Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định giá bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:88

Thêm vào BST

Báo xấu

19
lượt xem 6
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của Luận văn nhằm xác định các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định giá bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh; đề xuất giải pháp nhằm nâng cao mức độ chính xác của kết quả thẩm định. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định giá bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh

i BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM TRẦN THANH TÂM CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN MỨC ĐỘ CHÍNH XÁC CỦA KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Kinh tế phát triển (Thẩm định giá) Mã số: 60 31 0105 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học PGS.TS: Đinh Phi Hổ TP.Hồ Chí Minh- Năm 2015
ii LỜI CAM ĐOAN “Tôi xin cam đoan luận văn này là công trình do chính tôi nghiên cứu và soạn thảo. Tôi không sao chép từ bất kỳ một bài viết nào đã được công bố mà không trích dẫn nguồn gốc. Nếu có bất kỳ một sự vi phạm nào, tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm”. TP.Hồ Chí Minh, ngày 26 tháng 06 năm 2015 Tác giả luận văn Traàn Thanh Taâm
iii MỤC LỤC Trang phụ bìa ............................................................................................................. i Lời cam đoan .............................................................................................................ii Mục lục ..................................................................................................................... iii Danh mục viết tắt ..................................................................................................... vi Danh mục bảng ........................................................................................................vii Danh mục hình vẽ, sơ đồ....................................................................................... viii CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU ............................................................................ 1 1.1. Xác định vấn đề nghiên cứu: .................................................................... 1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu: ................................................................................ 3 1.2.1. Mục tiêu chung: ................................................................................. 3 1.2.2. Mục tiêu cụ thể: .................................................................................. 3 1.3. Câu hỏi nghiên cứu: ................................................................................. 3 1.4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:........................................................... 3 1.4.1. Đối tượng: ........................................................................................... 3 1.4.2. Phạm vi: .............................................................................................. 3 1.5. Phương pháp nghiên cứu: ........................................................................ 4 1.6. Ý nghĩa và giới hạn của nghiên cứu: ....................................................... 4 1.6.1. Ý nghĩa nghiên cứu: ........................................................................... 4 1.6.2. Giới hạn nghiên cứu: ......................................................................... 5 1.7. Cấu trúc của luận văn: ............................................................................ 5 CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT........... 6 2.1. Khái niệm: ................................................................................................. 6 2.1.1. Thẩm định giá: .......................................................................................... 6 2.1.2. Bất động sản: ............................................................................................. 7 2.1.2.1. Khái niệm: ........................................................................................... 7 2.1.2.2. Đặc điểm: ............................................................................................ 7
