Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu xây dựng chỉ số thị trường BĐS (ứng dụng tại Thành phố Hà Nội)

Chia sẻ: Na Na | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:190

Thêm vào BST

Báo xấu

79
lượt xem 13
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận án nhằm nghiên cứu, làm rõ một số vấn đề lý luận về xây dựng chỉ số thị trường bất động sản (BĐS); đánh giá khách quan thực trạng xây dựng chỉ số thị trường BĐS ở Việt Nam; từ đó đề ra phương hướng, giải pháp hoàn thiện việc xây dựng chỉ số thị trường BĐS ở Việt Nam đến năm 2020 và một số năm tiếp theo. Luận án đề xuất một số điều kiện cần thiết để đảm bảo thực hiện các giải pháp hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường BĐS ở nước ta đến năm 2020 và những năm tiếp theo.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu xây dựng chỉ số thị trường BĐS (ứng dụng tại Thành phố Hà Nội)

LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan các kết quả nghiên cứu đưa ra trong luận án này là kết quả thu được trong quá trình nghiên cứu của riêng tôi, không sao chép bất kỳ kết quả nghiên cứu của các tác giả khác. Các số liệu, các tài liệu trích dẫn trong luận án là trung thực. Nội dung của luận án có tham khảo và sử dụng một số thông tin, dữ liệu liệu từ các nguồn tài liệu được liệt kê trong danh mục các tài liệu tham khảo. Nghiên cứu sinh Lê Văn Cư
LỜI CẢM ƠN Luận án này được thực hiện tại Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương. Trước tiên, tôi xin trân trọng cám ơn PGS.TS. Trần Kim Chung và PGS.TS. Lê Xuân Bá đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận án. Tôi xin chân thành cám ơn tập thể lãnh đạo viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, Trung tâm Tư vấn quản lý và Đào tạo, các thày cô, cán bộ, viên chức, người lao động của Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương đã tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong quá trình nghiên cứu, học tập. Tôi cũng xin được gửi lời cám ơn đến tập thể lãnh đạo Viện Kinh tế xây dựng, các đồng nghiệp, bạn bè đã luôn động viên, giúp đỡ để tôi hoàn thành nhiệm vụ nghiên cứu này. Cuối cùng, tôi xin được bày tỏ sự biết ơn sâu sắc tới các thành viên trong gia đình của tôi, những người đã luôn ở bên cạnh tôi để động viên, khích lệ tinh thần để tôi có đủ quyết tâm hoàn thành luận án. Nghiên cứu sinh Lê Văn Cư
i MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC....................................................................................................................... i DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ........................................................................ v DANH MỤC BẢNG .................................................................................................... vi DANH MỤC SƠ ĐỒ ................................................................................................... vi DANH MỤC BIỂU ĐỒ .............................................................................................. vi PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1 CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ........................................................... 25 1.1 Khái quát về bất động sản và thị trường bất động sản .................................. 25 1.1.1 Khái quát về bất động sản .......................................................................25 1.1.2 Khái quát về thị trường bất động sản ......................................................27 1.2 Cơ sở lý thuyết về xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ......................... 33 1.2.1 Khái niệm chỉ số thị trường bất động sản...................................................... 33 1.2.2 Vai trò, ý nghĩa của chỉ số thị trường bất động sản ...................................... 34 1.2.3 Phân loại chỉ số thị trường bất động sản........................................................ 35 1.2.4 Phương pháp xác định chỉ số thị trường bất động sản và ưu nhược điểm của các phương pháp....................................................................................................... 38 1.2.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến việc xác định chỉ số thị trường bất động sản42 1.2.6 Quy trình xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ...................................... 48 1.3 Kinh nghiệm một số nước trong xây dựng chỉ số thị trường bất động sản và bài học cho Việt Nam ................................................................................................. 50 1.3.1 Nguyên tắc lựa chọn quốc gia để nghiên cứu kinh nghiệm ......................... 50 1.3.2 Kinh nghiêm của một số nước phát triển ...................................................... 51 1.3.3 Kinh nghiệm của một số nước đang phát triển ở Châu Á ............................ 56 1.3.4 Bài học xây dựng chỉ số thị trường bất động sản cho Việt Nam ............60
