Luận văn: Dự án xây dựng công trình tổ hợp dịch vụ thương mại nhà ở cao tầng cho thuê

Chia sẻ: Viet_len_troi_xanh | Ngày: | Loại File: DOC | Số trang:104

Thêm vào BST

Báo xấu

117
lượt xem 18
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Nội dung nghiên cứu: đầu tư xây dựng nhà ở cao tầng cho thuê để tạo quỹ nhà ở cho thuê, đáp ứng nhu cầu về nhà ở của các đối tương đang làm việc ở Hà Nội, tăng cường quỹ nhà của thành phố với 165 căn hộ

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn: Dự án xây dựng công trình tổ hợp dịch vụ thương mại nhà ở cao tầng cho thuê

MỤC LỤC CHƯƠNG I: SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ...................................3 1. Tình hình phát triển quỹ nhà cho thuê ở Hà Nội.......................................3 2. Mục tiêu đầu tư.........................................................................................4 3. Sự cần thiết phải đầu tư.............................................................................4 CHƯƠNG II: NGHIÊN CỨU MÔI TRƯỜNG KINH TẾ VĨ MÔ:.................................................................................. 6 1. Môi trường kinh tế vĩ mô:.........................................................................6 2. Môi trường pháp lý :................................................................................. 7 3. Môi trường văn hóa xã hội :......................................................................8 4. Môi trường tự nhiên-tài nguyên thiên nhiên:............................................8 5. Nghiên cứu các quy hoạch,các kế hoạch phát triển kinh tế xã hội,ngành vùng có liên quan đến dự án:......................................................................10 6. Tổng hợp đánh giá:..................................................................................10 CHƯƠNG III: NGHIÊN CỨU KHÍA CẠNH THỊ TRƯỜNG VỀ SẢN PHẨM CỦA DỰ ÁN............................................................ 11 1. Phân tích, đánh giá kết quả cung cầu thị trường tổng thể về sản phẩm của dự án:...........................................................................................................11 2. Phân đoạn thị trường, xác định thị trường mục tiêu................................15 3. Nghiên cứu khả năng cạnh tranh và chiếm lĩnh thị trường về sản phẩm của dự án.....................................................................................................20 CHƯƠNG IV. NGHIÊN CỨU KHÍA CẠNH KỸ THUẬT CỦA DỰ ÁN......................................................................................... 23 1. Mô tả sản phẩm của dự án ......................................................................23 2. Lựa chọn hình thức đầu tư......................................................................23 3. Qui mô đầu tư..........................................................................................24 4. Lựa chọn loại hình doanh nghiệp và phương thức kinh doanh...............25 1
5. Xác định công suất của dự án..................................................................27 6. Lựa chọn công nghệ kỹ thuật cho dự án.................................................27 7. Lựa chọn cơ sở hạ tầng phục vụ cho việc sản xuất ra sản phẩm............30 8. Lựa chọn địa điểm dự án.........................................................................32 9. Giải pháp xây dựng công trình dự án......................................................36 10. Phân tích đánh giá tác động môi trường ...............................................61 11. Lịch trình thực hiện dự án.....................................................................62 CHƯƠNG V: NGHIÊN CỨU KHÍA CẠNH TỔ CHỨC QUẢN LÝ VÀ NHÂN SỰ................................................................... 63 1. Tổ chức quản lý dự án trong giai đoạn đầu tư:.......................................63 