iv 2.1.3. Giá trị bất động sản trong thẩm định giá: ............................................... 9 2.1.3.1. Khái niệm: ........................................................................................... 9 2.1.3.2. Cơ sở giá trị của thẩm định giá: ....................................................... 10 2.1.3.3. Cơ sở giá trị phi thị trường: .............................................................. 12 2.1.4. Mức độ chính xác của kết quả thẩm định: ............................................ 12 2.2. Tổng quan các nghiên cứu trước đây có liên quan:.............................. 15 2.2.1. Đặc điểm của cá nhân và tổ chức cung cấp DV TĐG: ......................... 16 2.2.2. Áp lực khách hàng: ................................................................................. 22 2.2.3. Đặc điểm của môi trường thẩm định: .................................................... 24 2.2.4. Quy trình thẩm định giá: ........................................................................ 26 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................................... 30 3.1. Thiết kế nghiên cứu: .............................................................................. 30 3.2. Khung phân tích đánh giá tác động: .................................................... 30 3.3. Mô hình nghiên cứu định tính: ............................................................. 31 3.4. Mô hình nghiên cứu định lượng: .......................................................... 32 3.5. Các giả thuyết: ........................................................................................ 35 CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................. 41 4.1. Thực trạng công tác thẩm định giá: ....................................................... 41 4.1.1. Điểm mạnh: ............................................................................................. 41 4.1.2. Điểm yếu: ................................................................................................. 41 4.1.3. Cơ hội: ..................................................................................................... 46 4.1.4. Thách thức: ............................................................................................. 46 4.2. Phân tích kết quả thống kê mô tả:.......................................................... 48 4.2.1. Thông tin về giới tính, độ tuổi, trình độ chuyên môn nghiệp vụ. ......... 48 4.2.2. Mức độ minh bạch thông tin: ................................................................. 50 4.2.3. Mức độ cạnh tranh của thị trường dịch vụ thẩm định giá: .................. 51 4.2.4. Quy mô Công ty thẩm định: .................................................................... 51
v 4.2.5. Mức độ quen thuộc thị trường của thẩm định viên: ............................. 52 4.2.6. Mức độ trung thực của thẩm định viên: ................................................ 52 4.2.7. Trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của thẩm định viên: ......................... 53 4.2.8. Áp lực khách hàng: ................................................................................. 54 4.3. Phân tích các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của KQTĐ: .... 54 4.3.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến xác suất chính xác của KQTĐ: ........... 54 4.3.2. Phân tích các kiểm định: ................................................................. 55 4.3.2.2. Kiểm định hệ số hồi quy: ............................................................... 55 4.3.2.3. Kiểm định mức độ phù hợp của mô hình: ...................................... 57 4.3.2.4. Kiểm định mức độ giải thích của mô hình: .................................... 58 4.4. Thảo luận kết quả hồi quy Binary logistic:.......................................... 58 4.5. Mô hình dự báo thay đổi xác suất mức độ chính xác của KQTĐ...... 60 CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .............................................. 63 5.1. Kết luận: .................................................................................................. 63 5.2. Kiến nghị giải pháp: ............................................................................... 64 5.2.1. Nâng cao trình độ, phẩm chất đạo đức của thẩm định viên ................... 64 5.2.2. Nâng cao chất lượng thông tin: .............................................................. 66 5.2.2.1. Về phía cơ quan quản lý:................................................................... 66 5.2.2.2. Về phía các Công ty thẩm định giá: .................................................. 68 5.2.2.3. Về phía các sàn giao dịch BĐS: ......................................................... 68 5.2.3. Đối với các phương tiện truyền thông đại chúng.................................. 68 Danh mục tài liệu tham khảo .................................................................................. ix Phụ lục 01: Danh sách Công ty khảo sát ............................................................. xiii Phụ lục 02: Bảng câu hỏi khảo sát ........................................................................ xiv Phụ lục 03: Kết quả chạy hồi qui .........................................................................xvii