ii Kết luận Chương 1 ..................................................................................................... 66 CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM VÀ TÍNH TOÁN CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA THÀNH PHỐ HÀ NỘI ............................................................ 67 2.1 Khái quát quá trình phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam... 67 2.1.1 Giai đoạn phát triển thị trường bất động sản phi chính thức ..................67 2.1.2 Giai đoạn thị trường bất động sản chính thức hình thành và phát triển .68 2.2 Phân tích thực trạng xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở Việt Nam giai đoạn vừa qua ........................................................................................................ 70 2.2.1 Các loại chỉ số thị trường bất động sản đã xác định ...............................70 2.2.2 Các phương pháp đã sử dụng để xác định chỉ số thị trường bất động sản .. 74 2.2.3 Quy trình xác định chỉ số thị trường bất động sản ..................................76 2.2.4 Các hình thức công bố chỉ số thị trường bất động sản............................76 2.3 Đánh giá tổng quát thực trạng xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay .......................................................................................................... 77 2.3.1 Những kết quả đạt được ..........................................................................77 2.3.2 Một số hạn chế, yếu kém ........................................................................78 2.3.3 Nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế ................................................79 2.4 Tính toán chỉ số thị trường bất động sản của thành phố Hà Nội ................. 89 2.4.1 Khái quát quá trình phát triển thị trường bất động sản của thành phố Hà Nội ..............................................................................................................89 2.4.2 Yêu cầu của chỉ số, loại chỉ số và phương pháp xác định chỉ số thị trường bất động sản của thành phố Hà Nội ........................................................................ 96 2.4.3 Trình tự các bước tiến hành tiến hành xây dựng chỉ số thị trường bất động sản của thành phố Hà Nội .....................................................................101 2.4.4 Kết quả xác định chỉ số thị trường bất động sản của thành phố Hà Nội ... 105 2.4.5 Phân tích xu thế diễn biến thị trường bất động sản thành phố Hà Nội từ chỉ số đã được xác định ................................................................................................ 108
iii 2.4.6 Một số vấn đề rút ra từ kết quả tính toán chỉ số thị trường bất động sản của thành phố Hà Nội.....................................................................................110 Kết luận Chương 2 ................................................................................................... 114 CHƯƠNG 3 PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM ĐẾN NĂM 2020 ............................................................................................................................. 116 3.1 Bối cảnh hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở Việt Nam đến năm 2020.............................................................................................................116 3.1.1 Bối cảnh quốc tế....................................................................................116 3.1.2 Bối cảnh trong nước...................................................................................... 119 3.2 Thuận lợi, khó khăn và yêu cầu đặt ra để hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở Việt Nam đến năm 2020 ..................................................123 3.2.1 Thuận lợi và triển vọng .........................................................................123 3.2.2 Khó khăn và thách thức ........................................................................125 3.2.3 Yêu cầu đặt ra để hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở Việt Nam đến năm 2020 và những năm tiếp theo .........................................126 3.3 Quan điểm, phương hướng hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở Việt Nam đến năm 2020 ................................................................................127 3.3.1 Quan điểm hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở Việt Nam đến năm 2020 ......................................................................................................... 127 3.3.2 Phương hướng hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở Việt Nam đến năm 2020 ................................................................................................ 128 3.4 Giải pháp hoàn thiện việc xây dựng chỉ số thị trường bất động sản của Việt Nam đến năm 2020 ...................................................................................................131 3.4.1 Nhóm giải pháp bảo đảm sự lành mạnh của thị trường bất động sản gắn với nâng cao tính minh bạch của hệ thống thông tin thị trường bất động sản ..........131 3.4.2 Nhóm giải pháp hoàn thiện kỹ thuật xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ... 139
