Tóm tắt Luận án Tiến sĩ Xã hội học: Tiếp cận và sở hữu căn hộ chung cư vay trả góp của cư dân trẻ đô thị Hà Nội

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN HỒNG GIANG TIẾP CẬN VÀ SỞ HỮU CĂN HỘ CHUNG CƯ VAY TRẢ GÓP CỦA CƯ DÂN TRẺ ĐÔ THỊ HÀ NỘI

Ngành: Xã hội học Mã số: 9 31 03 01

TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ XÃ HỘI HỌC HÀ NỘI - 2023

Công trình được hoàn thành tại: Học viện Khoa học xã hội

Người hướng dẫn khoa học: GS.TS. Trịnh Duy Luân

Phản biện 1: GS.TS. Nguyễn Tuấn Anh

Phản biện 2: GS.TS. Nguyễn Hữu Minh

Phản biện 3: PGS.TS. Lê Thị Thục

Luận án sẽ được bảo vệ trước Hội đồng chấm luận án cấp Học viện họp

tại………………………………………………. Học viện Khoa học Xã hội

Vào hồi…….giờ……. phút, ngày……..tháng……..năm 2023

Có thể tìm hiểu luận án tại thư viện:

- Thư viện Quốc gia Việt Nam

- Thư viện Học viện Khoa học Xã hội

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Phát triển nhà ở là một nội dung quan trọng của chính sách phát triển kinh tế - xã hội của các quốc gia. Nhà nước ta đã ban hành nhiều chính sách thúc đẩy phát triển thị trường nhà ở, đồng thời có chính sách hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp và người nghèo gặp khó khăn về nhà ở.

Việt Nam là một quốc gia với dân số hơn 99 triệu người, trong đó dân số đô thị là hơn 33 triệu người và tăng thêm khoảng 850-950 nghìn người mỗi năm trong thập niên tới (Tổng cục thống kê, 2019). Theo một dự báo Ngân hàng Thế giới, đến năm 2050 cả nước sẽ có hơn 65,8 triệu dân sống ở các đô thị, với tỷ lệ đô thị hoá là 59%[44]. Do vậy, vấn đề nhà ở cho cư dân đô thị nước ta đang ngày càng trở nên bức thiết, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh.

Phân tích quy hoạch không gian cho thấy hơn 50% diện tích đất đô thị của cả nước tập trung ở 2 thành phố này, và 75% tăng trưởng không gian đô thị mới cũng tập trung ở đây. Vùng Đồng bằng sông Hồng (trong đó có Hà Nội) và Vùng Đông Nam bộ (bao gồm thành phố Hồ Chí Minh) chiếm khoảng 2/3 nhu cầu nhà ở hàng năm, tương đương 244.000 trên tổng số 374.000 căn hộ [45].

Chương trình phát triển nhà ở thành phố Hà Nội giai đoạn 2021-2030 dự báo dân số của thành phố vào năm 2025 là 9,1 triệu và năm 2030 là 9,8 triệu người. Giai đoạn 2021-2030, thành phố đặt mục tiêu đến năm 2025, diện tích sàn nhà ở bình quân đầu người toàn thành phố đạt 29,5m2/người, trong đó, khu vực đô thị là 31m2/người và khu vực nông thôn là 28m2/người.

Vấn đề đặt ra với những gia đình cư dân trẻ đang có nhu cầu về nhà ở là: làm sao họ có thể tiếp cận và sở hữu các CHCC với giá cả hợp lý và các khoản tín dụng theo Chương trình hỗ trợ của nhà nước? Trong quá trình tiếp cận và sở hữu CHCC vay trả góp, đa số các gia đình cư dân trẻ chưa có nhiều tích lũy về tài chính, và họ còn gặp phải nhiều khó khăn, rào cản. Chất lượng CHCC mà họ sở hữu được cũng còn những hạn chế. Đây chính là những vấn đề mang tính thời sự, cập nhật mà luận án này sẽ tập trung nghiên cứu.

Chính sách phát triển thị trường nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư cho các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp ở nước ta đã đạt được một số thành tựu. Tuy nhiên, cho đến nay chưa có những nghiên cứu xã hội học đánh giá quá trình triển khai cũng như kết quả thực hiện chính sách này. Nghiên cứu về tiếp cận và sở hữu căn hộ chung cư vay trả góp của cư dân trẻ thủ đô Hà Nội vì vậy là chủ đề có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, thời sự cấp bách để góp phần hoàn thiện hơn chính sách nhà ở đô thị nước ta.

1

Trong bối cảnh đó, nghiên cứu sinh chọn đề tài: “Tiếp cận và sở hữu căn hộ chung cư vay trả góp của cư dân trẻ đô thị Hà Nội” làm đề tài nghiên cứu cho luận án Tiến sĩ chuyên ngành Xã hội học của mình.

2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 2.1. Mục đích nghiên cứu

Phân tích thực trạng tiếp cận, sở hữu CHCC vay trả góp của cư dân trẻ đô thị; mức độ hài lòng, gắn kết của cư dân trẻ với nơi ở của họ. Trên cơ sở đó đề xuất một số khuyến nghị nhằm tăng cường khả năng tiếp cận, sở hữu CHCC của cư dân trẻ có nhu cầu vay trả góp tại Hà Nội hiện nay. 2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu + Tổng quan nghiên cứu những công trình có liên quan đến chủ đề nghiên cứu của luận án. + Phân tích quá trình tiếp cận thông tin, tư vấn chính sách và các nguồn tín dụng cho vay trả góp để mua CHCC. + Phân tích đặc điểm sở hữu CHCC và đánh giá của cư dân trẻ về sở hữu và sử dụng các CHCC này. + Đề xuất một số khuyến nghị chính sách hỗ trợ cư dân trẻ đô thị Hà Nội về tiếp cận và sở hữu CHCC hiện nay.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận án 3.1. Đối tượng nghiên cứu Tiếp cận và sở hữu CHCC dưới hình thức vay trả góp của cư dân trẻ đô thị Hà Nội hiện nay. 3.2. Khách thể nghiên cứu

- Nhóm cư dân trẻ hiện đang sống tại 3 khu chung cư được chọn. Họ là những người đã trải qua quá trình tiếp cận thông tin, tư vấn, sở hữu và sử dụng CHCC.

- Đại diện Ban quản trị, Ban quản lý các khu nhà; - Cán bộ UBND phường; - Cán bộ tín dụng ngân hàng thương mại trong chương trình tín dụng nhà ở của thành phố.

3.3. Phạm vi nghiên cứu Về nội dung: Luận án tập trung phân tích quá trình tiếp cận và sở hữu CHCC của cư dân trẻ đô thị Hà Nội, với việc vận dụng chính sách nhà ở với các gói hỗ trợ tín dụng như là một đòn bẩy giúp họ thực hiện được giấc mơ nhà ở của họ. Nhóm cư dân trẻ được nghiên cứu trong luận án là những người đã trải qua quá trình tiếp cận thông tin tư vấn và sở hữu căn hộ, đang sinh sống tại các khu nhà chung cư (từ năm 2010 đến nay).

Về không gian: luận án giới hạn phạm vi trên địa bàn thành phố Hà Nội, với 3 khu chung cư ở Hà Nội được chọn như những nghiên cứu trường hợp, cụ thể:

2

1. Khu chung cư PCC1 Hà Đông, phường Phú Lương, quận Hà Đông; 2. Khu nhà ở xã hội The Vesta, phường Phú Lãm, quận Hà Đông; 3. Chung cư CT5, xã Tân Triều, Huyện Thanh Trì. Về thời gian: phạm vi nghiên cứu của luận án là trong thời kỳ từ năm 2010 đến nay.

4. Câu hỏi nghiên cứu và các giả thuyết nghiên cứu 4.1. Câu hỏi nghiên cứu - Việc sở hữu CHCC vay trả góp có ý nghĩa như thế nào đối với cư dân trẻ tại Hà Nội? Những nguyên nhân nào khiến cư dân trẻ ra quyết định sở hữu nhà thay vì thuê nhà? - Cư dân trẻ đô thị đã tiếp cận thông tin, tư vấn và tiến hành các thủ tục để

sở hữu CHCC có vay trả góp như thế nào? Có những khó khăn trở ngại gì? - Cư dân trẻ đánh giá như thế nào về các điều kiện sống tại các khu ở? 4.2. Giả thuyết nghiên cứu Luận án được thực hiện nhằm kiểm chứng các giả thuyết đặt ra là:

- Cư dân trẻ đô thị có thu nhập trung bình, đã lập gia đình và chưa có chỗ ở riêng là nhóm có nhu cầu cao về sở hữu CHCC dưới hình thức vay trả góp do khả năng tài chính hạn chế. Đây cũng là phương án phù hợp nhất đáp ứng nhu cầu nhà ở của họ hiện nay.

