Luận văn Thạc sĩ Khoa học: Giải pháp quản lý và sử dụng đất đai đơn vị ở hỗn hợp tại phường Khương Trung - quận Thanh Xuân – Thành phố Hà Nội

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:92

Thêm vào BST

Báo xấu

16
lượt xem 4
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích nghiên cứu của Luận văn nhằm tìm hiểu thực trạng, nguyên nhân gây áp lực đến công tác quản lý và sử dụng đất đai đơn vị ở hỗn hợp tại phường để từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý và sử dụng đất của phương Khương Trung trong thời gian tới. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Khoa học: Giải pháp quản lý và sử dụng đất đai đơn vị ở hỗn hợp tại phường Khương Trung - quận Thanh Xuân – Thành phố Hà Nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ------------------ CHU XUÂN SƠN GIẢI PHÁP QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI ĐƠN VỊ Ở HỖN HỢP TẠI PHƯỜNG KHƯƠNG TRUNG, QUẬN THANH XUÂN, TP HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Hà Nội - 2013
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ------------------ CHU XUÂN SƠN GIẢI PHÁP QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI ĐƠN VỊ Ở HỖN HỢP TẠI PHƯỜNG KHƯƠNG TRUNG, QUẬN THANH XUÂN, TP HÀ NỘI Chuyên ngành : Quản lý đất đai Mã số : 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS Phạm Trọng Mạnh Hà Nội - 2013
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn với tiêu đề: “Giải pháp quản lý và sử dụng đất đai đơn vị ở hỗn hợp tại phường Khương Trung - quận Thanh Xuân – Thành phố Hà Nội” hoàn toàn là kết quả nghiên cứu của chính bản thân tôi và chưa được công bố trong bất cứ một công trình nghiên cứu nào của người khác. Trong quá trình thực hiện luận văn tôi đã thực hiện nghiêm túc, đầy đủ các quy tắc đạo đức nghiên cứu các kết quả trình bày trong luận văn là sản phẩm nghiên cứu khảo sát của riêng cá nhân tôi. Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về tính trung thực của số liệu và các nội dung khác trong luận văn của mình. Hà Nội, ngày 30 tháng 12 năm 2013 Tác giả luận văn Chu Xuân Sơn
LỜI CẢM ƠN Đầu tiên cho phép em gửi lời cảm ơn chân thành nhất tới các thầy cô trong Khoa Địa Lý và bộ môn Địa Chính đã nhiệt tình giảng dạy, giúp đỡ em trong những năm học vừa qua. Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc và chân thành nhất tới PGS.TS. Phạm Trọng Mạnh người đã trực tiếp hướng dẫn, chỉ bảo tận tình để em hoàn thành luận văn này. Em xin chân thành cảm ơn các cán bộ Ủy ban nhân dân phường Khương Trung đã tạo điều kiện giúp đỡ và cung cấp các tài liệu cần thiết về địa phương trong suốt quá trình thực hiện luận văn. Em xin chân thành cảm ơn ! Hà Nội, ngày 30 tháng 12 năm 2013 Tác giả luận văn Chu Xuân Sơn
MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU ................................................................................................... 1 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ ........................................................................................... 4 1.1. Một số khái niệm về quản lý đất đô thị ....................................................... 4 1.1.1. Một số khái niệm cơ bản ....................................................................... 4 1.1.2. Vai trò của đất đô thị ............................................................................. 5 1.1.3. Đặc điểm của đất đô thị......................................................................... 5 1.2. Mục đích và yêu cầu của việc quản lý đất đô thị......................................... 8 1.3. Nội dung quản lý nhà nước về đất đô thị .................................................. 10 1.3.1. Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính và định giá các loại đất đai đô thị: .......................................................................................... 10 1.3.2. Quy hoạch xây dựng đô thị và lập kế hoạch sử dụng đất đô thị ......... 