Tóm tắt Luận án Tiến sĩ Quản lý đất đai: Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:27

Thêm vào BST

Báo xấu

5
lượt xem 1
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ Quản lý đất đai "Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh" được nghiên cứu với mục tiêu: Thực trạng công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh; Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Tóm tắt Luận án Tiến sĩ Quản lý đất đai: Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM NGUYỄN THỊ HUỆ NGHIÊN CỨU CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ TỪ SƠN, TỈNH BẮC NINH Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 9 85 01 03 TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2023
Công trình được hoàn thành tại: HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Văn Quân PGS.TS. Phan Thị Thanh Huyền Phản biện 1: PGS.TS. Nguyễn Quang Học Học viện Nông nghiệp Việt Nam Phản biện 2: PGS.TS. Trần Quốc Bình Trường Đại học Khoa học tự nhiên Phản biện 3: TS. Nguyễn Thị Ngọc Lanh Chuyên gia độc lập Luận án sẽ được bảo vệ trước Hội đồng đánh giá luận án cấp Học viện, họp tại: Học viện Nông nghiệp Việt Nam Vào hồi …giờ …phút, ngày… tháng… năm 2023 Có thể tìm hiểu Luận án tại: Thư viện Quốc gia Việt Nam Trung tâm Thông tin - Thư viện Lương Định Của, Học viện Nông nghiệp Việt Nam
PHẦN 1. MỞ ĐẦU 1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Theo quy định của pháp luật đất đai Việt Nam, giá đất được hiểu là giá trị quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích tại một thời điểm và một địa điểm cụ thể do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong các giao dịch liên quan đến BĐS (Quốc hội, 2013). Giá đất là một trong những căn cứ pháp lý để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí và các nghĩa vụ tài chính khác liên quan đến đất đai như mua bán quyền sử dụng đất, cho thuê đất, thế chấp, góp vốn, bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất,... Để giá đất xác định được phù hợp với giá trị thị trường của đất đai thì định giá đất có ý nghĩa và vai trò đặc biệt quan trọng. Định giá đất tốt đảm bảo công bằng trong việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan tới đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất, giữa những người sử dụng đất với nhau. Định giá đất tốt cũng góp phần đảm bảo thu đúng, thủ đủ ngân sách nhà nước từ đất đai và hạn chế nảy sinh các khiếu nại, khiếu kiện khi Nhà nước thu hồi đất (Nguyễn Hồ Phi Hà & Nguyễn Thị Hà, 2019; Phạm Phương Nam & cs., 2021). Đến nay, trên thế giới nói chung và tại Việt Nam nói riêng, các nghiên cứu chủ yếu tập trung đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nhằm chỉ ra mức độ tác động của các yếu tố đến giá đất (Dirgasov & cs., 2017; Downing, 1973; Hồ Thị Lam Trà & cs., 2020; Kheir & Portnov, 2016; Phạm Thế Trịnh & cs., 2020; Scott, 1983). Một số nghiên cứu khác đánh giá ảnh hưởng của một yếu tố hay một nhóm yếu tố đến giá đất (Huang & Du, 2020; Mitsuta & cs., 2012). Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất được phân thành các nhóm theo đặc điểm riêng của từng yếu tố. Các nhóm yếu tố truyền thống bao gồm nhóm yếu tố pháp lý, nhóm yếu tố vị trí thửa đất; nhóm các yếu tố cá biệt; nhóm yếu tố kinh tế, nhóm yếu tố xã hội, môi trường,… (Hultkrantz, 1991; Le, 2017; Pham, 2021; Ersoz & cs., 2018). Black& Hoben (1985) nghiên cứu mối quan hệ giữa tăng giá đất đột biến và nhà ở giá rẻ. Một số nghiên cứu khác đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, làm thay đổi giá đất, xây dựng bản đồ giá đất, hay kỹ thuật định giá đất (Mitsuta & cs., 2012; Phạm Phương Nam & cs., 2019; Verheye, 2000). Các nghiên cứu trên chưa đi sâu đánh giá một cách toàn diện công tác định giá đất. Chính vì vậy, chưa rõ công tác định giá đất ở hiện nay có những thuận lợi, hạn chế gì và nguyên nhân của các hạn chế đó. Ngoài ra, cũng chưa rõ đâu là các yếu tố ảnh hưởng đến công tác định giá đất ở và cần có những giải pháp gì để khắc phục các hạn chế trong định giá đất ở. Đây chính là khoảng trống nghiên cứu liên quan đến giá đất. Do vậy, thực hiện đề tài Luận án là cần thiết nhằm trả lời các câu hỏi: Định giá đất có ưu điểm, hạn chế và nguyên nhân gì? Những yếu tố nào ảnh hưởng đến định giá đất? và mức độ ảnh hưởng của chúng đến định giá đất như thế nào? Cần có những giải pháp gì để định giá đất được nhanh chóng, đúng tiến độ, giá đất xác định đảm bảo phù hợp với giá trị thị trường của đất? 1
Nghiên cứu sinh chọn thành phố Từ Sơn là địa bàn nghiên để trả lời các câu hỏi trên do thành phố Từ Sơn là đô thị dịch vụ, công nghiệp với nhiều khu công nghiệp, nhiều làng nghề truyền thống. Đặc biệt trong 10 năm gần đây, Thành phố có tốc độ thị hóa và công nghiệp hóa cao, nhiều dự án đầu tư có sử dụng đất được phê duyệt và triển khai nên định giá đất khi xây dựng bảng giá đất, giá đất cụ thể làm cơ sở để tính tiền bồi thường về đất, các nghĩa vụ tài chính đất đai đang là vấn đề cấp thiết mặc dù có những thuận lợi nhất định, song theo đánh giá của UBND thành phố Từ Sơn, công tác định giá đất còn một số bất cập, hạn chế (UBND thành phố Từ Sơn, 2022). Mặc dù vậy, cũng chưa có nghiên cứu chuyên sâu để đánh giá một cách toàn diện khoa học, khách quan về thực trạng định giá đất để có giải pháp phù hợp, hoàn thiện định giá đất tại Thành phố. Bên cạnh đó, phương pháp nghiên cứu và các kết quả cũng như các đề xuất giải pháp của đề tài cũng có thể được tham khảo khi nghiên cứu định giá đất ở tại các địa bàn khác. 1.2. MỤc đích cỦa đỀ tài Đánh giá thực trạng công tác định giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến công tác định giá đất ở làm cơ sở đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh. 1.3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PhẠm vi nghiên cỨu 1.3.1. Đối tượng nghiên cứu - Thực trạng công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh. - Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh. 1.3.2. Phạm vi nghiên cứu - Về nội dung: (i) Biến động giá đất ở thị trường và giá đất ở quy định trong bảng giá đất do UBND tỉnh Bắc Ninh ban hành; (ii) Công tác định giá đất ở cụ thể và các yếu tố ảnh hưởng đến công tác định giá đất ở tại địa bàn nghiên cứu. - Về không gian: Thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh. - Về thời gian: Giai đoạn 2017 - 2021. 1.4. NhỮng đóng góp mỚi - Luận án đã đánh giá được thực trạng công tác định giá đất ở, đưa ra được ưu điểm, hạn chế và nguyên nhân của hạn chế đó, đồng thời xác định được 20 yếu tố thuộc 6 nhóm yếu tố có ảnh hưởng đến công tác định giá ở tại thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh với tỷ lệ ảnh hưởng tương ứng 20,51%; 17,61%; 16,24%; 10,64%; 8,42% (nhóm yếu tố giá đất có tỷ lệ ảnh hưởng lớn nhất, nhóm yếu tố thửa đất có tỷ lệ ảnh hưởng nhỏ nhất). - Luận án đã đề xuất 5 nhóm giải pháp hoàn thiện công tác định giá đất ở bao gồm: Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu giá đất tin cậy, cập nhật, minh bạch, công khai các loại giá đất; Đảm bảo đủ nhân lực định giá đất; Kiện toàn vai trò, chức năng của các tổ chức 2
định giá đất; Xây dựng và phát triển hệ thống định giá đất tự động ứng dụng trí tuệ nhân tạo (AI); Đảm bảo đủ, kịp thời tài chính cho công tác định giá đất. 1.5. Ý nghĩa khoa hỌc và ý nghĩa thỰc tiỄn 1.5.1. Ý nghĩa khoa học Luận án đã góp phần hệ thống hóa cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn về công tác định giá đất trên cơ sở tham khảo các công trình nghiên cứu liên quan trên thế giới nói chung và tại Việt Nam nói riêng. 1.5.2. Ý nghĩa thực tiễn - Luận án đã chỉ ưu điểm và những hạn chế trong công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn và đề xuất được 5 nhóm giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá đất ở. - Kết quả nghiên cứu của luận án có thể được dùng làm tài liệu tham khảo cho các nhà khoa học, nhà quản lý, người học và những người khác quan tâm đến công tác định giá đất. Ngoài ra, các giải pháp đề xuất trong Luận án có thể được tham khảo, áp dụng để hoàn thiện công tác định giá đất trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh. PHẦN 2. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 2.1.1. Khái niệm về đất đai và đất ở Theo New York & Geneva (1996) đất đai không chỉ là bề mặt đất, đất đai còn bao gồm tất cả những tài nguyên thiên nhiên trên bề mặt đất như hệ thống thủy văn, rừng cây, đỉnh núi, đại dương kể cả các yếu tố tự nhiên như nhiệt độ tự nhiên, ánh sáng mặt trời, khí hậu, thời tiết, nước mưa... trong lòng đất gồm tất cả các nguyên tố kim loại bên dưới bề mặt đất như vàng, dầu, sắt, than đá… Tranter (1977) cho rằng đất đai bao trùm bầu khí quyển, đất và địa chất bên dưới, thủy văn, và thực vật trên bề mặt trái đất. Đất đai cũng bao gồm cả những hoạt động diễn ra trên mặt đất của con người và các loài động vật trong quá khứ, hiện tại và tương lai. Theo Luật Đất đai (1993): “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng”. Nếu không có đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, cũng như không có sự tồn tại của loài người (Phan Thị Thanh Huyền & cs., 2021). Như vậy, đất đai chính là tài nguyên quốc gia. Đất đai không chỉ gồm diện tích bề mặt mà bao gồm toàn bộ tài nguyên bên trên và bên dưới long đất. Đất đai là tư liệu sản xuất vô cùng quan trọng để phát triển đất nước. 2.1.2. Giá đất 2.1.2.1. Khái niệm giá đất Giá đất (Land price) được hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau. Theo Walters (1983), giá 3
đất là giá trị của quyền sở hữu đất đai vĩnh viễn. Verheye (2007) cho rằng giá đất được hiểu là giá được xác định trong các giao dịch cụ thể và là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị đất đai. Giá đất là cơ sở để định giá bất động sản, để xác định ảnh hưởng của nền kinh tế lên chính sách sử dụng đất đai, và để tính thuế từ các nguồn thu bất động sản, để bồi thường khi thu hồi đất đai… (David & Gabriel, 2013; Hoàng Văn Cường, 2022). Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu nên giá đất được hiểu là giá trị quyền sử dụng đất (Trần Tú Cường & cs., 2012; Phan Thị Thanh Huyền & cs., 2021). Tại khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”. Có thể hiểu, giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. Đơn vị diện tích có thể được tính bằng mét vuông (m2), héc ta (ha), thước, sào, mẫu, công,… 2.1.2.2. Phân loại giá đất Tại Việt Nam có hai loại giá gồm: giá đất nhà nước quy định và giá đất giao dịch thành công trên thị trường hay còn gọi là giá thị trường. Hai loại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong đó các mức giá đất thị trường thường được xác lập trước các mức giá đất Nhà nước quy định; giá đất Nhà nước qui định ở trạng thái tĩnh tương đối còn giá đất thị trường thường ở trạng thái động (Hồ Thị Lam Trà & cs., 2016). 2.1.3. Định giá đất 2.1.3.1. Khái niệm định giá đất Theo Dale & McLaughlin (1999) định giá đất là quá trình gán giá trị cho các thửa đất. Giá trị thửa đất phải được xác định trong quá trình mua, bán, cho thuê, đánh thuế đất hoặc khi có nhu cầu tính toán tài sản của một cá nhân hay doanh nghiệp. David Parker (2022) cho rằng định giá đất là sự ước tính thương mại giá trị các quyền liên quan đến đất đai. Việc ước tính giá đất phụ thuộc vào các yếu tố tác động bên ngoài (United Nations, 1996). 2.1.3.2. Nguyên tắc định giá đất Nguyên tắc định giá đất trước hết được hiểu đó là những nguyên tắc kinh tế, chúng có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và có ảnh hưởng trực tiếp đến quan niệm hiện đại về giá thị trường. Những nguyên tắc này thường rất ít khi được xem xét một cách riêng rẽ, mà người ta thường sử dụng các nguyên tắc này trong mối liên quan chặt chẽ với nhau, bởi vì chúng luôn đi với nhau và bổ sung cho nhau (David, 2022). Trong nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần, vận hành theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước Xã hội Chủ nghĩa như ở Việt Nam hiện nay, để các kết quả định giá đất phù hợp với giá thị trường, việc định giá phải tuân thủ theo các nguyên tắc cơ bản như nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham 4
gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ đất đai, nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất, nguyên tắc dự báo trước, nguyên tắc thay đổi, nguyên tắc cạnh tranh, nguyên tắc phù hợp, nguyên tắc đóng góp, nguyên tắc cung cầu, nguyên tắc khả năng sinh lời của đất, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc tăng, giảm phần sinh lợi và nguyên tắc cân đối. Đối với Việt Nam, theo quy định tại điều 112 của Luật Đất đai năm 2013, các nguyên tác định giá đất bao gồm 4 nguyên tắc: (i) Phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; (ii) Phải theo thời hạn sử dụng đất; (iii) Nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; cùng một thời điểm; (iv) Các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau. 2.1.3.3. Phương pháp định giá đất Phương pháp định giá đất là cách thức ước tính giá đất dựa vào đặc điểm thửa đất (Phan Thị Thanh Huyền & cs., 2021). Hiện nay, trên thế giới đang áp dụng một số phương pháp thông dụng được sử dụng trong định giá đất gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp (Sales Comparison Method); phương pháp chi phí hay phương pháp thầu khoán (Cost/contractor’s Method); phương pháp thu nhập hay phương pháp đầu tư hay phương pháp vốn hóa (Income/Investment Method); phương pháp lợi nhuận hay phương pháp kế toán (Accounts/Profits Method); phương pháp thặng dư hay còn gọi là phương pháp phát triển giả định (Residual Method) và phương pháp chiết trừ... Ở Việt Nam, theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, có 4 phương pháp được sử dụng để định giá đất gồm so sánh trực tiếp, thu nhập, thặng dư và chiết trừ. Đến Luật Đất đai năm 2013, ngoài 4 phương pháp quy định ở trên, còn sử dụng thêm phương pháp hệ số điều chỉnh bảng giá đất để xác định giá đất. 2.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT Luận án đã tham khảo thực tiễn công tác định giá đất (trong đó có định giá đất ở) tại một số quốc gia trên thế giới. Đối với các quốc gia phát triển ở châu Âu, tham khảo kinh nghiệm của nước Anh, nước Thuỵ Điển; đối với châu Úc, tham khảo kinh nghiệm định giá đất của nước Úc; tham khảo kinh nghiệm định giá của các quốc gia phát triển tại châu Á gồm có Nhật Bản và Hàn Quốc; quốc gia có thể chế chính trị tương đồng với Việt Nam là Trung Quốc; và một quốc gia thuộc khu vực Đông Nam Á là Malaysia. Ngoài trình bày cơ sở thực tiễn về định giá đất của một số nước trên thế giới, Luận án còn trình bày thực tiễn định giá đất tại Việt Nam và so sánh sự giống và khác nhau giữa định giá đất trên thế giới và Việt Nam. Từ đó, rút ra những bài học kinh nghiệm và áp dụng vào công tác định giá đất tại Việt Nam. 5
PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 3.1.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh - Điều kiện tự nhiên thành phố Từ Sơn. - Điều kiện kinh tế - xã hội thành phố Từ Sơn. - Tình hình quản lý đất đai thành phố Từ Sơn. - Tình hình sử dụng đất thành phố Từ Sơn. - Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất thành phố Từ Sơn. 3.1.2. Đánh giá biến động giá đất ở trên địa bàn Thành phố Từ Sơn Đánh giá biến động giá đất tại vùng 1, 2, 3, 4: - Chênh lệch giá đất ở do Nhà nước quy định giai đoạn 2017 - 2021 - Chênh lệch giá đất ở thị trường giai đoạn 2017 - 2021 - So sánh giá đất ở do Nhà nước quy định và giá đất ở thị trường. 3.1.3. Đánh giá công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn - Đánh giá thực trạng công tác định giá đất ở - Xác định các yếu tố ảnh hưởng và mức độ ảnh hưởng đến công tác định giá đất ở 3.1.4. Giải pháp hoàn thiện công tác định giá đất trên địa bàn Thành phố Từ Sơn - Giải pháp xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất tin cậy, cập nhật, công khai, minh bạch các loại giá đất; - Giải pháp đảm bảo đủ nhân lực định giá đất; - Giải pháp kiện toàn vai trò, chức năng của tổ chức định giá đất; - Giải pháp xây dựng và phát triển hệ thống định giá đất chuyên nghiệp; - Giải pháp đảm bảo tài chính cho công tác định giá đất. 3.2. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.2.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp Số liệu thứ cấp về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội giai đoạn 2017 – 2021 của thành phố Từ Sơn được thu thập tại phòng Tài nguyên và Môi Trường và tại 12 phường thuộc thành phố Từ Sơn. Số liệu về quản lý, sử dụng đất, giá đất được thu thập tại Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Quản lý đô thị, Chi cục Thống kê, Phòng Tài chính, Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Từ Sơn; Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bắc Ninh; UBND các phường trên địa bàn thành phố Từ Sơn. Các cơ sở lý luận và thực tiễn liên quan đến đề tài được thu thập từ các kết quả nghiên cứu trong và ngoài nước đã được công bố trong các bài báo khoa học, sách, báo cáo… Hình thức thu thập số liệu bằng cách gặp trực tiếp người 6
có thông tin liên quan đến đề tài, đề nghị cung cấp và tra cứu thông tin tại thư viện, trên mạng internet. 3.2.2. Phương pháp phân vùng và chọn điểm nghiên cứu Giá đất thị trường được lựa chọn điều tra và đánh giá theo 4 vùng. Các vùng được phân loại theo chức năng của từng vùng, bao gồm: Vùng I (Vùng trung tâm chính trị, hành chính); Vùng II (Vùng phát triển công nghiệp và đô thị); Vùng III (Vùng làng nghề); Vùng IV (Vùng các xã sản xuất nông nghiệp). Vùng I: Vùng trung tâm chính trị, hành chính, là nơi tập trung các cơ quan hành chính, trung tâm thương mại của thành phố gồm các phường Đình Bảng, Đông Ngàn, trang Hạ, chọn phường Đình Bảng. Giá đất tại phường Đình Bảng được phân chia thành 4 khu vực gồm: (i) khu vực có mức giá cao, chọn đường Trần Phú (đoạn Từ đường Tô Hiến Thành đến hết phường Đình Bảng) và đường Lý Thái Tổ (đoạn giáp đường Lê Phụng Hiểu đến hết phường Đình Bảng); (ii) khu vưc có mức giá trung bình, chọn đường Nguyễn Văn Trỗi (đoạn từ Trần Phú đến hết chợ Thọ Môn) và phố Vạn Hạnh (đoạn từ UBND phường Đình Bảng mới đến đường Tô Hiến Thành); (iii) khu vực có mức giá thấp, chọn phố Cổ Pháp (đoạn từ cổng Đền Đô đến cổng đình Đình Bảng); iv) khu dự án nhà ở Baza. gồm tuyến đường có mức giá đất ở cao là đường Trần Phú đoạn Từ đường Tô Hiến Thành đến hết phường Đình Bảng, đường Lý Thái Tổ đoạn giáp đường Lê Phụng Hiểu đến hết phường Đình Bảng, khu vưc có mức giá trung bình là đường Nguyễn Văn Trỗi đoạn từ Trần Phú đến hết chợ Thọ Môn và phố Vạn Hạnh đoạn từ UBND phường Đình Bảng mới đến đường Tô Hiến Thành, khu vực có mức giá thấp là phố Cổ Pháp đoạn từ cổng Đền Đô đến cổng đình Đình Bảng và khu vực phát triển là khu nhà ở Baza. Vùng II: Vùng phát triển công nghiệp và đô thị, là nơi tập trung khu công nghiệp và khu đô thị mới gồm Châu Khê, Phù Chẩn, chọn phường Phù Chẩn. Giá đất ở tại phường Phù Chẩn được phân chia thành 2 nhóm gồm khu dân cư nông thôn và khu công nghiệp và đô thị. Đối với khu dân cư nông thôn, giá đất được chia thành 3 khu vực tương ứng với các mức giá cao, trung bình và thấp. Đối với khu khu công nghiệp và đô thị, chọn khu đô thị và dịch vụ VSIP Bắc Ninh; khu đô thị mới Nam Từ Sơn, giá đất được phân theo 4 vị trí tương ứng theo mặt cắt (MC) của tuyến đường, cụ thể: MC 12m < MC ≤1 7,5m (VT4); 17,5m < MC≤ 22,5m (VT3); 22,5 < MC ≤ 30m (VT2); MC > 30m (VT1). Vùng III: Vùng làng nghề, là nơi phát triển các nghề truyền thống của địa phương gồm Hương Mạc, Phù Khê, Đồng Kỵ, chọn phường Đồng Kỵ. Giá đất tại phường Đồng Kỵ được phân theo 3 khu vực gồm: (i) khu vực có mức giá cao, chọn tuyến đường Nguyễn Văn Cừ (đoạn từ phường Trang Hạ đến hết trạm y tế phường Đồng Kỵ); (ii) khu vực có mức giá trung bình, chọn tuyến phố Đồng Kỵ 1 (đoạn từ tỉnh lộ 277 mới đến nhà văn hoá nghề phố Di Tích) (iii) khu vực có mức giá thấp, chọn tuyến phố Đồng Kỵ 2 (đoạn từ cổng Giếng đến tiếp giáp phố Di Tích) và tuyến phố Đồng Kỵ 3 (đoạn từ trường tiểu học Đồng Kỵ 2 đến Cổng Bằng). 7
Vùng IV: Vùng các xã chủ yếu sản xuất nông nghiệp gồm các phường Tam Sơn, Tương Giang, Đồng Nguyên, Tân Hồng, chọn phường Tam Sơn. Giá đất được điều tra theo 3 khu vực 4 vị trí như quy định bảng giá đối với đất ở nông thôn. 3.2.3. Phương pháp chuyên gia Nghiên cứu sinh đã hỏi trực tiếp 15 chuyên gia về giá đất (trước khi xây dựng phiếu điều tra) thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường (3 người), Bộ Tài chính (3 người), Học viện Nông nghiệp Việt Nam (3 người), Học viện Tài chính (3 người); Trường đại học Tài nguyên và Môi trường (3 người) về các yếu tố có thể ảnh hưởng tới công tác định giá đất ở. Theo các chuyên gia có 18 yếu tố có thể ảnh hưởng đến công tác định giá đất ở. 3.2.4. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp Số liệu sơ cấp được thu thập qua 2 giai đoạn bằng phiếu điều tra in sẵn. Giai đoạn 1 thu thập ý kiến đánh giá của cán bộ, công chức, viên chức (gọi chung là cán bộ) về những thuận lợi, khó khăn, tồn tại, bất cập và nguyên nhân trong quá trình thực hiện định giá đất ở cụ thể trên địa bàn thành phố Từ Sơn. Giai đoạn 2 thu thập ý kiến đánh giá cá nhân của cán bộ về các yếu tố ảnh hưởng đến công tác định giá đất trên địa bàn thành phố Từ Sơn. Giai đoạn 1 điều tra trực tiếp, ngẫu nhiên 30 cán bộ (thuộc sở, ban ngành và các phòng ban chức năng liên quan đến công tác định giá đất) bằng phiếu điều tra in sẵn về thực trạng định giá đất ở cụ thể trên địa bàn nghiên cứu (Phụ lục 1). Nội dung phiếu điều tra gồm: thông tin cơ bản của người trả lời điều tra và các ý kiến đánh giá về thực trạng công tác định giá đất ở cụ thể (thu thập thông tin giá đất, nhân lực định giá đất, nguyên tắc, phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất...) và các đề xuất hoàn thiện công tác định giá đất ở cụ thể. Đánh giá các tiêu chí theo thang đo Likert 5 cấp độ với từng cấp độ được quy định trong Bảng 3.4. Điểm đánh giá đối với từng cấp độ tương ứng là từ 5 điểm đến 1 điểm (Likert, 1932). Ngoài ra, người trả lời điều tra còn được đề nghị cho ý kiến về những tồn tại, bất cập và nguyên nhân trong công tác định giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu và các đề xuất giải quyết các tồn tại, bất cập đó (Phụ lục 1). Giai đoạn 2 thực hiện điều tra sơ bộ và điều tra chính thức qua 2 bước. Điều tra chính thức bước 1 bằng phiếu điều tra in sẵn, trực tiếp, ngẫu nhiên 148 cán bộ công chức (trong đó có 30 cán bộ đã được điều tra tại giai đoạn 1), viên chức liên quan trực tiếp đến công tác định giá đất trên địa bàn thành phố Từ Sơn và các nhà đầu tư BĐS, nhân viên môi giới BĐS độc lập và tại các sàn giao dịch BĐS liên quan đến giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu. Nội dung phiếu điều tra in sẵn cũng bao gồm thông tin cá nhân cơ bản của người trả lời điều tra và ý kiến về mức độ ảnh hưởng đến công tác định giá đất tại thành phố Từ Sơn theo thang đo Likert 5 cấp độ ứng với mỗi yếu tố để người trả lời chọn 1 trong 5 mức (mức 1 - rất tác động, mức 2 - khá tác động, mức 3 - tác động trung bình, mức 4 - ít tác động, mức 8
4 - rất ít tác động). Ngoài ra, phiếu điều tra có phần để người trả lời ghi các thuận lợi, hạn chế và nguyên nhân khi định giá đất ở (Phụ lục 3). Các mức tác động được chấm điểm từ 5 đến 1 (mức 1 - 5 điểm, mức 2 - 4 điểm, mức 3 - 3 điểm, mức 4 - 2 điểm, mức 5 - 1 điểm) (Likert, 1932). 3.2.5. Phương pháp tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu 3.2.5.1. Xác định điểm đánh giá trung bình, mức độ tác động của tiêu chí Số liệu điều tra được tổng hợp, phân tích, xử lý bằng phần mềm Microsoft Office Excel, SPSS và phần mềm Amos. Số liệu về giá đất được tổng hợp và xử lý theo các tuyến đường đại diện. Chênh lệch giá đất ở Nhà nước quy định và giá đất ở thị trường trong giai đoạn 2017-2021 được xác định theo công thức 3.4. (3.4) Trong đó: C - tỉ lệ phần trăm chênh lệch; G1 - giá đất đất muốn so sánh chênh lệch;G2 - giá đất làm mốc để so sánh. Đánh giá công tác định giá đất theo điểm đánh giá trung bình và mức độ tác động cho từng tiêu chí và nhóm tiêu chí được tính theo công thức 3.5 và 3.6 (Nam & Yen, 2022). (3.5) Trong đó: Gi – điểm đánh giá trung bình của tiêu chí thứ i; n – số người trả lời điều tra; q – số lượng các tiêu chí; xij – điểm đánh giá của người thứ j cho yếu tố thứ i. Trong đó: Gavk – điểm đánh giá trung bình của nhóm tiêu chí thứ k; m – số lượng nhóm tiêu chí; p – số lượng tiêu chí trong nhóm tiêu chí; Gkz – điểm đánh giá của tiêu chí z trong nhóm thứ k. Mức độ tác động của các tiêu chí hoặc nhóm tiêu chí được xác định căn cứ vào điểm đánh giá trung bình của các tiêu chí và của nhóm tiêu chí. 9
3.2.5.2. Phân tích tương quan và hồi quy đa biến Xác định mức độ ảnh hưởng của các nhóm yếu tố được thực hiện thông qua phân tích độ tin cậy thang đo và phân tích nhân tố khám phá (EFA). Độ tin cậy của thang đo được kiểm định thông qua hệ số Cronbach’s alpha và hệ số tương quan biến tổng (Corrected Item - Total Correlation). Số liệu đảm bảo độ tin cậy khi hệ số Cronbach’s Alpha nằm trong khoảng (0,60- 0,95) (Hair & cs., 1998), hệ số tương quan biến tổng phải lớn 0,30 (Hair cs., 1998). Phân tích nhân tố khám phá EFA được thực hiện thông qua hệ số thích hợp KMO (Kaiser - Meyer - Olkin). Các biến được chấp nhận khi hệ số thích hợp KMO trong khoảng từ 0,50 đến 1,00 và các trọng số tải của nó ở nhân tố khác nhỏ hơn 0,35 (Igbaria cs., 1995) hoặc khoảng cách giữa 2 trọng số tải (Factor Loading) cùng một biến ở nhân nhân tố khác nhau lớn hơn 0,30. Theo Hair cs., (1998), với cỡ mẫu là khoảng 150 (trong nghiên cứu là 148) nên chọn trọng số tải lớn hơn 0,45, nghiên cứu chọn 0,50. Ngoài ra, thang đo được chấp nhận khi tổng phương sai giải thích (Total Variance Explained) lớn hơn 50%; hệ số Barlett’s với mức ý nghĩa sig nhỏ hơn 0,05 để đảm bảo các yếu tố có mối tương quan với nhau; hệ số Eigenvalue có giá trị lớn hơn hoặc bằng 1,00 để đảm bảo các nhóm yếu tố có sự khác biệt. 3.2.6. Phương pháp so sánh số liệu So sánh biến động giá đất ở do Nhà nước quy định, giá đất ở thị trường theo từng giai đoạn, từng vùng, từng tuyến đường và sự chênh lệch giữa giá đất ở Nhà nước quy định và giá đất ở thị trường, so sánh mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến công tác định giá đất tại thành phố Từ Sơn, từ đó đưa ra đánh giá về thực trạng giá đất ở, mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố tới công tác định giá đất ở, ưu điểm, hạn chế trong công tác định giá đất của thành phố Từ Sơn nói riêng và công tác quản lý giá đất trên địa bàn thành phố Từ Sơn nói chung. Phân tích, so sánh mức độ ảnh hưởng của các nhóm yếu tố, các yếu tố trong cùng 1 nhóm đến công tác định giá đất, biến động giá đất để có căn cứ đề xuất các giải pháp hoàn thiện công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh. 3.2.7. Phương pháp SWOT Khung phân tích điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức (SWOT - Strenghs, Weaknesses, Opportunities, Threats) đối với công tác định giá đất ở tại thành phố Từ Sơn được thể hiện tại bảng 3.5. Phân tích SWOT được xây dựng trên cơ sở tổng hợp biến động giá đất ở, ý kiến đánh giá của các cán bộ công chức, viên chức và những người liên quan trực tiếp đến công tác định giá đất ở và kết quả xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến công tác định giá đất trên địa bàn nghiên cứu. Kết quả phân tích là cơ sở đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh. 10
Bảng 3.1. Phân tích SWOT công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn Điểm mạnh (S) Điểm yếu (W) Là những thuận lợi bên trong của công tác định giá Là những khó khăn nội tại có thể khắc phục được đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn. Các điểm mạnh trong công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố này cần được duy trì, phát huy, nâng cao hiệu quả Từ Sơn, từ đó có giải pháp phù hợp để hoàn thiện công tác định giá đất trên địa bàn nghiên cứu. công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn. Cơ hội (O) Thách thức (T) Là những yếu tố thuận lợi bên ngoài tác động đến Là những khó khăn khách quan ảnh hưởng tiêu cực công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ đến công tác định giá đất ở. Những khó khăn này cần Sơn. Những cơ hội này cần được tận dụng, nắm bắt có những giải pháp phù hợp để nâng cao hiệu quả kịp thời để hoàn thiện công tác định giá đất ở trên địa công tác định giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu. bàn nghiên cứu. PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 4.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ XÃ HỘI, TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT THÀNH PHỐ TỪ SƠN 4.1.1. Điều kiện tự nhiên Từ Sơn là một thành phố nằm ở cửa ngõ phía tây của tỉnh Bắc Ninh, là đô thị vệ tinh của thủ đô Hà Nội và là một trong hai trung tâm kinh tế, văn hoá, giáo dục của tỉnh (sau thành phố Bắc Ninh). Từ Sơn là một đô thị công nghiệp với nhiều khu công nghiệp, nhiều làng nghề truyền thống nổi tiếng. Thành phố Từ Sơn nằm cách trung tâm tỉnh 13 km về phía Tây, cách thủ đô Hà Nội 18 km về phía Đông với toạ độ địa lý nằm trong khoảng từ 21005’50” đến 21010’05” độ vĩ Bắc và từ 105056’00” đến 106000’00” độ kinh Đông. 4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội Trong giai đoạn 2017 - 2021, thành phố Từ Sơn có tốc độ tăng trưởng bình quân (GRDP) đạt 4,8%, tổng thu ngân sách trên địa bàn giai đoạn 2017-2021 là 4.000 tỷ đồng. Thu nhập bình quân đầu người năm 2021 đạt 175,5 triệu đồng/năm cao hơn so với cả nước 2,66 lần. 4.1.3. Tình hình quản lý đất đai 4.1.3.1. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Từ năm 2015, kế hoạch sử dụng đất của Từ Sơn được lập hàng năm và được UBND tỉnh phê duyệt. Đây là căn cứ cho quá trình giao đất, thu hồi đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp GCNQSDĐ; căn cứ đề thực hiện các dự án, công trình phục vụ phát triển của địa phương. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất của các cấp, các ngành và người sử dụng đất. Đất đai đã được sử dụng đúng mục đích, khoa học, hợp lý và tiết kiệm hơn. 11
4.1.3.2. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được Từ Sơn thực hiện từ trước năm 1993, cho đến nay công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã đạt được kết quả khá tốt. Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được xác định là nhiệm vụ trọng tâm của Từ Sơn trong những năm vừa qua. Để đẩy nhanh tiến độ cấp GCN quyền sử dụng đất, UBND thành phố thực hiện việc giao ban Ban chỉ đạo, họp hàng tháng để đánh giá tiến độ, chỉ đạo tháo gỡ giải quyết khó khăn, vướng mắc... Đồng thời, đẩy mạnh công tác tuyên truyền bằng nhiều hình thức. UBND thành phố luôn chỉ đạo phòng Tài nguyên và Môi trường chủ động phối hợp với văn phòng đăng kí đẩy nhanh tiến độ cấp GCN QSDĐ lần đầu cho các hộ gia đình, cá nhân; xin ý kiến của Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND tỉnh giải quyết các trường hợp tồn tại, vướng mắc. Việc đăng ký quyền sử dụng đất, được thực hiện theo đúng quy định pháp luật. Giai đoạn 2017 - 2021, tiếp nhận tổng số 936 hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và công nhận quyền sử dụng đất. 4.1.3.3. Công tác giao đất, thu hồi đất Trong những năm 2017 - 2021, thành phố Từ Sơn đã nghiêm túc thực hiện các văn bản do Nhà nước, tỉnh Bắc Ninh ban hành về việc giao đất, thu hồi đất. Thành phố ngày càng phát triển, công tác giao đất, thu hồi đất cho các dự án ngày càng tăng, việc sử dụng đất ngày càng hiệu quả. Trong giai đoạn này UBND thành phố chủ yếu tiến hành xây dựng kế hoạch thực hiện các dự án giao đất dân cư dịch vụ. Kiện toàn ban chỉ đạo về việc giao đất dân cư dịch vụ của thành phố và tiến hành giao đất dân cư dịch vụ cho các hộ gia đình đối với các dự án chưa giao, đảm bảo thực hiện xong dự án. 4.1.3.4. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất, định giá đất Công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Từ Sơn được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản. Phòng Tài nguyên và Môi trường Từ Sơn tham mưu cho UBND thành phố Từ Sơn văn bản đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường Bắc Ninh, Sở Tài chính Bắc Ninh xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất của các dự án. Vì vậy, công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương được tổ chức đạt hiệu quả cao. 4.1.4. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Từ Sơn năm 2021 Tổng diện tích tự nhiên của Thành phố Từ Sơn là 6.108,86 ha (Bảng 4.8). Số liệu bảng 4.8 cho thấy nhóm đất phi nông nghiệp có diện tích lớn nhất với 3.396,03 ha, chiếm 55,59%, tiếp đến là nhóm đất nông nghiệp là 2.712,09 ha, chiếm 44,04% và nhóm nhất chưa sử dụng có diện tích nhỏ nhất với 0,74 ha, chiếm 0,01%. 4.2. ĐÁNH GIÁ BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ TỪ SƠN 4.2.1. Biến động giá đất ở tại vùng 1 Biến động giá đất do Nhà nước quy định giai đoạn 2017-2021 tương đối đồng đều tại 12
các vị trí của cùng một tuyến đường với tỷ lệ dao động trong khoảng từ 6,94% đến 71,67%. Giá đất ở quy định trung bình trên các tuyến đường đều biến động tăng tại tất cả các khu vực. Tăng mạnh nhất tại khu vực có mức giá cao và khu vực phát triển 4.3.2. Xây dựng bản đồ đơn vị đất đai Tốc độ tăng giá đất ở thị trường nhanh hơn tốc độ tăng giá đất ở do Nhà nước quy định và có sự khác biệt về mức độ chênh lệch giữa các vị trí trên cùng một tuyến đường, thấp nhất là chênh lệch 8% giữa các vị trí. Đặc biệt, trên địa bàn phường Đình Bảng có khu nhà ở Baza, nơi có chợ đầu mối vải Ninh Hiệp nổi tiếng của miền Bắc, giá trị thị trường của đất ở cao nhất so với các khu vực khác với giá 100 triệu đồng/m2 vào năm 2017 và tăng lên 200 triệu đồng/m2 vào năm 2021, chênh lệch giá đạt 100%. Giá đất thị trường trung bình tại các khu vực chỉ ra khu nhà ở Baza là khu có biến động giá đất lớn nhất so với các khu vực còn lại. 4.2.2. Biến động giá đất ở tại vùng 2 Theo khảo sát tại điểm nghiên cứu xã Phù Chẩn từ năm 2017-2021, giá đất ở tại vùng 2 cùng chung xu hướng tăng mạnh như toàn thành phố, dao động trong khoảng từ 22,22% đến 164,52%. Nguyên nhân chủ yếu khiến giá đất thị trường tăng mạnh tại vùng 2 là do xã Phù Chẩn được nâng cấp thành phường từ ngày 01/02/2021 theo Nghị quyết số 1191/NQ- UBTVQH14 về việc thành lập các phường thuộc Thành phố Từ Sơn. Tại các khu công nghiệp và khu đô thị, giá đất ở thị trường dao động từ 31,58% đến 77,08%, tại những vị trí có mặt cắt đường lớn thì giá đất biến động càng lớn, cụ thể vị trí có biến động lớn nhất 77,08% là vị trí có mặt cắt đường MC>30m (vị trí có khả năng sinh lợi cao nhất) điển hình là khu đô thị và dịch vụ VSIP Bắc Ninh. Giá đất ở trung bình trong Hình 4.2 cho thấy biến động cao nhất là đất ở tại khu vực công nghiệp và đô thị. 4.2.3. Biến động giá đất ở tại vùng 3 Giá đất ở Nhà nước quy định dao động trong khoảng từ 9,78% đến 40,02% và tương đối đồng đều trên cùng 1 tuyến đường. Vị trí có biến động lớn nhất là vị trí 3 trên đường Nguyễn Văn Cừ với tỷ lệ chênh lệch là 40,02%, vị trí ít biến động nhất là vị trí 3, phố Đồng Kỵ 2 và 3 có tỷ lệ biến động 9,78%. Tốc độ tăng giá đất ở thị trường của phường Đồng Kỵ chỉ từ 10% đến 29,41%, biến động cao nhất là tại vị trí 1 của phố Đồng Kỵ 3 thuộc khu vực có mức giá thấp, giá đất trung bình tại khu vực này tăng nhiều nhất từ 13,44 triệu đồng/m2 lên đến 24,45 triệu đồng/m2, biến động thấp nhất tại vị trí 4, phố Đồng Kỵ 2. Đây là sư khác biệt lớn giữa vùng 3 với các vùng khác trong thành phố Từ sơn, khu vực có mức giá thấp lại có biến động lớn. 4.2.4. Biến động giá đất ở tại vùng 4 Trong giai đoạn 2017 - 2021, xã Tam Sơn trở thành phường Tam Sơn theo phê duyệt của Ủy ban thường vụ Quốc hội và là vùng ven đô thuộc thành phố Từ Sơn. Nên giá đất ở 13
Nhà nước quy định biến động tăng trong khoảng từ 22,98% đế 33,14%; tốc độ tăng giá đất ở theo quy định của Nhà nước trong giai đoạn 5 năm không cao và không thể hiện sự dao động rõ rệt giữa các vị trí ở từng khu vực. Tốc độ tăng giá đất ở thị trường lớn hơn tốc độ tăng giá đất ở Nhà nước quy định rất nhiều, dao động trong khoảng từ 31,58% đến 153,13%. Khu vực 3 có sự biến động lớn nhất, cả ba vị trí (VT 1,2,3) đều trên 100%; biến động thấp nhất ở vị trí 1 của khu vực 1 với tỷ lệ 31,58%. Dựa vào so sánh giá đất trung bình của cả 3 khu vực 1,2,3 cho thấy, đây là vùng có biến động mạnh ở tất cả các khu vực, vị trí. 4.2.5. Đánh giá sự chênh lệch giữa giá đất ở Nhà nước quy định và giá đất ở thị trường Kết quả so sánh giữa giá đất ở Nhà nước quy định và giá đất ở thị trường của 4 vùng nghiên cứu trong giai đoạn 2017 - 2021 cho thấy giá đất ở do Nhà nước quy định thấp hơn và có sự chênh lệch khá lớn so với giá đất ở thị trường. Kết quả nghiên cứu này cũng đã được khẳng định ở nhiều nghiên cứu trước đây (Phan Thị Thanh Huyền & Hà Xuân Linh, 2014; Phan & cs., 2017; Nguyễn Ngọc Anh & cs., 2016). Chênh lệch giữa giá đất ở thị trường và giá đất ở Nhà nước quy định năm 2021 cao hơn so với năm 2017, Năm 2017 mức chênh lệch dao động trong khoảng từ 2,62 lần đến 12,96 lần và đến năm 2021 dao động từ 4,11 lần đến 23,15 lần. 4.3. ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ TỪ SƠN 4.3.1. Đánh giá công tác định giá đất ở tại thành phố Từ Sơn 4.3.1.1. Đánh giá về thu thập thông tin giá đất Kết quả điều tra về thu thập thông tin giá đất phục vụ công tác định giá đất ở (Hình 4.1) cho thấy, mức độ phù hợp của giá đất quy định trong khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể với giá trị thị trường đất ở cùng vị trí được đánh giá ít phù hợp với giá trị thị trường của đất ở, điểm đánh giá dao động từ 1,50 đến 1,97 điểm tương ứng với mức 4 và mức 5. Đối với đánh giá về sự sẵn sàng cung cấp thông tin của người dân được các cán bộ đánh giá, người dân tương đối nhiệt tình trong việc cung cấp thông tin về giá đất ở giao dịch thành công nên thời gian thu thập thông tin ngắn với chỉ số đánh giá 3,97. Tuy nhiên giá đất thu thập được từ điều tra người dân lại chênh lệch đáng kể so với giá đất ghi trong các hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vì thế điểm đánh giá cho tiêu chí này là 1,6 điểm (ít tin cậy). Thời gian thu thập thông tin là tiêu chí được đánh giá tốt nhất ở mức 2; sau đó là sự sẵn sàng cung cấp thông tin của người dân mức 3; các tiêu chí mức độ phù hợp của giá đất quy định trong khung, bảng giá đất, giá đất cụ thể so với giá trị thị trường đất ở và mức độ tin cậy của giá đất ghi trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là những tiêu chí có mức độ đánh giá thấp là mức độ 4, mức độ 5. 14
a. Điểm đánh giá b.Mức đánh giá Hình 4.1. Đánh giá của cán bộ về thu thập thông tin giá đất ở 4.3.1.2. Đánh giá về nhân lực tham gia công tác định giá đất ở Số lượng người tham gia định giá đất ở còn thiếu chưa đáp ứng được yêu cầu công việc với điểm đánh giá chung là 1,95 điểm (mức 4). Trình độ chuyên môn chỉ được đánh giá ở mức 4. Nhân lực thẩm định, quyết định giá đất t được đánh giá trung bình 3,0 điểm, cơ bản đáp ứng nhu cầu về nhân lực. Trình độ chuyên môn và kinh nghiệm trong công tác thẩm định định giá đất đều đạt mức 3 (mức trung bình) với điểm đánh giá tương ứng 3,1 và 2,85. Tiêu chí trách nhiệm và tuân thủ pháp luật của các cán bộ đều được đánh giá ở mức 2 (khá đáp ứng), điểm đánh giá tương ứng 4,1 điểm và 4,2 điểm (Hình 4.2). Hình 4.2. Đánh giá nhân lực định giá đất, thẩm định, quyết định giá đất ở 4.3.1.3. Đánh giá về nguyên tắc, phương pháp, quy trình, thủ tục định giá đất ở Nguyên tắc định giá đất giá đất giúp cho việc định giá đất sát thực tế, tránh tình trạng xuất hiện nhiều mức giá trên thị trường. Trong quá trình tham gia định giá đất ở trên địa bàn 15
thành phố Từ Sơn, các cán bộ đánh giá mức độ hợp lý của các nguyên tắc định giá đất cao (mức 2), nguyên tắc định giá đất được quy định trong Luật Đất đai 2013 khá rõ ràng, chi tiết. Phương pháp định giá đất hiện đang áp dụng trên địa bàn thành phố Từ Sơn là phương pháp so sánh trực tiếp, các cán bộ đánh giá về cơ bản phương pháp này đã phù hợp với đa phần các khu vực cần định giá trên địa bàn thành phố, điểm đánh giá trung bình cho tiêu chí về mức độ phù hợp của phương pháp định giá đất là 3,13 điểm (mức 3). Tuy nhiên, tại một số khu vực, dân cư sinh sống ổn định, không có hoặc có rất ít biến động về đất đai, việc thu thập thông tin giá đất trở nên khó khăn, lúc này áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp không khả thi. Trình tự, thủ tục định giá đất ở được đánh giá phức tạp, gây khó khăn trong quá trình triển khai thực hiện định giá đất. Điểm đánh giá trung bình là 2,47 (mức 4) điều tra mất thời gian, qua nhiều cấp (Hình 4.3). a. Điểm đánh giá b.Mức đánh giá Hình 4.3. Đánh giá về nguyên tắc, phương pháp, quy trình thủ tục định giá đất ở 4.3.1.4. Đánh giá về cơ sở vật chất và trang thiết bị phục vụ định giá đất ở Các cán bộ đánh giá mức đáp ứng cơ sở vật chất phục vụ công tác định giá đất trung bình là 4,3 điểm (mức 1). Do Từ Sơn mới được nâng cấp đơn vị hành chính thành thành phố từ sơn, nên hệ thống các cơ quan, văn phòng làm việc đều được đầu tư xây mới, chính vì thế cả số lượng và chất lượng cơ sở vật chất đều được đánh giá ở mức rất đầy đủ và rất tốt với điểm đánh giá trung bình lần lượt là 4,5 và 4,2. Điểm đánh giá trung bình cho tiêu chí trang thiết bị phục vụ định giá đất là 3,65 (mức 2). Về số lượng trang thiết bị đa phần các văn phòng làm việc đều được trang bị hệ thống máy tính, cài đặt các phần mềm chyên ngành như: Microstation, Autocad, Acrgis… điểm đánh giá trung bình cho tiêu chí này khá cao 4,1 điểm (mức 2). Tuy vẫn còn một số hạn chế về mặt trang thiết bị làm việc nhưng nhìn chung các cán bộ vẫn đánh giá cơ sở trang thiết bị phục vụ định giá đất ở tương đối tốt, đều đạt mức 1, 2 (Hình 4.4). 16
Hình 4.4. Đánh giá về cơ sở vật chất, trang thiết bị phục vụ định giá đất ở 4.3.1.5. Đánh giá về sự quan tâm của các cấp lãnh đạo, phối hợp của các cơ quan, kinh phí đầu tư đối với định giá đất ở Công tác định giá đất ở tại thành phố Từ Sơn được các cấp lãnh đạo của tỉnh Bắc Ninh, thành phố Từ Sơn quan tâm đặc biệt. Vì vậy các cán bộ đều đánh giá tiêu chí này ở mức 1, 2 là rất quan tâm hoặc quan tâm với điểm đánh giá trung bình là 4,3 điểm (mức 1). Sự phối hợp giữa các cơ quan về định giá đất ở được đánh giá trung bình 3,53 điểm, mức 3 là mức bình thường. Hiện tại, nguồn kinh phí dành cho công tác định giá đất tại thành phố Từ Sơn còn hạn hẹp, các chi phí phát sinh như chi phí điều tra, chi phí thông tin liên lạc, bổ sung trang thiết bị cần thiết phục vụ định giá đất do các cán bộ tham gia tự túc. Chính vì vậy, điểm đánh giá cho tiêu chí này chỉ đạt 1,93 điểm (mức 4) là mức kém (Hình 4.5). a. Điểm đánh giá b. Mức đánh giá Hình 4.5. Đánh giá về sự quan tâm của các cấp lãnh đạo, sự phối hợp của các cơ quan, kinh phí đầu tư cho định giá đất ở. 4.3.2. Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến định giá đất tại thành phố Từ Sơn 4.3.2.1. Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến định giá đất tại thành phố Từ Sơn Dựa vào cơ sở đánh giá chung về công tác định giá đất tại thành phố Từ Sơn. Tiến 17
hành xác định các yếu tố ảnh hưởng đến định giá đất. Kết quả tổng hợp, xử lý số liệu cho thấy, có tất cả 27 yếu tố có thể ảnh hưởng đến định giá đất ở, trong đó có 9 yếu tố (yếu tố pháp lý, yếu tố hạ tầng, yếu tố cá biệt, cơ quan thẩm định giá,,,,) được bổ sung cho các yếu tố đã có trước trong phiếu điều tra. Để đảm bảo độ tin cậy của kết quả điều tra, nghiên cứu chọn 22 yếu tố có tỷ lệ đánh giá trên 50% tổng số người trả lời phỏng vấn, những yếu tố còn lại bị loại. Hai mươi hai yếu tố được phân thành 6 nhóm theo đặc tính chung của các yếu tố (Hình 4.6). Hình 4.6. Sơ đồ các yếu tố ảnh hưởng đến công tác định giá đất ở 4.3.2.2. Phân tích độ tin cậy của thang đo và phân tích nhân tố khám phá Hệ số Cronbach’s Alpha của 6 nhóm yếu tố và đa số hệ số tương quan biến tổng sau khi phân tích đều lớn hơn 0,30 nhưng yếu tố pháp lý (TĐ2) và yếu tố hạ tầng (TĐ4) có giá trị nhỏ hơn 0,30 nên các yếu tố này bị loại và thực hiện phân tích lại lần 2. Kết quả phân tích thang đo lần 2 đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến công tác định giá đất có độ tin cậy và phù hợp để thực hiện các phân tích tiếp theo do các hệ số Cronbach’s Alpha đều lớn hơn 0,60 (giá trị từ 0,772 đến 0,873) và các hệ số tương quan biến tổng cũng đều lớn hơn 0,30 (giá trị từ 0,604 đến 0,886). Tiến hành kiểm định KMO và Bartlett’s Test , KMO bằng 0,839 thỏa mãn điều kiện lớn hơn 0,50 và nhỏ hơn 1,00 nên phân tích nhân tố khám phá là phù hợp với tập dữ liệu nghiên cứu (Hoàng Trọng & Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008). Ngoài ra, kiểm định Sig Bartlett's Test bằng 0,000 điều này chứng tỏ các biến quan sát có tương quan với nhau trong nhân tố (Hoàng Trọng & Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008). Sau khi làm các kiểm định nhận thấy các yếu tố được phân thành 6 nhóm yếu tố đều có hệ số tải nhân tố (Factor Loading) lớn hơn 0,50 (giá trị dao động từ 0,608 đến 0,884), chứng tỏ rằng các biến quan sát có tương quan tốt với các biến tiềm ẩn (nhóm yếu tố). Theo kết quả phân tích, Sig tương quan Peason các biến độc lập GĐ, NL, QĐ, TC, VC, TĐ với biến phụ thuộc Y nhỏ hơn 0,05 nên có mối liên hệ tuyến tính giữa các biến độc lập và biến 18