8/5/2012
1
8/5/2012
1
Giảng viên: Ths Nguyễn Tiến Trung
NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
2
I
II
3
III
MỘT SỐ QUY ĐỊNH VỀ THẨM ĐỊNH TÀI SẢN
BẢO ĐẢM
THẨM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN
THẦM ĐỊNH ĐỘNG SẢN
Giảng viên: Ths Nguyễn Tiến Trung
1. MỘT SỐ QUY ĐỊNH VỀ TĐ TSĐB
Tài sản đảm bảo (TSĐB) là một trong những
điều kiện quan trọng của các TCTD khi xem xét
cấp tín dụng cho KH. Vì vậy, việc thẩm định
(định giá) TSĐB ảnh hưởng rất lớn đến quyết
định cấp tín dụng cho KH của các TCTD.
TSBĐ là tài sản của KH, TS hình thành từ vốn
vay và TS của bên thứ ba dùng để bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ trả nợ đối với NHTM.
Giảng viên: Ths Nguyễn Tiến Trung
2. CÁC LOẠI TÀI SẢN ĐẢM BẢO
TS cầm cố, thế chấp: Tất cả các loại TS theo
quy định của Bộ luật dân sự, bao gồm vật,
tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản đều
có thể chấp nhận cầm cố, thế chấp vay vốn
tại các NHTM.
Pháp luật không phân biệt TSĐB nào thuộc
đối tượng thế chấp, TS nào cầm cố mà dựa
vào việc bên nào là bên nắm giữ TSĐB.
8/5/2012
2
Giảng viên: Ths Nguyễn Tiến Trung
2. CÁC LOẠI TÀI SẢN ĐẢM BẢO
Theo đó, đối với TSĐB mà Bên bảo đảm vẫn
nắm giữ tài sản thì được coi là thế chấp còn
nếu NHTM nắm giữ tài sản thì được coi là
cầm cố.
Các TS là vàng, bạc, kim khí quý, đá quý,
ngoại tệ tiền mặt, giấy tờ có giá phải áp dụng
biện pháp cầm cố.
Các TS khác đều áp dụng dưới hình thức thế
chấp
Giảng viên: Ths Nguyễn Tiến Trung
3. MỤC ĐÍCH THẨM ĐỊNH TSBĐ
Xác định các căn cứ pháp lý của TSBĐ.
Xác định tính chất an toàn của TSBĐ, TS
không bị tranh chấp, TS không bị phong tỏa
đảm bảo khả năng thu hồi nợ cho NH.
Định giá TSBĐ
=> Cơ sở quyết định cấp tín dụng
6
Giảng viên: Ths Nguyễn Tiến Trung
CÂU HỎI ÔN TẬP
Thế nào là TS thế chấp, Tài sản cầm cố theo
quy định pháp luật Việt Nam ?
Thế nào là tài sản hình thành trong tương lai
?
Tài sản hình thành từ vốn vay ?
Phân biệt giữa bất động sản với động sản
7
8
1
2
4
3
3
II.THẨM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN
Quy định chung
Quy trình thẩm định
Trách nhiệm và quyền hạn của các thành
viên tham gia
Nghiệp vụ thẩm định giá bất động sản
8/5/2012
3
9
1
2
4
3 3
I – QUY ĐỊNH CHUNG VỀ BĐS
Phạm vi áp dụng : được áp dụng trong hoạt động cấp TD tại
hệ thống NHTM
Đối tượng áp dụng : là các công trình kiến trúc xây dựng
gắn liền trên đất và quyền sử dụng đất, đã có giấy tờ hợp lệ
hoặc TS hình thành trong tương lai.
Giá trị BĐS : là giá trị được biểu hiện bằng tiền, vàng, dùng
để bảo đảm cho khoản vay, bảo lãnh và các yêu cầu nghiệp
vụ khác tại NHTM
Phương pháp thẩm định : phải khoa học, khách quan, phản
ảnh đúng giá trị của tài sản so với giá thị trường tại thời
điểm thẩm định giá
10
1
2
4
3 3
5
6
8
3 7
Tiếp nhận hồ sơ
Thẩm định tính pháp lý
Khảo sát thực tế
và thu thập
thông tin
Thẩm định địa điểm
Thẩm định tính năng kỹ
Thuật
Định giá TS
Lập báo cáo thẩm định
TS BĐ
Lưu hồ sơ
2. – QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH
11
1.Tiếp nhận hồ sơ:
2 – QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH
- Tiếp nhận hồ sơ : vào sổ tiếp nhận, ghi rõ ngày
giờ nhận hồ sơ, ngày trả hồ sơ.
-Kiểm tra hồ sơ
2. Thẩm định tính chất pháp lý của TSBĐ
- Kiểm tra các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu
hợp pháp.
12
- Phân tích các yếu tố cung, cầu
- Phân tích chức năng, các đặc tính về quyền của BĐS
được mua bán và đặc điểm của thị trường;
- Phân tích các tài liệu yêu cầu: thị trường BĐS và BĐS
so sánh;
- Kiểm chứng các nguồn tài liệu đáng tin cậy, số liệu
sử dụng phải đúng đắn, chính xác
2 – QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH
3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin
8/5/2012
4
13
- Chuẩn bị các tài liệu liên quan đến BĐS và các
dụng cụ cần thiết: thước đo, máy ảnh, máy quay
phim,…
- Kiểm tra sự chính xác của bản vẽ với thực địa :
CBTĐ đến hiện trường kiểm tra hiện trạng, kích
thước, vị trí của BĐS, điều tra các thông tin cần
thiết.
- Vẽ sơ đồ vị trí bất động sản.
- Kiểm tra kết cấu và chất lượng công trình :
+ Được xây dựng năm nào ?
+ Loại bất động sản ? Kết cấu BĐS?
+ Những biểu hiện đặc trưng của BĐS.
2 – QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ
3. Thẩm định địa điểm:
14
- Chụp ảnh những chi tiết cần thiết, quay phim (nếu có) :
Nội dung hình ảnh phải thể hiện được :
+ Quang cảnh vị trí tổng thể của TS;
+ Chi tiết mặt tiền chính của TS;
+ Các chi tiết khác như : phòng khách, nhà bếp,
toilet, cầu thang, . . .
15
+ Các thông tin thu thập phải diễn ra gần
với thời điểm điều tra.
+ Thông tin về các giao dịch mua bán có liên
quan đến TS thẩm định.
+ Các BĐS đã bán, đang tổ chức trên sàn
giao dịch BĐS.
16
- Các thành viên tham gia thẩm định giá kiểm tra, rà
soát, hoàn chỉnh lại hồ sơ trên cơ sở các thông tin khảo
sát thực tế:
+ Kiểm tra các giấy tờ có liên quan đến BĐS
+ Các tài liệu, thông tin liên quan đến BĐS cần so
sánh;
+ Phân tích hồ sơ tài liệu có liên quan : Các tài liệu
tổng hợp về quy hoạch, xã hội, kinh tế, môi trường của
cấp thẩm quyền. Việc phân tích các thông tin chi tiết đối
với một số BĐS là dựa trên cơ sở mục đích sử dụng
chính cho từng BĐS, cần tập trung phân tích các yếu tố
chi phối chủ yếu đến mục đích sử dụng chính :
2– QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH
4. Thẩm định tính năng kỹ thuật
5) Định giá
Địa điểm (vị
Khoảng với
thương mại
Mặt tiền đường phố, hẻm, kết
cấu đường
thước, thể, diện
Mục đích sử dụng
với hoạch sử dụng đất
tiết
Cơ sở hạ tầng kỹ thuật
trạng mức độ
đầy đủ hợp lệ của giấy
tờ định của luật
Những hạn chế về quyền sở
hữu, sử dụng đối với BĐS
8/5/2012
5
17
Định giá
Trung tâm định giá TSBĐ
Đơn vị khác
18
6. Lập biên bản thẩm định giá : Dựa
vào kết quả thẩm tra, so sánh lựa chọn
thông tin thu thập, điều chỉnh, cán bộ
thẩm định giá ước tính giá trị BĐS lập
bằng văn bản theo nội dung :
- Chuyển hồ sơ đến Tổ trưởng Tổ
thẩm định giá kiểm tra đánh giá kết
quả thẩm định.
Mục đích phương thẩm định
thẩm định
tả trạng diện đất địa chỉ của bất động
sản
tả tiết bất động sản đang được định với
trạng của
tắt hợp liệu, điều kiện thị
trường
về nguồn gốc, chất lượng chất
của (liệt những thập,
hạn chế đến kết luận của thẩm định
bước điều chỉnh, tăng giảm sự biệt giữa bất
động sản thẩm định bất động sản
Ước lượng trị của bất động sản cần thẩm định
Những điều kiện hạn chế bảo lưu gắn với sự ước
2 – QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ
19
2 – QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ
-Tổ trưởng Tổ thẩm định giá sau khi kiểm tra hồ sơ
và kết quả thẩm định giá, trình Giám đốc Trung tâm
dịch vụ địa ốc thông qua; đối với Chi nhánh việc
kiểm tra và thông qua kết quả thẩm định giá do Tổ
trưởng Tổ thẩm định giá thực hiện.
- Lập phiếu báo kết quả thẩm định giá để chuyển
giao theo yêu cầu, ký so và ghi rõ ngày giờ giao,
nhận phiếu báo thẩm định. Phiếu báo kết quả thẩm
định giá do Giám đốc Trung tâm/Tổ trưởng Tổ thẩm
định giá (đối với chi nhánh) ký tên.
7. Lập báo cáo hẩm định:
20
Bộ hồ sơ thẩm định giá lưu tại Trung tâm
hoặc tại Tổ thẩm định giá (đối với Chi nhánh)
gồm :
+ Biên bản thẩm định giá;
+ Phiếu báo cáo thẩm định giá;
+ Sơ đồ vị trí;
+ Các hình ảnh liên quan (nếu có).
8. Lưu hồ sơ :
– QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