- Quá trình tiếp cận thông tin và sở hữu CHCC vay trả góp của cư dân trẻ đô thị phải thông qua nhiều nguồn, kênh thông tin, tư vấn đa dạng và các thủ thủ tục pháp lý phức tạp. Đa số được tiếp cận qua những kênh phi chính thức với nhiều khó khăn về thủ tục pháp lý, hành chính, và có những bất bình đẳng trong tiếp cận khoản vay trả góp để mua CHCC.

- Đa số cư dân trẻ đang sở hữu CHCC hài lòng về quá trình tiếp cận, sở hữu, chất lượng căn hộ của họ và muốn gắn bó lâu dài với khu nhà, song vẫn còn một số vấn đề về chính sách có liên quan cần được hoàn thiện.

5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu của luận án Nghiên cứu sử dụng kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu xã hội học, kết

hợp phương pháp định lượng và định tính, với các phương pháp cụ thể như sau: 5.1. Tổng quan, phân tích tài liệu

- Phân tích tài liệu: được sử dụng để tìm hiểu khái quát những vấn đề liên quan đến nội dung nghiên cứu của đề tài. Thông qua các kết quả từ các nghiên cứu đã có, các chính sách hiện hành về quản lý nhà chung cư, các văn bản của Chính phủ, Bộ Xây Dựng, UBND thành phố Hà Nội, có thể nắm bắt được tổng quan vấn đề nghiên cứu, từ đó phát hiện ra những khía cạnh mới chưa được các nghiên cứu đề cập và phân tích sâu.

- Phương pháp quan sát: được thực hiện nhằm xem xét chất lượng các dự án nhà chung cư thương mại có các căn hộ trên dưới 70m2, môi trường xung quanh, các dịch vụ xã hội, cơ sở vật chất… Phương pháp quan sát tham dự

3

được tác giả thực hiện tại 03 khu chung cư, kết hợp với phỏng vấn sâu các nhóm đối tượng được lựa chọn. 5.2. Phương pháp phỏng vấn bảng hỏi

Trong luận án, bảng hỏi cấu trúc được thiết kế logic, chặt chẽ, rõ ràng. Bảng hỏi bao gồm các phần chính như sau: Thông tin chung; Quá trình tiếp cận thông tin, mua căn hộ chung cư bằng hình thức vay trả góp; Quá trình sở hữu căn hộ chung cư có vay trả góp từ Gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ của nhà nước, quá trình sở hữu căn hộ chung cư có vay trả góp gói thương mại; Thực trạng điều kiện các chung cư có vay trả góp; Ý kiến đánh giá của họ về các vấn đề, khó khăn gặp phải trong quá trình tiếp cận và sở hữu, sử dụng nhà chung cư.

Để phân tích các yếu tố tác động đến quá trình tiếp cận và sở hữu các CHCC, luận án đã tính đến những khác biệt liên quan đến đặc điểm cá nhân người trả lời như giới tính, độ tuổi, nghề nghiệp, thu nhập… Các thông tin được thu thập trên thực địa được xử lý bằng phần mềm

SPSS 20.0 5.3. Phương pháp phỏng vấn sâu

Phương pháp phỏng vấn sâu được sử dụng linh hoạt, dưới dạng bán cấu trúc. Tác giả đã tiến hành phỏng vấn sâu 21 trường hợp, gồm: cán bộ quản lý về nhà ở (phòng Quản lý đô thị, phòng Nội vụ UBND Quận Hà Đông) người dân (có vay trả góp hiện đang ở tại chung cư và người có nhu cầu mua nhà), người trong Ban quản lý, Ban quản trị, cán bộ tại UBND phường Phú Lương; UBND phường Phú Lãm, cán bộ ngân hàng.

Phương pháp này giúp tìm hiểu sâu quá trình cung cấp thông tin đến đối tượng có nhu cầu mua nhà, quá trình tiếp cận với vốn vay ngân hàng, các cơ chế chính sách hiện hành liên quan và các vấn đề phát sinh, cũng như các hoạt động về quản lý và vận hành nhà chung cư, quản lý cư dân sinh sống tại các chung cư. 5.4. Phương pháp xử lý số liệu Các số liệu thu được từ bảng hỏi được xử lý và phân tích các thống kê toán học bằng phần mềm SPSS 22.0.

Phân tích định lượng dựa trên khung nghiên cứu và mô hình phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến tiếp cận và sở hữu CHCC vay trả góp của cư dân trẻ. Ngoài kỹ thuật mô tả định lượng, các kỹ thuật phân tích sâu hơn được sử dụng như: 1) Phân tích trung bình số học (Mean) đối với các biến số thang đo Likert. 2) Phân tích tương quan nhằm xác định mối liên hệ giữa các biến số. 5.5. Phương pháp chọn mẫu và nghiên cứu thực địa - Quá trình nghiên cứu thực địa được tiến hành qua ba bước như sau:

+ Phỏng vấn sâu thăm dò nhằm nhận diện các khía cạnh liên quan đến tiếp cận và sở hữu CHCC vay trả góp. Từ căn cứ lý luận và thực tiễn, tiến hành xây dựng Bảng hỏi và hướng dẫn phỏng vấn sâu. Từ tháng 03-05/2022, đã phỏng

4

vấn thăm dò 10 trường hợp (7 cư dân tại 3 khu ở, 2 cán bộ ban quản lý, 1cán bộ ban quản trị).

+ Phỏng vấn thử bảng hỏi và tiếp tục phỏng vấn sâu: được thực hiện với 20 cư dân của chung cư PCC1 Hà Đông, CT5 Tân Triều, tòa V6 Vesta Phú Lãm, trong tháng 3/2022.

+ Khảo sát chính thức được thực hiện tại 03 khu chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội: Khu chung cư PCC1 Hà Đông, Tòa V6 the Vesta Phú Lãm, Chung cư CT5 Tân Triều, huyện Thanh Trì. Tác giả đã trực tiếp phỏng vấn sâu các gia đình, đại diện Ban quản lý tòa nhà, Ban quản trị tòa nhà của 03 khu trong địa bàn nghiên cứu. Một số cán bộ ban, ngành của UBND phường Phú Lương, phòng Nội vụ, phòng Quản lý đô thị UBND quận Hà Đông, cán bộ Cục quản lý nhà và bất động sản, Bộ xây dựng; cán bộ tín dụng tại ngân hàng BIDV, Viettinbank - là những nhân vật có liên quan đến nội dung nghiên cứu của luận án cũng đã được phỏng vấn sâu.

6. Khung phân tích lý thuyết

5

7. Đóng góp mới về khoa học của luận án Tiếp cận và sở hữu CHCC vay trả góp của cư dân trẻ là một chủ đề mới, có tính thời sự trong bối cảnh Nhà nước đang đẩy mạnh phát triển phân khúc nhà chung cư thương mại giá thấp, nhà ở xã hội. Luận án là một trong số ít nghiên cứu xã hội học có tính lý luận và thực tiễn trên chủ đề này. Kết quả nghiên cứu sẽ cung cấp những thông tin xác thực và hữu ích cho các cơ quan chức năng để đánh giá những thành công cũng như bất cập của chính sách hỗ trợ về nhà ở cho người thu nhập thấp trong thời gian qua.

8. Ý nghĩa thực tiễn của luận án Ý nghĩa khoa học Nghiên cứu được triển khai dưới nhiều góc độ như lịch sử và chính sách nhà ở qua các giai đoạn và các vấn đề xã hội liên quan.

Nghiên cứu luận án đóng góp những tri thức mới về một số chiều cạnh xã hội của vấn đề nhà ở đô thị Việt Nam trong giai đoạn hiện nay. Từ đây, cũng sẽ gợi mở, kích thích các hướng nghiên cứu tiếp theo về nhu cầu và những vấn đề mà nhóm cư dân trẻ đô thị đang phải vượt qua để có cơ hội tiếp cận và sở hữu các CHCC vay trả góp như một xu hướng nhà ở trong tương lai.

