Luận văn Thạc sĩ Kiểm soát và Bảo vệ môi trường: Thực trạng và giải pháp hoàn thiện cơ chế thực hiện chính sách tài chính đất đai trên địa bàn quận 9, thành phố Hồ Chí Minh

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:92

Thêm vào BST

Báo xấu

35
lượt xem 10
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích nghiên cứu của đề tài là phân tích được những vấn đề bất cập trong các văn bản pháp lý về giá đất, phương pháp xác định giá đất, những nội dung quy định chi tiết trong các văn bản pháp lý về chính sách tài chính đất đai. Đề xuất được các giải pháp tháo gỡ các vấn đề chưa phù hợp trong việc thực thi chính sách tài chính đất đai; những vấn đề mâu thuẫn, tồn tại trong công tác định giá đất nhằm hoàn thiện cơ chế thực hiện chính sách tài chính đất đai.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kiểm soát và Bảo vệ môi trường: Thực trạng và giải pháp hoàn thiện cơ chế thực hiện chính sách tài chính đất đai trên địa bàn quận 9, thành phố Hồ Chí Minh

i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng tôi về “Thực trạng và giải pháp hoàn thiện cơ chế thực hiện chính sách tài chính đất đai trên địa bàn quận 9, thành phố Hồ Chí Minh”. Các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Các số liệu sử dụng, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn do tôi tự tìm hiểu, phân tích một cách trung thực, khách quan và phù hợp với thực tiễn của địa bàn nghiên cứu. Các kết quả này chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Tác giả Luận văn Phạm Minh Tâm PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn tốt nghiệp này, ngoài nỗ lực của bản thân, tôi xin chân thành cảm ơn quý thầy cô giáo trường Đại học Nông lâm Huế và Khoa Tài nguyên Đất và Môi trường Nông nghiệp; Phòng Đào tạo Sau đại học đã truyền đạt cho tôi những kiến thức quý báu và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt thời gian học tập tại trường, hoàn thành luận văn tốt nghiệp. Xin trân trọng gửi tới quý Thầy, Cô lòng biết ơn sâu sắc và tình cảm quý mến nhất. Đặc biệt, tôi xin chân thành cảm ơn đến PGS.TS. Hồ Kiệt, người hướng dẫn khoa học, rất tận tình, chu đáo. Thầy đã giúp đỡ tôi rất nhiều trong quá trình hình thành ý tưởng và hoàn thiện luận văn này. Tôi xin trân trọng gửi lời cảm ơn đến các tập thể đơn vị Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Quận 9 và bạn bè đã giúp đỡ tận tình, tạo điều kiện cung cấp số liệu để tôi hoàn thành luận văn này. Tôi xin cảm ơn tới người thân, bạn bè đã góp ý, động viên giúp đỡ tôi cả về vật chất lẫn tinh thần trong quá trình thực hiện đề tài. Ngày tháng 10 năm 2017 Tác giả Luận văn Phạm Minh Tâm PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii TÓM TẮT Tác giả thực hiện đề tài “THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CƠ CHẾ THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9, TP. HỒ CHÍ MINH” Ngoài ra, để thực hiện tốt cơ chế tài chính đối với đất đai, luận văn kiến nghị một số nội dung có liên quan: - Xem xét việc có nên bỏ quy định về giao đất có thời hạn, mà nghiên cứu sửa đổi theo hướng cứ giao đất là giao sử dụng ổn định lâu dài (áp dụng đối với đất ở). Còn đất sử dụng có thời hạn (đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp) thì chỉ thực hiện theo hình thức thuê đất (trả tiền thuê đất hàng năm hoặc một lần cho cả thời gian thuê). - Nghiên cứu bổ sung quy định tổ chức trong nước thuê đất hàng năm cũng được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê như đối với tổ chức nước ngoài (đã được quy định tại điểm d khoản 2 Điều 119 của Luật đất đai); - Nghiên cứu sửa đổi quy định tại khoản 1c Điều 111 Luật đất đai theo hướng tổ chức kinh tế thuê đất trả tiền thuê hàng năm không được quyền bán tài sản gắn liền với đất thuê mà thực hiện theo cơ chế tổ chức không còn nhu cầu sử dụng thì nhà nước thu hồi, bán đấu giá quyền sử dụng đất và bồi thường giá trị tài sản cho tổ chức theo quy định của pháp luật để tránh trường hợp chuyển quyền sử dụng đất thuê hàng năm (vì thực tế vừa qua các trường hợp này thu đuợc lợi ích rất lớn, nhưng nhà nước chỉ điều tiết được một phần nhỏ thông qua thuế thu nhập doanh nghiệp). - Nghiên cứu để sửa đổi quy định liên quan đến quyền và nghĩa vụ của tổ chức được giao đất có thu tiền sử dụng đất bằng tiền không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước quy định tại Điều 109 và 110 Luật đất đai; vì theo quy định tại các điều này thì trường hợp tổ chức kinh tế được giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp bằng tiền không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì mới có các quyền: chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho; thế chấp, bão lãnh; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Như vậy, các doanh nghiệp nhà nước hoạt động trong lĩnh vực xây dựng, kinh doanh bất động sản được nhà nước giao vốn để đầu tư xây dựng nhà để bán hoặc cho thuê thì sẽ không thực hiện được mục tiêu bảo toàn và phát triển vốn nhà nước; mà phải sử dụng vốn vay để hoạt động. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ....................................................................................................... ii TÓM TẮT ............................................................................................................ iii MỤC LỤC ............................................................................................................ iv DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT...................................... vii DANH MỤC CÁC BẢNG................................................................................. viii DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ .............................................................. ix MỞ ĐẦU ............................................................................................................... 