Luận văn Thạc sĩ Kiểm soát và Bảo vệ môi trường: Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:96

Thêm vào BST

Báo xấu

20
lượt xem 9
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu chính của đề tài là xác định được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Biên Hòa; từ đố đề xuất được giải pháp nhằm nâng cao chất lượng trong việc xây dựng bảng giá đất và xác định giá đất cụ thể đối với địa bàn thành phố Biên Hòa.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kiểm soát và Bảo vệ môi trường: Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai

i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình nào khác. Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Đồng Nai, ngày 15 tháng 9 năm 2017 Tác giả luận văn Đỗ Đình Ngoan PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi nhận được sự quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều tập thể, cá nhân đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi hoàn thành luận văn thạc sĩ này. Trước tiên tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS. TS. Hồ Kiệt là người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ và chỉ bảo tận tình trong suốt thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài; trân thành cảm ơn TS. Trần Thanh Đức đã hướng dẫn và hỗ trợ sử dụng phần mềm xử lý số liệu thống kê (SPSS). Xin trân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy giáo, cô giáo Khoa Tài nguyên đất và Môi trường nông nghiệp, Khoa sau đại học, các thầy, cô giáo - Trường Đại học Nông lâm Huế, cùng tập thể lớp Cao học Quản lý đất đai K21D đã giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi cũng xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của lãnh đạo Trung tâm Kỹ thuật Địa chính - Nhà đất Đồng Nai, cán bộ phòng Định giá đất thuộc Trung tâm Kỹ thuật Địa chính - Nhà đất Đồng Nai; Cục Thống kê Đồng Nai; Phòng Kinh tế đất - Chi cục Quản lý Đất đai - Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài. Cảm ơn gia đình, các anh chị đồng nghiệp, bạn bè đã luôn động viên, giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi hoàn thành Luận văn này. Đồng Nai, ngày 15 tháng 9 năm 2017 Tác giả luận văn Đỗ Đình Ngoan PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii TÓM TẮT LUẬN VĂN Tên tác giả: Đỗ Đình Ngoan Mã học viên: 15MA060031 Tên luận văn: Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai. Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 Tên cơ sở đào tạo: Đại học Nông lâm, Đại học Huế 1. Mục đích nghiên cứu của đề tài Xác định được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Biên Hòa; từ đố đề xuất được giải pháp nhằm nâng cao chất lượng trong việc xây dựng bảng giá đất và xác định giá đất cụ thể đối với địa bàn thành phố Biên Hòa. 2. Phương pháp nghiên cứu của đề tài Luận văn đã sử dụng các phương pháp: - Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp: các số liệu thứ cấp được thu thập tại các Phòng ban chuyên môn trực thuộc UBND thành phố Biên Hòa (Phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi Cục thuế); Các Sở, ngành liên quan trên địa bàn tỉnh Đồng Nai (Cục thuế, Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường). - Phương pháp chọn điểm điều tra và thu thập số liệu sơ cấp: lựa chọn 3 điểm điều tra có tính đại diện cho thành phố Biên Hòa, mỗi điểm đại diện cho khu vực có các đặc thù về phát triển kinh tế - xã hội và các điều kiện về hạ tầng khác nhau; tổng số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất được điều tra là 266 phiếu, được phỏng vấn trực tiếp các hộ dân. - Phương pháp xử lý số liệu: gồm: Thống kê các số liệu điều tra; Phân tích tổng hợp để xác định những nguyên nhân; Lựa chọn và so sánh giữa các hiện tượng với cơ sở pháp lý; phương pháp bản đồ để xác định vị trí các thửa đất điều tra, đánh giá sự tương quan giữa các vị trí; Dự báo, để đưa ra những giải pháp phù hợp,… Trong đó, việc phân tích số liệu thống kê được thực hiện trên cơ sở ứng dụng phần mềm SPSS để phân tích, xác định các hệ số tương quan của các yếu tố đến giá đất. 3. Kết quả chủ yếu và kết luận 3.1. Kết quả chủ yếu - Khái quát về đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai. - Nắm được giá đất ở tại một số tuyến đường đại diện trên địa bàn thành phố Biên Hòa, gồm: giá đất quy định của UBND tỉnh và giá đất thị trường. Trong đó, đã PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv đánh giá được mức độ chênh lệch về giá đất thị trường so với giá đất quy định và đánh giá được mức độ biến động về giá đất thị trường trong giai đoạn từ 2011-2016 đối với các tuyến đường đại diện. - Xác định được các yếu tố ảnh hưởng và mức độ ảnh hưởng của từng yếu tốt đến giá đất tại các khu vực mang tính đại diện cho thành phố Biên Hòa. - Đề xuất được một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng trong việc xây dựng bảng giá đất và xác định giá đất cụ thể đối với địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai. 3.2. Kết luận 1. Biên Hòa là thành phố tỉnh lỵ của