Ý nghĩa thực tiễn Khi đánh giá thực trạng tiếp cận và sở hữu CHCC vay trả góp của nhóm cư dân trẻ tại Hà Nội, luận án có tính đến những đặc trưng nhân khẩu xã hội của cá nhân như giới tính, độ tuổi, trình độ học vấn, nghề nghiệp, khu vực sinh sống. Đồng thời, chỉ ra các tác động của chính sách nhà ở, các gói hỗ trợ của Chính phủ trong việc giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân, đặc biệt phân khúc chung cư thương mại giá hợp lý. Qua đó, cung cấp những bằng chứng khoa học và thực tiễn cũng như các đè xuất kiến nghị cho việc hoạch định chính sách nhà ở của thành phố Hà Nội đến năm 2030, đáp ứng nhu cầu của đa dạng về nhà ở của người dân Hà Nội hiện nay.

Kết quả nghiên cứu của luận án cũng có thể là tài liệu hữu ích trong giảng dạy các bộ môn xã hội học đô thị, xã hội học về nhà ở và đô thị, xã hội học chính sách, xã hội học quản lý,…

9. Nội dung, kết cấu của luận án

Ngoài phần mở đầu, kết luận và khuyến nghị, danh mục các công trình đã công bố của tác giả liên quan đến luận án, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, luận án bao gồm 4 chương:

6

Chương 1: Tổng quan vấn đề nghiên cứu Chương 2: Cơ sở lý luận và thực tiễn của luận án Chương 3: Thực trạng tiếp cận căn hộ chung cư vay trả góp của cư dân trẻ đô thị Hà Nội Chương 4: Thực trạng sở hữu và đánh giá về căn hộ chung cư vay trả góp của cư dân trẻ đô thị Hà Nội

10. Hạn chế của luận án - Mẫu nghiên cứu của luận án chỉ tập trung vào nhóm cư dân đã mua được CHCC vay trả góp, mà chưa bao phủ được nhóm cư dân có nhu cầu nhưng chưa / không tiếp cận và sở hữu được nhà (luận án chỉ PVS 4 trường hợp l;oại này). Mẫu nghiên cứu trong luận án là 03 khu chung cư với 407 đại diện HGĐ đã trải qua quá trình tiếp cận thông tin, chính sách và sở hữu nhà ở. Vì vậy, kết quả nghiên cứu chưa thể suy rộng cho toàn bộ cư dân của thành phố Hà Nội.

Trong một số tài liệu thứ cấp mà NCS thu thập được từ Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng Hà Nội cũng như các báo cáo nghiên cứu về tình hình nhà ở hiện nay, có tình trạng số liệu chưa đầy đủ, các mốc thời gian nghiên cứu không thống nhất nên khó so sánh với thời điểm hiện tại.

Chương 1

TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU Tổng quan bao gồm: 1)Tình hình nghiên cứu ở ngoài nước (nghiên cứu về chính sách nhà ở và các chiều cạnh xã hội có liên quan; những chiều cạnh xã hội của vấn đề nhà ở đô thị tại các nước đang phát triển; chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp ở các nước phát triển) 2) Tình hình nghiên cứu ở trong nước (một số chiều cạnh xã hội của vấn đề nhà ở, lược sử về nhà ở tại Hà Nội và chính sách nhà ở). Qua đó, chỉ ra các vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu về tiếp cận và sở hữu nhà ở tại Hà Nội hiện nay. 1.1. Các công trình nghiên cứu ở ngoài nước 1.1.1. Nghiên cứu về chính sách nhà ở và các chiều cạnh xã hội có liên quan 1.1.2. Những chiều cạnh xã hội của vấn đề nhà ở đô thị tại các nước đang phát triển 1.1.3. Chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp ở các nước phát triển 1.1.4. Chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp ở Đông Nam Á 1.2. Các công trình nghiên cứu ở trong nước 1.2.1. Một số chiều cạnh xã hội của vấn đề nhà ở

7

1.2.2. Các nghiên cứu liên quan đến Nhà ở xã hội 1.2.3. Lược sử nhà ở và chính sách nhà ở tại Hà Nội 1.3. Thực trạng nghiên cứu và các vấn đề liên quan đến nhà ở giá hợp lý 1.3.1. Nghiên cứu về nhà ở giá hợp lý và nhà ở cho người thu nhập thấp 1.3.2. Một số kinh nghiệm quốc tế trong lĩnh vực chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp

Tiểu kết chương 1 Đa số nghiên cứu trong nước đã tập trung làm rõ các vấn đề về chính sách phát triển nhà ở xã hội (NƠXH), chỉ ra những khó khăn khi tiếp cận và sở hữu NƠXH hoặc các chiều cạnh xã hội học khác. Song vẫn chưa có các nghiên cứu xã hội học về tiếp cận và sở hữu căn hộ vay trả góp với giá cả hợp lý của cư dân trẻ tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TPHCM. Một số vấn đề đặt ra là: Các hộ gia đình cư dân trẻ tại các đô thị lớn đang có nhu cầu cấp bách về nhà ở, nhưng chưa có nhiều tích lũy, sẽ tiếp cận và sở hữu căn hộ vay trả góp như thế nào? Trong quá trình tiếp cận đó họ đã gặp những khó khăn, trở ngại gì? Tiếp cận và sở hữu căn hộ vay trả góp có phải là một hướng đi mới phù hợp với các gia đình trẻ tại đô thị lớn trong thời gian tới hay không? Tác giả kỳ vọng nghiên cứu luận án sẽ tìm được câu trả lời thỏa đáng cho những câu hỏi trên, góp phần lấp những khoảng trống trong nghiên cứu xã họi học về nhà ở đô thị tại Việt Nam hiện nay.

Sở hữu các CHCC dưới hình thức mua trả góp là mong muốn của nhiều nhóm cư dân, để đảm bảo ổn định cuộc sống bền vững cho các gia đình cũng như mục tiêu phát triển nhà ở của quốc gia trong tương lai. Chính sách hỗ trợ tín dụng cũng là một động lực cho người dân đi đến quyết định sở hữu CHCC với giá hợp lý cho gai đình mình. Nghiên cứu luận án đi theo định hướng này để góp phần nâng cao cơ hội tiếp cận và sở hữu nhà ở CHCC vay trả góp cho nhóm cư dân trẻ đô thị Hà Nội hiện nay.

8

Chương 2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA LUẬN ÁN

2.1 Một số khái niệm cơ bản 2.1.1. Tiếp cận và sở hữu CHCC: Một số khái niệm cơ bản liên quan đến tiếp cận và sở hữu căn hộ chung cư vay trả góp được tác giả làm rõ như: tiếp cận, sở hữu CHCC, cư dân trẻ, căn hộ chung cư, CHCC vay trả góp, nhà ở xã hội, nhà ở giá hợp lý. 2.1.2. Một số thuật ngữ trong các văn bản chính sách nhà ở 2.1.3 Các khái niệm và phân loại về nhà ở 2.2. Một số lý thuyết sử dụng trong luận án 2.2.1. Lý thuyết lối sống đô thị 2.2.2. Lý thuyết phân tầng xã hội trong tiếp cận và sở hữu nhà ở 2.2.3. Lý thuyết sự lựa chọn hợp lý 2.2.4. Lý thuyết cư trú tách biệt 2.3. Cơ sở thực tế: Chính sách phát triển nhà ở và địa bàn, mẫu nghiên cứu tại Hà Nội 2.3.1. Chính sách và các gói tín dụng hỗ trợ mua nhà trả góp của nhà nước gần đây 2.3.2 Địa bàn Hà Nội và ba khu chung cư được nghiên cứu 2.4. Đặc điểm nhân khẩu xã hội của cư dân tại các khu chung cư tại Hà Nội 2.4.1. Cấu trúc hộ gia đình, giới tính, nguồn gốc cư trú

Khách thể nghiên cứu của luận án là nhóm cư dân trẻ, được chọn từ danh sách các chủ hộ trong độ tuổi từ 25 đến 45 tuổi. Trong mẫu khảo sát, 87,4% người trả lời thuộc độ tuổi từ 30-39; hơn 8% ở độ tuổi từ 25-29 và hơn 4% từ 40-45 tuổi.