13 1.3.3. Giao đất, cho thuê ............................................................................... 16 1.3.4. Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị ............... 18 1.3.5. Chuyển quyền sử dụng đất đô thị ....................................................... 20 1.3.6. Thu hồi đất và đền bù khi thu hồi đất đô thị ....................................... 22 1.3.7. Thanh tra, giải quyết các tranh chấp, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý các vi phạm về đất đô thị ................................................................ 24 1.4. Chỉ tiêu sử dụng đất đơn vị ở tại đô thị ..................................................... 26 1.4.1. Yêu cầu đối với quy hoạch các đơn vị ở ............................................. 26 1.4.2. Các quy định về quy hoạch sử dụng đất đơn vị ở ............................... 26 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI ĐƠN VỊ Ở HỖN HỢP TẠI PHƯỜNG KHƯƠNG TRUNG, QUẬN THANH XUÂN, TP HÀ NỘI ............................................................................ 29 2.1. Khái quát phường Khương Trung ............................................................. 29 2.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................... 29
2.1.1.1. Vị trí địa lý.................................................................................... 29 2.1.1.2. Địa hình, địa mạo ......................................................................... 30 2.1.1.3. Thời tiết khí hậu ........................................................................... 30 2.1.1.3. Chế độ thủy văn ............................................................................ 30 2.1.2. Tình hình kinh tế - xã hội .................................................................... 31 2.1.2.1. Dân số và lao động ....................................................................... 31 2.1.2.2. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng - xã hội................................. 31 2.1.2.3. Tình hình phát triển kinh tế .......................................................... 34 2.2. Hiện trạng sử dụng đất của phường Khương Trung .................................. 35 2.2.1. Cơ cấu sử dụng đất đơn vị ở phường Khương Trung ......................... 35 2.2.2. Phân tích một số loại đất ở phường Khương Trung ........................... 37 2.2.2.1. Đất ở tư nhân ................................................................................ 37 2.2.2.2. Đất ở khu chung cư, tập thể .......................................................... 37 2.2.2.3. Đất ở có nguồn gốc tự san lấp, lấn chiếm sử dụng....................... 40 2.2.2.4. Đất ở có nguồn gốc do giao đất trái thẩm quyền.......................... 40 2.2.2.5. Đất ở nằm trong quy hoạch đã có quyết định thu hồi đất ............ 43 2.3. Đánh giá việc thực hiện một số nội dung quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn phường Khương Trung ................................................................. 45 2.3.1. Công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính ................................................ 46 2.3.2. Thực hiện quy hoạch sử dụng đất ....................................................... 47 2.3.3. Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất ..... 48 2.3.4. Tình hình thực hiện chính sách, pháp Luật Đất đai trên địa bàn phường .......................................................................................................... 49 2.4. Những tồn tại trong quản lý và sử dụng đất ở phường Khương Trung ..... 60 2.4.1. Sử dụng đất chưa hợp lý về chỉ tiêu đất .............................................. 60 2.4.2. Đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa hoàn chỉnh ........ 60 2.4.3. Biến động sử dụng đất chưa tuân theo quy hoạch sử dụng đất........... 63 2.4.4. Thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm đất đai chưa đáp ứng yêu cầu ...... 63 2.5. Một số nhận xét về thực trạng quản lý và sử dụng đất tại phường ........... 64