vi DANH MỤC VIẾT TẮT APLUC : Áp lực khách hàng BĐS : Bất động sản CTRANH : Cạnh tranh của thị trường dịch vụ thẩm định giá DVTĐG : Dịch vụ thẩm định giá DOCXAC : Mức độ chính xác của kết quả thẩm định KQTĐ : Kết quả thẩm định MBACH : Minh bạch thông tin TĐG : Thẩm định giá TĐV : Thẩm định viên TNHH : Trách nhiệm hữu hạn TRTHUC : Mức độ trung thực của thẩm định viên TRDO : Trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của thẩm định viên QMOCTY : Quy mô công ty thẩm định QTHUOCTT : Mức độ quen thuộc thị trường của thẩm định viên
vii DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.1. Khung lý thuyết các yếu tố tác động ......................................................... 28 Bảng 3.1. Định nghĩa các biến .................................................................................. 39 Bảng 4.1. Thông tin cơ bản của mẫu khảo sát .......................................................... 49 Bảng 4.2. Trình độ chuyên môn của thẩm định viên................................................. 50 Bảng 4.3. Trình độ nghiệp vụ của thẩm định viên .................................................... 50 Bảng 4.4. Quy mô Công ty hoạt động hiệu quả nhất ................................................ 52 Bảng 4.5. Dự báo kịch bản các yếu tố tác động ....................................................... 61
viii DANH MỤC HÌNH VẼ, SƠ ĐỒ: Hình 3.1.Khung tác động .......................................................................................... 31 Hình 3.2. Các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định .......... 32 Hình 4.1.Minh bạch thông tin tác động đến mức độ chính xác của KQTĐ.............. 50 Hình 4.2.Mức độ cạnh tranh của thị trường DVTĐG tác động đến KQTĐ ............. 51 Hình 4.3.Mức độ quen thuộc thị trường của TĐV tác động đến KQTĐ. .................. 52 Hình 4.4. Mức độ trung thực của thẩm định viên tác động đến KQTĐ.................... 53 Hình 4.5. Trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của TĐV tác động đến KQTĐ .............. 53 Hình 4.6. Áp lực khách hàng tác động đến KQTĐ ................................................... 54 Hình 4.7.Các biến trong mô hình (Variables in the Equation) ................................. 54 Hình 4.8. Phân loại dự báo ....................................................................................... 57 Hình 4.9. Kiểm định Omnibus đối với các hệ số của mô hình .................................. 57 Hình 4.10. Tóm tắt mô hình ...................................................................................... 58 Hình 4.11. Mô phỏng xác suất mức độ chính xác thay đổi ....................................... 58 Hình 4.12. Kết quả hệ số hồi quy .............................................................................. 60
1 1 CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU 1.1. Xác định vấn đề nghiên cứu: Nghề thẩm định giá của Việt Nam mới xuất hiện từ những năm 1993-1994 của thế kỷ trước, còn khá non trẻ so với các nước trong khu vực và trên thế giới. Dịch vụ thẩm định giá có vai trò đặc biệt quan trọng khi nền kinh tế đã chuyển một cách cơ bản từ cơ chế giá hành chính sang cơ chế giá thị trường, cụ thể: qua thẩm định giá góp phần tích cực trong việc tiết kiệm chi tiêu ngân sách Nhà nước trong đầu tư, mua sắm tài sản; chống lãng phí, thất thoát, tiêu cực trong hoạt động sản xuất, kinh doanh; đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ tài sản, của các nhà đầu tư và các bên liên quan tham gia giao dịch. Đến nay, cùng với sự phát triển của nền kinh tế, nhu cầu về thẩm định giá tài sản trong xã hội ngày càng lớn, đặt ra yêu cầu phải đưa thẩm định giá tài sản trở thành một nghề - một loại hình dịch vụ tư vấn mang tính chuyên nghiệp, độc lập, khách quan, đủ năng lực hoạt động nhằm góp phần bảo đảm lợi ích chính đáng của các bên tham gia thị trường. Không chỉ riêng ở Việt Nam mà trên thế giới, dường như luôn có sự đồng thuận giữa giới học giả, chuyên viên thẩm định, và tòa án, về tính tất yếu của sai số trong hoạt động thẩm định giá bất động sản. Chẳng hạn như, theo cơ quan quản lý hàng đầu của Anh về định giá tài sản, the Royal Institution of Chartered Surveyors (1995), từng nhận xét: "Hầu hết người sử dụng thông tin định giá đều nhận thấy số liệu mà thẩm định viên cung cấp luôn gắn liền với một sai số nhất định so với giá trị thị trường”. Hay “Thẩm định giá là một quy trình mang tính chủ quan, phụ thuộc nhiều vào quan điểm đánh giá của thẩm định viên- có thể là quá bi quan hoặc quá lạc quan đối với một tài sản cụ thể. Do đó, tất cả thẩm định viên đều có khả năng mắc phải sai lầm và tất nhiên họ sẽ không bị buộc tội là cẩu thả đơn thuần vì kết quả đưa ra khác so với thực tế”. Sự không chính xác trong thẩm định thường được mọi người chấp nhận như là một hiện tượng không thể tránh khỏi, nhưng các tác động tiềm ẩn của nó lại cực kỳ nghiêm trọng đối với các thẩm định viên, nghề thẩm định giá, thị trường bất
