intTypePromotion=1

Chương 6 - Thẩm định tài sản đảm bảo

Chia sẻ: Phi Nguyen | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:21

0
219
lượt xem
52
download

Chương 6 - Thẩm định tài sản đảm bảo

Mô tả tài liệu
  Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Theo đó, đối với TSĐB mà Bên bảo đảm vẫn nắm giữ tài sản thì được coi là thế chấp còn nếu NHTM nắm giữ tài sản thì được coi là cầm cố. Các TS là vàng, bạc, kim khí quý, đá quý, ngoại tệ tiền mặt, giấy tờ có giá phải áp dụng biện pháp cầm cố. Các TS khác đều áp dụng dưới hình thức thế chấp định các căn cứ pháp lý của TSBĐ. định tính chất an toàn của TSBĐ, TS không bị tranh chấp, TS không bị phong tỏa đảm bảo khả năng thu hồi nợ cho...

Chủ đề:
Lưu

Nội dung Text: Chương 6 - Thẩm định tài sản đảm bảo

  1. 8/5/2012 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU MỘT SỐ QUY ĐỊNH VỀ THẨM ĐỊNH TÀI SẢN 8/5/2012 I BẢO ĐẢM II THẨM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN 3 III THẦM ĐỊNH ĐỘNG SẢN 1 2 Giảng viên: Ths Nguyễn Tiến Trung 1. MỘT SỐ QUY ĐỊNH VỀ TĐ TSĐB 2. CÁC LOẠI TÀI SẢN ĐẢM BẢO  Tài sản đảm bảo (TSĐB) là một trong những  TS cầm cố, thế chấp: Tất cả các loại TS theo điều kiện quan trọng của các TCTD khi xem xét quy định của Bộ luật dân sự, bao gồm vật, cấp tín dụng cho KH. Vì vậy, việc thẩm định tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản đều (định giá) TSĐB ảnh hưởng rất lớn đến quyết có thể chấp nhận cầm cố, thế chấp vay vốn định cấp tín dụng cho KH của các TCTD. tại các NHTM.  TSBĐ là tài sản của KH, TS hình thành từ vốn  Pháp luật không phân biệt TSĐB nào thuộc vay và TS của bên thứ ba dùng để bảo đảm thực đối tượng thế chấp, TS nào cầm cố mà dựa hiện nghĩa vụ trả nợ đối với NHTM. vào việc bên nào là bên nắm giữ TSĐB. Giảng viên: Ths Nguyễn Tiến Trung Giảng viên: Ths Nguyễn Tiến Trung 1
  2. 8/5/2012 2. CÁC LOẠI TÀI SẢN ĐẢM BẢO 3. MỤC ĐÍCH THẨM ĐỊNH TSBĐ  Theo đó, đối với TSĐB mà Bên bảo đảm vẫn  Xác định các căn cứ pháp lý của TSBĐ. nắm giữ tài sản thì được coi là thế chấp còn  Xác định tính chất an toàn của TSBĐ, TS nếu NHTM nắm giữ tài sản thì được coi là không bị tranh chấp, TS không bị phong tỏa cầm cố. đảm bảo khả năng thu hồi nợ cho NH.  Các TS là vàng, bạc, kim khí quý, đá quý,  Định giá TSBĐ ngoại tệ tiền mặt, giấy tờ có giá phải áp dụng biện pháp cầm cố. => Cơ sở quyết định cấp tín dụng  Các TS khác đều áp dụng dưới hình thức thế chấp 6 Giảng viên: Ths Nguyễn Tiến Trung Giảng viên: Ths Nguyễn Tiến Trung CÂU HỎI ÔN TẬP II.THẨM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN  Thế nào là TS thế chấp, Tài sản cầm cố theo quy định pháp luật Việt Nam ? 1 Quy định chung  Thế nào là tài sản hình thành trong tương lai 2 Quy trình thẩm định ? 3 Trách nhiệm và quyền hạn của các thành  Tài sản hình thành từ vốn vay ? viên tham gia  Phân biệt giữa bất động sản với động sản 4 Nghiệp vụ thẩm định giá bất động sản 7 8 Giảng viên: Ths Nguyễn Tiến Trung 2
  3. 8/5/2012 I – QUY ĐỊNH CHUNG VỀ BĐS 2. – QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH 1 Phạm vi áp dụng : được áp dụng trong hoạt động cấp TD tại 1 5 Tiếp nhận hồ sơ Thẩm định tính năng kỹ hệ thống NHTM Thuật Đối tượng áp dụng : là các công trình kiến trúc xây dựng gắn liền trên đất và quyền sử dụng đất, đã có giấy tờ hợp lệ Thẩm định tính pháp lý 2 2 6 Định giá TS hoặc TS hình thành trong tương lai. Giá trị BĐS : là giá trị được biểu hiện bằng tiền, vàng, dùng 3 để bảo đảm cho khoản vay, bảo lãnh và các yêu cầu nghiệp 3 Khảo sát thực tế 7 3 Lập báo cáo thẩm định vụ khác tại NHTM và thu thập TS BĐ thông tin Phương pháp thẩm định : phải khoa học, khách quan, phản 4 ảnh đúng giá trị của tài sản so với giá thị trường tại thời 4 Thẩm định địa điểm 8 Lưu hồ sơ điểm thẩm định giá 9 10 2 – QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH 2 – QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH 1.Tiếp nhận hồ sơ: 3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin - Phân tích các yếu tố cung, cầu - Tiếp nhận hồ sơ : vào sổ tiếp nhận, ghi rõ ngày - Phân tích chức năng, các đặc tính về quyền của BĐS giờ nhận hồ sơ, ngày trả hồ sơ. được mua bán và đặc điểm của thị trường; - Phân tích các tài liệu yêu cầu: thị trường BĐS và BĐS so sánh; -Kiểm tra hồ sơ - Kiểm chứng các nguồn tài liệu đáng tin cậy, số liệu 2. Thẩm định tính chất pháp lý của TSBĐ sử dụng phải đúng đắn, chính xác - Kiểm tra các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp. 11 12 3