1 1. ĐẶT VẤN ĐỀ ................................................................................................... 1 2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI .............................................................................. 2 3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN ....................................................... 2 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................. 3 1.1. ĐẤT VÀ VAI TRÒ CỦA ĐẤT ĐỐI VỚI CON NGƯỜI ............................. 3 1.1.1. Khái niệm về đất đai ................................................................................... 3 1.1.2. Vai trò đặc điểm của đất.............................................................................. 3 1.2. QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI ........................................................ 7 1.2.1. Hệ thống quản lý nhà nước về đất đai ......................................................... 7 1.2.2. Phân loại đất đai ........................................................................................ 11 1.2.3. Nội dung quản lý nhà nước đối với đất đai ............................................... 12 1.3. CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI ....................................................... 13 1.3.1. Khái quát chính sách tài chính đất đai ...................................................... 13 1.3.2. Bản chất nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai................................... 15 1.3.3. Vai trò của chính sách đối với đất đai ....................................................... 16 1.4. KHÁI QUÁT QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI ................................................................................................. 18 1.4.1. Giai đoạn trước cách mạng tháng 8 năm 1945 ......................................... 18 1.4.2. Giai đoạn từ Cách mạng tháng 8 năm 1945 đến năm 1988 ...................... 18 1.4.3. Giai đoạn từ năm 1988 đến năm 1993 ...................................................... 19 1.4.4. Giai đoạn từ năm 1993 đến 2003 .............................................................. 20 1.5. CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI VIỆT NAM HIỆN HÀNH ........... 21 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v 1.5.1. Thuế sử dụng đất nông nghiệp .................................................................. 21 1.5.2. Thuế nhà đất .............................................................................................. 23 1.5.3. Thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............................... 24 1.5.4. Tiền sử dụng đất ........................................................................................ 27 1.5.5. Thu tiền cho thuê đất, thuê mặt nước ........................................................ 29 1.5.6. Lệ phí trước bạ .......................................................................................... 31 1.6. CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI..................................................................................................................... 32 1.6.1. Chính sách thu đối với đất ở Úc ................................................................ 32 1.6.2. Chính sách thu đối với đất ở Thụy Điển ................................................... 32 1.6.3. Chính sách thu đối với đất ở New Zealand ............................................... 33 1.6.4. Chính sách thu đối với đất ở Thượng Hải – Trung Quốc ......................... 34 CHƯƠNG 2. PHẠM VI, ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .................................................................................................... 35 2.1. PHẠM VI, ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU................................................... 35 2.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ........................................................................ 35 2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................ 36 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................ 38 3.1. TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI QUẬN 9, TP. HỒ CHÍ MINH................................................................................................................... 38 3.1.1. Khái quát về địa bàn nghiên cứu ............................................................... 38 3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế ..................................................................... 39 3.1.3. Thực trạng xã hội ...................................................................................... 41 3.1.4. Nhận xét chung thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ..................... 43 3.2. THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI ........................... 44 3.2.1. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ......................................... 44 3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 ............................................................. 45 3.2.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và sở hữu đất ở từ năm 2011 - 2016 .................................................................................................. 46 3.2.4. Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............................................ 