Luận văn Thạc sĩ Khoa học: Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội

Chia sẻ: Na Na | Ngày: | Loại File: DOC | Số trang:154

Thêm vào BST

Báo xấu

102
lượt xem 24
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn nhằm đánh giá thực trạng việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội. Từ đó đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện quyền sử dụng đất theo pháp luật trên địa bàn nghiên cứu.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Khoa học: Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ĐỖ BÍCH NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Hà Nội, năm 2015
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ĐỖ BÍCH NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số chuyên ngành: 60850103 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. PHẠM THỊ PHIN
Hà Nội, năm 2015
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và không trùng lặp với các công trình khoa học đã công bố. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Hà Nội, ngày tháng năm 2015 Tác giả Đỗ Bích i
ii
LỜI CẢM ƠN Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Địa lý – Trường Đại học Khoa học Tự nhiên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này. Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS. Phạm Thị Phin, là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn thành luận văn này. Tôi xin trân trọng cảm ơn, UBND quận Nam Từ Liêm, Phòng Tài nguyên và Môi trường Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Nam Từ Liêm, Phòng Thống kê quận Nam Từ Liêm, UBND và cán bộ địa chính của các phường trên địa bàn quận Nam Từ Liêm đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu bản đồ trong quá thực hiện làm luận văn. Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này. Hà Nội, ngày tháng năm 2015 Tác giả Đỗ Bích iii
MỤC LỤC Trang LỜI CAM ĐOAN...............................................................................................i LỜI CẢM ƠN..................................................................................................iii MỤC LỤC.........................................................................................................iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT..................................................................vii DANH MỤC CÁC BẢNG..............................................................................viii DANH MỤC CÁC HÌNH.................................................................................ix ĐẶT VẤN ĐỀ....................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài......................................................................................................1 2. Mục đích và yêu cầu..............................................................................................................2 2.1 Mục đích.................................................................................................. 2 2.2 Yêu cầu.................................................................................................... 3 3. Phương pháp nghiên cứu......................................................................................................3 3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp.........................................3 3.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp..........................................3 Dùng phương pháp chọn điểm, mẫu điều tra tình hình thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Nam Từ Liêm................3 3.3 Phương pháp so sánh................................................................................3 3.4 Phương pháp phân tích thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu......................3 Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU...............................5 1.1 Cơ sở lý luận về các quyền sử dụng đất, thị trường quyền sử dụng đất .................5 1.1.1 Quyền sở hữu ......................................................................................5 1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai.........................................................6 1.1.3 Các quyền của người sử dụng đất .......................................................9 1.1.4 Thị trường quyền sử dụng đất.............................................................13 1.2 Cơ sở thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng đất.........................................21 1.2.1 Các nước phát triển..............................................................................21 1.2.2 Một số nước trong khu vực..................................................................27 iv
