Khoá luận tốt nghiệp Đại học: Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Hào Phú, huyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2016 - tháng 6/2018

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:87

Thêm vào BST

Báo xấu

23
lượt xem 8
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích của Khoá luận nhằm đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất xã Hào Phú, huyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2016 - tháng 6/2018 để tìm ra những yếu tố ảnh hưởng, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác chuyển cho xã trong thời gian tới. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Khoá luận tốt nghiệp Đại học: Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Hào Phú, huyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2016 - tháng 6/2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM PHẠM THỊ DIỆU LINH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ HÀO PHÚ - HUYỆN SƠN DƯƠNG TỈNH TUYÊN QUANG GIAI ĐOẠN 2016 - THÁNG 6/2018 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý Đất đai Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2017 - 2019 Thái Nguyên - 2019
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM PHẠM THỊ DIỆU LINH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ HÀO PHÚ - HUYỆN SƠN DƯƠNG TỈNH TUYÊN QUANG GIAI ĐOẠN 2016 - THÁNG 6/2018 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý Đất đai Khoa : Quản lý Tài nguyên Lớp : K48 - Liên thông QLĐĐ Khóa học : 2017 - 2019 Giảng viên hướng dẫn : ThS. Đỗ Sơn Tùng Thái Nguyên - 2019
i LỜI CẢM ƠN Thực hiện phương châm “học đi đôi với hành, lý luận gắn liền với thực tế”. Thực tập tốt nghiệp là thời gian để mỗi sinh viên sau khi học tập, nghiên cứu tại trường có điều kiện củng cố và vận dụng kiến thức đã học vào thực tế. Đây là giai đoạn không thể thiếu được đối với mỗi sinh viên các trường đại học nói chung và sinh viên Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên nói riêng. Với lòng kính trọng và biết ơn, em xin cảm ơn thầy giáo ThS. Đỗ Sơn Tùng giảng viên khoa Quản lý Tài nguyên đã tận tình thầy hướng dẫn và giúp đỡ em trong suốt thời gian thực hiện đề tài này. Em xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý Tài nguyên, các thầy giáo, cô giáo, cán bộ trong khoa đã truyền đạt cho em những kiến thức, kinh nghiệm quý báu trong quá trình học tập và rèn luyện tại trường. Em xin gửi lời cảm ơn tới UBND xã Hào Phú, huyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang , cán bộ, nhân viên đang công tác tại UBND xã Hào Phú, huyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang đã giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập tốt nghiệp. Em cũng gửi lời cảm ơn tới gia đình, người thân và bạn bè đã luôn ở bên cạnh động viên, khích lệ em trong suốt quá trình học tập và thời gian em thực hiện khóa luận tốt nghiệp này.Trong quá trình học tập và thực hiện đề tài, em đã cố gắng hết mình nhưng do kinh nghiệm còn thiếu và kiến thức còn hạn chế nên bài khóa luận tốt nghiệp này chắc chắn sẽ không tránh khỏi thiếu sót. Em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô và bạn bè để bài khóa luận được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn. Thái Nguyên, ngày 30 tháng 05 năm 2019 Sinh viên Phạm Thị Diệu Linh
ii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Dân số và lao động của xã Hào Phú giai đoạn 2007 - 2017........... 32 Bảng 4.2: Cơ cấu kinh tế các ngành ................................................................ 34 Bảng 4.3: Hiện trạng sử dụng đất xã Hào Phú năm 2017 ............................... 45 Bảng 4.4: Biến động sử dụng đất xã Hào Phú giai đoạn năm 2016 - 2017 .... 48 Bảng 4.5: Kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại xã Hào Phú giai đoạn 2016 - tháng 6 năm 2018........................................................................... 49 Bảng 4.6: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại xã Hào Phú giai đoạn 2016 - tháng 6 năm 2018 ........................................................................ 52 Bảng 4.7: Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất tại xã Hào Phú giai đoạn 2016 - tháng 6 năm 2018 ........................................................................ 54 Bảng 4.8: Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại xã Hào Phú giai đoạn 2016 - tháng 6 năm 2018 ............................................... 56 Bảng 4.9: Kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo các trường hợp ............... 59 Bảng 4.10: Kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo diện tích ........................ 60 Bảng 4.11: Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến cán bộ địa chính ......................................................................................... 62 Bảng 4.12: Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến của người sử dụng đất ..................................................................................... 64
iii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 2.1: Sơ đồ thể hiện quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ......... 15 Hình 4.1: Chuyển dịch cơ cấu các ngành kinh tế xã Hào Phú giai đoạn 2007 - 2017 ............................................................................ 35 Hình 4.2: Kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại xã Hào Phú ....................... 50 Hình 4.3: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất xã Hào Phú giai đoạn 2016 - tháng 6 năm 2018 ............................................................................ 53 Hình 4.4: Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất tại xã Hào Phú giai đoạn 2016 - tháng 6 năm 2018 ............................................................................ 54 Hình 4.5: Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại xã Hào Phú giai đoạn 2016 - tháng 6 năm 2018........................................................ 56
iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT STT Chữ viết tắt Nội dung 1 GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. 2 QHSDĐ Quy hoạch sử dụng đất 3 QSDĐ Quyền sử dụng đất 4 SDĐ Sử dụng đất 5 UBND Ủy ban nhân dân
v MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN .................................................................................................... i DANH MỤC CÁC BẢNG................................................................................ ii DANH MỤC CÁC HÌNH ................................................................................ iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................. iv MỤC LỤC ......................................................................................................... v PHẦN 1. MỞ ĐẦU .......................................................................................... 1 1.1. Đặt vấn đề................................................................................................... 1 1.2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................... 2 1.2.1. Mục tiêu chung ........................................................................................ 2 1.2.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................ 2 1.3. Yêu cầu của đề tài ...................................................................................... 3 1.4. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 3 PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................... 4 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4 2.1.1. Căn cứ pháp lí ......................................................................................... 4 2.1.2. Một số khái niệm cơ bản về đất đai và quyền sử dụng đất ..................... 6 2.1.3. Điều kiện và các quy trình về hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất .....10 2.2. Cơ sở thực tiễn ......................................................................................... 15 2.2.1. Lược sử vấn đề chuyển quyền sử dụng đất qua các giai đoạn ở Việt Nam ......15 2.2.2. Tình hình công tác chuyển quyền sử dụng đất của một số địa phương ở Việt Nam ......................................................................................................... 21 2.2.3. Rút ra bài học kinh nghiệm cho công tác chuyển quyền sử dụng đất của xã Hào Phú, huyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang ....................................... 23 PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..24 3.1. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu ......................................... 24
vi 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 24 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 24 3.2. Thời gian, địa điểm tiến hành .................................................................. 24 3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 24 3.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 24 3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ...................................... 24 3.4.2. Phương pháp điều tra thu thập tài liệu sơ cấp ....................................... 25 3.4.3. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ..................................................... 25 3.4.4. Phương pháp xử lý số liệu..................................................................... 25 3.4.5. Phương pháp chuyên gia ....................................................................... 26 PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................... 27 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Hào Phú, huyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang ............................................................................................ 27 4.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 27 4.1.2. Các nguồn tài nguyên ............................................................................ 30 4.1.3. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 32 4.1.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội của xã Hào Phú ảnh hưởng tới công tác chuyển quyền sử dụng đất ......................................... 38 4.2. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn xã Hào Phú ....... 40 4.2.1. Tình hình quản lý đất ............................................................................ 40 4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất .......................................................................... 45 4.2.3. Phân tích tình hình biến động đất đai .................................................... 47 4.3. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất xã Hào Phú – Huyện Sơn dương- tỉnh Tuyên Quang giai đoạn năm 2016 - tháng 6/2018 ...................... 49 4.3.1. Đánh giá việc thực hiện công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Hào Phú ...................................................................................................... 49