2 động sản và cả nền kinh tế của đất nước nói chung. Ví dụ như sự sụp đổ thị trường tài chính và thị trường bất động sản ở nước Anh vào thập niên 90 được quy kết phần lớn là do kết quả thẩm định không chính xác (Hager và Lord, 1985). Sự không chính xác trong thẩm định giá cũng từng là lý do hàng đầu dẫn đến sự sụp đổ của" các khoản tiết kiệm và khoản vay", chính điều này đã làm rung chuyển thị trường tài chính và bất động sản Mỹ vào những năm 1980 (Yovino-Young, 1997). Khủng hoảng tài chính Châu Á gần đây cũng liên quan đến việc giá trị thẩm định không chính xác, đây là lý do để Uỷ ban giao dịch chứng khoán Thái Lan ủy thác cho Tập đoàn RICS tạo ra sách trắng về vấn đề phát triển nghiệp vụ thẩm định giá ở Thái Lan. Căn cứ vào vai trò chính yếu của thẩm định giá trong hoạt động và sự phát triển lành mạnh của thị trường tài sản và thị trường tài chính, đề tài về độ chính xác trong thẩm định giá, đặc biệt là xác định và lượng hóa các yếu tố tác động đến nó đã thu hút sự chú ý của cả hai giới học thuật và các chuyên gia đầu ngành trong 30 năm qua nhất là ở Anh, Mỹ và Úc (Parker, 1999; Blundell và Ward, 1993; Guilkey et al, 1986). Những nghiên cứu thực nghiệm tại các nước phát triển như Anh, Mỹ và Úc đều cho thấy kết quả thẩm định đạt mức độ chính xác cao (Hager và Lord, 1985; IPD/Drivers Jonas, 1988, 1990, 2003 và 2004; 2005; McAllister, 1995; Parker, 1999). Trái lại, kết quả thẩm định tại các nước đang phát triển thường chỉ đạt mức độ chính xác rất thấp (Ogunba và Ajayi, 1998; Ajibola,2010). Gần đây, các nghiên cứu đã có sự chú ý hơn đến khía cạnh hành vi liên quan đến quy trình định giá và đặc biệt là các yếu tố làm giảm độ chính xác của định giá (Havard, 1995, 2001a, 2001b; Levy và Schuck, 1999). Tuy nhiên, vẫn có rất ít nghiên cứu tìm ra nguyên nhân làm cho định giá không chính xác một cách đầy đủ, nhất là định lượng được các tác động đó. Những nghiên cứu hầu hết chỉ nhấn mạnh vào kết quả định giá cuối cùng hơn là quá trình định giá, do mối quan tâm chính của khách hàng là độ tin cậy của kết quả định giá hơn là cách làm ra con số đó. Điều này có vẻ hợp lý, tuy nhiên một sự hiểu biết hơn về các yếu tố làm cho định giá không chính xác sẽ giúp xác định những cải tiến nào trong thẩm định là cần thiết và có hiệu quả, qua đó
3 nâng cao chất lượng thẩm định giá nói riêng và phát triển kinh tế đất nước nói chung. Điểm qua tình hình chung trên thế giới và xét thấy tại Việt Nam mức độ chính xác của kết quả thẩm định là một vấn đề cấp thiết cần được quan tâm nghiên cứu do đặc điểm nền kinh tế đang phát triển, ngành thẩm định giá còn non trẻ và nhiều thách thức. Tác giả chọn luận văn là: “Các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định giá bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh”- như một đóng góp trong việc hoàn thiện và phát triển ngành thẩm định giá Việt Nam. 1.2. Mục tiêu nghiên cứu: 1.2.1. Mục tiêu chung: Xác định các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định giá bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh; đề xuất giải pháp nhằm nâng cao mức độ chính xác của kết quả thẩm định. 1.2.2. Mục tiêu cụ thể: (1). Xác định và định lượng tác động của các yếu tố ảnh hưởng đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định giá bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh (2). Đề xuất giải pháp hạn chế tác động của các yếu tố đó. 1.3. Câu hỏi nghiên cứu: (1). Những yếu tố nào tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định giá bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh? (2). Mức độ tác động của các yếu tố đó như thế nào? 1.4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: 1.4.1. Đối tượng: Các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định giá bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh. 1.4.2. Phạm vi: Nội dung: xác định và định lượng tác động của các yếu tố ảnh hưởng đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định giá Bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh; đề xuất giải pháp hạn chế các tác động đó.
