ khác. * Tài nguyên rừng Diện tích đất rừng của phường hết năm 2016 có 602.8 ha, chiếm 28.21% tổng diện tích đất tự nhiên. Trong đó rừng sản xuất là 260.5 ha, rừng phòng hộ là 8
342.3 ha. thảm thực vật rừng đa dạng, chủ yếu rừng trồng ở phía nam, phần địa hình cao núi Hoành Sơn. * Tài nguyên nước Nguồn nước chính trong phường được lấy từ hệ thống sông Quyền, lưu lượng nước tương đối dồi dào, ngoài cung cấp nước mặt sử dụng, còn bổ sung nguồn nước ngầm. * Tài nguyên khác Trên địa bàn phường có một số mỏ đá đang được khai thá: Mỏ đá Khe rò với diện tích 50 ha, trữ lượng khoảng 60.000 tấn đang được công ty Sơn Dương khai thác. *) Lợi thế Địa hình bằng phẳng dễ dàng cho việc xây dựng các công trình, đường giao thông. Có 2 tuyến đường quốc lộ chạy qua và tiếp giáp với tỉnh Quảng Bình tạo lợi thế cho phường trong việc buôn bán, vận chuyển hang hóa, giao lưu kinh tế văn hóa. Đất phù sa, có nguồn nước dồi dào khá thuận lợi cho phát triển các cây rau màu, chăn nuôi gia súc, gia cầm. *) Hạn chế: Lũ lụt vào mùa mua ngày càng cao có chiều hướng phức tạp, gây nhiều thiệt hại cho đời sống và sản xuất của người dân. Diện tích đất nông nghiệp nói riêng và các loại đất khác nói chung còn ít do chuyển thành đất xây dựng Khu kinh tế Vũng Áng. II. Điều kiện kinh tế xã hội 2.1. Các chỉ tiêu chính a. Tăng trưởng kinh tế: Theo Báo cáo tình hình thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế xã hội của phường thì tổng giá trị sản xuất thực hiện năm 2016 đạt 141.367 tỷ đồng, tăng 12,5 % trong đó: Công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp, xây dựng tăng 15.4%; Thương mại – dịch vụ tăng 11.4%. b. Cơ cấu kinh tế Nông nghiệp: 23.5% tỷ trọng GDP Công nghiệp Tiểu thủ công nghiệp, Xây dựng: 12.8 % tỷ trọng GDP Thương mại Dịch vụ: 63.7% tỷ trọng GDP * Dân cư Năm 2017 phường có 4124 nhân khẩu với 1205 hộ, cụ thể: +Số hộ nông nghiệp là 123 hộ chiếm 10.21% tổng số hộ toàn phường. 9
+Số hộ làm trong ngành thương mại dịch vụ là 540 hộ, chiếm 44.81% tổng số hộ toàn phường. +Số hộ làm CN – TTCN – XD là 542 hộ, chiếm 32.86 %tổng số hộ toàn phường. +Quy mô bình quân hộ: 3.42 người/ hộ. +Mật độ dân số 193.02 người/km2. +Tỷ lệ tăng dân số tự nhiên: 0.235, Tăng cơ học là 0.87%. +Tỷ lệ hộ nghèo: 23.90% với 288 hộ. *Lao động Phường có khoảng 2.060 lao động chiếm 49.95% tổng dân số, chủ yếu là lao động trẻ. Trong đó lao động ngành nông nghiệp chiến 10.73%, lao động ngành công nghiệp tiểu thủ công nghiệp, xây dựng chiếm 33.01%, thương mại, dịch vụ chiếm 44.90%. lao động được đào tạo chiếm 50% tổng lao động. III. Tình hình thực hiện thuế bất động sản Hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai: Trong giai đoạn 2015 – 2017 tổng diện tích tự nhiên không thay đổi. Ranh giới ổn định không có biến động. 3.1 Thực trạng thực hiện giao dịch về đất đai Trong giai đoạn 2015 2017 UBND phường đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các trường hợp thừa kế, cho tặng và chuyển nhượng đất. Đặc biệt năm 2015 và 2016 việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có nhiều biến chuyển; Do sự phát triển từ khu công nghiệp Formosa lượng công nhân các nơi về làm việc nhiều, nhu cầu về lao động, việc làm cũng như chỗ ở khiến tình hình chuyển nhượng, giao dịch đất đai tang nhanh; Phường cũng tổ chức bán đấu giá đất ở tái định cư dự phòng tại khu vực Tân Long 2,3 tăng việc thu ngân sách nhà nước. Năm 2015: Có 176 hộ chuyển quyền sử dụng đất với diện tích là 5.08 ha nộp vào ngân sách nhà nước 1.204.510.000 đồng; có 10 hộ chuyển mục đích với diện tích 0.18 ha nộp vào ngân sách nhà nước 900.052.000 đồng; Thừa kế 4 hộ với diện tích 0.16ha; có 21 hộ trúng đấu giá quyền sử dụng đất với diện tích 0.52 ha nộp vào ngân sách với số tiền 5.712.500.000 đồng. Năm 2016: Có 100 hộ chuyển quyền sử dụng đất với diện tích là 2.04 ha nộp vào ngân sách nhà nước 987.532.000 đồng; Có 11 hộ chuyển mục đích sử dụng đất với diện tích 2,7 ha nộp vào ngân sách nhà nước là 1.625.129.000 đồng; 64 hộ được cấp TĐC tồn đọng với diện tích tổng tiền vào ngân sách nhà nước là 10