Ngoài độ tuổi, các đặc điểm khác như giới tính, quy mô hộ gia đình và nguồn gốc cư trú của cư dân cũng được xác định. Trong hộ gia đình được khảo sát, người vợ hoặc chồng là đại diện cho hộ gia đình trả lời bảng hỏi.

Về nguồn gốc cư trú, gần 20% người trả lời là dân nhập cư từ một tỉnh / thành khác; hơn 80% còn lại đã sống ở Hà Nội trước khi chuyển đến khu nhà chung cư hiện nay.

Về quy mô hộ gia đình, hơn 80% gia đình trong mẫu gồm 3-4 người sống cùng, đa phần đó là nhóm gia đình hạt nhân; 14% thuộc nhóm gia đình có 5-6 người sống cùng, thường có 3 thế hệ. 6% còn lại là các hộ gia đình chỉ có 1-2 người sống cùng, chủ yếu là các cặp vợ chồng trẻ chưa có con hoặc độc thân. 2.4.2. Thực trạng nhà ở trước khi sở hữu căn hộ

Trước khi mua CHCC trả góp, 59,2% người được hỏi ở nhà thuê; 26,3% ở cùng với bố mẹ; 14,5% ở nhờ nhà người quen hoặc họ hàng. Các con số này cũng phản ánh nhu cầu cấp bách về nhà ở của nhóm cư dân trẻ.

9

Biểu đồ 2.1: Nơi ở của cư dân trước khi sở hữu CHCC

Nguồn: Khảo sát của luận án, 2022

2.4.3. Trình độ học vấn, nghề nghiệp, thu nhập

Tiểu kết chương 2 Chương này tập trung làm rõ cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu của luận án, các khái niệm cơ bản như CHCC vay trả góp, tiếp cận và sở hữu CHCC, NƠXH, nhà ở giá hợp lý, và phân loại về nhà ở theo Luật nhà ở (2014) tại Việt Nam. Luận án cũng chỉ ra các lý thuyết được chính vận dụng trong luận án như lý thuyết lối sống đô thị, lý thuyết phân tầng xã hội, lý thuyết sự lựa chọn hợp lý, lý thuyết cư trú tách biệt. Về phương pháp luận án sử dụng cả 2 phương pháp nghiên cứu định lượng - điều tra bằng bảng hỏi và phương pháp định tính như phân tích tài liệu, quan sát và phỏng vấn sâu. Tác giả cũng đã luận giải về việc chọn mẫu nghiên cứu ở 3 khu chung cư, cùng những đặc điểm nhân khẩu - xã hội chủ yếu của đại diện các hộ gia đình được khảo sát tại 3 khu chung cư này.

Chương 3 THỰC TRẠNG TIẾP CẬN CĂN HỘ CHUNG CƯ VAY TRẢ GÓP CỦA CƯ DÂN TRẺ ĐÔ THỊ HÀ NỘI

Chương 3 tập trung làm rõ thực trạng về các chương trình hỗ trợ về nhà ở của Nhà nước và quá trình tiếp cận thông tin của cư dân trẻ có nhu cầu về nhà ở, tiếp cận vốn vay của người dân với loại hình vay trả góp. Qua khảo sát thực tiễn 3 khu chung cư tại Hà Nội với mẫu nghiên cứu là 407 hộ gia đình, kết quả đã chỉ ra một số thuận lợi, khó khăn, rào cản trong quá trình tiếp cận sở hữu căn hộ vay trả góp 10

của nhóm cư dân trẻ đô thị tại Hà Nội. 3.1. Tiếp cận chính sách nhà ở, chính sách tín dụng, các chương trình hỗ trợ của nhà nước với dự án CHCC 3.1.1. Một số chính sách nhà ở, chương trình hỗ trợ của nhà nước với dự án CHCC 3.1.2. Một số dự báo, định hướng phát triển nhà ở của Hà nội đến năm 2030 3.2. Tiếp cận thông tin của nhóm cư dân trẻ có nhu cầu về nhà ở 3.2.1. Tiếp cận thông tin về các CHCC vay trả góp của cư dân trẻ đô thị

Bảng 3.1 cho thấy cư dân tiếp cận thông tin về các CHCC từ nhiều nguồn khác nhau để có thể kiểm tra độ chính xác, tin cậy, hạn chế các rủi ro khi tiến hành giao dịch mua bán căn hộ.

Các nguồn, kênh thông tin chính mà cư dân sử dụng là các ứng dụng hay mạng xã hội như Facebook và Zalo (98% hộ gia đình được khảo sát sử dụng). Trong đó, có 48,6% cư dân ở KCC PCC1 Hà Đông, 26,3% cư dân ở KCC The Vesta và 25,1% cư dân ở KCC CT5 Tân Triều đã tiếp cận được thông tin mua bán căn hộ qua các ứng dụng này. Nguồn, kênh thông tin thứ hai là các ứng dụng tìm kiếm online như Google, Cốc cốc... và các website cung cấp thông tin về dự án (chiếm 86,2%).

Bảng 3.1: Tiếp cận nguồn thông tin để mua căn hộ của cư dân tại 3 khu nhà ở

Nguồn: Khảo sát của luận án,2022

11

3.2.2. Tiếp cận nguồn tin tư vấn, chính sách mua CHCC vay trả góp

Tiếp cận tư vấn thông tin mua CHCC vay trả góp được phân tích dưới ba chiều cạnh. Thứ nhất, bối cảnh thị trường bất động sản trong thập niên được nghiên cứu (2012-2022), sự chênh lệch giữa nhà ở thương mại giá rẻ và NƠXH. Thứ hai, CHCC vay trả góp là giải pháp mới với nhiều người có nhu cầu mua nhà, khiến họ chưa nắm được những quy định, chính sách khi tham gia. Thứ ba, đối tượng mua CHCC vay trả góp thường là những người có thu nhập trung bình, khá nên việc quyết định mua cũng cần cân nhắc, tính toán đến uy tín của chủ đầu tư hay địa điểm, vị trí khu nhà ở.

Bảng 3.2: Tiếp cận nguồn tư vấn để mua căn hộ của cư dân tại 3 khu nhà ở

Khu nhà/ Nguồn tư vấn

Bạn bè/người quen tư vấn

Người nhà tư vấn

Người của ban quản lý dự án nhà ở/chủ đầu tư tư vấn

Trung tâm môi giới nhà đất tư vấn

N

0

3

99

24

99

1. The Vesta

130

2. PCC1 Hà Đông

65

3. CT5 Tân Triều

0,0 7 100,0 0 0,0 7

22,9 36 34,2 45 42,9 105

42,7 93 40,1 40 17,2 232

% N % N % N

294

17,6 14 82,4 0 0,0 17 Ghi chú: Các tổng số khác nhau do chọn nhiều phương án. Tính tỷ lệ % cho từng phương án lựa chọn Nguồn: Khảo sát của luận án,2022

3.3. Tiếp cận nguồn vốn vay mua CHCC của cư dân trẻ 3.3.1. Các nguồn vốn vay mua CHCC

Khảo sát cho thấy, có 362 / 407 gia đình trong mẫu có vay tiền từ ngân hàng để mua CHCC. Như vậy, ngân hàng có vai quan trọng trong việc triển khai thực hiện các chính sách hỗ trợ của Nhà nước về nhà ở đối với người dân nói chung và các nhóm gia đình cư dân trẻ nói riêng.

Bảng 3.3: Các nguồn vốn vay mua CHCC

Nguồn vốn vay

100.0% 56.6% 15.5% 172.1% % 58,1 32,9 9,0 100,0 N 362 205 56 623

Nguồn: Khảo sát của luận án,2022

1. Vay từ ngân hàng 2. Vay từ người thân 3. Vay bạn bè Ghi chú: Về các nguồn vốn vay do 1 người vay vay từ nhiều nguồn nên tổng >100%

12

Có khoảng gần 30% người trả lời cho biết họ tiếp cận được với gói vay 30 nghìn tỷ hỗ trợ mua nhà trả góp của Chính phủ (lãi suất cố định 5%/năm, thời gian vay tối đa 15 năm). 71,5% người vay tiền của ngân hàng từ gói vay thương mại, với lãi suất từ 8% đến 12% tùy từng thời điểm - cao hơn so với gói vay 30 nghìn tỷ.