4 Không gian: các đơn vị có thực hiện nghiệp vụ thẩm định giá bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh Thời gian: số liệu được thu thập trong năm 2015 thông qua việc phát bảng câu hỏi khảo sát. 1.5. Phương pháp nghiên cứu: - Để đạt được các mục tiêu đề ra, tác giả vận dụng kết hợp phương pháp định tính và định lượng cho quá trình nghiên cứu đề tài. - Số liệu: Đề tài sử dụng số liệu khảo sát 152 thẩm định viên đại diện cho 19 công ty thẩm định trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh trong năm 2015. Tác giả thu thập số liệu bằng phương pháp phỏng vấn trực tiếp thông qua bảng câu hỏi, căn cứ vào mục tiêu và tình hình hình thực tế, tác giả phát thảo bộ câu hỏi nghiên cứu, có tham khảo ý kiến của chuyên gia, đưa ra điều tra sơ bộ. Thu hồi phiếu điều tra bổ sung hiệu chỉnh phù hợp với yêu cầu nghiên cứu làm cơ sở cho việc hình thành các thang đo thích hợp trước khi tiến hành điều tra chính thức. + Nguồn gốc thông tin thứ cấp: Số liệu thứ cấp được thu thập qua Internet, báo, tạp chí, đề tài nghiên cứu khoa học…. liên quan đến đề tài nghiên cứu. + Nguồn gốc thông tin sơ cấp: Số liệu sơ cấp được thu thập thông qua việc phỏng vấn trực tiếp 152 nhân viên thẩm định giá đại diện cho 19 công ty thẩm định trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh trong năm 2015 và được chọn theo phương pháp chọn ngẫu nhiên. + Xử lý phân tích số liệu: Đề tài sử dụng mô hình hồi quy Binary logistic để phân tích dữ liệu thu thập được, ngoài ra tác giả còn sử dụng phương pháp thống kê suy diễn, trên cơ sở thống kê mô tả làm cơ sở cho thống kê suy diễn bằng các kiểm định: kiểm định mối quan hệ giữa các yếu tố, kiểm định mức độ phù hợp của mô hình, kiểm định mức độ liên hệ dựa trên các yếu tố. 1.6. Ý nghĩa và giới hạn của nghiên cứu: 1.6.1. Ý nghĩa nghiên cứu: Đóng góp về lý thuyết: bổ sung thêm bằng chứng thực tiễn tại Việt Nam về các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định giá bất động sản trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh.
5 Đóng góp về thực tiễn: Cung cấp luận cứ khoa học cho các giải pháp nhằm hạn chế các tác động làm cho định giá bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh không chính xác, tạo nền tảng cho việc hoàn thiện ngành thẩm định giá còn non trẻ ở Việt Nam và phát triển kinh tế đất nước nói chung. 1.6.2. Giới hạn nghiên cứu: Nội dung: Nghiên cứu chỉ tập trung vào các yếu tố ảnh hưởng đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định giá Bất động sản trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh mà không đề cập trên phạm vi toàn lãnh thổ Việt Nam. Tính khái quát: Do điều kiện về thời gian và ngân sách thực hiện nghiên cứu có hạn nên số mẫu nghiên cứu chưa đảm bảo đại diện cho tổng thể và chưa so sánh được với các địa phương khác tại Việt Nam. 1.7. Cấu trúc của luận văn: Chương 1: Giới thiệu về: tính cấp thiết, mục tiêu, đối tượng, phạm vi, phương pháp, ý nghĩa của nghiên cứu. Chương 2: Tổng quan tài liệu và cơ sở lý thuyết : nêu khái niệm về thẩm định giá; Bất động sản; Giá trị bất động sản trong thẩm định giá; Mức độ chính xác của kết quả thẩm định; Lý thuyết về thông tin bất cân xứng, Lý thuyết về năm lực cạnh tranh; Sơ lược các nghiên cứu liên quan. Chương 3: Phương pháp/thiết kế nghiên cứu: rút ra mô hình nghiên cứu định tính và trình bày cách thực hiện phân tích định lượng các yếu tố tác động bằng phương pháp hồi quy Binary Logistic. Chương 4: Thực trạng chung của ngành thẩm định giá Việt Nam và kết quả nghiên cứu Chương 5: Kết luận và kiến nghị/ gợi ý chính sách.