2.490.541.000 đồng; Có 29 hộ trúng đấu giá quyền sử dụng đất với diện tích 0.76 ha nộp vào ngân sách là 8.793.320.000 đồng. Năm 2017 có 41 hộ chuyển quyền sử dụng đất với diện tích 0.99 ha nộp vào ngân sách số tiền 265.927.000 đồng; có 8 hộ chuyển mục đích sử dụng đất với tổng diện tích là 0.05 ha nộp vào ngân sách nhà nước số tiền 432.500.000 đồng; Có 01 hộ cấp đất tái định cư với diện tích 0,05 ha nộp vào ngân sách 250.000.000 đồng. Tuy nhiên những con số trên vẫn chưa phát họa hết tình hình chuyển nhượng trên địa bàn phường Kỳ Long, nhiều vụ chuyển nhượng trái phép vẫn diễn ra do một số dự án triển khai chưa đúng tiến độ, bồi thường giải tỏa không thỏa đáng gây bức xúc nhiều cho người dân. Như vậy, đất đai không được quản lý chặt chẽ gây khó khăn cho người dân trong quá trình sử dụng và làm thất thu ngân sách Nhà nước. Đặc biệt trong chuyển nhượng QSDĐ, những quy định của Nhà nước vẫn chưa kiểm soát, giải quyết được các giao dịch ngầm. Và người dân không chủ động đi đăng ký, kê khai bất động sản chuyển nhượng, do đó, nhà nước sẽ không quản lý tốt được quỹ đất đai, đồng thời cũng làm giảm nguồn thu thuế hay ngân sách nhà nước. 3.2 Công tác quản lý giá đất Từ năm 2015 trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh thực hiện theo bảng giá quy định tại Quyết định 94 năm 2014 của UBND tỉnh về việc ban hành mức giá đất trên địa bàn tỉnh năm 2015. Khi nói về một hàng hóa nào đó thì người mua và người bán đều quan tâm đến giá cả, đất đai cũng không ngoại lệ, giá đất luôn là vấn đề được nhắc đến rất nhiều. Năm 2015 giá đất thị trường tại Kỳ Long biến động nhiều, đặc biệt giá đất tại các khu vực thuận lợi cho kinh doanh – dịch vụ, khu nhà nước đầu tư thêm cơ sở hạ tầng, giá đất tang mạnh. Từ năm 2015 bảng giá đất của tỉnh được tổng điều chỉnh. Theo Sở Tài chính: “nếu giảm giá bán đất ở các khu dân cư, kéo theo việc giảm giá đất chung thì người dân trong vùng dự án được đền bù bị thiệt. Còn nếu tăng giá đất lên thì người dân khi giao dịch phải đóng thuế cao, các nhà đầu tư cũng không chịu nổi trong chi phí đền bù, thu hồi đất, thuê đất,.... Nhà nước phải làm trung gian giải quyết vấn đề này sao cho hài hòa lợi ích giữa người dân vùng phải di dời và các nhà đầu tư. Xuất phát từ đó nên Sở Tài chính và các ngành chức năng tham mưu cho tỉnh đưa ra giá cho phù hợp với thực tế”. 11
Như vậy, giá đất do UBND tỉnh ban hành không phù hợp với thị trường đất đai hiện nay. Một số khu vực giá còn thấp so với thực tế, có nơi giá quy định chỉ bằng 45% 50% giá thị trường, đó là kết quả khảo sát mà Sở Tài chính thu được. Điều này đã gây nhiều khó khăn trong công tác quản lý quỹ đất đai của thị xã Kỳ Anh nói chung của phường Kỳ Long nói riêng, đặc biệt thiệt hại cho người dân thuộc khu vực bị giải tỏa. Với khung giá thấp, tạo tâm lý e ngại cho người dân; và khi khai giá chuyển nhượng người dân đã khai không đúng thực tế. Mặc khác, theo Luật thuế bất động sản, cơ quan thuế khi tính thuế căn cứ theo giá đất do UBND tỉnh, thành