2. Tổ chức quản lý dự án trong quá trình vận hành khai thác.....................64 CHƯƠNG VI: NGUỒN VỐN, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG VỐN, PHƯƠNG ÁN THU HỒI VỐN, HIỆU QUẢ DỰ ÁN.......................65 1. Nguồn vốn, kế hoạch sử dụng vốn..........................................................65 2. Phương án thu hồi vốn, phân tích hiệu quả dự án đầu tư .......................68 3. Phân tích hiệu quả kinh tế tài chính dự án :............................................70 CHƯƠNG VII: KHÍA CẠNH KINH TẾ XÃ HỘI DỰ ÁN TỔ HỢP DỊCH VỤ THƯƠNG MẠI -DỊCH VỤ NHÀ Ở CAO TẦNG CHO THUÊ.................................................................... 79 CHƯƠNG VIII: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ:...............................81 8.1- Kết luận:...............................................................................................81 8.2- Kiến nghị:.............................................................................................81 2
CHƯƠNG I: SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ 1. Tình hình phát triển quỹ nhà cho thuê ở Hà Nội Ở Hà Nội, nhà ở cho người có thu nhập thấp vẫn là giấc mơ xa vời! Thực tế, có rất nhiều dự án khu đô thị mới mọc lên, nhiều nhà chung tư cao tang xuất hiện ở nhiều đô thị lớn nhưng đó là nhà ở cho người có thu nhập cao vì giá của mỗi căn hộ thấp nhất cũng gần bạc tỷ, chính vì vậy mà nhiều đối tượng hiện đang gặp rất nhiều khó khăn về nhà ở. Qua khảo sát cho thấy: đối với cán bộ công chức nhà nước, khả năng chi cho nhà ở từ lương tối đa đạt trên 11%. Tỷ lệ này rất thấp so với tiền nhà ở thực tế hiện nay. Tình trạng của công nhân lao động lại còn khó hơn nữa, họ phải chi từ 12 – 15% trong số thu nhập ít ỏi hàng tháng để chi trả tiền nhà thì cơ hội để mua nhà càng vô vọng hơn. Nếu không có sách nhà ở phù hợp của nhà nước, tình trạng này không thể được giải quyết mà còn trầm trọng hơn. Theo cục quản lý nhà (bộ xây dưng), tại khu vực đô thị hiện nay vẫn còn hàng vạn hộ gia đình thuộc diện thu nhập thấp đang phải sống trong điều kiện chỗ ở không đảm bảo tiêu chuẩn tối thiểu. Trên 30% các hộ gia đình thuộc khu vực đô thị có diện tích nhà ở dưới 36m2. Chỉ có 25% hộ gia đình có nhà ở kiên cố và 19% sống trong những căn hộ tạm bợ. Mặc dù đã dạt được một số kết quả nhất định trong thực hiện chính sách nhà ở. Tuy nhiên nhu cầu nhà ở tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và các địa phương khác vẫn đang là một bức xúc hiện nay đặc biệt là nguồn cung về nhà ở cho thuê. Các số liệu điều tra đã cho thấy với mức thu nhập trung bình và khả năng tích lũy hiện nay, đại bộ phận những người lao động bao gồm cả đối tượng hưởng lương từ ngân sách và những đối tượng làm việc trong các thành phần kinh tế khác rất khó có điều kiện để sở hữu về nhà ở. 3
2. Mục tiêu đầu tư Đầu tư xây dựng nhà ở cao tầng cho thuê để tạo quỹ nhà ở cho thuê, đáp ứng nhu cầu về nhà ở của các đối tương đang làm việc ở Hà Nội, tăng cường quỹ nhà của thành phố với 165 căn hộ. Giải quyết vấn đề về kiến trúc và cảnh quan đô thị để hòa nhập và hoàn chỉnh kiến trúc hai bên đường Láng Hạ - Thanh Xuân theo quy hoach đã được phê duyệt. Đối với các mục tiêu kinh doanh chung cư căn hộ cho thuê là một hình thức là mới ở Việt Nam. Hiện nay, Việt Nam chưa quen với loại hình thuê nhà dài hạn, tuy nhiên đây là một hình thức văn minh và sẽ rất phổ biến trong tương lai. Do vậy đây là một trong những dự án đi đầu trong hoạt đông kinh doanh nhà ở cho thuê, dự án này sẽ thu hút được số lượng khách hàng lớn và đạt được hiệu quả kinh tế. 3. Sự cần thiết phải đầu tư Ngày 06/08/2002, UBND Thành phố Hà Nội đã có quyết định số 112/2002/QĐ-UB về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết tuyến phố Láng Hạ - Thanh Xuân , thuộc phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân và phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy. Tuyến phố Láng Hạ - Thanh Xuân được nghiên cứu trên tổng diện tích hơn 94ha với quy mô dự kiến khoảng 27.000 người. Tuyến đường này là đường khu vực với mặt cắt ngang rộng từ 40 – 53m, đã và đang tập trung xây dựng đồng bộ gồm đường, hạ tầng kỹ thuật và công trình kiến trúc 2 bên đường tạo thành tuyến phố văn minh và hiện đại. Theo quy hoạch 2 bên đường sẽ được xây dựng công trình nhà ở và công trình công cộng cao tầng, công trình hỗn hợp…cao từ 10 tầng trở lên. Các công trình trên đã được giao cho các tổng công ty để lập dự án đầu tư. Ngày 21/05/2006, UBTP Hà Nội đã có văn bản số 3153/QĐ-UB về việc phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư dự án thí điểm xây dựng nhà ở cao tầng 4
cho thuê tuyến đường Láng Hạ - Thanh Xuân bằng nguồn vốn tự huy động của các chủ đầu tư. Việc đầu tư xây dựng tổ hợp dịch vụ thương mại và Nhà ở cao tầng cho thuê tại lô đất 4.5-NƠ tuyến đường Láng Hạ - Thanh Xuân là một việc làm rất đúng đắn và cấp bách trong giai đoạn hiện nay. Dự án sẽ bổ sung vào quỹ nhà ở với 165 căn hộ ( có diện tích khoảng từ 60-100m2), đáp ứng được nhu cầu về nhà ở cho thuê của thành phố,góp phần hoàn chỉnh các dãy nhà cao tầng 2 bên tuyến phố theo quy hoạch. 5
CHƯƠNG II: NGHIÊN CỨU MÔI TRƯỜNG KINH TẾ VĨ MÔ: 1. Môi trường kinh tế vĩ mô: 1.1 Tình hình phát triển kinh tế xã hội chung của đất nước: Từ năm 2000 đến nay,nên kinh tế Việt Nam đang trên đà tăng trưởng và phát triển mạnh mẽ. Cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng tích cực,đặc biệt tỷ trọng công nghiệp-xây dựng tăng mạnh trong những năm gần đây.Cùng với quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa,rất cần thiết nâng cao cơ sở vật chất hạ tầng.Đó là những dấu hiệu tích cực tạo môi trường thuận lợi cho việc thực hiện dự án. Với tốc độ tăng trưởng đạt 8%/năm,cao và khá ổn định trong thời gian dài tạo tiền đề cho việc thực hiện thuần lợi,giảm rủi ro cho những dự án ,mang tính chất dài hạn. Lãi suất là một yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí sử dụng vốn và sau đó là hiệu quả đầu tư.Dự án này nguồn vốn huy động dựa chủ yếu vào vốn vay.Nên yếu tố lãi suất có tác động rất lớn đến chi phí và hiệu quả của dự án.Hiện nay lãi suất đang ở mức cao nhưng đó chỉ là giá trị trong ngắn hạn,lãi suất đang dần đi vào ổn định.Hứa hẹn cho dự án nhiều khả năng thành công. Lạm phát đang là mối lo ngại của các nhà đầu tư.Khi tỷ lệ làm phát tăng càng ngày càng nhanh và càng cao trong quá trình thực hiện dự án thì sẽ ảnh ảnh hưởng đến việc thu hồi vốn cho các chủ đầu tư và đội chi phí của dự án lên cao quá mức dự kiến. 1.2 Tình hình phát triển kinh tế xã hội của thành phố Hà Nội: Kinh tế xã hôi cua Hà Nôi tiêp tuc phat́ triên và tăng trươn̉ g so cung kỳ ̣ ̉ ̣ ́ ̣ ̉ ̀ năm trước: Tông san phâm nôi đia (GDP) tăng 10,7%, giá trị san xuât công ̉ ̉ ̉ ̣ ̣ ̉ ́ nghiêp tăng 15,2%, vôń đâù tư xã hôị tăng 15,2%, tôn̉ g mức bań lẻ hang hoá ̣ ̀ 6
và doanh thu dich vụ tiêu dung xã hôị tăng 27,5%, kim ngach xuât́ khâu tăng ̣ ̀ ̣ ̉ 24,9%… tinh hinh an ninh chinh trị và trâṭ tự an toaǹ xã hôi đươc̣ ôn̉ điṇ h, đời ̀ ̀ ́ ̣ sông cua nhân̉ dân đươc đam bao. ́ ̉ ̣ ̉ ̉ ̉ ̉ ̣̣ ̣ ̣ ̣ ̉ ̉ Tông san phâm̉ nôi đia (GDP): Tông san phâm nôi đia (GDP) trên đia baǹ thanh phố Hà Nôị quý I năm 2008 tăng 10,7% so cung kỳ năm trước (là ̀ ̀ mức tăng khá nhât́ trong 5 năm gâǹ đây). Ngaǹ h công nghiêp - xây dưṇ g vâñ ̣ duy trì mức tăng khá với giá trị tăng thêm tăng 11,9% (đoń g goṕ 5,7% vaò mức tăng chung), cac ngaǹ h dich vụ có giá trị tăng thêm tăng 9,9% (đoń g goṕ ́ ̣ 5,0% vaò mức tăng chung), ngaǹ h nông-lâm-thuỷ san̉ có giá trị tăng thêm tăng 0,4% (đoń g goṕ 0,01% vaò mức tăng chung). Về lĩnh vực đầu tư xây dựng cơ bản: Thực hiện vốn đầu tư xây dựng cơ bản ngân sách Nhà nước địa phương: 3 tháng đầu năm đạt 1480,3 tỷ đồng đạt 22,8% kế hoạch