Biểu đồ 3.1: Tỷ lệ các hộ GĐ sử dụng các gói vay trong chính sách hỗ trợ mua CHCC

Nguồn: Khảo sát của luận án,2022

3.3.2. Tiếp cận các gói vay theo nhóm nghề nghiệp 3.3.3. Tiếp cận các gói vay theo các nhóm thu nhập của hộ gia đình 3.3.4 Tiếp cận nguồn vốn vay theo 3 khu chung cư 3.3.5. Tiếp cận các gói vay theo hình thức sở hữu căn hộ chung cư 3.3.6. Thời gian tiếp cận được tới khoản vay trả góp 3.4. Các yếu tố tác động tới quyết định lựa chọn mua CHCC 3.4.1. Mức sống, hay mức thu nhập của hộ gia đình 3.4.2. Giá cả, khoản vay và điều kiện tài chính của gia đình 3.4.3. Yếu tố xã hội 3.4.4. Những tiêu chí cư dân ưu tiên khi chọn mua căn hộ chung cư

13

Bảng 3.4: Các tiêu chí được cư dân ưu tiên khi chọn mua CHCC

Ghi chú: Về Các tiêu chí được cư dân ưu tiên lựa chọn khi mua CHCC, do 1 người có thể chọn nhiều tiêu chí nên tổng >100%

Nguồn: Khảo sát của luận án,2022

Ngoài các nguồn thông tin từ các ứng dụng như Zalo, Facebook, Google, Cốc cốc, các website dự án của CĐT hay các sàn môi giới BĐS, nguồn thông tin do bạn bè và người thân cung cấp cũng được sử dụng khá phổ biến. Trong khi đó, nguồn thông tin từ “chính quyền/cơ quan chức năng” và “báo giấy” lại không có vai trò nổi bật.

Về nguồn vốn vay để mua CHCC, các tổ chức tín dụng (các gói tín dụng của nhà nước và ngân hàng thương mại) được cư dân sử dụng nhiều nhất. Người mua CHCC có thể vay ngân hàng đến 70% giá trị căn hộ trong vòng 15-20 năm, linh hoạt tùy từng ngân hàng. Điều này đã tạo cơ hội cho những người có thu nhập chưa cao, nhưng ổn định, có cơ hội sở hữu CHCC.

Tuy nhiên quá trình thực hiện cũng có những khó khăn. Những điều kiện như phải có “thu nhập ổn định”, hoặc phải chứng minh mức thu nhập (để được Ngân hàng cho vay) thì chỉ các nhóm có “thu nhập ổn định” hoặc đang làm 14

việc trong các cơ quan Nhà nước được thụ hưởng là chính. Còn những nhóm lao động tự do, “thu nhập không ổn định” thì rất khó tiếp cận các gói tín dụng để mua nhà trả góp từ các ngân hàng. Đây dường như là một nghịch lý: các nhóm “yếu thế” đáng ra cần phải nhận được hỗ trợ nhiều hơn từ phía Nhà nước, chứ không phải những nhóm có “thu nhập ổn định” như hiện nay.

Vì vậy, chính sách tín dụng của nhà nước với những gói vay ưu đãi là thiết thực, nhưng cần được triển khai đồng bộ với chính sách về NƠXH để việc tiếp cận và sở hữu CHCC cho các nhóm cư dân trẻ đô thị hiện nay thực sự khả thi.

Tiểu kết chương 3 Nhóm cư dân trẻ tại 3 KCC đã tiếp cận thông tin để mua CHCC từ nhiều nguồn khác nhau. Nhiều nhất là các trang mạng xã hội như Zalo, Facebook, trên Google, Cốc cốc… và các website dự án của CĐT hay các sàn môi giới BĐS. Nguồn thông tin do bạn bè và người thân cung cấp cũng được sử dụng khá phổ biến. Nguồn thông tin từ “chính quyền/cơ quan chức năng” và “báo giấy” có vai trò không đáng kể.

Về các nguồn vốn vay để mua CHCC, các tổ chức tín dụng (các gói tín dụng của nhà nước và ngân hàng thương mại) được cư dân sử dụng nhiều nhất. Khi được môi giới hỗ trợ về thủ tục, hồ sơ thì quá trình vay vốn thuận lợi và nhanh gọn nhất.

Tuy nhiên quá trình thực hiện cũng gặp những khó khăn như người mua phải có “thu nhập ổn định”, hoặc phải chứng minh mức thu nhập. Điều này gây khó khăn cho những nhóm “yếu thế” như lao động tự do, “thu nhập không ổn định”.

Chương 4 THỰC TRẠNG SỞ HỮU VÀ ĐÁNH GIÁ VỀ CĂN HỘ CHUNG CƯ VAY TRẢ GÓP CỦA CƯ DÂN TRẺ ĐÔ THỊ HÀ NỘI

Chương 4 làm rõ thực trạng sử dụng CHCC và ý kiến đánh giá của cư dân về những thuận lợi và hạn chế trong sở hữu CHCC; về chính sách hỗ trợ tín dụng mua nhà trả góp của Nhà nước; sự hài lòng của cư dân về môi trường sống tại khu ở và sự gắn bó lâu dài của của họ với khu ở như chỉ báo về sự thành công của chính sách hỗ trợ mua nhà trả góp đối với nhóm cư dân trẻ ở Hà Nội hiện nay. Những thông tin phản hồi này của cư dân sẽ là hữu ích cho các chủ đầu tư, các đơn vị tư vấn thiết kế kiến trúc, quy hoạch, các nhà hoạch

15

định chính sách về nhà ở cũng như các đơn vị quản lý vận hành.

4.1. Đặc điểm sở hữu CHCC và những thuận lợi, khó khăn 4.1.1. Đặc điểm sở hữu CHC 4.1.2. Những thuận lợi trong sở hữu CHCC Đa số cư dân tại 3 KCC được nghiên cứu đã được cấp GCN quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất trong thời gian 1-2 năm từ khi nhận bàn giao căn hộ. Khoảng 30,0% còn lại nhận được GCN trong khoảng 2-3 năm sau khi nhận bàn giao nhà. Tuy nhiên Giấy chứng nhận các CHCC mua trả góp chưa hoàn toàn đầy giá trị về quyền sở hữu. Nếu CHCC được mua có khoản vay chưa được trả xong, thì ngân hàng cho vay sẽ tạm giữ GCN của căn hộ như là vật thế chấp. Như vậy, trong trường hợp này người mua CHCC vẫn chưa có quyền sở hữu đầy đủ đối với căn hộ của mình. Đây chính là sự đánh đổi mà người mua CHCC trả góp tự nguyện chấp nhận để được hưởng những ưu đãi chính sách hỗ trợ, hoặc đáp ứng quy định về thế chấp cho vay của ngân hàng. 4.1.3. Những hạn chế về quyền sở hữu CHCC mua trả góp Ba khu nhà ở được chọn nghiên cứu có những đặc điểm khác nhau về loại hình nên quyền sở hữu căn hộ ở mỗi khu cũng có những biến thể khác nhau.

Khu chung cư CT5 Tân Triều thuộc loại hình nhà ở thương mại giá cả phải chăng, đươc bàn giao đưa vào sử dụng cuối 2012 đầu 2013. Đến thời điểm khảo sát hầu hết CHCC đã được cấp GCN và các chủ căn hộ có thể sang bán chuyển nhượng bất cứ khi nào có nhu cầu.

Khu chung cư PCC1 Hà Đông thuộc loại hình nhà ở thương mại giá hợp lý nhưng lại đón nhận được gói vay hỗ trợ 30 nghìn tỷ; được đưa vào sử dụng cuối 2015 đầu năm 2016. Hầu hết các căn hộ đã được cấp GCN, nhưng các căn hộ có vay trả góp thì ngân hàng sẽ giữ GCN nên chỉ có thể sang bán chuyển nhượng sau khi đã trả hết các khoản vay của ngân hàng. Nếu chủ căn hộ chuyển nhượng lại căn hộ vay trả góp (từ gói vay 30 nghìn tỷ) thì hai bên sẽ lập “vi bằng” giao dịch mua bán, thỏa thuận về thanh toán và trả tiếp các khoản vay ưu đãi. Đây là hình thức mua bán “lách luật” tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý mà cả 2 bên mua và bán đều phải chấp nhận.