phố quy định, làm thất thu một khoản rất lớn cho ngân sách Nhà nước. 3.3. Đánh giá tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính (NVTC) đất đai tại phường Kỳ Long Quy trình thực hiện NVTC đất đai về quy trình phối hợp, luân chuyển hồ sơ xác định và thu, nộp NVTC đất đai hiện nay đơn giản, nhanh gọn hơn so với quy trình trước đây. Quy trình “một cửa liên thông” giúp cho hộ gia đình, cá nhân nộp thuế không phải đến nhiều cơ quan nhà nước để giao dịch, do đó giảm được nhiều thời gian giao dịch, hạn chế tối đa những phiền hà không đáng có; bên cạnh đó cơ quan thuế cũng giảm được nhiều nhân lực và thời gian để đầu tư tập trung vào công tác chuyên môn (Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên Môi trường, 2005). Không chỉ riêng cán bộ quản lý, người sử dụng đất đa số cũng đồng tình với những ưu điểm của quy trình thực hiện nghĩa vụ tài chính hiện nay. Quy trình thực hiện NVTC đất đai hiện nay theo quy định mới đơn giản và nhanh gọn, người sử dụng đất không phải đến nhiều nơi để thực hiện đóng thuế. Như vậy, kết quả điều tra giữa cán bộ quản lý và người sử dụng đất có sự đồng thuận cao về quy trình thực hiện NVTC hiện nay đơn giản và nhanh gọn hơn so với quy định trước đây. Tuy nhiên, khó khăn hiện nay là không ít người sử dụng đất không hiểu rõ những quy định về NVTC đất đai, dẫn đến việc chậm trễ nộp NVTC. Kết quả điều tra, 40% cán bộ và 30,7% người sử dụng đất đồng tình với quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân, việc tính thuế dựa vào thu nhập chịu thuế( thu nhập thực tế mà người sử dụng đất có được khi chuyển nhượng QSD đất, chuyển nhượng quyền thuê đất) đã khắc phục được vấn đề trước đây: Cá nhân có thu nhập từ chuyển QSD đất. Khó khăn của cán bộ thực thu thuế thu nhập từ chuyển QSD đất: Giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế chuyển nhượng 26,67% Khó kiểm soát được tài sản nhà đất 16.67% 12
Sử dụng mối quan hệ bắc cầu để trốn thuế 23.33% Cả 3 khó khăn trên 33,33% Bên cạnh những thuận lợi, còn tồn tại nhiều khó khan trong quá trình quản lý thực hiện nghĩa vụ thuế này, cụ thể: 26,67% cán bộ khảo sát cho biết vì lợi ích riêng nên cả hai bên mua và người bán thường thương lượng thỏa thuận ghi giá giao dịch trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn thực tế để nộp thuế ít hơn thực tế số thuế phải nộp, cơ quan chức năng khó có thể kiểm soát được từng cá nhân bao nhiêu nhà ở, đất ở, trong khi đó người chuyển nhượng tự khai và chịu trách nhiệm về tính trung thực về kê khai của mình nên không ít người khi chuyển nhượng cố tình kê khai đó là nhà ở, đất ở duy nhất để được miễn thuế. Khó khăn trên đã dẫn đến thất thoát nguồn thu ngân sách Nhà nước. Phường Kỳ Long với những lợi thế, đặc biệt là phát triển công nghiệp trong Khu kinh tế Vũng Áng thu hút nhiều nguồn đầu tư khác nhau, nhờ đó thị trường bất động sản cũng sôi động hơn. 3.4 Thực hiện nghĩa vụ đối với tiền sử dụng đất Nguồn thu ngân sách từ tiền sử dụng đất tăng mạnh năm 2015 với đạt mức thu cao nhất ….triệu đồng, năm 2016 nguồn thu từ tiền sử dụng đất giảm mạnh, chỉ đạt triệu đồng. Nguyên nhân của sự biến động do tiền sử dụng đất là nguồn thu không ổn định phụ thuộc vào nhu cầu của nhân dân và Năm 2016 do sự cố môi trường biển của công ty Formosa gây ra, kéo theo hàng loạt hoạt động về giao dịch bất động sản trầm lắng. Điều này đã ảnh hưởng trực tiếp đến việc thực hiện dự toán thu ngân sách năm 2016 và năm 2017 từ tiền sử dụng đất của phường. Theo đánh giá của cán bộ thực hiện thu tiền sử dụng đất, 