6 2 CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT 2.1. Khái niệm: 2.1.1. Thẩm định giá: - Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá (valuation) là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, một tài sản”. - Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện Đại học Portsmouth Vương quốc Anh: “Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ”. - Theo GS Lim Lan Yuan- Singapore: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”. - Theo Luật giá số 11/2012/QH13 của Việt Nam thì: “Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ Quốc tế”. - Mặc dù có thể còn nhiều định nghĩa khác, song thẩm định giá có những nét đặc trưng cơ bản cần thừa nhận là: Thẩm định giá là công việc ước tính; Thẩm định giá là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn; Giá trị của tài sản được tính bằng tiền; Tài sản được định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu là bất động sản; Xác định tại một thời điểm cụ thể; Xác định cho một mục đích nhất định; Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường. - Để khái quát một cách đầy đủ và rõ ràng những đặc trưng nêu trên, có thể định nghĩa như sau: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị của tài sản (quyền tài sản) phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm
7 nhất định, cho một mục đích nhất định theo những tiêu chuẩn được công nhận như những thông lệ quốc tế hoặc quốc gia”. - Thẩm định giá bất động sản không chỉ liên quan đến một ý kiến về giá trị mà hơn nữa là một ý kiến được chứng minh, ủng hộ bởi những bằng chứng, sự kiện, con số và phân tích. Quy trình thẩm định giá là các bước thẩm định viên phải tuân thủ nhằm đi đến một kết luận khách quan, chứ không phải chỉ để minh họa cho một mức giá chủ ý đã được hình thành từ trước. 2.1.2. Bất động sản: 2.1.2.1. Khái niệm: Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. 2.1.2.2. Đặc điểm: Đặc điểm của bất động sản có nhiều tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định. Sự so sánh giữa các bất động sản cùng loại khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá bất động sản không chính xác như đối với các hàng hóa khác (các kết cấu công trình, chất lượng công trình, vẻ đẹp kiến trúc, vị trí địa lý…đều được đo lường một cách tương đối, khó chính xác). Bất động sản còn mang tính vùng và khu vực, chúng không liền kề nhau và không phải bao giờ cũng tìm được bất động sản cùng loại để so sánh một cách đầy đủ. Cụ thể như sau: Thứ nhất: bất động sản có đặc điểm cố định về vị trí địa lý, địa điểm và không có khả năng di dời được. Do bất động sản luôn gắn liền với đất đai, mà đặc điểm của đất đai là cố định và giới hạn về diện tích và không gian. Chính vì vậy giá trị và lợi ích của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể: yếu tố vị trí không phải chỉ xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà nó được đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách đến các trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng, các công trình công cộng như thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục và phụ thuộc vào khả năng tiếp cận. Khi những
8 yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của bất động sản sẽ thay đổi. Do vậy một mặt, khi định giá bất động sản phải dự tính trước các thay đổi này cũng như các chính sách liên quan đến việc phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông điện nước, điện thoại, y tế, giáo dục nhằm tăng khả năng tiếp cận và giảm khoảng cách đến các trung tâm. Cũng do bất động sản có tính chất cố định về vị trí nên giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực rất rõ rệt. Những yếu tố đó là: tự nhiên; điều kiện kinh tế; tính chất xã hội; điều kiện môi trường. Trong những yếu tố trên, có những yếu tố vùng mang tính cố định song cũng có những yếu tố vùng thay đổi làm cho sự tác động của chúng đến giá trị bất động sản cũng thay đổi. Thứ hai, tính dị biệt của bất động sản. Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v.. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v.. Do đó, trong định giá cần phải chú ý khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị của các bất động sản, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu về tính dị biệt của người tiêu dùng. Xã hội càng phát triển yêu cầu về tính dị biệt càng tăng. Khi đánh giá các bất động sản phải chú ý đến tính dị biệt, không thể so sánh rập khuôn giữa các bất động sản với nhau. Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.
9 Nhìn chung, mọi hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng với hàng hóa bất động sản thì đặc điểm này nổi trội hơn. Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm chí, còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cư ở đó. Thứ tư, hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các hàng hóa bất động sản có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng hóa bất động sản này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa bất động sản kia. Thí dụ, việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp, sự tiện lợi và giá trị của các công trình xây dựng trong khu vực. Sự ra đời của một con đường mới sẽ dẫn đến sự ra đời của những tụ điểm dân cư hay các khu công nghiệp, du lịch, thương mại, dịch vụ…bám theo trục đường đó. Bất động sản là loại tài sản có tính ảnh hưởng rất mạnh giữa các bất động sản liền kề và có tác động ảnh hưởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan. Do vậy khi định giá bất động sản phải tính đến khả năng ảnh hưởng khi có các công trình bất động sản khác sự ra đời. 2.1.3. Giá trị bất động sản trong thẩm định giá: 2.1.3.1. Khái niệm: Thuật ngữ “giá trị” đối với lĩnh vực bất động sản là giá trị thực, giá đúng trong trao đổi của bất động sản được thể hiện dưới dạng tiền (VND, USD, EURO…). Tiền là thước đo chung (vật ngang giá chung) dùng để đo lường giá trị của bất động sản. Theo Boyce, Byrl N (1980) định nghĩa: “giá trị bất động sản là giá trị thực, quy về hiện tại của những lợi ích trong tương lai từ quyền sở hữu của người sử dụng bất động sản hoặc nhà đầu tư bất động sản”. Giá trị được phân thành 2 loại: - Giá trị chủ quan: liên quan đến tác động bên trong bản thân tài sản- nó đáng giá bao nhiêu đối với cá nhân người sử dụng hoặc đang sở hữu, gọi là giá trị đang sử dụng.
10 - Giá trị khách quan: liên quan đến tác động bên ngoài đến tài sản- nó đáng giá bao nhiêu đối với số đông mọi người 2.1.3.2. Cơ sở giá trị của thẩm định giá: Cơ sở giá trị thị trường: Theo tòa án Tối cao bang California, Mỹ: “giá trị thị trường của tài sản là mức giá ước tính lớn nhất, biểu hiện bằng tiền mà một bất động sản sẽ mang lại khi được bán trên thị trường cạnh tranh, công khai, có đủ thời gian thích hợp để tìm kiếm người mua có kiến thức đầy đủ về các mục đích sử dụng có thể thay thế mà tài sản có thể đưa lại”. Theo Boyce, Byrl N (1980): “Giá trị thị trường của tài sản là mức giá lớn nhất, biểu hiện bằng tiền mà một bất động sản sẽ mang lại trên thị trường cạnh tranh, công khai, đáp ứng những yêu cầu cho một cuộc giao dịch mua bán công bằng, khách quan, theo đó người bán và người mua mỗi bên đều hành động một cách đáng tin cậy, hiểu biết và giá cả không bị bóp méo bởi những động cơ phi lý, vụ lợi”. Có nhiều khái niệm khác nhau về giá trị thị trường, nhưng các khái niệm đều dựa trên những giả thuyết chung sau đây: Giá trị thị trường là số tiền ước tính lớn nhất mà một tài sản có khả năng đem lại khi bán trên thị trường công khai, cạnh tranh. Tài sản được bày bán trong một thời gian hợp lý, trên thị trường công khai. Các khoản thanh toán, chi trả thực hiện bằng tiền mặt hoặc vật ngang giá tương đượng theo những điều kiện, phương thức thanh toán phổ biến trên thị trường, tại thời điểm định giá. Bên mua và bên bán đều hành động tự nguyện, nhiệt tình; giá cả không bị bóp méo (quá cao hoặc quá thấp) bởi các hành động thái quá hoặc phi pháp. Bên mua và bên bán hành động thành thật, đáng tin cậy, hiểu biết và đều có những kiến thức cơ bản về tải sản. Cụ thể như sau:
11 Mức giá có khả năng xảy ra cao nhất: hàm ý rằng phải chấp nhận một cách tiếp cận đến một mức độ chính xác nào đó, mà không có sự chính xác tuyệt đối. Thời gian tiếp thị trên thị trường: giả thiết rằng mức giá cuối cùng căn cứ vào tài sản được trưng bày trong thời gian hợp lý trên thị trường để có được sự tìm hiểu của số lượng người mua phù hợp. Bên mua, bên bán cần đủ thời gian kiểm chứng của thị trường. Độ dài thời gian tùy thuộc vào loại hình tài sản và điều kiện thị trường. Tiền mặt hoặc phương thức thanh toán tương đương: ám chỉ rằng bên mua sẵn sàng mua và có khả năng trả tiền ngay Hành động mua, bán tự nguyện: giả thiết này loại bỏ bất cứ yếu tố phi pháp, mua hoặc bán trong tình thế bị ép buộc hoặc bất cứ sức ép nào chi phối lên bên mua hoặc bên bán. Hành động một cách hiểu biết, đáng tin cậy: bên mua và bên bán đều thông thạo, hiểu rõ về tài sản và loại hình thị trường tài sản, cả hai bên đều hành động đáng tin cậy, đủ thông tin, hiểu biết và lý trí. Một số thẩm định viên, chuyên gia về bất động sản và các nhà kinh tế có ý phản biệt một vài giả định trên: Thứ nhất: phần lớn mức giá cần ước lượng là giá tại thời điểm tiến hành, nên tài sản không có khả năng “được bày bán trong một thời gian hợp lý” trên thị trường. Thứ hai: trong phần lớn giao dịch, bên mua hoặc bên bán hoặc thậm chí cả hai bên chưa hiểu trọn vẹn về tài sản, thị trường tài sản mà họ giao dịch. Do đó, ít có khả năng mỗi bên “hành động một cách hiểu biết” như giả định. Thứ ba: thẩm định viên có thể căn cứ vào thực tế diễn ra trên thị trường để đánh giá những hiểu biết của người mua, nhưng không có bằng chứng nào kiểm chứng cho sự “hành động một cách đáng tin cậy” của họ. Thứ tư: bên mua hoặc bên bán tài sản đều “chịu sức ép” nhất định (cần mua hoặc cần bán) vì nếu không họ đã không thực hiện giao dịch. Hơn nữa, giá trị thị
12 trường là một khái niệm trong ngắn hạn, không thể kiểm chứng được có hay không những “động cơ vụ lợi” từ phía người mua, người bán. Căn cứ vào các giả định và tính hình thực tế, Hiệp Hội thẩm định giá bất động sản Hoa kỳ đã thông qua khái niệm: “Giá trị thị trường của là mức giá cao nhất mà một bất động sản có khả năng bán tại thời điểm thẩm định, sau khi đã có thời gian thích hợp tiếp thị bên mua; Trong điều kiện thị trường cạnh tranh, công khai, đáp ứng tất cả những yêu cầu của cuộc mua bán công bằng; Đồng thời bên mua và bên bán đều hành động hiểu biết, tin cậy, giá cả không bị bóp méo bởi động cơ vụ lợi, phi pháp”. 2.1.3.3. Cơ sở giá trị phi thị trường: Tại Việt Nam, theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ Tài chính ban hành, định nghĩa:“Giá trị phi thị trường là tổng số tiền ước tính khi mà thẩm định giá tài sản dựa vào công dụng kinh tế hoặc các chức năng của tài sản hơn là khả năng được mua, được bán trên thị trường của tài sản hoặc khi thẩm định giá tài sản trong điều kiện thị trường không điển hình hay không bình thường. 2.1.4. Mức độ chính xác của kết quả thẩm định: Theo Hager và Lord (1985); Guilkey et al. (1986); Matysiak và Wang (1995); McAllister (1995) định nghĩa " Thẩm định giá là việc ước tính giá giao dịch tiếp theo của một tài sản. Do đó, mức độ chính xác của thẩm định được mô tả như là khả năng dự báo đúng nhất giá trị thị trường của tài sản tại một thời điểm nhất định”. Nói cách khác, mức độ chính xác là thước đo khoảng cách giữa giá trị thẩm định và giá mua/bán tiếp theo sẽ được giao dịch trên thị trường. Mức độ chính xác tuyệt đối: Theo cơ quan quản lý hàng đầu của Anh về định giá tài sản the Royal Institution of Chartered Surveyors (1995), từng nhận xét: “Hầu hết người sử dụng thông tin định giá đều nhận thấy số liệu mà thẩm định viên cung cấp luôn gắn liền với một sai số nhất định so với giá trị thị trường”. Theo Gabriel Babawale (2013): “Thẩm định giá là một quy trình mang tính chủ quan, phụ thuộc nhiều vào quan điểm đánh giá của thẩm định viên- có thể là quá bi quan hoặc quá lạc quan đối với