  4. 8/5/2012 2 – QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ 3. Thẩm định địa điểm: - Chụp ảnh những chi tiết cần thiết, quay phim (nếu có) : - Chuẩn bị các tài liệu liên quan đến BĐS và các Nội dung hình ảnh phải thể hiện được : dụng cụ cần thiết: thước đo, máy ảnh, máy quay + Quang cảnh vị trí tổng thể của TS; phim,… + Chi tiết mặt tiền chính của TS; - Kiểm tra sự chính xác của bản vẽ với thực địa : + Các chi tiết khác như : phòng khách, nhà bếp, CBTĐ đến hiện trường kiểm tra hiện trạng, kích toilet, cầu thang, . . . thước, vị trí của BĐS, điều tra các thông tin cần thiết. - Vẽ sơ đồ vị trí bất động sản. - Kiểm tra kết cấu và chất lượng công trình : + Được xây dựng năm nào ? + Loại bất động sản ? Kết cấu BĐS? + Những biểu hiện đặc trưng của BĐS. 13 14 2– QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH + Địa điểm (vị + Các thông tin thu thập phải diễn ra gần 4. Thẩm định tính năng kỹ thuật + Khoảng cá tâm thương m với thời điểm điều tra. 5) Định giá + Mặt tiền đườ - Các thành viên tham gia thẩm định giá kiểm tra, rà cấu đường; + Thông tin về các giao dịch mua bán có liên soát, hoàn chỉnh lại hồ sơ trên cơ sở các thông tin khảo + Kích thước sát thực tế: tích; quan đến TS thẩm định. + Mục đích s + Kiểm tra các giấy tờ có liên quan đến BĐS với quy hoạch + Các BĐS đã bán, đang tổ chức trên sàn + Các tài liệu, thông tin liên quan đến BĐS cần so tiết trong vùng sánh; + Cơ sở hạ tần giao dịch BĐS. + Phân tích hồ sơ tài liệu có liên quan : Các tài liệu + Tình trạng p đầy đủ và hợ tổng hợp về quy hoạch, xã hội, kinh tế, môi trường của tờ theo quy đị cấp thẩm quyền. Việc phân tích các thông tin chi tiết đối + Những hạn với một số BĐS là dựa trên cơ sở mục đích sử dụng hữu, sử dụng chính cho từng BĐS, cần tập trung phân tích các yếu tố 15 16 chi phối chủ yếu đến mục đích sử dụng chính : 4
  5. 8/5/2012 2 – QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ  Định giá  Trung tâm định giá TSBĐ 6. Lập biên bản thẩm định giá : Dựa + Mụ + Ngày thẩm địn  Đơn vị khác vào kết quả thẩm tra, so sánh lựa chọn + Mô tả tình trạn thông tin thu thập, điều chỉnh, cán bộ sản; + Mô tả chi tiết thẩm định giá ước tính giá trị BĐS lập tình trạng chun + Tóm tắt hợp bằng văn bản theo nội dung : trường; + Ghi rõ trong b - Chuyển hồ sơ đến Tổ trưởng Tổ của thông tin (l hạn chế liên qu thẩm định giá kiểm tra đánh giá kết + Các bước điề quả thẩm định. động sản thẩm + Ước lượng gi 17 18 + Những điều k tính. 2 – QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ – QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ 7. Lập báo cáo hẩm định: 8. Lưu hồ sơ : -Tổ trưởng Tổ thẩm định giá sau khi kiểm tra hồ sơ và kết quả thẩm định giá, trình Giám đốc Trung tâm Bộ hồ sơ thẩm định giá lưu tại Trung tâm dịch vụ địa ốc thông qua; đối với Chi nhánh việc hoặc tại Tổ thẩm định giá (đối với Chi nhánh) kiểm tra và thông qua kết quả thẩm định giá do Tổ gồm : trưởng Tổ thẩm định giá thực hiện. + Biên bản thẩm định giá; - Lập phiếu báo kết quả thẩm định giá để chuyển + Phiếu báo cáo thẩm định giá; giao theo yêu cầu, ký so và ghi rõ ngày giờ giao, + Sơ đồ vị trí; nhận phiếu báo thẩm định. Phiếu báo kết quả thẩm định giá do Giám đốc Trung tâm/Tổ trưởng Tổ thẩm + Các hình ảnh liên quan (nếu có). định giá (đối với chi nhánh) ký tên. 19 20 5
  6. 8/5/2012 3– TRÁCH NHIỆM VÀ QUYỀN HẠN CỦA 3 – TRÁCH NHIỆM VÀ QUYỀN HẠN CỦA CÁC THÀNH VIÊN THAM GIA CÁC THÀNH VIÊN THAM GIA 1. Cán bộ trực tiếp thẩm định giá 2) Tổ trưởng Tổ thẩm định giá : -Kiểm tra hồ sơ BĐS, trong trường hợp chưa đủ, -Chủ động liên hệ với NVTD (hoặc KH) để kết hợp đi khảo sát thực tế, hoặc đề nghị cung cấp hồ sơ pháp lý BĐS. thì lưu ý NVTĐ đề nghị KH/NVTD cung cấp; - Nếu hồ sơ BĐS không hợp lệ theo quy định hiện -Liên hệ với các ngành chức năng để thu thập thêm thông tin hành thì từ chối thẩm định giá. về quy hoạch. - Phân công trách nhiệm rõ ràng cho từng NV, đôn đốc công việc trong quá trình tác nghiệp, kịp -Công tác thẩm định giá phải độc lập và không chịu sự chi thời điều chỉnh, giải quyết các phát sinh để bảo phối với công tác tín dụng. đảm tiến độ về thời gian giải quyết hồ sơ. - Chịu trách nhiệm về tính chính xác các thông tin thu thập, số liệu và kết quả thẩm định giá. 21 22 3– TRÁCH NHIỆM VÀ QUYỀN HẠN CỦA CÁC THÀNH VIÊN THAM GIA  - Thường xuyên cập nhật thông tin, đề xuất chủ trương, phương hướng liên quan đến công tác 3. Giám đốc Trung tâm dịch vụ địa ốc (nếu có) thẩm định giá cho phù hợp theo quy định hiện và GĐ các Chi nhánh: - Quản lý nhân sự và nghiệp vụ của Tổ thẩm định giá; hành.  - Kiểm tra, giám sát NV thực hiện theo đúng quy - Kịp thời điều chỉnh nhân sự để đáp ứng yêu cầu về công việc; chế thẩm định giá và chịu trách nhiệm kiểm tra về hồ sơ, thông tin, số liệu và kết quả thẩm định - Trên cơ sở hồ sơ và kết quả thẩm định giá bất động sản (đối với Trung Tâm dịch vụ địa ốc của NH) Giám đốc giá. Trung Tâm xem xét để thông qua/yêu cầu kiểm tra/yêu cầu làm lại (nếu xét thấy chưa phù hợp). 23 24 6
  7. 8/5/2012 4. NGHIỆP VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS : + Luật đất đai số 13/2003-QH11 do Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam thông qua ngày 26/11/2003. CƠ SỞ THẨM ĐỊNH GIÁ + Nghị định số 101/2005 ngày 03 tháng 8 năm 2005 của Chính Phủ về thẩm định giá. Việc thẩm định giá phải dựa trên các cơ sở sau: + Nghị định số 181/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về thi hành Luật đất đai. 1. Tình trạng pháp lý và đặc điểm thực tế của tài sản + Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính Phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 2. Tham khảo bảng giá đất do UBND tỉnh, Thành phố + Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP. ban hành trong từng thời kỳ (VD:ở TPHCM,sử dụng + Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC của Bộ Tài chính về việc ban hành 03 QĐ 89 /2008/QĐ-UBND,ngày 20/12/2008) tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. + Công văn số 734/HD-LS ngày 31/01/2005 của Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Tài chính, Sở Xây dựng, Cục Thuế TPHCM về việc hướng dẫn áp dụng 3. Các quy định của Nhà nước có liên quan đến bảng giá các loại đất ban hành kèm theo Quyết định của UBND TPHCM thẩm định giá như: theo từng thời kỳ. + Quyết định số 118/2004/QĐ-UB ngày 28/4/2004 của Ủy ban Nhân dân Tp. HCM về việc xác định trị giá nhà để tính thuế. ( Back ) 25 26 Giảng viên: Ths Nguyễn Tiến Trung 4. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO  4. Giá thẩm định là giá thị trường, phi thị  Phương pháp so sánh; trường tại thời điểm định giá, có tính đến các  Phương pháp chi phí; yếu tố lợi thế, hạn chế các yếu tố rủi ro thị  Phương pháp thu nhập; trường và rủi ro quy hoạch.  Phương pháp thặng dư;  Phương pháp lợi nhuận  5. Hướng dẫn Thẩm định giá bất động sản của từng hệ thống NH. 27 Giảng viên: Ths Nguyễn Tiến Trung 7
  8. 8/5/2012 4. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO 4. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO 1) Phương pháp so sánh: 2) Phương pháp chi phí:  PPSS là phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân  PPCP là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí tích mức giá của các TS tương tự với TScần định giá tạo ra một TS tương tự tài sản cần định giá để ước đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị tính giá trị thị trường của TS cần định giá. trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm  PPCP chủ yếu được áp dụng trong định giá các TS định giá để ước tính giá trị thị trường của TS cần định chuyên dùng, ít hoặc không có mua, bán phổ biến giá. trên thị trường; tài sản đã qua sử dụng; TS không đủ  PP này được áp dụng trong định giá các TS có giao dịch, mua, bán phổ biến trên thị trường. điều kiện để áp dụng PPSS. 4. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO 3) Phương pháp thu nhập:  PPTN (hay còn gọi là phương pháp đầu tư) là  Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong phương pháp định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi định giá TS đầu tư (bất động sản, động sản, doanh các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận nghiệp, tài chính, quyền khai thác mỏ quặng…) mà được từ việc khai thác TS cần định giá thành giá trị TS đó có khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai và vốn hiện tại của TS (quá trình chuyển đổi này còn đã xác định tỷ lệ vốn hoá thu nhập. được gọi là quá trình vốn hoá thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của TS cần định giá. Cụ thể là TS nào? 32 8
  9. 8/5/2012 4. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO 4. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO 4) Phương pháp thặng dư: 5) Phương pháp lợi nhuận:  PPTD là phương pháp định giá mà giá trị thị trường của  PPLN là phương pháp định giá dựa trên khả TS cần định giá được xác định giá trị vốn hiện có trên cơ năng sinh lợi của việc sử dụng TS để ước tính giá sở ước tính bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát trị thị trường của TS cần định giá. triển giả định của TS trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.  PPLN chủ yếu được áp dụng trong định giá các TS mà việc so sánh với những tài sản tương tự  PPTD thặng dư chủ yếu được áp dụng trong định giá bất động sản có tiềm năng phát triển. gặp khó khăn do giá trị của TS chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của TS như khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng,… IV. NGHIỆP VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS : 4. NGHIỆP VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS : 2.1. Cách xác định giá trị QSD đất: CÁCH XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN * Giá trị bất động sản được xác định theo công thức sau: Giá trị QSD đất được xác định theo công thức sau: Giá trị BĐS = Giá trị QSD đất + Giá trị xây dựng Giá trị QSD đất = Giá đất tham chiếu x hệ số điều chỉnh (Kđc) 35 36 Giảng viên: Ths Nguyễn Tiến Trung 9
  10. 8/5/2012 4. NGHIỆP VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS 4. NGHIỆP VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS : 2.1.1 – Cách xác định giá đất tham chiếu: Giá đất tham chiếu được xác định trên những cơ sở sau: - Đối với các khu vực chưa từng thẩm định hoặc đã thẩm - Khung giá đất NN ban hành trong từng thời kỳ, giá định nhưng không thể sử dụng nguồn dữ liệu đã có để phân tích, đánh giá, kết luận đơn giá có thể áp dụng cho tài sản các loại đất tham khảo và nguồn dữ liệu của phòng thẩm định thì cần thiết phải khảo sát thực tế và thu thập ít Thẩm định giá. nhất 03 thông tin để làm cơ sở cho việc đánh giá giá trị cho tài sản thẩm định. - Đối với các khu vực đã có dữ liệu định giá và -- nguồn dữ liệu được công nhận thì có thể sử dụng nguồn dữ liệu này để kết luận đơn giá áp dụng cho TS thẩm định. Tuy nhiên cũng cần thiết phải khảo sát lại tình hình thị trường nơi BĐS tọa lạc để kiểm tra các yếu tố biến động của thị trường. 37 38 4. NGHIỆP VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS : - Quy định về tài sản so sánh (thông tin tham khảo): TS so sánh phải cùng khu vực và có tính chất tương đồng + Các thông tin tham khảo từ báo chí, trung tâm địa ốc, trung tâm bán đấu giá, từ các kết quả định giá trước còn phù hợp với TS thẩm định (về đặc điểm vị trí, hình dáng, kích ngoại trừ bảng giá đã xây dựng-gọi là giá tham chiếu... thước…). + Thông tin không vượt quá 6 tháng. Ngoài ra các thông tin này phải đảm bảo giá trị của các BĐS tham khảo phù hợp với giá - Trường hợp sử dụng các TS khác để tham khảo thì cần phân thị trường. Các thông tin này phải đảm bảo các yếu tố: Tin cậy tích, đánh giá các yếu tố lợi thế, bất lợi của TS so sánh để – chính xác- toàn diện và khoa học. đưa ra đơn giá chuẩn có thể giao dịch cho các BĐS tại khu + Trong một số trường hợp cần thiết, NV định giá phải vẽ sơ đồ vực có BĐS thẩm định và BĐS so sánh mô tả vị trí các BĐS liên quan, nhất là các trường hợp đối với - Sau đó phân tích các yếu tố lợi thế, bất lợi và đưa ra đơn giá đất tọa lạc ngoài địa bàn Tp. HCM, các trường hợp mà tài sản so sánh lấy từ nguồn thông tin lưu trữ hoặc bảng giá, trường đề nghị cho tài sản thẩm định. hợp TS thẩm định và so sánh không cùng nằm trên một con đường hoặc cùng một con hẻm. 39 40 Giảng viên: Ths Nguyễn Tiến Trung 10