tỉnh Đồng Nai, có vị trí địa lý thuận lợi, điều kiện kinh tế - xã hội phát triển, với thế mạnh là công nghiệp và dịch vụ, tạo sức hút đầu tư trong lĩnh vực xây dựng, phát triển đô thị, đồng thời cũng thu hút lực lượng lao động từ bên ngoài, làm cho dân số cơ học tăng mạnh, phát sinh nhiều nhu cầu sử dụng đất, tạo ra sự chuyển dịch đất đai do chuyển nhượng quyền sử dụng đất, do chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang các loại đất phi nông nghiệp,… tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển. 2. Giá đất quy định của UBND tỉnh trên địa bàn thành phố Biên Hòa tương đối ổn định qua các năm, một số khu vực có thay đổi về hạ tầng làm cho giá đất thị trường biến động tăng thì có sự điều chỉnh, nhưng mức giá đất được điều chỉnh tăng dần qua các năm, tạo sự ổn định và góp phần ổn định thị trường. Giá đất thị trường tại các khu vực điều tăng, trong đó giai đoạn trước năm 2014 mức biến động tăng không lớn, từ đầu năm 2014 đến nay mức giá thị trường tăng mạnh hơn. Mặc dù thị trường có biến động, nhưng với chủ trương điều tiết thị trường, giữ ổn định kinh tế vĩ mô, bảng giá các loại đất tỉnh Đồng Nai đối với địa bàn thành phố Biên Hòa tương đối ổn định. 3. Kết quả nghiên cứu xác định được nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, các yếu tố và mức độ ảnh hưởng xác định được thông qua việc phân tích số liệu gồm: độ rộng hẻm; khoảng cách đến đường phố chính, kích thước mặt tiền, khoảng cách đến điểm trung tâm. Tùy theo từng khu vực, mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất (hệ số tương quan “r”) khác nhau. Trong đó: - Tại các khu vực trung tâm, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất gồm: độ rộng hẻm tương quan thuận, rất yếu (r=0,081); khoảng cách đến đường phố tương quan nghịch, chặt (r=-0,706); kích thước mặt tiền tương quan thuận, trung bình (r=0,551). - Tại khu vực các phường đang phát triển, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất gồm: độ rộng hẻm tương quan thuận, yếu (r=0,432); khoảng cách đến đường phố PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v tương quan nghịch, chặt (r=-0,821) và kích thước mặt tiền tương quan thuận, chặt (r=0,791). - Tại khu vực các xã vùng ven, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất gồm: độ rộng hẻm tương quan thuận, yếu (r=0,317); khoảng cách đến đường phố tương quan nghịch, chặt (r=-0,781); khoảng cách đến điểm trung tâm tương quan nghịch, yếu (r=-0,352). Có thể thấy, tại các khu vực nghiên cứu đều có chung yếu tố tác động đến giá đất như độ rộng hẻm (tương quan thuận, yếu), khoảng cách đến đường phố (tương quan nghịch, chặt). Tại khu vực các phường thì yếu tố kích thước mặt tiền có ảnh hưởng đến giá đất ở mức độ từ trung bình đến chặt. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi MỤC LỤC Trang LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................................i LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................. ii TÓM TẮT LUẬN VĂN ................................................................................................ iii MỤC LỤC ......................................................................................................................vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................................ix DANH MỤC BẢNG ....................................................................................................... x DANH MỤC HÌNH .......................................................................................................xi MỞ ĐẦU ......................................................................................................................... 1 1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ....................................................................... 1 1.2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU ................................................................................ 2 1.2.1. Mục đích chung............................................................................................. 2 1.2.2. Mục tiêu cụ thể.............................................................................................. 2 1.3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN .......................................................... 2 1.3.1. Ý nghĩa khoa học .......................................................................................... 2 1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn ........................................................................................... 2 Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................................ 3 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................................ 3 1.1.1. Khái quát về đất đai và thị trường đất đai ..................................................... 3 1.1.2. Thị trường quyền sử dụng đất dưới chế độ sở hữu toàn dân về đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ............................................... 4 1.1.3. Khái quát về giá đất ...................................................................................... 6 1.1.4. Định giá đất ................................................................................................. 12 1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ...................................... 16 1.2.1. Công tác định giá đất tại một số nước trên thế giới .................................... 16 1.2.2. Công tác định giá đất tại Việt Nam............................................................. 17 1.2.3. Công tác định giá đất tại tỉnh Đồng Nai ..................................................... 19 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii 1.3. CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI VÀ ĐỊNH HƯỚNG NGHIÊN CỨU ............................................................................... 20 1.3.1. Các công trình nghiên cứu có liên quan ..................................................... 20 1.3.2. Định hướng nghiên cứu của đề tài .............................................................. 21 Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU............................................................................................................................... 22 2.1. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU ........................................................................... 22 2.2. PHẠM VI NGHIÊN CỨU ................................................................................. 22 2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU .............................................................................. 22 2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...................................................................... 22 2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu......................................................... 22 2.4.2. Phương pháp chọn điểm và điều tra số liệu sơ cấp ..................................... 23 2.4.3. Các phương pháp xử lý số liệu ................................................................... 26 Chương 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ..................................................................... 27 3.1. ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA THÀNH PHỐ BIÊN HÒA .......................................................................................................................... 27 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ....................................................................................... 27 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội............................................................................ 29 3.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai ......................................................................................................................... 33 3.1.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Biên Hòa ........................................................................................................................ 37 3.2. GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HÒA .............................. 39 3.2.1. Giá đất ở quy định trên địa bàn thành phố Biên Hòa ................................. 39 3.2.2. Giá đất ở theo giá thị trường tại một số khu vực đại diện thuộc thành phố Biên Hòa ............................................................................................................... 45 3.3. CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GİÁ ĐẤT TRONG KHU VỰC NGHİÊN CỨU .......................................................................................................................... 57 3.3.1. Chọn mẫu đại diện cho khu vực nghiên cứu............................................... 57 3.3.2. Phân tích, xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ............ 62 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii 3.3.3. Nhận xét chung về giá đất thị trường và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .......................................................................................................................... 69 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ....................................................................................... 75 KẾT LUẬN ............................................................................................................... 75 KIẾN NGHỊ .............................................................................................................. 76 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................. 77 PHỤ LỤC ...................................................................................................................... 79 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ix DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản BTNMT : Bộ Tài Nguyên Môi Trường CCRĐ : Cải cách ruộng đất ĐVT : Đơn vị tính GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất KTTT : Kinh tế thị trường LB : Liên bang ND-CP : Nghị định – Chính phủ NN : Nhà nước QSH : Quyền sở hữu QSDĐ : Quyền sử dụng đất SHNN : Sở hữu nhà nước SHTN : Sở hữu tư nhân SHTT : Sở hữu toàn dân SDĐ : Sử dụng đất TNMT : Tài nguyên môi trường TT : Thông Tư UBND : Ủy ban nhân dân VNĐ : Việt nam đồng VPĐKĐĐ : Văn phòng đăng ký đất đai XHCN : Xã hội chủ nghĩa PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