Khu chung cư The Vesta là loại hình nhà ở xã hội, đưa vào sử dụng đầu năm 2018. Hầu hết các CHCC tại đây đều đã được cấp GCN. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật, các CHCC là NƠXH sẽ chỉ được sang bán chuyển nhượng sau 5 năm kể từ ngày ký hợp đồng mua bán, bất kể là có vay hay không vay trả góp. Việc này nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, trục lợi từ chính

16

sách hỗ trợ của Nhà nước. Tuy nhiên, tình trạng “lách luật” để mua bán chuyển nhượng các căn hộ NƠXH đôi khi vẫn diễn ra trên thực tế. 4.2. Đánh giá của cư dân trẻ đô thị về thực trạng tiếp cận và sở hữu CHCC vay trả góp 4.2.1. Đánh giá của cư dân về tiếp cận thông tin, tư vấn, chính sách

Khoảng một nửa các HGĐ cho rằng họ dễ dàng tiếp cận với gói vay ngân hàng mua CHCC; 42,5% HGĐ thấy bình thường và chưa đến 10% có gặp khó khăn trong việc vay ngân hàng.

Bảng 4.1. Mức độ tiếp cận các gói vay ngân hàng theo nhóm thu nhập

2 Dễ dàng

Tổng

1 Rất dễ dàng

3 Bình thường

4 Khó khăn

Thu nhập hộ GĐ/ tháng

N

%

N

%

N

%

N

%

N

%

1 Dưới 10 triệu

0

0,0

3

1,7

5

3,2

0

0,0

8

2,2

2 Khoảng 10-<15 triệu

3

60,0

38

21,2

44

28,6

14

58,3

99

27,3

3 Khoảng từ 15-<20 triệu

2

40,0

78

43,6

63

40,9

5

20,8

148

40,9

4 Khoảng từ 20-<25 triệu

0

0,0

41

22,9

32

20,8

3

12,5

76

21,0

5 Khoảng từ trên 25 triệu

0

0,0

19

10,6

10

6,5

2

8,3

31

8,6

5

Tổng

100,0 179 100,0 154 100,0

24

100,0 362 100,0

Nguồn: Khảo sát của luận án,2022 4.2.2. Đánh giá của cư dân về chính sách hỗ trợ tín dụng sở hữu CHCC vay trả góp

Về thời gian chi trả các gói vay, 34% NTL cho là “phù hợp” với điều kiện tài chính của gia đình họ. Khoảng 45% cho rằng nên “tăng thời gian chi trả” và 20% NTL cho rằng nên “giảm mức chi trả hàng tháng” cho các gói vay để giảm áp lực tài chính đối với người mua nhà. Ở cấp độ vĩ mô, nguyên nhân của những khó khăn, rào cản trong tiếp cận nhà CHCC vay trả góp là do:

1. Tình trạng đất đô thị ngày càng khan hiếm và chi phí xây dựng NƠXH còn khá cao (UN Habitat, 2014) khiến cho nhiều nhà đầu tư không mặn mà với lĩnh vực NƠXH. Điều này dẫn đến nguồn cung NƠXH thiếu nhiều so với nhu cầu thực tế.

2. Các dòng nhập cư làm dân số đô thị tăng nhanh trong khi quy mô hộ gia đình ngày càng nhỏ, khiến nhu cầu về nhà ở đô thị càng tăng nhanh. Nguồn cung không đáp ứng nhu cầu khiến bộ phận người thu nhập thấp không thể mua nhà.

17

3. Sự mâu thuẫn giữa chính sách của các cơ quan quản lý lĩnh vực NƠXH cũng tạo ra những rào cản cho cư dân trong tiếp cận và sở hữu CHCC vay trả góp.

4.3. Đánh giá của cư dân về điều kiện sống của Khu ở

Trong thập niên gần đây, lựa chọn sống ở các CHCC cao tầng đã bắt đầu trở thành trào lưu của cư dân đô thị, đặc biệt nhóm cư dân trẻ. Họ tìm đến với các dự án CHCC thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội…. Khi lựa chọn CHCC, các cư dân trẻ chú trọng đến các tiêu chí: tiện ích trong và ngoài KCC, ưu thế về vị trí, thiết kế căn hộ, giá cạnh tranh, chất lượng sống. Bên cạnh đó, các quan hệ xã hội, quan hệ cộng đồng cũng là một yếu tố không bị họ xem nhẹ.

4.3.1. Đánh giá của cư dân về điều kiện sống ngoài căn hộ

Biểu đồ 4.1. Tiêu chí lựa chọn khu ở của cư dân

Nguồn: Khảo sát của luận án,2022

Ngoài ra, môi trường sống tốt và hạ tầng xã hội đầy đủ như chợ, siêu thị, cửa hàng tiện lợi cũng là những tiêu chí được 65% NTL ưu tiên xem xét khi quyết định mua nhà. Những tiêu chí lựa chọn nơi ở này của cư dân là rất hữu ích cho các nhà đầu tư và các đơn vị tư vấn thiết kế kiến trúc quy hoạch, khi đề xuất các phương án quy hoạch, thiết kế và đầu tư xây dựng các khu ở tương lai.

Xuất hiện điểm mới trong nhóm cư dân trẻ là họ không ưu tiên chọn chỗ ở “gần nơi làm việc” hay gần “khu vực trung tâm” để rút ngắn thời gian đi lại như trước đây. Bởi vì hầu hết các khu nhà ở xã hội giá rẻ đều nằm cách xa khu vực

18

trung tâm để tận dụng lợi thế vị trí, nơi mà giá thuế, phí sử dụng đất thường thấp hơn nhiều so với khu vực trung tâm. 4.3.2. Đánh giá của cư dân về quan hệ xã hội tại khu ở

Trong số 13 tiêu chí xếp loại, tiêu chí nhận được đánh giá cao nhất là “Hàng xóm” với điểm trung bình là 4,21 điểm. Đây cũng là tiêu chí duy nhất không có đại diện hộ gia đình nào đánh giá tiêu cực. Đứng thứ 2 là tiêu chí về “Khoảng cách đến trường học của trẻ em”; thứ 3 là “Điện thoại, kết nối internet, truyền hình cáp”. Tiêu chí đứng thứ 4 là “Tổ dân phố” và 2 tiêu chí cùng có điểm trung bình xếp thứ 5, 6 là “Công tác quản lý tòa nhà” và “Cấp điện, cấp nước, nước thải sinh hoạt”. Các tiêu chí xếp thứ hạng tiếp theo lần lượt là An toàn tòa nhà (cầu thang, thang máy, lối thoát hiểm, cửa sổ, ban công…); Khoảng cách đến nơi làm việc.

Được đánh giá thấp nhất trong 13 tiêu chí là “Cây xanh và vệ sinh môi trường xung quanh” với điểm trung bình là 3,04 điểm; “Khu vui chơi, giải trí công cộng” với điểm trung bình là 3,01. Đây cũng là tiêu chí nhận được nhiều đánh giá “Không hài lòng” nhất.

Mặc dù đánh giá về các tiêu chí được đưa ra có sự khác nhau, song điểm trung bình cho tất cả các tiêu chí đều trên 3 điểm (mức bình thường). Ở mỗi tiêu chí, mức đánh giá được lựa chọn với tỷ lệ cao nhất thường là “Hài lòng”. Cho thấy ba khu nhà nằm trong phạm vi khảo sát đã đáp ứng khá tốt các yêu cầu về nhà ở của người mua.

Đáng chú ý là mức độ hài lòng của người dân sống tại các KCC là họ đang có một môi trường xã hội rất thân thiện. Quan hệ với hàng xóm và tổ dân phố đều có điểm trung bình khá cao, nhất là yếu tố hàng xóm - trên 50% người trả lời cho rằng họ có có mối quan hệ thân thiết và 11,6% có mối quan hệ bình thường với hàng xóm xung quanh. 4.3.3. Đánh giá và lựa chọn của cư dân với các dịch vụ tại khu ở - Dịch vụ giáo dục và chăm sóc trẻ em

Hơn 50% các gia đình có con trong độ tuổi nhà trẻ, mẫu giáo lựa chọn gửi con tại nhà trẻ gần nhà nhất. Ngược lại, 35% NTL lựa chọn gửi con tại các “nhà trẻ uy tín, có chất lượng cao” - thường là những nhà trẻ do tư nhân đầu tư và quản lý. - Dịch vụ chăm sóc sức khỏe

Đại đa số - 96% NTL lựa chọn các “bệnh viện công” để khám chữa bệnh khi ốm đau. Trong khi đó, chỉ 4% NTL chọn đến các bệnh viện, hay phòng khám tư nhân để khám chữa bệnh. - Dịch vụ mua sắm nhu yếu phẩm

19

Khảo sát cho thấy 97% NTL thường đến các chợ truyền thống để mua nhu yếu phẩm hàng ngày. Thực tế thì cả ba khu ở được khảo sát đều nằm ở ngoại ô, các chợ truyền thống tở đây đều đã tồn tại từ rất lâu và đang hoạt động rất nhộn nhịp và hiệu quả.