  11. 8/5/2012 4. NGHIỆP VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS : 4. NGHIỆP VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS : 2.1.2 – Cách xác định hệ số đất điều chỉnh (Kđc): Trong phần xác định giá đất cần lưu ý: 1 – Xác định giá thị trường đối với khu vực Kđc = (100% + Σ Các hệ số điều chỉnh) x Hệ số hẻm (nếu có) có BĐS thẩm định tọa lạc. 2 – Phân tích những đặc điểm riêng của BĐS thẩm định để đưa ra đơn giá đất phù hợp. 41 42 BẢNG HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH St t Tiêu chí Diễn giải Ghi chú Stt Tiêu chí Diễn giải Ghi chú 2 đường chính, lớn (hông, sau) Lưu ý đến tính sinh lời của Đầy đủ hoặc thiếu một trong 01 đường chính, 1-2 đường các con đường này khi điều các yếu tố sau: phụ, chỉnh tỷ lệ. Đường nhựa Vị trí tiếp 1 giáp 1 chính, 1-2 hẻm Cần mô tả rõ đặc 5 Cơ sở hạ tầng Cấp thoát nước 1 chính điểm của các con đường, Hệ thống chiếu sáng hẻm đang xem xét lợi thế Hệ thống thông tin liên lạc cho BĐS thẩm định Vuông vắn, nở hậu, phù hợp 2 Hình với mục đích sử dụng Gần TT Thương mại, trường Cần lý giải thật cụ dáng Không vuông văn, tóp hậu, học, bệnh viện, khu vui chơi thể lợi thế của xấu giải trí …(trong vòng bán tiêu Diện tích chuẩn tùy thuộc vào Lưu ý quy định Nhà nước và 6 Lợi thế khác kính 100-300m hoặc tùy chí này khi áp đặc điểm từng khu vực (tính tập quán được chấp nhận thuộc khu vực) dụng. 3 Quy mô phổ hổ biến) và mục đích sử trong thực tế dụng Chuẩn : tỷ lệ chiều ngang so Lưu ý đặc điểm khu vực và Đối diện chùa, nhà thờ, sát Kích ngay ngã ba, khu vực lộn 4 với chiều dài : 1-3 tập quán mua bán trên thị 7 Bất lợi khác thước trường xộn, ô nhiễm môi trường 43 44 11
  12. 8/5/2012 4. Nếu BĐS tọa lạc tại hẻm thì tính như sau: CHÚ Ý Giá đất hẻm =Giá đất MT tham chiếu x Hệ số vị trí hẻm x Hệ số cấp hẻm 1. Biên độ giao động cho phép khi áp dụng các hệ số trong hướng dẫn nói trên là 10% trong diều kiện là phải mô tả, * Hệ số vị trí hẻm: đánh giá rõ ràng và trong mọi trường hợp phải được sự Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 Vị trí 5 đồng ý của lãnh đạo Phòng, Ban Giám Đốc. Giá đất so với vị trí 60% 50% 40% 30% 20% 2. Đối với phần diện tích đất thuộc quy hoạch được công đất mặt tiền nhận tính bằng 30% đơn giá thị trường tại thời điểm định giá. * Bảng xác định vị trí hẻm: 3. Kđc được xác định theo phương pháp cộng dồn các hệ số Rộng < 2m Rộng 2-3m Rộng 3-5m Rộng > 5m Cách đường chính > 80m Vị trí 5 Vị trí 4 Vị trí 3 Vị trí 2 điều chỉnh trên + 100% Cách đường chính ≤ 80m Vị trí 4 Vị trí 3 Vị trí 2 Vị trí 1 4. Nếu BĐS tọa lạc tại hẻm thì tính như sau: Giá đất của hẻm đường đất: 80% giá đất của hẻm đường nhựa, xi măng 45 46 4. Nếu BĐS tọa lạc tại hẻm thì tính như sau: IV. NGHIỆP VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS : * Hệ số cấp hẻm: 2.2. Cách xác định giá trị xây dựng: Hẻm cấp 1 là hẻm của đường chính, hẻm cấp 2 là hẻm của hẻm cấp 1…. Giá trị xây dựng được xác định theo công thức sau: Giá đất hẻm cấp thấp hơn : ≤ 80% giá đất của hẻm cấp cao hơn liền kề GT xây dựng = DT sử dụng x ĐG xây dựng x Tỷ lệ GT còn Lưu ý: lại Bảng hệ số vị trí hẻm nêu trên không áp dụng cho đường nội bộ, đường đã đặt tên hoặc các hẻm có đặc điểm, A ` Diện tích sử dụng vị trí đặc biệt (có giá trị sinh lợi cao…). – Diện tích sử dụng căn cứ vào diện tích được Ngoài ra, khi mô tả, diễn giải đặc điểm vị trí BĐS tại hẻm cần xác định hệ số vị trí hẻm và hệ số cấp hẻm cho công nhận trên chủ quyền, giấy phép xây dựng, biên phù hợp, mọi trường hợp khảo sát không kỹ lưỡng hoặc mô bản hoàn công, tờ khai lệ phí trước bạ, bản vẽ hiện tả không đúng với thực tế phải hoàn toàn chịu trách nhiệm. trạng và các giấy tờ có liên quan khác. 47 48 12
  13. 8/5/2012 CHÚ Ý + Đối với các công trình xây dựng là nhà xưởng mà chủ đầu tư đã thực hiện việc san lấp, cải tạo mặt bằng, đầu tư cơ sở hạ tầng như: Hệ thống đường nội bộ, sân bãi, cảng, cống, tường bao, trạm điện….thì cần phải khảo sát, mô tả, xác định khối lượng cụ thể để đánh giá lại giá trị BĐS một cách tương đối đầy đủ. Trong trường hợp không thể xác định được khối lượng công việc cụ thể thì Nhân viên Thẩm định phụ trách hồ sơ có sự đánh giá ước lượng, đề xuất giá trị cộng thêm bình quân và trình Lãnh đạo quyết định. 49 50 Giảng viên: Ths Nguyễn Tiến Trung CHÚ Ý + Đối với phần diện tích xây dựng không phù hợp quy hoạch không công nhận thì không được tính.  +Đối với phần diện tích xây dựng chưa có giấy tờ thể hiện, NVTĐ khi thực hiện thẩm định cần khảo sát thật kỹ các yếu tố về diện tích, quy hoạch đô thị, nắm các quy định về xây dựng để đưa ra những nhận định phù hợp cho các trường hợp này làm cơ sở cho việc tính toán hoặc không tính toán vào giá trị xây dựng (để tham khảo). 51 52 Giảng viên: Ths Nguyễn Tiến Trung 13
  14. 8/5/2012 C Cách xác định tỷ lệ GIÁ TRỊ còn lại ` CHÚ Ý: Stt Số năm đã sử Tỷ lệ còn lại Ghi chú dụng 1 Từ 1 năm đến 4 năm 95% Trong thực tế thẩm định GIÁ THỜI GIAN PHÁT HÀNH THÔNG BÁO KẾT QUẢ ĐỊNH GIÁ 2 Từ 5 năm đến 7 năm 90% TRỊ còn lại của bất động sản - Thời gian tối đa để ra kết quả định giá là 48h đối với tài có thể khác với bảng tính bên 3 Từ 8 năm đến 10 năm 85% cạnh do bảo quản không tốt, sản nằm trong địa bàn TPHCM kể từ khi NVTĐ ký nhận 4 Từ 11 năm đến 13 năm 80% có sửa chữa gia cố lại…) đầy đủ hồ sơ. nhưng phải diễn giải trong - Trường hợp khác thời gian tối đa để ra kết quả định giá 5 Từ 14 năm đến 16 năm 70% từng trường hợp cụ thể. 6 Từ 17 năm đến 18 năm 60% Thời gian của năm được tính là 72 tiếng kể từ khi NVTĐ ký nhận hồ sơ. 7 Từ 19 năm trở lên 50% tròn 12 tháng - Thời gian trên không tính ngày nghỉ và ngày lễ. - Trong quá trình thẩm định thực tế, nếu có vấn đề trở ngại phát sinh làm ảnh hưởng đến kết quả định giá, thời Lưu ý: -Bảng xác định tỷ lệ chất lượng còn lại nêu trên chỉ áp dụng cho các công trình gian phát hành thông báo kết quả định giá … NVTĐ phải xây dựng từ cấp 1,2 trở lên. kịp thời báo cáo với cấp lãnh đạo Phòng hoặc người -Đối với các công trình XD là nhà cấp 3, 4, nhà xưởng…. cần căn cứ vào niên hạn được ủy quyền. sử dụng và mức độ bảo quản đã xác định tỷ lệ chất lượng còn lại cho hợp lý. 53 54 THẨM ĐỊNH ĐỘNG SẢN 1 – QUY ĐỊNH CHUNG 1 Quy định chung a Phạm vi áp dụng : trong toàn hệ thống NHTM Thẩm định máy móc, thiết bị, phương tiện 2 b Đối tượng áp dụng : Ngoại trừ trái phiếu, cổ vận tải phiếu, phần vốn góp thì tất cả các động sản 3 Thẩm định hàng hóa khác đều thuộc phạm vi điều chỉnh của qui định này. Đối với một số động sản nếu NH có qui Thẩm định sổ tiết kiệm, giấy tờ có giá; số dư định riêng thì áp dụng qui định riêng đó. Tuy vậy, 4 tài khoản, vàng, ngoại tệ mặt qui định về thẩm định động sản chủ yếu đề cập đến việc thẩm định máy móc, thiết bị, phương 5 3 Thẩm định động sản khác tiện vận tải. 55 56 14
  15. 8/5/2012 1 – QUY ĐỊNH CHUNG 1 – QUY ĐỊNH CHUNG c 3 - Áp dụng qui định về thẩm định ĐS: + Các nguyên tắc khi thẩm định ĐS; 3 f Hội đồng tín dụng/ Ban tín dụng quyết định + Thẩm định về chủ sở hữu ĐS; việc định giá TSBĐ theo thẩm quyền của + Đề xuất, kiến nghị trong quá trình thẩm từng cấp và hạn mức phán quyết được giao định ĐS; d Việc định giá ĐS phải đảm bảo xác định được g Việc định giá TSBĐ để xác định mức cho vay giá trị bằng tiền VND và khả năng chuyển trên cơ sở đảm bảo an toàn, có phòng ngừa nhượng của ĐS tại thời điểm định giá; rủi ro khi xử lý tài sản Người thẩm định phải thuyết minh được e các căn cứ để đưa ra kết quả thẩm định 57 58 DÂY CHUYỀN MÁY IN BÁO 2 – THẨM ĐỊNH MMTB, PTVT CBTĐ phải xác định các nội dung sau: - Loại máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải; - Nơi sản xuất, hãng sản xuất, năm sản xuất; - Thời gian đã sử dụng; - Mục đích sử dụng của máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải; - Tình trạng hoạt động của máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải; - Đặc điểm kỹ thuật cơ bản của máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải - Nguyên giá của động sản 59 Giảng viên: Ths Nguyễn Tiến Trung 15
  16. 8/5/2012 DÂY CHUYỀN MÁY IN BÁO HÌNH ẢNH Giảng viên: Ths Nguyễn Tiến Trung Giảng viên: Ths Nguyễn Tiến Trung CÁCH THỨC THỰC HIỆN Phương Tài sản Hồ sơ tài sản pháp định Xác định giá Kiểm tra thực tế tài sản 2 – THẨM ĐỊNH MMTB, PTVT giá - Là tổng chi phí thực tế mà bên thế chấp đã XÁC ĐỊNH % CHẤT LƯỢNG CÒN LẠI CỦA MMTB thanh tóan cho bên bán (Lọai trừ Chi phí chuyên gia, Chi phí đào tạo, Chi phí lắp đặt - Kiểm tra Máy móc, thiết bị là sự hợp thành của nhiều hệ lọai, mã số, - Hợp đồng, hóa chạy thử, thuế GTGT) nhân với thời gian sử ký hiệu thiết thống, bộ phận. Mỗi một hệ thống, bộ phận riêng đơn, biên bản dụng còn lại và chia cho tổng thời gian sử dụng nghiệm thu. hữu. ích. bị có đúng với hợp đồng biệt này, tùy theo tầm quan trọng, giá trị nhiều hay ít, - Nếu là hàng - Trường hợp máy móc thiết bị đã hết thời gian Máy nhập khẩu thì hồ không? mức độ phức tạp,…sẽ chiếm một tỷ trọng nhất định Tập hợp chi phí móc, khấu hao nhưng vẫn họat động bình thường và - Chụp thiết bị, sơ bao gồm tờ khai hải quan, quan sát bằng trực giác còn mới thì định giá hình: lưu hồ trong toàn khối máy, hệ thống, thiết bị; dây bằng 10% -> 15% nguyên giá (15% nếu nguyên chuyền bộ chứng từ giá nhỏ hơn 1 tỷ đồng); là 5% nếu thiết bị đã cũ sơ ít nhất 2 + Một máy hoặc thiết bị mới hoàn chỉnh là 100%; nhập hàng và tấm gồm 1 sản xuất Giấy kiểm định kỹ, lạc hậu. tấm hình + Công thức xác định chất lượng còn lại: chất lượng còn - Về tỷ giá áp dụng đối với thiết bị nhập chụp tòan bộ lại của tài sản; ≥ khẩu: - Định giá lần đầu tỷ giá = Min(tỷ giá 80% nếu tài sản thiết bị và 1 trên tờ khai hải quan, tỷ giá thực tế của NHTM đã qua sử dụng. tấm chụp rõ tại ngày lập tờ trình). ký hiệu, mã - Định giá lại: tỷ giá bằng min (tỷ giá trên tờ số thiết bị. trình định giá lần trước, tỷ giá thực tế của NHTM tại ngày lập tờ trình định giá lại) 64 Giảng viên: Ths Nguyễn Tiến Trung 16
  17. 8/5/2012 2 – THẨM ĐỊNH MMTB, PTVT 2 – THẨM ĐỊNH MMTB, PTVT XÁC ĐỊNH % CHẤT LƯỢNG CÒN LẠI CỦA MMTB Trong đó: Ai là tỷ trọng của một bộ phận hay hệ thống nào đó hợp ĐỊNH GIÁ MMTB, PTVT PHỔ BIẾN thành máy hoặc thiết bị. - Máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải thông dụng K1i là hệ số chất lượng và công năng còn lại của một bộ là MMTB, PTVT được sử dụng phổ biến trong xã phận hay hệ thống. Có thể xác định K1i dựa vào: hội và CBTĐ có thể có được thông tin về giá mua - Quan sát bên ngoài: có biến dạng, nứt vỡ, hư hỏng, rỉ bán, các thông tin khác của MMTB, PTVT này trên sét… - Nghe tiếng kêu phát ra từ hệ thống động lực và truyền thị trường động, tiếng kêu khi gõ vào các phần kết cấu nghi vấn. - Phương pháp định giá: phương pháp so sánh và - Tham khảo các tài liệu kỹ thuật liên quan, ý kiến của các phương pháp chi phí khấu hao chuyên gia K2i là hệ số ảnh hưởng do thế hệ máy, nhiều máy mặc dù có thể sử dụng tốt, nhưng lạc hậu về công nghệ. 65 66 2 – THẨM ĐỊNH MMTB, PTVT 2 – THẨM ĐỊNH MMTB, PTVT ĐỊNH GIÁ MMTB, PTVT PHỔ BIẾN ĐỊNH GIÁ MMTB, PTVT PHỔ BIẾN Phương pháp so sánh Phương pháp so sánh CBTĐ phải xác định các nguồn thông tin về giá thị CLCL (%) TSTĐ trường của MMTB, PTVT và ghi rõ vào tờ trình thẩm Giá trị TS Giá trị TS Hệ số X = X thẩm định so sánh điều chỉnh định động sản: CLCL (%) TSSS Trong đó: - Thông tin về giá mua bán trong nước hoặc nước - Giá trị TS so sánh: là giá trị mua bán trên thị trường mà ngoài của MMTB, PTVT cùng loại hoặc tương tự người thẩm định có được. mới 100% hoặc đã qua sử dụng; - Hệ số điều chỉnh (HSĐC): là hệ số dùng để điều chỉnh - Thông tin về giá công bố của các nhà sản xuất ; TS so sánh về cùng điều kiện tương đồng với TS thẩm - Thông tin về giá tính thuế của Nhà nước định. Khi áp dụng HSĐC, người thẩm định phải thuyết - Các nguồn thông tin khác minh được lý do áp dụng HSĐC đó. 67 68 17
  18. 8/5/2012 2 – THẨM ĐỊNH MMTB, PTVT 2 – THẨM ĐỊNH MMTB, PTVT ĐỊNH GIÁ MMTB, PTVT PHỔ BIẾN ĐỊNH GIÁ MMTB, PTVT PHỔ BIẾN Phương pháp so sánh Phương pháp chi phí khấu hao Chất lượng còn lại (CLCL) MMTB, PTVT: do người Giá trị còn lại = Nguyên giá – khấu hao thẩm định tài sản đánh giá căn cứ vào hao mòn, năng Trong đó: suất, quá trình khai thác, thời gian sử dụng, sự lỗi thời + NG: xác định theo hướng dẫn về nguyên giá nêu công nghệ và các yếu tố khác của MMTB, PTVT đó. trên; + Khấu hao: xác định theo phương pháp đường thẳng Phương pháp chi phí khấu hao Nguyên giá Người thẩm định xác định giá trị của MMTB, PTVT Khấu hao = x Hệ số điều chỉnh bằng cách xác định giá trị còn lại của MTB, PTVT đó Thời gian KH trên cơ sở nguyên giá và khấu hao 69 70 2 – THẨM ĐỊNH MMTB, PTVT 2 – THẨM ĐỊNH MMTB, PTVT ĐỊNH GIÁ MMTB, PTVT PHỔ BIẾN ĐỊNH GIÁ MMTB, PTVT PHỔ BIẾN KẾT LUẬN GIÁ TRỊ Phương pháp chi phí khấu hao + Đối với những PTVT đường bộ: giá trị thẩm định tối - Thời gian khấu hao đối với động sản được khách đa không vượt quá 80% giá trị tính theo phương pháp hàng mua mới 100%: được xác định theo qui định của so sánh. Hội đồng thẩm định tài sản (HĐTĐTS) đối với từng loại + Đối với MMTB, PTVT không phải đường bộ: giá trị động sản cụ thể. thẩm định là giá trị tính theo phương pháp so sánh, - Thời gian khấu hao đối với động sản khi mua đã qua nhưng tối đa không vượt quá 80% giá trị tính theo chi sử dụng: phí khấu hao Thời gian CLCL(%) của Thời gian KH của + Đây là tỷ lệ tối đa, tùy trường hợp cụ thể, người thẩm khấu hao = động sản tại thời x tài sản đó theo qui định áp dụng tỷ lệ phù hợp. Các trường hợp vượt quá điểm mua định của HĐTĐTS tỷ lệ tối đa do Trưởng phòng thẩm định tài sản quyết 71 định. 72 18
  19. 8/5/2012 2 – THẨM ĐỊNH MMTB, PTVT 2– THẨM ĐỊNH MMTB, PTVT ĐỊNH GIÁ MMTB, PTVT KHÔNG PHỔ BIẾN ĐỊNH GIÁ MMTB, PTVT PHỔ BIẾN - MMTB, PTVT không phổ biến là MMTB, PTVT không KẾT LUẬN GIÁ TRỊ thuộc trường hợp phổ biến. + Lưu ý đối với MMTB, PTVT không phải đường bộ: - Người thẩm định ghi rõ trong tờ trình thẩm định động TH1: giá trị thẩm định bằng giá trị thẩm định theo sản về việc không có thông tin để định giá theo phương pháp so sánh, nếu giá trị thẩm định theo phương pháp so sánh và tiến hành định giá theo phương pháp so sánh < 80% giá trị còn lại theo khấu phương pháp chi phí như tại mục Phương pháp chi hao. phí khấu hao (nêu trên); TH2: giá trị thẩm định = 80% giá trị còn lại theo khấu - Người thẩm định tham khảo ý kiến của cộng tác viên, hao, nếu giá trị thẩm định theo phương pháp so sánh > chuyên gia (nếu có) và ghi rõ ý kiến của họ trong tờ 80% giá trị còn lại theo khấu hao. trình thẩm định động sản để làm cơ sở định giá; 73 74 2 – THẨM ĐỊNH MMTB, PTVT 3 – THẨM ĐỊNH MMTB, PTVT ĐỊNH GIÁ MMTB, PTVT KHÔNG PHỔ BIẾN CÁC TRƯỜNG HỢP TỪ CHỐI THẨM ĐỊNH KẾT LUẬN GIÁ TRỊ CBTĐ phải từ chối thẩm định trong các TH sau: - Giá trị của MMTB, PTVT không phổ biến tối đa không - Không xác định được TS của khách hàng thực tế. được vượt quá 70% giá trị được tính bằng phương - Tài sản là công cụ, dụng cụ, thiết bị văn phòng. pháp khấu hao của MMTB, PTVT đó. Trường hợp - Tài sản là máy móc, thiết bị thí nghiệm. vượt quá thì do Trưởng phòng thẩm định tài sản quyết - MMTB, PTVT không phải là đường bộ có chất lượng định. còn lại (theo PP so sánh) hoặc giá trị còn lại (theo PP - Đối với một số MMTḄ chuyện dùng có tính đồng bộ chi phí khấu hao) dưới 30%. cao (được thiết kế, sử dụng cho mục đích riêng biệt và - PTVT đường bộ có chất lượng còn lại (theo phương được lắp đặt hoàn chỉnh gắn liền với bất động sản) thì pháp so sánh) dưới 30%. giá trị thẩm định tối đa không vượt quá 50% giá trị - MMTB, PTVT mà khách hàng chưa hoàn tất thủ tục được tính bằng phương pháp khấu hao. thanh toán đối với bên bán. 75 76 19
  20. 8/5/2012 3 – THẨM ĐỊNH MMTB, PTVT 3 – THẨM ĐỊNH HÀNG HÓA CÁC NỘI DUNG PHẢI XÁC ĐỊNH KHI TĐ HH CÁC TRƯỜNG HỢP TỪ CHỐI THẨM ĐỊNH - Loại hàng hóa; CBTĐ phải từ chối thẩm định trong các trường hợp - Nơi sản xuất; sau: - Hãng sản xuất, mục đích sử dụng; - Các TS có khả năng chuyển nhượng thấp vào thời -Các yếu tố có liên quan khác; điểm thẩm định. ĐỊNH GIÁ HÀNG HÓA -Các trường hợp khác theo quyết định của HĐTĐTS - Giá trị hàng hóa được xác định theo giá thị trường; - Phương pháp định giá: phương pháp so sánh. + Trên cơ sở thông tin giá mua bán thực tế trên thị trườnng và các yếu tố khác theo qui định về các nội dung phải xác định khi thẩm định hàng hóa của hàng hóa tương tự, người thẩm định phân tích, so 77 sánh và xác định giá của hàng hóa đang thẩm định.78 4 – THẨM ĐỊNH SỔ TIẾT KIỂM, GIẤY TỜ CÓ 3 – THẨM ĐỊNH HÀNG HÓA GIÁ, SỐ DƯ TK, VÀNG, NGOẠT TỆ MẶT ĐỊNH GIÁ HÀNG HÓA NỘI DUNG CẦN PHẢI XÁC ĐỊNH + Việc thu thập thông tin được thực hiện từ các (1) Đối với sổ tiết kiệm, giấy tờ có giá nguồn sau: - Loại sổ tiết kiểm, giấy tờ có giá; - Giá mua bán trên thị trường; - Mệnh giá; - Giá do các nhà sản xuất công bố (không bao - Kỳ hạn; gồm các khoản chiết khấu cho người mua); - Tổ chức phát hành; - Giá mua bán theo hợp đồng, hóa đơn, tờ khai - Các yếu tố có liên quan khác; hải quan và các chứng từ khác của hàng hóa đó; (2) Đối với số dư tài khoản, vàng, ngoại tệ mặt - Các nguồn thông tin khác - Số dư tài khoản, trị giá, nơi mở; - Số lượng vàng, loại vàng, trị giá; - Các yếu tố có liên quan khác. 79 80 20
ADSENSE
ADSENSE

CÓ THỂ BẠN MUỐN DOWNLOAD

 

Đồng bộ tài khoản
2=>2