47 3.2.5. Công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo trong quản lý đất đai ... 48 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi 3.3. THỰC TRẠNG THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9 ................................................................................. 49 3.3.1. Cơ cấu tổ chức, chức năng, nhiệm vụ của chi cục thuế Quận 9 ............... 50 3.3.2. Thuế sử dụng đất nông nghiệp .................................................................. 51 3.3.3. Tiền sử dụng đất .................................................................................... 51 3.3.4. Tiền thuê đất ............................................................................................ 52 3.3.5. Thuế nhà, đất ........................................................................................... 54 3.3.6. Thuế thu nhập cá nhân .......................................................................... 55 3.3.7. Lệ phí trước bạ .......................................................................................... 57 3.3.8. Tổng hợp thực trạng các khoản thu thuế từ đất trên địa bàn Quận 9 từ năm 2011 – 2016 ......................................................................................................... 58 3.4. NHỮNG BẤT CẬP TRONG VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI ............................................................................ 59 3.4.1. Thiếu tính thống nhất và đồng bộ ....................................................... 60 3.4.2. Phân biệt giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài ........ 62 3.4.3. Bất cập với diễn biến quan hệ đất đai ................................................ 63 3.4.4. Tính hai giá trong cơ chế thực hiện chính sách tài chính ............... 63 3.4.5. Nguyên nhân của những tồn tại ................................................................ 67 3.5. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CƠ CHẾ THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI ............................................................................................... 69 3.5.1. Cơ chế trừ tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư........................................... 69 3.5.2. Cơ chế điều tiết phần tăng thêm của đất do Nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng ....71 3.5.3. Lệ phí trướcbạ ........................................................................................... 72 3.5.4. Cơ chế thực hiện giá đất, bảng giá, khung giá ...................................... 73 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ............................................................................. 74 4.1. KẾT LUẬN .................................................................................................. 74 4.2. KIẾN NGHỊ ................................................................................................. 75 TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................... 76 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT BTC : Bộ Tài chính CT : Chỉ thị DTTN : Diện tích tựnhiên DT : Diện tích ĐC : Địa chính GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất NĐ : Nghị định QĐ : Quyết định TTg : Thủ tướng TT : Thông tư UBND : Ủy ban nhân dân UBTVQH : Ủy ban thường vụ Quốc hội QSDĐ : Quyền sử dụng đất NSNN : Ngân sách nhà nước SDĐ : Sử dụng đất KT-XH : Kinh tế -xã hội CN : Công nghiệp QH-KHSDĐ : Quy hoạch – kế hoạch sử dụng đất TNCN : Thu nhập cán hân TĐC : Tái định cư PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1.Định suất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp ............................................... 22 Bảng 1.2. Tổng hợp nguồn thu từ đất đai trên địa bàn Tp Hồ Chí Minh ...................... 31 Bảng 3.1. Quy mô và tốc độ tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2011 – 2016 ..................... 40 Bảng 3.2.Giá trị sản xuất của Quận 9 ............................................................................ 41 Bảng 3.3.Tỉ lệ gia tăng dân số qua các năm trên địa bàn \quận .................................... 42 Bảng 3.4.Phân bố lao động trong các ngành sản xuất ................................................... 43 Bảng 3.5.Cơ cấu sử dụng theo đối tượng sử dụng đất năm 2016.................................. 45 Bảng 3.6.Số lượng hồ sơ được cấp GCNQSSĐ giai đoạn 2011-2016 .......................... 46 Bảng 3.7. Số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất của quận 9 ..................... 47 Bảng 3.8. Tổng đơn tranh chấp, khiếu nại về đất đai từ 2011 –2016............................ 48 Bảng 3.9.Tình hình thu tiền sử dụng đất giai đoạn 2011-2016 ..................................... 52 Bảng 3.10.Tình hình thu tiền thuê đất giai đoạn 2011 - 2016 ....................................... 53 Bảng 3.11. Tình hình thu thuế chuyển QSDĐ, thuế thu nhập cá nhân giai đoạn 2011 – 2016 ............................................................................................................................... 54 Bảng 3.12. Tình hình thu phí, lệ phí sử dụng đất giai đoạn 2011 - 2016 ...................... 57 Bảng 3.13.Các khoản thu thuế từ đất đai trên địa bàn Quận 9 giai đoạn 2011-2016 ... 58 Bảng 3.14. Đơn giá nền TĐC Khu TĐC Kiến Á, quận 9.............................................. 66 Bảng 3.15. Đơn giá nền TĐC Khu TĐC Man Thiện III, quận 9................................... 67 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ix DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ Hình 1.1.Sơ đồ Hệ thống quản lý nhà nước về đất đai .................................................... 