zunia.vn

Tuyển sinh 2024 dành cho Gen-Z

zunia.vn

» Luận Văn - Báo Cáo

» Tài chính - Ngân hàng

Chuyên đề tốt nghiệp: Nhận dạng và hạn chế tác động các rủi ro trong công tác thẩm định giá bất động sản

Chia sẻ: Nguyễn Quang Minh | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:89

Báo xấu

375
lượt xem 73
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Chuyên đề tốt nghiệp: Nhận dạng và hạn chế tác động các rủi ro trong công tác thẩm định giá bất động sản được thực hiện nhằm tìm hiểu được các rủi ro trong công tác thẩm định giá bất động sản, tác động của nó, từ đó đưa ra những giải pháp nhằm giảm thiểu những rủi ro trong công tác thẩm định giá bất động sản. Mời các bạn tham khảo.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Chuyên đề tốt nghiệp: Nhận dạng và hạn chế tác động các rủi ro trong công tác thẩm định giá bất động sản

Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN, RỦI RO VÀ QUẢN TRỊ RỦI RO 1.1. Lý thuyết về bất động sản và thị trường bất động sản 1.1.1. Lý thuyết về BĐS 1.1.1.1. Khái niệm Theo điều 181 Bộ luật dân sự nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 1995 bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm đất đai, nhà ở, công trình gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật qui định. Theo bộ luật dân sự số 33/2005/QHXI được Quốc hội nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì bất động sản là các tài sản bao gồm đất đai, nhà, công trình gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật qui định. Theo tiêu chuẩn của Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) thì bất động sản bao gồm tất cả đất đai và tất cả các vật khác được coi là thành phần tự nhiên như cây cối, khoảng sản, những tài sản được con người xây dựng trên đất như các tòa nhà và công trình hạ tầng, cải tạo mở rộng. Tất cả những vật liệu gắn kết lâu dài như hệ thống cấp thoát nước, các hệ thống làm nóng và làm lạnh, mạng lưới điện và những vật xây dựng như máy nâng hay thang máy cũng là một bộ phận của bất động sản. Bất động sản còn bao gồm tất cả những vật gắn liền với bên trên và bên dưới nền đất. Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 thì bất động sản được định nghĩa đất đai và những công trình do con người tạo nên gắn liền với đất. 1
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân 1.1.1.2. Đặc trưng của bất động sản a) Độ co dãn của cung BĐS kém Nhìn chung, cung đối với bất động sản là tương đối kém đàn hồi với những thay đổi giá cả, do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau:  Tổng cung toàn bộ về đất đai là cố định: Ở đây muốn đề cập đến vấn đề quỹ đất luôn luôn không thay đổi.  Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn. Bên cạnh những hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có mặt hạn chế về qui hoạch và đây là mặt hạn chế nổi bật nhất. Bởi vì:  Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ qui hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ. Sự phân bổ khu vực và diện tích đất sử dụng cho nông nghiệp, sản xuất công nghiệp, bến bãi hoặc nhà ở… Được thể hiện trong qui hoạch phát triển của địa phương trong từng thời kỳ. Do vậy thông thường là không thể tùy tiện chuyện mục đích sử dụng trái với qui định.  Những thay đổi về chiều cao công trình xây dựng, diện tích đất xây dựng cũng phải đảm bảo tuân theo qui hoạch và điều lệ xây dựng của chính quyền địa phương. b) Thời gian giao dịch dài, chi phí giao dịch cao Do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao do vậy việc mua, bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường lâu dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao. Hơn nữa, giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải qua “cò” như hiện nay nên phải trả thêm chi phí cho những người mô giới, đồng thời phát triển đất nước theo hướng công nghiệp hóa hiện đại hóa, chính sách pháp luật của Nhà nước, nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng để đáp ứng tình hình phát triển hiện nay, tất cả đều làm cho chi phí mua, bán giao dịch bất động sản tăng lên. 2
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân c) Tính thanh khoản kém Bất động sản là một hàng hóa đặc biệt quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận mang lại cũng lớn, do đó việc chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt. Trong nhiều trường hợp đôi khi chủ sở hữu có một bất động sản nào đó tương đối lớn, giá trị bằng tiền của nó cao nhưng khi khẩn cấp không thể cắt nhỏ để bán và có tiền mặt ngay được mà phải kéo dài nhiều khi bỏ lỡ rất nhiều cơ hội. d) Chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước Chính vì bất động sản có tầm quan trọng đối với nền kinh tế, xã hội và chính trị của một quốc gia nên Nhà nước cần phải có những qui định để điều tiết, quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản. Vì vậy, bất động sản chịu sự can thiệp trực tiếp của Nhà nước. 1.1.2. Lý thuyết về thị trường bất động sản 1.1.2.1. Khái niệm Thị trường bất động sản là một môi trường trong đó những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau, để thực hiện việc mua bán bất động sản thông qua cơ chế giá. Những người mua và người bán có thể ở cùng một địa điểm cụ thể tại một cuộc bán đấu giá, hay có thể liên hệ với nhau qua mạng lưới thông tin liên lạc. Giá cả bất động sản được xác định tại thị trường bất động sản. Khái niệm thị trường chỉ rằng bất động sản có thể mua bán giữa người mua và người bán mà không có hạn chế nào trong hoạt động của mình. Mỗi bên đều rất nhạy cảm trước quan hệ cung cầu và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc định giá cũng như khả năng, kiến thức và sự nắm bắt về tính hữu dụng của bất động sản, về nhu cầu và ước muốn của các bên. Thị trường bất động sản có thể là địa phương, quốc gia hay quốc tế. Những 3
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân vị trí vừa và nhỏ thích hợp cho việc xây dựng nhà ở là mối quan tâm của các nhà đầu tư phát triển địa phương. Những vị trí lớn dành cho sự phát triển cư trú hay thương mại là mối quan tâm của các nhà đầu tư phát triển lớn, vì diện hoạt động rộng lớn. Các tổ chức đầu tư phát triển quốc tế còn có thể kinh doanh tại nhiều địa điểm ở nhiều nước để tranh thủ những điều kiện thuận lợi trong bối cảnh toàn cầu hóa kinh tế. 1.1.2.2. Các đặc trưng của thị trường bất động sản a) Không có thị trường trung tâm Hoạt động trong thị trường bất động sản không chỉ có người mua và người bán mà giữa họ còn có những tổ chức trung gian làm cầu nối. Bất động sản mang tính bất động không thể di dời được và lại có giá trị cao, lợi nhuận mang lại lớn cho nhà đầu tư do đó phải trải qua một quá trình giao dịch dài cần có tổ chức đứng ra làm cầu nối. Tuy nhiên, thực tế hiện nay hoạt của các tổ chức này còn tự do chưa có sự quản lý điều tiết của cơ quan Nhà nước (chưa thu thuế) hoạt động của họ là nhu do nhu cầu thực tế phát sinh nên hoạt động của họ chưa mang tính chất đồng nhất, kém độ an toàn, chưa tạo sự tin tưởng cho người tham gia giao dịch. b) Thị trường địa phương hóa Đặc tính của đất đai là bất động không thể thiêu hủy, chia cắt mang đi…để đáp ứng sự thiếu đất đai ở một địa phương khác làm cho thị trường bất động sản có đặc tính địa phương và cần có sự nghiệp của Nhà nước thông qua các chính sách thuế, chính sách hỗ trợ nhà ở…theo từng thời kỳ, địa phương cụ thể. Và thị trường nhà ở của từng địa phương sẽ diễn biến theo sự tác động của các chính sách Nhà nước và qui luật của thị trường ở mỗi địa phương khác nhau. c) Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo Thị trường bất động sản là một thị trường đòi hỏi sự can thiệp nhiều và trực tiếp của Nhà nước nên mức độ hoàn hảo của thị trường bất động sản thường thấp hơn các thị trường hàng hóa tiêu dùng, thị trường tư liệu sản xuất khác. 4
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân Bên cạnh đó, do tính không tái tạo được hay do tính khan hiếm của đất nên thị trường bất động sản mang tính độc quyền và các thông tin về qui hoạch, về quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa được phổ biến cụ thể. Điều này làm cho thị trường bất động sản có cạnh tranh nhưng là cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo. d) Có quan hệ mật thiết với các thị trường vốn và tài chính Với tư cách là một thị trường đầu tư vào các ngành sản xuất-kinh doanh, thị trường bất động sản chiếm vị trí độc tôn, chiếm vị trí chủ yếu trong việc điều hòa cung cầu của các loại hàng hóa trong nền kinh tế thị trường. Do quan hệ liên đới, nhân quả thì ngoài sự vận hành của chính mình, thị trường bất động sản không những có quan hệ mật thiết với các thị trường khác, nhất là thị trường tài chính và có quan hệ tác động đối với tổng thể nền kinh tế quốc dân. Thực tế thị trường bất động sản là một thị trường có tiềm năng sinh lợi rất lớn nên lãi suất tiền gửi thấp hơn đáng kể so với lợi nhuận từ việc kinh doanh thì các nhà đầu tư không những rút tiền gửi ngân hàng mà còn đàm phán để có thêm vốn đầu tư cho việc kinh doanh của họ, điều đó đã tác động đến thị trường tín dụng. Trong trạng thái bình thường thì hai thị trường này nương tựa lẫn nhau để cùng phát triển do các tổ chức tài chính luôn đứng giữa người mua và bán để giúp họ thanh toán các khoản tài chính một cách an toàn , hiệu quả. 1.1.2.3. Các lực lượng tham gia thị trường bất động sản a) Nhà nước Trong thực tiễn của đất nước hiện nay, Nhà nước là lực lượng có vai trò rất lớn trong việc tham gia cũng như tác động đến thị trường bất động sản, thể hiện trên một số điểm sau:  Nhà nước ban hành các qui định về quản lý bất động sản, về nghĩa vụ tài sản chính có liên quan đến quyền sử dụng đất và đặc biệt là vạch ra qui định về việc sử dụng đất và xây dựng nhà xưởng. 5
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân  Trong quá trình cải tổ sắp xếp lại doanh nghiệp Nhà nước cũng như chỉnh trang đô thị có một số nhà xưởng, trụ sở làm việc của các doanh nghiệp và cơ quan Nhà nước cần bán. Đây là nguồn cung ứng khá quan trọng cho thị trường bất động sản. b) Các nhà đầu tư Bao gồm nhà đầu tư vào kinh doanh bất động sản và vào ngành kinh tế khác.  Đối với các nhà đầu tư vào các ngành kinh tế khác thì vai trò của họ trên thị trường chủ yếu là người mua. Họ tạo nên cầu trên thị trường bất động sản, đặc biệt là trên thị trường nhà xưởng công nghiệp cũng như thị trường bất động sản phục vụ cho hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao ốc văn phòng, y tế, giáo dục…  Đối với nhà đầu tư vào ngành kinh doanh bất động sản. Vai trò của họ đặc biệt quan trọng trên thị trường bất động sản, hoạt động của họ làm cho thị trường bất động sản trở nên sôi động và phát triển. Trên thị trường họ vừa đóng vai trò là người mua vừa đóng vai trò là người bán trong đó vai trò là người bán là chủ yếu. Họ mua những bất động sản bao gồm đất và tài sản trên đất, hoặc đất trống để cải tạo, đầu tư nâng cấp sau đó chuyển nhượng lại. c) Người bán, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng Là những người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu bất động sản khác. Họ có nhu cầu bán bất động sản vì nhiều lý do, họ có thể là:  Người bán đơn thuần: bán bất động sản để chuyển hóa thành vốn để mua bất động sản khác phục vụ cho nhu cầu thay đổi địa điểm cư trú, làm việc hoặc sản xuất kinh doanh  Người bán nhằm mục đích kinh doanh: thường là các nhà đầu tư bất động sản, có thể là cá nhân hay tổ chức nhằm mục đích sinh lời. d) Người mua 6
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân  Người mua đơn thuần: mua bất động sản khác phục vụ cho nhu cầu thay đổi địa điểm cư trú, làm việc hoặc sản xuất kinh doanh. Họ là đối tượng quan trọng mà các nhà kinh doanh bất động sản nhắm vào, đặc biệt là trên thị trường nhà ở.  Người mua nhằm mục đích kinh doanh: thường là các nhà đầu tư bất động sản, có thể là cá nhân hoặc tổ chức nhằm mục đích sinh lời.  Người mua nhằm mục đích phát triển kinh tế xã hội: chủ yếu là Nhà nước, thông qua hình thức mua gián tiếp qua các doanh nghiệp Nhà nước. e) Người môi giới Họ là những người tư vấn cung cấp cho người mua, người bán những thông tin cần thiết về việc giao dịch mua, bán bất động sản. Nhờ họ mà hoạt động thị trường bất động sản được trôi chảy. Họ cũng là nguồn để khai thác thông tin về thị trường bất động sản mà nhà thẩm định cần quan tâm. 1.1.3. Lý thuyết về thẩm định giá BĐS 1.1.3.1. Khái niệm thẩm định giá BĐS Ở các nước, người ta thường sử dụng hai từ tiếng Anh là Appraisal và Valuation để nói đến thẩm định giá. Nguồn gốc từ ngữ của cả hai thuật ngữ này là từ tiếng Pháp. Valuation xuất hiện vào năm 1529 còn Appraisal từ năm 1817. Hai thuật ngữ đều có chung ý nghĩa, đó là sự ước tính, đánh giá và có hàm ý là cho ý kiến của một nhà chuyên môn về giá trị của một vật phẩm nhất định.  Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”.  Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”. 7
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân  Theo Ông Fred Peter Marrone - Giám đốc Marketing của AVO, Úc “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá. Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng”.  Theo Giáo sư Lim Lan Yuan - Singapore: Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.  Theo Theo Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 năm 2002 của Việt Nam: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”  Theo Tiến sĩ Phạm Thị Ngọc Mỹ - Trường Đại học Marketing thì khái niệm thẩm định giá được hệ thống lại như sau: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị của quyền tài sản phù hợp với thị trường tại một thời điểm nhất định cho một mục đích nhất định theo những chuẩn mực được công nhận như những thông lệ quốc tế hoặc quốc gia”. Theo đó, có thể định nghĩa thẩm định giá bất động sản như sau: “Thẩm định giá bất động sản là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị của quyền tài sản, bao gồm đất và các công trình gắn liền trên đất, phù hợp với thị trường tại một thời điểm nhất định cho một mục đích nhất định theo những chuẩn mực được công nhận như những thông lệ quốc tế hoặc quốc gia”. 1.1.3.2. Mục đích thẩm định giá BĐS 8
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân Mục đích thẩm định giá phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho một công việc nhất định. Nó phản ánh mặt lợi ích mà tài sản tạo ra cho chủ thể đối với mỗi công việc được xác định. Chính vì vậy, mục đích của thẩm định giá là một yếu tố quan trọng có tính quyết định đến việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá của nhà thẩm định. Đối tượng thẩm định giá rất đa dạng và bao gồm nhiều lĩnh vực khác nhau. Tùy theo mục đích thẩm định giá mà giá trị xác định có thể là giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường. Hoạt động thẩm định giá chuyên nghiệp nhằm thực hiện cho rất nhiều mục đích khác nhau, cụ thể như sau:  Chuyển nhượng quyền sở hữu để mua bán, liên doanh.  Thế chấp vay vốn, bảo hiểm, cho thuê...tài sản.  Các mục tiêu chính của Chính phủ như định giá để tính thuế, đền bù, duyệt chi từ ngân sách.  Làm căn cứ phê duyệt các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài, dự án đầu tư công trình sử dụng vồn nhà nước, đề án cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, dự toán cấp phát kinh phí, mua sắm tài sản từ ngân sách nhà nước, vay nợ của chính phủ, vay nợ nước ngoài có sự bảo lãnh của chính phủ,...  Làm căn cứ sáp nhập, chia tách, phá sản hay giải thể doanh nghiệp.  Để thực hiện các án lệnh đối với việc kiện tụng hay xét xử liên quan đến tranh chấp về hợp đồng và quyền lợi các bên; để tư vấn đầu tư và ra quyết định, nghiên cứu thị trường, phân tích khả thi, phân tích lợi nhuận, xác định giá trị chứng khoán, lập báo cáo tài chính, lập kế hoạch làm việc; khiếu nại, yêu cầu giảm thuế,...  Làm cơ sở tiến hành đấu giá tài sản. 1.1.3.3. Cơ sở giá trị cho thẩm định giá BĐS a) Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá  Theo Tiêu chuẩn 1- Cơ sở giá trị thị trường của thẩm định giá trong ấn 9
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân bản Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế năm 2005 của Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế đã định nghĩa: Giá trị thị trường là số tiền ước tính của tài sản có thể sẽ được trao đổi vào ngày thẩm định giá, giữa một bên sẵn sàng bán và một bên sẵn sàng mua trong một giao dịch khách quan, sau quá trình tiếp thị thích hợp, tại đó các bên tham gia đều hành động một cách hiểu biết, thận trọng và không chịu bất cứ áp lực nào.  Theo Hiệp hội các nhà thẩm định giá Hoa kỳ thì giá trị thị trường là : Mức giá có khả năng xảy ra nhất của tài sản sẽ được mua bán trên thị trường cạnh tranh và mở dưới những điều kiện giao dịch công bằng vào thời điểm thẩm định giá giữa người mua sẳn sàng mua và người bán sẳn sàng bán, các bên hành động một cách thận trọng , am tường và thừa nhận giá cả không bị ảnh hưởng của những yếu tố tác động thái quá cũng như không bị ép buộc.  Ở Việt Nam: Theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ Tài chính ban hành Tiêu chuẩn số 01 (TĐGVN 01) định nghĩa giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản như sau: Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và được xác định giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán; trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường. b) Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá  Định nghĩa giá trị phi thị trường Hoạt động thẩm định giá phần lớn dựa trên cơ sở giá trị thị trường; tuy nhiên có những loại tài sản chuyên dùng không có giao dịch phổ biến trên thị trường , mục đích thẩm định giá riêng biệt, đòi hỏi việc ước tính giá trị tài sản phải căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là khả năng được mua bán trên thị trường của tài sản đó; hoặc trong trường hợp thị trường 10
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân tài sản chịu sự tác động của yếu tố đầu cơ, hay yếu tố thiểu phát, siêu lạm phát, thì thẩm định giá không thể dựa trên cơ sở giá trị thị trường mà phải dựa trên cơ sở giá trị phi thị trường. Do vậy, thẩm định viên và người sử dụng kết quả thẩm định giá phải phân biệt rõ sự khác nhau giữa giá trị thị trường và giá trị phi thị trường để đảm bảo kết quả thẩm định giá và quyết định việc sử dụng kết quả này được khách quan. Giá trị phi thị trường có thể được định nghĩa như sau: “Giá trị phi thị trường là tổng số tiền ước tính mà khi thẩm định giá tài sản dựa vào công dụng kinh tế hoặc các chức năng của tài sản hơn là khả năng được mua, được bán trên thị trường của tài sản hoặc khi thẩm định giá tài sản trong điều kiện thị trường không điển hình hay không bình thường”  Các loại giá trị phi thị trường: Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản trong sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế.. 1.1.3.4. Phương pháp thẩm định giá BĐS a) Phương pháp so sánh giá bán  Khái niệm Có nhiều cách gọi khác nhau của phương pháp này như : phương pháp so sánh giá bán , phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp so sánh thị trường , phương pháp so sánh giao dịch thị trường. Đó là phương pháp thẩm định giá tài sản dựa trên cơ sở sử dụng các số liệu phản ánh các giao dịch mua bán của tài sản tương tự trên thị trường; là cách ước tính giá trị của tài sản cần thẩm định giá thông qua so sánh với mức giá của các tài sản tương tự trên thị trường đã được mua bán. 11
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân  Cơ sở của phương pháp Giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá có quan hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự đã hoặc đang giao dịch trên thị trường.  Điều kiện thực hiện: - Phải thu thập được những thông tin liên quan của các tài sản tương tự được mua bán trên thị trường và phải so sánh được với tài sản cần thẩm định. - Chất lượng thông tin cao: phù hợp, chính xác, kiểm tra được. - Thị trường phải ổn định  Ứng dụng trong thực tiễn: Áp dụng đối với những tài sản có tính đồng nhất cao.  Ưu và nhược điểm: - Ưu điểm: Đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó dựa vào chứng cứ giá trị thị trường. - Nhược điểm: Bắt buộc phải có thông tin; các dữ liệu mang tính lịch sử; do tính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá. b) Phương pháp chi phí  Khái niệm: Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tái tạo lại hoặc chi phí thay thế tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá.  Cơ sở của phương pháp: Nếu người mua tiềm năng có đủ thông tin và dự tính hợp lý sẽ không bao giờ trả giá tài sản cao hơn so với chi phí để tạo ra (hoặc sở hữu ) một tài sản có lợi ích tương tự. 12
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân  Ứng dụng trong thực tiễn: - Thẩm định giá những tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt; những tài sản chuyên dùng, những tài sản không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh thị trường . - Kiểm tra các phương pháp thẩm định giá khác. - Là phương pháp của người đấu thầu và kiểm tra đấu thầu.  Ưu và nhược điểm: - Ưu điểm: Áp dụng đối với những tài sản không có cơ sở để so sánh trên thị trường do sử dụng cho mục đích riêng biệt. - Nhược điểm: + Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị; giá trị thị trường toàn bộ không hẳn là giá trị của từng bộ phận cộng lại; + Khấu hao mang tính chủ quan; + Thẩm định viên phải có kinh nghiệm. c) Phương pháp thu nhập  Khái niệm: Là phương pháp ước tính giá trị của một tài sản bằng cách hiện giá các khoản thu nhập ròng ước tính trong tương lai do tài sản mang lại thành giá trị vốn thời điểm hiện tại.  Cơ sở của phương pháp: Giá trị của tài sản bằng giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai có thể nhận được từ tài sản; và dựa trên những giả thiết sau: - Thu nhập là vĩnh viễn - Rủi ro của thu nhập có thể có thể có trong tương lai là cố định  Điều kiện thực hiện: Áp dụng đối với tài sản có khả năng mang lại thu nhập trong tương lai  Ứng dụng trong thực tiễn: Áp dụng đối với những tài sản có khả năng mang lại thu nhập hoặc thuộc dạng đầu tư 13
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân  Ưu và nhược điểm: - Ưu điểm: + Đơn giản, dễ sử dụng + Dựa trên cơ sở tài chính để tính toán nên rất khoa học. - Nhược điểm: Việc xác định tỷ suất vốn hóa chính xác là phức tạp do việc đầu tư tài sản là phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của từng cá nhân. d) Phương pháp thặng dư Phương pháp này áp dụng để thẩm định các lô đất trống, các bất động sản có tiềm năng phát triển, các bất động sản có khả năng hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng. e) Phương pháp lợi nhuận Phương pháp này áp dụng để thẩm định giá khách sạn, nhà hàng., các bất động sản mà giá trị của nó phụ thuộc vào khả năng sinh lợi, không có giao dịch phổ biến trên thị trường. Nhìn chung, mỗi phương pháp thẩm định giá đều có những ưu và nhược điểm riêng, nên không có phương pháp nào là chính xác hoàn toàn mà chỉ có phương pháp thích hợp với đặc điểm của tài sản nhất và các phương pháp khác có thể sử dụng để đối chiếu kiểm tra trước khi xác định kết quả giá trị cuối cùng của tài sản. Việc xác định phương pháp nào là phương pháp thích hợp nhất phụ thuộc vào các yếu tố:  Thuộc tính của tài sản  Độ tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu của thị trường  Mục đích thẩm định của tài sản. Trong thực tế, các chuyên viên thẩm định thường sử dụng ba phương pháp cơ bản là phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập và phương pháp chi phí. Ba phương pháp trên áp dụng để thẩm định đối với cả bất động sản, máy móc 14
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân thiết bị và giá trị doanh nghiệp. 1.1.3.5. Qui trình thẩm định giá BĐS Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định và cơ sở giá trị cho thẩm định giá.  Nhận biết về tài sản: đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế, kỹ thuật của tài sản.  Thiết lập mục tiêu hoặc mục đích của thẩm định giá  Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá: giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường.  Xác định dữ liệu cần thiết mà khách hàng phải cung cấp cho việc thẩm định giá.  Đạt được sự thỏa thuận với khách hàng về giá dịch vụ mà họ phải trả và yêu cầu thời gian hoàn thành.  Xác định thời gian có hiệu lực của mức giá thẩm định. Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá 1- Việc lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ những bước công việc cũng như toàn bộ thời gian cho việc thẩm định giá. 2- Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau: - Xác định các yếu tố cung-cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các quyền gắn liền với tài sản được mua hay bán và đặc điểm thị trường. - Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, về tài liệu so sánh. - Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng. - Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích 15
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện. - Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá. Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin 1- Khảo sát hiện trường - Đối với bất động sản, thẩm định viên phải khảo sát và thu thập số liệu về:  Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản.  Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, bao gồm: diện tích đất và công trình kiến trúc; cảnh quan xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp, thoát nước, viễn thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng ở hiện tại, tuổi đời, tình trạng duy tu, sửa chữa,... - Đối với công trình xây dựng dở dang, thẩm định viên phải kết hợp giữa khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình. Trong quá trình khảo sát thực tế, để có đầy đủ chứng cứ cho việc thẩm định giá, thẩm định viên cần lưu lại hình ảnh tài sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết), các hướng khác nhau. 2- Thu thập thông tin:  Chọn tài liệu có những thông tin cơ bản.  Phân biệt các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu  Các tài liệu tổng hợp về xã hội, kinh tế, chính trị, môi trường của vùng, khu vực, quốc gia  Các tài liệu đặc biệt của đối tượng nghiên cứu và của đối tượng có thể so sánh được: tài liệu bán, chi phí, thu nhập,...  Kiểm chứng số liệu thu thập được. Các thông tin thu thập cần được giữ bí mật, không được phép công khai. 16
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân Bước 4: Phân tích thông tin Là bước đánh giá tác động các yếu tố đến mức giá của tài sản cần thẩm định 1- Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản. 2- Phân những đặc trưng của thị trường tài sản cần thẩm định giá. 3- Phân tích về nhu cầu tài sản ở hiện tại: sở thích của người mua trên thị trường về vị trí qui mô, chức năng và môi trường xung quanh; nhu cầu, sức mua về tài sản. 4- Phân tích việc sử dụng tốt nhất và tối ưu của tài sản. Bước 5: Áp dụng các phương pháp xác định giá trị tài sản cần thẩm định Thẩm định viên phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức giá của tài sản cần thẩm định. Phương pháp thẩm định giá được qui định tại tiêu chuẩn số 07- Thẩm định giá Việt Nam- “Các phương pháp định giá” Thẩm định viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp của một hoặc nhiều phương pháp trong các phương pháp thẩm định được sử dụng với đặc điểm kinh tế- kỹ thuật của tài sản và với mục đích thẩm định giá. Thẩm định viên cần nêu rõ trong báo cáo thẩm định phương pháp nào làm chủ đạo, phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị thẩm định. Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá. Báo cáo thẩm định là sản phẩm cuối cùng của toàn bộ công việc thẩm định giá, là kết quả của những nổ lực và kỹ năng của nhà thẩm định. Kết quả thẩm định giá thường được trình bày trong một bản báo cáo viết, được thể hiện bao gồm các nội dung: mục tiêu thẩm định giá, mô tả chính xác các tài sản được thẩm định giá, thời điểm có giá trị hiệu lực kèm theo những điều kiện hạn chế hay bảo lưu nào gắn với sự ước tính. 17
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân 1.1.3.6. Chức năng và tầm quan trọng của thẩm định giá BĐS trong nền kinh tế thị trường  Tư vấn về giá trị, giá cả tài sản giúp các chủ thể tài sản và các bên có liên quan và công chúng đầu tư đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố, thuê mua nhằm mục đích sinh lợi  Định giá đúng giá trị thị trường của các nguồn lực góp phần để cơ chế thị trường tự động phân bổ tối ưu các nguồn lực và nền kinh tế đạt hiệu quả Pareto;  Góp phần làm minh bạch thị trường , thúc đẩy sự phát triển thị trường tài sản trong nước cũng như trên toàn thế giới;  Tạo điều kiện thuận lợi cho toàn cầu hoá và hội nhập kinh tế thế giới. Thẩm định giá BĐS có thể coi là một trong những trung tâm đặc thù của các hoạt động kinh tế, bởi lẽ: thị trường BĐS có vị thế và vai trò vô cùng quan trọng đối với nền kinh tế, mọi việc có liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS (bao gồm kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS) đều chịu tác động của khái niệm giá trị mà việc thẩm định giá BĐS là để xác định giá của BĐS ở trên thị trường. 1.1.3.7. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS a) Nhóm các yếu tố vĩ mô  Chính sách của Nhà nước:  Nhà nước ban hành các qui định về quyền sở hữu, thuê đất, chuyển nhượng bất động sản. Sự thay đổi qui định trong từng thời kỳ sẽ tác động đến giá bất động sản trên thị trường.  Nhà nước qui định các chính sách và nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất (thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất…) các chính sách này ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí tạo lập và chi phí sử dụng bất động sản nên tác động đến giá bất động sản.  Nhà nước hoạch định và công bố qui hoạch về việc sử dụng đất cho 18
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân từng khu vực. Đây là yếu tố quan trọng và ảnh hưởng lớn đến giá bất động sản trên thị trường. Thường những bất dộng sản không phù hợp với qui hoạch sẽ có giá trị kém.  Đặc điểm kinh tế:  Các yếu tố này ảnh hưởng đến cầu và qua đó tác động đến cung bất động sản nên ảnh hưởng đến giá bất động sản.  Giá bất động sản biến động tỷ lệ thuận với giá gia tăng kinh tế cũng như thu nhập quốc dân của quốc gia và địa phương.  Các yếu tố này gồm sự biến động của: Tổng sản phẩm quốc gia, thu nhập bình quân đầu người dân, tiết kiệm cá nhân và đầu tư. b) Nhóm các yếu tố vi mô  Chi phí:  Là toàn bộ phí tổn mà người đang sử dụng phải bỏ ra để tạo lập hoặc để có được quyền “sở hữu” bất động sản. Đây chính là chi phí của người bán.  Chi phí mà người muốn sử dụng phải bỏ ra để sử dụng bất động sản theo mong muốn của mình. Đây là chi phí của người mua. Vậy, sự tác động nghịch chiều của hai loại chi phí này tạo nên giá trị bất động sản trên thị trường xét về khía cạnh kinh tế - tài chính.  Sự hữu dụng:  Xét về mục đích sử dụng một bất động sản có khả năng dùng để ở, để kinh doanh hoặc có thể kết hợp cả hai mục đích.  Nhìn chung một bất động sản có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích thì sẽ thuận lợi trong việc mua bán và do đó sẽ có giá bán tốt hơn.  Xét về tính năng hiệu quả một bất động sản có thể sử dụng ngay có giá trị hơn một bất động sản phải tốn chi phí và thời gian sửa chữa để có thể sử dụng được. Do vậy, khi thẩm định giá bất động sản cần chú ý đến đặc điểm của vật kiến trúc và tài sản khác gắn liền với đất.  Tình trạng pháp lý của bất động sản: 19
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS. Trần Bích Vân  Cần xem xét về mức độ hoàn chỉnh về pháp lý của bất động sản, mức độ hoàn chỉnh càng cao thì giá trị càng lớn. Để có thể xem xét đánh giá đúng ảnh hưởng của tình trạng pháp lý đối với giá trị của các bất động sản cần nắm vững các qui định của nhà nước về nhà và đất, đặc biệt là các qui định về nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất.  Thực trạng pháp lý về quyền sử dụng đất ở nước ta đặc biệt là ở các tỉnh phía Nam hết sức phức tạp, thông thường có các dạng sau:  Người sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền theo pháp luật nước ta cấp.  Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do chế độ cũ cấp  Mua bán, chuyển nhượng, thừa kế từ những người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như vừa nêu trên đã hợp thức hóa theo qui định của pháp luật.  Không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.  Địa điểm tọa lạc của bất động sản: Khi xét đến yếu tố địa điểm là xem xét khả năng tiếp cận BĐS và môi trường xung quanh BĐS bao gồm:  Khả năng tiếp cận  Bán kính đến trung tâm thành phố  Vị trí: có thuận lợi cho kinh doanh hay không  Bề rộng mặt tiền đường  Điều kiện giao thông  Môi trường, cảnh quan xung quanh  Địa thế lô đất  Hướng nhà  Đặc điểm vật chất: là những đạc điểm liên quan trực tiếp đến bản thân lô đất, bao gồm:  Kích thước lô đất  Hình dáng lô đất: Vuông vắn, nở hậu hay tóp hậu 20

CÓ THỂ BẠN MUỐN DOWNLOAD

LV.11: Bộ Luận Văn Tốt Nghiệp Chuyên Ngành Tài Chính Ngân Hàng

172 tài liệu

837 lượt tải

THÔNG TIN

TRỢ GIÚP

HỖ TRỢ KHÁCH HÀNG

Theo dõi chúng tôi

Chịu trách nhiệm nội dung:

Nguyễn Công Hà - Giám đốc Công ty TNHH TÀI LIỆU TRỰC TUYẾN VI NA

LIÊN HỆ

Địa chỉ: P402, 54A Nơ Trang Long, Phường 14, Q.Bình Thạnh, TP.HCM

Hotline: 093 303 0098

Email: support@tailieu.vn

Giấy phép Mạng Xã Hội số: 670/GP-BTTTT cấp ngày 30/11/2015 Copyright © 2022-2032 TaiLieu.VN. All rights reserved.