x DANH MỤC BẢNG Tên bảng Trang Bảng 3.1: Tăng trưởng tổng sản phẩm (GDP) giai đoạn 2011 - 2015 ........................ 30 Bảng 3.2: Dân số, lao động và việc làm giai đoạn 2011 - 2015 ................................. 31 Bảng 3.3: Giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại một số tuyến đường trên địa bàn thành phố Biên Hòa. .................................................................................. 42 Bảng 3.4: Giá đất thị trường và giá đất ở quy định tại khu vực điều tra I qua các năm (2011-2016) ............................................................................................... 48 Bảng 3.5: Giá đất thị trường và giá đất ở quy định tại khu vực điều tra II qua các năm (2011-2016) ............................................................................................... 51 Bảng 3.6: Giá đất thị trường và giá đất ở quy định tại khu vực điều tra III qua các năm (2011-2016) ....................................................................................... 55 Bảng 3.7: Giá đất thị trường tuyến đường Nguyễn Khuyến năm 2016 ...................... 58 Bảng 3.8: Giá đất thị trường tuyến đường Phùng Hưng năm 2016 ............................ 59 Bảng 3.9: Giá đất thị trường tuyến đường Cách Mạng Tháng 8 năm 2016 ............... 61 Bảng 3.10: Thống kê mô tả số liệu điều tra theo từng khu vực .................................... 62 Bảng 3.11: Mối tương quan giữa giá đất với các yếu tố ảnh hưởng tại khu vực I (phường Trảng Dài): .................................................................................. 65 Bảng 3.12: Mối tương quan giữa giá đất với các yếu tố ảnh hưởng tại khu vực II (xã Tam Phước): .............................................................................................. 67 Bảng 3.13: Mối tương quan giữa giá đất với các yếu tố ảnh hưởng tại khu vực III (phường Quyết Thắng): ............................................................................. 68 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
xi DANH MỤC SƠ ĐỒ, HÌNH, BIỂU ĐỒ Tên sơ đồ, hình, biểu đồ Trang Sơ đồ 1.1 Thị trường sơ cấp về đất đai ........................................................................... 5 Sơ đồ 1.2: Thị trường thứ cấp về đất đai ........................................................................ 6 Hình 2.1: Sơ đồ khu vực điều tra I ................................................................................ 24 Hình 2.2: Sơ đồ khu vực điều tra II ............................................................................... 24 Hình 2.3: Sơ đồ khu vực điều tra III.............................................................................. 25 Hình 3.1: Sơ đồ vực nghiên cứu - thành phố Biên Hòa ............................................... 27 Hình 3.2: Sơ đồ vị trí điều giá đất tại khu vực I ........................................................... 46 Hình 3.3: Biểu đồ so sánh giá đất thị trường và giá đất quy định (vị trí 1) tại khu vực điều tra I từ năm 2011 - 2016 ........................................................................................ 49 Hình 3.4: Sơ đồ vị trí điều giá đất tại khu vực II .......................................................... 50 Hình 3.5: Biểu đồ so sánh giá đất thị trường và giá đất quy định (vị trí 1) tại khu vực điều tra II từ năm 2011 - 2016 ....................................................................................... 52 Hình 3.6: Sơ đồ vị trí điều giá đất tại khu vực III ........................................................ 53 Hình 3.7: Biểu đồ so sánh giá đất thị trường và giá đất quy định (vị trí 1) tại khu vực điều tra III từ năm 2011 - 2016...................................................................................... 56 Hình 3.8: Sơ đồ vị trí thửa đất điều tra tại tuyến đường Nguyễn Khuyến năm 2016 ......... 57 Hình 3.9: Sơ đồ vị trí thửa đất điều tra tại tuyến đường Phùng Hưng năm 2016......... 59 Hình 3.10: Sơ đồ vị trí thửa đất điều tra tại tuyến đường Cách mạng tháng 8 năm 2016... 60 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1 MỞ ĐẦU 1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, có vị trí đặc biệt quan trọng đối với đời sống của từng hộ gia đình, cá nhân, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện tối thiểu đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội không ngừng phát triển. Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ, một xu hướng tất yếu về nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ. Giá đất là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá đất hay nói cách khác, giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý, người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường, đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật. Ở Việt Nam trong thời gian qua, chính sách đất đai và giá đất được Đảng và Nhà nước đặc biệt quan tâm. Luật Đất đai năm 2013 đã thể hiện đường lối đổi mới rất cơ bản. Trong những đổi mới nói trên, có những đổi mới rất quan trọng liên quan đến công tác giá đất, đó là: quy định việc định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp. Tuy nhiên, thực tế việc áp dụng các nguyên tắc định giá đất, phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất, trình tự, thủ tục trong xây dựng bảng giá đất vẫn còn nhiều bất cập. Giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành vẫn thấp so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường; bảng giá đất thiếu chi tiết và có sự chênh lệch lớn về giá đất giữa các địa phương, các vùng, khu vực có cùng điều kiện. Quản lý giá đất nếu được thực hiện tốt sẽ trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, góp phần thực thi công bằng về quyền sử dụng đất theo đúng pháp luật, giúp Chính phủ điều tiết và quản lý thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả. Để quản lý giá đất tốt, trước tiên cần phải định giá đất tốt. Thành phố Biên Hòa là trung tâm kinh tế, chính trị của tỉnh Đồng Nai, cách thành phố Hồ Chí Minh khoảng khoảng 30 km, cách thành phố Vũng Tàu khoảng 90 km. Tốc độ phát triển kinh tế nhanh, dân số cơ học luôn tăng cao làm cho nhu cầu sử PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2 dụng đất rất lớn. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất nhiều. Nhưng, vấn đề quản lý Nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, trong đó giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính trong các giao dịch về đất đai,.... Bảng giá đất tỉnh Đồng Nai đối với địa bàn thành phố Biên Hòa, mặc dù mức giá quy định khá cao so với địa bàn khác trong tỉnh, nhưng còn thấp so với giá đất thị trường, một số quy định còn chưa phù hợp với tình hình thực tế gây khó khăn cho quá trình áp dụng. Để làm tốt công tác quản giá đất trên địa bàn, đòi hỏi quy định về giá đất phải phù hợp với thực tế, vì vậy việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là cần thiết. Xuất phát từ thực tiễn khách quan trên, được sự phân công của khoa Tài nguyên đất và Môi trường nông nghiệp, Đại học Nông lâm Huế, dưới sự hướng dẫn của PGS. TS. Hồ Kiệt, tôi thực hiện đề tài “Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai”. 1.2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU 1.2.1. Mục đích chung Xác định được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Biên Hòa; từ đó đề xuất được giải pháp nhằm nâng cao chất lượng trong việc xây dựng bảng giá đất và xác định giá đất cụ thể đối với địa bàn thành phố Biên Hòa. 1.2.2. Mục tiêu cụ thể - Nắm được giá đất ở tại một số tuyến đường đại diện trên địa bàn thành phố Biên Hòa, gồm: giá đất quy định của UBND tỉnh và giá đất thị trường. - Xác định được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trong khu vực nghiên cứu. - Đề xuất được giải pháp nhằm nâng cao chất lượng trong việc xây dựng bảng giá đất và xác định giá đất cụ thể đối với địa bàn thành phố Biên Hòa. 1.3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 1.3.1. Ý nghĩa khoa học Đề tài sẽ góp phần làm rõ và bổ sung cơ sở lý luận cho việc nghiên cứu xác định giá đất ở nước ta trong tình hình hiện nay 1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn Kết quả nghiên cứu giúp nhà quản lý trong việc xây dựng, điều chỉnh Bảng giá đất tỉnh Đồng Nai, nâng cao chất lượng của bảng giá đất; làm tài liệu tham khảo trong quá trình xác định giá đất cụ thể đối với địa bàn thành phố Biên Hòa cũng như các địa bàn khác trên địa bàn tỉnh Đồng Nai. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3 Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1.1. Khái quát về đất đai và thị trường đất đai 1.1.1.1. Đất đai và đặc điểm của đất đai Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường (2013) [3], khi nghiên cứu các khái niệm về giá đất và định giá đất tức là nghiên cứu đất đai trong mối quan hệ về kinh tế, thị trường, pháp luật, dân sự. Trong mối quan hệ đó, đất đai - đối tượng nghiên cứu - Được xem xét với tư cách là một loại tài sản, có giá trị và giá trị sử dụng. Khi đất đai được lưu thông trên thị trường, nó trở thành hàng hóa và cũng như bao loại hàng hóa khác, khi hàng hóa đất đai được bán trên thị trường thì cũng là lúc giá trị của đất đai được thực hiện. Để bảo đảm tính nhất quán khi nghiên cứu về giá đất, định giá đất, những vấn đề thuộc phạm trù phi tài sản hay nói một cách khác, những vấn đề liên quan đến đất đai với tư cách là tài nguyên sẽ không thuộc phạm vi, đối tượng nghiên cứu của chuyên đề này. Như trên đã trình bày, đất đai là loại tài sản đặt biệt, tính đặc biệt của tài sản đất đai được thể hiện bởi những đặc điểm sau đây: - Là tài sản không thể di dời được Đặc tính không thể di, dời được của đất đai là tiêu chí chủ yếu để phân biệt sự khác nhau cơ bản giữa tài sản đất đai và tài sản khác hay còn gọi là tài sản thông thường. Do đặc tính không thể di dời được của tài sản đất đai nên trong quan hệ dân sự, kinh tế, xã hội, tài sản đất đai còn được gọi là bất động sản và đối lập với bất động sản là các loại động sản. Là một loại tài sản, đất đai được con người đưa vào sử dụng với nhiều mục đích khác nhau, hình thành các công năng của đất. Thông thường, khi thực hiện một loại công năng nào đó của đất đai thì ngoài đất, còn có một số loại tài sản nhất định gắn liền với đất đai, những tài sản này cũng được gọi là bất động sản và khi thực hiện công năng, cũng như để phát huy công năng của mình, còn cần sự hỗ trợ của một số loại tài sản khác gắn liền với nó, chúng tuy có đặc điểm và công năng riêng so với tài sản gắn liền với đất và khác so với tài sản đất đai, nhưng vì chúng là một bộ phận cấu thành nên tài sản gắn liền với đất đai cũng được gọi là bất động sản. Tính “bất động” của các loại tài sản gắn liền với tài sản gắn liền với đất cũng như tính bất động của các tài sản gắn liền với đất trong nhiều trường hợp cũng chỉ mang tính tương đối. Ví dụ: Máy điều hòa nhiệt độ (một loại tài sản), nhưng khi được gắn lên tường của một tòa nhà (tài sản gắn liền với một tài sản là tòa nhà) để thực hiện công năng PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4 điều hòa không khí cho tòa nhà (tòa nhà là tài sản gắn liền với tài sản đất đai) thì máy điều hòa không khí là một thành phần cấu thành nên tòa nhà đó và nó cũng được xem là một loại bất động sản. Xét về giá trị, khi định giá bất động sản thì trong tổng giá trị của bất động sản, có phần giá trị của tòa nhà và trong phần giá trị của tòa nhà có phần giá trị của chiếc máy điều hòa tham gia. - Vị trí của mỗi thửa đất là độc nhất vô nhị Đất đai khi sử dụng được chia thành các thửa đất và được xác định bởi đường ranh giới khép kín. Các thửa đất có thể giống nhau về diện tích, hình thể, kích thước, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, nhưng chúng không thể trên cùng một vị trí. Do vậy, mỗi thửa đất chiếm cứ một vị trí đặc thù và cố định. Người ta gọi vị trí đặc thù đó của đất đai là “độc nhất vô nhị”. Tính “độc nhất vô nhị” về vị trí của mỗi thửa đất là ổn định và tồn tại khách quan trong không gian, thời gian và là nguồn gốc tạo ra “địa tô chênh lệch 1”. Vì vậy, trong quá trình điều tra giá đất thị trường phải quan tâm tới yếu tố vị trí của thửa đất, phải mô tả chi tiết những lợi thế và bất lợi thế của vị trí của từng thửa đất để làm cơ sở cho việc phân tích mức độ tác động của yếu tố vị trí tới giá bán của thửa đất đó trên thị trường. - Trên mỗi diện tích đất xác định, có nhiều công năng, mục đích khác nhau có thể lựa chọn để sử dụng. Mỗi diện tích đất xác định, có nhiều công năng, mục đích sử dụng khác nhau có thể lựa chọn để phục vụ các lợi ích khác nhau. Đây là nguyên nhân chính dẫn đến các xung đột về sử dụng đất giữa người này với người khác, giữa nhóm người này với nhóm người khác, giữa các cá nhân, nhóm người với toàn xã hội. Để hóa giải sự xung đột này, về phía Nhà nước - với tư cách là đại diện cho lợi ích của toàn xã hội - Nhà nước lựa chọn và quyết định công năng của từng khu vực, từng diện tích đất xác định thông qua việc quyết định quy hoạch sử dụng đất. Về phía các thể nhân và pháp nhân - với tư cách là người chủ đất - họ lựa chọn và tự quyết định mục đích sử dụng đất nào mà nó đem lại lợi ích lớn nhất cho chính họ và tất nhiên để đảm bảo các lợi ích đem lại là khả thi thì các mục đích sử dụng đất mà người chủ đất lựa chọn phải phù hợp quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được Nhà nước phê duyệt (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013) [3]. 1.1.2. Thị trường quyền sử dụng đất dưới chế độ sở hữu toàn dân về đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Đặc trưng đất đai ở nước ta dưới chế độ SHTD và giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và cho phép người sử dụng đất được chuyển QSDĐ để thích nghi với cơ chế thị trường - trong trường hợp này, giao dịch đất đai là giao dịch về QSDĐ. NN là đại diện chủ sở hữu nên QSDĐ được xác lập dựa vào ý chí của NN PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5 thông qua các hành vi pháp lý như: NN quyết định QHSDĐ, giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ. Đặc trưng này tạo cho đất đai ở nước ta tồn tại thị trường QSDĐ 2 cấp là: thị trường sơ cấp (quan hệ giữa NN và người SDĐ trong việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất) và thị trường thứ cấp (quan hệ giữa người SDĐ với nhau trong việc xác lập các giao dịch về QSDĐ). 