9 Hình 1.2.Sơ đồ mối quan hệ giữa cơ chế quản lý đất đai và cơ chế thị trường BĐS ........ 11 Hình 3.1. Hình ảnh thu nhỏ của bản đồ ranh giới Quận 9, thành phố Hồ Chí Minh .... 39 Hình 3.2. Sơ đồ bộ máy tổ chức Chi cục thuế Quận 9 .................................................. 50 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1 MỞ ĐẦU 1. ĐẶT VẤN ĐỀ Chính sách tài chính đối với đất đai là công cụ không thể thiếu để Nhà nước quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế và huy động nguồn tài chính từ đất đai thành quỹ tiền tệ tập trung của ngân sách nhà nước. Trong những năm qua, chính sách tài chính đất đai ở Việt Nam đã có nhiều đổi mới, nhưng vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu huy động nguồn thu ngân sách nhà nước và quản lý sử dụng đất đai trong nền kinh tế thị trường. Trong đó, các văn bản pháp lý quy định cơ sở để tính các loại nghĩa vụ tài chính như: giá đất, phương pháp xác định giá đất, những quy định về thuế sử dụng đất, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất, tiền bồi thường... chưa đáp ứng với yêu cầu thực tiễn. Mặc dù Luật Đất đai năm 2003 quy định bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm phải sát với thị trường, nhằm điều hoà bất cập nêu trên nhưng phương pháp xác định giá đất lại không đảm bảo được yếu tố sát với thị trường. Kèm theo đó, Chính phủ lại ấn định khung giá trần và sàn cho các khu vực. Các vấn đề mâu thuẫn nêu trên không chỉ không phù hợp với chức năng quan trọng của văn bản pháp lý mà còn ảnh hưởng đến quá trình áp dụng pháp luật vào thực tiễn cuộc sống. Từ trước đến nay, đã có một số đề tài nghiên cứu đến lĩnh vực tài chính đất đai. Tuy nhiên, các đề tài chủ yếu nghiên cứu một khía cạnh trong chính sách thu thuế đối với đất đai đó là chính sách thuế. Hồ Đông (2001) đã đưa ra phương hướng và các giải pháp hoàn thiện thuế thu vào đất đai ở Việt Nam. Bạch Thị Minh Huyền (2002) đã nghiên cứu hệ thống thuế thống nhất đối với việc sử dụng đất ở Việt Nam và tổng hợp được các khả năng cũng như điều kiện áp dụng của từng loại thuế. Một số đề tài khác nghiên cứu hệ thống chính sách tài chính nói chung dưới góc độ khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai cho mục đích công nghiệp hóa, hiện đại hóa và phát triển kinh tế đất nước, chưa nghiên cứu tập trung vào vấn đề chính sách tài chính đất đai trong thị trường bất động sản như Phạm Đức Phong (2003) đã nghiên cứu về chính sách tài chính nhằm khai thác nguồn lực đất đai và bất động sản phục vụ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước hoặc Chu Thị Thuỷ Chung (2003) chọn cách tiếp cận khác cụ thể là đưa ra các giải pháp tài chính nhằm khai thác nguồn lực đất đai phục vụ sự nghiệp phát triển kinh tế ở nước ta trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế hiện nay. Kế thừa kết quả nghiên cứu năm 2003, Chu Thị Thủy Chung (2008) đã nghiên cứu sâu và rộng hơn để đưa ra giải pháp hoàn thiện chính sách thu đối với đất đai ở Việt Nam. Phần lớn các tác giả đều dựa trên quy định của Luật Đất đai năm 1993 và các văn bản hướng dẫn thi hành trước ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành. Đến nay pháp luật về đất đai đã có nhiều thay đổi. Trong lĩnh vực chính sách thu đất đai Chu Thị Thủy Chung (2008) đã nghiên cứu và tiếp cận chính sách thu đối với đất PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2 đai nhưng chỉ dừng lại ở tập trung tổng kết và hoàn thiện chính sách thu cả nước, mà không đề cập đến cơ chế thực hiện chính sách tài chính về đất đai. Quận 9 là địa bàn quy hoạch quỹ đất khá lớn các dự án phát triển kinh tế, khoa học, kỹ thuật và công nghệ, nên việc thu hồi đất là điều cần thiết. Những vấn đề của chính sách tài chính đất đai bộc lộ tính bất cập khi triển khai thực thi chính sách quản lý đất đai nói chung và tài chính đất đai nói riêng trên địa bàn quận như giá bồi thường, phương pháp định giá và các khoản thuế phải nộp, cách tính thuế của cơ quan thu thuế. Việc này, gây khá nhiều thắc mắc từ phía người sử dụng đất và gây không ít khó khăn cho cơ quan quản lý đất đai và cơ quan thuế. Yêu cầu cấp bách đặt ra là tiếp tục đổi mới, hoàn thiện chính sách tài chính đối với đất đai. Vì vậy, việc nghiên cứu “Thực trạng và giải pháp hoàn thiện cơ chế thực hiện chính sách tài chính đất đai trên địa bàn Quận 9, Tp. Hồ Chí Minh” trong điều kiện phát triển hiện nay là hết sức cần thiết. 2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI - Nắm rõ được thực trạng thực hiện chính sách tài chính đất đai trên địa bàn Quận 9, thành phố Hồ Chí Minh. - Phân tích được những vấn đề bất cập trong các văn bản pháp lý về giá đất, phương pháp xác định giá đất, những nội dung quy định chi tiết trong các văn bản pháp lý về chính sách tài chính đất đai. - Đề xuất được các giải pháp tháo gỡ các vấn đề chưa phù hợp trong việc thực thi chính sách tài chính đất đai; những vấn đề mâu thuẫn, tồn tại trong công tác định giá đất nhằm hoàn thiện cơ chế thực hiện chính sách tài chính đất đai. 3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN  Ý nghĩa khoa học - Đề tài góp phần làm rõ và bổ sung cơ sở lý luận về chính sách đất đai, đặc biệt trong lĩnh vực tài chính đất đai trong điều kiện hiện nay.  Ý nghĩa thực tiễn - Phân tích, đánh giá thực trạng khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn huyện, rút ra được những ưu và nhược điểm, những tồn tại, hạn chế và đưa ra những giải pháp giúp cho các nhà quản lý có được một cách nhìn tổng quan để đưa ra các quyết định sát đúng, nhằm nâng cao hiệu quả huy động nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn huyện, góp phần nâng cao nguồn thu cho ngân sách từ đất đai trên địa bàn Quận 9, thành phố Hồ Chí Minh. - Đề xuất sửa đổi bổ sung để hoàn thiện một số chính sách đất đai, góp phần hỗ trợ chính quyền các cấp trong việc ban hành các văn bản, quy định về quản lý đất đai liên quan đến thu ngân sách từ đất đai. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. ĐẤT VÀ VAI TRÒ CỦA ĐẤT ĐỐI VỚI CON NGƯỜI 1.1.1. Khái niệm về đất đai Trong các tài liệu nghiên cứu về quản lý đất đai hiện nay, có thể nói, chưa có sự thống nhất trong sử dụng các thuật ngữ chuyên ngành và thường đồng nhất các thuật ngữ Đất và Đất đai, ví dụ như: Luật Đất đai, quyền sử dụng đất, quỹ đất đai, quỹ đất, phân loại đất, phân loại đất đai... Thực tế này làm cho việc xác định lĩnh vực nghiên cứu khoa học quản lý đất đai không được rõ ràng và thường dẫn đến sự nhầm lẫn về đối tượng nghiên cứu của ngành khoa học này. Tuy vậy, tất cả đều thống nhất đối tượng quản lý của ngành quản lý đất đai là đất đai, nhưng khái niệm đất đai cũng có nhiều cách định nghĩa khác nhau. Vì vậy, có thể nói đất đai là hiện tượng địa lý - kinh tế biến đổi theo quy luật tự nhiên và quy luật phát triển kinh tế, xã hội. Trong nhiều tài liệu về quản lý đất đai, các khái niệm này thường không được phân biệt rõ ràng và khi nói về đất đai thường hay dùng từ đất để cho ngắn gọn hơn, như Luật Đất đai, Quyền sử dụng đất... Nhưng trong tư duy khoa học cần phải phân biệt rõ các khái niệm khác nhau giữa lãnh thổ, đất và đấtđai: - Lãnh thổ là địa bàn cư trú của cộng đồng dân tộc trong không gian và thời gian xác định, thuộc phạm trù địa lý – dân tộc. - Đất là lớp bề mặt trái đất, hiểu theo nghĩa rộng hơn so với khái niệm thổ nhưỡng, thuộc phạm trù địa lý - tự nhiên. (Ngô Đức Cát, 2000) Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế, kết quả của mối quan hệ tổng hoà giữa đất và hoạt động kinh tế xã hội của con người trong cộng đồng dân tộc trên một lãnh thổ nhất định. Về mặt không gian thì đất đai bao gồm cả phần diện tích bề mặtvới không gian bên trên và bề sâu trong lòng đất. Đất đai được hiểu ở góc độ tổng thể là trái đất hay trong phạm vi một không gian giới hạn, như trong phạm vi lãnh thổ quốc gia là quỹ đất đai quốc gia, trong phạm vi địa giới hành chính là quỹ đất đai của cấp hành chính tương ứng, trong phạm vi ranh giới địa chính là quỹ đất đai của chủ thể sử dụng đất đai. 1.1.2. Vai trò đặc điểm của đất Đất đai là một bộ phận không thể tách rời của lãnh thổ quốc gia, gắn liền với chủ quyền quốc gia, là một trong những dấu hiệu cơ bản để xác định sự tồn tại của một quốc gia, một dân tộc. Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động. Trong quá trình vận động, đất đai tự nhiên nhờ có lao động của nhiều thế hệ cải tạo mà trở thành đất trồng trọt. Đất đai gắn bó với sự tồn tại và phát triển của con người. Không chỉ theo nghĩa duy nhất là cần thiết cho sự tồn tại và phát triển của con người mà trên phương diện kinh tế tạo ra của cải vật chất, đất đai có ý nghĩa cực kỳ quan trọng. Ngay PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4 từ khi loài người biết tổ chức quá trình lao động sản xuất, đất đai đã trở thành yếu tố sản xuất rất quan trọng. Trong quá trình tái sản xuất xã hội, đất đai là cơ sở không gian bố trí lực lượng sản xuất và trong lĩnh vực nông lâm nghiệp, đất đai là đối tượng của lao động và thông qua đất đai con người tác động lên cây trồng vật nuôi, do đó đất đai vừa là công cụ lao động, vừa là đối tượng lao động. Đất đai trở thành tư liệu sản xuất đặc biệt, và vì vậy đất đai là nhân tố đầu vào không thể thiếu được của nền sản xuất xã hội. Đất đai là tài nguyên thiên nhiên có giới hạn của một quốc gia, nhưng lại là điều kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển. Trong bối cảnh hiện nay, các tác động của con người trong việc khai thác và sử dụng đất đai hoàn toàn bị chi phối bởi các quy luật kinh tế, xã hội. Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế xã hội, nên nó có hai thuộc tính tự nhiên và xã hội đặc trưng cho khả năng của đất đai đáp ứng nhu cầu hoạt động kinh tế, xã hội của con người. Thuộc tính tự nhiên bao gồm các đặc tính không gian như diện tích bề mặt, hình thể, chiều dài, chiều rộng và vị trí cùng với các đặc điểm về địa chất, địa chấn, địa hình, địa mạo và các tính chất sinh lý hóa của đất kết hợp với giá trị đầu tư vào đất đai. Đất đai là một loại tài nguyên do thiên nhiên ban tặng và được xem như không bị huỷ hoại. Nếu sức sản xuất phát triển nhanh chóng, tất cả máy móc cũ phải được thay thế bằng máy móc mới có lợi hơn, nên máy móc cũ bị coi như mất đi.Trái lại, nếu đất được sử dụng thích đáng thì sẽ không ngừng tốt hơn. Về mặt không gian tự nhiên, đất đai luôn luôn có vị trí cố định, không có khả năng dịch chuyển. Đặc tính không thể di dời được trong mọi trường hợp của đất đai là sự khác biệt rõ nét nhất so với các loại tài sản khác. Là vật thể tự nhiên đất đai bị giới hạn về mặt diện tích bởi phạm vi lãnh thổ quốc gia và bề mặt trái đất. Sự can thiệp của con người vào đất đai chỉ có thể làm thay đổi về chất đất, độ màu mỡ, độ phì nhiêu của đất hay thay đổi tính năng, công dụng của đất. Thuộc tính xã hội của đất đai chính là vị thế của đất đai, là hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với đất đai tại một vị trí nhất định, là những thuộc tính phi vật thể. Vị thế cũng được hiểu là tổng hòa các quan hệ xã hội, được hình thành từ các tương tác thị trường và phi thị trường. Vị thế đất đai được xác định thông qua số lượng, chất lượng và cường độ quan hệ xã hội. Đất đai có vị thế cao hay thấp phụ thuộc vào khả năng thiết lập cho người sử dụng đất đai được nhiều hay ít mối quan hệ với