iv 3.4.3 Nhóm giải pháp phát triển nguồn nhân lực xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ...................................................................................................141 3.5 Một số điều kiện đảm bảo thực hiện các đề xuất hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở Việt Nam ...................................................................... 144 3.5.1 Quán triệt về nhận thức, tư tưởng .........................................................144 3.5.2 Các kiến nghị ban hành chính sách .......................................................144 3.5.3 Các kiến nghị liên quan đến điều kiện tổ chức thực hiện .....................146 Kết luận Chương 3 ................................................................................................... 147 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................ 148 DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC CỦA TÁC GIẢ ĐÃ CÔNG BỐ.................................................................................................................................. vii TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................................................................viii PHỤ LỤC ...................................................................................................................xvii
v DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản BXD Bộ Xây dựng CPI Chỉ số giá tiêu dùng GDP Tổng sản phẩm quốc dân GDP Chỉ số giảm phát GNP Tổng sản phẩm quốc nội Hedonic Phương pháp hồi quy các yếu tố thụ hưởng hay các đặc tính của bất động sản (Hedonic Price Index) HPI Chỉ số giá nhà ở (Housing price index) NCS Nghiên cứu sinh NHNN Ngân hàng Nhà nước OFHEO Văn phòng giám sát doanh nghiệp nhà ở liên bang QLNN Quản lý nhà nước REMI Chỉ số thị trường bất động sản (Real Estate Market Index) RPI Chỉ số giá bất động sản (Real Price Index) RSM Phương pháp sử dụng giá của các mua bán lặp lại (Repeat Sales Methods) CSG Chỉ số giá TP Thành phố UBGSTCQG Ủy ban giám sát tài chính quốc gia UBND Ủy ban nhân dân WTO Tổ chức Thương mại thế giới XHCN Xã hội chủ nghĩa
vi DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1. Mức độ tin cậy của thông tin phản ánh 78xu thế diễn biến giá bất động sản78 Bảng 2.2. Tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại một số đô thị .........81 Bảng 2.3. Thực trạng tiếp cận thông tin thị trường bất động sản ........................85 Bảng 2.4. Tỷ lệ giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội....................103 Bảng 2.5. Phân chia khu vực của thành phố Hà Nội .........................................104 Bảng 2.6. Chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội............106 DANH MỤC SƠ ĐỒ Sơ đồ 1.1. Các yếu tố tác động đến việc xác định chỉ số thị trường bất động sản.... 42 Sơ đồ 2.1. Các bước xác định chỉ số giao dịch 102căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội ................................................................................................. 102 Sơ đồ 2.2. Mô hình xác định chỉ số giao dịch 105căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội ................................................................................................. 105 Sơ đồ 3.1. Mô hình quản lý hệ thống thông tin thị trường bất động sản ...........138 DANH MỤC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 1.1. Chỉ số giá nhà ở của thành phố Chicago giai đoạn 2000-2011 .......53 Biểu đồ 1.2. Biến động lượng giao dịch bất động sản của Mỹ năm 2005 Quý I năm 1981: 100 ......................................................................................................58 Biểu đồ 1.3. Chỉ số giá bất động sản của Hongkong giai đoạn 1981-2003 .........58 Biểu đồ 2.1. Chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội..........73 Biểu đồ 2.2. Tỷ lệ người dân biết thông tin về quy hoạch ...................................80 Biểu đồ 2.3. Các hình thức giao dịch bất động sản ..............................................83 Biểu đồ 2.4. Cơ cấu lượng giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội ....95 Biểu đồ 2.5. Chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội........106 Biểu đồ 2.6. Chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội........107 Biểu đồ 2.7. Chỉ số lượng giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội ...107