1.1.2.1. Thị trường sơ cấp về đất đai Theo Hồ Thị Lam Trà và Hoàng Xuân Phương (2014), thị trường sơ cấp bao gồm các giao dịch giữa một bên là NN với tư cách là đại diện chủ SHTD về đất đai tiến hành việc giao đất và cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong xã hội (gọi chung là người SDĐ) (Sơ đồ 1.1). Về phía Nhà nước: NN thực hiện chức năng giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, thu hồi đất và chấm dứt QSDĐ của người SDĐ; xác lập QSDĐ và quyền thuê đất cho các người SDĐ bằng việc cấp GCNQSDĐ. Về phía người SDĐ, tham gia thị trường này gồm: các hộ gia đình và cá nhân được NN giao đất, cho thuê đất để sử dụng cho các mục đích; tổ chức kinh tế được giao đất có thu tiền SDĐ, thuê đất. Đặc trưng của thị trường này là chỉ có nhà nước giao đất/cho thuê đất, công nhận QSDĐ, thì sau đó người SDĐ mới có điều kiện tham gia thị trường thứ cấp nên có thể coi thị trường sơ cấp là thị trường độc quyền NN (Hồ Thị Lam Trà và Hoàng Xuân Phương, 2014) [6]. NHÀ NƯỚC Giao đất không Giao đất có Cho thuê đất Thu hồi thu tiền thu tiền đất CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT Sơ đồ 1.1 Thị trường sơ cấp về đất đai Cũng theo Hồ Thị Lam Trà và Hoàng Xuân Phương (2014), đây là thị trường thực hiện QSDĐ của các người SDĐ được pháp luật quy định như chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế, góp vốn bằng giá trị QSDĐ, qui mô của thị trường này phụ thuộc rất nhiều vào thị trường sơ cấp, tức là khả năng cung về đất cho người SDĐ (Hồ Thị Lam Trà và Hoàng Xuân Phương, 2014) [6]. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6 CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT (đã nhận quyền SDĐ từ Nhà nước) QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Chuyển Chuyển Cho thuê, Thế Thừa Góp vốn nhượng đổi đất cho thuê chấp kế đất bằng giá đất lại đất đất trị QSDĐ CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT (đã nhận quyền SDĐ từ các chủ SDĐ) Sơ đồ 1.2: Thị trường thứ cấp về đất đai 1.1.3. Khái quát về giá đất 1.1.3.1. Khái niệm về giá đất Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định trên một đơn vị diện tích. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của QSHĐ đai, hay giá đất là giá bán QSHĐ. Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hóa khác. Do vậy, khó có thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất cho nên dù có được định giá bằng các phương pháp khoa học thì giá đất cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định của nền kinh tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai. Ở Việt Nam, đất đai thuộc SHTD, Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch. Giá đất được quy định là giá quyền sử dụng đất. Tại Điều 3 Luật Đất đai năm 2003 nêu rõ: “Giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”. [7] Luật Đất đai năm 2013, khái niệm về giá đất đã có điều chỉnh nhất định, tại khoản 19, 20 Điều 3 nêu rõ: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7 vị diện tích đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” [8]. Tại điều 113 Luật Đất đai 2013 nêu rõ “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.” [8]. Tại điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định bảng giá đất do UBND tỉnh xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ “Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây: a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; b) Tính thuế sử dụng đất; c) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; đ) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê”. [8]. Như vậy, có thể thấy chính sách pháp luật đất đai đã có những điều chỉnh liên quan đến giá đất; đặc biệt việc điều chỉnh phạm vi, mục đích sử dụng của bảng giá đất thể hiện khá rõ ở một số nội dung áp dụng bảng giá đất trước đây, nay quy định áp dụng theo giá đất cụ thể như: thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân vượt hạn mức,… tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá,… tính tiền bồi thường,... 1.1.3.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Từ kết quả nghiên cứu về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở nước ta trong những năm qua, bước đầu có thể khái quát các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo các nhóm sau: - Nhóm các yếu tố về tự nhiên, kinh tế, pháp lý, tâm lý, môi trường gắn với thửa đất. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8 - Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường. - Nhóm các yếu tố liên quan đến nhà nước và pháp luật. - Nhóm các yếu tố về xã hội a). Nhóm các yếu tố về tự nhiên, kinh tế, pháp lý, tâm lý và môi trường gắn với thửa đất - Yếu tố tự nhiên: + Vị trí thửa đất: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí thửa đất mang lại càng cao, thì giá của thửa đất đó càng lớn. Mỗi thửa đất luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò ngang nhau trong việc tham gia đóng góp lên giá trị thửa đất. Tuy nhiên, trong những trường hợp cụ thể, sự đóng góp vào giá trị chung của thửa đất có thể khác nhau giữa 2 loại vị trí. Điều đó giải thích tại sao những thửa đất khu vực trung tâm đô thị hay một vùng nào đó có giá trị lớn hơn so với những thửa đất cùng loại nhưng lại ở những vùng ven trung tâm và cũng giải thích tại sao những thửa đất tại các vị trí giao nhau của các tuyến giao thông hay đường phố lại có giá trị cao hơn so với giá trị những thửa đất tương tự trong cùng khu vực, từng vùng nhưng lại ở những vị trí không phải ngã ba, ngã tư. Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí thửa đất là cực kỳ quan trọng, đặc biệt đối với hoạt động định giá. Một đánh giá chính xác, khách quan về mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí chỉ có thể đạt được trên cơ sở giá thị trường và ngược lại. + Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất: Một số đo về kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đại đa số dân cư trong vùng. + Địa hình thửa đất tọa lạc: Địa hình nơi thửa đất tọa lạc cao hay thấp so với các thửa đất khác trong vùng lân cận có quan hệ trực tiếp tới giá của thửa đất đó. Tuy nhiên, sự tác động nhiều hay ít của yếu tố địa hình còn phụ thuộc vào đặc điểm của vùng lân cận thửa đất là vùng dân cư, công nghiệp, nông nghiệp hay thương mại - dịch vụ. Trong thực tế thường được xem xét đó là các chi phí đầu tư để san lấp mặt bằng trước khi tiến hành xây dựng, vì thế địa hình cao hay thấp, bằng phẳng hoặc không bằng phẳng có ảnh hưởng đến giá đất. + Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ phì của đất, tính chất vật lý của tầng đất mặt, vv...): Mức độ ảnh hưởng của những yếu tố nói trên đến giá đất tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ dầy và tính chất thổ nhưỡng của lớp đất bề mặt có ảnh hướng lớn đến giá trị đất nếu đất đó được sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp nhưng sẽ ít ảnh hưởng hơn nếu đất đó được sử dụng vào mục đích xây dựng - loại công năng liên quan nhiều đến tính chất cơ học của lớp đất mặt; + Kiến trúc của các công trình gắn liền với đất đối với thửa đất có nhà ở hoặc công trình xây dựng (sau đây gọi chung là bất động sản): Kiến trúc của bất động sản hưởng trực tiếp tới giá trị của bất động sản đó. Nếu 2 bất động sản có vị trí như nhau, chi PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9 phí đầu tư xây dựng như nhau nhưng bất động sản nào có kiến trúc đẹp, phù hợp với thị hiếu của thị trường thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại; + Yếu tố thiên nhiên: Mức độ ảnh hưởng của thiên nhiên đến giá của một bất động sản cụ thể tùy thuộc vùng địa lý. Đối với các thành phố ven biển những bất động sản là nhà ở có mặt tiền hướng biển thường có giá trị lớn hơn so với những bất động sản tương tự nhưng mặt tiền hướng ngược với hướng biển. + Về yếu tố môi trường: Những yếu tố môi trường ảnh hưởng đến giá bất động sản bao gồm: nước sinh hoạt, không khí, tiếng ồn, vv… Mức độ ảnh hưởng đến giá đất, bất động sản của các yếu tố nêu trên ngày càng lớn, nhất là tại các đầu mối giao thông ở cửa ngõ vào thành phố, các khu công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp. - Yếu tố kinh tế: + Khả năng cho sinh lợi: Đặt trong bối cảnh công năng của thửa đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì thửa đất có khả năng cho sinh lợi càng lớn với thời gian sinh lợi càng dài thì giá đất của thửa đất đó càng cao và ngược lại. Các tiêu chỉ để đánh giá khả năng sinh lợi từ đất gồm: mức thu nhập hàng năm hoặc giai đoạn hoặc mức thu nhập một lần; thời gian kinh doanh có hiệu quả; + Các công trình phụ trợ phục vụ sản xuất, kinh doanh gắn liền với thửa đất; tiện nghi phục vụ sinh hoạt, đời sống con người: hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hòa nhiệt độ, thông tin liên lạc vừa là những bộ phận cấu thành giá trị bất động sản nhưng cũng vừa là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá bất động sản. + Các công trình kết cấu hạ tầng bên ngoài thửa đất: Tuy không trực tiếp cấu thành giá trị thửa đất nhưng quy mô, chất lượng của các công trình kết cấu hạ tầng bên ngoài thửa đất ảnh hưởng rất lớn đến giá của các thửa đất lân cận. Các công trình kết cấu hạ tầng bên ngoài thửa đất có quy mô hợp lý, chất lượng tốt sẽ làm gia tăng giá trị của các thửa đất lân cận và ngược lại. - Yếu tố pháp lý: Các yếu tố pháp lý gắn với mỗi thửa đất bao gồm: quy hoạch sử dụng đất; tính pháp lý của việc sử dụng đất; những hạn chế trong thực hiện quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn với đất: + Quy hoạch sử dụng đất: Loại đất hay mục đích sử dụng đất hay công năng của đất được xác định trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất. Cùng một quy mô diện tích đất, loại vị trí đất nhưng loại đất khác nhau, mục đích hay công năng được phép sử dụng khác nhau thì giá đất khác nhau. Các giao dịch thị trường chịu sự chi phối của yếu tố quy hoạch. Trong trường hợp thửa đất phải thu hồi để thực hiện quy hoạch, nếu giá đất cụ thể xét đến yếu tố quy hoạch nêu trên sẽ không công bằng đối với người dân có đất bị thu hồi. Vì trong trường PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma