zunia.vn

Tuyển sinh 2024 dành cho Gen-Z

zunia.vn

» Kinh Tế - Quản Lý

» Luật học

Điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:8

Báo xấu

53
lượt xem 9
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Bài viết tập trung phân tích các điều kiện đối với QSDĐ quy định tại khoản 1 Điều này, bao gồm: Có Giấy chứng nhận QSDĐ; QSDĐ không có tranh chấp; QSDĐ không bị kê biên, đảm bảo thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT ÀIÏÌU KIÏåN THÛÅC HIÏåN QUYÏÌN CHUYÏÍN NHÛÚÅNG QUYÏÌN SÛÃ DUÅNG ÀÊËT ÚÃ Nguyễn Thùy Trang* * LS. Phòng Kiểm toán nội bộ - Thanh tra, Tổng Công ty Công nghiệp Hóa chất mỏ - Vinacomin. Thông tin bài viết: Tóm tắt: Từ khoá: Điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở (QSDĐ) điều kiện chuyển nhượng, được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, là những kiến thức pháp quyền sử dụng đất ở lý tiên quyết đối với các bên trước khi tiến hành giao dịch. Bài viết tập trung phân tích các điều kiện đối với QSDĐ quy định tại khoản 1 Điều này, bao Lịch sử bài viết: gồm: Có Giấy chứng nhận QSDĐ; QSDĐ không có tranh chấp; QSDĐ không bị kê biên, đảm bảo thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất. Nhận bài: 21/06/2016 Biên tập: 16/01/2017 Duyệt bài: 07/02/2017 Article Infomation: Abstract: Keywords: The conditions for resident land use right transfers are stipulated in the Article transfer conditions , resident #188, Land Law of 2013, which is the prio-legal ground for the parties prior land use right to a land-use right agreement. This paper focuses on discussions of conditions stipulated in term #1 of the said Article, including: certificate of land use Article History: right; non-dispute land use right; non-disturb land use right guaranteed for judgement execution; in the term of land use. Received: 21 Jun. 2016 Edited: 16 Jan. 2017 Approved: 07 Feb. 2017 1. Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hữu tài sản gắn liền với đất. Giấy chứng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhận cấp cho người sử dụng đất chỉ ghi (GCN QSDĐ) là văn bản pháp lý chính thức thông tin về người sử dụng đất. Giấy chứng ghi nhận quyền của người sử dụng đất đối nhận cấp cho chủ sở hữu tài sản chỉ ghi với thửa đất cụ thể. Trong đó, quy định rõ thông tin về chủ sở hữu tài sản, tiếp theo ghi các nội dung: (i) thông tin về người sử dụng “sở hữu tài sản trên thửa đất ... (ghi hình thức đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất1. thuê, mượn, ...) của ... (ghi tên tổ chức, hộ Trong trường hợp người sử dụng đất không gia đình, cá nhân cho thuê, cho mượn,...)2; đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với (ii) thông tin về thửa đất; (iii) hình thức sử đất thì GCN QSDĐ được cấp riêng cho dụng đất (hình thức sử dụng chung hoặc người sử dụng đất và cấp riêng cho chủ sở riêng); (iv) mục đích sử dụng đất; (v) thời 1 Khoản 1 Điều 5 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014. 2 Khoản 2 Điều 5 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT. NGHIÏN CÛÁU Söë 06(334) T3/2017 LÊÅP PHAÁP 47
THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT hạn sử dụng đất; (vi) nguồn gốc sử dụng đất người con thửa đất rộng 1.000m2, những (được Nhà nước giao đất, cho thuê hay công người này đã làm thủ tục tách thửa và được nhận QSDĐ). Trong trường hợp nhận cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho từng chuyển QSDĐ thì phải lần lượt ghi hình thức người, mỗi người 200m2. Sau đó, họ thống nhận chuyển quyền (nhận chuyển đổi; nhất xây dựng một tòa nhà trên toàn bộ thửa chuyển nhượng; nhận thừa kế; nhận tặng đất 1.000m2 đó để cho thuê. Vấn đề đặt ra cho,...); tiếp theo ghi nguồn gốc sử dụng đất là Giấy chứng nhận QSDĐ của từng người như trên GCN QSDĐ đã cấp lần đầu (ví dụ không thể hiện các thông tin về nhà ở. Còn “Nhận chuyển nhượng QSDĐ được Nhà nhà ở thì không được cấp Giấy chứng nhận nước giao đất có thu tiền sử dụng đất”)3. quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất vì pháp Dựa vào các thông tin trên GCN luật chưa có hướng dẫn cụ thể về trường hợp QSDĐ, chúng ta có thể xác nhận được (i) ai nhà ở xây dựng trên một thửa đất đã được có quyền chuyển nhượng; (ii) QSDĐ có tách thửa cho nhiều người và cấp Giấy được phép chuyển nhượng không (căn cứ chứng nhận QSDĐ cho từng thửa (Khoản 3 vào nguồn gốc sử dụng đất được Nhà nước Điều 5 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT giao, thuê đất trả tiền một lần cho cả thời hướng dẫn về trường hợp có nhiều tổ chức, gian thuê hay trả tiền hàng năm,...); (iii) vị hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng trí thửa đất, mục đích sử dụng đất,... Do vậy, sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường có thể coi GCN QSDĐ là giấy thông hành hợp quy định tại khoản 4 Điều 5 thì GCN không thể thiếu đối với các giao dịch chuyển QSDĐ được cấp cho từng tổ chức, hộ gia quyền sử dụng đất. đình, cá nhân sau khi đã xác định được Giấy chứng nhận không chỉ ghi nhận QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quyền của người sử dụng đất mà còn ghi của từng người). Do vậy, hợp đồng cho thuê nhận cả quyền của chủ sở hữu tài sản trên tòa nhà có nguy cơ bị vô hiệu vì không thể đất. Quy định về việc ghi thông tin về người làm thủ tục công chứng theo quy định của sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu pháp luật. Bên cạnh đó, vì không được cấp tài sản trên đất theo hướng dẫn tại điểm a Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở gắn khoản 2 Điều 5 Thông tư số 23/2014/TT- liền với đất ở, nên các đồng chủ sở hữu nhà BTNMT có thể dẫn đến tranh chấp nếu ở trong ví dụ nêu trên cũng không thể không có cơ chế quản lý chặt chẽ về hoạt chuyển nhượng nhà ở gắn liền với QSDĐ ở. động đăng ký đối với cả QSDĐ và tài sản GCN QSDĐ là điều kiện bắt buộc trên đất. Ví dụ, A là người sử dụng đất, B là trong giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trong chủ sở hữu nhà ở được xây dựng trên thửa hoạt động kinh doanh bất động sản4. Đối với đất đó. A chuyển nhượng QSDĐ cho C (C các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ không không hề được A thông báo B là người chủ thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật kinh sở hữu tài sản trên đất). Giao dịch giữa A và doanh bất động sản, các trường hợp nhận C được coi là hợp pháp. Tuy nhiên, quyền thừa kế QSDĐ có đủ điều kiện để được cấp và lợi ích hợp pháp của cả B và C đều có thể Giấy chứng nhận5 hoặc không thuộc đối bị ảnh hưởng bởi về nguyên tắc, người có tượng được mua nhà ở tại Việt Nam6 thì QSDĐ hợp pháp có đầy đủ các quyền năng được quyền chuyển nhượng QSDĐ khi có đối với đất, bao gồm cả hoạt động khai thác, đủ các điều kiện khác theo quy định của sử dụng đất. Nhưng C lại bị hạn chế các pháp luật. quyền năng này bởi sự xuất hiện của B. Thời điểm thỏa mãn điều kiện “có Hoặc ví dụ khác, bố mẹ để thừa kế cho năm GCN QSDĐ” là khi người sử dụng đất đã 3 Xem Điều 6 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014. 4 Điều 37 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. NGHIÏN CÛÁU 48 LÊÅP PHAÁP Söë 06(334) T3/2017
THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT có GCN QSDĐ. Liên quan đến GCN QSDĐ các bên chưa phân định rõ đối tượng tranh và người đứng tên trên GCN QSDĐ, có cách chấp thuộc về bên nào. Tranh chấp được giải hiểu cho rằng chỉ cần QSDĐ đã được cấp quyết trên cơ sở các bên tự thương lượng GCN QSDĐ là đáp ứng điều kiện chuyển hoặc đề nghị cơ quan trung gian để hòa giải quyền theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều hay giải quyết. Theo Từ điển Tiếng Việt, 188 Luật Đất đai năm 2013, ai đứng tên trên “tranh chấp là giành nhau cái không rõ thuộc GCN QSDĐ không quan trọng. Tuy nhiên, về bên nào”7. Tranh chấp xảy ra khi các tình theo quy định tại các Điều 99 (trường hợp tiết, sự việc chưa rõ ràng, có thể dẫn đến sử dụng đất được cấp GCN QSDĐ), Điều nhiều cách hiểu hoặc cách giải quyết khác 168 (thời điểm được thực hiện các quyền nhau, cần có sự thương lượng, thỏa thuận, của người sử dụng đất) Luật Đất đai năm đánh giá, phân tích các tình tiết, chứng cứ 2013, thì người được thực hiện quyền để giải quyết, xử lý tranh chấp đó thấu tình, chuyển nhượng phải đồng thời là người đạt lý. Theo Hiến pháp nước ta (văn bản đứng tên trên GCN QSDĐ. Bởi như đã phân pháp lý có hiệu lực cao nhất), đất đai thuộc tích, GCN QSDĐ vừa là giấy thông hành, sở hữu toàn dân. Chủ sở hữu đất đai đã được vừa là văn bản pháp lý chính thức ghi nhận pháp luật quy định, không thuộc đối tượng quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối “tranh chấp”. Do vậy, điều kiện này nên với thửa đất cụ thể. Đồng thời, căn cứ vào được quy định thành “QSDĐ không có tranh thông tin ghi trên GCN QSDĐ, các bên liên chấp” và khoản 24 Điều 3 nên được sửa quan sẽ xác định được quyền sử dụng được thành “tranh chấp về QSDĐ là...” sẽ phù ghi trong GCN QSDĐ có được phép chuyển hợp hơn. nhượng hay không. Hai là, xác định chủ thể của tranh 2. Quyền sử dụng đất không có tranh chấp đất đai. Theo khoản 24 Điều 3 Luật chấp Đất đai năm 2013, có thể dẫn đến hai cách Để thực thi điều kiện này, các bên phải hiểu: (i) “Tranh chấp đất đai là tranh chấp xác định được “thế nào là đất có tranh về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất” chấp”. Theo quy định tại khoản 24 Điều 3 nên chủ thể của các tranh chấp đất đai là Luật Đất đai năm 2013, “tranh chấp đất đai người sử dụng đất theo Điều 5 Luật Đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người năm 2013; (ii) Mặc dù là tranh chấp về sử dụng đất giữa hai hay nhiều bên trong quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, quan hệ đất đai”. Về các loại tranh chấp đất nhưng lại được phát sinh “giữa hai hay đai, theo hướng dẫn tại khoản 3 Điều 8 Nghị nhiều bên trong quan hệ đất đai”, mà các quyết số 05/2012/NQ-HĐTP ngày bên trong quan hệ đất đai không chỉ bao 03/12/2012, tranh chấp đất đai được chia gồm giữa những người sử dụng đất mà còn thành “tranh chấp ai có QSDĐ” và “tranh bao gồm các cơ quan nhà nước với tư cách chấp về giao dịch, thừa kế, tài sản chung vợ là đại diện chủ sở hữu, cơ quan quản lý hành chồng liên quan đến QSDĐ”. chính trong lĩnh vực đất đai. Do vậy, chủ thể Tranh chấp đất đai theo quy định của của tranh chấp đất đai được hiểu là tất cả các pháp luật hiện hành đặt ra một số vấn đề cần bên trong quan hệ đất đai, không chỉ giới làm rõ như sau: hạn ở người sử dụng đất. Một là, cần phân biệt và làm rõ “tranh Những người ủng hộ cách hiểu (i) cho chấp đất đai” hay “tranh chấp về QSDĐ”. rằng, “tranh chấp” chỉ được sử dụng giữa Theo chúng tôi, tranh chấp được hiểu là các chủ thể có địa vị pháp lý bình đẳng. Còn những ý kiến, quan điểm bất đồng và/ hoặc quan hệ quản lý hành chính nhà nước với 5 Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013. 6 Khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013. 7 GS. Hoàng Phê (chủ biên), Từ điển Tiếng Việt, tr. 989, Nxb. Đà Nẵng (1997). NGHIÏN CÛÁU Söë 06(334) T3/2017 LÊÅP PHAÁP 49
THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT người sử dụng đất là quan hệ “quyền lực - Việc phân loại tranh chấp đất đai được quy phục tùng” nên việc sử dụng thuật ngữ định tại Nghị quyết số 05/2012/NQ-HĐTP “tranh chấp” giữa các chủ thể này là không ngày 3/12/2012 với mục đích làm cơ sở để phù hợp. Hơn nữa, hầu hết các tranh chấp xác định thủ tục hòa giải bắt buộc tại UBND đất đai mặc dù có thể có nguồn gốc phát sinh trong quá trình giải quyết vụ án tại Tòa án từ cơ quan quản lý hành chính nhà nước, cấp sơ thẩm, bao gồm: (i) Tranh chấp liên nhưng chỉ thực sự khởi phát khi có sự tranh quan đến việc xác định chủ thể hay “ai” có chấp về quyền và nghĩa vụ giữa những QSDĐ phải thực hiện thủ tục hòa giải bắt người sử dụng đất. Do vậy, nếu không xuất buộc tại UBND; (ii) Tranh chấp “về giao hiện tranh chấp giữa những người sử dụng dịch, thừa kế, tài sản chung vợ chồng liên đất, thì người sử dụng đất vẫn được quyền quan đến QSDĐ” không phải thực hiện thủ thực hiện việc chuyển QSDĐ. tục hòa giải bắt buộc tại UBND nhưng vẫn Chúng tôi cho rằng, tranh chấp đất đai phải thực hiện các thủ tục hòa giải theo quy cần được xem xét từ căn cứ, nguồn gốc phát định của pháp luật tố tụng dân sự. sinh. Với tư cách là một trong những điều Tranh chấp (i) có thể có nguồn gốc kiện để thực hiện việc chuyển quyền của phát sinh từ hoặc không từ giao dịch, từ người sử dụng đất, chủ thể của tranh chấp hoặc không từ những người sử dụng đất; có đất đai nên được hiểu theo nghĩa (ii), tức là nghĩa là tranh chấp đó có thể phát sinh từ tất cả các bên trong quan hệ đất đai. Ví dụ, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm A xây nhà ở trên đất nông nghiệp, A thực quyền. Hướng dẫn và phân loại tranh chấp hiện việc chuyển nhượng QSDĐ cho B khi đất đai tại khoản 3 Điều 8 Nghị quyết số đang bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền 05/2012/NQ-HĐTP cũng phù hợp với cách yêu cầu tháo dỡ công trình xây dựng trái hiểu “chủ thể của tranh chấp đất đai là các phép. Hoặc ông bà C có Giấy chứng nhận bên trong quan hệ đất đai, không chỉ giới quyền sở hữu đất theo Luật Cải cách ruộng hạn ở người sử dụng đất”. đất từ những năm 1965 và sử dụng ổn định Bốn là, nội dung của tranh chấp đất đến năm 1990. Sau này, gia đình ly tán, khu đai: Theo khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm đất của ông bà C bị ông D chiếm hữu sử 2013, nội dung tranh chấp đất đai được hiểu dụng và ông D đã được cơ quan nhà nước là “tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của có thẩm quyền cấp GCN QSDĐ từ năm người sử dụng đất”. Theo chúng tôi, nội 2003. Ông C nhiều lần khiếu nại lên UBND dung tranh chấp đất đai được quy định tại các cấp, trong thời gian này, ông D đã tiến khoản này là hợp lý. Bởi phạm vi tác động/ hành chuyển nhượng QSDĐ cho người thực hiện của người sử dụng đất đối với đất khác. Cả hai ví dụ trên đều liên quan đến đai/ QSDĐ chính là các quy định của pháp quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm luật về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng quyền và không phải tranh chấp có nguồn đất. Tuy nhiên, phạm vi quyền và nghĩa vụ gốc phát sinh từ giao dịch. Với ví dụ thứ hai, của người sử dụng đất rất rộng, do vậy để mặc dù có sự xuất hiện của hai chủ thể sử thực thi có hiệu quả quy định này, pháp luật dụng đất là ông C và ông D nhưng nguồn nên có hướng dẫn cụ thể và làm rõ các tranh gốc của tranh chấp “ai có QSDĐ” là các chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm dụng đất ở dựa trên mức độ nào thì được quyền. Nhìn chung, trong quan hệ đất đai xem là tranh chấp đất đai theo quy định tại luôn có sự xuất hiện của cơ quan nhà nước điểm b khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm với tư cách vừa là đại diện chủ sở hữu, vừa 2013. Ví dụ, giữa A và B đang xảy ra tranh là cơ quan quản lý nhà nước và/hoặc người chấp liên quan đến quyền sử dụng bất động sử dụng đất. Bên cạnh đó, tranh chấp hay sai sản liền kề (quyền địa dịch), A chuyển sót có thể xảy ra ở bất kỳ lĩnh vực nào. Do nhượng QSDĐ cho C (bao gồm cả quyền vậy, cách hiểu thứ (ii) sẽ phù hợp hơn. địa dịch của B). Vậy việc chuyển quyền của Ba là, phân loại tranh chấp đất đai: A có vi phạm? Theo quy định tại khoản 24 NGHIÏN CÛÁU 50 LÊÅP PHAÁP Söë 06(334) T3/2017
THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT Điều 3 (về tranh chấp đất đai) và Điều 5 (về sinh; (ii) thời điểm các bên liên quan phát người sử dụng đất) Luật Đất đai năm 2013, hiện có tranh chấp đất đai. Thực tế đã xảy ra tranh chấp đất đai liên quan đến quyền địa nhiều trường hợp lợi dụng điều kiện “đất dịch không ảnh hưởng đến quyền chuyển không có tranh chấp” để gây trở ngại cho nhượng QSDĐ của người sử dụng đất. Ví dụ các giao dịch chuyển QSDĐ. Do vậy, ngoài khác, C được nhận thừa kế QSDĐ (tài sản việc các quy định về chủ thể tranh chấp, nội riêng). Sau đó, vợ chồng C xây nhà ở trên dung tranh chấp đất đai, thời điểm xác định đất (nhà ở là tài sản chung vợ chồng). Một có tranh chấp đất đai và là điều kiện của việc thời gian sau gia đình lục đục, C tự ý chuyển chuyển nhượng QSDĐ ở cũng là một vấn đề nhượng QSDĐ cho E (hợp đồng không đề cần làm rõ. Ví dụ, sau khi hợp đồng chuyển cập đến nhà ở trên đất). Vợ C đã khởi kiện nhượng quyền nhượng QSDĐ có hiệu lực, yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng chuyển các bên mới phát hiện có tranh chấp đất đai nhượng QSDĐ giữa C và E vô hiệu do đang phát sinh từ trước khi xác lập giao dịch. Khi có tranh chấp về tài sản trên đất. Vậy trường bị cơ quan nhà nước từ chối cấp GCN hợp này có được xem xét là tranh chấp đất QSDĐ, người nhận chuyển nhượng đã có đai với tư cách là điều kiện chuyển nhượng đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp QSDĐ? Về tình huống này, có thể có hai đồng vô hiệu với lý do “đất có tranh chấp”. cách giải thích khác nhau. Thứ nhất, tranh Pháp luật hiện hành không bắt buộc chấp giữa vợ chồng C về nhà ở trên đất các bên phải thực hiện thủ tục xác nhận tình không thuộc phạm vi của tranh cấp đất đai trạng “đất có tranh chấp” trước khi tiến hành vì vợ C không phải là người sử dụng đất. giao dịch, cũng không quy định thời điểm Riêng đối với nhà ở, vợ C vẫn có quyền sở phát sinh tranh chấp đất đai là cơ sở để xác hữu nhà ở và E buộc phải tôn trọng. C buộc định vi phạm điều kiện chuyển quyền. Để phải thanh toán giá trị ½ ngôi nhà nếu vợ C tránh tình trạng lợi dụng điều kiện “tranh đồng ý chia tài sản vợ chồng và nhận giá trị chấp đất đai” gây ảnh hưởng đến quyền, lợi bằng tiền. Thứ hai, mặc dù vợ C không phải ích hợp pháp của người sử dụng đất và tăng là người sử dụng đất theo quy định tại Điều trách nhiệm của cơ quan đăng ký đất đai, 5 Luật Đất đai năm 2013, nhưng là người có chúng tôi cho rằng tranh chấp đất đai với tư tài sản gắn với đất, khi xây dựng nhà ở trên cách là điều kiện chuyển QSDĐ chỉ được đất đã được C (người có QSDĐ) đồng ý. Do xem xét trước khi hợp đồng chuyển nhượng vậy, việc C tự ý quyết định chuyển nhượng QSDĐ có hiệu lực. Trường hợp hợp đồng đã QSDĐ ở mà trên đất có bao gồm cả tài sản có hiệu lực pháp luật mới phát hiện có tranh thuộc sở hữu chung vợ chồng thì phải được chấp đất đai, thì tranh chấp này sẽ không sử đồng ý của vợ C. Do vậy, việc chuyển được coi là “vi phạm điều kiện chuyển nhượng QSDĐ (có gắn với nhà ở thuộc sở quyền”. Đối với điều kiện cấp GCN QSDĐ, hữu chung vợ chồng) không có sự đồng ý trong mục 2 Chương 7 Luật Đất đai năm của vợ C không chỉ vi phạm điều kiện về 2013 (Cấp GCN QSDĐ, quyền sử dụng nhà “đất có tranh chấp” mà còn vi phạm cả điều ở và tài sản khác gắn liền với đất) không đề kiện về chủ thể xác lập giao dịch. Theo pháp cập đến “tranh chấp đất đai”. Do vậy, chỉ luật hiện hành, chúng tôi nhận thấy cách giải cần đáp ứng các quy định tại mục này, cơ thích thứ nhất hợp lý hơn. Nhưng trong thực quan nhà nước có thẩm quyền có trách tiễn, thì cách giải thích thứ hai sẽ góp phần nhiệm thực hiện các thủ tục cấp giấy chứng làm minh bạch hóa quyền và nghĩa vụ của nhận quyền sử dụng cho người sử dụng đất. các bên liên quan đến QSDĐ (bao gồm cả Sáu là, phân biệt tranh chấp QSDĐ chủ sở hữu tài sản trên đất), giảm thiểu tranh chưa được giải quyết và đang được giải chấp phát sinh. quyết tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền Năm là, thời điểm xác định tranh chấp (UBND, tòa án, ...). Theo quy định tại khoản đất đai. Theo chúng tôi, ở đây có hai mốc 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, tranh thời điểm quan trọng: (i) thời điểm phát chấp về QSDĐ được hiểu có thể phát sinh NGHIÏN CÛÁU Söë 06(334) T3/2017 LÊÅP PHAÁP 51
THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT trong hoặc ngoài quá trình tố tụng, giải các biện pháp ngăn chặn kịp thời hoặc kê quyết khiếu nại, tố cáo. biên bảo đảm thi hành án, có thể còn bị chi Đối với “tranh chấp” đã phát sinh giữa phối bởi điều kiện “QSDĐ không bị kê biên những người sử dụng đất nhưng chưa được đảm bảo thi hành án”. giải quyết tại bất kỳ cơ quan nhà nước có Ngoài ra, “tranh chấp đất đai” cũng cần thẩm quyền nào, cần có hướng dẫn cụ thể để được hướng dẫn và nhìn nhận trong mối quan đảm bảo sự minh bạch trong chính sách hệ với hoạt động chuyển nhượng dự án đầu quản lý đất đai và quyền, lợi ích hợp pháp tư kinh doanh xây dựng nhà ở gắn liền với của người sử dụng đất. Ví dụ, A thừa kế QSDĐ ở. Ví dụ, việc chuyển nhượng dự án QSDĐ theo di chúc của bố, đã được cấp trong trường hợp đang có sự tranh chấp về GCN QSDĐ. A chuyển nhượng cho B. Khi QSDĐ giữa các chủ đầu tư với nhau hoặc biết thông tin trên, C (là em ruột của A) đã giữa chủ đầu tư với người mua nhà ở hình ngăn cản vì trong di chúc có quy định “A thành trong tương lai có bị coi là vi phạm điều được thừa kế QSDĐ với điều kiện phải dành kiện chuyển nhượng QSDĐ? Theo chúng tôi, một phần di sản để thực hiện nghĩa vụ thờ việc chuyển nhượng dự án (trong đó bao gồm cúng và không được phép chuyển nhượng cả QSDĐ) cũng cần phải tuân thủ điều kiện cho người khác, nếu vi phạm điều kiện trên, “không có tranh chấp”, vì “QSDĐ” là tài sản A sẽ bị truất quyền thừa kế đối với toàn bộ không tách rời của dự án đó. diện tích đất được thừa kế và chuyển cho em 3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên trai của A là C”. Trường hợp trên đã có dấu đảm bảo thi hành án hiệu vi phạm điều kiện của “di chúc” và điều kiện “đất có tranh chấp”. Tuy nhiên, trên Điều kiện chuyển QSDĐ nói chung, thực tế việc thực thi các điều kiện của di chuyển nhượng QSDĐ ở nói riêng theo chúc liên quan đến yêu cầu “người thừa kế pháp luật đất đai là “QSDĐ không bị kê biên không được quyền bán, chuyển nhượng” khi đảm bảo thi hành án”8. Tuy nhiên, căn cứ người này đã xác lập quyền sở hữu đối với quy định của pháp luật tố tụng dân sự9 và thi tài sản hoặc QSDĐ đang bộc lộ một số bất hành án dân sự, giao dịch chuyển QSDĐ với cập, vì điều kiện này vi phạm quyền định người có nghĩa vụ thi hành án về tài sản luôn đoạt - một trong những quyền năng tối cao tiềm ẩn rủi ro ngay cả khi QSDĐ chưa bị kê của chủ sở hữu (tài sản)/chủ sử dụng đất. biên. Các trường hợp liên quan đến việc kê Theo chúng tôi, giả sử điều kiện của di chúc biên tài sản đảm bảo thi hành án được pháp không phù hợp với quy định của pháp luật, luật quy định như sau: thì trường hợp trên vẫn vi phạm điều kiện Thứ nhất, kê biên QSDĐ theo pháp luật “đất có tranh chấp”, vì việc chuyển nhượng tố tụng dân sự10. Đây là một trong những biện QSDĐ của A sẽ liên quan trực tiếp đến pháp khẩn cấp tạm thời được áp dụng trong “quyền thừa kế” của C. giai đoạn giải quyết vụ án và chưa có bản án/ Đối với tranh chấp về QSDĐ đang quyết định có hiệu lực pháp luật. Đương sự, được giải quyết tại UBND hoặc theo thủ tục người đại diện hợp pháp của đương sự hoặc tố tụng tại tòa án, mặc dù pháp luật đất đai cơ quan, tổ chức khởi kiện để bảo vệ quyền, không quy định cụ thể, nhưng căn cứ thực lợi ích hợp pháp của người khác có quyền yêu tiễn áp dụng và thi hành pháp luật, chúng tôi cầu Tòa án đang giải quyết vụ án đó áp dụng cho rằng đây cũng thuộc trường hợp “đất có một hoặc nhiều biện pháp khẩn cấp tạm thời tranh chấp”. Bên cạnh đó, QSDĐ bị áp dụng để bảo đảm thi hành án11. 8 Điểm c, khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. 9 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2011 (sửa đổi, bổ sung năm 2015); Luật Thi hành án dân sự năm 2010 (sửa đổi, bổ sung năm 2014). 10 Khoản 6, Điều 114 Bộ luật Tố tụng dân sự (sửa đổi, bổ sung năm 2015). 11 Trích khoản 1 Điều 111 Bộ luật Tố tụng dân sự (sửa đổi, bổ sung năm 2015). NGHIÏN CÛÁU 52 LÊÅP PHAÁP Söë 06(334) T3/2017
THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT Thứ hai, sau khi bản án, quyết định có bên đã xác lập giao dịch chuyển QSDĐ. hiệu lực pháp luật, nhưng chưa có quyết Như vậy, lý do dẫn đến hợp đồng vô hiệu về định kê biên tài sản đảm bảo thi hành án. bản chất là vì QSDĐ đã bị áp dụng các biện Thời điểm này, mặc dù tài sản chưa bị pháp trên, còn việc kê biên QSDĐ là biện kê biên thi hành án nhưng nếu người phải pháp cưỡng chế thi hành án khi các bên thi hành án chuyển đổi, tặng cho, bán, không tuân thủ các điều kiện trên. chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp tài sản cho Như vậy, liên quan đến điều kiện người khác mà không sử dụng khoản tiền “QSDĐ không bị kê biên đảm bảo thi hành thu được để thi hành và không còn tài sản án” theo pháp luật đất đai, QSDĐ còn phải khác hoặc tài sản khác không đủ để đảm bảo đáp ứng các điều kiện không bị áp dụng các thi hành án thì tài sản đó vẫn bị kê biên, xử biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp đảm lý để thi hành án, trừ trường hợp pháp luật bảo hay cưỡng chế thi hành án khác,... theo có quy định khác. Khi kê biên tài sản, nếu pháp luật thi hành án dân sự. Thậm chí, việc có người khác tranh chấp, thì Chấp hành nhận chuyển QSDĐ của người có nghĩa vụ viên thông báo cho đương sự, người có tranh thi hành án còn chịu rủi ro ngay cả khi QSDĐ chấp thực hiện theo quy định tại khoản 1 không bị áp dụng bất kỳ biện pháp ngăn chặn, Điều 75 Luật Thi hành án dân sự12. Khoản 1 bảo đảm hay cưỡng chế thi hành án14. Điều 75 Luật Thi hành án dân sự (sửa đổi, Từ các phân tích tại mục (2) và (3), để bổ sung năm 2015) quy định các bên tranh có cách hiểu và áp dụng thống nhất, đảm chấp “được khởi kiện tại Tòa án hoặc đề bảo sự phù hợp giữa pháp luật đất đai, pháp nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết”. luật tố tụng dân sự, pháp luật thi hành án, Theo pháp luật thi hành án, nghĩa vụ chúng tôi kiến nghị: thi hành án là yêu cầu đặt lên hàng đầu. Các Một là, nên sửa đổi điểm c, khoản 1 tài sản (kể cả đã chuyển dịch cho người Điều 188 Luật Đất đai theo hướng “QSDĐ khác) của người phải thi hành án đều có không bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp nguy cơ bị kê biên để đảm bảo thi hành án tạm thời, biện pháp bảo đảm thi hành án, nếu tài sản còn lại của họ không đủ để thực biện pháp cưỡng chế thi hành án” sẽ bao hiện nghĩa vụ. quát và đầy đủ hơn. Thứ ba, QSDĐ bị áp dụng các biện Hai là, trong trường hợp giữ nguyên pháp ngăn chặn, biện pháp khẩn cấp tạm quy định “kê biên tài sản đảm bảo thi hành thời, biện pháp bảo đảm thi hành án, biện án”, pháp luật nên hướng dẫn cụ thể về thời pháp cưỡng chế thi hành án mà QSDĐ bị điểm kê biên QSDĐ trên cơ sở phù hợp với chuyển đổi, tặng cho, thế chấp, cầm cố cho quy định của pháp luật thi hành án dân sự. người khác thì QSDĐ bị kê biên, xử lý để Bởi nếu pháp luật đất đai không có hướng thi hành án. Chấp hành viên có văn bản yêu dẫn cụ thể, sẽ có thể dẫn đến cách hiểu điều cầu Tòa án tuyên bố giao dịch đối với tài sản kiện này áp dụng đối với QSDĐ “đang” bị đó vô hiệu hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm kê biên đảm bảo thi hành án. Tuy nhiên, theo quyền hủy giấy tờ liên quan đến giao dịch pháp luật thi hành án dân sự, thì điều kiện đối với tài sản đó13. trên được áp dụng đối với các trường hợp Quy định trên cho thấy, kê biên “đang hoặc sẽ” bị kê biên để đảm bảo thi QSDĐ là hệ quả của các biện pháp ngăn hành án. chặn, khẩn cấp tạm thời hoặc cưỡng chế thi Thứ tư, việc kê biên, xử lý QSDĐ là hành án khác và được áp dụng sau khi các tài sản chung của người phải thi hành án với 12 Đoạn 1, khoản 1 Điều 24 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ngày 18/7/2015. 13 Đoạn 2, khoản 1 Điều 24 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ngày 18/7/2015. 14 Đoạn 1, khoản 1 Điều 24 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ngày 18/7/2015. NGHIÏN CÛÁU Söë 06(334) T3/2017 LÊÅP PHAÁP 53
THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT người khác: Việc kê biên, xử lý đối với tài trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân sản chung là QSDĐ, nhà ở và tài sản khác chuyển nhượng QSDĐ ở cho tổ chức, thời gắn liền với đất khi các tài sản khác không hạn sử dụng đất là ổn định, lâu dài hay có đủ để thi hành án hoặc khi có đề nghị của thời hạn? Nếu tổ chức nhận chuyển nhượng đương sự theo quy định tại khoản 4 Điều 74 để triển khai dự án đầu tư, thì thời hạn sử Luật Thi hành án dân sự năm 2010 (sửa đổi, dụng đất ở sẽ được xác định theo thời hạn bổ sung năm 2014)). Trường hợp người phải dự án. Nhưng nếu tổ chức nhận chuyển thi hành án có chung tài sản với người khác nhượng QSDĐ ở không nhằm mục đích mà đã xác định được phần tài sản, quyền tài thực hiện dự án đầu tư, hoặc sau đó chuyển sản của từng người thì Chấp hành viên kê nhượng cho tổ chức khác, thì thời hạn sử biên phần tài sản theo quy định tại khoản 2 dụng của đất ở sẽ được xác định là “có thời Điều 74 Luật Thi hành án dân sự; trường hạn” hay “ổn định, lâu dài”? Khoản 1 Điều hợp chưa xác định được phần quyền của 125 Luật Đất đai năm 2013 chỉ quy định người phải thi hành án thì thực hiện theo quy thời hạn sử dụng đất ổn định, lâu dài đối với định tại khoản 1 Điều 74 Luật Thi hành án hộ gia đình, cá nhân. Do vậy, có thể hiểu dân sự, trừ trường hợp quy định tại điểm c thời hạn sử dụng đất ở đối với tổ chức là có khoản này; c) Đối với tài sản thuộc sở hữu thời hạn, nhưng thời hạn là bao nhiêu thì lại chung vợ chồng, thì Chấp hành viên xác chưa có quy định (trừ trường hợp người sử định phần sở hữu của vợ, chồng theo quy dụng đất là tổ chức kinh doanh xây dựng định của pháp luật về hôn nhân và gia đình nhà ở theo khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai và thông báo cho vợ, chồng biết. Đối với tài năm 2013). sản thuộc quyền sở hữu, QSDĐ chung của Từ vướng mắc trên, để phù hợp với hộ gia đình thì Chấp hành viên xác định thời hạn sử dụng đất của cá nhân, hộ gia phần sở hữu, sử dụng theo số lượng thành đình, chúng tôi đề xuất pháp luật nên quy viên của hộ gia đình tại thời điểm xác lập định thời hạn sử dụng đất ở đối với tổ quyền sở hữu tài sản, thời điểm được Nhà chức nhận chuyển nhượng QSDĐ ở từ cá nước giao đất15. nhân, hộ gia đình được xác định là ổn 4. Trong thời hạn sử dụng đất định, lâu dài. Theo pháp luật đất đai, thời hạn sử Ngoài các điều kiện trên, người sử dụng đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là dụng đất ở còn phải tuân thủ các điều kiện “ổn định, lâu dài”16, thời hạn sử dụng đất ở quy định tại Điều 191 (trường hợp không đối với tổ chức được xác định “theo thời hạn được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho của dự án”17. Do vậy, thời hạn sử dụng đất QSDĐ), Điều 192 (trường hợp hộ gia đình, “ổn định, lâu dài” hay “xác định cụ thể” sẽ cá nhân chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ có căn cứ vào chủ thể hợp đồng. điều kiện), Điều 194 (điều kiện chuyển Vướng mắc có thể xảy ra liên quan nhượng QSDĐ trong thực hiện dự án đầu tư đến quy định của pháp luật hiện hành về thời kinh doanh xây dựng nhà ở; dự án đầu xây hạn sử dụng đất ở là: Thời hạn sử dụng đất dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng ở “ổn định, lâu dài” chỉ áp dụng đối với cá hoặc cho thuê) và các điều kiện về việc đăng nhân, hộ gia đình. Còn đối với tổ chức, ký đất đai quy định tại khoản 2, khoản 3 QSDĐ ở sẽ được xác định có thời hạn. Vậy Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 ■ 15 Điều 74 Luật Thi hành án dân sự năm 2010 (sửa đổi, bổ sung năm 2014). 16 Khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai năm 2013. 17 Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013. NGHIÏN CÛÁU 54 LÊÅP PHAÁP Söë 06(334) T3/2017

CÓ THỂ BẠN MUỐN DOWNLOAD

THÔNG TIN

TRỢ GIÚP

HỖ TRỢ KHÁCH HÀNG

Theo dõi chúng tôi

Chịu trách nhiệm nội dung:

Nguyễn Công Hà - Giám đốc Công ty TNHH TÀI LIỆU TRỰC TUYẾN VI NA

LIÊN HỆ

Địa chỉ: P402, 54A Nơ Trang Long, Phường 14, Q.Bình Thạnh, TP.HCM

Hotline: 093 303 0098

Email: support@tailieu.vn

Giấy phép Mạng Xã Hội số: 670/GP-BTTTT cấp ngày 30/11/2015 Copyright © 2022-2032 TaiLieu.VN. All rights reserved.