1.2.3 Tinh hinh th ̀ ̀ ực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam ....................34 Chương 2. ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI....................................................................................45 2.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của địa bàn nghiên cứu..................45 2.1.1 Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên........................................45 2.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế xã hội huyện Từ Liêm giai đoạn 2008 2013 .............................................................................................................48 2.1.3. Hiện trạng sử dụng đất......................................................................52 2.2 Tình hình quản lý đất đai ở quận Nam Từ Liêm...........................................................55 2.2.1 Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất....................................................................55 2.2.2 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất....................................................................................................... 59 2.2.3 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất................................................................................................................ 62 2.2.4 Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.....................................................62 2.2.5 Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong quản lý và sử dụng đất đai........................................................63 2.2.6 Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai...................................63 2.3 Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân tại quận Nam Từ Liêm.................................................................................................................64 ̉ 2.3.1 Tinh hinh chuyên nh ̀ ̀ ượng QSDĐ..........................................................64 2.3.2 Tinh hinh cho thuê, cho thuê l ̀ ̀ ại QSDĐ.................................................76 2.3.3 Tinh hinh th ̀ ̀ ưa kê QSDĐ ̀ ́ .......................................................................82 ̀ ̀ ̣ 2.3.4 Tinh hinh tăng, cho QSDĐ....................................................................87 2.3.5 Tinh hinh thê châp băng QSDĐ ̀ ̀ ́ ́ ̀ .............................................................91 ̀ ̀ ̀ ương, h 2.3.6 Tinh hinh bôi th ̀ ỗ trợ, tái định cư khi nha n ̀ ươc thu hôi đât ́ ̀ ́ ........95 v
2.3.7 Đánh giá chung về việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Nam Từ Liêm......................................................................................97 Chương 3. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NAM TỪ LIÊM..................................103 3.1 Những kết quả đạt được và những vấn đề còn tồn tại trong việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Nam Từ Liêm............103 3.1.1 Những kết quả đạt được của việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân tại quận Nam Từ Liêm.........................................103 3.1.2 Những mặt tồn tại của việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân tại quận Nam Từ Liêm.....................................................104 3.2 Đề xuất các giải pháp thúc đẩy việc thực hiện QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân tại quận Nam Từ Liêm...............................................................................................................107 3.2.1 Nhóm giải pháp về chính sách, pháp luật...........................................107 3.2.2 Nhóm giải pháp về tổ chức quản lý, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.............................................................................................................. 111 3.2.3 Nhóm giải pháp về tổ chức phát triển nguồn nhân lực và cơ sở vật chất ................................................................................................................... 112 3.2.4 Một số giải pháp riêng trên địa bàn nghiên cứu..................................113 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.........................................................................115 1. Kết luận .............................................................................................................................115 2. Kiến nghị............................................................................................................................116 TÀI LIỆU THAM KHẢO..............................................................................118 PHỤ LỤC...........................................................................................................1 vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường BTP Bộ tư pháp CS Cộng sự Giấy chứng nhận quyền sử dụng GCNQSDĐ đất GPMB Giải phóng mặt bằng GTSX Giá trị sản xuất KCN Khu công nghiệp NĐCP Nghị định Chính phủ NN Nông nghiệp NXB Nhà xuất bản QHSDĐ Quy hoạch sử dụng đất QSD Quyền sử dụng QSDĐ Quyền sử dụng đất THCS Trung học cơ sở TM DV Thương mại dịch vụ TTCN Tiểu thủ công nghiệp TTLT Thông tư liên tịch TTQSDĐ Thị trường quyền sử dụng đất UBND UBND vii
DANH MỤC CÁC BẢNG STT Tên bảng Trang Bảng 2.1. Tốc độ tăng GTSX trên địa bàn huyện Từ Liêm ............................ 49 Bảng 2.2. Cơ cấu ngành kinh tế trên địa bàn huyện từ năm 2008 2013 50 ...... Bảng 2.4. Tổng hợp cấp GCNQSDĐ tính đến ngày 31/12/2013 .................... 58 Bảng 2.5. Tình hình chuyển nhượng QSDĐ theo các phường giai đoạn 2008 2015 .................................................................................................................. 65 Bảng 2.6. Nguyên nhân của việc chuyển nhượng QSDĐ tại 3 phường của quận ................................................................................................................. 69 Bảng 2.7. Kết quả điều tra về nguồn thông tin để cung cầu gặp nhau ......... 70 Bảng 2.8. Địa điểm giao dịch chuyển nhượng QSDĐ .................................... 72 Bảng 2.9. Thời gian thanh toán ........................................................................ 73 Bảng 2.10. Thực trạng giấy tờ và phương thức hợp đồng ............................ 75 Bảng 2.11. Tình hình giao dịch cho thuê QSDĐ theo các phường ................. 78 Bảng 2.12. Tình hình thừa kế QSDĐ theo các phường giai đoạn 20082015 84 Bảng 2.13. Tình hình giao dịch tặng cho QSDĐ theo các phường giai đoạn 20102015 ......................................................................................... 88 Bảng 2.14. Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ theo các phường giai đoạn 2010 2015 ....................................................................................... 93 Bảng 2.15. Ý kiến người dân về giá chuyển nhượng QSDĐ ........................ 98 Bảng 2.16. Ý kiến người dân về các loại phí, thuế chuyển QSD đất ........... 99 Bảng 2.17. Khả năng tìm kiếm thông tin và mức độ rủi ro khi giao dịch 100 .... viii
DANH MỤC CÁC HÌNH STT Tên hình Trang Hình 2.1: Bản đồ hành chính quận Nam Từ Liêm .......................................... 45 Hình 2.1: Tình hình giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ................................... 68 theo 2 giai đoạn ................................................................................................ 68 Hình 2.2: Tình hình giao dịch cho thuê QSDĐ theo 2 giai đoạn ...................... 79 Hình 2.3: Tình hình thực hiện thừa kế QSDĐ theo 2 giai đoạn ..................... 85 Hình 2.4: Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ theo 2 giai đoạn ................................................................................................ 94 ix
ĐẶT VẤN ĐỀ 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là một tài nguyên quý giá nhưng chỉ có hạn, nên mỗi nước có phương pháp quản lý và sử dụng riêng. Ở Việt Nam, Hiến pháp quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, giao quyền sử dụng cho các đối tượng. QSDĐ thường xuyên được sửa đổi để phù hợp với từng giai đoạn cụ thể trong công cuộc xây dựng đất nước. Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai nước ta vẫn có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Hiến pháp 1980 quy định nước ta chỉ còn tồn tại một hình thức sở hữu đất đai đó là sở hữu toàn dân. Đến Hiến pháp 1992, tai điêu 18 quy đ ̣ ̀ ịnh là: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Đến Luật Đất đai 1993 quy định người sử dụng đất có 5 quyền (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp) bằng quyền sử dụng đất. Luật Đất đai 2003 quy định người sử dụng đất có 9 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Đến Luật đất đai 2013 quy định người sử dụng đất có 8 quyền (bỏ quyền bảo lãnh trong Luật đất đai 2003). Trươc tinh ́ ̀ ̀ ̣ ́ ̣ ̣ ́ ̣ ̃ ơ chế kinh tế thị trường đã từng hinh công nghiêp hoa, hiên đai hoa manh me, c bước được hình thành, thị trường đất đai ngày càng phát triển và hòa nhập vào nền kinh tế thị trường và từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các QSDĐ ở các địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết. Những diễn biến phức tạp của thị trường bất động sản, sự yếu kém trong công tác quản lý nhà nước đối với sự phát triển của thị trường bất động sản đã và đang gây nhiều khó khăn, trở ngại cho công cuộc đầu tư phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Trước tình hình đó, tiếp tục hoàn thành và 1
phát triển thị trường bất động sản là một trong những định hướng quan trọng trong những năm tới của Việt Nam. Thực hiện Nghị quyết số 132/NQCP của Chính phủ ngày 27/12/2013 về việc điều chỉnh địa giới hành chính huyện Từ Liêm cũ để thành lập 02 quận và 23 phường thuộc thành phố Hà Nội; kể từ ngày 01/4/2014, UBND quận Nam Từ Liêm với 10 phường trực thuộc đã chính thức đi vào hoạt động. Nam Từ Liêm là quận nằm ở phía tây thủ đô Hà Nội, có vị trí tự nhiên thuận lợi cho phát triển và giao lưu kinh tế văn hoá xã hội; đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ, nhiều khu đô thị được xây dựng đã thu hút rất nhiều dân cư về sinh sống, đất nông nghiệp thu hẹp, hạ tầng đô thị bước đầu được cải thiện. Tuy nhiên, tốc độ đô thị hoá nhanh chóng kéo theo rất nhiều điều bất cập trong quản lý hành chính, nhất là việc thực hiện các quyền sử dụng đất. Do nhu cầu về quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế xã hội nên các hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng. Việc đăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy định pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn có một số quyền chưa thực hiện theo quy định trên địa bàn quận. Tình trạng này diễn ra thế nào? Nguyên nhân tại sao? Giải pháp để giải quyết tình trạng này thế nào? là các câu hỏi cần phải được giải đáp để đưa ra hướng giải quyết thích hợp trong giai đoạn tới. Do đó việc tiến hành đề tài: “Nghiên cứu thực trạng và đê xuât gi ̀ ́ ải pháp thực hiện các quyền sử dụng đất cua hô ̉ ̣ gia đinh, ca nhân trên đ ̀ ́ ịa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội” là vấn đề rất cần thiết và cấp bách trong giai đoạn hiện nay. 2. Mục đích và yêu cầu 2.1 Mục đích Đánh giá thực trạng việc thực hiện cac quy ́ ền sử dụng đất trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội. Từ đó đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện quyền sử dụng đất theo pháp luật trên địa bàn ng hiên cứu. 2
2.2 Yêu cầu Đánh giá cụ thể việc thực hiện các quyền sử dụng đất đồng thời rút ra được những tồn tại cần giải quyết. Các giải pháp đề xuất có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc đẩy việc thực hiện quyền sử dụng đất trên đia ban qu ̣ ̀ ận Nam Từ Liêm, thanh phô Ha ̀ ́ ̀ Nôị . 3. Phương pháp nghiên cứu 3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp Thu thập tài liệu, số liệu có liên quan đến đề tài trên địa bàn quận Nam Từ Liêm tại một số cơ quan quản lý nhà nước. 3.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp Dùng phương pháp chọn điểm, mẫu điều tra tình hình thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Nam Từ Liêm Điều tra theo 3 phường đại diện cho toàn quận, mỗi phường chọn 1 – 2 tổ dân phố, với 150 hộ gia đình, cá nhân đã từng tham gia giao dịch các QSDĐ. Đối tượng điều tra: Các cán bộ làm công tác quản lý Nhà nước và các hộ dân đã tham gia hoặc đang tham gia giao dịch các QSDĐ. Cách chọn mẫu điểm điều tra: các mẫu có điều kiện tương tự nhau được lựa chọn theo phương pháp ngẫu nhiên. 3.3 Phương pháp so sánh So sánh số liệu điều tra giữa 2 giai đoạn nghiên cứu: 2010 2013 và 2014 – 2015, tìm hiểu sự tương đồng và khác biệt. 3.4 Phương pháp phân tích thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu Trên cơ sở điều tra thực tế, số liệu được tổng hợp theo từng đối tượng địa ̀ ường, từng nội dung QSDĐ và từng năm để lập thành bảng bằng phần bàn la ph mềm Excel. 3
4
Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận về các quyền sử dụng đất, thị trường quyền sử dụng đất 1.1.1 Quyền sở hữu Theo Điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005 quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật…”. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng,...). Tại hội thảo khoa học Thị trường bất động sản, Nguyễn Đình Bồng (2006) [] cho biết: Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng: Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người không nắm giữ tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ). Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức: + Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, để thừa kế; + Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu. 5
Quyền định đoạt là quyền được pháp luật bảo vệ trong việc quyết định số phận pháp lý của bất động sản. Có 3 hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước (chủ sở hữu là Nhà nước); sở hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng); sở hữu cá nhân (chủ sở hữu là cá nhân). Chủ sở hữu có quyền thực hiện bất cứ hoạt động nào mà không trái với pháp luật, không xâm phạm quyền và lợi ích người khác bao gồm chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê, để thừa kế, cho tặng hoặc từ bỏ bất động sản. Quyền sở hữu bất động sản được xác lập khi một pháp nhân tạo được một bất động sản mới để sử dụng hợp pháp hoặc do mua bán, chuyển nhượng, cho, tặng, thừa kế theo di chúc hoặc phán quyết của Toà án. Quyền sở hữu bất động sản chấm dứt khi: thực thể pháp lý từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản, bất động sản bị thu hồi theo quyết định của cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật hoặc phán quyết của Toà án (Nguyễn Đình Bồng và CS, 2005) []. 1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai Theo bài báo “Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất của người sử dụng đất”, Đinh Dũng Sỹ (2003) [16] cho biết: Sở hữu đất đai có thể được hiểu ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng xét cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản, đó là sở hữu tư và sở hữu công. Cũng có thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở hữu công cộng, hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai. Hoặc cũng có thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình thức phổ biến của một chế độ sở hữu nhất định. Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình thái kinh tế xã hội, cũng được hình thành và phát triển theo tiến trình lịch sử nhất định. Nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở 6
Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đã được xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, khi Hiến pháp 1980 ra đời thì quyền sở hữu toàn dân về đất đai mới được hình thành và được khẳng định một cách tuyệt đối, sau đó tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992. Điều 17 Hiến pháp 1992 (Quốc hội) khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”. Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Quốc hội, Hiến pháp 1992). Luật Đất đai 1993 (Luật đất đai sửa đổi, bổ sung 1998, 2001, 2003, 2013) cũng đã thể chế hoá chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định của Hiến pháp về chế độ sở hữu đất đai. Luật Đất đai quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm, đúng mục đích và có hiệu quả, bảo vệ và cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững. Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “sở hữu đất đai” (Điều 5), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai ” (Điều 7). Luật đất đai 2013 quy định cụ thể ở Điều 1 và 2 khẳng định nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Quyền sở hữu đất đai bao gồm các quyền năng cơ bản: quyền chiếm hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai và quyền định đoạt đất đai. Tại hội 7