các nhà cung cấp dịch vụ đô thị, với những người láng giềng và với các đối tác khác. Vị thế đất đai không đồng nhất với vị trí đất đai. Khái niệm vị trí gắn liền với khái niệm không gian. Cần phân biệt các không gian tự nhiên, không gian kinh tế, xã hội và không gian tâm lý. Vị thế chính là tổ hợp PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5 của vị trí trong ba không gian nêu trên, là phản ánh của vị trí tự nhiên và kinh tế, xã hội vào không gian tâm lý. Đất đai có khả năng tái tạo và nâng cao chất lượng về mặt tự nhiên và xã hội thông qua hoạt động đầu tư của con người. Với khả năng đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế, xã hội, đất đai trở thành đối tượng trao đổi trong nền kinh tế hàng hoá, từ đó đất đai có giá trị trao đổi trên thị trường. Giá trị của đất đai - một thuộc tính kinh tế của đất đai đã được thể chế hoá trong Luật Đất đai hiện hành. Tuy nhiên, nhận thức khoa học về giá trị đất đai hiện nay còn có nhiều điều chưa có thống nhất. Hiện nay, tồn tại nhiều quan điểm khác nhau về giá trị nói chung và giá trị đất đai nói riêng. Theo quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít, giá trị là lao động không phân biệt nói chung của con người, lao động xã hội kết tinh trong hàng hóa. Nó là một trong hai thuộc tính của hàng hóa: giá trị và giá trị sử dụng. Trong đó, giá trị là thuộc tính xã hội của hàng hóa, là lao động xã hội thể hiện trong hàng hóa. Trong mối quan hệ với giá trị trao đổi thì giá trị là nội dung của giá trị trao đổi, giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện của giá trị, giá cả là hình thái biểu hiện bằng tiền của giá trị. Từ đó khẳng định đất đai, thành phần cơ bản của đất đai, không có giá trị vì đất đai không phải là sản phẩm do con người làm ra, không có lao động kết tinh trong đất đai. Giá cả đất đai (P) thực chất là địa tô tư bản hoá, được xác định theo công thức: P=R/I, với R là địa tô và I là tỷ lệ chiết khấu. Sau này một số nhà kinh tế trường phái tân Mácxít cho rằng đất đai cũng có giá trị, vì đất đai đã có lao động xã hội (lao động sống và lao động vật hoá) kết tinh từ hoạt động đầu tư khai phá và phát triển hạ tầng đất đai, được xác định theo công thức: W = C + V + M (Xagaidak, 1992). Nhưng thực tế giá cả thị trường đất đai, đặc biệt đất đai đô thị, lớn hơn nhiều lần giá trị đầu tư vào đất đai (Nhiêu Hội Lâm, 2004). Như vậy giá trị đất đai không phải là giá trị đầu tư phát triển trên đất đai. Các nhà kinh tế thị trường không đề cập đến phạm trù giá trị sức lao động “kết tinh sức lao động”: Bất kỳ sản phẩm nào có khả năng đáp ứng được mong muốn của con người đều được coi là có giá trị sử dụng. Năng lực của giá trị sử dụng này trong việc trao đổi với các sản phẩm/hàng hóa/dịch vụ khác được gọi là giá trị trao đổi của nó.Giá cả là giá trị tiền tệ của sản phẩm khi nó được giao dịch trên thị trường. Theo quan điểm kinh tế thị trường, đất đai có giá trị sử dụng được trao đổi trên thị trường, nên nó có giá trị trao đổi. Quan điểm này đơn giản, dễ hiểu, nhưng không có sức mạnh mô tả bởi tính đơn giản của nó. Hơn nữa dễ dẫn đến sự nhầm lẫn giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị sử dụng, giá trị sử dụng lớn thì giá trị trao đổi lớn và ngược lại (Mã Khắc Vỹ,1995). PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6 Cũng là quan điểm giá trị trong lĩnh vực marketing hiện đại, xem xét ở một mức độ khái quát hơn: giá trị trao đổi của sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô hình. Giá trị hữu hình ứng với chất lượng của sản phẩm hàng hóa; giá trị vô hình ứng với vị thế thương hiệu ngự trị trong tâm tư, nguyện vọng và ước muốn của con người (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005). Với quan điểm này thì phạm trù giá trị đất đai được giải thích một cách thuyết phục hơn. Theo đó, giá trị hữu hình ứng với chất lượng và giá trị vô hình ứng với vị thế đất đai. Giá trị hữu hình là giá trị của các yếu tố không gian (diện tích, hình dáng thửa đất), cùng với các giá trị đầu tư xây dựng trên đất đai. Giá trị vô hình là giá trị của vị thế đất đai. Bản chất “vô hình” của giá trị bất động sản đến từ vị thế, mà nó “ngự trị” trong tâm tưởng – nghĩa là trong tâm tư, nguyện vọng, tình cảm của khách hàng nói riêng và xã hội nói chung (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005). Quan điểm về giá trị vô hình của đất đai chắc chắn cũng được các nhà quản lý đất đai thuộc trường phái Mác xít dễ dàng chấp nhận, khi công nhận tính siêu hình, phi vật thể của giá trị vật chất tạo ra tư bản (Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng,2006). Trong trường hợp vị thế đất đai không khác nhau (do con người trong xã hội tất cả đều như nhau) thì giá trị trao đổi của hàng hóa đất đai phụ thuộc vào giá trị hữu hình của chất lượng hàng hóa, giá trị sử dụng của đất đai. Đất đai có vai trò rất quan trọng đối với sản xuất và đời sống con người. Khó mà hình dung được sự phát triển kinh tế, xã hội của mỗi quốc gia mà không có đất đai. Trong nền kinh tế thị trường, đất đai càng trở thành yếu tố cơ bản không thể thiếu trong quá trình sản xuất và đời sống. Chúng ta có thể khái quát vai trò quan trọng của đất đai qua những khía cạnh cơ bản sau: - Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất xãhội. - Đất đai là một trong các yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến sự phân bố dân cư lao động. - Đất đai tạo ra môi trường sống cho con người. - Đất đai là cơ sở để xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, cơ sở sản xuất kinh doanh, đảm bảo chính trị, an ninh, quốc phòng quốc gia. - Đất đai tạo nguồn tài chính cho chi tiêu của bộ máy nhà nước và đầu tư phát triển kinh tế. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7 1.2. QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI 1.2.1. Hệ thống quản lý nhà nước về đất đai Quản lý nhà nước xuất hiện cùng với sự xuất hiện của Nhà nước, là quản lý công việc của Nhà nước. Nội hàm của quản lý nhà nước thay đổi phụ thuộc vào chế độ chính trị, trình độ phát triển kinh tế - xã hội của mỗi một quốc gia qua các giai đoạn lịch sử. Ngày nay, quản lý nhà nước xét về mặt chức năng bao gồm các hoạt động lập pháp của cơ quan lập pháp, hoạt động hành chính (chấp hành và điều hành) của Chính phủ và hoạt động tư pháp của hệ thống tư pháp. Quản lý đất đai là một nội dung quan trọng của quản lý nhà nước. Lịch sử phát triển kinh tế xã hội ở các quốc gia khác nhau cho thấy công tác quản lý nhà nước về đất đai là nhiệm vụ cần thiết, xuất phát từ yêu cầu khách quan của thực tế, từ các lý do chính trị, xã hội, kinh tế và môi trường. Hiện nay hoạt động quản lý nhà nước về đất đai được hiểu theo nghĩa rộng và theo nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, bao gồm các hoạt động lập pháp, hành pháp và tư pháp về đất đai. Theo nghĩa hẹp, đấy chỉ là hoạt động thuần tuý mang tính hành pháp. Các hoạt động quản lý nhà nước về đất đai được thể chế hóa tại khoản 2 Điều 6 của Luật Đất đai năm 2003, cụ thể bao gồm 13 nội dung kết hợp với quy trình quản lý nhà nước nói chung, có thể khái quát hóa quá trình quản lý nhà nước đối về đất đai như sau: - Cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành chính sách, pháp luật về đất đai; - Cơ quan nhà nước tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai; - Cơ quan nhà nước tổ chức giám sát, thanh tra, kiểm tra việc thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai. Với cách hiểu khái quát như trên thì quản lý nhà nước về đất đai biểu hiện như là một quy trình chính sách công, bao gồm các bước cơ bản: hoạch định chính sách, thực thi chính sách và đánh giá chính sách, hay nói một cách cụ thể hơn, bao gồm các giai đoạn: xây dựng chính sách, thể chế hoá chính sách, thông qua chính sách, đưa chính sách vào thực hiện và đánh giá chính sách (Lê Chi Mai, 2000). Quan điểm này tương đồng với cách nhìn hệ thống về quản lý nhà nước đối với đất đai, theo đó quản lý nhà nước về đất đai bao gồm các phân hệ chính: chính sách đất đai, cơ chế pháp lý, cơ chế hành chính, cơ chế kinh tế và cơ chế tổ chức (Trần Thanh Hùng, 2002). Chính sách đất đai được xem là sự cụ thể hóa các định hướng có tính nguyên tắc trong các Luật Đất đai, các kế hoạch, chương trình và các biện pháp tổ chức kinh tế khác nhằm điều chỉnh phân phối, sử dụng và bảo vệ quỹ đất đai quốc gia phù hợp với từng thời kỳ phát triển kinh tế - xã hội, hướng đến mục tiêu sử dụng nguồn tài nguyên đất đai quốc gia một cách tiết kiệm và hiệu quả. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8 Chính sách đất đai được hoạch định bởi các cơ quan lập pháp và hành pháp trong bộ máy Nhà nước, được đưa vào thực hiện bởi các cơ quan quản lý hành chính nhà nước. Trong quá trình thực thi chính sách đất đai cơ quan quản lý hành chính nhà nước sử dụng một số hình thức, phương pháp và công cụ tác động lên đối tượng quản lý phù hợp với cơ chế kinh tế hiện hành. Thông thường chính sách đất đai phân thành 2 loại: chính sách chiến lược và chính sách tác nghiệp. Chính sách chiến lược có thời gian thực hiện tương đối dài, thông thường trên 20 năm, thể hiện những nguyên tắc quản lý có tính định tính, như giải quyết những vấn đề hình thức sở hữu và phương pháp sử dụng đất đai. Chính sách tác nghiệp thực hiện trong ngắn hạn 5 - 10 năm, là sự thực thi cụ thể mang tính định lượng, như xác định hạn mức sử dụng và tích tụ đất đai, xác định khung giá đất đai, giải quyết những vấn đề liên quan đến chế độ sử dụng và bảo vệ đất đai, như mục đích, điều kiện và giới hạn khai thác tài nguyên đất đai. Mối quan hệ giữa chính sách chiến lược và chính sách tác nghiệp như mối quan hệ biện chứng giữa chất và lượng, giữa nội dung và hình thức. Chính sách đất đai được hoạch định dựa trên các căn cứ chính trị, pháp luật, kinh tế, xã hội, khoa học và công nghệ. Những căn cứ này làm cho chính sách được đề ra trở thành một bộ phận thống nhất của toàn bộ hệ thống chính sách quản lý của nhà nước, vừa giải quyết mục tiêu riêng biệt của mình, vừa góp phần thực hiện mục tiêu chung của quốc gia. Thông thường sau khi nhà nước ban hành một chính sách, để thực thi chính sách đó trong cuộc sống, nhà nước thường phải thể chế hoá chính sách đó thành các quy phạm pháp luật vừa khuyến khích, vừa cưỡng chế đối với việc thi hành chính sách đó. Chẳng hạn, với chính sách giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp nhằm xoá bỏ cơ chế kinh tế kế hoạch tập trung, phát triển kinh tế thị trường thì một loại đạo luật mới về đất đai được ban hành và hoàn thiện như: Luật Đất đai 1987, Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013. Các quy phạm pháp Luật Đất đai thể chế hoá những nguyên tắc cơ bản về hình thức sở hữu, chế độ quản lý và sử dụng đất đai được đề ra trong chính sách chiến lược cấu thành cơ chế pháp lý. Nói một cách khác, chính sách chiến lược được thực hiện bằng cơ chế pháp lý. Cơ chế pháp lý, được hiểu là một hệ thống những quy phạm pháp luật, cụ thể hóa chính sách chiến lược trong Luật Đất đai. Chính sách đất đai do cơ quan Trung ương đề ra và được thể chế hoá thành các quy phạm pháp luật bắt buộc phải thực thi trong cuộc sống ở các địa phương. Trong giai đoạn này cũng cần phải tiến hành nghiên cứu áp dụng nó phù hợp với thực tế của đất nước và của từng địa phương trong từng thời kỳ phát triển kinh tế, xã hội. Chính vì vậy, trong khi thực thi lại có cả nội dung hoạch định và thông qua chính sách. Những chính sách được hoạch định trong giai đoạn này được gọi là những PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9 chính sách tác nghiệp. Chính sách tác nghiệp được thực hiện bằng các cơ chế hành chính, kinh tế và tổ chức. - Cơ chế hành chính: Là cách thức tổ chức thực hiện chính sách tác nghiệp đã đề ra thông qua các biện pháp và công cụ hành chính, như lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, giao đất và thu hồi đất đai, đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai, thống kê và kiểm kê đất đai, kiểm tra việc sử dụng đất đai. - Cơ chế kinh tế: Là việc sử dụng các biện pháp và công cụ kinh tế nhằm tổ chức, thực hiện chính sách tác nghiệp đã đề ra, như xây dựng bảng giá đất đai, hệ thống các loại thuế và nghĩa vụ tài chính đất đai. - Cơ chế tổ chức: Là hệ thống cơ quan lập pháp và cơ quan quản lý hành chính nhà nước về đất đai ở các cấp từ trung ương đến địa phương, thực hiện các nội dung quản lý của cơ chế hành chính – kinh tế, đồng thời chịu sự tác động chi phối của cơ chế pháp lý quản lý nhà nước về đất đai. Kết quả hoạt động của cơ chế tổ chức là hệ thống các văn bản dưới luật điều tiết hoạt động các đối tượng sử dụng đất đai. Có thể khái quát hóa các mối quan hệ giữa các thành phần của hệ thống quản lý nhà nước về đất đai trên sơ đồ 1. Chính sách đất đai Chính sách Chính sách chiến lược tác nghiệp Cơ chế Cơ chế Cơ chế pháp lý hành chính kinh tế Cơ chế tổ chức Các văn bản dưới luật Hệ thống sử dụng đất đai Hình 1.1. Sơ đồ Hệ thống quản lý nhà nước về đất đai PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
10 Thuật ngữ cơ chế được sử dụng trong luận văn là một thuật ngữ chỉ sự diễn biến nội tại của một hệ thống, trong đó có sự tương tác giữa các yếu tố hợp thành hệ thống trong quá trình vận động của mỗi yếu tố đó, nhờ đó mà hệ thống có thể vận hành, phát triển. Thuật ngữ cơ chế được áp dụng vào lĩnh vực kinh tế thị trường gọi là cơ chế thị trường, là sự tác động tổng hợp của các nhân tố thị trường, là sự tương tác giữa các yếu tố thị trường khi chúng đồng thời tác động lên đối tượng nào đó mà ta xem xét. Trong sự tác động đồng thời đó, mỗi nhân tố của thị trường tác động vào đối tượng theo một cách, dẫn đối tượng vận động theo một hướng. Nhưng vì có sự tác động đồng thời của nhiều nhân tố thị trường, nên sự vận động của đối tượng là một kết quả tổng hòa tạo ra từ sự tác động đồng thời. Quá trình tổng hợp sự tác động đó chính là cơ chế thị trường. Mỗi yếu tố cấu thành thị trường vừa là tác nhân vừa là đối tượng chịu tác động. Sự tương tác giữa các doanh nghiệp, các hộ tiêu dùng được thể hiện trong sự tương tác giữa các hiện tượng như giá cả, lượng cung, lượng cầu.. Khi thuật ngữ cơ chế được áp dụng vào lĩnh vực quản lý nhà nước thì gọi là cơ chế quản lý. Theo nghĩa hẹp của từ cơ chế, cơ chế quản lý là sự tương tác giữa các phương thức, biện pháp quản lý khi chúng đồng thời tác động lên đối tượng quản lý. Nó cũng có thể được hiểu như là sự diễn biến của quá trình quản lý, trong đó có sự tác động của từng biện pháp quản lý lên đối tượng, những kết quả tích cực và tiêu cực sẽ xảy ra sau mỗi biện pháp đó, sự khắc phục các mặt tiêu cực mới phát sinh bằng hệ thống các biện pháp song hành như thế nào? Với quan niệm hẹp này, cơ chế quản lý bao gồm các nguyên tắc, các phương pháp, các biện pháp quản lý, các công cụ, được sử dụng đồng thời lên đối tượng quản lý. Có thể khái quát cơ chế quản lý đất đai theo nghĩa rộng trên sơ đồ 2. Theo đó cơ chế quản lý nhà nước về đất đai trong thị trường bất động sản bao gồm: cơ chế quản lý và cơ chế thị trường trong mối quan hệ tương tác với nhau, biểu hiện qua hệ thống sử dụng đất đai trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
11 Quản lý nhà nước về đất Thị trường bất động sản đai – Cơ chê quản lý Cơ chế thị trường Hệ thống sử dụng đất - Diện tích và cơ cấu sử dụng đất đai; - Đối tượng sử dụng; - Quy mô sử dụng và tích tụ đất đai; - Giá trị đầu tư vào đất đai; - Giá trị đất đai;... Hình 1.2. Sơ đồ mối quan hệ giữa cơ chế quản lý đất đai và cơ chế thị trường BĐS Hệ thống sử dụng đất đai trong mỗi thời kỳ phát triển kinh tế, xã hội được xác định bằng các chỉ số, như diện tích và cơ cấu sử dụng đất đai, đối tượng sử dụng, quy mô sử dụng và tích tụ đất đai, giá trị đầu tư vào đất đai, giá trị đất đai... Như vậy, để hoàn thiện cơ chế thực hiện chính sách tài chính đất đai, cần thiết phải nghiên cứu công tác phân loại đất, định giá đất, quy định các loại nghĩa vụ tài chính trong quá trình điều chỉnh các mối quan hệ đất đai. 1.2.2. Phân loại đất đai Để phục vụ cho mục đích quản lý của Nhà nước, những tiêu chí cơ bản sau được áp dụng để phân loại đất đai: - Phân loại đất đai căn cứ vào hiện trạng SDĐ. - Phân loại theo mục đích SDĐ. - Phân loại đất đai kết hợp hai tiêu chí mục đích sử dụng và hiện trạng sử dụng. Trong thực tế quản lý đất đai ở nước ta, tồn tại hai hệ thống phân loại đất đai dựa trên các nguyên tắc phân loại khác nhau được sử dụng trong công tác quản lý, kiểm kê và thống kê đất đai, cụ thể như sau: - Nguyên tắc hệ thống: Quỹ đất đai được phân thành các loại đất đai theo mục đích sử dụng chính, loại đất đai được hiểu như là một hệ thống các loại hình sử dụng đất đai có mối quan hệ qua lại tương hỗ với nhau trong quá trình sử dụng cho một mục đích được xác định. - Nguyên tắc phân loại tương đồng: Là nguyên tắc phân loại hay còn gọi là phân nhóm, tức là nhóm các thửa đất có một đặc tính giống nhau nào đó vào cùng một loại không quan tâm chú ý đến mối quan hệ, đến những đặc tính của hệ thống. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma