TIỂU LUẬN:Thực trạng và giải pháp tăng cường công tác quản lí nhà nước về đất đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội.Lời nói đầuĐất đai là tài nguyên quí giá của mỗi quốc gia là điều kiện tồn tại và phát triển của con người, các sinh vật khác trên trá

Chia sẻ: Nguyen Linh | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:72

Thêm vào BST

Báo xấu

406
lượt xem 98
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

TIỂU LUẬN: Thực trạng và giải pháp tăng cường công tác quản lí nhà nước về đất đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội .Lời nói đầu Đất đai là tài nguyên quí giá của mỗi quốc gia là điều kiện tồn tại và phát triển của con người, các sinh vật khác trên trái đất đối với mỗi quốc gia, mỗi doanh nghiệp đất đai là nguồn tài nguyên là nguồn lực và là yếu tố đàu vào của quá trinhg sản xuất không thể thiếu được. Đất đai là nguồn tài nguyên, là nguồn lực có hạn, việc sử...

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: TIỂU LUẬN:Thực trạng và giải pháp tăng cường công tác quản lí nhà nước về đất đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội.Lời nói đầuĐất đai là tài nguyên quí giá của mỗi quốc gia là điều kiện tồn tại và phát triển của con người, các sinh vật khác trên trá

TIỂU LUẬN: Thực trạng và giải pháp tăng cường công tác quản lí nhà nước về đất đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội
Lời nói đầu Đất đai là tài nguyên quí giá của mỗi quốc gia là đ iều kiện tồn tại và phát triển của con người, các sinh vật khác trên trái đất đối với mỗi quốc gia, mỗi doanh nghiệp đất đai là nguồn tài nguyên là nguồn lực và là yếu tố đàu vào của quá trinhg sản xuất không thể thiếu được. Đất đai là nguồn tài nguyên, là nguồn lực có hạn, việc sử dụng tài nguyên đất đai và phát triền kinh tế đất nước cần sử dụng một cách tiết kiệm để đảm bảo hiệu quả cao là vấn đề vô cùng quan trọng và có ý nghĩa rất lớn. Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên có hạn và quý giá đặc biệt với thủ đô Hà Nội để trở thành phố hiện đại xanh, sạch, đẹp và sử dụng đất đai có hiệu quả trong tương lai, nhu cầu đất đai cho các ngành, mục đích phát triển đô thị , dân cư đô thị đặc biệt là các loại đất của nội thành gồm 7 quận là : cầu Giầy, Đống Đa, Tây Hồ, Ba Đình, Thanh Xuân, Hai Bà Trưng, Hoàn Kiếm. Để chuyển đổi đất đai cho mục đích nào đó tăng lên thì mục đ ích khác sẽ giảm đ i vì đất đai của thành phố là có hạn về diện tích. Vì vậy việc bố trí quản lí sử dụng đất đai cho nhu cầu chuyển đ ổi mục đích s ử dụng có hiệu quả hơn một cách hợp lí tạo điều kiện phát triển mọ i mặt cho thành phố là một vấn đề lớn đòi hỏi cần có kế hoạch sử dụng đất đai đô thị hợp lí .Xuất phát từ những yêu cầu đó để góp phần hoàn thiện hơn công tác quản lí đất đô th ị ở Hà Nội hợp lí là một sinh viên thực tập tại vụ đăng kí và thống kê đất đai thu ộc bộ tài nguyên và môi trường em chọn đề tài “Thực trạng và giải pháp tăng cường công tác quản lí nhà nước về đất đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội” để làm luận văn tốt nghiệp của mình. Qua đề tài nghiên cứu này cho thấy những thách thức đặt ra trong việc quản lý đất đô thị đối với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần có biện pháp gì để tăng cường vai trò quản lý của mình đối với đất đô thị ở Hà Nội nói riêng và của cả nước nói chung.
Phương pháp nghiên cứu ở đây dùng phương pháp toán học để phân tích và từ đó rút ra các kết luận cần thiết. Nêu nên những mặt đạt được, hạn chế trong việc quản lý đất đô thị ngoài ra còn sử dụng phương pháp thống kê kinh tê và xã hôị học để dự đoán khả năng phát triển của thành phố Hà Nội trong tương lai. Luân văn tốt nghiệp ngoài phần lời nói đầu và kết luận gồm 3 chương chính Chương I: Cơ s ở khoa học của việc quản lý Nhà nước về đất đô thị. Chương II: Thực trạng quản lý nhà nước về đất đô thị ở thành phố Hà Nội hiện nay. Chương III: Quan điểm và một số kiến nghị nhằm tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất đô thị ỏ Hà Nội.
Chương I: Cơ s ở khoa học của việc quản lý nhà nước về đất đô thị I.Vai trò của đất đai trong đời sống kinh tế xã hội: Đất đai là một trong những bộ phận lãnh thổ quốc gia, nó liên quan đến chủ quyền của mỗi quốc gia. Tôn trọng chủ quyền của mỗi quốc gia trước hết phải tôn trọng lãnh thổ của mỗi quốc gia đó. Vì thế đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của mỗi nước. Nếu không có đất đai thì rõ ràng không có một ngành sản xuất nào, cũng như không thể có sự tồn tại của loài người. Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng quý giá của loài người, điều kiện sống và sự sống của động thực vật trên trái đất. Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế xã hội. Đất đai là địa điểm là cơ s ở của các thành phố làng mạc, các công trình công nghiệp giao thông... Đất đai cung cấp nguyên liệu cho ngành công nghiệp xây dựng như gạch ngói gốm sứ...
Đất đai cùng với các điều kiện tự nhiên khác là một trong những cơ s ở quan trọng nhất để hình thành các vùng kinh tế của đất nước, nhằm khai thác và sử dụng có hiệu quả các tiềm n ăng tự nhiên kinh tế xã hội của mỗi vùng đất nước. Nhu cầu về đ ời sống kinh tế xã hội rất phong phú và đa dạng. Khai thác lợi thế của mỗi vùng đất nước là một tất yếu khách quan để đáp ứng nhu cầu đó. ở nước ta trên cơ sở các điều kiện tự nhiên, cả nước có 7 vùng kinh tế – sinh thái. Mỗi vùng có những sắc thái riêng về các điều kiện tự nhiên khác. Sử dụng đầy đủ và hợp lý đ ất đai của mỗi vùng là một trong những nhiệm vụ quan trọng nhằm phát triển kinh tế của mỗi n ước. Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động sản xuất vật chất của xã hội. Tuy vậy đối với từng ngành cụ thể của nền kinh tế quốc dân đất đai có vai trò khác nhau. Đối với ngành nông nghiệp đất đ ai có vai trò đặc biệt quan trọng, nó không những là chỗ đứng, chỗ tựa của người lao động mà còn là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng. Thông qua sự phát triển của sản xuất trồng trọt mà cung cấp thức ăn cho gia súc, là nơi chuyển dần hầu hết tác động của con người vào cây trồng. Vì vậy đất đai được đưa vào sử dụng là ruộng đất và tư liệu sản xuất chủ yếu không thể thay thế được. Không có ruộng đất không thể tiến hành sản xuất kinh doanh nông nghiệp. Ruộng đất là tư liệu sản suất chủ yếu trong nông nghiệp nó vừa là đối tượng lao động vừa là tư liệu lao động. Ruộng đất là đối tượng lao động. Trong quá trình phát triển sản xuất xã hội, đất đai vẫn vẫn luôn là đối tượng lao động để thu được nhiều sản phẩm. Con người cùng với những kinh nghiệm và khả n ăng lao động với những phương pháp khác nhau tác động tích cực vào ruộng đất bằng hàng loạt các quá trình như cày bừa, làm cỏ, chăm sóc mục đ ích nhằm nâng cao khả năng phát triển của cây trồng. Tăng độ mầu mỡ của đất tạo ra những đ iều kiện thuận lợi để sản xuất và để tăng nông sản phẩm. Trong nông nghiệp đất đai cũng là tư liệu lao động, con người khai thác các đặc tính tự nhiên của đất như hoá học sinh vật học để tác động lên cây trồng.
Như vậy, quá trình sản xuất nông nghiệp qua hai giai đoạn: Giai đoạn 1 là tác động biến đất đai có độ mầu mỡ thấp thành đất đai có độ mầu mỡ cao h ơn. Giai đoạn 2 là con người sử dụng độ mầu mỡ đó để tác động lên cây trồng tạo ra năng suất ngày một cao hơn. Trong ngành công nghiệp và xây dựng đất đai là nền tảng là địa điểm để tiến hành các hoạt động sản suất làm nền móng, chỗ đứng cho các cơ sở vật chất nh ư nhà máy, công xưởng, kho tàng, bến bãi, các công trình giao thông và các c ơ sở vật chất khác. Đất đai đóng vai trò quan trọng đòi hỏi cần có sự cải tạo và sử dụn g hợp lý. Cùng với sự phát triển nhanh chóng của ngành công nghiệp và xây dựng thì các ngành khác hiện nay cũng rất cần đất đai để sản xuất phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế đất nước. Như xây dựng nhà ở, hình thái các khu dân cư, khu đô thị mới. Những nhu cầu này càng tăng thì diện tích đất đai để sử dụng ngày càng thu hẹp vì cung đất đai có hạn trong khi cầu ngày càng tăng. Vì thế việc sử dụng hợp lý là một yêu cầu quan trọng trong việc sử dụng đất. Đất có vị trí cố đ ịnh không di chuyển được, không thể sản sinh ra và bị giới hạn bởi vùng hành chính lãnh thổ, và theo đặc tính của đất đai là có thể tái tạo được nhưng không thể sản sinh ra bên cạnh đó. Trong các yếu tố cấu thành môi trường: đất đai, nguồn nước, khí hậu, cây trồng vật nuôi hệ sinh thái... thì đất đai đóng vai trò quan trọng. Những biến đổi phá vỡ hệ sinh thái ở vùng nào đó trên trái đất ngoài tác động của tự nhiên thì ngày nay con người cũng là nguyên nhân gây lên lũ lụt do phá rừng, canh tác bất hợp lý. Đắp đập ngăn sông tất cả đều ảnh hưởng đến môi trường. Việc sử dụng hợp lý và hiệu quả đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến môi trường và hệ sinh thái. Quản lý sử dụng đất đai hợp lý giúp cho việc đất đai tránh bị tàn phá, xói mòn bảo vệ môi trường sinh thái và đạt hiệu quả kinh tế cao. Đối với con người: trong tiến trình lịch sử xã hội loài người con người và đất ngày càng có mối quan hệ chặt chẽ với nhau. Đất đai trở thành nguồn của cải vô
tận của con người, thông qua các hoạt đọng khai thác đất đai như trồng trọt, chăn nuôi mà con người có thể làm ra những sản phẩm cầc thiết phục vụ nhu cầu của con ngư ời. Đất đai là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Không có đất đai thì không có sự tồn tại của con người ngày nay. Không có bất kỳ ngành sản suất nào đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế xã hội, đất đai là cơ sở là địa đ iểm của các làng mạc thành phố, các công trình công nghiệp, giao thông... Đất đai cung cấp nguyên liệu cho các ngành công ngiệp như gạch ngói, gốm sứ... Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất. Tuy vậy đối với từng ngành cụ thể của nền kinh tế thì đất đai có vị trí khác nhau. Đất đai là nguồn của cải là tài sản cố định, là thước đo nguồn lực giàu có của mỗi con người và mỗi quốc gia. Nó là tài sản vì có thể cầm cố thế chấp, mua bán trên thị trường, chuyển nhượng thừa kế từ đời này sang đời khác, là nguồn lực cho các mục đích sản xuất và tiêu dùng. Trong th ời kỳ hiện nay do nhu cầu của sự phát triển mà mục tiêu là công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, nước ta đang đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế làm cho nhu cầu sử dụng đất tăng lên để đáp ứng cho các hoạt dộng và nhu cầu sinh hoạt của nhân dân. Các hoạt động nói trên làm thay đổi mục đích sử dụng đất đai. Trong khi đó đất là điều kiện quan trọng nhất của loài người. Bất kỳ nước nào cũng cần nắm đất đai để hướng đất đai phục vụ cho lợi ích của mình. Yêu cầu phải quản lý đất đai một cách đầy đủ chặt chẽ và sử dụng hợp lý, đầy đủ và có hiệu quả. Cần tổng hợp số liệu về đất đai phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất đai thông qua đó đánh giá hiệu quả sử dụng đất, sử dụng hiệu quả và đúng pháp luật. Đất đai là cơ sở cần thiết cho vịêc phân bố các nguồn lực sản xuất nhằm sử dụng đầy đủ hợp lý lực lượng sản xuất vào khai thác khả năng của đất đai. Đất đai là một trong những đối tượng của việc quản lý mà nó đã được Đảng và Nhà nước quan tâm. Hiện nay công tác quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở đang được tiến hành với những biện pháp để đẩy mạnh các công việc cần thiết trong việc quản lý đất đai như: c ấp GCN, phân bố, sử dụng đất đai hợp lý. Mà
việc nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai là cấp bách và có nhiều công việc cần đặt ra như hoàn thiện chính sách, xử lý vi phạm. Xây dựng quy hoạch kế hoạch... Đặc biệt là đất đô thị. II. Vai trò quản lý Nhà nước về đất đô thị: Với đ ất đai nói chung và đất đô thị nói riêng đều là nhu cầu thiết yếu của loài người, là những yếu tố quan trọng bậc nhất cấu thành bất động sản. Trong những năm qua khi chuyển sang nền kinh tế thị trường, những yếu tố thị trường trong đó có th ị trường b ất động sản đang trong quá trình hình thành. Hiện nay thị trường hàng hoá dịch vụ phát triển nhanh chóng nhưng còn mang yếu tố tự phát thiếu định hướng. Thị trường bất động sản, thị trường lao động chưa có thể chế rõ dàng. Phát triển còn trậm chạp tự phát. Thị trường vốn công nghệ còn yếu kém. Do vậy việc hình thành đồng bộ các loại thị trường là yêu cầu cấp bách nhằm đòi hỏi của sản xuất và đ ời sống. Nhà nước đóng vai trò là tác nhân quan trọng thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trường, tạo ra sự vận động nền kinh tế đa dạng, tăng cường năng lực và hiệu quả của quản lý nhà nước đối với đất đai. Nó được bắt đầu từ nhu cầu khách quan từ việc sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất. *Vai trò quản lý Nhà nước về đất đai đô thị được thể hiện: Thông qua hoạch định chiến lược, quy hoạch, lập kế hoạch phân bố đất đai có cơ sở khoa học, nhằm phục vụ cho mục đích kinh tế xã hội của đất n ước, đảm bảo sử dụng đất đúng mục đ ích đ ạt hiệu quả cao và tiết kiệm. Giúp cho nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai và xây dựng. Thông qua đánh giá phân hạng đất Nhà nước nắm toàn bộ quỹ đất về số lượng và chất lượng để làm căn c ứ cho các biện pháp kinh tế xã hội có hệ thống, có căn cứ khoa học nhằm sử dụng đất đai có hiệu quả, hợp lý. Thông qua việc ban hành và tổ chức thực hiện pháp luật về đất đai tạo ra c ơ sở pháp lý để bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của các tổ chức linh tế, các doanh nghiệp cá nhân trong ngững quan hệ về đất đai.
Thông qua việc ban hành và thực hiện hệ thống cơ sở đất đai như chính sách giá cả, chính sách thuế, chính sách đầu tư. Nhà nước kích thích các tổ chức, các chủ thể kinh tế, các cá nhân sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm đất đai nhằm nâng cao khả năng sinh lợi của đất. Thông qua việc kiểm tra giám sát quản lý và sử dụng đất đai và nhà ở Nhà nước nắm chắc tình hình diễn biến về sử dụng đất đai phát hiện những vi phạm và giải quuyết những vi phạm pháp luật về đất đai. III. Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai trong đô thị: 1. Khái niệm và phân loại đất đô thị: a. Khái niệm đất đô thị: Đất đô thị là đất thuộc các khu vực nội thành, thị xã, thị trấn được quy hoạch sử dụng để xây nhà ở, trụ sở của các cơ quan, các tổ chức, các cơ sở sản xuất kinh doanh, các cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh và các mục đích khắc. Ngoài ra theo quy định tại nghị định 88 CP ngày 17-8 -1994 của chính phủ về quản lý đất đô thị và đất ngoại thành, ngoại thị xã, những loại đất này nếu đã có quy hoạch của cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô th ị thì cũng được tính vào đất đô thị. b. Phân loại đất đô thị: Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đô thị được phân chia thành các loại chủ yếu sau: - Đất dành cho các công trình công cộng như đường giao thông, các công trình giao thông tĩnh, các nhà ga, bến bãi, các công trình cấp thoát nước, các đường dây tải điện, thông tin liên lạc. - Đất dùng vào các mục đích an ninh quốc phòng, các cơ quan ngoại giao và các khu vực hành chính đặc biệt.
- Đất ở dân cư: bao gồm cả diện tích đất để xây dựng nhà ở các công trình phục vụ sinh hoạt và khoảng không gian theo quy định về xây dựng và thiết kế nhà ở. - Đất chuyên dùng xây dựng trường học, bệnh viện, các công trình văn hoá, vui trơi giải trí, các công sở và khu vực hành chính, các trung tâm thương mại buôn bán, các cơ sở sản xuất kinh doanh. - Đất nông lâm ngư nghiệp đo th ị gồm diện tích các hồ nuôi trồng thuỷ sản các khu vực trồng cây xanh trồng hoa cây cảnh các phố vườn. - Đất chưa sử dụng đến là đất được quy hoạch phát triển đô thị nhưng chưa sử dụng. *Các quan điểm chủ yếu cho việc quản lý đất đô thị: + Việc sử dụng đất đai phải tuân theo quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đã được c ơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Phải tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường mỹ quan đô thị. + Đất đô thị phải được xây dựng cơ sở hạ tầng khi sử dụng sử dụng. + Mức sử dụng đất vào các công trình xây dựng phải tuân theo các tiêu chuẩn kỹ thuật quy định. 2. Nội dung quản lý Nhà nước về đất đô thị: Quản lý Nhà nước về đất đô thị bao gồm các nội dung chính sau: - Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính và định giá các loại đất đô thị. - Quy hoạch xây dựng đô thị và kế hoạch sử dụng đất đô thị. - Giao đất cho thuê đất, thu hồi và đền bù đất đô th ị. - Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị. - Làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đô th ị.
- Thanh tra giải quyết các tranh chấp, giải quyết các khiếu lại, tố cáo và xử lý các vi phạm về đất đô th ị. 2.1 Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính và định giá các loại đất đô thị: a. Điều tra, khảo sát, lập bản đồ địa chính: Điều tra, khảo sát, đ o đạc, lập bản đồ địa chính là biện pháp đầu tiên phải thực hiện trong quản lý đất đô thị. Thực hiện tốt công việc này giúp ta nắm được số lượng, cơ cấu chủng loại đất đai, đây là công việc bắt buộc ghi trong điều 13, 14, 15 của luật đất đai. Việc điều tra, đo đạc thường được tiến hành trên một tờ bản đồ hoặc tài liệu gốc sẵn có. Dựa vào tài liệu này các thửa đất được trích lục và tiến hành xác đ ịnh mốc giới, hình dạng trên thực đ ịa. Cắm mốc giới và lập biên bản mốc giới. Tiến hành đo đạc kiểm tra độ chính xác về hình dạng và kích thước thực tế của từng lô đất, lập hồ sơ kỹ thuật lô đất trên c ơ s ở các tài liệu sẵn có và các hồ s ơ kỹ thuật thu thập được sau khi điều tra, đo đạc tiến hành xây dựng bản đồ địa chính. b. Đánh giá giá trị đất đô thị: Giá trị của đất được hiểu là giá trị hiện hành của các luồng thu nhập mang lại từ đất đai đó. Do vậy giá đất sẽ phụ thuộc vào mục đích có thể sử dụng và lợi ích mang lại từ hoạt động đó. Nhìn chung mục đích có thể sử dụng phụ thuộc vào vị trí và sự thuận lợi của lô đất. Thông thường giá cao tại trung tâm càng xa trung tâm thì giá càng hạ. Ngoài ra giá đất còn phụ thuộc rất lớn vào quan hệ cung cầu. Đối với các thành phố có các hoạt động kinh tế sầm uất, có mật độ dân số cao thì giá cũng cao. Việc xác đ ịnh giá căn cứ vào phân loại đô th ị. Nước ta đô thị được phân làm 6 loại:
Đô thị đặc biệt: Là thủ đô hoặc đô th ị với chức năng là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật, đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong nước và quốc tế. Có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội của cả n ước. Tỉ lệ phi nông nghiệp 90% trở lên. Quy mô dân số khoảng 1,5 triệu người. Mật độ dân số bình quân 15 000 người/KM2 Đô thị loại 1: Là đô th ị rất lớn là trung tâm kinh tế chính trị, văn hoá, xã hội có vai trò thúc đẩy nền kinh tế. Đô thị loại 2 : Là đô thị lớn cũng là trung tâm phát triển kinh tế xã hội của đất nước có vai trò phát triển kinh tế của một vùng lãnh thổ. Đô thị loại 3: Là đô thị trung bình lớn có vai trò thúc đẩy sự phát triển của một tỉnh hoặc từng lĩnh vực đối với một vùng lãnh thổ. Đô thị loại 4: là đô thị trung bình nhỏ, là trung tâm chính trị, kinh tế văn hoá xã hội hoặc chuyên ngành của các hoạt động sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công n ghiệp có vai trò thúc đẩy sự phát triển của tỉnh hoặc vùng trong tỉnh. Đô thị loại 5: là đô th ị nhỏ là trung tâm tổng hợp kinh tế xã hội hoặc trung tâm chuyên ngành của các hoạt động sản xuất công nghiệp có vai trò thúc đẩy sự phát triển của một vùng. Những thị trấn hoặc thị xã chưa xếp loại đô thị thì được đưa vào đô thị loại 6 để xá định giá đất. Căn cứ vào phân loại đường phố trong đô th ị để xác định mức độ trung tâm, khả năng sinh lợi, mức độ hoàn thiện c ơ sở hạ tầng thuận tiện trong sinh hoạt của lô đất. Nếu một đường phố có nhiều đoạn có khả năng sinh lời, cơ sở hạ tầng khác nhau thì giá đất được đánh giá xếp hạng với các đường phố tương đương.
Đối với những đô thị có những tiểu vùng khác nhau về điều kiện sinh lợi và giá đất thì mỗi tiểu vùng đều phân loại đường phố theo các tiêu chuẩn riêng. Việc quy định giá đất cụ thể do uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào khung giá đất của chính phủ và giá đất thực tế ở địa phương. Nó đư ợc hình thành qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất , loại đô th ị, loại đường phố để đ ịnh giá đất cụ thể cho mỗi lô đất. Đối với đô thị là trung tâm kinh tế, văn hoá xã hội của một vùng đồng thời là trung tâm thương mại du lịch thì giá đất có thể cao hơn nhưng tối đa không quá 1 ,2 lần bảng khung giá đất của các đô thị cùng loại. Đối với đô thị thuộc những nơi kinh tế chậm phát triển thì mức giá được xác đ ịnh tối thiểu bằng 0,8 lần của bảng khung giá các loại đất đô thị cùng loại. Đối với những nơi có đầu tư kể cả có phương án quy hoạch đầu tư cơ sở hạ tầng khu công nghiệp, khu thương mại, khu du lịch, dịch vụ làm giá đất tăng lên thì u ỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá đất thực tế để xá đ ịnh lại loại đất, hạng đất, đường phố, vị trí trên cơ sở đó điều chỉnh cho phù hợp. Giá đất đ ược sử dụng chung cho việc tính thuế chuyển quyền sử dụng đất thu tiền sử dụng đất khi giao đất. Thu tiền cho thuê đất khi giao. Tính giá trị tài sản khi nhà nước giao đất đền bù thiệt hại về đất khi nhà nước thu hồi. 2.2 Quy hoạch xây dựng đô thị và lập kế hoạch sử dụng đất đô thị: a. Quy hoạch xây dựng đô thị: Quy hoạch đô th ị là một bộ phận của quy hoạch không gian, có mục tiêu trọng tâm là nghiên cứu những vấn đề phát triển và xây dựng đô th ị. Các điểm dân cư kiểu quy hoạch đô thị có liên quan đến nhiều kĩnh vực khoa học chuyên n gành nhằm giải quyết tổng hợp những vấn đề về tổ chức sản xuất, xã hội, đời sống vật chất tinh thần của nhân dân. Tổ chức hệ thống hạ tầng kỹ thuật nghệ thuật kiến trúc và môi trường sống đô thị.
Đô th ị hoá phát triển kéo theo sự gia tăng về số lượng dân cư đô thị đòi hỏi sự gia tăng về đất đai xây d ựng. Chức năng và hoạt động của đô th ị ngày càng đa dạng và phức tạp, nhu cầu của con người ngày càng tăng cao và liên tục đổi mới, vì vậy quy hoạch đô th ị là những hoạt động định hướng của con người tác động vào không gian, kinh tế, xã hội, vào môi trường tự nhiên và nhân tạo vào cuộc sống cộng đồng xã hội nhằm thoả mãn các nhu cầu của con người. Công tác quy hoạch đô thị phải đạt được 3 mục tiêu sau: - Tạo lập tối ưu cho việc sử dụng các điều kiện không gian cho quá trình sản xuất của xã hội. - Phát triển toàn diện tổng hợp những điều kiện sống điều kiện lao động và những tiền đề phát triển nhân cách, quan hệ xã hội của con người. - Tạo lập tối ưu quá trình trao đổi giữa con người với thiên nhiên. Khai thác và bảo vệ tài nguyên môi trường. Việc thiết kế quy hoạch đô thị thường thông qua 2-3 giai đoạn chủ yếu: xây dựng quy hoạch sơ đồ cơ cấu phát triển đô th ị, quy hoạch tổng thể và quy hoạch chi tiết, quy hoạch phát triển c ơ cấu đô thị mang tính định hướng phát triển đô thị trong thời gian 25-30 năm. Quy hoạch tổng thể đô thị xác định rõ cấu trúc đô thị trong thời gian 10-15 năm. Thiết kế quy hoạch chi tiết các bộ phận của đô th ị là việc cụ thể hoá hình khối không gian, đường nét, mầu sắc, kiến trúc phố. Tạo các khu ở, vui trơi giải trí... b. Lập kế hoạch và phân phối đất đai xây dựng đô thị Việc lập kế hoạch và phân bố đất đai có thể chia thành các nhóm chính sau: - Đất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp tập trung: bao gồm đất để xây dựng các công trình sản xuất, kho tàng các xí nghiệp dịch vụ sản xuất, hành chính quản lí, đào tạo nghiên cứu, giao thông.
- Đất khu ở: Bao gồm đất để xây dựng các khu nhà ở mới và các khu ở cũ, gắn liền các khu nhà ở là các công trình dịch vụ công cộng, đất cây xanh, khu vực thể dục thể thao và giao thông phục vụ cho khu nhà ở. - Đất khu trung tâm đô thị bao gồm: đ ất trung tâm đô thị, các nhà trung tâm phụ, trung tâm chức năng. - Đất cây xanh, thể dục thể thao gồm: vườn hoa, công viên, sông, hồ, các mảng rừng cây cỏ... có thể bố trí các khu nhà ở xen kẽ - Đất giao thông gồm: đất xây dựng các tuyến giao thông, đường chính, đường khu vực... đặc biệt chú ý đến đất dành cho các khu vực đường ngầm như đường cấp thoát n ước đường đây điện thông tin... - Ngoài ra đất đô th ị còn một số khu đất đặc biệt không trực thuộc quản lý trực tiếp của đô th ị như khu ngoại giao đoàn, khu doanh trại quân đội, các khu nghỉ dưỡng, các cơ quan đặc biệt của nhà nước. 2.3 Giao đất, cho thuê đất: a. Giao đất: Các tổ chức và cá nhân có nhu ccầu sử dụng đất đô th ị vào các mục đích đã được phê duyệt có thể lập hồ s ơ xin giao đất để sử dụng vào mục đích đó. Hố sơ xin giao đất bao gồm: - Đơn xin giao đất. - Dự án đầu tư xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. - Bản đồ địa chính hoặc hiện trạng khu đất xin giao. - Phương án đền bù. Thẩm quyền quyết định việc giao đất đô thị.
Hồ sơ trên được gởi đến c ơ quan địa chính có thẩm quyền để thẩm tra và trình u ỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định. Đối với trường hợp thuộc thẩm quyền giao đất của chính phủ thì tổng cục địa chính và uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trình chính phủ quyết định. * Trách nhiệm tổ trức thực hiện quyết định giao đất đô thị: Uỷ ban nhân dân thành phố trực thuộc tỉnh thị xã, quận huyện có trách nhiệm tổ chức triển khai việc giải phóng mặt bằng và hướng dẫn việc đền bù thiệt hại klhi thu hồi đất trong địa phương mình quản lý. Các cơ quan địa chính cấp tỉnh làm thủ tục thu hồi đất tổ chức việc giao đất tại hiện trường theo quyết định. Lập hồ sơ quản lý theo dõi biến động của đất đô thị. Việc giao nhận đất tại hiện trường chỉ được thực hiện khi các tổ chức cá nhân x in giao đất có quyết định giao đất, nộp tiền sử dụng đất, lệ phí địa chính và làm các thủ tục đền bù thiệt hại theo đúng quy định của cơ quan nhà nước. Người được giao đất có trách nhiệm kê khai đăng ký sử dụng đất tại uỷ ban nhân dân phường xã , thị trấn nơi đang quản lý khu đất đó. Sau khi nhận đất người đ ược giao phải tiến hành các thủ tục để đưa vào s ử dụng. Nếu có thay đ ổi về mục đích sử dụng thì phải trình cơ quan quyết định giao đất giải quyết. Việc sử dụng đất được giao phải đảm bảo đúng tiến độ ghi trong dự án đầu tư xây dựng đã được duyệt. Trong thời hạn 12 tháng người được giao đất vẫn không tiến hành sử dụng mà không được c ơ quan có thẩm quyền cho phép thì quyết đ ịnh giao đất không còn hiệu lực. b. Thuê đất: Các cơ quan, tổ chức, cá nhân không thuộc diện được giao đất thì phải tiến hành thuê đất.
Nhà nước ta cho các tổ chức, cá nhân Việt Nam thuê đất đô thị để sử dụng vào các mục đích sau: - Tổ chức mặt bằng phục vụ thi công các công trình trong đô thị. - Sử dụng mặt bằng làm kho bãi. - Tổ chức các hoạt động nh ư cắm trại, hội chợ. - Xây dựng các công trình cố định phục vụ theo các dự án kinh doanh. Hồ sơ xin thuê đất bao gồm: - Đơn xin thuê đất - Thiết kế sơ bộ mặt bằng khu đất kèm theo thuyết minh. - Bản đồ địa chính khu đất xin thuê - Giới thiệu địa điểm của kiến trúc sư trư ởng thành phố hoặc sơ đồ xây dựng Đối với việc xin thuê đất để xây dựng các công trình cố định, việc xin thuê đất được tiến hành theo các như các thủ tục xin giao đất. * Hợp đồng thuê đất: Sau khi có quyết đ ịnh cho thuê, cơ quan nhà nước được uỷ quyền tiến hành ký hợp đồng với bên thuê đất Người thuê đất cần thực hiện - Sử dụng đất đúng mục đích - Nộp tiền thuê đất, lệ phí đ ịa chính theo đúng quy định của pháp luật - Thực hiện đúng hợp đồng thuê đất Hết thời hạn thuê đất người thuê bàn giao lại khu đất với hiện trạng mặt bằng như cũ.
2.4 Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị Mọi tổ chức cá nhân khi sử dụng đất đều phải đăng ký việc sử dụng đất với uỷ ban nhân dân phường thị trấn để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp việc đăng ký đất đai không ch ỉ là quyền lợi được đảm bảo của người sử dụng đất mà còn là nghĩa vụ bắt buộc với người sử dụng đất. Việc đăng ký thống kê giúp cho cơ quan nhà nư ớc nắm chắc hiện trạng sử dụng đất thực hiện các tác nghiệp quản lý đồng thời thường xuyên theo dõi quản lý việc sử dụng đất đai theo đúng mục đích. Đối tượng được xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: - Các cá nhân có các giấy tờ hợp lệ do c ơ quan có thẩm quyền của nhà nước cấp Nh ững người đang có các giấy tờ hợp lệ chứng nhận quyền sử dụng đất do các cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp không có tranh chấp về quyền sử dụng đất. - Các cá nhân đang sử dụng đất đã thực hiện hoặc cam kết thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước về quyền sử dụng đ ất. Nh ững người sử dụng đất đô thị không có nguồn gốc hợp pháp nếu không có đủ các giấy tờ hợp lệ nh ư quy định song có đủ đ iều kiện sau đây thì cũng được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Đất đang sử dụng phù h ợp với quy hoạch xây dựng đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt -Không có tranh chấp hoặc không có quyết định thu hồi đất của c ơ quan nhà nước có thẩm quyền. - Không vi phạm các công trình cơ sở hạ tầng công cộng và các hành lang bảo vệ các công trình kỹ thuật. - Không lấn chiếm đất thuộc các công trình di tích lịch sử văn hoá, tôn giáo đã được nhà nước chứng nhận.
- Nộp tiền sử dụng đất và cam kết thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước. Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền s ử dụng đất + Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất + Các giấy tờ hợp lệ chứng minh quyền sử dụng đ ất Nếu không có đủ giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng hợp pháp thì c ơ quan tiếp nhận hồ s ơ phải thông báo liên tục trên các phương tiện truyền thông, báo chí địa phương sau 30 ngày không có ý kiến tranh chấp thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét giải quyết. - Sơ đồ lô đất xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị theo quy định hiện nay uỷ ban nhân dân tỉnh thành phố trực thuộc trung ương cấp giấy chứng nhận q yuền sử dụng đất cho các tổ chức, các doanh nghiệp thuộc quyền quản lý của địa phương. Uỷ ban nhân dân các quận huyện cấp giấy chứng nhận cho các hộ gia đình và cá nhân. Cơ quan quản lý n hà đất và địa chính giúp uỷ ban nhân dân tỉnh tổ chức thực hiện việc đăng ký, xét, cấp giấy chứng nhận, lập hồ s ơ gốc và quản lý hồ sơ về sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đ ô thị. 2.5 Chuy ển quyền sử dụng đất đô thị chuyển quyền sử dụng đất được hiểu là việc người có quyền sử dụng đất hợp pháp chuyển giao đất, và quyền sử dụng đất cho người khác tuân theo cac quy định vảu bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai. Sự thay đổi chuyển dịch quyền sử dụng đất là sự vận động bình thường, tất yếu thường xuyên của cuộc sống xã hội nhất là trong thời kỳ của nền kinh tế thị trường. Vì vậy công tác quản lý đất đai phải thường xuyên nắm bắt cập nhật được các biến động của chủ sở hữu để bảo đảm chính đáng của người chủ sử dụng mặt khác tạo điều kiện tăng cường công tác quản lý đất đai được kịp thời chính xác h ơn
nữa còn ngăn chặn việc tự do chuyển nhượng để đầu cơ kiếm lời tăng nguồn thu tài chính thích đáng với các hoạt động buôn bán đất đai. Chuyển quyền sử dụng đất theo pháp luật có 5 hình thức: - Chuyển đổi quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó các bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo các nội dung, hình thức theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền được quy định trong bộ luật - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức giao nhận giữa hai bên có đất và bên mua đất. - Cho thuê quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất có thời hạn trong đó bên cho thuê chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn còn bên thuê phải sử dụng đúng mục đích trả tiền thuê phải trả lại đất khi hết hợp đồng - Thế chấp quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất không đầy đủ trong đó bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm việc thực hiện n ghĩa vụ dân sự, bên thế chấp tiếp tục được sử dụng đất trong thời hạn thế chấp. Việc thế chấp đất đô thị thường đi đôi với việc thế chấp nhà. - Thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật. a. Thẩm quyền và thủ tục chuyển quyền sử dụng đất . Theo quy định của đ iều 692 Bộ luật dân sự thì việc chuyển quyền sử dụng đất phải được làm thủ tục và đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc chuyển đổi quyền sử dụng đất ở đô thị phải tiến hành làm thủ tục tại u ỷ ban nhân dân thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận huyện. Đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đô thị phải làm thủ tục tại uỷ ban nhân dân thành phố trực thuộc trung ương. Việc chuyển quyền sử dụng đất phải đ ược các bên thoả thuận qua hợp đồng. T rong hợp đồng phải có chứng thực của uỷ ban nhân dân có thẩm quyền.