intTypePromotion=4

Bài tập nhóm môn Pháp luật về thị trường bất động sản: Hoàn thiện pháp luật về dịch vụ sàn giao dịch bất động sản

Chia sẻ: Huyền Huyền | Ngày: | Loại File: DOCX | Số trang:79

0
11
lượt xem
2
download

Bài tập nhóm môn Pháp luật về thị trường bất động sản: Hoàn thiện pháp luật về dịch vụ sàn giao dịch bất động sản

Mô tả tài liệu
  Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích của việc nghiên cứu đề tài này là nhằm làm sáng tỏ những vấn đề mang tính lý luận và thực tiễn về dịch vụ sàn giao dịch bất động sản trên thị trường bất động sản và vai trò của nó với sự phát triển kinh tế - xã hội, góp phần hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về dịch vụ sàn giao dịch bất động sản.

Chủ đề:
Lưu

Nội dung Text: Bài tập nhóm môn Pháp luật về thị trường bất động sản: Hoàn thiện pháp luật về dịch vụ sàn giao dịch bất động sản

  1.  ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI  KHOA LUẬT *** BÀI TẬP NHÓM MÔN: PHÁP LUẬT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Chủ đề: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ SÀN GIAO  DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Nhóm 6: 1. Nguyễn Thị Thanh Tú 14061552 2. Nguyễn Xuân Đình 14060013 3. Nguyễn Ngọc Ánh 14061555 4. Nguyễn Khánh Linh 14061515 5. Đoàn Thị Thanh Mai 14060147 6. Phạm Thị Diễm Thi 14061549 7. Nguyễn Thị Phương (Nhóm  14061521 trưởng) SĐT: 0969029236 Email: nguyenphuong260996@gmail.com Hà Nội, Tháng 04 ­ 2017 MỤC LỤC
  2. DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản TTBĐS Thị trường bất động sản SGDKDBĐS Sàn giao dịch kinh doanh bất động sản LKDBĐS Luật Kinh doanh bất động sản
  3. MỞ ĐẦU 1. Đặt vấn đề Bất động sản là một loại tài sản có giá trị và giá trị sử dụng lớn. Nó cũng là  một loại hàng hoá đặc biệt trên một thị trường đặc biệt ­ Thị trường bất động sản.   Thị trường bất động sản cùng với thị trường vốn, thị trường sức lao động là những   yếu tố “đầu vào” quan trọng của quá trình sản xuất. Thực tế đã chứng minh, việc   phát triển của thị  trường bất động sản  ảnh hưởng sâu sắc đến sự  hưng thịnh hay   suy vong của một nền kinh tế. Vì lẽ  đó, thị  trường bất động sản đã trở  thành một  trong những thị  trường nhạy cảm và được quan tâm hàng đầu trên thế  giới. Tại  Việt Nam, theo xu thế  hội nhập của nền kinh tế thị trường, th ị tr ường quy ền s ử  dụng đất đã được Nhà nước quan tâm và thể  chế  hóa thành pháp luật; quyền của   người sử  dụng đất được mở  rộng, từ  đó, thúc đẩy thị  trường bất động sản phát  triển nhanh chóng. Thị  trường Bất  động sản của nước ta  được đánh giá là thị  trường tiềm năng, là “mỏ vàng” để đầu tư và khai thác. Tuy nhiên, bên cạnh đó thị  trường còn ẩn chứa nhiều thách thức lớn, đặc biệt là sự thiếu sự minh bạch của thị  trường. Hàng loạt các giao dịch ngầm đã và đang vượt ra khỏi tầm kiểm soát của  Nhà nước. Đây là nguyên nhân khiến cho thị trường Bất động sản ở nước ta chậm  phát triển và có đôi khi lâm vào tình trạng bế tắc. Những “cơn sốt ảo” khiến cho thị  trường trở  nên quá “nóng” hoặc đôi khi thị  trường quá “lạnh” dẫn tới sự  “đóng   băng”. Trước thực trạng đó, sàn giao dịch bất động sản ra đời đã góp phần điều tiết  các giao dịch bất động sản trên thị trường. Các nhà đầu tư đã có một kênh thông tin  chính xác và hữu ích để tham khảo. Sàn giao dịch bất động sản không chỉ thỏa mãn  cơn khát thông tin mà còn tạo thuận lợi cho việc thực hiện các giao dịch bất động  sản một cách nhanh chóng, hiệu quả.  Trong thực tế, sàn giao dịch bất động sản không phải là cơ  quan nhà nước,   không thực hiện chức năng của nhà nước, cũng không thực hiện chức năng kinh   doanh bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản là các tổ chức tư nhân, được thành  lập để kinh doanh các dịch vụ bất động sản nhằm hướng tới mục đích lợi nhuận.  Vậy, làm sao để có thể  dung hòa lợi ích của nhà nước và lợi ích của sàn giao dịch  4
  4. bất động sản? Vấn đề  đặt ra là việc quản lý của Nhà nước đối với sàn giao dịch  bất động sản. Khả  năng điều tiết và kiểm soát thị  trường của Nhà nước có đạt  hiệu quả cao hay không sẽ thể hiện một phần qua hoạt động của các sàn giao dịch  bất động sản.  Pháp luật về dịch vụ sàn giao dịch bất động sản ra đời để hỗ trợ kinh doanh   bất động sản và thị trường bất động sản. Đó là cơ sở để góp phần giúp hoạt động   trên sàn giao dịch bất động sản diễn ra dễ dàng và nhanh chóng hơn. Sau đây, tiểu   luận đi nghiên cứu, phân tích các quy định pháp luật liên quan đến dịch vụ sàn giao  dịch bất động sản. 2. Mục tiêu nghiên cứu Mục đích của việc nghiên cứu đề tài này là nhằm làm sáng tỏ những vấn đề  mang tính lý luận và thực tiễn về dịch vụ sàn giao dịch bất động sản trên thị trường  bất động sản và vai trò của nó với sự  phát triển kinh tế  ­ xã hội, góp phần hoàn   thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về dịch vụ sàn giao dịch bất  động sản. 3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu Trong phạm vi bài tiểu luận, nhóm chúng em tập trung làm rõ một số  nội   dung sau:  Nghiên cứu các quan hệ  dịch vụ  môi giới bất động sản trên sàn giao dịch  kinh doanh bất động sản  ở  Việt Nam; phân tích các quy định pháp luật của Việt  Nam có liên quan đến dịch vụ môi giới bất động sản và môi giới bất động sản trên   SGDBĐS. Thông qua đó, tác giả  đề xuất một số giải pháp cụ  thể  nhằm góp phần   hoàn thiện các quy định pháp luật về  dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao  dịch. 5
  5. 4. Phương pháp nghiên cứu Tiểu luận sử dụng phép biện chứng duy vật của triết học Mác ­ Lênin làm   cơ sở phương pháp luận cho việc nghiên cứu. Ngoài ra, trong quá trình nghiên cứu,  tác giả sử dụng một số phương pháp sau:  ­ Phương pháp thu thập thông tin: thu thập các văn bản pháp luật và các tài  liệu liên quan đến dịch vụ  sàn giao dịch bất động sản; thu thập thông tin về  thực   tiễn hoạt động sàn giao dịch bất động sản. ­  Phương pháp phân tích, tổng hợp: Trên cơ  sở  những thông tin thu thập   được, tác giả sẽ tổng hợp để nghiên cứu, phân tích và đưa ra những nhận xét, đánh  giá về các quy định của pháp luật, thực trạng dịch vụ sàn giao dịch bất động sản.   Theo đó, phân tích, đánh giá các quy định pháp luật về  dịch vụ  sàn giao dịch bất   động sản 2014 và các văn bản pháp luật có liên quan. 5. Bố cục của tiểu luận Ngoài lời nói đầu, kết luận, mục lục, danh mục tài liệu tham khảo, danh   mục từ viết tắt, tiểu luận bao gồm 03 (ba) chương được bố cục như sau: CHƯƠNG I: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH  BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN CHƯƠNG II: PHÁP LUẬT THỰC ĐỊNH VÀ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG  DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN CHƯƠNG  III.   GIẢI  PHÁP HOÀN  THIỆN  PHÁP  LUẬT  DỊCH  VỤ   SÀN  GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Chủ đề “HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT  ĐỘNG SẢN” là một vấn đề  phức tạp, nó đòi hỏi người nghiên cứu đề  tài cần có   kiến thức sâu rộng cả  về lý luận thực tiễn trong quá trình thành lập và hoạt động  của sàn giao dịch bất động sản, nắm bắt được những vấn đề cốt lõi, những tồn tại   và vướng mắc còn gặp phải, để  từ  đó đề  xuất giải pháp giải quyết. Là sinh viên   với vốn kiến thức hiểu biết có giới hạn vì vậy, trong quá trình nghiên cứu chủ đề  chúng em không thể  tránh khỏi có những thiếu sót, khiếm khuyết. Chúng em rất  6
  6. mong nhận được sự đóng góp ý kiến đánh giá, phê bình của giảng viên và các bạn  sinh viên để hoàn thiện tiểu luận. CHƯƠNG I: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH  BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG  SẢN 1.1. Khái quát về sàn giao dịch bất động sản. và dịch vụ sàn giao dịch bất  động sản 1.1.1. Khái niệm sàn giao dịch bất động sản và dịch vụ sàn giao dịch bất động  s ản Bất động sản là một loại tài sản có vai trò vô cùng quan trọng của mỗi quốc  gia. Nó là thành phần sống của xã hội loài người. Sự  phát triển của nền sản xuất   hàng hóa theo cơ chế thị trường cũng đã kéo theo nền sản xuất hàng hóa bất động  sản phát triển, từ  đó hình thành nên thị  trường bất động sản. Tuy nhiên, loại hàng   hóa BĐS có đặc tính không di dời được, do đó, nơi bán sẽ  không có sự  hiện diện  của hàng hóa. Bên cạnh đó, TTBĐS là thị  trường không hoàn hảo, thiếu thông tin,   vì vậy, để người bán và người mua có thể  dễ dàng trao đổi mua bán BĐS, một thị  trường mua bán BĐS ra đời, gọi là sàn giao dịch BĐS. Có thể  nói rằng, việc Nhà nước quy định yêu cầu các doanh nghiệp kinh  doanh BĐS phải thực hiện bán, cho thuê các BĐS thuộc quyền sở  hữu của mình  qua sàn giao dịch BĐS là một bước ngoặt trong hoạt động kinh doanh BĐS ở nước  ta. Điều này đã làm thay đổi cách bán hàng truyền thống có từ  hàng chục năm nay  của các doanh nghiệp này. Cùng với yêu cầu trên thì pháp luật cho phép thành lập  các sàn giao dịch bất động sản để bán, cho thuê BĐS cũng là một trong những quy  7
  7. định mới, các tác động không nhỏ  tới thị  trường BĐS và hoạt động đầu tư, kinh   doanh loại tài sản có giá trị lớn như vậy. Trước khi có Luật kinh doanh bất động sản, việc bán, cho thuê BĐS của các  doanh nghiệp kinh doanh BĐS chỉ thực hiện thông qua các mối quan hệ quan biết,   quan hệ ngoại giao trong làm ăn, các đối tác kinh doanh hoặc thông qua các nhà đầu  cơ, các nhà môi giới BĐS. Thực trạng này gây ra nhiều bất ổn cho TTBĐS, đây là   nguyên nhân làm cho thị trường này phát triển không minh bạch, không lành mạnh,   làm tăng giá BĐS bất hợp lý, những người có nhu cầu thực sự về nhà ở  không có   nhu cầu thực sự về  nhà  ở  không có cơ  hội tiếp cận với các loại nhà ở  với giá trị  thực của nó mà phải trải qua nhiều tầng lớp trung gian, phải trả thêm một lượng   tiền tương đối lớn cho những người đầu cơ. Việc thành lập các sàn giao dịch BĐS để  bán, cho thuê BĐS là một trong   những giải pháp quan trọng và cần thiết để  hạn chế  tối đa các giao dịch ngầm,  không chính thức làm cho thị trường BĐS phát triển minh bạch hơn, việc mua bán  BĐS sẽ được công khái hóa, tạo điều kiện để  những người có nhu cầu có thể  dễ  dàng tiếp cận được nhà ở. Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 đã có những quy định cụ thể về sàn   giao dịch bất động sản, cụ thể là khoản 6, điều 3 của bộ luật này đã giải thích về  khái niệm của sàn giao dịch bất động sản. Theo đó, sàn giao dịch bất động sản   được hiểu là “nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho   thuê lại, cho thuê mua bất động sản1”. Sàn giao dịch BĐS chính là nơi gặp gỡ giữa  người mua và bán, giữa người cung cấp dịch vụ và người có yêu cầu về dịch vụ có   liên quan đến kinh doanh BĐS. Sự khác biệt cơ bản so với những sàn mua bán khác  chính là  ở  chỗ  nơi đó không có sự  hiện diện của hàng hóa BĐS giao dịch, đồng  thời, tất cả những dịch vụ liên quan đến mua bán BĐS trên sàn cũng phức tạp và đa  dạng hơn, do tính phức tạp của hệ thống dịch vụ BĐS… Sàn mua bán phải là mô   hình hoạt động tổng hợp, ở đó phải cung cấp đầy đủ và khép kín mợi dịch vụ liên   quan đến BĐS, hơn thế, đó phải là những dịch vụ mang tính chuyên nghiệp và khép   1 Khoản 6, Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 8
  8. kín, phải là nơi bảo đảm tính minh bạch, chuẩn xác, rất hữu hiệu cho công việc   quản lý và điều tiết của nhà nước, đồng thời cũng góp phần hạn chế  rủi ro cho   người dân khi tham gia vào các hoạt động mua bán liên quan đến BĐS. 1.1.2. Chức năng, vai trò của sàn giao dịch bất động sản ­  Chức năng của sàn giao dịch bất động sản Sàn giao dịch bất động sản được thành lập với mục đích là trung gian hỗ trợ  thị  trường bất động sản, góp phần đưa thị  trường vào “khuôn khổ”. Để  đạt được   mục đích đó, sàn giao dịch bất động sản cần thực hiện tốt ba chức năng chủ  yếu:  (1) Chức năng tổ chức kinh doanh Bất động sản, (2) Chức năng kinh doanh dịch vụ  Bất động sản và (3) Chức năng hỗ trợ thị trường bất động sản. Thứ  nhất, sàn giao dịch bất động sản là nơi tổ  chức kinh doanh bất động   sản. Giao dịch kinh doanh bất động sản phải được thực hiện trên sàn giao dịch bất   động sản. Các nhà đầu tư  có thể  đưa Bất động sản đã được tạo lập lên sàn giao  dịch bất động sản để  trao đổi với nhau nhằm tìm kiếm lợi nhuận để  tái đầu tư.  Người bán, người mua có nhu cầu có thể gặp nhau qua sàn giao dịch bất động sản.  Sàn giao dịch bất động sản góp phần thúc đẩy giao dịch diễn ra nhanh chóng, thuận   lợi và an toàn. Thông thường, một giao dịch trên thị trường bất động sản sẽ trải qua  ba bước: đàm phán­ kiểm tra thực địa­ đăng ký pháp lý 2. Khi tiến hành giao dịch trên  sàn giao dịch bất động sản sẽ giảm thiểu thời gian cho việc thực hiện các thủ  tục   trên. Bất động sản khi đưa lên sàn giao dịch bất động sản phải đảm bảo đầy đủ  các điều kiện theo quy định về pháp luật. Vì thế, người mua, Nhà đầu tư có thể yên  tâm về  khối tài sản mà mình sẽ  sở  hữu. Người bán có thể  tránh khỏi mối lo mua  rẻ, bán đắt. Bên cạnh việc trung gian cho các hoạt động kinh doanh chủ  yếu như:  mua bán, chuyển nhượng, cho thuê hàng hóa bất động sản; sàn giao dịch bất động  sản còn là địa chỉ  để  quảng bá các thương hiệu, các sản phẩm bất động sản sẽ  hình thành trong tương lai của những nhà đầu tư lớn, có danh tiếng. Sàn giao dịch  bất động sản là cầu nối để  liên kết các nhà đầu tư. Đồng thời, sàn giao dịch bất   2 Văn Thị Anh (2009), Sàn giao dịch bất động sản_ một trong những nội dung quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản, Đề tài nghiên cứu khoa học, Trường Đại học Luật Hà Nội 9
  9. động sản còn đóng vai trò là trung gian trong việc liên doanh, liên kết, tìm ra hướng   đầu tư  có hiệu quả; các giải pháp đầu tư  hữu hiệu nhằm  ứng phó với thị  trường  bất động sản đầy biến động và rủi ro. Thứ hai, sàn giao dịch bất động sản thực hiện chức năng kinh doanh dịch vụ  bất động sản. Các dịch vụ bất động sản là các dịch vụ  nhằm mục đích hỗ  trợ  cho   sự phát triển của thị trường bất động sản; bao gồm: môi giới, định giá, quảng cáo,   tư vấn, quản ký bất động sản… Thông qua việc sử dụng các dịch vụ, Nhà đầu tư,   người mua, người bán sẽ có một kênh thông tin chính xác về bất động sản. Từ đó,   có thể quyết định việc đầu tư, mua hoặc bán. Các thủ tục về việc đăng ký pháp lý   cũng sẽ  được giúp đỡ  thực hiện nhanh chóng, chính xác. Việc kinh doanh dịch vụ  bất động sản trên sàn giao dịch bất động sản sẽ tạo ra nguồn thu chủ yếu cho việc   tổ chức, hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Trong số các dịch vụ bất động  sản được cung cấp trên sàn giao dịch bất động sản thì loại hình diễn ra phố  biến,   thường xuyên và chiếm tỷ lệ cao là: môi giới, tư vấn và quảng cáo bất động sản.   Các hoạt động khác diễn ra còn tương đối mờ nhạt. Đây cũng là điều dễ hiểu đối   với một mô hình cung cấp dịch vụ mới mẻ như sàn giao dịch bất động sản ở Việt  Nam. Trước khi sàn giao dịch bất động sản ra đời người ta đã quá quen với khái  niệm người môi giới bất động sản hay “cò đất, cò nhà”. Đội ngũ “cò” này hoạt   động khá sôi nổi và góp phần nhất định trong việc thúc đẩy sự  phát triển của thị  trường bất động sản. Tuy nhiên, hoạt động nhỏ lẻ, thiếu tính tổ chức,… nên có đôi  lúc họ  cũng góp phần tạo ra những “cơn sốt” giả tạo trên thị  trường, một số  “cò”  có tính chất lừa đảo còn gây thiệt hại lớn cho người mua, người bán... Công việc  chủ yếu của các nhà môi giới này là tìm kiếm, giới thiệu, tư vấn, quảng cáo về bất  động sản cho người mua, người bán, nhà đầu tư  và hưởng hoa hồng. Thị  trường   bất động sản  ở  Việt Nam vốn thiếu minh bạch, thông tin đa chiều nên đây là thị  trường tiềm năng cho đội ngũ này hoạt động. Sau này, khi các quy định về sàn giao   dịch bất động sản ra đời, Nhà nước siết chặt quản lý, các “cò nhà, cò đất” hoạt  động nhỏ  lẻ trở  nên thiếu hiệu quả  hơn. Vì thế, rất nhiều sàn giao dịch bất động   sản được lập ra chỉ  nhằm mục đích hợp thức hóa những hoạt động môi giới, tư  vấn, quảng cáo vốn đã diễn ra lâu nay của các nhà môi giới. Bên cạnh đó, người   10
  10. dân cũng chưa có thói quen sử  dụng các dịch vụ  trên sàn giao dịch bất động sản.   Việc họ tìm đến sàn giao dịch bất động sản chỉ đơn thuần giống như trước kia họ  tìm đến với các “cò nhà, cò đất”. Có lẽ  vì thế, sự  mất cân bằng của các dịch vụ  trên sàn giao dịch bất động sản ở nước ta hiện nay khá phổ  biến. Trong tương lai,  cùng với sự phát triển của nền kinh tế, hy vọng người dân sẽ có thói quen sử dụng   các dịch vụ  định giá, đấu giá, quản lý bất động sản; tạo ra sự cân bằng nhất định   trong hoạt động cung cấp dịch vụ của sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam. Thứ  ba, sàn giao dịch bất động sản thực hiện chức năng hỗ  trợ  thị  trường   bất động sản. Thị trường bất động sản là một thị trường không hoàn hảo và rất dễ  biến động. Việc giao dịch trên thị trường không hẳn là giao dịch bản thân bất động  sản mà là giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản đó. Vì tính   chất đặc biệt của bất động sản nên việc thực hiện giao dịch cũng không thể  diễn   ra nhanh chóng như giao dịch các loại hàng hóa khác. Vì thế, để hỗ trợ cho sự phát   triển của thị trường bất động sản, khắc phục tính không hoàn hảo của thị trường,   sàn giao dịch bất động sản là một giải pháp hợp lý. Thông qua sàn giao dịch bất   động sản, Nhà nước có thể  gián tiếp quản lý được thị  trường bất động sản; có  những biện pháp xử lý thích hợp đối với những trường hợp vi phạm; có những định   hướng và chính sách kịp thời đối với từng giai đoạn. Qua đó, giúp minh bạch hóa   thị  trường bất động sản, đáp ứng yêu cầu của hội nhập kinh tế. Sàn giao dịch bất   động sản thực sự là cây cầu tin cậy nối liền các chủ  thể  trên thị  trường bất động  sản.  ­ Vai trò của sàn giao dịch bất động sản Thị  trường bất động sản là thị trường có sự tác động mạnh mẽ  tới sự tăng trưởng  kinh tế, tốc độ  đô thị  hóa, sự phát triển của thị  trường tài chính, thu hút đầu tư…   Với một thị trường có tầm quan trọng như vậy, việc quản lý và điều tiết thị trường  là một vấn đề  cần quan tâm hàng đầu. Sàn giao dịch bất động sản là một yếu tố  góp phần cân bằng cho thị trường bất động sản. Điều đó được thể hiện qua các vai  trò của sàn giao dịch bất động sản. Trước hết, sàn giao dịch bất động sản có vai trò cung cấp thông tin. Thông  tin trên thị trường Bất động sản vốn rất đa dạng. Đó là những thông tin về những   11
  11. tài sản hiện hữu; những tài sản hình thành trong tương lai; những giải pháp tối ưu  cho việc lựa chọn hình thức đầu tư hiệu quả, hợp lý; các hình thức hỗ trợ hiệu quả  cho hoạt động kinh doanh... Để  có thể  tiếp cận thông tin phụ  thuộc rất nhiều vào   khả  năng tài chính và nguồn lực con người của các chủ  thể. Thông tin trên thị  trường khan hiếm và song hành với nó là sự  xuất hiện của các nguồn thông tin   “không chính thức”. Một số  đối tượng đã có những biểu hiện tiêu cực trong việc  tiếp cận và sử dụng các thông tin này. Vì thế, để  có thể  xác minh được tính chân   thực của thông tin là điều khó khăn. Trước đây, khi chưa có sàn giao dịch bất động  sản, các chủ thể trên thị trường bất động sản thường khó tiếp cận với các thông tin  của bất động sản. Thông tin trên thị trường thiếu chính xác và không đầy đủ. Việc   đánh giá bất động sản trở nên rất khó khăn và càng khó khăn hơn trong việc quyết  định giao dịch. Sàn giao dịch bất động sản ra đời đã khắc phục được hạn chế này.  Thông tin bất động sản trên sàn được cập nhật đầy đủ, kịp thời, chính xác; đồng   thời, thường xuyên được sàng lọc kỹ càng để  Nhà đầu tư  và người mua có thể an   tâm tham khảo đầu tư hoặc mua nhằm mục đích sử dụng. Với vai trò này, sàn giao  dịch bất động sản đã có tác động mạnh mẽ tới các chủ thể: Nhà nước, Nhà đầu tư,   người mua, và thị trường bất động sản. Đối với Nhà nước, khi thông tin về bất động sản được đưa lên sàn giao dịch   bất động sản và các giao dịch được thực hiện trên sàn giao dịch bất động sản sẽ  giúp Nhà nước gián tiếp quản lý thị  trường bất động sản. Những giao dịch ngầm,   gây thất thu cho Ngân sách nhà nước sẽ bị hạn chế một cách tối đa. Thông tin về  hoạt động của thị trường bất động sản thường xuyên được cập nhật trên sàn giao  dịch bất động sản. Những mầm mống của sự  biến động thị  trường, các cơn sốt  “nóng” “lạnh”…sẽ  sớm được bộc lộ. Từ  đó, Nhà nước sẽ  có những chính sách,  pháp luật thích hợp, kịp thời đối với từng giai đoạn phát triển của thị  trường bất   động sản.  Đối với Nhà đầu tư, người mua, việc tiếp cận được các thông tin chính xác   sẽ  giúp họ  có quyết định đúng đắn trong việc đầu tư, giao dịch. Khi tham gia thị  trường bất động sản­ thị trường không hoàn hảo, Nhà đầu tư và người mua thường   phải đối mặt với nhiều rủi ro. Bất động sản là tài sản có giá trị lớn, vì thế chỉ cần  12
  12. một lựa chọn sai lầm cũng có thể  gây thiệt hại nghiêm trọng đến Nhà đầu tư  và   người mua. Nguyên nhân lớn nhất dẫn đến rủi ro đó là thông tin về  bất động sản   nhiễu loạn, thiếu chính xác. Sàn giao dịch bất động sản ra đời trở thành kênh thông  tin đa dạng và nhiều chiều tạo điều kiện cho người có nhu cầu có thể  nắm bắt  được thông tin một cách dễ dàng. Từ đó, họ sẽ  có thông tin hoàn hảo nhất về bất  động sản để so sánh, đánh giá, và đi đến lựa chọn thích hợp với mục đích, nhu cầu   của mình.  Đối với thị trường bất động sản: thông tin về bất động sản được công khai  trên sàn giao dịch bất động sản sẽ hạn chế những biến động, “thăng trầm” của thị  trường. Số  lượng và tần suất các giao dịch bất động sản sẽ  được hạn chế  tối đa,  tạo ra sự bình ổn về giá cả trên thị trường. Bất động sản sau khi mua đi, bán lại sẽ  bị đẩy giá lên cao, tạo ra sự ảo tưởng về giá cả trên thị trường. Những nhà đầu tư  với mục đích đầu cơ, kiếm lời liên tục tạo ra sự khan hiếm hàng hóa, đẩy giá cả  thị  trường lên ngất ngưởng. Thị trường trở thành thị trường bong bóng, những cơn  sốt đất giả  tạo lại càng khiến người mua lao vào đầu tư, kiếm lời. Bất động sản  vốn dĩ giá trị  đã cao nay lại càng bị  đẩy lên cao hơn, thực sự  tạo ra khó khăn, rào   cản lớn với những người mua có khả  năng kinh tế  không cao. Cuối cùng, người   hưởng lợi lớn nhất là các nhà đầu cơ, nhưng lại khiến thị  trường trở  nên bất  ổn  định và khó khăn trong việc khôi phục lại. Với vòng luẩn quẩn này, chủ  thể  chịu   thiệt hại lớn nhất sẽ là người mua và thị trường bất động sản. Khi thực hiện giao  dịch qua sàn giao dịch bất động sản, các chủ thể phải tiến hành nộp thuế, giá mua   và giá bán sẽ có sự chênh lệch lớn, chưa kể việc đối mặt với các rủi ro nên những  đối tượng đầu cơ, trục lợi mang tính thời cơ sẽ giảm đáng kể. Thị trường bất động   sản sẽ được phát triển lành mạnh hơn. Có thể thấy, vai trò cung cấp thông tin về bất động sản của sàn giao dịch bất động  sản chiếm vị trí quan trọng và có sức ảnh hưởng mạnh mẽ tới tất cả các chủ  thể  trên thị trường bất động sản.  Thứ  hai, sàn giao dịch bất động sản có vai trò cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho   thị trường bất động sản. Một trong những quy luật cơ bản của thị trường là có cầu  thì ắt sẽ có cung. Trong thực tế, nhu cầu về bất động sản trên thị trường hiện nay  13
  13. rất lớn. Vì thế, thị trường phát triển mạnh mẽ, đa dạng, kéo theo sự hình thành và   phát triển một cách tự phát của các dịch vụ kinh doanh bất động sản như: môi giới,  định giá, tư  vấn, quảng cáo bất động sản... Tuy nhiên, những dịch vụ  này chưa  được sự nhìn nhận đúng đắn của xã hội. Luật kinh doanh bất động sản năm 2014  đã ghi nhận các dịch vụ kinh doanh bất động sản trên. Qua đó, xã hội đã có cái nhìn   thích đáng hơn đối với loại hình dịch vụ này. Để  đảm bảo việc thực hiện dịch vụ  một cách quy mô, có tổ chức, luật đã quy định thành lập sàn giao dịch bất động sản.   Với chức năng hỗ trợ thị trường bất động sản, sàn giao dịch bất động sản cung cấp   các dịch vụ  bất động sản để  tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các giao  dịch bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản phục vụ trọn gói các khâu dịch vụ từ  khi tìm kiếm, xác định, tiến hành giao dịch và đăng ký bất động sản. Sàn giao dịch  bất động sản có mối quan hệ  mật thiết với các chủ  thể  có liên quan như  Ngân  hàng, kho bạc, cơ  quan đăng ký bất động sản, văn phòng công chứng… Khi tiến  hành các giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản, người mua và người bán sẽ  không tiêu tốn quá nhiều thời gian, tiền bạc và công sức. Với cơ  chế  “một cửa”,   các giao dịch sẽ được tiến hành nhanh chóng và chính xác. Thị trường bất động sản  không ngừng phát triển, dịch vụ kinh doanh bất động sản cũng càng ngày càng trở  nên chuyên nghiệp hơn. Các chủ thể tham gia thị trường có thể lựa chọn sản phẩm  dịch vụ  do nhiều doanh nghiệp khác nhau cung cấp. Trong điều kiện cạnh tranh   mạnh mẽ, các sàn giao dịch bất động sản không chỉ cạnh tranh về sự phong phú, đa  dạng của hàng hóa, các loại hình dịch vụ; mà còn phải không ngừng nâng cao chất   lượng các loại hình dịch vụ; đi kèm với nó là việc giảm giá thành dịch vụ và phong  cách phục vụ chuyên nghiệp nhưng không kém phần tận tình, chu đáo. Thông qua  các sản phẩm dịch vụ đa dạng, sàn giao dịch bất động sản sẽ cung cấp cho các chủ  thể  kinh doanh bất động sản những yếu tố  cần thiết một cách nhanh nhất để  họ  cảm thấy an toàn khi tiến hành đầu tư. Thứ ba, sàn giao dịch bất động sản là nơi quảng bá các dự án, các sản phẩm   bất động sản trên thị  trường. Các nhà đầu tư  khi muốn giới thiệu về  dự  án, sản  phẩm của mình, có thể đưa thông tin sản phẩm lên sàn giao dịch bất động sản. Tại  đây, sẽ có các dịch vụ hỗ trợ việc quảng cáo, tiếp thị sản phẩm tới những chủ thể  14
  14. có nhu cầu. Qua đó, các dự án được biết đến rộng rãi hơn. Với độ tin cậy cao, sàn  giao dịch bất động sản sẽ có những bước tác động nhất định tới nhu cầu và tâm lý   của nhà đầu tư, người mua. Các nhà đầu tư  gặp nhau trên sàn giao dịch bất động  sản, cùng trao đổi, tham khảo thông tin và quyết định đầu tư  đối với những dự  án  khả thi. Sàn giao dịch bất động sản đã trở thành yếu tố cần thiết để hỗ trợ và định  hướng cho Nhà đầu tư trong việc phân tích, đánh giá, nhận định và nắm bắt những   cơ hội khi tham gia vào thị trường bất động sản.  Thứ  tư, tạo ra sự  cạnh tranh giữa các chủ  thể  cung cấp dịch vụ  công với  dịch vụ  tư, góp phần hạn chế tình trạng sách nhiễu, cửa quyền của một bộ  phận   cán bộ  Nhà nước trong lĩnh vực cung cấp dịch vụ  công3. Để  góp phần hỗ  trợ  thị  trường bất động sản, Nhà nước đã triển khai một số tổ chức dịch vụ công như: văn  phòng đăng ký quyền sử dụng đất, tổ chức phát triển quỹ  đất, các tổ  chức tư vấn   khác… Tuy nhiên, mức độ cung ứng dịch vụ còn thấp, chưa đáp ứng được nhu cầu   của thị trường. Nguyên nhân trực tiếp là do đội ngũ cán bộ  còn thiếu về số lượng,   yếu về chuyên môn, chưa được đào tạo chính quy, bài bản, một số cán bộ còn tỏ ra   thiếu thiện chí trong việc cung cấp dịch vụ, gây khó khăn, phiền hà cho người sử  dụng dịch vụ. Vì thế, việc lựa chọn tổ chức cung cấp dịch vụ tư trở nên phổ  biến   hơn. Sàn giao dịch bất động sản là một tổ chức cung cấp dịch vụ tư. Với mục đích   phục vụ và mục tiêu lợi nhuận, sàn giao dịch bất động sản đã thường xuyên có sự  đổi mới để  đáp  ứng nhu cầu và thị  hiếu của người dân. Từ  đây, tạo ra sự  cạnh  tranh lành mạnh giữa sàn giao dịch bất động sản với các tổ chức cung cấp dịch vụ  công. Sự  cạnh tranh này tạo ra hiệu quả  đối với hoạt động của sàn giao dịch bất  động sản và giúp giảm bớt gánh nặng cho các tổ  chức dịch vụ  công. Tuy sàn giao  dịch bất động sản hoạt động để hướng tới mục tiêu lợi nhuận nhưng vì yếu tố đó  mà sàn giao dịch bất động sản mới có thể  cung cấp được những dịch vụ  có chất   lượng và hiệu quả  cao. Khi các chủ  thể  tham gia thị  trường có thể  lựa chọn nơi  cung cấp dịch vụ thì sự cạnh tranh càng trở  nên gay gắt hơn. Các tổ  chức dịch vụ  công sẽ  không còn cơ  hội để  sách nhiễu người dân. Bên cạnh đó, tình trạng quan  3TS Nguyễn Quang Tuyến, TS Trần Quang Huy (2009), Giáo trình Pháp luật về Kinh doanh bất động sản, NXB Tư pháp, Hà Nội. [ tr.169] 15
  15. liêu, hách dịch, trì trệ của một bộ phận cán bộ trong các tổ  chức cung cấp dịch vụ  công cũng sẽ  được hạn chế. Qua đó, góp phần cải cách thủ  tục hành chính hiện  nay ở nước ta. Thứ  năm, sàn giao dịch bất động sản giúp minh bạch, công khai hóa thị  trường Bất động sản, thúc đẩy thị  trường phát triển sôi động, có hiệu quả, chính   quy và lành mạnh hơn. Trong thực tế hoạt động, sàn giao dịch bất động sản đã thể  hiện vai trò thiết yếu của mình đối với thị trường bất động sản. Sự nhiệt tình trong   việc cung cấp các dịch vụ  bất động sản của sàn giao dịch bất động sản đã tạo  niềm tin đối với các chủ thể tham gia thị trường. Bên cạnh đó, việc thường xuyên   nâng cao chất lượng dịch vụ  sẽ  thu hút giới kinh doanh bất động sản, tạo ra sự  “kích cầu” đối với thị trường bất động sản. Đồng thời, hạn chế  được những giao  dịch “ngoài luồng”, giao dịch “đen”, giao dịch “trốn thuế” trên thị  trường. Đây là   yếu tố quan trọng trong việc minh bạch hóa thị trường bất động sản. Về vĩ mô, sàn  giao dịch bất động sản góp phần phát triển kinh tế  xã hội, tạo ra sự  bình ổn nhất  định trên thị trường.  Có thể  thấy, sàn giao dịch bất động sản là một chủ  thể  kinh doanh dịch vụ  bất   động sản, được quy định tại Luật kinh doanh bất động sản năm 2014. Sự ra đời của  sàn giao dịch bất động sản đã tạo ra bước tiến mạnh mẽ  trong việc tác động vào  thị  trường bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản không chỉ  cung cấp dịch vụ  phục vụ thị trường mà thông qua đó còn là cơ sở để Nhà nước tiến hành quản lý thị  trường bất động sản. Từ đó, giải quyết được những bế  tắc trong việc quản lý thị  trường bất động sản phi chính quy. 1.1.3. Mục đích của dịch vụ sàn giao dịch bất động sản Thị trường BĐS trong một thời gian dài trải qua nhiều biến động thăng trầm,   vượt xa sự kiểm soát của Nhà nước. Theo đó, giá BĐS tăng đột biến, không phản  ánh nhu cầu thực tế. Thực trạng đầu cơ, kích cầu  ảo… làm thị  trường lũng đoạn  và thường chỉ  tập trung  ở  một giới có tiền. Chúng vượt xa khả  năng và tầm với  của những người dân thường. Bên cạnh đó, sự buông lỏng quản lý của Nhà nước hoặc chưa thiết lập một   hành lang pháp lý đầy đủ, một cơ  chế  quản lý phù hợp nên tình trạng giao dịch   16