13,33% cán bộ đánh giá các văn bản pháp luật hướng dẫn thực hiện tiền sử dụng đất phức tạp, chồng chéo, thay đổi bổ sung nhiều lần, gây khó khan cho người dân nắm bắt để thực hiện nghĩa vụ; 10% cán bộ đánh giá một số trường hợp người sử dụng đất chưa thực sự am hiểu về chính sách đất đai; 76,67% cán bộ đánh giá cả hai vấn đề trên ảnh hưởng lớn đến việc thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất. Vì vậy chính sách đất đai nói chung và tài chính đất đai nói riêng phải được thay đổi một cách tích cực, đơn giản. rõ ràng. Có tính thực thi cao để được nhân dân đồng tình hưởng ứng và ủng hộ thực hiện tốt. 3.5 Thực hiện nghĩa vụ đối với Lệ phí trước bạ: *Đối tượng chịu lệ phí trước bạ nhà, đất Nhà, đất chịu lệ phí trước bạ được quy định như sau: Nhà: nhà ở, nhà làm việc, nhà xưởng, nhà kho, cửa hàng, cửa hiệu và các công trình kiến trúc khác. Đất (không phân biệt đã xây dựng công trình hay chưa xây dựng công trình), bao gồm: đất nông nghiệp (đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất 13
nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối và đất nông nghiệp khác); đất phi nông nghiệp (đất ở, đất chuyên dùng, đất phi nông nghiệp khác). *Căn cứ tính lệ phí trước bạ Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá trị nhà, đất tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ quy định bằng tỷ lệ (%) trên giá trị nhà, đất tính lệ phí trước bạ, công thức cụ thể như sau: Số tiền lệ phí Giá trị nhà, đất tính trước bạ nhà, đất = x 0,5% lệ phí trước bạ (đ) (đ) Số tiền nộp lệ phí trước bạ cho một tài sản không vượt quá 500 triệu đồng đối với một lần nộp. * Quy định về giá trị đất tính lệ phí trước bạ Giá trị đất tính lệ phí trước bạ là giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, được xác định như sau: Giá trị đất tính Diện tích đất chịu Giá một mét lệ phí trước bạ = lệ phí trước bạ x 2 vuông đất (đ/m2) (đ) (m ) Nguồn thu ngân sách từ lệ phí trước bạ (LPTB), trong giai đoạn 2015 đến 2017 có xu hướng tăng; Năm 2015 vượt chỉ tiêu đạt 115,32%; Năm 2016 vượt chỉ tiêu đạt 121,64%. . Đặc biệt, công tác cấp giấy chứng nhận luôn được quan tâm nên tạo nhiều thuận lợi cho người dân đi hợp thức hóa QSDĐ. Thêm vào đó, tình hình chuyển nhượng trên địa bàn càng sôi động nên góp phần làm tăng nguồn thu từ lệ phí trước bạ.Tuy nhiên, 6 tháng năm 2017 nguồn thu LPTB giảm mạnh 80,47% so với dự toán; Với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, cuộc sống ngày càng hoàn thiện, sung túc hơn, con người có nhiều nhu cầu và khả năng chi trả để sở hữu, sử dụng một tài sản nào đó. Và pháp luật công nhận quyền lợi hợp pháp đó khi họ kê khai đăng ký và đóng một khoảng lệ phí theo quy định. Thế nhưng, để quản lý tốt và khuyến khích mọi người đi đăng ký, kê khai tài sản thì Nhà nước cần phải điều chỉnh một mức lệ phí trước bạ thích hợp. Đất đai (bất động sản) cũng ngày càng có giá, người dân càng quan tâm đến giá trị pháp lý khi sở hữu, sử dụng một bất động sản. Lệ phí trước bạ nhà, đất từ mức 2% xuống 1%, rồi đến 0,5% đã làm cho việc kê khai lệ phí trước bạ dễ dàng hơn nhiều. 3.6 Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng 14
