Bài tập nhóm môn Pháp luật về thị trường bất động sản: Hoàn thiện pháp luật về dịch vụ sàn giao dịch bất động sản

Chia sẻ: Huyền Huyền | Ngày: | Loại File: DOCX | Số trang:79

Thêm vào BST

Báo xấu

145
lượt xem 27
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích của việc nghiên cứu đề tài này là nhằm làm sáng tỏ những vấn đề mang tính lý luận và thực tiễn về dịch vụ sàn giao dịch bất động sản trên thị trường bất động sản và vai trò của nó với sự phát triển kinh tế - xã hội, góp phần hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về dịch vụ sàn giao dịch bất động sản.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Bài tập nhóm môn Pháp luật về thị trường bất động sản: Hoàn thiện pháp luật về dịch vụ sàn giao dịch bất động sản

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT *** BÀI TẬP NHÓM MÔN: PHÁP LUẬT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Chủ đề: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Nhóm 6: 1. Nguyễn Thị Thanh Tú 14061552 2. Nguyễn Xuân Đình 14060013 3. Nguyễn Ngọc Ánh 14061555 4. Nguyễn Khánh Linh 14061515 5. Đoàn Thị Thanh Mai 14060147 6. Phạm Thị Diễm Thi 14061549 7. Nguyễn Thị Phương (Nhóm 14061521 trưởng) SĐT: 0969029236 Email: nguyenphuong260996@gmail.com Hà Nội, Tháng 04 2017 MỤC LỤC
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản TTBĐS Thị trường bất động sản SGDKDBĐS Sàn giao dịch kinh doanh bất động sản LKDBĐS Luật Kinh doanh bất động sản
MỞ ĐẦU 1. Đặt vấn đề Bất động sản là một loại tài sản có giá trị và giá trị sử dụng lớn. Nó cũng là một loại hàng hoá đặc biệt trên một thị trường đặc biệt Thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản cùng với thị trường vốn, thị trường sức lao động là những yếu tố “đầu vào” quan trọng của quá trình sản xuất. Thực tế đã chứng minh, việc phát triển của thị trường bất động sản ảnh hưởng sâu sắc đến sự hưng thịnh hay suy vong của một nền kinh tế. Vì lẽ đó, thị trường bất động sản đã trở thành một trong những thị trường nhạy cảm và được quan tâm hàng đầu trên thế giới. Tại Việt Nam, theo xu thế hội nhập của nền kinh tế thị trường, th ị tr ường quy ền s ử dụng đất đã được Nhà nước quan tâm và thể chế hóa thành pháp luật; quyền của người sử dụng đất được mở rộng, từ đó, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển nhanh chóng. Thị trường Bất động sản của nước ta được đánh giá là thị trường tiềm năng, là “mỏ vàng” để đầu tư và khai thác. Tuy nhiên, bên cạnh đó thị trường còn ẩn chứa nhiều thách thức lớn, đặc biệt là sự thiếu sự minh bạch của thị trường. Hàng loạt các giao dịch ngầm đã và đang vượt ra khỏi tầm kiểm soát của Nhà nước. Đây là nguyên nhân khiến cho thị trường Bất động sản ở nước ta chậm phát triển và có đôi khi lâm vào tình trạng bế tắc. Những “cơn sốt ảo” khiến cho thị trường trở nên quá “nóng” hoặc đôi khi thị trường quá “lạnh” dẫn tới sự “đóng băng”. Trước thực trạng đó, sàn giao dịch bất động sản ra đời đã góp phần điều tiết các giao dịch bất động sản trên thị trường. Các nhà đầu tư đã có một kênh thông tin chính xác và hữu ích để tham khảo. Sàn giao dịch bất động sản không chỉ thỏa mãn cơn khát thông tin mà còn tạo thuận lợi cho việc thực hiện các giao dịch bất động sản một cách nhanh chóng, hiệu quả. Trong thực tế, sàn giao dịch bất động sản không phải là cơ quan nhà nước, không thực hiện chức năng của nhà nước, cũng không thực hiện chức năng kinh doanh bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản là các tổ chức tư nhân, được thành lập để kinh doanh các dịch vụ bất động sản nhằm hướng tới mục đích lợi nhuận. Vậy, làm sao để có thể dung hòa lợi ích của nhà nước và lợi ích của sàn giao dịch 4
bất động sản? Vấn đề đặt ra là việc quản lý của Nhà nước đối với sàn giao dịch bất động sản. Khả năng điều tiết và kiểm soát thị trường của Nhà nước có đạt hiệu quả cao hay không sẽ thể hiện một phần qua hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản. Pháp luật về dịch vụ sàn giao dịch bất động sản ra đời để hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản. Đó là cơ sở để góp phần giúp hoạt động trên sàn giao dịch bất động sản diễn ra dễ dàng và nhanh chóng hơn. Sau đây, tiểu luận đi nghiên cứu, phân tích các quy định pháp luật liên quan đến dịch vụ sàn giao dịch bất động sản. 2. Mục tiêu nghiên cứu Mục đích của việc nghiên cứu đề tài này là nhằm làm sáng tỏ những vấn đề mang tính lý luận và thực tiễn về dịch vụ sàn giao dịch bất động sản trên thị trường bất động sản và vai trò của nó với sự phát triển kinh tế xã hội, góp phần hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về dịch vụ sàn giao dịch bất động sản. 3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu Trong phạm vi bài tiểu luận, nhóm chúng em tập trung làm rõ một số nội dung sau: Nghiên cứu các quan hệ dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở Việt Nam; phân tích các quy định pháp luật của Việt Nam có liên quan đến dịch vụ môi giới bất động sản và môi giới bất động sản trên SGDBĐS. Thông qua đó, tác giả đề xuất một số giải pháp cụ thể nhằm góp phần hoàn thiện các quy định pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch. 5
4. Phương pháp nghiên cứu Tiểu luận sử dụng phép biện chứng duy vật của triết học Mác Lênin làm cơ sở phương pháp luận cho việc nghiên cứu. Ngoài ra, trong quá trình nghiên cứu, tác giả sử dụng một số phương pháp sau: Phương pháp thu thập thông tin: thu thập các văn bản pháp luật và các tài liệu liên quan đến dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; thu thập thông tin về thực tiễn hoạt động sàn giao dịch bất động sản. Phương pháp phân tích, tổng hợp: Trên cơ sở những thông tin thu thập được, tác giả sẽ tổng hợp để nghiên cứu, phân tích và đưa ra những nhận xét, đánh giá về các quy định của pháp luật, thực trạng dịch vụ sàn giao dịch bất động sản. Theo đó, phân tích, đánh giá các quy định pháp luật về dịch vụ sàn giao dịch bất động sản 2014 và các văn bản pháp luật có liên quan. 5. Bố cục của tiểu luận Ngoài lời nói đầu, kết luận, mục lục, danh mục tài liệu tham khảo, danh mục từ viết tắt, tiểu luận bao gồm 03 (ba) chương được bố cục như sau: CHƯƠNG I: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN CHƯƠNG II: PHÁP LUẬT THỰC ĐỊNH VÀ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN CHƯƠNG III. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Chủ đề “HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN” là một vấn đề phức tạp, nó đòi hỏi người nghiên cứu đề tài cần có kiến thức sâu rộng cả về lý luận thực tiễn trong quá trình thành lập và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, nắm bắt được những vấn đề cốt lõi, những tồn tại và vướng mắc còn gặp phải, để từ đó đề xuất giải pháp giải quyết. Là sinh viên với vốn kiến thức hiểu biết có giới hạn vì vậy, trong quá trình nghiên cứu chủ đề chúng em không thể tránh khỏi có những thiếu sót, khiếm khuyết. Chúng em rất 6
mong nhận được sự đóng góp ý kiến đánh giá, phê bình của giảng viên và các bạn sinh viên để hoàn thiện tiểu luận. CHƯƠNG I: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Khái quát về sàn giao dịch bất động sản. và dịch vụ sàn giao dịch bất động sản 1.1.1. Khái niệm sàn giao dịch bất động sản và dịch vụ sàn giao dịch bất động s ản Bất động sản là một loại tài sản có vai trò vô cùng quan trọng của mỗi quốc gia. Nó là thành phần sống của xã hội loài người. Sự phát triển của nền sản xuất hàng hóa theo cơ chế thị trường cũng đã kéo theo nền sản xuất hàng hóa bất động sản phát triển, từ đó hình thành nên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, loại hàng hóa BĐS có đặc tính không di dời được, do đó, nơi bán sẽ không có sự hiện diện của hàng hóa. Bên cạnh đó, TTBĐS là thị trường không hoàn hảo, thiếu thông tin, vì vậy, để người bán và người mua có thể dễ dàng trao đổi mua bán BĐS, một thị trường mua bán BĐS ra đời, gọi là sàn giao dịch BĐS. Có thể nói rằng, việc Nhà nước quy định yêu cầu các doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải thực hiện bán, cho thuê các BĐS thuộc quyền sở hữu của mình qua sàn giao dịch BĐS là một bước ngoặt trong hoạt động kinh doanh BĐS ở nước ta. Điều này đã làm thay đổi cách bán hàng truyền thống có từ hàng chục năm nay của các doanh nghiệp này. Cùng với yêu cầu trên thì pháp luật cho phép thành lập các sàn giao dịch bất động sản để bán, cho thuê BĐS cũng là một trong những quy 7
định mới, các tác động không nhỏ tới thị trường BĐS và hoạt động đầu tư, kinh doanh loại tài sản có giá trị lớn như vậy. Trước khi có Luật kinh doanh bất động sản, việc bán, cho thuê BĐS của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS chỉ thực hiện thông qua các mối quan hệ quan biết, quan hệ ngoại giao trong làm ăn, các đối tác kinh doanh hoặc thông qua các nhà đầu cơ, các nhà môi giới BĐS. Thực trạng này gây ra nhiều bất ổn cho TTBĐS, đây là nguyên nhân làm cho thị trường này phát triển không minh bạch, không lành mạnh, làm tăng giá BĐS bất hợp lý, những người có nhu cầu thực sự về nhà ở không có nhu cầu thực sự về nhà ở không có cơ hội tiếp cận với các loại nhà ở với giá trị thực của nó mà phải trải qua nhiều tầng lớp trung gian, phải trả thêm một lượng tiền tương đối lớn cho những người đầu cơ. Việc thành lập các sàn giao dịch BĐS để bán, cho thuê BĐS là một trong những giải pháp quan trọng và cần thiết để hạn chế tối đa các giao dịch ngầm, không chính thức làm cho thị trường BĐS phát triển minh bạch hơn, việc mua bán BĐS sẽ được công khái hóa, tạo điều kiện để những người có nhu cầu có thể dễ dàng tiếp cận được nhà ở. Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 đã có những quy định cụ thể về sàn giao dịch bất động sản, cụ thể là khoản 6, điều 3 của bộ luật này đã giải thích về khái niệm của sàn giao dịch bất động sản. Theo đó, sàn giao dịch bất động sản được hiểu là “nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản1”. Sàn giao dịch BĐS chính là nơi gặp gỡ giữa người mua và bán, giữa người cung cấp dịch vụ và người có yêu cầu về dịch vụ có liên quan đến kinh doanh BĐS. Sự khác biệt cơ bản so với những sàn mua bán khác chính là ở chỗ nơi đó không có sự hiện diện của hàng hóa BĐS giao dịch, đồng thời, tất cả những dịch vụ liên quan đến mua bán BĐS trên sàn cũng phức tạp và đa dạng hơn, do tính phức tạp của hệ thống dịch vụ BĐS… Sàn mua bán phải là mô hình hoạt động tổng hợp, ở đó phải cung cấp đầy đủ và khép kín mợi dịch vụ liên quan đến BĐS, hơn thế, đó phải là những dịch vụ mang tính chuyên nghiệp và khép 1 Khoản 6, Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 8
kín, phải là nơi bảo đảm tính minh bạch, chuẩn xác, rất hữu hiệu cho công việc quản lý và điều tiết của nhà nước, đồng thời cũng góp phần hạn chế rủi ro cho người dân khi tham gia vào các hoạt động mua bán liên quan đến BĐS. 1.1.2. Chức năng, vai trò của sàn giao dịch bất động sản Chức năng của sàn giao dịch bất động sản Sàn giao dịch bất động sản được thành lập với mục đích là trung gian hỗ trợ thị trường bất động sản, góp phần đưa thị trường vào “khuôn khổ”. Để đạt được mục đích đó, sàn giao dịch bất động sản cần thực hiện tốt ba chức năng chủ yếu: (1) Chức năng tổ chức kinh doanh Bất động sản, (2) Chức năng kinh doanh dịch vụ Bất động sản và (3) Chức năng hỗ trợ thị trường bất động sản. Thứ nhất, sàn giao dịch bất động sản là nơi tổ chức kinh doanh bất động sản. Giao dịch kinh doanh bất động sản phải được thực hiện trên sàn giao dịch bất động sản. Các nhà đầu tư có thể đưa Bất động sản đã được tạo lập lên sàn giao dịch bất động sản để trao đổi với nhau nhằm tìm kiếm lợi nhuận để tái đầu tư. Người bán, người mua có nhu cầu có thể gặp nhau qua sàn giao dịch bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản góp phần thúc đẩy giao dịch diễn ra nhanh chóng, thuận lợi và an toàn. Thông thường, một giao dịch trên thị trường bất động sản sẽ trải qua ba bước: đàm phán kiểm tra thực địa đăng ký pháp lý 2. Khi tiến hành giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản sẽ giảm thiểu thời gian cho việc thực hiện các thủ tục trên. Bất động sản khi đưa lên sàn giao dịch bất động sản phải đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định về pháp luật. Vì thế, người mua, Nhà đầu tư có thể yên tâm về khối tài sản mà mình sẽ sở hữu. Người bán có thể tránh khỏi mối lo mua rẻ, bán đắt. Bên cạnh việc trung gian cho các hoạt động kinh doanh chủ yếu như: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê hàng hóa bất động sản; sàn giao dịch bất động sản còn là địa chỉ để quảng bá các thương hiệu, các sản phẩm bất động sản sẽ hình thành trong tương lai của những nhà đầu tư lớn, có danh tiếng. Sàn giao dịch bất động sản là cầu nối để liên kết các nhà đầu tư. Đồng thời, sàn giao dịch bất 2 Văn Thị Anh (2009), Sàn giao dịch bất động sản_ một trong những nội dung quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản, Đề tài nghiên cứu khoa học, Trường Đại học Luật Hà Nội 9
động sản còn đóng vai trò là trung gian trong việc liên doanh, liên kết, tìm ra hướng đầu tư có hiệu quả; các giải pháp đầu tư hữu hiệu nhằm ứng phó với thị trường bất động sản đầy biến động và rủi ro. Thứ hai, sàn giao dịch bất động sản thực hiện chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản. Các dịch vụ bất động sản là các dịch vụ nhằm mục đích hỗ trợ cho sự phát triển của thị trường bất động sản; bao gồm: môi giới, định giá, quảng cáo, tư vấn, quản ký bất động sản… Thông qua việc sử dụng các dịch vụ, Nhà đầu tư, người mua, người bán sẽ có một kênh thông tin chính xác về bất động sản. Từ đó, có thể quyết định việc đầu tư, mua hoặc bán. Các thủ tục về việc đăng ký pháp lý cũng sẽ được giúp đỡ thực hiện nhanh chóng, chính xác. Việc kinh doanh dịch vụ bất động sản trên sàn giao dịch bất động sản sẽ tạo ra nguồn thu chủ yếu cho việc tổ chức, hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Trong số các dịch vụ bất động sản được cung cấp trên sàn giao dịch bất động sản thì loại hình diễn ra phố biến, thường xuyên và chiếm tỷ lệ cao là: môi giới, tư vấn và quảng cáo bất động sản. Các hoạt động khác diễn ra còn tương đối mờ nhạt. Đây cũng là điều dễ hiểu đối với một mô hình cung cấp dịch vụ mới mẻ như sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam. Trước khi sàn giao dịch bất động sản ra đời người ta đã quá quen với khái niệm người môi giới bất động sản hay “cò đất, cò nhà”. Đội ngũ “cò” này hoạt động khá sôi nổi và góp phần nhất định trong việc thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, hoạt động nhỏ lẻ, thiếu tính tổ chức,… nên có đôi lúc họ cũng góp phần tạo ra những “cơn sốt” giả tạo trên thị trường, một số “cò” có tính chất lừa đảo còn gây thiệt hại lớn cho người mua, người bán... Công việc chủ yếu của các nhà môi giới này là tìm kiếm, giới thiệu, tư vấn, quảng cáo về bất động sản cho người mua, người bán, nhà đầu tư và hưởng hoa hồng. Thị trường bất động sản ở Việt Nam vốn thiếu minh bạch, thông tin đa chiều nên đây là thị trường tiềm năng cho đội ngũ này hoạt động. Sau này, khi các quy định về sàn giao dịch bất động sản ra đời, Nhà nước siết chặt quản lý, các “cò nhà, cò đất” hoạt động nhỏ lẻ trở nên thiếu hiệu quả hơn. Vì thế, rất nhiều sàn giao dịch bất động sản được lập ra chỉ nhằm mục đích hợp thức hóa những hoạt động môi giới, tư vấn, quảng cáo vốn đã diễn ra lâu nay của các nhà môi giới. Bên cạnh đó, người 10
dân cũng chưa có thói quen sử dụng các dịch vụ trên sàn giao dịch bất động sản. Việc họ tìm đến sàn giao dịch bất động sản chỉ đơn thuần giống như trước kia họ tìm đến với các “cò nhà, cò đất”. Có lẽ vì thế, sự mất cân bằng của các dịch vụ trên sàn giao dịch bất động sản ở nước ta hiện nay khá phổ biến. Trong tương lai, cùng với sự phát triển của nền kinh tế, hy vọng người dân sẽ có thói quen sử dụng các dịch vụ định giá, đấu giá, quản lý bất động sản; tạo ra sự cân bằng nhất định trong hoạt động cung cấp dịch vụ của sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam. Thứ ba, sàn giao dịch bất động sản thực hiện chức năng hỗ trợ thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản là một thị trường không hoàn hảo và rất dễ biến động. Việc giao dịch trên thị trường không hẳn là giao dịch bản thân bất động sản mà là giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản đó. Vì tính chất đặc biệt của bất động sản nên việc thực hiện giao dịch cũng không thể diễn ra nhanh chóng như giao dịch các loại hàng hóa khác. Vì thế, để hỗ trợ cho sự phát triển của thị trường bất động sản, khắc phục tính không hoàn hảo của thị trường, sàn giao dịch bất động sản là một giải pháp hợp lý. Thông qua sàn giao dịch bất động sản, Nhà nước có thể gián tiếp quản lý được thị trường bất động sản; có những biện pháp xử lý thích hợp đối với những trường hợp vi phạm; có những định hướng và chính sách kịp thời đối với từng giai đoạn. Qua đó, giúp minh bạch hóa thị trường bất động sản, đáp ứng yêu cầu của hội nhập kinh tế. Sàn giao dịch bất động sản thực sự là cây cầu tin cậy nối liền các chủ thể trên thị trường bất động sản. Vai trò của sàn giao dịch bất động sản Thị trường bất động sản là thị trường có sự tác động mạnh mẽ tới sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hóa, sự phát triển của thị trường tài chính, thu hút đầu tư… Với một thị trường có tầm quan trọng như vậy, việc quản lý và điều tiết thị trường là một vấn đề cần quan tâm hàng đầu. Sàn giao dịch bất động sản là một yếu tố góp phần cân bằng cho thị trường bất động sản. Điều đó được thể hiện qua các vai trò của sàn giao dịch bất động sản. Trước hết, sàn giao dịch bất động sản có vai trò cung cấp thông tin. Thông tin trên thị trường Bất động sản vốn rất đa dạng. Đó là những thông tin về những 11
tài sản hiện hữu; những tài sản hình thành trong tương lai; những giải pháp tối ưu cho việc lựa chọn hình thức đầu tư hiệu quả, hợp lý; các hình thức hỗ trợ hiệu quả cho hoạt động kinh doanh... Để có thể tiếp cận thông tin phụ thuộc rất nhiều vào khả năng tài chính và nguồn lực con người của các chủ thể. Thông tin trên thị trường khan hiếm và song hành với nó là sự xuất hiện của các nguồn thông tin “không chính thức”. Một số đối tượng đã có những biểu hiện tiêu cực trong việc tiếp cận và sử dụng các thông tin này. Vì thế, để có thể xác minh được tính chân thực của thông tin là điều khó khăn. Trước đây, khi chưa có sàn giao dịch bất động sản, các chủ thể trên thị trường bất động sản thường khó tiếp cận với các thông tin của bất động sản. Thông tin trên thị trường thiếu chính xác và không đầy đủ. Việc đánh giá bất động sản trở nên rất khó khăn và càng khó khăn hơn trong việc quyết định giao dịch. Sàn giao dịch bất động sản ra đời đã khắc phục được hạn chế này. Thông tin bất động sản trên sàn được cập nhật đầy đủ, kịp thời, chính xác; đồng thời, thường xuyên được sàng lọc kỹ càng để Nhà đầu tư và người mua có thể an tâm tham khảo đầu tư hoặc mua nhằm mục đích sử dụng. Với vai trò này, sàn giao dịch bất động sản đã có tác động mạnh mẽ tới các chủ thể: Nhà nước, Nhà đầu tư, người mua, và thị trường bất động sản. Đối với Nhà nước, khi thông tin về bất động sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản và các giao dịch được thực hiện trên sàn giao dịch bất động sản sẽ giúp Nhà nước gián tiếp quản lý thị trường bất động sản. Những giao dịch ngầm, gây thất thu cho Ngân sách nhà nước sẽ bị hạn chế một cách tối đa. Thông tin về hoạt động của thị trường bất động sản thường xuyên được cập nhật trên sàn giao dịch bất động sản. Những mầm mống của sự biến động thị trường, các cơn sốt “nóng” “lạnh”…sẽ sớm được bộc lộ. Từ đó, Nhà nước sẽ có những chính sách, pháp luật thích hợp, kịp thời đối với từng giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản. Đối với Nhà đầu tư, người mua, việc tiếp cận được các thông tin chính xác sẽ giúp họ có quyết định đúng đắn trong việc đầu tư, giao dịch. Khi tham gia thị trường bất động sản thị trường không hoàn hảo, Nhà đầu tư và người mua thường phải đối mặt với nhiều rủi ro. Bất động sản là tài sản có giá trị lớn, vì thế chỉ cần 12
một lựa chọn sai lầm cũng có thể gây thiệt hại nghiêm trọng đến Nhà đầu tư và người mua. Nguyên nhân lớn nhất dẫn đến rủi ro đó là thông tin về bất động sản nhiễu loạn, thiếu chính xác. Sàn giao dịch bất động sản ra đời trở thành kênh thông tin đa dạng và nhiều chiều tạo điều kiện cho người có nhu cầu có thể nắm bắt được thông tin một cách dễ dàng. Từ đó, họ sẽ có thông tin hoàn hảo nhất về bất động sản để so sánh, đánh giá, và đi đến lựa chọn thích hợp với mục đích, nhu cầu của mình. Đối với thị trường bất động sản: thông tin về bất động sản được công khai trên sàn giao dịch bất động sản sẽ hạn chế những biến động, “thăng trầm” của thị trường. Số lượng và tần suất các giao dịch bất động sản sẽ được hạn chế tối đa, tạo ra sự bình ổn về giá cả trên thị trường. Bất động sản sau khi mua đi, bán lại sẽ bị đẩy giá lên cao, tạo ra sự ảo tưởng về giá cả trên thị trường. Những nhà đầu tư với mục đích đầu cơ, kiếm lời liên tục tạo ra sự khan hiếm hàng hóa, đẩy giá cả thị trường lên ngất ngưởng. Thị trường trở thành thị trường bong bóng, những cơn sốt đất giả tạo lại càng khiến người mua lao vào đầu tư, kiếm lời. Bất động sản vốn dĩ giá trị đã cao nay lại càng bị đẩy lên cao hơn, thực sự tạo ra khó khăn, rào cản lớn với những người mua có khả năng kinh tế không cao. Cuối cùng, người hưởng lợi lớn nhất là các nhà đầu cơ, nhưng lại khiến thị trường trở nên bất ổn định và khó khăn trong việc khôi phục lại. Với vòng luẩn quẩn này, chủ thể chịu thiệt hại lớn nhất sẽ là người mua và thị trường bất động sản. Khi thực hiện giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản, các chủ thể phải tiến hành nộp thuế, giá mua và giá bán sẽ có sự chênh lệch lớn, chưa kể việc đối mặt với các rủi ro nên những đối tượng đầu cơ, trục lợi mang tính thời cơ sẽ giảm đáng kể. Thị trường bất động sản sẽ được phát triển lành mạnh hơn. Có thể thấy, vai trò cung cấp thông tin về bất động sản của sàn giao dịch bất động sản chiếm vị trí quan trọng và có sức ảnh hưởng mạnh mẽ tới tất cả các chủ thể trên thị trường bất động sản. Thứ hai, sàn giao dịch bất động sản có vai trò cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất động sản. Một trong những quy luật cơ bản của thị trường là có cầu thì ắt sẽ có cung. Trong thực tế, nhu cầu về bất động sản trên thị trường hiện nay 13
rất lớn. Vì thế, thị trường phát triển mạnh mẽ, đa dạng, kéo theo sự hình thành và phát triển một cách tự phát của các dịch vụ kinh doanh bất động sản như: môi giới, định giá, tư vấn, quảng cáo bất động sản... Tuy nhiên, những dịch vụ này chưa được sự nhìn nhận đúng đắn của xã hội. Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 đã ghi nhận các dịch vụ kinh doanh bất động sản trên. Qua đó, xã hội đã có cái nhìn thích đáng hơn đối với loại hình dịch vụ này. Để đảm bảo việc thực hiện dịch vụ một cách quy mô, có tổ chức, luật đã quy định thành lập sàn giao dịch bất động sản. Với chức năng hỗ trợ thị trường bất động sản, sàn giao dịch bất động sản cung cấp các dịch vụ bất động sản để tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các giao dịch bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản phục vụ trọn gói các khâu dịch vụ từ khi tìm kiếm, xác định, tiến hành giao dịch và đăng ký bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản có mối quan hệ mật thiết với các chủ thể có liên quan như Ngân hàng, kho bạc, cơ quan đăng ký bất động sản, văn phòng công chứng… Khi tiến hành các giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản, người mua và người bán sẽ không tiêu tốn quá nhiều thời gian, tiền bạc và công sức. Với cơ chế “một cửa”, các giao dịch sẽ được tiến hành nhanh chóng và chính xác. Thị trường bất động sản không ngừng phát triển, dịch vụ kinh doanh bất động sản cũng càng ngày càng trở nên chuyên nghiệp hơn. Các chủ thể tham gia thị trường có thể lựa chọn sản phẩm dịch vụ do nhiều doanh nghiệp khác nhau cung cấp. Trong điều kiện cạnh tranh mạnh mẽ, các sàn giao dịch bất động sản không chỉ cạnh tranh về sự phong phú, đa dạng của hàng hóa, các loại hình dịch vụ; mà còn phải không ngừng nâng cao chất lượng các loại hình dịch vụ; đi kèm với nó là việc giảm giá thành dịch vụ và phong cách phục vụ chuyên nghiệp nhưng không kém phần tận tình, chu đáo. Thông qua các sản phẩm dịch vụ đa dạng, sàn giao dịch bất động sản sẽ cung cấp cho các chủ thể kinh doanh bất động sản những yếu tố cần thiết một cách nhanh nhất để họ cảm thấy an toàn khi tiến hành đầu tư. Thứ ba, sàn giao dịch bất động sản là nơi quảng bá các dự án, các sản phẩm bất động sản trên thị trường. Các nhà đầu tư khi muốn giới thiệu về dự án, sản phẩm của mình, có thể đưa thông tin sản phẩm lên sàn giao dịch bất động sản. Tại đây, sẽ có các dịch vụ hỗ trợ việc quảng cáo, tiếp thị sản phẩm tới những chủ thể 14
có nhu cầu. Qua đó, các dự án được biết đến rộng rãi hơn. Với độ tin cậy cao, sàn giao dịch bất động sản sẽ có những bước tác động nhất định tới nhu cầu và tâm lý của nhà đầu tư, người mua. Các nhà đầu tư gặp nhau trên sàn giao dịch bất động sản, cùng trao đổi, tham khảo thông tin và quyết định đầu tư đối với những dự án khả thi. Sàn giao dịch bất động sản đã trở thành yếu tố cần thiết để hỗ trợ và định hướng cho Nhà đầu tư trong việc phân tích, đánh giá, nhận định và nắm bắt những cơ hội khi tham gia vào thị trường bất động sản. Thứ tư, tạo ra sự cạnh tranh giữa các chủ thể cung cấp dịch vụ công với dịch vụ tư, góp phần hạn chế tình trạng sách nhiễu, cửa quyền của một bộ phận cán bộ Nhà nước trong lĩnh vực cung cấp dịch vụ công3. Để góp phần hỗ trợ thị trường bất động sản, Nhà nước đã triển khai một số tổ chức dịch vụ công như: văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, tổ chức phát triển quỹ đất, các tổ chức tư vấn khác… Tuy nhiên, mức độ cung ứng dịch vụ còn thấp, chưa đáp ứng được nhu cầu của thị trường. Nguyên nhân trực tiếp là do đội ngũ cán bộ còn thiếu về số lượng, yếu về chuyên môn, chưa được đào tạo chính quy, bài bản, một số cán bộ còn tỏ ra thiếu thiện chí trong việc cung cấp dịch vụ, gây khó khăn, phiền hà cho người sử dụng dịch vụ. Vì thế, việc lựa chọn tổ chức cung cấp dịch vụ tư trở nên phổ biến hơn. Sàn giao dịch bất động sản là một tổ chức cung cấp dịch vụ tư. Với mục đích phục vụ và mục tiêu lợi nhuận, sàn giao dịch bất động sản đã thường xuyên có sự đổi mới để đáp ứng nhu cầu và thị hiếu của người dân. Từ đây, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa sàn giao dịch bất động sản với các tổ chức cung cấp dịch vụ công. Sự cạnh tranh này tạo ra hiệu quả đối với hoạt động của sàn giao dịch bất động sản và giúp giảm bớt gánh nặng cho các tổ chức dịch vụ công. Tuy sàn giao dịch bất động sản hoạt động để hướng tới mục tiêu lợi nhuận nhưng vì yếu tố đó mà sàn giao dịch bất động sản mới có thể cung cấp được những dịch vụ có chất lượng và hiệu quả cao. Khi các chủ thể tham gia thị trường có thể lựa chọn nơi cung cấp dịch vụ thì sự cạnh tranh càng trở nên gay gắt hơn. Các tổ chức dịch vụ công sẽ không còn cơ hội để sách nhiễu người dân. Bên cạnh đó, tình trạng quan 3TS Nguyễn Quang Tuyến, TS Trần Quang Huy (2009), Giáo trình Pháp luật về Kinh doanh bất động sản, NXB Tư pháp, Hà Nội. [ tr.169] 15
liêu, hách dịch, trì trệ của một bộ phận cán bộ trong các tổ chức cung cấp dịch vụ công cũng sẽ được hạn chế. Qua đó, góp phần cải cách thủ tục hành chính hiện nay ở nước ta. Thứ năm, sàn giao dịch bất động sản giúp minh bạch, công khai hóa thị trường Bất động sản, thúc đẩy thị trường phát triển sôi động, có hiệu quả, chính quy và lành mạnh hơn. Trong thực tế hoạt động, sàn giao dịch bất động sản đã thể hiện vai trò thiết yếu của mình đối với thị trường bất động sản. Sự nhiệt tình trong việc cung cấp các dịch vụ bất động sản của sàn giao dịch bất động sản đã tạo niềm tin đối với các chủ thể tham gia thị trường. Bên cạnh đó, việc thường xuyên nâng cao chất lượng dịch vụ sẽ thu hút giới kinh doanh bất động sản, tạo ra sự “kích cầu” đối với thị trường bất động sản. Đồng thời, hạn chế được những giao dịch “ngoài luồng”, giao dịch “đen”, giao dịch “trốn thuế” trên thị trường. Đây là yếu tố quan trọng trong việc minh bạch hóa thị trường bất động sản. Về vĩ mô, sàn giao dịch bất động sản góp phần phát triển kinh tế xã hội, tạo ra sự bình ổn nhất định trên thị trường. Có thể thấy, sàn giao dịch bất động sản là một chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động sản, được quy định tại Luật kinh doanh bất động sản năm 2014. Sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản đã tạo ra bước tiến mạnh mẽ trong việc tác động vào thị trường bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản không chỉ cung cấp dịch vụ phục vụ thị trường mà thông qua đó còn là cơ sở để Nhà nước tiến hành quản lý thị trường bất động sản. Từ đó, giải quyết được những bế tắc trong việc quản lý thị trường bất động sản phi chính quy. 1.1.3. Mục đích của dịch vụ sàn giao dịch bất động sản Thị trường BĐS trong một thời gian dài trải qua nhiều biến động thăng trầm, vượt xa sự kiểm soát của Nhà nước. Theo đó, giá BĐS tăng đột biến, không phản ánh nhu cầu thực tế. Thực trạng đầu cơ, kích cầu ảo… làm thị trường lũng đoạn và thường chỉ tập trung ở một giới có tiền. Chúng vượt xa khả năng và tầm với của những người dân thường. Bên cạnh đó, sự buông lỏng quản lý của Nhà nước hoặc chưa thiết lập một hành lang pháp lý đầy đủ, một cơ chế quản lý phù hợp nên tình trạng giao dịch 16
ngầm, mua bán trao tay, không qua cơ quan nhà nước có thẩm quyền chiếm tỷ lệ lớn. Đây là nguyên nhân của tình trạng tranh chấp, bất đồng xảy ra… Từ đó, khiến cho thị trường trở nên khó kiểm soát hơn. Kể từ năm 1993 đến nay, thị trường bất động sản của Việt Nam đã trải qua 3 lần sốt đất và 3 lần đóng băng. Căn cứ vào sự biến động của thị trường trong 20 năm qua chúng ta có thể tạm chia thành 6 giai đoạn: cơn sốt năm 19931994, giai đoạn đóng băng năm 19951999, giai đoạn bùng nổ năm 20012002, giai đoạn nguội lạnh năm 20022006, giai đoạn sốt nhà đất năm 20072010, giai đoạn sồi sụt từ năm 2008 và suy giảm mạnh năm 2011. Mỗi bước thăng trầm của thị trường thường gắn liền với các biến cố vĩ mô và chính sách đối với bất động sản4. Trên thực tế, có tới hơn 70% số lượng các giao dịch bất động sản trên thị trường không được tiến hành qua sàn giao dịch bất động sản5. Nhiều giao dịch kinh doanh bất động sản có biểu hiện trốn thuế, gây thất thu cho ngân sách nhà nước. Từ đó, các tranh chấp và khiếu kiện nảy sinh do chuyển nhượng trao tay, thị trường bất động sản trở nên hỗn loạn. Như một nhu cầu tất yếu khách quan, đã đến lúc Nhà nước cần phải kiểm soát chúng bằng nhiều hình thức và biện pháp khác nhau. Ghi nhận sự ra đời và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản là một trong những cách thức và biện pháp để giải quyết tình trạng trên với mục đích: Là thể chế trung gian được pháp luật ghi nhận, hoạt động nhằm hỗ trợ các chủ thể tham gia thị trường được thuận lợi, dễ dàng trong việc xác lập và thực hiện các giao dịch. Sàn giao dịch bất động sản là một sân chơi chung mang tính chuyên nghiệp. Thông qua đó, giảm dần và hướng tới sự triệu tiêu các tổ chức, cá nhân hành nghề trôi nổi, tự phát để lũng đoạn hoặc thao túng thị trường. Cùng với các thể chế trung gian khác, sàn giao dịch bất động sản từng bước đưa thị trường vào hoạt động theo quỹ đạo chung dưới sự kiểm soát của Nhà 4 Diệu Vy, “Nhìn lại các chu kỳ thăng trầm của thị trường bất động sản”, đăng ngày 15/02/2012 lúc 22:00 trên : http://thongtinduan.vn/index.php?option=com_content&view=article&id=5471:nhinlicacchukthngtrmca thtrngbs&catid=8:chinhsachphaply&Itemid=7 5 TS Doãn Hồng Nhung (2009), Hoàn thiện pháp luật về sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở Việt Nam, NXB Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội. trang 73 17
nước; hạn chế các giao dịch ngầm; tạo đà chị thị trường minh bạch, công khai hóa. Từ đó, không chỉ thể hiện và nâng cao vai trò của Nhà nước trong việc quản lý thị trường bất động sản mà còn tận thu các khoản thuế vào ngân sách Nhà nước. Sự ra đời của sàn giao dịch BĐS cũng hướng tới việc định hướng cho các nhà đầu tư kinh doanh BĐS văn minh và chuyên nghiệp hơn; cạnh tranh bình đẳng, lành mạnh và an toàn hơn. Đây là bước nhằm tạo đà phát triển cho những doanh nghiệp thực sự có năng lực và từng bước thanh lọc, loại bỏ những doanh nghiệp yếu kém, không có khả năng. Sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản là một đòi hỏi tất yếu khách quan, phù hợp với xu hướng chung của các quốc gia trên thế giới. Thực tế cho thấy bất kỳ quốc gia nào có thị trường bất động sản phát triển sôi động cũng không thể thiếu được sự hỗ trợ của các thể chế hỗ trợ trung gian với vai trò là cầu nối, là sợi dây liên kết và “kéo gần” các nhà đầu tư lại với nhau trong đó sàn giao dịch bất động sản là một trong những cầu nối đó. Có thể thấy, sàn giao dịch BĐS ra đời nhằm đáp ứng nhu cầu minh bạch hóa thị trường BĐS; Góp phần giúp Nhà nước trong việc quản lý thị trường BĐS; Giúp nhà đầu tư và những người có nhu cầu giao dịch thuận lợi hơn trong việc tiếp cận thông tin, đầu tư và thực hiện giao dịch; Giảm những giao dịch “ngầm” vốn dĩ rất khó quản lý, tránh được tình trạng “đầu cơ bất động sản” gây những sóng gió trong thị trường bất động sản. 1.2. Khái quát chung về pháp luật dịch vụ sàn giao dịch bất động sản 1.2.1. Khái niệm pháp luật dịch vụ sàn giao dịch bất động sản Dù hình thành muộn so với các thị trường khác trong nền kinh tế thị trường song thị trường bất động sản ở Việt Nam được đánh giá là thị trường phát triển nhanh nhất, sôi động nhất nhưng cũng phức tạp nhất. Theo đó, các thể chế trung gian ra đời và hoạt động trong thị trường bất động sản trong đó có hoạt động của sàn giao dịch bất động sản cũng phát triển với tốc độ lan tỏa khá nhanh và phức tạp. Cả hai loại thị trường này đều rất cần tới sự định hướng, quản lý và kiểm soát của Nhà nước thông qua các quy phạm pháp luật. 18
Nếu so sánh với pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản thì pháp luật điều chỉnh hoạt động của các thị trường dịch vụ bất động sản, trong đó có dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hình thành muộn hơn. Sự ghi nhận việc hình thành và tồn tại của loại hình này, có sự quản lý và kiểm soát của nhà nước mới chỉ bắt đầu từ năm 2006 khi có sự ra đời của Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, cùng với đó là: Nghị định số 153/2007/NĐCP ngày 15/10/2007 của Chính phủ, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản năm 2006; Thông tư số 13/2008/TTBXD ngày 21/05/2008 của Bộ xây dựng, hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐCP ngày 15/10/2007 của Chính phủ, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản năm 2006; Bên cạnh đó, còn một số văn bản có liên quan như: Luật Đất đai năm 2003, Nghị định 181/2004/NĐCP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003; Luật Nhà ở năm 2005, Nghị định 71/2010/NĐCP ngày 23/06/2010, của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;… Theo thời gian các văn bản trên được thay thế bổ sung, hoàn thiện có thể kể đến như Luật kinh doanh bất động sản 2014, Nghị định 76/2015/NĐCP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014,… . Các văn bản pháp luật này ra đời là sự tuyên cáo chung đối với các loại hình môi giới, quảng cáo, tư vấn, định giá… bất động sản trôi nổi trên thị trường. Qua đó, đã chính thức thừa nhận sự hoạt động của một số loại hình dịch vụ trung gian trên thị trường một cách hợp pháp, được pháp luật bảo vệ. Pháp luật quy định sàn giao dịch bất động sản phải có cơ cấu tổ chức chặt chẽ, hoạt động trong khuôn khổ của pháp luật. Mặc dù hình thành khá muộn song pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản đã góp phần đưa các hoạt động dịch vụ bất động sản hoạt động một cách chính quy, có tổ chức, có “thân phận” rõ ràng. Đây là cơ sở để các tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực này có cơ hội và điều kiện phát triển, nhân rộng và tạo thương hiệu riêng của mình điều mà các dịch vụ trôi nổi, tự phát không thể có được. 19
Pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản bao gồm nhiều nội dung, nhiều nhóm quy phạm điều chỉnh ở những khía cạnh khác nhau và mức độ khác nhau. Có những nhóm quy phạm thể hiện sự can thiệp sâu sắc của Nhà nước, chi phối trực tiếp tới quá trình hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; song có những nhóm quy phạm thể hiện sự định hướng, tạo quyền chủ động và linh hoạt trong quá trình tổ chức và hoạt động kinh doanh của sàn giao dịch bất động sản. Thông qua đó, có thể hiểu: Pháp luật điều chỉnh về sàn giao dịch bất động sản là tổng thể các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh quá trình hình thành, tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản trên thị trường bất động sản. 1.2.2. Cơ cấu pháp luật dịch vụ sàn giao dịch bất động sản Các văn bản pháp luật hiện hành quy định về tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch BĐS được biểu hiện ở nhiều nội dung khác nhau, song tựu chung lại chúng gồm các nhóm quy phạm điều chỉnh những vấn đề cơ bản sau đây của sàn giao dịch bất động sản: Một là, nhóm quy phạm quy định về điều kiện của sàn giao dịch BĐS hợp pháp. Nhóm quy phạm này chủ yếu đề cập đến tư cách chủ thể với điều kiện nào; tiêu chí ra sao và phải thực hiện thủ tục gì tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì mới được được Nhà nước thừa nhận sự tồn tại hợp pháp của sàn giao dịch BĐS. Đây là nhóm quy phạm xác định sự ra đời và tồn tại của sàn giao dịch BĐS; cũng là cơ sở để Nhà nước quản lý, kiểm soát cũng như để Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình hoạt động. Hai là, nhóm quy phạm quy định về những vấn đề mang tính nguyên tắc trong quá trình tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Đây là nhóm quy phạm thể hiện ý chí của Nhà nước trong việc yêu cầu các sàn giao dịch bất động sản khi được thành lập phải hoạt động theo những tôn chỉ mục đích nhất định để đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, của các chủ thể tham gia thị trường và của chính sàn giao dịch bất động sản. Nhóm quy phạm này hướng cho hoạt động của 20