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI ĐƠN VỊ Ở HỖN HỢP TẠI PHƯỜNG KHƯƠNG TRUNG, QUẬN THANH XUÂN, TP HÀ NỘI............................................................................................ 66 3.1. Giải pháp điều chỉnh hợp lý cơ cấu, chỉ tiêu sử dụng đất ......................... 67 3.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............................................................................................. 68 3.3. Giải pháp sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất .................. 69 3.4. Giải pháp tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm đất đai ..................................................................................................................... 71 3.5. Giải pháp quản lý sử dụng đất san lấp lấn chiếm, giao đất trái thẩm quyền và đất nằm trong quy hoạch đã có quyết định thu hồi ........................... 72 3.6. Một số giải pháp khác ................................................................................ 73 KẾT LUẬN ......................................................................................................... 81 TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................. 83
DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1. Tiêu chuẩn sử dụng đất đô thị.............................................................. 15 Bảng 1.2. Mật độ xây dựng thuần tối đa của nhóm nhà chung cư theo diện tích lô đất và chiều cao công trình ...................................................... 27 Bảng 2.1. Thống kê sử dụng đất phường Khương Trung .................................... 37 Bảng 2.2. Thống kê diện tích đất của các khu tập thể phường Khương Trung ....... 38 Bảng 2.3. Thống kê các dự án trên địa bàn phường Khương Trung đến nay vẫn chưa thực hiện ............................................................................... 44 DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 2.1. Sơ đồ vị trí phường Khương Trung ..................................................... 29 Hình 2.2. Sơ đồ hiện trạng sử dụng đất phường Khương Trung.........................36
PHẦN MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài: Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, văn minh, quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập và bảo vệ vốn đất như ngày nay. Đất đai là tài nguyên có hạn về số lượng, có vị trí cố định trong không gian, không thể thay thế và di chuyển được theo ý muốn chủ quan của con người. Chính vì vậy, việc quản lý và sử dụng tài nguyên quý giá này một cách hợp lý không những có ý nghĩa quyết định đến sự phát triển của nền kinh tế đất nước mà còn đảm bảo cho mục tiêu chinh trị và phát triển xã hội. Đất đai luôn là yếu tố không thể thiếu được đối với bất cứ quốc gia nào. Ngay từ khi loài người biết đến chăn nuôi, trồng trọt, thì vấn đề sử dụng đất đai không còn đơn giản nữa bởi nó phát triển song song với những tiến bộ của nền khoa học kỹ thuật, kinh tế, xã hội, chính trị... Khi xã hội càng phát triển thì giá đất ngày càng cao và luôn giữ được vị trí quan trọng như Mác đã khẳng định: “Lao động là cha, đất là mẹ sản sinh ra của cải vật chất”. Do đó, việc quản lý đất đai luôn là mục tiêu Quốc gia của mọi thời đại nhằm nắm chắc và quản lý chặt quỹ đất đai đảm bảo việc sử dụng đất đai tiết kiệm và có hiệu quả. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện Luật Đất đai cũng như các quy định khác vẫn còn nhiều hạn chế trong khâu tổ chức thực hiện. Nhiều văn bản tính chất pháp lý còn chồng chéo và mâu thuẫn, tình hình quản lý và sử dụng đất đai hiện nay còn bộc lộ nhiều yếu kém, tình trạng tùy tiện chuyển đổi đất nông nghiệp, lấn chiếm đất đai, chuyển nhượng đất đai bất hợp pháp, giao đất không đúng thẩm quyền, để hoang hóa quỹ đất diễn ra nghiêm trọng ngoài sự kiểm soát của pháp luật. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình còn chậm, vấn đề tranh chấp đất đai xảy ra dưới nhiều hình thức… Đứng trước 1