  16. ngầm, mua bán trao tay, không qua cơ  quan nhà nước có thẩm quyền chiếm tỷ lệ  lớn. Đây là nguyên nhân của tình trạng tranh chấp, bất đồng xảy ra… Từ đó, khiến   cho thị trường trở nên khó kiểm soát hơn. Kể từ năm 1993 đến nay, thị trường bất   động sản của Việt Nam đã trải qua 3 lần sốt đất và 3 lần đóng băng. Căn cứ vào sự  biến động của thị  trường trong 20 năm qua chúng ta có thể  tạm chia thành 6 giai   đoạn: cơn sốt năm 1993­1994, giai đoạn đóng băng năm 1995­1999, giai đoạn bùng  nổ năm 2001­2002, giai đoạn nguội lạnh năm 2002­2006, giai đoạn sốt nhà đất năm   2007­2010, giai đoạn sồi sụt từ năm 2008 và suy giảm mạnh năm 2011. Mỗi bước   thăng trầm của thị trường thường gắn liền với các biến cố vĩ mô và chính sách đối   với bất động sản4. Trên thực tế, có tới hơn 70% số lượng các giao dịch bất động   sản trên thị  trường không được tiến hành qua sàn giao dịch bất động sản5. Nhiều  giao dịch kinh doanh bất động sản có biểu hiện trốn thuế, gây thất thu cho ngân  sách nhà nước. Từ  đó, các tranh chấp và khiếu kiện nảy sinh do chuyển nhượng   trao tay, thị trường bất động sản trở nên hỗn loạn.  Như  một nhu cầu tất yếu khách quan, đã đến lúc Nhà nước cần phải kiểm  soát chúng bằng nhiều hình thức và biện pháp khác nhau. Ghi nhận sự  ra đời và  hoạt động của sàn giao dịch bất động sản là một trong những cách thức và biện  pháp để giải quyết tình trạng trên với mục đích: Là thể  chế  trung gian được pháp luật ghi nhận, hoạt động nhằm hỗ  trợ  các chủ thể tham gia thị trường được thuận lợi, dễ dàng trong việc xác lập và thực   hiện các giao dịch. Sàn giao dịch bất động sản là một sân chơi chung mang tính   chuyên nghiệp. Thông qua đó, giảm dần và hướng tới sự triệu tiêu các tổ  chức, cá   nhân hành nghề trôi nổi, tự phát để lũng đoạn hoặc thao túng thị trường.  Cùng với các thể  chế  trung gian khác, sàn giao dịch bất động sản từng  bước đưa thị trường vào hoạt động theo quỹ đạo chung dưới sự kiểm soát của Nhà  4 Diệu Vy, “Nhìn lại các chu kỳ thăng trầm của thị trường bất động sản”, đăng ngày 15/02/2012 lúc 22:00   trên : http://thongtinduan.vn/index.php?option=com_content&view=article&id=5471:nhin­li­cac­chu­k­thng­trm­ca­ th­trng­bs&catid=8:chinh­sach­phap­ly&Itemid=7  5 TS Doãn Hồng Nhung (2009), Hoàn thiện pháp luật về sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở Việt Nam,   NXB Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội. trang 73 17
  17. nước; hạn chế các giao dịch ngầm; tạo đà chị thị trường minh bạch, công khai hóa.  Từ đó, không chỉ thể hiện và nâng cao vai trò của Nhà nước trong việc quản lý thị  trường bất động sản mà còn tận thu các khoản thuế vào ngân sách Nhà nước. Sự ra đời của sàn giao dịch BĐS cũng hướng tới việc định hướng cho các  nhà đầu tư kinh doanh BĐS văn minh và chuyên nghiệp hơn; cạnh tranh bình đẳng,  lành mạnh và an toàn hơn. Đây là bước nhằm tạo đà phát triển cho những doanh   nghiệp thực sự  có năng lực và từng bước thanh lọc, loại bỏ  những doanh nghiệp   yếu kém, không có khả năng. Sự  ra đời của sàn giao dịch bất động sản là một đòi hỏi tất yếu khách   quan, phù hợp với xu hướng chung của các quốc gia trên thế giới. Thực tế cho thấy   bất kỳ quốc gia nào có thị trường bất động sản phát triển sôi động cũng không thể  thiếu được sự hỗ trợ của các thể chế hỗ trợ trung gian với vai trò là cầu nối, là sợi   dây liên kết và “kéo gần” các nhà đầu tư  lại với nhau­ trong đó sàn giao dịch bất   động sản là một trong những cầu nối đó. Có thể thấy, sàn giao dịch BĐS ra đời nhằm đáp ứng nhu cầu minh bạch hóa  thị trường BĐS; Góp phần giúp Nhà nước trong việc quản lý thị trường  BĐS; Giúp  nhà đầu tư và những người có nhu cầu giao dịch thuận lợi hơn trong việc tiếp cận   thông tin, đầu tư và thực hiện giao dịch; Giảm những giao dịch “ngầm” vốn dĩ rất   khó quản lý, tránh được tình trạng “đầu cơ bất động sản” gây những sóng gió trong  thị trường bất động sản. 1.2. Khái quát chung về pháp luật dịch vụ sàn giao dịch bất động sản 1.2.1. Khái niệm pháp luật dịch vụ sàn giao dịch bất động sản Dù hình thành muộn so với các thị  trường khác trong nền kinh tế thị trường  song thị  trường bất động sản  ở  Việt Nam được đánh giá là thị  trường phát triển  nhanh nhất, sôi động nhất nhưng cũng phức tạp nhất. Theo đó, các thể  chế  trung   gian ra đời và hoạt động trong thị  trường bất động sản trong đó có hoạt động của   sàn giao dịch bất động sản cũng phát triển với tốc độ  lan tỏa khá nhanh và phức  tạp. Cả hai loại thị trường này đều rất cần tới sự định hướng, quản lý và kiểm soát  của Nhà nước thông qua các quy phạm pháp luật. 18
  18. Nếu so sánh với pháp luật điều chỉnh thị  trường bất động sản thì pháp luật  điều chỉnh hoạt động của các thị trường dịch vụ bất động sản, trong đó có dịch vụ  sàn giao dịch bất động sản hình thành muộn hơn. Sự  ghi nhận việc hình thành và   tồn tại của loại hình này, có sự quản lý và kiểm soát của nhà nước mới chỉ bắt đầu   từ  năm 2006­ khi có sự  ra đời của Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, cùng   với đó là: Nghị định số 153/2007/NĐ­CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ, quy định  chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản năm 2006; Thông tư  số 13/2008/TT­BXD ngày 21/05/2008 của Bộ xây dựng, hướng dẫn thực hiện một   số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ­CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ, quy  định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản năm 2006; Bên  cạnh đó, còn một số  văn bản có liên quan như: Luật Đất đai năm 2003, Nghị  định   181/2004/NĐ­CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai  năm 2003; Luật Nhà  ở  năm 2005, Nghị  định 71/2010/NĐ­CP ngày 23/06/2010, của   Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;… Theo thời gian các văn bản trên được thay thế bổ sung, hoàn thiện có thể kể  đến như  Luật kinh doanh bất động sản 2014, Nghị  định 76/2015/NĐ­CP quy định   chi tiết một số  điều của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật đất đai 2013, Luật  Nhà ở 2014,… . Các văn bản pháp luật này ra đời là sự tuyên cáo chung đối với các   loại hình môi giới, quảng cáo, tư  vấn, định giá… bất động sản trôi nổi trên thị  trường. Qua đó, đã chính thức thừa nhận sự hoạt động của một số  loại hình dịch  vụ trung gian trên thị trường một cách hợp pháp, được pháp luật bảo vệ. Pháp luật   quy định sàn giao dịch bất động sản phải có cơ  cấu tổ  chức chặt chẽ, hoạt động  trong khuôn khổ của pháp luật.  Mặc dù hình thành khá muộn song pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất   động sản đã góp phần đưa các hoạt động dịch vụ bất động sản hoạt động một cách  chính quy, có tổ chức, có “thân phận” rõ ràng. Đây là cơ sở để các tổ chức, cá nhân   hoạt động trong lĩnh vực này có cơ  hội và điều kiện phát triển, nhân rộng và tạo  thương hiệu riêng của mình­ điều mà các dịch vụ  trôi nổi, tự  phát không thể  có  được. 19
  19. Pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản bao gồm nhiều nội dung,  nhiều nhóm quy phạm điều chỉnh  ở  những khía cạnh khác nhau và mức độ  khác  nhau. Có những nhóm quy phạm thể hiện sự can thiệp sâu sắc của Nhà nước, chi  phối trực tiếp tới quá trình hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; song có  những nhóm quy phạm thể hiện sự định hướng, tạo quyền chủ  động và linh hoạt  trong quá trình tổ chức và hoạt động kinh doanh của sàn giao dịch bất động sản.  Thông qua đó, có thể  hiểu: Pháp luật điều chỉnh về  sàn giao dịch bất động   sản là tổng thể  các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh  quá trình hình thành, tổ  chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản trên thị  trường bất động sản. 1.2.2. Cơ cấu pháp luật dịch vụ sàn giao dịch bất động sản Các văn bản pháp luật hiện hành quy định về tổ chức và hoạt động của sàn   giao dịch  BĐS  được biểu hiện  ở  nhiều nội dung khác nhau, song tựu chung lại  chúng gồm các nhóm quy phạm điều chỉnh những vấn đề  cơ  bản sau đây của sàn   giao dịch bất động sản: Một là, nhóm quy phạm quy định về  điều kiện của sàn giao dịch BĐS hợp  pháp. Nhóm quy phạm này chủ yếu đề cập đến tư cách chủ thể với điều kiện nào;  tiêu chí ra sao và phải thực hiện thủ tục gì tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì   mới được được Nhà nước thừa nhận sự tồn tại hợp pháp của sàn giao dịch  BĐS.  Đây là nhóm quy phạm xác định sự ra đời và tồn tại của sàn giao dịch  BĐS; cũng là  cơ sở để Nhà nước quản lý, kiểm soát cũng như để Nhà nước bảo vệ quyền và lợi   ích hợp pháp trong quá trình hoạt động.  Hai là, nhóm quy phạm quy định về  những vấn đề  mang tính nguyên tắc   trong quá trình tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Đây là nhóm quy   phạm thể hiện ý chí của Nhà nước trong việc yêu cầu các sàn giao dịch bất động  sản khi được thành lập phải hoạt động theo những tôn chỉ  mục đích nhất định để  đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, của các chủ thể tham gia thị trường và của   chính sàn giao dịch bất động sản. Nhóm quy phạm này hướng cho hoạt động của  20
ANTS
ANTS

CÓ THỂ BẠN MUỐN DOWNLOAD

 

Đồng bộ tài khoản