1 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài luận án Thị trường BĐS là một thị trường quan trọng, nơi lưu giữ nguồn vốn lớn của nền kinh tế, giá trị BĐS chiếm thường chiếm khoảng 40% của cải của một quốc gia [41]. Thị trường BĐS có mối liên thông mật thiết với các thị trường khác như thị trường vốn, thị trường tài chính, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động…Sự phát triển của thị trường BĐS có tác động lan tỏa tới sự phát triển của nền kinh tế. Sự phát triển của thị trường BĐS là một trong những “đầu kéo” của nền kinh tế. Ngược lại, những động thái tiêu cực trên thị trường BĐS có ảnh hưởng đáng kể sự phát triển kinh tế của đất nước. Nhận thức được ảnh hưởng của thị trường BĐS đối với sự phát triển kinh tế-xã hội của đất nước, Đại hội lần thứ VIII năm 1996, Đảng ta đã chỉ đạo phải “tổ chức và quản lý tốt thị trường BĐS” [17, tr. 35]. Đến Đại hội lần thứ X năm 2006, Đảng ta đã nhấn mạnh hơn nữa là phải “phát triển thị trường BĐS có sức cạnh tranh so với khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư. Nhà nước vừa phải thực hiện quản lý tốt thị trường BĐS vừa là nhà đầu tư BĐS lớn nhất” [17, tr. 35]. Thị trường BĐS ngoài những đặc điểm, tính chất chung như các thị trường khác trong nền kinh tế thị trường còn có một số đặc điểm và tính chất riêng do hàng hóa BĐS có đặc tính rất căn bản mà các loại hàng hóa khác không có, đó là tính bất động. Quá trình giao dịch mua bán, trao đổi hàng hóa BĐS diễn ra rất phức tạp, qua nhiều khâu, cần nhiều thủ tục của các bên liên quan. Thị trường BĐS tự thân nó luôn chứa đựng những khuyết tật cố hữu của cơ chế thị trường tự do, đó là tính dễ hình thành độc quyền, sự xuất hiện ngoại ứng, sự bỏ trống phân khúc ít lợi nhuận...Thị trường BĐS mang đặc trưng thiếu thông tin đầy đủ, thông tin không công khai, thiếu đồng bộ. Những đặc trưng này khiến cung-cầu trên thị trường BĐS dễ mất cân đối cục bộ, BĐS dễ trở thành đối tượng để đầu cơ, hình thành cầu ảo, cung khan hiếm giả tạo, giá cả bị đẩy lên cao vượt xa giá trị thực. Giá cả không còn phản ánh giá trị của BĐS, không có ý nghĩa là tín hiệu để phân bổ nguồn lực hiệu quả trong xã hội.
2 Thị trường BĐS có diễn biến phức tạp nên đòi hỏi Nhà nước vai trò xây dựng một môi trường pháp lý hoàn chỉnh, ổn định nhằm tạo điều kiện thuận lợi để các chủ thể tham gia thị trường cạnh tranh bình đẳng. Ngoài ra, Nhà nước còn có vai trò điều tiết, định hướng thị trường thông qua một cơ chế thông tin trên thị trường BĐS một cách công khai, minh bạch và dễ tiếp cận. Nhu cầu để nhận biết trạng thái hiện tại và xu hướng diễn biến trong tương lai của thị trường BĐS là đòi hỏi chính đáng của người dân có nhu cầu nhà ở, của các đối tượng trực tiếp tham gia thị trường. Các nhà hoạch định chính sách cũng cần có những cơ sở dữ liệu, thông tin cơ bản về thị trường BĐS để kịp thời điều chỉnh, bổ sung chính sách quản lý thị trường. Thị trường BĐS của Việt Nam kể từ khi được chính thức thừa nhận tại Hiến pháp 1992 và sau đó được cụ thể hóa bằng Luật Đất đai 1993 đã liên tục phát triển, góp phần quan trọng quan trọng cho tăng trưởng kinh tế và đảm bảo an sinh xã hội. Thị trường đã thu hút đáng kể nguồn vốn đầu tư, góp phần chỉnh trang đô thị và từng bước cải thiện điều kiện ở của người dân. Nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, công trình dịch vụ, khu nhà ở, khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ đã được hình thành làm thay đổi bộ mặt các vùng miền, nâng cao điều kiện sống của các tầng lớp dân cư, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đồng thời thúc đẩy kinh tế-xã hội của đất nước phát triển với nhịp độ tương đối cao và ổn định trong nhiều năm qua. Thông qua hoạt động của thị trường BĐS, hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động của thị trường đã từng bước được hoàn thiện, cơ cấu tổ chức của thị trường được hình thành tạo điều để thị trường BĐS phát triển lành mạnh, môi trường đầu tư thông thoáng, thuận lợi cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Bên cạnh những kết quả tích cực nêu trên, thị trường BĐS của Việt Nam thời gian qua cũng đã bộc lộ những bất cập. Thị trường BĐS phát triển còn thiếu ổn định, thiếu chiến lược, kế hoạch cụ thể. Tính minh bạch của thị trường BĐS
3 trong tất cả các hoạt động của thị trường, từ hoạt động đầu tư, tạo lập BĐS đến các hoạt động giao dịch mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê BĐS còn hạn chế đã dẫn đến quan hệ cung-cầu chưa đảm bảo sự cân bằng, ổn định. Cơ cấu sản phẩm hàng hóa BĐS nhất là nhà ở còn thiếu cân đối, chưa phù hợp với đa số nhu cầu của người dân. Hệ thống tài chính BĐS chưa hoàn thiện, thị trường BĐS vẫn phụ thuộc lớn vào động thái chính sách tiền tệ, tín dụng. Giá cả nhà ở vẫn ở mức cao so với mặt bằng thu nhập của người dân và có diễn biến phức tạp, khó kiểm soát. Hiện tượng đầu cơ, kích giá, tâm lý mua bán theo “tin đồn” còn diễn ra làm méo mó, mất ổn định thị trường. Một trong những nguyên nhân quan trọng dẫn đến những bất cập trên là do Việt Nam chưa có hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu thị trường BĐS đầy đủ, thống nhất, có đủ độ tin cậy để phục vụ công tác điều hành thị trường và phục vụ nhu cầu phát triển của xã hội. Hệ thống thống kê theo dõi thị trường chưa đầy đủ, thiếu các tiêu chí đo lường thị trường được xây dựng một cách khoa học làm cho việc nhận định, đánh giá xu thế biến động của thị trường mang tính định tính, phiến diện gây khó khăn cho công tác điều hành, quản lý thị trường BĐS. Ở Việt Nam, do chưa có hệ thống chỉ tiêu đo lường diễn biến phát triển của thị trường BĐS, trong bối cảnh Nhà nước chưa thể hiện vai trò cung cấp thông tin thị trường một cách chính thống thì trên thị trường xuất hiện những thông tin phân tích, nhận định, đánh giá diễn biến giá cả của BĐS, xu thế giao dịch BĐS trên thị trường do các tổ chức tài chính, kinh doanh, môi giới và tư vấn BĐS cung cấp. Do chưa có các chỉ tiêu phản ánh khách quan, sát thực trạng thái, xu thế diễn biến của thị trường BĐS nên việc nhận định, đánh giá xu thế diễn biến của thị trường, phát hiện hiện tượng “đóng băng” hay “sốt nóng” của thị trường thường phụ thuộc những quan sát, nhận định có tính chất định tính, dựa trên cơ sở thống kê dư luận, mang nhiều yếu tố chủ quan nên dẫn đến những bất lợi không mong muốn cho các đối tượng tham gia thị trường BĐS.
4 Có nhiều nghiên cứu đã chỉ ra vai trò của chỉ số thị trường BĐS, nhất là để theo dõi sự biến động của giá nhà ở phục vụ việc điều chỉnh chính sách kịp thời góp phần ngăn chăn hiện tượng “bong bóng” BĐS có thể xảy ra. Tại Mỹ, lãi suất cho vay thấp kỷ lục và hiện tượng cho vay thế chấp dưới chuẩn khá dễ dãi đã đẩy giá nhà đất tăng nhanh từ năm 2000, hình thành “bong bóng” giá nhà đất với đỉnh điểm vào năm 2006. Sự đổ vỡ của “bong bóng” BĐS sau đó với biểu hiện là giá nhà đất suy giảm nhanh chóng đã tác động hết sức tiêu cực đến thị trường tài chính, dẫn đến hệ quả là sự sụp đổ của nhiều định chế tài chính lớn như Fannie Mae và Freddie Mac. Có nhiều nguyên nhân của hiện tượng trên nhưng trong đó có nguyên nhân quan trọng là chỉ số theo diễn biến giá nhà ở không được cập nhật một cách thường xuyên và đầy đủ [77]. Các nghiên cứu của Jaand Haan và David Fenwick cũng đã lý giải vai trò của chỉ số thị trường BĐS để nhận biết quy mô, trạng thái, xu thế biến động của thị trường BĐS giúp các Chính phủ có những điều chỉnh chính sách kịp thời [42]. Mặc dù vậy, cho đến nay, ở Việt Nam cũng như trên thế giới chưa có nghiên cứu sâu và toàn diện nào nhằm giải đáp các câu hỏi để góp phần minh bạch hóa thông tin thị trường BĐS, để có thể nhận biết trạng thái, xu thế diễn biến phát triển thị trường BĐS của các nước đang phát triển, thị trường BĐS mới hình thành thì cần phải có những chỉ số đo gì? Phương pháp xác định các chỉ số như thế nào? Cần phải sử dụng dữ liệu nào để tính toán các chỉ số? Sử dụng các chỉ số đo lường để đánh giá diễn biến phát triển thị trường BĐS như thế nào?. Mặt khác, các công trình nghiên cứu về sở lý luận liên quan đến nội dung, bản chất của chỉ số thị trường BĐS và phương pháp xác định chúng phù hợp với điều kiện thực tế thị trường BĐS của nước ta còn thưa vắng. Như vậy, do BĐS là đầu vào quan trọng của quá trình sản xuất đồng thời là hàng hóa thiết yếu đối với cuộc sống của con người nên sự biến động của thị trường BĐS có ảnh hưởng trực tiếp lên nền kinh tế và cuộc sống người dân. Sự biến động của thị trường BĐS có tác động trực tiếp lên thị trường tín dụng và do
5 đó có tác động gián tiếp lên nguồn cung vốn cho sự phát triển kinh tế. Sự biến động của thị trường BĐS có tác động trực tiếp lên tiêu dùng, đời sống của người dân và tổng cầu của nền kinh tế. Sự biến động của giá cả của BĐS có tác động trực tiếp vào chi phí sản xuất của doanh nghiệp do đó tác động lên tổng cung của nền kinh tế. Chính vì vậy, việc đo lường, giám sát, đánh giá và dự báo xu thế biến động của thị trường BĐS là một nhiệm vụ rất quan trọng để thực hiện các chính sách ổn định kinh tế vĩ mô, thực hiện các chính sách thúc đẩy kinh tế, để các cơ quan quản lý vĩ mô có những phản ứng chính sách kịp thời nhằm ngăn chặn, khắc phục sự bất ổn, đổ vỡ của thị trường BĐS. Đồng thời, thông qua các chỉ số đo lường, đánh giá sự biến động của thị trường BĐS để có thể định vị các ngưỡng hay giới hạn xuất hiện nguy cơ xảy ra tình trạng “bong bóng” hay “sốt nóng” hoặc “đóng băng” giúp cảnh báo sớm các chủ thể tham gia thị trường, các nhà đầu tư có thể đưa ra những quyết định phù hợp với xu thế diễn biến của thị trường. Bối cảnh trên đặt ra cho thấy việc xem xét một cách hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn của việc xây dựng chỉ số đo lường, đánh giá sự biến động của thị trường BĐS làm cơ sở hoàn thiện việc xây dựng chỉ số thị trường BĐS để ứng dụng tại Việt Nam trong giai đoạn gian tới là hết sức cần thiết, xét cả về mặt lý luận cũng như thực tiễn. Xuất phát từ tình hình trên, NCS đã lựa chọn đề tài “Nghiên cứu xây dựng chỉ số thị trường BĐS (ứng dụng tại thành phố Hà Nội)” làm đề tài nghiên cứu cho luận án tiến sỹ. 2. Tổng quan các nghiên cứu có liên quan tới luận án 2.1 Tình hình nghiên cứu ngoài nước 2.1.1 Nhóm các công trình nghiên cứu liên quan đến cơ sở lý luận về chỉ số thị trường bất động sản mà trọng tâm là chỉ số giá bất động sản (1) Sherwin Rosen với nghiên cứu về “Hàm hồi quy trong xác định chỉ số giá BĐS” [85] đã đặt ra cơ sở khái niệm nền tảng của phương pháp hồi quy dựa trên các yếu tố đặc tính của BĐS để xác định chỉ số giá BĐS. Nền tảng phương
6 pháp luận của Rosen đó là việc kiểm soát giá giao dịch BĐS có thể thực hiện trên cơ sở hồi quy theo các đặc tính của BĐS có thể quan sát được (như thời gian đã sử dụng của BĐS, kích thước của thửa đất, quy mô của BĐS, vị trí cảnh quan môi trường …). Hay nói cách khác, phương pháp này áp dụng các mô hình toán học và các hàm hồi quy (Hedonic) về giá của BĐS với các biến số độc lập là các đặc tính hay yếu tố đặc trưng của BĐS. Phương trình tổng quát của mô hình hồi qui Hedonic biểu thị giá (Pit) của BĐS tại thời điểm (t) dưới dạng một hàm số bao gồm nhiều thuộc tính của BĐS (Qi) với sai số nhất định (εi) như sau: Pit = f (Qi, t) + εi (1) Phương pháp này ước lượng được tác động của nhiều yếu tố tác động đến giá BĐS và tính chất động của các yếu tố này đã được tính đến. Sử dụng kỹ thuật máy tính để xây dựng cơ sở dữ liệu chứa các thuộc tính của BĐS theo các hàm hồi qui để có thể ước lượng được giá của hàng loạt BĐS khác nhau. Việc xác định hàm số bao hàm các đặc tính chất lượng chính xác là yếu tố quan trọng của mô hình Hedonic. (2) Nghiên cứu của Quigley Mason Jaymon về“Mô hình tính toán chỉ số giá BĐS” [81] đã dựa trên nghiên cứu của Rosen và các tác giả khác để phát triển nghiên cứu sâu hơn về phương pháp xác định chỉ số giá BĐS. Theo Mason và Quigley, phương pháp xác định chỉ số giá BĐS dựa vào các yếu tố đặc tính của BĐS là phương pháp dựa trên nguyên tắc giá trị kinh tế của một loại hàng hóa nào phụ thuộc vào tất cả các đặc tính của hàng hóa đó hoặc dịch vụ mà hàng hóa đó cung cấp. Do vậy, giá cả của hàng hóa đó là tổng giá trị của tất cả các đặc tính của nó. Đối với loại hàng hóa BĐS cũng tuân thủ nguyên tắc này. Giá BĐS phụ thuộc vào các đặc tính của nó, trong đó yếu tố vị trí là đặc tính quan trọng nhất. Các mức giá khác nhau của cùng một loại BĐS tùy thuộc vào các đặc tính và mức độ các đặc tính đó có được của BĐS. Trên thực tế, các yếu ảnh hưởng đến giá BĐS là rất phức tạp cả về số lượng yếu tố và mối tương tác giữa chúng. Các mô hình toán học được xây dựng nhằm mục đích để tính đến sự tác động
7 của các đặc tính và bản chất của mối quan hệ này đã được đơn giản hóa thông qua mô hình toán học. Việc xác định hàm chính xác và bao hàm các đặc tính chất lượng chính xác là yếu tố quan trọng của mô hình Hedonic. Tuy nhiên, việc nhận định hàm chức năng là rất khó khăn, nhất là đối với loại BĐS là nhà ở. Áp dụng mô hình Hedonic đòi hỏi cần có số lượng các quan sát lớn (cơ sở dữ liệu phong phú) và yêu cầu các giá trị quan sát có độ tin cậy cao. Mặt khác, kỹ thuật ước lượng các yếu tố của đặc tính BĐS rất phức tạp, việc phân tích kết quả không đơn giản, đòi hỏi chuyên gia đánh giá phải có chuyên môn về toán thống kê. Áp dụng phương pháp này để xác định chỉ số giá BĐS đòi hỏi tốn kém về chi phí và thời gian so với các phương pháp truyền thống. (3) Bailey và cộng sự với công trình nghiên cứu về “Phương pháp xây dựng chỉ số giá BĐS” [70] đã đặt nền móng cho phương pháp luận và bản chất của phương pháp xác định chỉ số giá BĐS trên cơ sở sử dụng giá của các mua bán BĐS lặp lại. Phương pháp này xây dựng mô hình phản ánh những thay đổi về giá cả của BĐS đã được lặp lại việc mua bán (Repeat Sales Methods). Nghiên cứu trên đã chỉ rằng, khi một BĐS được bán lần thứ hai, sự thay đổi giá giao dịch BĐS đã là sự thay đổi giá được kiểm soát theo yếu tố chất lượng nên tránh được các khó khăn trong việc lựa chọn biến và lựa chọn hàm số như mô hình hồi qui Hedonic. Phương pháp này sử dụng cơ sở lý luận là chất lượng BĐS không thay đổi nhiều theo thời gian nên đặc tính của BĐS không cần quan tâm nhiều. Phương pháp này có mô hình tính toán đơn giản, đưa ra các chỉ số có tính thuyết phục cao. Về bản chất, phương pháp này sử dụng bộ số liệu về giá đã giao dịch của từng loại BĐS tại các thời điểm khác nhau để ước lượng một hàm số. Các số liệu có thể phản ánh tốt nhất những thay đổi về giá quan sát được trong kỳ lấy mẫu. Phương pháp này có mô hình tính toán đơn giản, đưa ra các chỉ số có tính thuyết phục cao. Tuy nhiên, nghiên cứu trên không chỉ ra nhược điểm lớn nhất của phương pháp chính là các giả thiết về sự không thay đổi nhiều theo thời gian của BĐS. Phương pháp đưa ra với yêu cầu thị trường có nhiều giao dịch lặp lại
8 của cùng một BĐS, yêu cầu có sự hỗ trợ của hệ thống thông tin thị trường nhanh nhậy và chính xác. Do vậy, phương pháp xác định chỉ số giá BĐS của các tác giả trên chỉ có thể được sử dụng một cách tốt nhất đối với các thị trường BĐS có hệ thống thông tin hoàn thiện, các giao dịch thị trường là liên tục và có hệ thống quản lý thu thập thông tin BĐS rộng khắp. Ngoài ra, nghiên cứu của Bailey và các cộng sự đã sử dụng toán thống kê để tính toán chỉ số giá BĐS theo phương pháp giá bình quân được dựa trên nguyên lý của khoa học thống kê đơn thuần. Theo đó, phương pháp giá bình quân bao gồm giá bình quân số học và giá bình quân gia quyền. Các phương pháp này đo lường sự thay đổi giá trung bình của một loại hoặc một số loại BĐS đã qua giao dịch. Phương pháp giá bình quân số học chỉ thuần túy so sánh giá cả một loại BĐS được lựa chọn, trong khi phương pháp giá bình quân gia quyền được sử dụng để so sánh giá của một số loại BĐS. Phương pháp xác định chỉ số giá BĐS theo phương pháp giá bình quân có ưu điểm dễ thực hiện, dễ nhận biết và tận dụng được các dữ liệu tổng quan mà không cần quan tâm đến các đặc tính của BĐS. Phương pháp này rất phù hợp với nhiệm vụ theo dõi, đánh giá, cung cấp thông tin chính thức của cơ quan quản lý nhà nước về thị trường BĐS. Mặc dù vậy, khó khăn chủ yếu khi áp dụng phương pháp này là việc phân định khu vực lựa chọn để quan sát mẫu và tính toán chỉ số. Mặt khác, do các dữ liệu không quan tâm đến các đặc tính của BĐS nên độ sai lệch của phương pháp có thể là cao hơn các phương pháp khác. (4) Nghiên cứu của Rebert J. Shiller về “Sử dụng giá mua bán lặp để xác định chỉ số giá BĐS” [84] đã đề xuất xác định chỉ số giá BĐS theo phương pháp hệ số thẩm định giá (SPAR) dựa trên sự phát triển của phương pháp sử dụng giá của các mua bán lặp lại. Cũng giống như phương pháp sử dụng giá các mua bán lặp lại, phương pháp hệ số thẩm định giá dựa trên các cặp số liệu phù hợp, nhưng trái ngược với phương pháp trên ở chỗ nó sử dụng (gần như) toàn bộ các dữ liệu về giá giao dịch BĐS thu thập được của toàn bộ thời gian quan sát. Phương pháp
9 này có thể được xem là một dạng giản lược của phương pháp so sánh giá bán lần trước (sử dụng giá của các mua bán lặp lại) của cùng một BĐS. Phương pháp hệ số thẩm định giá (SPAR) phù hợp với một số nước có hệ thống định giá BĐS chuyên nghiệp, các thuộc tính BĐS được đánh giá thường xuyên với mục đích tính toán thuế liên quan đến tài sản, đến BĐS. Ưu điểm nổi bật của nghiên cứu này là áp dụng phương pháp hệ số thẩm định giá sử dụng được tất cả các dữ liệu bán hàng và được so sánh với những tài sản được xây dựng sau thời gian thẩm định, dễ dàng để thực hiện từ các nguồn dữ liệu phổ biến từ các nước có công tác kiểm đếm hành chính, kiểm đếm BĐS phát triển. Tuy nhiên, khó khăn chủ yếu để phát triển phương pháp này là phương pháp rất phụ thuộc vào chất lượng của các kết quả định giá, nếu kết quả định giá là không cập nhật thì phương pháp này sẽ có các sai lệch lớn khi tính chất BĐS thay đổi. (5) Theo nghiên cứu của David Zetland về “Xây dựng chỉ số thị trường BĐS” [79], chỉ số thị trường BĐS (REMI) được xác định theo phương pháp tổ hợp 03 yếu tố cơ bản để phản ánh tình hình diễn biến của thị trường BĐS; đó là giá giao dịch BĐS, lượng BĐS giao dịch và số ngày BĐS giao dịch thành công. Theo phương pháp này, chỉ số REMI sẽ tăng theo giá giao dịch BĐS hoặc lượng BĐS giao dịch và sẽ giảm khi số ngày BĐS giao dịch thành công kéo dài. Mặc dù toàn bộ các yếu tố trên đều chỉ ra tín hiệu của thị trường BĐS nhưng chúng thay đổi với các lý do hoàn toàn khác nhau và thường không thay đổi với cùng một tỷ lệ. Do vậy, chỉ số REMI xác định theo phương tổ hợp 03 yếu tố cơ bản để phản ánh tình hình diễn biến của thị trường BĐS có thể loại bỏ hạn chế trên và có tác dụng để nhìn nhận một cách tổng thể diễn biến của thị trường BĐS. Tuy nhiên, chỉ số REMI có nhược điểm cơ bản là rất khó khăn để xác định chính xác tỷ trọng ảnh hưởng của từng thành phần có trong chỉ số. Theo David Zetland, việc xác định tỷ trọng của các yếu tố liên quan đến giá giao dịch BĐS, lượng BĐS giao dịch và thời gian giao dịch BĐS thành công là một nghệ thuật hơn là khoa học. Các mức độ khác nhau của tỷ trọng sẽ quyết định giá trị khác nhau của
10 chỉ số thị trường BĐS. Phương pháp xác định chỉ số REMI ngoài khó khăn của việc xác định mức độ hợp lý của tỷ trọng của các yếu tố thì việc xác định cụ thể thời gian giao dịch BĐS thành công cũng là thách thức không nhỏ đối với các thị trường BĐS mà hệ thống thống kê theo dõi các giao dịch BĐS trên thị trường không đầy đủ và các giao dịch BĐS chưa minh bạch. 2.1.2 Nhóm công trình nghiên cứu ứng dụng tính toán chỉ số thị trường bất động sản (1) Nghiên cứu của Kelvin Fan và Wensheng Peng về “Các loại chỉ số giá BĐS ở Hong Kong” [25] đã chỉ ra cơ sở lý luận và thực tiễn xây dựng chỉ số thị trường BĐS của Hong Kong. Tại Hong Kong, chỉ số giá BĐS nhà ở được đặc biệt quan tâm do tầm quan trọng của phân khúc nhà ở đối với thị trường BĐS. Tại Hong Kong, chỉ số giá BĐS được tính toán và công bố bởi 4 tổ chức là: Văn phòng phân hạng và định giá (RVD), Tập đoàn Jones Lang Lasalle, FPD Savills và Centa-City. Các chỉ số giá BĐS do 4 tổ chức trên cung cấp được thực hiện cho 3 vùng gồm: Đảo Hong Kong, Kowloon, Lãnh thổ mới và cho toàn bộ đặc khu Hong Kong. Các chỉ số giá BĐS do 4 tổ chức cung cấp không thống nhất với nhau do thông tin được sử dụng và phương pháp tính toán chỉ số khác nhau. (2) Luận án tiến sỹ của Shong Shi ở Đại học Kinh doanh thuộc Học viện Massey của New Zealand về“Các chỉ số giá nhà ở công bố hàng tháng và việc áp dụng chỉ số giá nhà ở tại New Zealand” [51] đã sử dụng phương pháp hệ số thẩm định giá (SPAR) để xây dựng chỉ số giá nhà ở tại New Zealand. Shong Shi đã sử dụng bộ dữ liệu về giao dịch BĐS ở các khu vực quản lý đăng ký BĐS khác nhau của New Zealand trong 11 năm (1999 - 2010) để tính toán chỉ số giá nhà ở. Trong trường hợp này, mặc dù lượng giao dịch thị trường về nhà ở trong mỗi giai đoạn là ít nhưng do sử dụng kết quả thẩm định giá (một hệ thống được áp dụng mạnh mẽ ở New Zealand) cho mục đích tính thuế nên kết quả xác định chỉ số giá nhà ở cho kết quả tích cực. Kết quả nghiên cứu của luận án trên đã góp phần chỉ ra khả năng ứng dụng của phương pháp xác định chỉ số giá BĐS theo phương pháp hệ số thẩm
11 định giá (SPAR) để xây dựng chỉ số giá nhà ở New Zealand, nơi có các giao dịch nhà ở trong kỳ tương đối thấp nhưng ở đó có một hệ thống định giá BĐS tiêu chuẩn cho mục đích tính thuế rất phát triển. Hay nói cách khác, luận án này đã đóng góp về mặt phương pháp luận rằng chỉ số giá BĐS theo phương pháp SPAR có thể là một phương pháp thay thế để đo sự biến động giá nhà ở hàng tháng cho các quốc gia nhỏ như New Zealand. Tuy nhiên, hạn chế của luận án là chỉ xác định gần đúng các ảnh hưởng của các sai số hệ thống trong các giá trị định giá đến độ chính xác của chỉ số. Kết quả nghiên cứu của luận án được thực hiện dựa trên giả thiết New Zealand có hệ thống định giá tốt và các giá trị được thẩm định về mặt thống kê là gần với giá thị trường của BĐS tại thời điểm định giá lại. Những nguyên nhân khác dẫn đến sai lệch giá thẩm định còn do sự lựa chọn hẹp về thời gian và ngân sách, sự chủ quan từ phía người thẩm định giá và phương pháp định giá được sử dụng. (3) Theo nghiên cứu của El Mahmah Asil về“Xây dựng chỉ số thị trường BĐS, trường hợp của Ma rốc” [22], chỉ số giá BĐS của Ma Rốc đã được Văn phòng đăng ký đất đai Ma Rốc phối hợp với Ngân hàng trung ương Ma Rốc tính toán. Chỉ số giá BĐS của Ma Rốc được xác định cho các thành phố lớn, vùng trên lãnh thổ Ma Rốc và công bố theo tần suất hàng quý. Phương pháp sử dụng để tính toán chỉ số giá BĐS được kết hợp giữa phương pháp giá trung bình và hồi quy các một số đặc điểm cơ bản của BĐS. Dữ liệu tính toán chỉ số dựa trên cơ sở dữ liệu của Văn phòng đăng ký đất đai Ma Rốc với 75 chi nhánh khu vực cho giai đoạn 2006-2012. Dữ liệu được khai thác bao gồm các thông tin liên quan đến đặc điểm của BĐS và giá của BĐS được ghi chép trong giấy sở hữu BĐS. Kết quả tính toán chỉ số cho phép để phân tích các chu kỳ biến động giá của Ma Rốc. Theo đó, trong thời kỳ 2006-2012, giá BĐS của Ma Rốc diễn biến theo ba giai đoạn riêng biệt cùng với sự biến động của lượng giao dịch BĐS. (4) Nghiên cứu của Estrella V Domingo và Reynaldo F Fulleros về “Xây dựng chỉ số giá BĐS: mô hình của Philippines” [21] đã chỉ ra cơ sở lý luận lựa
12 chọn phương pháp xây dựng chỉ số giá BĐS, tổ chức xây dựng cơ sở dữ liệu và cách thức tính toán chỉ số giá BĐS của Philippines. Do thị trường BĐS của Philippines có đặc điểm là ít có sự chuyển dịch nên phương pháp xác định chỉ số giá BĐS đã sử dụng là phương pháp bình quân gia quyền với quyền số được xác định tương ứng với tỷ trọng giá trị giao dịch BĐS ở thời kỳ tính toán (Laspeyres) và năm gốc được chọn là năm 2000. Dữ liệu được khai thác từ Văn phòng Thống kê quốc gia với hệ thống các chi nhánh được phân bố ở các vùng khác nhau. Ngoài ra, dữ liệu giá giao dịch BĐS được chỉnh lý thông qua kỹ thuật định giá BĐS dựa trên các đặc điểm của BĐS hoặc so sánh giá BĐS của những những BĐS có sự chuyển dịch ở khu vực bên cạnh trong trường hợp khu vực lựa chọn để tính toán chỉ số ít giao dịch BĐS. 2.2 Tình hình nghiên cứu trong nước 2.2.1 Nhóm công trình nghiên cứu cơ sở lý luận về chỉ số thị trường bất động sản (1) Trần Kim Chung và cộng sự với công trình nghiên cứu“Tình hình thị trường BĐS và xây dựng chỉ số thị trường BĐS” [53] được thực hiện vào năm 2009. Đây là nghiên cứu tiên phong ở Việt Nam liên quan đến phương pháp xác định chỉ số thị trường BĐS. Nghiên cứu này đã kiến nghị ứng dụng các phương pháp xác định chỉ số thị trường BĐS ở Việt Nam dựa trên việc tổng kết các phương pháp xây dựng chỉ số thị trường BĐS trên thế giới và đối chiếu với các đặc điểm thị trường BĐS của Việt Nam. Theo nghiên cứu này, để đo lường thị trường BĐS người ta có thể sử dụng một số chỉ số để đo lường (được gọi là chỉ số REMI – Real Estate Market Index) và có 02 cấp độ chỉ số đo khác nhau, đó là chỉ số thị trường BĐS cấp độ hẹp và chỉ số thị trường BĐS cấp độ rộng. Tác giả cũng đã kiến nghị xây dựng chỉ số thị trường BĐS của Việt Nam (với tên gọi là VNREMI), đồng thời đề xuất phương án tổ chức thu thập số liệu, dữ liệu phục vụ việc xây dựng chỉ số. Có thể nói, nghiên cứu này có ý nghĩa là nghiên cứu tiên phong có liên quan đến phương pháp xây dựng chỉ số thị trường BĐS, đặt nền móng cho cơ sở lý luận liên quan đến phương pháp luận xây dựng chỉ số thị