năm. Đâu tư trực tiêṕ nươć ngoai: Dự kiên quý I năm 2008, Hà Nôi thu hut ̀ ̀ ́ ̣ ́ đươc̣ 72 dự ań (cả câṕ mơí và tăng vôń ) với tôn̉ g số vôń đăng ký là 584,8 triêu đô la My,̃ trong đó câṕ mới là 67 dự ań với vôń đâù tư đăng ký 542 triêu ̣ ̣ đô la My. So với cuǹ g kỳ năm trước, số dự ań thu hut băǹ g nhau, số vôń đâù ̃ ́ tư tăng 162%. Tôn̉ g vôn đâù tư xã hôi trên địa ban Hà Nôị quý I năm 2008 dự kiên đaṭ ́ ̣ ̀ ́ 8.340 tỷ đôǹ g tăng 15,2% so cung kỳ năm trươć , trong đó vôn trong nươć đaṭ ̀ ́ 6.440 tỷ đôǹ g tăng 12,2%, chiêm 77,2% tôn̉ g vôń đâù tư. Trong tổng số vốn ́ trong nước vôn đâù tư cuả Nhà nươć tăng 22,2%, doanh nghiêp Nhà nươć tự ́ ̣ đâù tư tăng 5,6%, cac thaǹ h phâǹ kinh tế ngoaì Nhà nươć đâù tư tăng 14%, ́ vôń cua dân tự đâù tư tăng 7,9%. Vốn nước ngoai là 1.900 tỷ đôǹ g tăng ̉ ̀ 26,7%, chiêm 22,8% tổng vốn đầu tư. ́ 2. Môi trường pháp lý : Sự ổn định về chính trị cũng như đảm bảo về mặt pháp lý liên quan đến quyền sở hữu và tài sản có ý nghĩa quan trọng ảnh hưởng rất lớn đến ý định 7
và hành vi của nhà đầu tư. Hiện nay nhà nước ta đã cải cách , cải thiện hệ thống luật pháp tạo điều kiện cho việc thực hiện và hoàn thiện về mằt pháp lý của dự án . Tuy nhiên do đây là 1 dự án vốn lớn , có thời gian đầu tư dài nên các thủ tục pháp lý rườm rà , phức tạp . Hiện nay với chính sách tiền tệ thắt chặt , giảm cung tiền , tăng lãi xuất gây ra 1 số khó khăn ban đầu cho dự án . Tuy nhiên nhà nước có chính sách khuyến khích đầu tư đối với lĩnh vực nhà cho thuê bởi nhà ở đang là vấn đề nan giải của TPHN nói riêng và cả nước nói chung . Điều này tạo điều khoản ưu đãi thuận lợi cho dự án . 3. Môi trường văn hóa xã hội : Việt Nam là 1 quốc gia có tình hình chính trị ổn định tạo sự an toàn về nhân lực và thực hiện dự án . Mặt khác sự ổn định về chính trị cũng góp phần làm cho dự án được thực hiện và khai thác 1 cách liền mạch , không đứt quãng tạo hiệu quả cho dự án . Việt Nam là quốc gia có dân số đông , tình hình đô thị hóa khiến cho dân cư tập trung ở các đô thị lớn ngày càng nhiều , mặt khác tập quán muốn có nhà ở cố định tạo điều kiện cho sinh sống và làm việc tốt hơn . Nhưng hiện tại vấn đề nhà ở đang thực sự bức xúc và tình hình nhà ở ổn định cho người co thu nhập thấp đang thực sự khó khăn. Khi thực hiện cơ cấu hạ tầng cho dự án,thông qua đấu thầu công ty xây dựng thì vấn đề nhân công được đảm bảo với trình độ lao động và năng suất lao động cao(nhà đầu tư có thể xác định được thông qua đấu thầu). 4. Môi trường tự nhiên-tài nguyên thiên nhiên: Khí hậu tại địa điểm dự kiến xây dựng thuộc khí hậu Hà Nội nói riêng và Đồng bằng Bắc Bộ nói chung: -Nhiệt độ: + Nhiệt độ trung bình năm: 23độC – 25độC + Nhiệt độ trung bình tháng lạnh nhất (tháng 1) 14độC – 16độC 8
+ Nhiệt độ trung bình tháng nóng nhất (tháng 6,7) 29độC -34độC -Mưa: Mùa mưa từ tháng 4 đến tháng 10,nhiều nhất từ tháng 7 đến tháng 9,lượng mưa trung bình hàng năm là 1.670mm -Gió :mùa hè gió Đông Nam là chủ đạo,mùa đông gió Đông Bắc là chủ đạo. -Độ ẩm:cao nhất tháng 1 với chỉ số 98% -Nắng: số giờ nắng trung bình là 1640h/năm. -Bão: xuất hiện nhiều nhất vào tháng 7 và tháng 8,cấp gió từ cấp 6 đến cấp 8. -Điều kiện địa hình địa chất: + Địa hình:đây là khu đất của một trong những dự án nằm ở hai bên đường Láng Hạ-Thanh Xuân.Theo khảo sát hiện trạng,khu đất đầu tư xây dựng có địa hình tương đối bằng phẳng,rất thuận lợi cho việc thi công sau này. + Địa chất:căn cứ vào kết quả khảo sát địa chất do trung tâm nghiên cứu địa kĩ thuật_trường đại học mỏ địa chất lập tại lô đất 4.5 NƠ,địa tầng khu đất là bình thường. -Điều kiện thủy văn: Khu vực khảo sát tồn tại cả hai loại nước mặt và nước dưới đất. + Nước mặt:có trong hệ thống rãnh thoát nước trong khu vực khảo sát.Nguồn nước chính là nước mưa và sinh hoạt của con người. + Nước dưới đất: Nền công trình có một tầng nước ngầm,nước dưới đất tàng trữ trong lớp cát nhỏ đến trung lớp 7 nhưng chủ yếu là cuội sỏi cát lớp 9.Nguồn bổ cấp là nước mưa ngấm thẳng xuống và có thể liên quan đến nước từ sông Hồng.Mực nước ổn định trong khu vực khảo sát khoảng 21m. Qua thí nghiệm các mẫu nước,nước ngầm ở đây không ăn mòm đối với bê tông. 9
5. Nghiên cứu các quy hoạch,các kế hoạch phát triển kinh tế xã hội,ngành vùng có liên quan đến dự án: Mối liên hệ của dự án với các dự án liên quan: Khu đất để đầu tư xây dựng tổ hợp dịch vụ thương mại và nhà ở cao tầng cho thuê tại lô đât 4.5-NƠ đường Láng Hạ -Thanh Xuân là một trong những dự án nằm hai bên đường Láng Hạ - Thanh Xuân nên việc đấu nối hạ tầng kĩ thuật là thuận lợi.Mặt khác,dự án nằm trên lô đất riêng biệt nên không ảnh hưởng tới tiến độ của các dự án khác.Dự án sẽ đóng góp một cụm công trình kiến trúc mới trên tại ven đường Láng Hạ Thanh Xuân 6. Tổng hợp đánh giá: Qua phân tích tình hình hiện trạng với những yếu tố về đặc điểm cụ thể của hiện trạng cho phép thấy điều kiện thực hiện dự án tốt.Các điều kiện về cấp điện,cấp nước,thoát nước,địa chất,thông tin,xã hội hết sức thuận lợi cho việc đầu tư xây dựng dự án tổ hợp dịch vu thương msị và nhà ở cao tầng cho thuê tại lô đất 4.5 NƠ Láng Hạ - Thanh Xuân. 10
CHƯƠNG III: NGHIÊN CỨU KHÍA CẠNH THỊ TRƯỜNG VỀ SẢN PHẨM CỦA DỰ ÁN 1. Phân tích, đánh giá kết quả cung cầu thị trường tổng thể về sản phẩm của dự án: 1.1. Phân tích đánh giá cung cầu: + Về nguồn cung : Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung : chung cư cho thuê rất ít, là 1 hình thức mới, triển vọng, văn minh, là 1 xu hướng phát triển hiện đại và sẽ còn phát triển trong tương lai. Hiện nay có : chỉ có 1 số ít khu chung cư cho thuê, hầu hết là đi thuê nhà ngắn hạn, các nhà trọ, .. Một số khu chung cư xây lên cho thuê thì giá khá cao ( chủ yếu là người nước ngoài định cư dài hạn trung hạn thuê), ◊ nguồn cung hạn chế. + Về cầu: nhu cầu nhà ở tại Hà nội còn rất cao, với giá đất hiện nay: trung bình 12 triệu đồng / m2 thì để có thể sở hữu đc 1 căn nhà có diện tích tương đối là khó đối với những người thu nhập trung bình. * Khảo sát cho thấy : đối với cán bộ công chức nhà nước, khả năng chi cho nhà ở từ lương tối đa đạt khoảng trên 11% . Tỷ lệ này là rất thấp so với chi phí tiền nhà ở hiện nay. Tình trạng của công nhân lao động còn khó khăn hơn ( chiếm 12- 15%) . Nên cơ hội mua nhà với đối tượng này là ít. * Theo cục Quản lý nhà , tại khu vực đô thị hiện nay vẫn còn hàng vạn hộ gia đình thuộc diện thu nhập trung bình đang phải sống trong điều kiện chỗ ở không đảm bảo tiêu chuẩn tối thiểu: Trên 30%các hộ gia đình có diện tích nhà ở < 36% 19% là sống trong căn hộ tạm bợ Chỉ có 25% hộ gia đình có nhà ở kiên cố 11
Điều tra về nhà ở tại Hà Nội: Đối với cán bộ công nhân viên chức: - 25% hộ có nhà ở kiên cố - 19% hộ sống trong nhà tạm - 31% hộ ( hộ gia đình trẻ ) chưa có nhà ở phải ở ghép hộ, nhà tạm hoặc ở nhờ - 32% hộ có nhu cầu cải thiện điều kiện nhà ở. Theo điều tra của Tổng liên đoàn lao động: nhu cầu nhà ở với các đối tượng chính sách: trong năm 2010 : Nhóm đối tượng Địa Cán bộ, công chức CNVC các thành CNVC Ghi Phươn hưởng lương phần kinh tế các chú S g KCN T tập T trung Số căn Số căn Diện Diện Diện tích tích tích Hà Nội 43.250 1.946.250 66.900 3.010.5 53.750 CBCN 00 VC:45 m2/căn Nhận xét : ở Hà Nội trong giai đoạn 2006-1010 : cần thêm 110.000 căn hộ cho các đối tượng thu nhập thấp và trung bình. Bên cạnh đó các doanh nghiệp e ngại trong việc đầu tư vào lĩnh vực này vì lãi suất thấp và rủi ro cao, thời gian hoàn vốn khá dài . - Quyết định đầu tư vì đây là 1 khoảng trống lớn trên thị trường. Xác định thị phần của dự án : sẽ bổ sung vào quỹ nhà của Thành phố với 165 căn hộ, tức đáp ứng khoảng gần 0,2 % nhu cầu. Do đặc điểm của sản phẩm là : căn hộ cho thuê: thời gian thu hồi vốn khá lâu ( theo dự tính là 15 năm) nên quy mô đầu tư là cung cấp 0,2%.
12
1.2 Mức tiêu thụ sản phẩm của dự án : Mức tiêu thị sản phẩm của dự án phản ánh chính xác cầu của thị trường. Như đã phân tích ở trên , với cầu đang thiếu hụt trầm trọng như hiện nay thì mức tiêu thụ sản phẩm của dự án là rất lớn. Có thể đạt đến 90%. 1.3 phân tích nguồn cung cấp các sản phẩm trên thị trường: Đây là sản phẩm dịch vụ nhà cho thuê tại Hà Nội nên đối thủ chủ yếu là các công ty xây dựng nhà tại Hà Nội. Các dịch vụ cung cấp của dự án: chủ yếu là căn hộ cho thuê ( diện tích: 12.639m2) , bên cạnh đó có khu Văn Phòng và siêu thị cho thuê. * Về nguồn cung căn hộ cho thuê: + Hiện nay có rất ít các căn hộ cho thuê đang xây dựng tại Hà Nội nên có thể đảm bảo quá trình huy động vốn ban đầu và sau khi dự án hoàn thành sẽ hầu như không có đối thủ cạnh tranh cùng loại. Tuy nhiên trong thời gian huy động vốn góp trước sẽ phải có những hình thức tiếp thị, ưu đãi, .. để thu hút nhà đầu tư cũng như khách hàng. + Còn các dự án xây chung cư để bán thì hiện nay rất nhiều, nhất là khi được mở rộng về phía Hà Tây. Đầu tiên, các dự án đó thường là đc xây dựng ở phía ngoài Hà Nội, ở các phần được mở rộng: Mỹ Đình, Văn khuê, Dịch Vọng, Mễ Trì … Thứ hai nữa : đây là các chung cư để bán, nên khách hàng cần có 1 khoản tiền rất lớn, có thể lên đến hàng tỷ đồng .Dự án tận dụng những điểm mạnh của mình: nằm khá trung tâm thành phố : ở Đường Láng, và số tiền trả trước cũng ít hơn rất nhiều. ‫ ٭‬Về nguồn cung Văn Phòng cho thuê và siêu thị: Tại Hà Nội hiện nay thì nguồn cung này khá nhiều, đã đáp ứng được 1 lượng lớn, nhưng cung vẫn chưa đủ cầu. Chủ yếu tập trung ở: Mỹ Đình, Dịch Vọng, Hà Đông, các phố như Khuất Duy Tiến,Trần Duy Hưng, và các trung tâm Thương Mại lớn,… Dự án chỉ cung cấp 1 số lượng ít về khu Văn phòng ( diện tích : 4.415m 2 ) và với lợi thế địa điểm trung tâm thành phố, Dự án sẽ có mức tiêu thụ cao nhất. 13
1.4 Đánh giá khái quát mức độ thỏa mãn cung cầu trên thị trường về sản phẩm của dự án Như đã phân tích ở phần cung cầu, với khoảng trống lớn trên thị trường như vậy thì khả năng thâm nhập thị trường của dự án là rất lớn, mức tiêu thụ sản phẩm cao. Mặc dầu là dự án đã cung cấp 1 số lượng lớn căn hộ, nhưng cũng chỉ chiếm 0,2% lượng cầu . -Thông qua phỏng vấn 1 số chuyên gia,người tiêu dùng : + ý kiến của Ông Richard Leed - Giám đốc chi nhánh Hà Nội Công ty bất động sản CBRE nhận xét, ở các nước phát triển, người dân càng nhiều tiền càng thích ở chung cư cao tầng ,triển vọng thị trường căn hộ cho thuê của Hà Nội vẫn rất khả quan vì số lượng người nước ngoài làm việc tại Việt Nam sẽ tiếp tục tăng trong giai đoạn trung hạn và dài hạn. + Anh Mai Văn Viết - Học Viện Chính trị quốc gia cho biết: chung cư cho thuê là 1 hình thức mới, đáp ứng tốt được nhu cầu về nhà ở của nhiều người chưa có khả năng mưa nhà. + Chị Lê Hải Minh - Công ty Đại Bắc (Hà Nội) nhìn nhận: Chung cư được xây dựng ở vị trí đẹp thuận tiện giao thông; có giá thuê nhà từ 1,5 đến 4 triệu đồng/tháng của Hacinco là mức độ tôi có thể lựa chọn được. Thu nhập của tôi và chồng tôi (làm việc ở một công ty TNHH) ở mức khá, hàng tháng còn phải đóng thuế thu nhập, song để bỏ ra một khoản tiền lớn hơn tỷ đồng để mua một căn hộ chung cư là điều chúng tôi phải suy tính. Hiện nay giá căn hộ chung cư loại khá, có diện tích đáp ứng được sinh hoạt, giá cũng khá cao và chất lượng nhà cũng làm điều tôi chưa cảm thấy yên tâm. Chúng tôi tính đến chuyện đi thuê nhà ở tạm, dành tiền vốn cho việc đầu tư kinh doanh của hai vợ chồng. Một năm tiền thuê nhà cỡ 20 triệu đồng, những bù lại chúng tôi có vốn để kinh doanh sinh lãi. Nên tìm thuê nhà sẽ là giải pháp tình thế của tôi… 14
2. Phân đoạn thị trường, xác định thị trường mục tiêu 2.1 Phân loại thị trường Phân tích ban đầu: những dự án chung cư chủ yếu là xây để bán, hình thức xây cho thuê còn khá mới lạ, ít chủ đầu tư mạnh dạn bỏ vốn vì rủi ro khá cao. Cho nên tính cạnh tranh của dự án là khá thấp. Căn cứ vào sản phẩm của dự án là căn hộ cho thuê, liên quan mật thiết đến tổng thu nhập của gia đình nên dự án phân loại sản phẩm theo thu nhập: + hộ gia đình có thu nhập cao ( > 1000USD/ 1 tháng) + hộ gia đình có thu nhập trung bình (400USD – 1000USD) + hộ gđ có thu nhập thấp ( < 400USD ) 2.2 Xác định thị trường mục tiêu: Các căn hộ cho thuê có Diện tích sử dung từ 60m 2 -> 120m2 cho nên tiền thuê nhà hàng tháng sẽ từ 150 $- 300$ nên dự án xác định thị trường mục tiêu là “ hộ gia đình có thu nhập trung bình” Như ta nhận thấy rằng nhu cầu nhà ở cao , tâm lý người dân: an cư lạc nghiệp. Với nhiều đoạn thị trường thì dự án ko thể đáp ứng hết tất cả đoạn thị trường, cộng thêm đặc tính của sản phẩm nên dự án chọn ra nhóm khách hàng khá dễ tính và đang có nhu cầu cao nhất về nhà ở với lối sống văn minh, ổn định lâu dài. Nhóm khách hàng này có nguồn thu nhập ổn định, đồng thời có thể đáp ứng được số tiền đặt cọc ban đầu. 2.3 Xác địnhh thị trường mục tiêu dựa trên các tiêu chuẩn 2.3.1 Quy mô và mức tăng trưởng của đoạn thị trường: Dân số: Dân số trung bình Hà Nội năm 2007: 3.289.300. người Tỷ suất sinh năm 2007 tăng 0,8% so với năm 2006. GDP ở Hà Nội trong những năm gần đây đạt gần 10%, năm 2007 đạt 11,5 % : 15
Bên cạnh đó, Hà Nội đang mở rộng về phía Tây Nam, các chính sách thu hút các các nhà đầu tư trong và ngoài nước , các khu công nghiệp nên dân số của Hà nội sẽ còn tăng. 2.3.2 Mức độ hấp dẫn về cơ cấu thị trường: Đoạn thị trường mục tiêu của dự án chiếm khá lớn trên tổng thị trường, bên cạnh đó thì các đối thủ cạnh tranh cùng loại sản phẩm thì không nhiều. Còn sản phẩm được đánh giá là “ rẻ “ hơn so với căn hộ đc bán. 2.3.3Căn cứ vào nguồn lực của dự án: +Về nguồn nhân lực : dự án tổ chức bộ phận nhân lực hết sức chặt chẽ,các bộ phận với các nhiệm vụ riêng biệt nhằm đảm bảo đúng tiến độ và chất lượng dự án.Gồm các bộ phận: tài chính, thiết kế kỹ thuật, thi công, mua sắm máy móc thiết bị, đào tạo. +Về công nghệ: Dự án đưa vào ứng dụng các công nghệ tiên tiến trong xây dựng (trong giai đoạn thi công xây dựng công trình) và lắp đặt các thiết bị an toàn, hiện đại cao như hệ thống thang máy, hệ thống cung cấp nước, hệ thống phòng cháy chữa cháy,… +Về tài chính: Tuy với số vốn đầu tư ban đầu chỉ là 4% so với tổng mức đầu tư, nhưng dự án thu hút được khá nhiều khách hàng góp vốn và sự ủng hộ của Nhà nước cũng như các tổ chức tín dụng trong và ngoài nước. 2.3 Xác định sản phẩm của dự án: -Tên sản phẩm : Tổ hợp dịch vụ, thương mại, nhà ở cao tầng cho thuê. Sản phẩm chủ yếu là căn hộ cho thuê, vì thế sản phẩm đc thể hiện chính thông qua phần tiếp thị và quảng cáo về sản phẩm.Nó phải nói lên đc những đặc điểm chính của sản phẩm, làm nổi bật những ưu thế sản phẩm có được, từ đó thu hút đc nhà đầu tư cũng như khách hàng 16
Là 1 sản phẩm khá mới lạ, và với đặc điểm là 1 sản phẩm của thị trường bất động sản nên cần đc chú trọng phần marketing, tiếp thị. Công trình là 3 tòa nhà cao tầng(kể cả tầng thượng), mỗi tòa nhà gồm 15 tâng (kể cả tầng thượng). Cơ cấu mỗi tòa nhà gồm: + tầng 1, tầng 2 , tầng 3 ( tổng diện tích : 2.790 m2 ) bao gồm sảnh và các văn phòng ngăn chia linh hoạt tùy theo nhu cầu thuê của từng đối tượng. + tầng 4-14: bố trí các căn hộ cho thuê độc lập khép kín.Các căn hộ liên hệ với nhau và với thang giao thông bằng cụm giao thông sảnh,liên hệ với các tầng bằng hệ thống thang trục đứng( 2 thang máy+1 thang bộ+1 thang thoát hiểm). Tổng diện tích sàn Xây Dựng các tầng căn hộ 445 m 2 x 11 tầng = 4895 m2. Mỗi khối có 5 loại căn hộ với cơ cấu: - Loại căn hộ A1: gồm 11 căn hộ có diện tích sàn 92 m2. - Loại căn hộ A2: gồm 11 căn hộ có diện tích sàn 95m2. - Căn hộ loại B gồm 11 căn hộ có diện tích sàn 64m2 - Căn hộ loại C ( C1,C2) : gồm 22 căn hộ có diện tích sàn : 66m2 2.4 Dự báo cung cầu về sản phẩm của dự án 2.4.1 . Dự báo cầu thị trường về sản phẩm của dự án Dự án sử dụng phương pháp ngoại suy thống kê: Với dãy số là cầu về nhà ở trong những năm gần đây: Năm 2003 : 10.226 Năm 2004 : 17.134 Năm 2005 : 14.023 Năm 2006 : 15.560 Năm 2007 : 16.772 Qua dãy số thời gian thì ta có hàm xu thế dạng : yt = b0 + b1t 17
Với yt là cầu về nhà ở,t là thời gian. Ta có phương trình : 5*b0+15*b1=73665 Và : 15*b0 + 55*b1= 232413 => bo = 11.307 => b1 = 1141,8 Vậy ta có phương trình: yt =11.307 + 1141,8 *t Dự đoán cầu về nhà ở những năm tiếp theo: Năm 2008 : 18.157,8 Năm 2009 : 19.299,6 Năm 2010 : 20.441,4 Năm 2011 : 21.583,2 2.4.2. Dự báo cung thị trường về sản phẩm của dự án: Với đặc điểm sản phẩm là căn hộ cho thuê nên sau khi xây xong, số lượng sản phẩm có hạn, việc mở rộng, phát triển là hầu như không có , nên dự án rất coi trọng việc tiêu thụ sản phẩm một cách nhanh chóng, từ đó mới có thể thu hồi vốn nhanh. Nên việc dự báo cũng sản phẩm được dự án nghiên cứu, phân tích một cách kỹ lưỡng. Sau đây là biểu đồ về nguồn cung dự kiến của căn hộ cho thuê tại Hà Nội trong một số năm gần đây: 18
2.5 Nghiên cứu lựa chọn các phản ánh, tổ chức hệ thống phân phối sản phẩm - Dự án là sản phẩm về nhà cho thuê nên việc giới thiệu, quảng cáo, tiếp thị để người tiêu dùng có nhu cầu sẽ nhanh chóng tìm được và nhận biết về dịch vụ. - Dự án lựa chọn việc giới thiệu về sản phẩm chủ yếu thông qua trang web của công ty. Đồng thời có trụ sở chính để tiện việc phân phối,giao dịch với khách hàng. 2.5.1 Lựa chọn phương thức thanh toán: Nhằm đẩy mạnh sức mua thì việc linh hoạt trong phương thức thanh toán là rất cần thiết. + Huy động vốn từ khách hàng: Sau khi hoàn thành về mặt dự án đầu tư xây dựng và quyết định đầu tư, chủ đầu tư sẽ thông báo về việc cho thuê căn hộ. Khách hàng đăng ký sẽ nộp 5% giá thành căn hộ. Sau khi thi công xong phần móng Chủ đầu tư sẽ bắt đầu ký hợp đồng với khách hàng và thu trước 30% giá thành căn hộ. 19