Phương pháp tính thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được quy định: Áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng bất động sản. Áp dụng thuế suất 25% tính trên thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Để tạo thuận lợi cho người nộp thuế, thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được tính theo mức thuế suất 2% tính trên giá bất động sản chuyển nhượng ghi trên hợp đồng. Trường hợp giá này thấp hơn mức giá do UBND tỉnh, thành phố quy định tại thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì căn cứ giá đất do UBND tỉnh, thành phố quy định để xác định thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. Trường hợp cá nhân chuyển nhượng bất động sản có đầy đủ hồ sơ, chứng từ hợp lệ xác định được giá chuyển nhượng, giá vốn, các chi phí khác có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng và người nộp thuế đề nghị áp dụng thuế suất 25% trên thu nhập thì được nộp thuế tính theo thuế suất 25% trên thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng. Người dân đã quen dần với thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản. Chính sách thuế này đã tạo nhiều thuận lợi cho người dân trong quá trình chuyển nhượng. Tuy nhiên, luật ban hành ra không phải lúc nào cũng thực tế, chặt chẽ. Trong quá trình triển khai thu thuế, thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản cũng nảy sinh nhiều vướng mắc, nhiều kẽ hở. Từ đó làm phát sinh nhiều tiêu cực trong việc kê khai và nộp thuế, nhiều người đã tìm cách “lách” thuế, làm lợi riêng cho mình, và thất thu ngân sách Nhà nước. Ngoài thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, Luật thuế TNCN còn quy định về thu nhập từ tặng cho bất động sản với thuế suất 10% thu nhập từ quà tặng, thừa kế bất động sản (thu nhập trên 10 triệu đồng mới tính thuế). Lợi dụng quy định này, thay vì làm hợp đồng mua bán chuyển nhượng, một số người giao dịch sẽ thỏa thuận chuyển đổi hợp đồng chuyển nhượng thành hợp đồng cho tặng để hưởng thuế suất 10%. Người chuyển nhượng sẽ được lợi hơn nhiều. Chẳng hạn, một căn nhà được bán 1 tỷ đồng, nhưng bên bán làm hợp đồng cho tặng bên mua, hạ thấp giá bán nhà đến mức thấp nhất, thì số thuế phải đóng còn rất ít. Ngành thuế, dù biết vẫn không làm gì được vì điều đó không sai luật. Ví dụ: Một mảnh đất có giá chuyển nhượng thực tế là 1 tỷ, nộp thuế TNCN là 20 triệu đồng, lệ phí trước bạ là 5 triệu đồng. Nếu làm hợp đồng tặng cho không chuyển nhượng, tính theo giá đất của UBND tỉnh, thành phố là 188,2 triệu đồng. Vậy lúc này nộp thuế TNCN là 17,82 triệu đồng và lệ phí trước bạ là 941.000 đồng. 15
Khoảng chênh lệch giữa hai cách tính thuế là không nhỏ: (20 + 5) – (17,82 + 0,941) = 6,239 triệu đồng Qua ví dụ trên, có thể thấy giá đất có vai trò rất lớn trong việc tính thuế. Hay nói cách khác, giá đất có ý nghĩa cực kỳ quan trọng trong việc hình thành và phát triển một thị trường bất động sản lành mạnh, minh bạch. PHẦN III. KẾT LUẬN Phường Kỳ Long đang thay đổi từng ngày, điều đó không chỉ do quá trình đô thị hóa mà là mục tiêu đã đặt ra, đô thị loại III khang trang, hiện đại. Để đạt được điều này, không chỉ một hay hai năm là làm được, phường còn phải phát triển rất nhiều, cả về mọi mặt, lĩnh vực, ngành nghề. Trong đó không thể thiếu lĩnh vực đất đai, để tạo ra một quỹ đất sạch, một chính sách sử dụng đất đai hiệu quả đòi hỏi cần phải có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước. Đất đai ngày càng có giá, điều đó ai cũng thấy rõ, tình hình chuyển nhượng bất động sản cũng đang diễn ra sôi động, phức tạp vượt ngoài tầm kiểm soát của chính quyền địa phương, thất thu rất nhiều cho ngân sách nhà nước. Đặc biệt công tác phổ biến, tuyên truyền giáo dục pháp luật đất đai và các chính sách liên quan tới đất đai cần được quan tâm nhiều hơn, nhằm nâng cao nhận thức của người dân thực hiện tốt các quyền và nghĩa vụ nộp thuế của mình. 16