thực trạng này, để việc quản lý và sử dụng đất đai ngày càng tích cực và có hiệu quả, góp phần vào công cuộc cải tạo xã hội chủ nghĩa, cần phải rút kinh nghiệm từ thực tế trong quá trình quản lý và sử dụng đất. Trên cơ sở đó, để đánh giá một cách đầy đủ và khoa học tình hình quản lý đất đai trên địa bàn một phường từ đó xây dựng các biện pháp nhằm quản lý và sử dụng đất đai hiệu quả hơn, bền vững hơn. Với những lý do này, việc chọn đề tài: “Giải pháp quản lý và sử dụng đất đai đơn vị ở hỗn hợp tại phường Khương Trung - quận Thanh Xuân – Thành phố Hà Nội” sẽ phần nào cho thấy được những mặt đã làm được, những tồn tại, khó khăn hiện nay trong công tác quản lý đất đai. 2. Mục đích nghiên cứu: - Tìm hiểu cơ sở lý luận của việc quản lý và sử dụng đất đô thị. - Tìm hiểu công tác quản lý nhà nước về đất đai của phường Khương Trung - quận Thanh Xuân - Thành phố Hà Nội. - Tìm hiểu thực trạng, nguyên nhân gây áp lực đến công tác quản lý và sử dụng đất đai đơn vị ở hỗn hợp tại phường để từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý và sử dụng đất của phương Khương Trung trong thời gian tới. 3. Nội dung nghiên cứu: - Đánh giá đúng thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn phường Khương Trung - quận Thanh Xuân - Thành phố Hà Nội - Số liệu đưa ra phải phản ánh trung thực khách quan thực trạng quản lý và sử dụng đất đai của phường. - Những kiến nghị và đề xuất phải có tính khả thi phù hợp với thực trạng của phường. - Có những đề xuất và kiến nghị với tình hình thực tế của địa phương. 4. Phương pháp nghiên cứu: - Phương pháp thống kê, thu thập và xử lý số liệu: + Thông tin được thu thập chủ yếu là cơ sở lý luận và các quy định của các cơ quan Nhà nước ở trung ương và các cơ quan Nhà nước ở địa phương về 2
quản lý đất đô thị, trên cơ sở đó thu thập được những số liệu về việc sử dụng đất ở địa phương. Nguồn thông tin này được thu thập chủ yếu qua Công báo, các trang web của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. + Phương pháp thống kê được dùng để xử lý các tài liệu, đặc biệt là các số liệu thực tiễn về việc thực hiện các quy định của pháp luật về quản lý và sử dụng đất đô thị. Qua đó, có được các số liệu, thông tin tin cậy trình bày trong luận văn. - Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu: Phương pháp này được sử dụng để tập hợp và phân tích các quy định của pháp luật về quản lý và sử dụng đất đô thị và phân tích thông tin về thực tiễn thực hiện các quy định của pháp luật về nội dung này. Ngoài ra, phương pháp tổng hợp và phân tích thông tin cũng được sử dụng để có được kết quả tổng hợp, có được các đánh giá, nêu ra các luận cứ khoa học trình bày trong luận văn. - Phương pháp so sánh: so sánh giữa lý thuyết và thực tế về tình hình quản lý và sử dụng đất đô thị của phường. 5. Cấu trúc luận văn Ngoài phần mở đầu và kết luận. Nội dung bao gồm 03 chương: - Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn quản lý sử dụng đất đô thị - Chương 2: Thực trạng quản lý và sử dụng đất đai đơn vị ở hỗn hợp tại phường Khương Trung, quận Thanh Xuân, TP Hà Nội - Chương 3: Giải pháp quản lý và sử dụng đất đai đơn vị ở hỗn hợp tại phường Khương Trung, quận Thanh Xuân, TP Hà Nội 3
CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ 1.1. Một số khái niệm về quản lý đất đô thị 1.1.1. Một số khái niệm cơ bản - Đô thị là điểm dân cư tập trung, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế, xã hội của một vùng lãnh thổ, có cơ sở hạ tầng đô thị thích hợp và có quy mô dân số thành thị tối thiểu là 4.000 người (đối với miền núi tối thiểu là 2.800 người) với tỷ lệ lao động phi nông nghiệp tối thiểu là 65%. Đô thị gồm các loại: thành phố, thị xã và thị trấn. - Đất đô thị là đất thuộc các khu vực nội thành, nội thị xã, thị trấn được quy hoạch sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở các cơ quan, các tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh doanh, các cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng an ninh và các mục đích khác [10]. - Đơn vị ở là khu chức năng bao gồm các nhóm nhà ở; các công trình dịch vụ cấp đơn vị ở như trường mầm non, trường tiểu học, trường trung học cơ sở; trạm y tế, chợ, trung tâm thể dục thể thao (TDTT), điểm sinh hoạt văn hóa và các trung tâm dịch vụ cấp đơn vị ở khác phục vụ cho nhu cầu thường xuyên của cộng đồng dân cư trong đơn vị ở. Tùy theo quy mô và nhu cầu quản lý để bố trí trung tâm hành chính cấp phường. Đất trung tâm hành chính cấp phường được tính vào đất đơn vị ở [1]. - Đất đai đơn vị ở hỗn hợp: Đơn vị ở không nhất thiết là đơn vị hành chính mà là một khu vực có đủ chức năng cơ bản nhất cho sinh hoạt thường ngày của người dân. Đối chiếu với cấp phường thì đây cùng là một đơn vị ở, đất đai ở phường thì có nhiều loại đất ở, nhà ở đan xen, hỗn hợp với nhau như đất nhà chung cư, tập thể, đất tư nhân, đất công cộng ... đáp ứng cho mọi nhu cầu sinh hoạt của người dân. 4
1.1.2. Vai trò của đất đô thị Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình lịch sử phát triển kinh tế - xã hội, đất đai là điều kiện chung của lao động. Đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Nếu không có đất đai thì rõ ràng không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, một quá trình lao động sản xuất nào, cũng như không thể nào có sự tồn tại của loài người. Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng quý giá của loài người, điều kiện cho sự sống của động thực vật và con người trên trái đất. Đất đô thị cũng có đặc điểm như của đất đai: Đất đô thị tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội. Đất đô thị là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc, các công trình công nghiệp, giao thông… Đất đô thị và cùng với các điều kiện tự nhiên khác là một trong những cơ sở quan trọng nhất để hình thành các vùng kinh tế của đất nước nhằm khai thác và sử dụng có hiệu quả các tiềm năng tự nhiên, kinh tế, xã hội của mỗi vùng đất nước. Đất đô thị tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội. Tuy vậy đối với từng ngành cụ thể của nền kinh tế quốc dân, đất đô thị có vị trí khác nhau [7]. 1.1.3. Đặc điểm của đất đô thị Đất đô thị ngoài các đặc điểm của đất đai, đất đô thị còn có đặc điểm cơ bản sau: - Đất đô thị có nguồn gốc tự nhiên, hoặc đất nông lâm nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng sau khi có quy hoạch hoặc dự án đầu tư. Sự chuyển đổi mục đích sử dụng và dự án đầu tư phải được Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cho phép. - Từng lô đất, từng khu đất trong đô thị có vị trí cố định, mỗi vị trí có đặc điểm riêng, có đặc thù riêng không giống với bất kỳ vị trí nào. - Đất đô thị vừa là tư liệu sinh hoạt, vừa là tư liệu sản xuất. Là tư liệu sinh hoạt, đất đô thị dùng cho nhà ở, công trình công cộng; là tư liệu sản xuất đất đô thị căn cứ vào mục đích kinh doanh cuối cùng để xác định không gian đất cần dùng. 5
Trên mảnh đất đô thị, các chức năng sử dụng cũng cạnh tranh nhau như là sự cạnh tranh khu công nghiệp và trung tâm thương nghiệp ở trong đô thị; giữa các hoạt động sản xuất - dịch vụ trong khu công nghiệp; thương nghiệp và khu nhà ở dân cư. Sự tác động qua lại giữa nhiều chức năng sử dụng làm phức tạp thêm quá trình xác định giá trị đất đô thị. - Giá trị đất đô thị phụ thuộc vào khả năng sinh lời do vị trí đất mang lại. Giá trị sử dụng đất đô thị do mật độ trang bị kết cấu hạ tầng hoặc theo mục đích hoặc chức năng sử dụng mà quy hoạch đô thị đã được phê duyệt. - Đất đô thị là tư liệu không thể thiếu được trong quá trính sản xuất kinh doanh ở đô thị. Trong lĩnh vực nhà ở đất đô thị ngày càng trở nên là một hàng hóa đặc biệt. Đất đô thị được sử dụng vào mục đích khác nhau, trình độ hợp lý của việc sử dụng nó tác động trực tiếp tới hiệu quả cao hay thấp của sự phát triển kinh tế đô thị. Do đó, vần đề sử dụng và quản lý đất đô