Khuyến nghị về hệ số điều chỉnh giá đất tính thu tiền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân trên địa bàn TP. HCM

Quản Lý Giá Cả Bất Động Sản<br /> <br /> Khuyến nghị về hệ số điều chỉnh giá đất<br /> tính thu tiền sử dụng đất cho hộ gia đình<br /> cá nhân trên địa bàn TP.HCM<br /> TS. HAY SINH, TS. NGUYỄN QUỲNH HOA & THS. TRẦN BÍCH VÂN<br /> Đại học Kinh tế TP.HCM<br /> <br /> <br /> <br /> <br /> T<br /> hực hiện nghĩa vụ tài chính khi hợp pháp hóa giấy tờ về đất đai là<br /> quyền và nghĩa vụ của mỗi công dân khi sử dụng đất đai. Tuy nhiên,<br /> việc thất thoát nguồn thu tài chính hằng năm từ đất vẫn ở mức cao,<br /> nguyên nhân chủ yếu được xác định do sự thay đổi về cách tính giá đất trong<br /> các hệ thống văn bản pháp lý (VBPL) về đất đai. Nghiên cứu tiến hành “Xây<br /> dựng hệ số điều chỉnh giá đất tính thu tiền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân<br /> trên địa bàn TP.HCM” nhằm tập trung phân tích các vấn đề về thu tiền sử dụng<br /> đất, đồng thời đề xuất những kiến nghị về hệ số K để áp dụng thu tiền sử dụng<br /> đất ở các khu vực khác nhau trên địa bàn TP.HCM nhằm đáp ứng yêu cầu thực<br /> tiễn đặt ra.<br /> Từ khóa: Thu tiền sử dụng đất, hệ số điều chỉnh giá đất, hệ số K.<br /> <br /> <br /> 1. Giới thiệu tính giá đất chuyển nhượng thực lần tùy khu vực. Tuy nhiên, sau<br /> Từ khi Nghị định số 69/2009/ tế (mang tính phổ biến) trên 9 tháng thực hiện, việc thu tiền<br /> NĐ-CP được ban hành vào ngày thị trường trong điều kiện bình SDĐ tại TP.HCM trên tinh thần<br /> 13/08/2009 quy định cụ thể việc thường tại thời điểm xác định. Quyết định 28 vẫn gặp nhiều khó<br /> xác định giá đất phải sát với giá Trên tinh thần của Thông tư số khăn.<br /> thị trường đã gây nhiều khó khăn 93, UBND các tỉnh/thành sẽ ban 2. Thu tiền sử dụng đất và hệ số<br /> trong việc thực thi, nhất là với mục hành hệ số K cho địa phương của điều chỉnh giá đất<br /> đích thu tiền sử dụng đất (SDĐ). mình, cụ thể tại TP.HCM, UBND<br /> Tiền sử dụng đất: là số tiền<br /> Trước thực trạng việc xác định Thành phố đã ban hành Quyết<br /> mà người sử dụng phải trả trong<br /> giá đất thị trường gặp nhiều khó định số 28/2012/QĐ-UBND ngày<br /> trường hợp được nhà nước giao<br /> khăn, Thông tư số 93/2011/TT- 06/07/2012 của UBND thành phố<br /> đất; chuyển mục đích sử dụng đất;<br /> BTC ngày 29/06/2011 của Bộ Tài về ban hành hệ số điều chỉnh giá<br /> chuyển từ thuê đất sang giao đất<br /> chính sửa đổi bổ sung một số nội đất tính thu tiền sử dụng đất ở đối<br /> có thu tiền sử dụng đất; cấp giấy<br /> dung tại Thông tư số 117/2004/ với hộ gia đình, cá nhân trên địa<br /> chứng nhận quyền sử dụng đất<br /> TT-BTC ngày 07/12/2004 của bàn TP.HCM. Theo đó, đối với<br /> cho người đang sử dụng đất; đất<br /> Bộ Tài chính hướng dẫn thực trường hợp cấp giấy chứng nhận<br /> khu công nghiệp; đất xây dựng<br /> hiện Nghị định số 198/2004/NĐ- quyền sử dụng đất, toàn bộ phần<br /> khu công nghệ cao, khu kinh tế.<br /> CP ngày 03/12/2004 của Chính vượt hạn mức sẽ nộp tiền sử dụng<br /> Bảng giá đất: là Bảng giá thể<br /> phủ về thu tiền sử dụng đất đã đất theo hệ số K bằng 2 lần Bảng<br /> hiện đơn giá đất do UBND cấp<br /> đề cập đến hệ số điều chỉnh giá giá đất. Riêng trường hợp chuyển<br /> tỉnh/thành phố trực thuộc trung<br /> đất (hệ số K) làm cơ sở để ước mục đích sử dụng đất, phần vượt<br /> ương quy định cho từng mục<br /> hạn mức thì hệ số K từ 3,5 - 4,5<br /> <br /> Số 11 (21) - Tháng 07-08/2013 PHÁT TRIỂN & HỘI NHẬP 63<br />  Quản Lý Giá Cả Bất Động Sản<br /> đích sử dụng đất. Bảng giá đất thu tiền SDĐ vượt hạn mức đất ở nhỏ đến các giao dịch nhà đất.<br /> được ban hành dựa trên cơ sở của theo giá thị trường theo quy định Đến cuối năm 2010, Chính<br /> khung giá đất và mỗi năm ban của Chính phủ. Từ đó đến nay đã phủ ban hành Nghị định 120 có<br /> hành 1 lần, có hiệu lực từ ngày hơn ba năm trôi qua, do chưa có hiệu lực ngày 01/03/2011, và sau<br /> 01/01 hàng năm. hướng dẫn tính tiền sử dụng đất đó, tháng 6/2011 Thông tư 93<br /> Giá đất Ủy ban Nhân dân: là theo giá thị trường nên hàng ngàn được ban hành cho phép thu tiền<br /> đơn giá các tuyến đường, đoạn hồ sơ hiện vẫn đang bị ách tắc tại sử dụng đất vượt hạn mức theo<br /> đường thuộc địa bàn một tỉnh/ các chi cục thuế. hệ số điều chỉnh giá đất. Trên cơ<br /> thành phố trực thuộc trung ương. Điểm mấu chốt gây nên sở Nghị định 120 và Thông tư 93,<br /> Đơn giá này được UBND cấp những vướng mắc xung quanh tháng 10-2011 UBND TP.HCM<br /> tỉnh/thành phố trực thuộc trung việc áp dụng Nghị định 69 (và ban hành Quyết định 64 hướng<br /> ương ban hành và trình bày cụ thể sau đó là Nghị định 120) nằm dẫn hệ số điều chỉnh giá đất tính<br /> trong Bảng giá đất có hiệu lực từ ở quy định về giá đất tính thu thu tiền sử dụng đất (gọi tắt là hệ<br /> ngày 01/01 hàng năm. tiền sử dụng đất phải sát với giá số K) áp dụng để tính thu tiền<br /> Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số chuyển nhượng quyền sử dụng sử dụng đất nhưng cũng chỉ giải<br /> K): là hệ số được Nhà nước quy đất thực tế trên thị trường trong quyết được không quá 1% số hồ<br /> định, phản ánh giá đất chuyển điều kiện bình thường. Tuy nhiên, sơ đang bị tồn đọng và tiếp tục có<br /> nhượng thực tế (mang tính phổ trên thực tế việc xác định giá đất những vướng mắc phát sinh.<br /> biến) trên thị trường trong điều cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất Hai điểm bất cập lớn nhất của<br /> kiện bình thường tại thời điểm xác sát với giá chuyển nhượng quyền Quyết định 64, theo nghiên cứu<br /> định so với giá đất do UBND cấp sử dụng đất trên thị trường trong của nhóm tác giả nằm ở chỗ:<br /> tỉnh/thành phố quy định (Thông điều kiện bình thường đã gây ra - Đối với trường hợp cấp giấy<br /> tư 93/2011/TT-BTC). Tuy nhiên không ít khó khăn, lúng túng cho chứng nhận quyền sử dụng đất:<br /> hệ số K trên thực tế không phản các cơ quan chức năng do chưa Quyết định 64 quy định: Đối<br /> ánh khái niệm được để cập trong có các hướng dẫn về quy trình với phần diện tích vượt hạn mức<br /> thông tư 93. Về bản chất, hệ số xác định giá đất thị trường, về lớn hơn 50% hạn mức giao đất ở<br /> K là hệ số N, nhưng khi áp dụng thời điểm tính thu tiền sử dụng mới, giao UBND quận - huyện<br /> hệ số K để tính giá đất thị trường, đất. Các vướng mắc xoay quanh thuê tổ chức có chức năng thẩm<br /> thì giá đất chuyển nhượng thực tế câu hỏi: giá thị trường là giá nào? định giá xác định giá đất tính thu<br /> được ước tính không phản ánh giá Xác định ra sao? tiền SDĐ ở sát với giá chuyển<br /> thị trường, mà chỉ phản ánh nghĩa Theo thông tin từ Cục Thuế nhượng quyền SDĐ thực tế trên<br /> vụ của người sử dụng đất phải TP.HCM, đến cuối năm 2012 thị trường.<br /> thực hiện khi muốn hợp thức hóa thành phố còn tồn đọng gần 4.600 Trên góc độ kinh tế, quy định<br /> về quyền sử dụng đất. Vì vậy hệ hồ sơ liên quan đến bất động sản này hoàn toàn không khả thi, bởi<br /> số điều chỉnh giá đất được hiểu là như sang nhượng, tách thửa, lẽ những lô đất chỉ vượt hạn mức<br /> hệ số quy định giữa mức giá thực chuyển đổi mục đích sử dụng đất. lớn hơn 50% vài mét vuông đến<br /> hiện nghĩa vụ tài chính của người Đây là số hồ sơ đã nộp từ ngày vài chục mét vuông, giá trị không<br /> dân so với giá UBND quy định. 01-10-2009 đến trước ngày 01- lớn nhưng vẫn phải thuê thẩm<br /> 3. Thực trạng và những bất cập 03-2011 nhưng do chưa được định giá thì vừa quá lãng phí, vừa<br /> trong công tác thu tiền SDĐ tại hướng dẫn thu tiền sử dụng đất gây phiền hà cho cả người dân lẫn<br /> TP.HCM từ sau Nghị định số đối với phần diện tích vượt hạn các cơ quan chức năng có thẩm<br /> 69/2009/NĐ-CP mức nên đến nay vẫn chưa được quyền. Nếu căn cứ theo đúng quy<br /> 3.1. Thực trạng giải quyết.  Việc này gây nhiều định của Thông tư 93: “Các chi<br /> Từ ngày 01-10-2009, thời khó khăn cho người dân trong phí liên quan đến việc xác định<br /> điểm Nghị định 69 có hiệu lực thi việc chuyển mục đích sử dụng đất giá đất để tính thu tiền sử dụng<br /> hành, TP.HCM bắt đầu áp dụng để xây nhà ở và ảnh hưởng không đất được chi từ ngân sách theo<br /> <br /> 64 PHÁT TRIỂN & HỘI NHẬP Số 11 (21) - Tháng 07-08/2013<br />  Quản Lý Giá Cả Bất Động Sản<br /> quy định của pháp luật về ngân khi chứng thư đã hết hạn? Nếu sát giá thị trường.<br /> sách nhà nước” thì chi phí thuê thẩm định lại theo đúng quy định Bằng các quy định mới về hệ<br /> thẩm định mà ngân sách phải trả thì lại thêm một lần tốn kém chi số điều chỉnh giá đất, Quyết định<br /> cho những lô đất này sẽ lớn hơn phí về tiền bạc và thời gian. 28 đã giải quyết được vướng mắc<br /> nhiều so với số thu tiền sử dụng Chính bởi các quy định không cơ bản của Quyết định 64. Tuy<br /> đất thu được. phù hợp này mà Quyết định 64 nhiên, theo quan sát của nhóm tác<br /> - Đối với trường hợp chuyển tiếp tục vướng trong triển khai giả, đến nay, đã hơn 9 tháng sau<br /> mục đích sử dụng đất: thực hiện. khi UBND thành phố ban hành<br /> Quyết định 64 cũng quy định: Để tháo gỡ vướng mắc này, Quyết định 28 vẫn rất ít người<br /> Trường hợp chuyển mục đích sử tháng 7.2012, UBND thành phố dân nộp tiền sử dụng đất. <br /> dụng đối với đất đang sử dụng tiếp tục ban hành Quyết định 28 3.2. Bất cập<br /> không phải là đất ở sang đất ở, quy định về hệ số K để tính tiền Nhóm tác giả muốn đề cập<br /> thì đối với phần diện tích vượt sử dụng đất theo giá thị trường. đến những bất cập liên quan đến<br /> hạn mức giao đất ở mới phải nộp Theo đó, đối với trường hợp cấp các quy định về hệ số điều chỉnh<br /> tiền sử dụng đất theo giá chuyển giấy chứng nhận QSDĐ, toàn bộ giá đất để tính thu tiền sử dụng<br /> nhượng quyền sử dụng đất thực phần vượt hạn mức sẽ nộp tiền đất theo quy định của Quyết định<br /> tế trên thị trường. sử dụng đất theo hệ số K bằng 2 28. Những điểm bất cập này bao<br /> Để xác định tiền sử dụng đất lần Bảng giá đất. Riêng trường gồm:<br /> theo giá thị trường như quy định hợp chuyển mục đích sử dụng (1) Hệ số điều chỉnh không<br /> trên phải thuê tổ chức thẩm định đất, phần vượt hạn mức hệ số K hợp lý: Theo nghiên cứu của<br /> giá cho từng trường hợp cụ thể. phải đóng từ 3,5 - 4,5 lần tùy khu nhóm tác giả, các hệ số K không<br /> Điều này khó thực hiện được vì vực. Theo Sở Tài chính, cơ sở để hẳn hợp lý khi so sánh giá chuyển<br /> chi phí cao, chưa kể việc thẩm đưa ra hệ số K như trên là trong nhượng quyền sử dụng đất thực<br /> định giá từng trường hợp như vậy quá trình thu thập thông tin xây tế trên thị trường và giá đất theo<br /> rất mất thời gian. dựng Bảng giá đất từ năm 2008 Bảng giá của Uỷ ban. Để có cơ<br /> Theo quan điểm của nhóm tác đến nay, giá chuyển nhượng thực sở cho các nhận định này, nhóm<br /> giả, việc yêu cầu thẩm định sát tế cao gấp ít nhất là bốn lần so nghiên cứu đã thực hiện một<br /> giá thị trường đối với từng trường với Bảng giá đất. Các sở, ngành cuộc khảo sát giá đất thị trường<br /> hợp chuyển mục đích sử dụng đã căn cứ trên 3 nguồn thông tin trên địa bàn 24 quận, huyện của<br /> đất không chỉ gây khó khăn cho về giá chuyển nhượng thực tế để TP.HCM. Áp dụng cách tính tiền<br /> người dân mà còn làm tăng khối xác định hệ số K của từng quận, sử dụng đất theo hướng dẫn của<br /> lượng công việc cho các UBND huyện: thông tin của các đơn vị Quyết định 28, chúng tôi đã tính<br /> quận, huyện. Quy định: “Sau khi tư vấn khi lập Bảng giá đất năm toán cho một số khu vực đại diện<br /> có chứng thư thẩm định giá, quận 2008; thông tin về giá đất ở trên và so sánh với giá thực tế trên thị<br /> huyện tổ chức nghiệm thu chứng thị trường đã được TP phê duyệt trường.<br /> thư và có văn bản báo cáo Sở Tài khi nhà nước thu hồi đất và duyệt Trường hợp cấp giấy chứng<br /> chính thẩm định lại, trình UBND bán nhà thuộc sở hữu nhà nước nhận quyền sử dụng đất: Để tìm<br /> TP xem xét” là hết sức rườm rà, theo cơ chế hai giá vào các năm hiểu mức thu tiền sử dụng đất so<br /> gây kéo dài thời gian. Với số 2010, 2011, 2012; thông tin do Sở với giá chuyển nhượng quyền sử<br /> lượng hồ sơ quá lớn đang chờ Tài chính thu nhập vào năm 2012 dụng đất thực tế trên thị trường,<br /> được giải quyết thì quy định này qua báo chí, sàn giao dịch và khảo chúng tôi lấy đại diện 6 tuyến<br /> rất phi thực tế. Thêm vào đó, theo sát thực tế. Do đó, chọn hệ số K đường ở 3 quận và 3 huyện, tính<br /> quy định, chứng thư thẩm định cho trường hợp chuyển mục đích toán tiền sử dụng đất mà người<br /> giá chỉ có giá trị trong 6 tháng nên sử dụng là 4 lần thì mới có cơ sở dân phải nộp cho mỗi mét vuông<br /> các trường hợp người dân nợ tiền pháp lý vì Nghị định 69/2009 đã diện tích vượt hạn mức và so sánh<br /> sử dụng đất sẽ giải quyết ra sao yêu cầu tiền sử dụng đất phải nộp với giá thị trường. Theo khảo sát<br /> <br /> Số 11 (21) - Tháng 07-08/2013 PHÁT TRIỂN & HỘI NHẬP 65<br />  Quản Lý Giá Cả Bất Động Sản<br /> Bảng 1. Tiền SDĐ cho diện tích vượt hạn mức trong trường hợp cấp giấp chứng<br /> sử dụng sang làm đất ở. Kết quả<br /> nhận QSDĐ ở các khu vực khác nhau của TP.HCM tính toán cũng cho thấy sự khác<br /> biệt rất đáng kể khi so sánh tỷ<br /> Tỷ lệ tiền<br /> Giá Giá thị Tiền SDĐ so lệ tiền sử dụng đất phải nộp<br /> Hệ số K<br /> Đường<br /> UBND, trường,<br /> theo QĐ<br /> SDĐ cho với giá cho những diện tích vượt hạn<br /> triệu triệu 1m2 vượt thị<br /> đồng/m2 đồng/m2<br /> 28<br /> hạn mức trường, mức so với giá thị trường giữa<br /> % các khu vực khác nhau trong<br /> 1. Nguyễn Thị Định,<br /> 4 22 2 8 36,4<br /> thành phố. Ngay trên cùng một<br /> Q. 2<br /> con đường Nguyễn Tất Thành,<br /> 2. Tân Xuân, huyện<br /> Hóc Môn<br /> 0,44 10 2 13,2 08,8 đoạn từ cầu Khánh Hội đến Lê<br /> 3. Đỗ Xuân Hợp (đoạn Văn Linh (đoạn 1) và từ Lê Văn<br /> 2,9 20 2 5,8 29,0<br /> 2), Q. 9 Linh đến Xóm Chiếu (đoạn 3),<br /> 4. Hồ Văn Tư (đoạn 2),<br /> Q. Thủ Đức<br /> 4 18 2 8 44,4 giá thị trường đều là 110 triệu<br /> 5. Quốc Lộ 1A (đoạn<br /> đồng/m2, nhưng do giá UBND<br /> 4,1 15 2 8,2 54,7<br /> 1), h. Bình Chánh quy định khác nhau quá xa (giá<br /> 6. Bùi Lâm, huyện Cần<br /> 0,77 2,5 2 1,54 61,6 đất đoạn 1 cao gần gấp đôi giá<br /> Giờ<br /> đất trên đoạn 3) dẫn đến tỷ lệ<br /> Nguồn: Khảo sát và tính toán của nhóm tác giả. tiền sử dụng đất phải nộp cho<br /> mỗi m2 vượt hạn mức so với giá<br /> Bảng 2. Tiền SDĐ cho diện tích vượt hạn mức trong trường hợp chuyển mục<br /> đích sử dụng đất ở các khu vực khác nhau của TP.HCM thị trường của đoạn 1 cũng cao<br /> gấp đôi so với tỷ lệ này ở đoạn<br /> Tỷ lệ<br /> Giá Giá thị Tiền tiền SDĐ<br /> 3. Kết quả cụ thể được trình bày<br /> Hệ số K<br /> Đường<br /> UBND, trường,<br /> theo QĐ<br /> SDĐ cho so với trong Bảng 2:<br /> triệu triệu 1m2 vượt giá thị<br /> đồng/m2 đồng/m2<br /> 28<br /> hạn mức trường,<br /> (2) Tiền sử dụng đất theo<br /> % quy định mới quá cao: Trên<br /> 1. Phan Văn Hớn, h. tinh thần Thông tư 93, các tỉnh/<br /> 1,76 15 3,5 2,464 16,4<br /> Hóc Môn thành trên cả nước đã ban hành<br /> 2. Quốc Lộ 1A, Bình<br /> 4,10 15 3,5 5,740 35,0 hệ số K cho diện tích đất vượt<br /> Chánh<br /> 3. Nguyễn Oanh, Q.<br /> hạn mức để tính thu tiền sử dụng<br /> Gò Vấp<br /> 7,20 50 4,0 11,52 23,0 đất cho hộ gia đình, cá nhân khi<br /> 4. Hòa Bình, Q. Tân<br /> 8,40 70 4,0 13,44 19,2<br /> cấp giấy chứng nhận QSDĐ và<br /> Phú<br /> 5. Nguyễn Tất Thành,<br /> chuyển mục đích SDĐ như đã<br /> Q. 4<br /> 19,8 110 4,5 35,64 32,4<br /> được hướng dẫn. So sánh hệ<br /> (cầu Khánh Hội – Lê<br /> Văn Linh)<br /> số điều chỉnh giá đất được ban<br /> 6. Nguyễn Tất Thành, hành ở 4 thành phố lớn trên cả<br /> Q. 4 (Lê Văn Linh – 10,3 110 4,5 18,54 16,9<br /> Xóm Chiếu)<br /> nước thì hệ số K ở TP.HCM là<br /> cao nhất (Bảng 3).<br /> Nguồn: Khảo sát và tính toán của nhóm tác giả. Hệ số K từ 2 đến 4,5 ở<br /> và tính toán của nhóm tác giả, TP.HCM theo chúng tôi là quá<br /> đích sử dụng đất: Đối với<br /> khi áp dụng hệ số K = 2 thì tỷ lệ cao so với mặt bằng chung của<br /> trường hợp chuyển mục đích<br /> tiền SDĐ so với giá thị trường ở cả nước, dẫn đến mức thu tiền<br /> SDĐ nhóm tác giả cũng ghi<br /> các tuyến đường khảo sát không sử dụng đất ở đây vượt quá<br /> nhận kết quả tương tự. Chúng<br /> thống nhất, biến động từ 8.8% khả năng chi trả của người dân.<br /> tôi chọn một số vị trí làm đại<br /> đến 61,6%. Kết quả cụ thể được Để khẳng định nhận định này,<br /> diện, giả định các lô đất là đất<br /> trình bày trong Bảng 1. nhóm tác giả chọn ngẫu nhiên 2<br /> sản xuất kinh doanh phi nông<br /> Trường hợp chuyển mục vị trí làm đại diện để tính toán<br /> nghiệp, nay chuyển mục đích<br /> <br /> 66 PHÁT TRIỂN & HỘI NHẬP Số 11 (21) - Tháng 07-08/2013<br />  Quản Lý Giá Cả Bất Động Sản<br /> Bảng 3. Hệ số điều chỉnh giá đất cho diện tích đất<br /> tài chính về đất đai cũng giống<br /> vượt hạn mức ở một số tỉnh, thành phố như các khoản thuế khác, phải<br /> phù hợp với mức thu nhập và<br /> Thu nhập Hệ số điều chỉnh giá đất cho các trường hợp<br /> bình quân khả năng chi trả của người dân.<br /> Tỉnh, thành<br /> phố<br /> đầu người Cấp giấy chứng nhận<br /> Chuyển mục đích SDĐ<br /> Thuế quá cao sẽ dẫn đến tác<br /> (triệu đồng/ QSDĐ<br /> tháng) dụng ngược, gián tiếp khuyến<br /> Cao nhất Thấp nhất Cao nhất Thấp nhất<br /> khích các hành vi trốn, lách<br /> TP.HCM 3.816.000 2 2 4,5 3,5<br /> thuế. Thay vì đi kê khai, nộp<br /> Hà Nội (1) 3.786.000 1,8 1,1 1,8 1,1<br /> tiền sử dụng đất theo qui định,<br /> Đà Nẵng (2) 3.141.000 1,5 1,5 1,1 1,1<br /> người dân sẽ tự phân lô chia<br /> Bình Dương (3) 2.592.000 1,4 1,1 1,4 1,1<br /> nhỏ, bán giấy tay với nhau, dẫn<br /> Nguồn: (1) QĐ35 ngày 27/11/2012 của UBND TP. Hà Nội; (2) QĐ20 ngày 27/04/2012<br /> đến thất thu thuế, khiến cho<br /> của UBND TP. Đà Nẵng; (3) QĐ67 ngày 20/12/2011 của UBND TP. Bình Dương. công tác quản lý đất đai thêm<br /> phần phức tạp.<br /> tiền sử dụng đất: đường Mai Bá đồng. Nếu lô đất trên thuộc diện (3) Không công bằng cho<br /> Hương, huyện Bình Chánh và chuyển mục đích sử dụng đất người nộp thuế: Quyết định 28<br /> đường Dương Bá Trạc, quận 8. từ đất trồng cây lâu năm sang quy định hệ số K cho trường<br /> Ông A làm thủ tục xin cấp đất ở thì Tổng số tiền sử dụng hợp chuyển mục đích sử dụng<br /> giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải nộp là 14.378,56 triệu đất cao gấp đôi so với trường<br /> đất cho lô đất diện tích 400m2 đồng. Đây thực sự là số tiền quá hợp cấp giấy chủ quyền, theo<br /> nằm ở mặt tiền đường Mai Bá lớn, ngay cả đối với nhóm thu nhóm tác giả, sẽ là một sự phân<br /> Hương, huyện Bình Chánh thì nhập cao của thành phố (với biệt đối xử, tạo ra tình trạng<br /> tổng số tiền SDĐ phải nộp là thu nhập bình quân 6.353 nghìn bất công lớn trên thực tế. Bởi<br /> 780 triệu đồng. Nếu lô đất trên đồng/tháng) thì số tiền này cũng hiện nay các trường hợp được<br /> thuộc diện chuyển mục đích hoàn toàn nằm ngoài khả năng chuyển mục đích từ đất nông<br /> sử dụng đất từ đất trồng cây chi trả. nghiệp sang đất ở chủ yếu là các<br /> lâu năm sang đất ở thì tổng số Đó là lý do sau khi Quyết mảnh đất nông nghiệp nằm xen<br /> tiền sử dụng đất phải nộp là định 28 ra đời, tưởng như việc cài trong các khu dân cư. Nếu<br /> 1.053 triệu đồng. Nếu so sánh ban hành hệ số K sẽ khơi thông quy định hệ số K quá chênh<br /> với thu nhập bình quân 1 người được những bế tắc về thu tiền lệch, sẽ dẫn đến trong cùng một<br /> của toàn thành phố là 2.778,7 sử dụng đất trên địa bàn thành khu vực, người dân phải đóng<br /> nghìn đồng/tháng ở thành thị phố suốt ba năm qua, thế tiền sử dụng đất chênh lệch quá<br /> và 1.688,6 nghìn đồng/tháng ở nhưng tại hầu hết các chi cục nhiều cho những mảnh đất có<br /> nông thôn (nguồn: Cục Thống thuế công tác này vẫn hầu như giá trị gần tương đương nhau.<br /> kê TP.HCM 2011) thì các khoản không có bước tiến triển nào. Như trường hợp ông B, cùng<br /> tiền này thực sự vượt quá khả Nhiều người dân cho rằng đóng một lô đất nhưng trường hợp<br /> năng chi trả của người dân. tiền sử dụng đất cao như vậy thì chuyển mục đích SDĐ phải<br /> Tuy nhiên, nếu tính toán không khác nào họ phải bỏ tiền đóng cao hơn đến 73% so với<br /> cho địa bàn các quận thì số tiền mua lại miếng đất ông bà để lại. trường hợp cấp giấy chủ quyền.<br /> SDĐ còn lớn hơn rất nhiều. Vì vậy mà rất nhiều hồ sơ thuộc Điều này có thể dẫn đến các<br /> Ông B làm thủ tục xin cấp giấy diện đóng tiền sử dụng đất gấp hành vi lách thuế.<br /> chứng nhận quyền sử dụng đất 2 lần Bảng giá đất nhưng người Quan điểm của TP.HCM khi<br /> cho lô đất diện tích 400m2 nằm dân vẫn không thể hoàn thành quy định hệ số K cao hơn cho<br /> ở mặt tiền đường Dương Bá nghĩa vụ tài chính của mình. trường hợp chuyển mục đích<br /> Trạc, quận 8 thì tổng số tiền sử Theo quan điểm của những sử dụng đất nhằm hạn chế việc<br /> dụng đất phải nộp là 8.320 triệu người thực hiện đề tài, nghĩa vụ chuyển đổi đất nông nghiệp<br /> <br /> Số 11 (21) - Tháng 07-08/2013 PHÁT TRIỂN & HỘI NHẬP 67<br />  Quản Lý Giá Cả Bất Động Sản<br /> thành đất ở. Lý giải này không công trình phụ mà phải đóng 06/07/2012 của UBND TP.HCM<br /> hợp lý vì: (i) Thông tư 93 của tiền SDĐ quá cao, như thể họ về ban hành hệ số điều chỉnh<br /> Bộ Tài chính không phân biệt đang phải mua một miếng đất giá đất tính thu tiền sử dụng đất<br /> trường hợp cấp giấy chủ quyền hai lần thì rất không hợp lý. ở đối với hộ gia đình, cá nhân<br /> và chuyển mục đích sử dụng 4. Hệ số chênh lệch giữa giá thị trên địa bàn TP.HCM thì trong<br /> đất, mà chỉ hướng dẫn UBND trường và giá nhà nước trường hợp chuyển mục đích sử<br /> cấp tỉnh xây dựng hệ số điều dụng đất, toàn bộ diện tích đất<br /> Như đã phân tích, các hệ số<br /> chỉnh giá đất để xác định tiền vượt hạn mức được áp dụng hệ<br /> K được ban hành theo QĐ28<br /> sử dụng đất; và (ii) Khi người số điều chỉnh giá đất tùy theo<br /> không phản ánh đúng sự chênh<br /> dân muốn chuyển đổi đất nông từng khu vực như ở Bảng 5.<br /> lệch giữa giá đất thị trường với<br /> nghiệp sang đất ở thì lô đất phải Tuy nhiên, kết quả khảo sát<br /> giá đất do UBND thành phố ban<br /> phù hợp với quy hoạch và đảm giá đất thị trường mà nhóm tác<br /> hành, dẫn đến những bất cập<br /> bảo các điều kiện ràng buộc giả đã tiến hành trên địa bàn<br /> trong công tác thu tiền SDĐ cho<br /> khác. 24 quận huyện (được trình bày<br /> hộ gia đình và cá<br /> Một mặt Quyết định 19 bắt<br /> nhân trên địa bàn Bảng 4, Hệ số chênh lệch giữa giá thị trường<br /> buộc người dân khi chuyển<br /> thành phố. Vì và giá nhà nước<br /> mục đích sử dụng phải chuyển<br /> vậy, để có cơ sở Quận, huyện Hệ số N Quận, huyện Hệ số N<br /> toàn bộ diện tích đất sang đất<br /> đề xuất xây dựng Quận 01 8,38 Quận Bình Tân 9,33<br /> ở, sau đó mới được phép tách<br /> hệ số điều chỉnh Quận 02 7,57 Quận Bình Thạnh 5,81<br /> thửa, mặt khác Quyết định 28<br /> giá đất một cách Quận 03 8,07 Quận Gò Vấp 8,35<br /> lại quy định thu tiền sử dụng<br /> phù hợp, nhóm Quận 04 7,33 Quận Phú Nhuận 7,24<br /> đất cho phần vượt hạn mức với<br /> tác giả đã thực Quận 05 7,47 Quận Tân Bình 8,30<br /> hệ số K từ 3,5 đến 4,5 lần giá<br /> hiện một cuộc Quận 06 7,13 Quận Tân Phú 8,21<br /> đất UBND. Những quy định<br /> điều tra giá đất Quận 07 7,97 Quận Thủ Đức 7,07<br /> này đã đẩy số tiền sử dụng đất<br /> trên thị trường Quận 08 6,58 Huyện Bình Chánh 5,72<br /> phải nộp khi chuyển mục đích<br /> 24 quận huyện Quận 09 6,88 Huyện Cần Giờ 4,58<br /> sử dụng đất lên rất cao, gây khó<br /> trong thành phố, Quận 10 8,36 Huyện Củ Chi 5,60<br /> khăn cho người dân có nhu cầu<br /> từ đó xây dựng Quận 11 8,07 Huyện Nhà Bè 7,01<br /> giao dịch về nhà đất.<br /> Bảng giá đất ở Quận 12 10,23 Huyện Hóc Môn 13,59<br /> (4) Hạn mức đất ở quá thấp:<br /> tiệm cận giá thị Trung bình toàn<br /> ≈8<br /> Một nguyên nhân khác dẫn đến thành phố<br /> trường. Mục tiêu<br /> gánh nặng tài chính cho người<br /> của khảo sát là Nguồn: Khảo sát và tính toán của nhóm tác giả.<br /> dân khi đóng tiền SDĐ là hạn<br /> xác định giá đất ở sát với giá<br /> mức đất ở quá thấp. Hạn mức phần trên) cho thấy hệ số chênh<br /> chuyển nhượng trên thị trường<br /> đất ở tại TP.HCM được ban hành lệch giữa giá đất thị trường với<br /> trong điều kiện bình thường, từ<br /> từ năm 2001, đến nay đã không giá của UBND thành phố khác<br /> đó xây dựng hệ số chênh lệch<br /> còn phù hợp với xu thế phát nhau rất xa theo từng quận<br /> giữa giá đất thị trường và giá<br /> triển đô thị. Hiện nay, thành phố huyện. Bảng 4 chỉ ra hệ số chênh<br /> đất của UBND. Kết quả được<br /> có khuynh hướng phát triển các lệch cao nhất ở huyện Hóc<br /> trình bày trong Bảng 4.<br /> khu dân cư theo dự án, trong đó Môn: giá đất trên thị trường cao<br /> có những khu được quy hoạch 5. Đề xuất xây dựng hệ số K tính gấp trung bình 13,59 lần so với<br /> thu tiền SDĐ cho hộ gia đình, cá<br /> phân lô với diện tích lớn từ nhân tại TP.HCM<br /> giá nhà nước; thấp nhất ở huyện<br /> 1.000 - 1.500m2. Với một lô đất Cần Giờ - 4,58 lần. Trong khi đó<br /> diện tích 1000m2, người SDĐ 5.1. Phân chia lại khu vực theo hệ hai huyện này được xếp chung<br /> dành 200m2 để xây nhà, 800m2 số N vào cùng khu vực 3 để được áp<br /> còn lại làm sân vườn và các Căn cứ Quyết định số dụng chung hệ số K = 3,5 cho<br /> 28/2012/QĐ-UBND ngày<br /> <br /> 68 PHÁT TRIỂN & HỘI NHẬP Số 11 (21) - Tháng 07-08/2013<br />  Quản Lý Giá Cả Bất Động Sản<br /> Bảng 5. Phân chia khu vực theo Quyết định số 28/2012/QĐ-UBND<br /> Khu vực 1 Quận 1, quận 3, quận 4, quận 5, quận 10, quận 11, quận Tân Bình, quận Phú Nhuận K = 4,5<br /> Quận 2, quận 6, quận 7, quận 8, quận 9, quận 12, quận Gò Vấp, quận Bình Thạnh, quận Bình<br /> Khu vực 2 K = 4,0<br /> Tân, quận Thủ Đức, quận Tân Phú<br /> Khu vực 3 Huyện Bình Chánh, huyện Cần Giờ, huyện Củ Chi, huyện Hóc Môn, huyện Nhà Bè K = 3,5<br /> <br /> Nguồn: Quyết định số 28/2012/QĐ-UBND TP.HCM.<br /> <br /> <br /> trường hợp chuyển mục đích sử sự không công bằng cho những Cơ sở xác định hệ số K mà<br /> dụng đất, dẫn đến tỷ lệ tiền sử người dân phải thực hiện nghĩa nhóm tác giả đề xuất:<br /> dụng đất so với giá thị trường vụ tài chính về đất đai. Từ các Hệ số K bình quân tiệm cận<br /> mà người dân ở hai khu vực này nghiên cứu đã được thực hiện, đến 02;<br /> phải nộp khác nhau quá xa như nhóm tác giả đề xuất phương án Đảm bảo tính công bằng<br /> đã chỉ ra ở các Bảng 1 và 2. xây dựng bộ hệ số K áp dụng trong thu tiền sử dụng đất giữa<br /> Căn cứ vào kết quả tính toán cho các quận huyện trên cơ sở các khu vực.<br /> hệ số N ở Bảng 4, nhóm nghiên của QĐ 28 như sau. Căn cứ vào cơ sở xác định<br /> cứu đề xuất phân chia lại các Chúng tôi giả định hệ số điều hệ số K và kết quả tính toán của<br /> khu vực của thành phố thành 5 chỉnh giá đất trung<br /> nhóm như được dẫn ở Bảng 6: bình K = 2 như Bảng 6. Phân chia khu vực theo đề xuất<br /> của nhóm nghiên cứu<br /> Huyện Cần Giờ, do các đặc QĐ 28 ban hành<br /> Khu Hệ số Trung<br /> điểm riêng biệt về vị trí địa lý, là hợp lý. Theo vực STT Quận, huyện<br /> N bình<br /> điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã tính toán ở Bảng 1 H. Hóc Môn 13,59<br /> hội, hệ số chênh lệch giữa giá 4, hệ số N cho KV 1 2 Q. 12 10,23 N = 11,05<br /> đất thị trường và giá UBND lại toàn thành phố là<br /> 3 Q. Bình Tân 9,33<br /> quá thấp so với các khu vực còn N ≈ 8. Quyết định<br /> 1 Q. 01 8,38<br /> lại của thành phố nên nhóm tác 28 quy định K =<br /> 2 Q. Gò Vấp 8,35<br /> giả đề nghị tách riêng thành một 2 thì tỷ lệ tiền sử<br /> khu vực 05. dụng đất cho 1m2 3 Q. Tân Bình 8,30<br /> <br /> Việc phân chia lại khu vực diện tích đất vượt KV 2 4 Q. Tân Phú 8,21 N = 8,27<br /> <br /> như trên là cơ sở để nhóm tác hạn mức so với 5 Q. 03 8,07<br /> giả đề nghị bộ hệ số điều chỉnh giá thị trường sẽ 6 Q. 11 8,07<br /> giá đất cho từng khu vực ở phần khoảng 25%, đây 7 Q. 10 8,01<br /> tiếp theo. là mức thu trung 1 Q. 07 7,97<br /> 5.2. Đề xuất bộ hệ số điều chỉnh bình cho tất cả các 2 Q. 02 7,57<br /> giá đất cho từng khu vực của khu vực của thành 3 Q. 05 7,47<br /> TP.HCM theo QĐ 28. phố. 4 Q. 04 7,33<br /> Trường hợp cấp giấy chứng Để đảm bảo tỷ 5 Q. Phú Nhuận 7,24<br /> nhận quyền sử dụng đất lệ thu tiền SDĐ KV 3 N = 7,22<br /> 6 Q. 06 7,13<br /> Như đã phân tích ở trên, do vượt hạn mức<br /> 7 Q. Thủ Đức 7,07<br /> hệ số chênh lệch giữa giá đất thị bằng khoảng 25%<br /> 8 H. Nhà Bè 7,01<br /> trường và giá đất của UBND so với giá thị<br /> 9 Q. 09 6,88<br /> thành phố không đồng nhất giữa trường cho mọi<br /> các khu vực, vì vậy việc áp dụng khu vực chúng tôi 1 Q. 08 6,58<br /> <br /> chung hệ số điều chỉnh giá đất đề nghị xây dựng 1 Q. Bình Thạnh 5,81<br /> <br /> K = 2 cho tất cả các quận huyện lại hệ số K theo 5 KV 4 2 H. Bình Chánh 5,72 N = 5,71<br /> <br /> dẫn đến tỷ lệ tiền sử dụng đất so khu vực như được 3 H. Củ Chi 5,60<br /> <br /> với giá thị trường khác nhau rất dẫn ở Bảng 7. KV 5 1 H. Cần Giờ 4,58 N = 4,58<br /> <br /> xa giữa các khu vực đã tạo nên<br /> Nguồn: Tính toán của nhóm tác giả từ kết quả khảo sát.<br /> <br /> <br /> Số 11 (21) - Tháng 07-08/2013 PHÁT TRIỂN & HỘI NHẬP 69<br />  Quản Lý Giá Cả Bất Động Sản<br /> nhóm tác giả, nghiên cứu đề Ki = Ni.0,25 quân có trọng số của các hệ số<br /> xuất bộ hệ số K cho 5 khu vực Ví dụ: Ki:<br /> theo phương pháp bình quân có Khu vực 1: Hệ số chênh lệch K = (3/24) K1 + (7/24) K2 +<br /> trọng số, với trọng số là tỷ trọng trung bình giá đất thị trường và (10/24) K3 + (3/24) K4 + (1/24)<br /> số lượng quận/huyện của từng giá đất UBND là 11,05. Hệ số K5 (*)<br /> khu vực. điều chỉnh giá đất cho khu vực Trong đó: Ki là hệ số điều<br /> Gọi: này là K1, ta có K1/11,05 = 0,25, chỉnh giá đất tại khu vực i.<br /> Hệ số chênh lệch giá đất thị suy ra K1 = 2,8. Thay các giá trị của các hệ<br /> trường và giá của UBND cho Khu vực 5 – huyện Cần Giờ: số Ki được đề xuất ở Bảng 8<br /> khu vực thứ i là Ni. hệ số chênh lệch trung bình vào phương trình (*) ta có:<br /> Ni = Giá đất thị trường/Giá giá đất thị trường và giá đất K = (3/24).2,8 + (7/24).2,1<br /> đất UBND của UBND là 4,58. Hệ số điều + (10/24).1,9 + (3/24).1,45 +<br /> Hệ số điều chỉnh giá đất cho chỉnh giá đất cho khu vực này (1/24).1,15 = 2<br /> khu vực thứ i là Ki. là K5, ta có K5/4,58 = 0,25, suy Trường hợp chuyển mục đích<br /> Tỷ lệ tiền SDĐ cho 1m2 vượt ra K5 = 1,15. sử dụng đất<br /> hạn mức = (Giá đất UBND x Tương tự, nhóm tác giả tính Đối với trường hợp chuyển<br /> Ki) : Giá đất thị trường = Ki/Ni toán được hệ số Ki cho các khu mục đích sử dụng đất nhóm tác<br /> Để đảm bảo tỷ lệ thu tiền sử vực còn lại, kết quả được trình giả đề nghị sử dụng chung một<br /> dụng đất so với giá thị trường bày ở Bảng 8. bộ hệ số điều chỉnh giá đất như<br /> của khu vực i là khoảng 25% Xét đến số lượng các quận ở trường hợp cấp giấy chứng<br /> như mức trung bình của toàn huyện trong mỗi khu vực thì nhận quyền sử dụng đất. Cơ sở<br /> thành phố thì ta phải có: hệ số K trung bình phải là bình của đề xuất này là quy định của<br /> Ki/Ni = 0,25 hay là Thông tư 93 tại Điều 1, mục<br /> 1.5.2 cho trường hợp thu tiền<br /> Bảng 7. Hệ số N và số lượng Quận/huyện<br /> theo từng khu vực dựa vào kết quả nghiên cứu sử dụng đất đối với hộ gia đình,<br /> Hệ số chênh lệch giữa Số lượng cá nhân. Quy định này hướng<br /> giá thị trường và giá nhà nước Quận/huyện dẫn xây dựng hệ số điều chỉnh<br /> Khu vực 1 N≥9 03 giá đất cho cả hai trường hợp<br /> Khu vực 2 8≤N