vii 4.3.2. Đánh giá chung kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại xã Hào Phú giai đoạn 2016 - tháng 6 năm 2018 ........................................................................ 58 4.4. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến người dân và cán bộ làm công tác chuyển quyền sử dụng đất .................................................... 61 4.4.1. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến cán bộ địa chính ...61 4.4.2. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến của người sử dụng đất ........................................................................................................... 63 4.5. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền quyền sử dụng đât cho xã trong thời gian tới .............65 4.5.1. Thuận lợi ............................................................................................... 65 4.5.2. Khó khăn ............................................................................................... 66 4.5.3. Một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục công tác chuyển quyền sử dụng đất ........................................................................................................... 66 PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................... 68 5.1. Kết luận .................................................................................................... 68 5.2. Kiến nghị .................................................................................................. 69 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 70
1 PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1. Đặt vấn đề Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia mà thiên nhiên đã ban tặng cho con người, là tư liệu và cũng là đối tượng sản xuất không thể thiếu được trong cuộc sống sinh hoạt của con người. Trong những năm vừa qua theo định hướng của đảng và nhà Nước ta là theo định hướng xã hội chủ nghĩa công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước do đó mà điều kiện kinh tế phát triển rất nhanh cùng với đô thị hóa mạnh nên nhu cầu sử dụng đất của người dân cũng rất cao. Theo Điều 4, Luật Đất đai 2013 thì đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do nhà nước quản lý. Hiện nay đất nước ta đang trong quá trình đẩy mạnh công nghiêp hoá hiện đại hoá cùng với sự gia tăng dân số và phát triển của nền kinh tế đã gây áp lực rất lớn đối với đất đai, trong khi đó diện tích đất lại không hề được tăng lên. Vậy đòi hỏi con người phải biết cách sử dụng một cách hợp lý nguồn tài nguyên đất đai có giới hạn đó. Đặc biệt trong giai đoạn hiện nay các vấn đề về đất đai là một vấn đề hết sức nóng bỏng, các vấn đề trong lĩnh vực này ngày càng phức tạp và nhạy cảm. Do đó hoạt động quản lý về đất đai của nhà nước có vai trò rất quan trọng để xử lý các trường hợp vi phạm luật đất đai, tranh chấp đất đai, đảm bảo công bằng và ổn định kinh tế xã hội. Xã Hào Phú, huyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang có vị trí tự nhiên thuận lợi cho phát triển và giao lưu kinh tế, văn hoá, xã hội. Là một trong những xã nghèo của huyện, trong những năm gần đây được sự quan tâm của Trung ương và các cấp ngành địa phương. Xã Hào Phú từng bước chuyển dịch cơ cấu kinh tế, tạo sức hút đầu tư. Cơ cấu đất đai được dịch chuyển để xây dựng các nhà máy, xí nghiệp và cụm công nghiệp. Nhu cầu về đất đai trên
2 địa bàn huyện liên tục tăng, qua các năm đã làm cho quỹ đất của có nhiều biến động. Trong khi đó vấn đề quản lý đất đai trên toàn huyện vẫn đang còn hạn chế và công tác này vẫn chưa được quan tâm đúng mức. Việc quản lý đất đai trên địa bàn huyện vẫn đang còn lỏng lẻo, số hộ được cấp giấy đang còn rất ít, người dân sử dụng đất đang còn tuỳ tiện. Ngoài ra việc xây dựng các quy hoạch kế hoạch của các cấp các ngành đang còn chồng chéo thiếu đồng bộ cũng đã tạo ra những khó khăn cho vấn đề quản lý đất trên địa bàn xã. Xuất phát từ tình hình chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn Xã và để tìm hiểu sâu hơn về vấn đề này, được sự đồng ý của Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý Tài nguyên và dưới sự hướng dẫn của thầy giáo ThS. Đỗ Sơn Tùng, em tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Hào Phú, huyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2016 - tháng 6/2018”. 1.2. Mục tiêu của đề tài 1.2.1. Mục tiêu chung Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất xã Hào Phú, huyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2016 - tháng 6/2018 để tìm ra những yếu tố ảnh hưởng, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác chuyển cho xã trong thời gian tới. 1.2.2. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội xã Hào Phú, huyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang. - Đánh giá tình hình chuyển quyền sử dụng đất của huyện giai đoạn 2016 - thánh 6/2018. - Đề xuất một số giải pháp thích hợp nhằm bình ổn giá đất, quản lí chuyển quyền sử dụng đất.
3 1.3. Yêu cầu của đề tài - Đảm bảo tính chính xác, trung thực, khách quan của tài liệu, số liệu khi điều tra, thu thập. - Đánh giá được chính xác tình hình chuyển quyền sử dụng đất của xã Hào Phú giai đoạn năm 2016 đến tháng 6 năm 2018. - Các giải pháp đưa ra phù hợp với đặc điểm tình hình công tác của xã. 1.4. Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa trong việc học tập và nghiên cứu khoa học: Thời gian đi thực tập và làm khóa luận là cơ hội củng cố kiến thức đã học trong nhà trường đồng thời giúp cho bản thân vận dụng được tốt nhất những kiến thức đã học được từ trường lớp vào thực tế, công việc sau này. - Ý nghĩa trong thực tiễn: Tìm hiểu được thực tế về công tác chuyển quyền sử dụng đất của xã Hào Phú nói riêng và của huyện Sơn Dương nói chung. Đồng thời tìm ra những mặt tích cực và tiêu cực trong công tác chuyển nhượng trên địa bàn huyện, từ đó đề xuất các giải pháp thích hợp, phù hợp giúp công tác chuyển được nhanh, gọn và hiệu quả.
4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài 2.1.1. Căn cứ pháp lí 2.1.1.1. Các văn bản của Nhà nước a, Các văn bản của Nhà nước - Hiến pháp 1992 - Luật Dân sự năm 2015. - Luật đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/07/2014. - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định Quy định về giá đất. - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. - Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. - Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai. - Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính phủ về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai. - Thông tư số 156/2013/TT-BTC hướng dẫn Luật Quản lý thuế; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế và Nghị định 83/2013/NĐ-CP do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành. - Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31 tháng 8 năm 2011 của Bộ tài chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ.
5 - Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định về GCN quyền sử dụng đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định về hồ sơ địa chính. - Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất. - Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất. - Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT 19/9/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư hướng dẫn thi hành luật đất đai. - Thông tư số 119/2014/TT-BTC ngày 25/8/2014 của Bộ Tài chính về sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 06/11/2013, Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013, Thông tư số 219/2013/TT-BTC ngày 31/12/2013, Thông tư số 08/2013/TT-BTC ngày 10/01/2013, Thông tư số 85/2011/TT-BTC ngày 17/6/2011, Thông tư số 39/2014/TT-BTC ngày 31/3/2014 và Thông tư số 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014 của bộ Tài chính để cải cách, đơn giản các thủ tục hành chính về thuế. - Báo cáo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của huyện đã được phê duyệt. - Các Nghị quyết, Báo cáo của Đảng uỷ, Hội đồng nhân dân, UBND xã về mục tiêu phát triển kinh tế xã hội 10 năm tới, số liệu thống kê kiểm kê từ năm 2015 - 2017.
6 - Các đề án, tài liệu điều tra cơ bản ở địa phương, thông tin liên quan đến giá đất. 2.1.2. Một số khái niệm cơ bản về đất đai và quyền sử dụng đất 2.1.2.1. Khái niệm và phân loại về đất đai a. Khái niệm về đất Khái niệm Đất của Docuchaev: Đất là một hợp phần tự nhiên được hình thành dưới tác động tổng hợp của năm yếu tố đá mẹ, khí hậu, địa hình, sinh vật và thời gian. Trên quan điểm sinh thái, đất không phải là một khối vật chất trơ mà là một hệ thống cân bằng của một tổng thể gồm các thể khoáng nghiền vụn, các chất hữu cơ và những sinh vật đất. Thành phần vật chất của đất bao gồm: các hạt khoáng (45%), các chất mùn hữu cơ (5%), không khí (25%) và nước (25%). Ðất là một dạng tài nguyên vật liệu của con người. Ðất có hai nghĩa: đất đai là nơi ở, xây dựng cơ sở hạ tầng của con người và thổ nhưỡng là mặt bằng để sản xuất nông lâm nghiệp. Đất là lớp mặt tơi xốp của vỏ trái đất (lục địa), có chiều dày không giống nhau, có thể dao động từ vài centimet tới vài mét, có khả năng sản xuất ra những sản phẩm của cây trồng (theo một số tác giả khác). Tài nguyên đất của thế giới theo thống kê như sau: Tổng diện tích 14.777 triệu ha, với 1.527 triệu ha đất đóng băng và 13.251 triệu ha đất không phủ băng. Trong đó, 12% tổng diện tích là đất canh tác, 24% là đồng cỏ, 32% là đất rừng và 32% là đất cư trú, đầm lầy. Diện tích đất có khả năng canh tác là 3.200 triệu ha, hiện mới khai thác hơn 1.500 triệu ha. Tỷ trọng đất đang canh tác trên đất có khả năng canh tác ở các nước phát triển là 70%; ở các nước đang phát triển là 36%. Ở nước ta, diện tích đất tự nhiên có khoảng 33 triệu ha (xếp thứ 58/200 nước), trong đó có 22 triệu ha đất phát triển tại chỗ và 11 triệu ha đất bồi tụ.
7 Quan điểm của nước CHXHCN Việt Nam về đất đai là: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế văn hóa, kinh tế - xã hội, an ninh và quốc phòng”. Như vậy, đất đai không chỉ sử dụng riêng cho ngành nông nghiệp mà nó còn được sử dụng chung cho các ngành, các lĩnh vực khác của đời sống xã hội. Theo đặc trưng riêng của từng ngành, từng lĩnh vực khác nhau mà đất đai được mang ra để sử dụng cho hợp lý. Vì vậy, có thể nói đất đai là nguồn tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia, là nguồn tài nguyên có hạn cần được quản lý và sử dụng một cách có hiệu quả. b. Phân loại đất đai Theo quy định tại Điều 10 của Luật đất đai thì đất đai được phân thành 3 nhóm chính: * Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất: - Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; - Đất trồng cây lâu năm; - Đất rừng sản xuất; - Đất rừng phòng hộ; - Đất rừng đặc dụng; - Đất nuôi trồng thủy sản; - Đất làm muối; - Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;
8 * Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất: - Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; - Đất xây dựng trụ sở cơ quan; - Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; - Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác; - Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; - Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác; - Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng; - Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; - Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; - Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở; * Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.
9 2.1.2.2. Khái niệm về quyền sử dụng đất Đất đai là một bộ phận không thể tách rời với lãnh thổ quốc gia. Ngoài ý nghĩa là cơ sở vật chất thì lãnh thổ còn có ý nghĩa đối với việc tồn tại và duy trì một ranh giới quyền lực nhà nước trong một cộng đồng dân cư nhất định. Không chỉ có vậy, đối với con người, nếu được khai thác, sử dụng hợp lý, đất đai là một tài nguyên vô tận, trở thành một loại tư liệu sản xuất có giới hạn về không gian, diện tích nhưng vô hạn về thời gian sử dụng và khả năng sinh lời. Chính bởi vậy, nhằm đảm bảo cho việc quản lý và khai thác tối đa các lợi ích mà đất đai mang lại cho con người, pháp luật của nước ta cũng có những quy định chặt chẽ về quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình nhằm xác lập cho những người trực tiếp sử dụng đất những quyền và lợi ích nhất định, tạo điều kiện thuận lợi tối đa cho người sử dụng đất phát huy năng lực tự chủ trong quá trình sử dụng đất. - Bằng các quy định về quyền sở hữu đất đai ghi nhận tại Điều 17 Hiến pháp 1992 và Điều 5 Luật đất đai năm 2013 quy định: Nhà nước đã trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức và cá nhân thông qua các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và họ trở thành người có quyền sử dụng đất chứ không phải người có quyền sở hữu đất đai. Khi chuyển giao đất cho người sử dụng đất, tùy thuộc vào các hình thức sử dụng đất khác nhau mà Nhà nước cho phép các chủ thể sử dụng đất khác nhau được hưởng các quyền và thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước. - Đăng ký đất đai là một nội dung quan trọng có mối quan hệ hữu cơ với các nội dung nhiệm vụ quản lý đất đai khác như: xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất, điều tra đo đạc, công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, công tác giao đất, cho thuê đất, công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai. Đăng ký đất đai thiết lập nên hệ thống hồ
10 sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng thửa đất. Hệ thống các thông tin đó chính là sản phẩm kế thừa từ mục tiêu thực hiện của các nội dung nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai. Theo quy mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký trong từng thời kỳ, đăng ký đất đai được chia làm hai loại: - Đăng ký đất ban đầu: là việc hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư cũng như tổ chức sử dụng đất thực hiện việc đăng ký lần đầu tiên trên phạm vi cả nước để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp GCNQSDĐ cho tất cả các chủ sử dụng đủ điều kiện. - Đăng ký biến động đất đai: đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương đã hoàn thành đăng ký đất đai ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu làm thay đổi nội dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập. - GCNQSDĐ là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. - Hồ sơ địa chính là: hồ sơ phục vụ quản lý nhà nước đối với việc sử dụng đất là hệ thống tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách,… chứa đựng những thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội pháp lý của đất đai được thiết lập trong qúa trình đo đạc lập bản đồ địa chính để phục vụ cho công tác đăng ký đất đai ban đầu, đăng ký biến động đất đai. 2.1.3. Điều kiện và các quy trình về hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.1.3.1. Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Điều 691 của Bộ Luật Dân sự 2005, cụ thể: - Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất.
11 - Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai. - Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất. Do tính chất đặc biệt của đất đai, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo những vấn đề sau: - Đảm bảo quyền sở hữu tối cao thuộc về Nhà nước; Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất. - Đảm bảo lợi ích chính đáng của người sử dụng đất, đồng thời khuyến khích đầu tư vào việc sử dụng đất để đem lại hiệu quả cao nhất; - Sử dụng đất đúng mục đích, thời hạn. Hạn chế việc chuyển nhượng đất nông nghiệp vào mục đích khác; - Việc chuyển nhượng phải thực hiện trên cơ sở giá trị sử dụng, khả năng sinh lợi của đất để giải quyết lợi ích vật chất giữa 2 bên. - Phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của hai bên. Khi người sử dụng đất muốn thực hiện được các quyền chuyển quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng thì phải đảm bảo được các điều kiện quy định của Luật đất đai. Theo đó, tại điều 106 của Luật đất đai 2003 và điều 188 của Luật đất đai 2013 quy định như sau: Thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Đất không có tranh chấp.