Về những hạn chế, cư dân phàn nàn nhiều nhất về hai dịch vụ còn thiếu, là chỗ gửi ô tô (52%) và chỗ vui chơi cho trẻ em. Tại chung cư The Vesta, mỗi tòa nhà 18 tầng chỉ có 1 tầng hầm để ô tô, xe máy cho tổng số 272 căn hộ. Chủ đầu tư cho rằng “nhà ở xã hội” là dành cho những người “thu nhập thấp” nên không cần bố trí quá nhiều chỗ đỗ xe ô tô. 4.3.4. Đánh giá của cư dân về vấn đề quản lý khu chung cư. - Sự gắn kết của cư dân với CHCC và Khu ở

Gần 50% người được hỏi dự định tiếp tục ở khu nhà này từ 3 đến 5 năm nữa. Kế đó, hơn 1/4 người được hỏi cho biết sẽ tiếp tục ở đây trên 5 năm nữa. Họ đa phần là các gia đình đang hưởng chính sách hỗ trợ lãi suất vay mua nhà trả góp. Gần 20% người được hỏi dự định ở khu nhà này từ 1 đến 3 năm nữa, sau đó có thể sẽ chuyển đến một khu ở mới phù hợp hơn với nhu cầu của gia đình.

Biểu đồ 4.2. Thời gian dự định tiếp tục ở khu này trong thời gian tới

Nguồn: Khảo sát của luận án,2022

Điều này phù hợp với quy luật về tính cơ động xã hội trong không gian làm việc và không gian cư trú, gắn với điều kiện kinh tế và chu trình sống của gia đình, ở bất kỳ loại hình nhà ở nào, kể cả CHCC mua trả góp.

Các căn hộ diện tích nhỏ với giá cả hợp lý, được vay trả góp với lãi suất thấp là phù hợp và đáp ứng được nhu cầu của nhóm cư dân trẻ, thu nhập thấp ở 20

Hà Nội hiện nay. Chính sách hỗ trợ mua CHCC vay trả góp thực sự là một chính sách hợp lý, có hiệu quả và cần được tiếp tục triển khai để hỗ trợ cho nhóm cư dân trẻ có nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội hiện nay.

Tiểu kết chương 4 Nhóm cư dân trẻ - chủ sở hữu các CHCC tại 3 KCC đa số là mua trực tiếp từ CĐT. Cư dân khi quyết định mua các CHCC ít nhiều đều bị chi phối bởi một số yếu tố như nghề nghiệp, thu nhập / mức sống của chủ hộ. Riêng yếu tố loại hình nhà ở của 3 KCC là có ảnh hưởng rõ nhất tới mức độ quyền sở hữu của các CHCC. Các chủ các căn hộ sau khi mua nhà đều nhận được GCN (Sổ hồng) nhưng với mức độ quyền sở hữu CHCC khác nhau: hoặc là GCN được chủ căn hoàn toàn nắm giữ; hoặc bị ngân hàng cho vay thu giữ như là vật thế chấp cho khoản tiền vay; hoặc là việc sang nhượng, mua bán căn hộ chỉ được phép sau 5 năm sử dụng (với căn hộ thuộc Khu NƠXH). Đây là những hạn chế cần thiết, đảm bảo an toàn của ngân hàng và cũng là biện pháp của nhà nước nhằm chống đầu cơ nhà ở, mà cư dân đều hiểu và chấp nhận, do hầu hết họ đều mua nhà để ở, an cư lạc nghiệp lâu dài.

Về quá trình tiếp cận, sở hữu CHCC, đa số cư dân trẻ - chủ các căn hộ đều có những đánh giá tích cực. Chỉ có một số ít hộ gia đình gặp khó khăn trong quá trình tiếp cận với thông tin, hoặc bị thách thức trước mâu thuẫn giữa tiêu chuẩn hộ “thu nhập thấp” để được vay ưu đãi mua nhà với tiêu chuẩn “thu nhập ổn định”, hay “mức thu nhập tối thiểu” để được vay do ngân hàng quy định.

Tuy nhiên, chính sách cho vay trả góp mua nhà, với gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng là một giải pháp hiệu quả, hỗ trợ cho nhóm cư dân trẻ có nhà ở để “an cư lạc nghiệp” trong điều kiện tài chính còn eo hẹp của họ. Chính sách này cũng là một sự khuyến khích và động lực để họ lao động tích cực và hiệu quả hơn.

Cư dân tương đối hài lòng về môi trường sống, các dịch hạ tầng kỹ thuật ở các KCC là khác nhau. Tất nhiên cũng có một tỷ lệ nhất định chưa hài lòng với những hiện tượng thường thấy ở các KCC phổ thông như thiếu những tiện ích cộng cộng, hiện tượng lấn chiếm hè đường để kinh doanh buôn bán, các hành lang chung bị chiếm dụng… Trong khi đó, quan hệ xã hội, cộng đồng trong các KCC lại được các cư dân trẻ đánh giá cao về những khu ở có môi trường

21

xã hội thân thiện, hòa đồng. Điều này cũng làm cho các cư dân trẻ có tâm lý muốn gắn bó lâu dài với các CHCC, và khu ở mà họ đang sống.

Các căn hộ diện tích nhỏ với giá cả hợp lý, được vay trả góp với lãi suất thấp là phù hợp và đáp ứng được nhu cầu của nhóm cư dân trẻ, thu nhập thấp ở Hà Nội hiện nay. Chính sách hỗ trợ mua CHCC vay trả góp thực sự là một chính sách hợp lý, có hiệu quả và cần được tiếp tục triển khai để hỗ trợ cho nhóm cư dân trẻ có nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội hiện nay.

KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ

1. Kết luận

Quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa đã làm gia tăng mạnh mẽ nhu cầu về nhà ở của nhóm cư dân trẻ tại các đô thị lớn. Cùng với việc giá nhà ở tăng phi mã, nhu cầu nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân đang trở thành vấn đề xã hội bức xúc ở các đô thị lớn như Hà Nội. Nhờ sự hỗ trợ của gói tín dụng nhà ở, trong đó có gói vay 30 nghìn tỷ của Nhà nước, nhu cầu nhà ở giá hợp lý đang dần được đáp ứng.

Tuy nhiên, sẽ là rất khó khăn đối với các gia đình cư dân trẻ tại các thành phố lớn như Hà Nội, nơi mà giá nhà ở đang rất cao, trong khi khả năng tích lũy tài chính của họ còn nhiều hạn chế. Vì vậy, việc vận dụng chính sách nhà ở với các gói hỗ trợ tín dụng từ Nhà nước (vay ưu đãi với lãi suất thấp) được xem là một đòn bẩy giúp nhóm cư dân trẻ đô thị thực hiện được giấc mơ sở hữu nhà ở của họ. Với những gói vay ưu đãi đang được áp dụng, thì hàng tháng các gia đình trẻ chỉ phải trả một khoản tiền tương đương với số tiền đi thuê nhà theo giá thị trường, và 10 đến 15 năm sau họ sẽ chính thức trở thảnh chủ sở hữu căn hộ mà họ đang sử dụng.

Chính sách trợ giúp tín dụng, bao gồm các gói vay với lãi suất ưu đãi (như gói 30 nghìn tỷ đồng của nhà nước) hoặc gói vay thương mại đã là sự hỗ trợ kịp thời cho nhóm cư dân trẻ hiện nay muốn sở hữu CHCC bằng hình thức vay trả góp. Nhóm cư dân trẻ đô thị hiện nay chính là nhóm mục tiêu của các chính sách hỗ trợ tín dụng như vậy, và trên thực tế chính sách đã đạt được những kết quả đáng kể.

Nhóm cư dân trẻ đô thị này đã tiếp cận được những thông tin cần thiết về chính sách hỗ trợ tín dụng, cũng như những dự án nhà ở có áp dụng các chính sách hỗ trợ này cho các đối tượng thích hợp mua nhà ở trả góp. Đó là những nguồn, những kênh thông tin và tư vấn đa dạng cùng các thủ tục pháp lý cần thiết. Nghiên cứu cho thấy đại đa số cư dân có nhu cầu mua CHCC vay trả

22

góp đều đã tiếp cận và sở hữu được các CHCC bằng hình thức vay trả góp, phù hợp với nhu cầu và điều kiện tài chính của họ.

Những khó khăn chính mà họ đã và đang gặp phải hiện nay là các điều kiện về thủ tục xét duyệt hồ sơ cho vay như: yêu cầu về xác nhận tình trạng nhà ở, hay điều kiện mức thu nhập để tiếp cận vốn vay, hoặc mâu thuẫn giữa các yêu cầu của chính sách hỗ trợ và những quy định của các ngân hàng cho vay thế chấp để mua nhà. Những trở ngại này có thể làm chệch mục tiêu hỗ trợ nhóm thu nhập thấp khi chính những người thu nhập thấp hay người lao động trong khu vực phi chính thức lại không thể tiếp cận và thụ hưởng các chính sách dành cho họ. Điều này dường như đang tạo nên sự bất bình đẳng về cơ hội tiếp cận và sở hữu CHCC vay trả góp giữa nhóm cư dân đang làm việc cho các công ty tư nhân hay kinh doanh tự do (ngoài quốc doanh) so với nhóm đang làm việc cho các cơ quan, tổ chức của Nhà nước.

Nghiên cứu cho thấy, nhìn trên tổng thể, chính sách hỗ trợ tín dụng mua nhà trả góp của Nhà nước, cùng với sự tham gia của các doanh nghiệp bất động sản, đã và đang góp phần hỗ trợ tích cực cho các gia đình trẻ, thường thuộc nhóm thu nhập trung bình và thu nhập thấp có được nhà ở tại các đô thị lớn như thành phố đô Hà Nội. Chính sách hỗ trợ của Nhà nước đã có tác dụng như là đòn bẩy khuyến khích và tạo động lực để nhóm cư dân trẻ đô thị tiếp cận và sở hữu CHCC vay trả góp, góp phần bảo đảm các điều kiện sống cơ bản, từ đó lao động, làm việc tích cực và hiệu quả hơn.

Bên cạnh đó, vẫn còn một số khó khăn và bất cập về chính sách, cũng như quyền sở hữu và định đoạt CHCC còn chưa thể hoàn toàn đầy đủ. Song nhìn chung, đa số cư dân trẻ được khảo sát đều đánh giá tích cực và khá hài lòng về chất lượng căn hộ cũng như điều kiện sống tại khu nhà chung cư nơi họ đang sinh sống.

Ngoài những điều kiện về môi trường sống, về các dịch hạ tầng kỹ thuật khả dĩ, họ cũng đang có một môi trường xã hội thân thiện trong các KCC với tính cố kết cộng đồng, quan hệ xóm giềng tốt tại đây. Điều này cũng là một yếu tố gắn kết, giúp họ an cư lâu dài tại các khu nhà chung cư hiện nay. Việc thường xuyên cải thiện không gian sống, gia tăng các tiện ích trong tòa nhà, tăng cường gắn kết cư dân trong khu ở, xây dựng nếp sống văn minh cũng là những yếu tố giúp cho cư dân có được môi trường sống chất lượng, thân thiện về xã hội, ổn định và bền vững.

2. Khuyến nghị

Để tăng cường khả năng tiếp cận và sở hữu căn hộ vay trả góp cho các cư dân trẻ tại các đô thị lớn hiện nay, cần có sự tham gia của nhiều bên như: Nhà nước, chủ đầu tư, người dân mua nhà, ngân hàng… Do đó, cần thúc đẩy sự tham gia của các doanh nghiệp, khối tư nhân trong phát triển các loại hình

23

nhà ở chung cư thương mai, nhà ở xã hội với mô hình nhà ở chung cư có “giá cả hợp lý”.

Những chính sách, gói tín dụng hỗ trợ tiếp theo cần tạo ra những quy định thông thoáng hơn, tạo nhiều điều kiện thuận lợi hơn cho người vay để dễ dàng tiếp cận được các chính sách hỗ trợ, nhất là cho nhóm cư dân trẻ đô thị hay những người thu nhập thấp. Các gói tín dụng cho vay mua nhà như gói 30 nghìn tỷ đồng trước đây là tiền đề để tiếp tục nghiên cứu và phát triển.

Một số khuyến nghị cụ thể cho các bên liên quan Thứ nhất, cần có cơ chế, chính sách để tập trung hơn nữa nguồn vốn, quỹ đất đầu tư xây dựng nhà ở giá hợp lý cho người thu nhập thấp, phát triển mô hình chung cư thương mại giá cả hợp lý. Cần mở rộng đối tượng cho vay, kết hợp với việc các CĐT dự án nhà ở thương mai điều chỉnh các mẫu thiết kế, các phân khúc nhà ở, để nhiều nhóm cư dân được hưởng ưu đãi từ chính sách vay vốn của Nhà nước.

Thứ hai, song song với việc phát triển nhà ở thương mại mua ngay, cần có thêm nhiều chính sách cụ thể, khuyến khích phát triển hình thức thuê mua (thuê ở trước - mua sau), vay trả góp với lãi suất ưu đãi tại các dự án NƠXH nhằm tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người thu nhập thấp hay nhóm cư dân trẻ đô thị hiện nay.

Thứ ba, cần tiếp tục đơn giản hóa thủ tục điều kiện được vay vốn, đảm bảo bình đẳng về cơ hội được vay mua CHCC trả góp giữa các nhóm cư dân trẻ làm việc trong các khu vực kinh tế khác nhau.

Thứ tư, cần tiếp tục mở rộng ưu đãi, kích thích các doanh nghiệp đầu tư phát triển quỹ nhà cho cư dân thu nhập thấp ở đô thị, đặc biệt công nhân, người lao động ở các khu công nghiệp.

Thứ năm, chính sách tín dụng cho nhà ở xã hội hay tín dụng hỗ trợ người nghèo, người thu nhập thấp, không nên là chính sách ngắn hạn, mang tính ứng phó, mà là những chính sách dài hạn, chiến lược, nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở, góp phần nâng cao chất lượng sống của người dân.

Thứ sáu, cần có sự thống nhất trong xác định về người nghèo, người thu nhập thấp trong các cơ quan lập chính sách xã hội và các ngân hàng thực hiện chính sách, để những nguồn vốn hỗ trợ đến được với những đối tượng có nhu cầu thực sự. Tránh một số bất cập hiện nay có thể khiến các chính sách “đi chệch mục tiêu”. Cần có sự thanh tra, kiểm tra chặt chẽ để tránh gian lận, không đúng đối tượng chính sách, đúng với ý nghĩa nhân văn của nó khi ban hành./.

24

DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH ĐÃ CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ

1. Nguyễn Hồng Giang (2022), Chính sách nhà ở và cơ hội tiếp cận, sở hữu của người lao động. Tạp chí Lao động và Công đoàn, Tổng Liên Đoàn Lao động Việt Nam, chỉ số khoa học ISSN 0866-7578, số 691 - 2022

2. Nguyễn Hồng Giang (2022), Sự tham gia của cộng đồng trong việc thực hiện quy chế quản lý nhà ở chung cư cao tầng tại thành phố Hà Nội (nghiên cứu trường hợp tại chung cư PCC1 Complex Hà Đông, Hà Nội). Tạp chí Thanh niên, Trung ương Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh, chỉ số khoa học ISSN 2734-9039, số 29- 2022

3. Nguyễn Hồng Giang (2022), Nhà ở Xã hội ở Việt Nam - góc nhìn từ các cơ chế chính sách. Tạp chí Thanh niên, Trung ương Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh, chỉ số khoa học ISSN 2734-9039, số 29 – 2022

4. Nguyễn Hồng Giang (2022), Cải tạo nhà chung cư cũ dưới góc nhìn Xã hội học. Tạp chí Xây dựng và Đô thị, Học viện cán bộ Quản lý xây dựng và đô thị, chỉ số khoa học ISSN 1859-3119, số 83 – 2022