thị là một vấn đề quan trọng và có ý nghĩa rất lớn đối với sự phát triển đô thị và phát triển đất nước. Phân loại đất đô thị: a) Căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu, đất đô thị được phân thành các loại sau đây: - Đất sử dụng vào mục đích công cộng - Đất sử dụng cho quốc phòng và an ninh - Đất ở - Đất chuyên dùng - Đất nông lâm nghiệp - Đất chưa sử dụng Đất sử dụng vào mục đích công cộng là đất dùng để xây dựng đường giao thông, cầu cống, vỉa hè, hệ thống cấp thoát nước, mạng lưới điện, hệ thống thông tin liên lạc, sông hồ, đê đập, trường học, bệnh viện, chợ, công viên, vườn hoa, khu vực vui chơi cho trẻ em, quảng trường, sân vận động, sân bay, bến cảng và các công trình công cộng khác. 6
Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng và an ninh do Bộ Quốc phòng, Bộ Nội vụ trình Chính Phủ quyết định theo điều 60 luật đất đai 1993. Đất ở nội thành, nội thị xã, thị trấn là đất dùng để xây nhà ở, các công trình phục vụ nhu cầu ở và khuôn viên nếu có. Trong đô thị thì đất đai sử dụng vào mục đích công cộng, an ninh quốc phòng, đất ở và đất chuyên dùng thường chiếm tỷ lệ cao. Đất dùng vào nông lâm ngư nghiệp và đất chưa sử dụng thường chiếm tỷ lệ nhỏ. Trong đô thị cũng có thể có một số diện tích đất được dùng vào mục đích nông lâm nghiệp. Tổ chức, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp phải tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, vệ sinh đô thị, mỹ quan đô thị và các ranh giới, thời hạn sử dụng đất nông lâm nghiệp trong đô thị đã được xác định trong quy hoạch đô thị. Trong đô thị có thể có một số đất chưa sử dụng cho mục đích nào cả. Khai thác sử dụng đất này trong đô thị phải tuân theo đúng quy định của luật đất đai và được sự cho phép của các cấp có thẩm quyền quyết định. Để hình thành một quỹ đất đô thị cần phải tiến hành quy hoạch và do cấp có thẩm quyền quyết định phê duyệt. b) Căn cứ vào quy hoạch xây dựng đô thị, đất đô thị bao gồm: Đất dân dụng: Bao gồm đất để xây dựng các khu ở, các trung tâm phục vụ công cộng, cây xanh, giao thông, cơ sở hạ tầng đô thị. Đất ngoài khu dân dụng: Bao gồm đất xây dựng khu công nghiệp, kho tàng, các trung tâm chuyên ngành, giao thông đối ngoại, an ninh quốc phòng, cơ quan ngoài đô thị và các loại đất khác. c) Căn cứ vào nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, tùy theo mục đích sử dụng đất đô thị bao gồm ba loại sau: Đất cho thuê chủ yếu để xây dựng các công trình sản xuất kinh doanh và giao đất sử dụng có thời hạn. - Giao đất có thu tiền sử dụng đất. - Giao đất không thu tiền sử dụng đất. 7
Việc khai thác, sử dụng đất đô thị và khu công nghiệp phải tuân thủ theo các quy định của nhà nước như luật đất đai và các nghi định, các thông tư hướng dẫn của Chính Phủ hay các bộ ngành có liên quan theo thẩm quyển tránh sử dụng tuy tiện bừa bãi đất đô thị. 1.2. Mục đích và yêu cầu của việc quản lý đất đô thị Xuất từ vai trò và ý nghĩa của đất đai, theo luật đất đai 1993: “đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng...”. Dẫn đến sự cần thiết của sự quản lý nhà nước về đất đai nói chung và đất đô thị nói riêng. Mục đích của quản lý đất đô thị bao gồm : - Bảo đảm sử dụng đất đô thị theo định hướng phát triển bền vững của đô thị - Sử dụng đất đô thị phải đảm bảo sự sử dụng lâu dài, ổn định và đúng chức năng của từng khu đất đô thị - Sử dụng đất đô thị phải đảm bảo mục tiêu định hướng phát triển của Đảng và Nhà nước. - Sử dụng đất đô thị phải đảm bảo sử dụng tiết kiện hợp lý hiệu quả đất đô thị. Khi xây dựng đô thị phải tính đến sự phát triển ổn định lâu dài bền vững của đô thị. Đó chính là phát triển chiều sâu, trên cơ sở sử dụng quỹ đất hiện có chưa sử dụng hoặc sử dụng còn kém hiệu quả trong đô thị, từng bước mở rộng đô thị ra vùng ven đô và tuỳ theo điều kiện của từng vùng xây dựng các đô thị vệ tinh hoặc đô thị đối trọng tại các vùng ảnh hưởng các đô thị lớn, đẩy mạnh việc xây dựng các đô thị mới tại các vùng chưa phát triển, đồng thời tiến hành đô thị hóa các khu dân cư nông thôn. Đảm bảo sử dụng ổn định lâu dài, đúng chức năng của đất đô thị đó là sự quản lý nhà nước về đất đô thị bảo đảm quyền lợi nghĩa vụ, quyền sử dụng đất 8
đô thị cho các tổ chức và cá nhân sử dụng đất đô thị ổn định lâu dài, đúng chức năng theo quy hoạch đô thị đã được phê duyệt. Sử dụng đất đô thị phải bảo đảm định hướng phát triển của Đảng và Nhà nước. Định hướng phát triển đô thị đến năm 2020 là: “Các đô thị lớn giữ vai trò trung tâm kinh tế, chính trị, văn hoá, kinh tế - kỹ thuật, đào tạo và là đầu mối giao thông, giao lưu trong vùng cả nước và quốc tế. Các đô thị trung bình và nhỏ giữ chức năng trung tâm kinh tế, văn hoá, dịch vụ của khu vực. Các thị tứ làm trung tâm kinh tế, văn hóa và dịch vụ cho mỗi xã hoặc cụm xã, nhằm đẩy mạnh quá trình đô thị hóa nông thôn mới”. Và “từng bước xây dựng hoàn chỉnh hệ thông hóa đô thị cả nước, có cơ sở hạ tầng kinh tế, xã hội và kỹ thuật hiện đại, có một môi trường đô thị, được phân bố và phát triển hợp lý trên địa bàn cả nước. Bảo đảm cho mỗi đô thị phát triển ổn định, lâu dài, bền vững, cân bằng và trường tồn, góp phần thực hiện tốt hai nhiệm vụ chiến lược là: xây dựng xã hội chủ nghĩa và bảo vệ tổ quốc, đẩy mạnh công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước”. Đảm bảo sử dụng tiết kiệm hiệu quả đất đô thị. Nghĩa là quản lý nhà nước về sử dụng đất đô thị phải tạo ra được một hành lang pháp lý đủ mạnh để thực nghiêm các công tác quản lý đất đô thị. Để thực hiện các mục tiêu trên, quản lý nhà nước bao gồm các yêu cầu cơ bản sau: Trước hết, phải tạo ra một hành lang pháp lý đủ mạnh. Đó là việc hoàn thiện các văn bản pháp quy hình thành hệ thống pháp luật đất đai. Thứ hai, quản lý nhà nước về đất đô thị phải tổ chức, phân bổ hợp lý cán bộ, cơ quan chưc năng ở từng đơn vị quản lý đô thị, tránh hiện tượng vừa thiếu vừa thừa ở từng cấp, từng đơn vị quản lý đô thị, tránh hiện tượng quản lý chồng chéo giữa các cơ quan quản lý chức năng trong việc quản lý đô thị. Thứ ba, quản lý nhà nước về đất đô thị phải tạo ra các chính sách sử dụng đất đô thị hợp lý và khuyến khích đầu tư vào xây dựng đất đô thị. 9
Thư tư, quản lý đất đô thị phải thực hiện đày đủ nghiêm túc các công tác của quản lý nhà nước về đất đô thị. 1.3. Nội dung quản lý nhà nước về đất đô thị Quản lý nhà nước về đất đô thị bao gồm các nội dung chính sau đây: - Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính và định giá các loại đất đô thị. - Quy hoạch xây dựng đô thị và kế hoạch sử dụng đất đô thị. - Giao đất, cho thuê đất, thu hồi và đền bù đất đô thị. - Ban hành các chính sách và lập kế hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng khi sử dụng đất đô thị. - Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị. - Làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đô thị. - Thanh tra, giải quyết các tranh chấp, giải quyết các khiếu nại, tố cáo và xử lý các vi phạm về đất đô thị [2]. 1.3.1. Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính và định giá các loại đất đai đô thị: a/ Điều tra khảo sát, lập bản đồ địa chính: Điều tra, khảo sát đo đạc, lập bản đồ địa chính là biện pháp đầu tiên phải thực hiện trong công tác quản lý đất đô thị. Thực hiện tốt các công việc này giúp cho ta nắm được số lượng, phân bố, cơ cấu chủng loại đất đai. Đây là công việc bắt buộc đã được quy định rõ trong Điều 13,14, 15 của Luật Đất đai. Việc điều tra, khảo sát đo đạc thường được tiến hành dựa trên một bản đồ hoặc tài liệu gốc sẵn có. Dựa vào tài liệu này, các thửa đất được trích lục và tiến hành xác định mốc giới, hình dạng của lô đất trên thực địa, cắm mốc giới và lập biên bản mốc giới. Tiến hành đo đạc, kiểm tra độ chính xác về hình dáng và kích thước thực tế của từng lô đất, lập hồ sơ kỹ thuật lô đất. Trên cơ sở các tài liệu sẵn có và các hồ sơ kỹ thuật thu thập được sau khi điều tra đo đạc, tiến hành xây dựng bản đồ địa chính. 10
b/ Đánh giá giá trị đất đô thị: Giá trị của đất được hiểu là giá trị hiện hành của các luồng thu nhập mang lại từ đất đai đó. Do vậy giá đất sẽ phụ thuộc vào mục đích có thể sử dụng và lợi ích mang lại từ hoạt động đó. Nhìn chung, mục đích có thể sử dụng đất phụ thuộc chủ yếu vào vị trí và sự thuận lợi của lô đất. Thông thường giá đất cao nhất tại trung tâm kinh doanh thành phố, càng ra xa trung tâm giá đất càng thấp. Ở các thành phố đa trung tâm thì giá đất cũng xoay quanh các trung tâm của thành phố. Ngoài ra, giá đất còn phụ thuộc rất lớn vào quan hệ cung cầu. Đối với các thành phố có các hoạt động kinh tế sầm uất, có tốc độ tăng dân số cao thì giá đất cũng cao. Việc xác định giá đất đô thị được căn cứ vào các tiêu thức sau đây: Căn cứ vào phân loại đô thị: đô thị nước ta được phân thành 6 loại [11]: - Đô thị loại I là đô thị rất lớn, là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hoá xã hội, khoa học kỹ thuật, du lịch dịch vụ, giao thông công nghiệp, giao dịch quốc tế và có vai trò thúc đẩy kinh tế của cả nước. - Đô thị loại II là đô thị loại lớn, là trung tâm kinh tế, văn hoá, xã hội, sản xuất công nghiệp, du lịch dịch vụ, giao thông, gioa dịch quocó tế và có vai trò thúc đẩy sự phát triển của một vùng lãnh thổ. - Đô thị loại III là đô thị trung bình lớn, là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá và có vai trò thúc đẩy sự phát triển của một tỉnh hoặc từng lĩnh vực đối với một vùng lãnh thổ. - Đô thị loại IV là đô thị trung bình nhỏ, là trung tâm tổng hợp chính trị, kinh tế, văn hoá, xã hội hoặc trung tâm chuyên ngành của các hoạt động sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp và có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế của một tỉnh hoặc một một vùng trong tỉnh. - Đô thị loại V là đô thị nhỏ, là trung tâm tổng hợp kinh tế - xã hội hoặc trung tâm chuyên ngành của các hoạt động sản xuất công nghiệp, trung tâm công nghiệp và có vai trò thúc đẩy sự phát triển của một vùng trong tỉnh hoặc một vùng trong huyện. 11
- Đô thị đặc biệt là Thủ đô hoặc đô thị có chức năng là trung tâm kinh tế, tài chính, hành chính, khoa học - kỹ thuật, giáo dục - đào tạo, du lịch, y tế, đầu mối giao thông, giao lưu trong nước và quốc tế, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của cả nước. Căn cứ vào phân loại đường phố trong đô thị để xác định mức độ trung tâm, khả năng sinh lợi, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng, thuận tiện trong sinh hoạt của lô đất. Nếu một đường phố có nhiều đoạn có khả năng sinh lợi, cơ sở hạ tầng khác nhau thì giá đất được đánh giá xếp hạng với các đường phố tương đương. Đối với những đô thị có những tiểu vùng khác nhau về điều kiện sinh lợi và giá đất thì mỗi tiểu vùng đều phân loại đường phố theo các tiêu chuẩn riêng như trên. Việc quy định giá đất cụ thể do Uỷ bản nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào khung giá đất của Chính phủ và giá đất thực tế ở địa phương được hình thành qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất, loại đô thị, loại đường phố để định giá đất cụ thể cho mỗi lô đất. Đối với đô thị là trung tâm kinh tế, văn hoá, xã hội của một vùng, đồng thời là trung tâm thương mại, du lịch thì giá đất có thể được xác định cao hơn nhưng tối đa không được quá 1,2 lần bảng khung giá đất của các đô thị cùng loại. Đối với đô thị thuộc những nơi kinh tế chậm phát triển thì mức giá đất được xác định tối thiểu bằng 0,8 lần của bảng khung giá các loại đất của đô thị cùng loại. Đối với những nơi có sự đầu tư kể cả có phương án quy hoạch đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghệp, khu thương mại, khu du lịch, dịch vụ… làm giá đất tăng lên thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá đất thực tế để xác định lại loại đất, hạng đất, đường phố, vị trí… trên cơ sở đó điều chỉnh giá đất cho phù hợp. Giá đất được sử dụng chung cho việc tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất khi giao đất, thu tiền cho thuế đất, tính giá trị tài sản khi nhà 12