Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Giải pháp hạn chế rủi ro trong cho vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam – Chi nhánh Bến Thành

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:99

Thêm vào BST

Báo xấu

32
lượt xem 9
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Từ nghiên cứu thực trạng rủi ro trong cho vay bất động sản tại ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam - chi nhánh Bến Thành, đề tài đề xuất một số giải pháp nhằm hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay bất động sản tại ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam - chi nhánh Bến Thành.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Giải pháp hạn chế rủi ro trong cho vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam – Chi nhánh Bến Thành

NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP. HỒ CHÍ MINH -----------------*****----------------- TRẦN THỊ MINH THƢ GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN NGOẠI THƢƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH BẾN THÀNH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2017
NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP. HỒ CHÍ MINH -----------------*****----------------- TRẦN THỊ MINH THƢ GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN NGOẠI THƢƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH BẾN THÀNH Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng Mã số: 60 34 02 01 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. LÊ THANH NGỌC TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2017
i LỜI CAM ĐOAN Tôi tên là: Trần Thị Minh Thƣ Sinh ngày: 20/11/1988 tại Long An Quê quán: Long An Là học viên cao học khóa 16 của Trƣờng Đại học Ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh. Mã số học viên: 020116140214 Cam đoan đề tài: “Giải pháp hạn chế rủi ro trong cho vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam – chi nhánh Bến Thành” Là luận văn thạc sỹ Kinh tế, chuyên ngành Kinh tế tài chính, ngân hàng – Mã số 60 34 02 01. Luận văn đƣợc thực hiện tại Trƣờng Đại học Ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh. Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. Lê Thanh Ngọc Đề tài này chƣa từng đƣợc trình nộp để lấy học vị thạc sĩ tại bất cứ một trƣờng đại học nào. Đề tài này là công trình nghiên cứu riêng của tác giả, kết quả nghiên cứu là trung thực, trong đó không có các nội dung đã đƣợc công bố trƣớc đây hoặc các nội dung do ngƣời khác thực hiện ngoại trừ các trích dẫn đƣợc dẫn nguồn đầy đủ trong luận văn. Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về lời cam đoan danh dự của tôi. Tp.Hồ Chí Minh, ngày tháng năm 2017. HỌC VIÊN
ii TÓM TẮT LUẬN VĂN Hoạt động cho vay bất động sản của ngân hàng là một trong những sản phẩm mang lại nhiều lợi nhuận cho các Ngân hàng thƣơng mại, tuy nhiên hoạt động này cũng chứa đựng nhiều rủi ro mà biều hiện qua đó là nợ xấu không ngừng tăng cao. Điều này làm hạn chế khả năng mở rộng và tăng trƣởng tín dụng, làm giảm lợi nhuận cũng nhƣ khả năng kinh doanh của ngân hàng và tác động trực tiếp đến khả năng tài chính của ngân hàng, làm suy giảm khả năng cạnh tranh và vị thế của ngân hàng trong quá trình phát triển và hội nhập. Chính vì vậy, hạn chế rủi ro nợ xấu trong cho vay bất động sản tại các Ngân hàng thƣơng mại nói chung và Ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam – chi nhánh Bến Thành nói riêng là vô cùng cần thiết nhằm từng bƣớc lành mạnh hóa tài chính của các Ngân hàng thƣơng mại và cũng là hoạt động trọng tâm trong tiến trình tái cấu trúc hệt thống các ngân hàng.Trƣớc những yêu cầu thực tế khách quan cùng với việc áp dụng các phƣơng pháp nghiên cứu linh hoạt từ việc thu thập thông tin và dữ liệu từ các nguồn khác nhau sau đó tiến hành tổng hợp, phân tích, thống kê, so sánh, diễn dịch, quy nạp… luận văn đã khái quát các vấn đề nghiên cứu nhƣ sau: Thứ nhất, tập hợp những lý luận cơ bản về hoạt động cho vay của ngân hàng thƣơng mại cổ phần và rủi ro trong cho vay bất động sản tại ngân hàng thƣơng mại cổ phần. Thứ hai, phân tích thực trạng rủi ro trong cho vay bất động sản tại ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam - chi nhánh Bến Thành, nhận diện đƣợc các rủi ro và nguyên nhân gây ra rủi ro trong hoạt động cho vay bất động sản tại ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam - chi nhánh Bến Thành. Thứ ba, đề xuất một số giải pháp nhằm hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay bất động sản tại ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam - chi nhánh Bến Thành.
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT................................................................................ viii DANH MỤC BẢNG BIỂU ..................................................................................... ix DANH MỤC BIỂU ĐỒ .............................................................................................x PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................1 1. Đặt vấn đề ......................................................................................................1 2. Tính cấp thiết của đề tài .................................................................................1 3. Mục tiêu của đề tài.........................................................................................2 3.1 Mục tiêu tổng quát......................................................................................2 3.2 Mục tiêu cụ thể ...........................................................................................2 4. Câu hỏi nghiên cứu ........................................................................................3 5. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu .................................................................3 5.1 Đối tƣợng nghiên cứu .................................................................................3 5.2 Phạm vi nghiên cứu ....................................................................................3 6. Phƣơng pháp nghiên cứu ...............................................................................3 7. Nội dung nghiên cứu .....................................................................................4 8. Đóng góp của đề tài .......................................................................................4 9. Tổng quan về lĩnh vực nghiên cứu ................................................................5 CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI ..............................................................8 1.1 HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI ...................................................................................................8 1.1.1 Khái niệm cho vay và cho vay bất động sản .......................................8 1.1.1.1 Khái niệm về cho vay .......................................................................8 1.1.1.2 Khái niệm về cho vay bất động sản ...................................................8 1.1.2 Phân loại cho vay bất động sản ...........................................................10 1.1.3 Đặc điểm của cho vay bất động sản ..................................................11 1.2 RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN ....................................12
iv 1.2.1 Khái niệm rủi ro và phân loại rủi ro trong cho vay bất động sản ......12 1.2.1.1 Rủi ro và rủi ro trong cho vay bất động sản ..................................12 1.2.1.2 Phân loại rủi ro trong cho vay bất động sản .................................12 1.2.2 Các tiêu chí đánh giá rủi ro trong cho vay bất động sản ...................13 1.2.2.1 Tỷ lệ nợ quá hạn, nợ xấu ................................................................13 1.2.2.2 Dư nợ cho vay bất động sản/Tổng dư nợ .......................................15 1.2.2.3 Dư nợ cho vay bất động sản/Vốn huy động ...................................16 1.2.2.4 Tỷ lệ dự phòng rủi ro cho vay bất động sản ..................................16 1.3 NGUYÊN NHÂN GÂY RA RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN ..................................................................................................................17 1.3.1 Nguyên nhân từ phía ngân hàng ........................................................17 1.3.2 Nguyên nhân từ phía khách hàng ......................................................19 1.3.3 Các nguyên nhân khách quan khác ...................................................20 1.4 QUẢN LÝ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN .................20 1.4.1 Chính sách cho vay bất động sản ......................................................20 1.4.2 Nhận diện và đo lƣờng rủi ro trong cho vay bất động sản ................22 1.4.2.1 Nhận diện rủi ro trong cho vay bất động sản ................................22 1.4.2.2 Đo lường rủi ro ..............................................................................23 1.4.3 Kiểm tra và giám sát rủi ro trong cho vay bất động sản....................25 1.4.4 Xử lý rủi ro trong cho vay bất động sản ............................................25 1.5 ...BÀI HỌC KINH NGHIỆM VỀ HẠN CHẾ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN ..............................................................................................................28 1.5.1 Bài học kinh nghiệm từ các ngân hàng nƣớc ngoài .................................28 1.5.1.1 Ở Mỹ ..................................................................................................28 1.6.1.2 Ở Nhật ............................................................................................30 1.5.2 Bài học kinh nghiệm từ các ngân hàng thƣơng mại trong nƣớc .......31 KẾT LUẬN CHƢƠNG 1..........................................................................................33 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN NGOẠI THƢƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH BẾN THÀNH .....................................................................34
v 2.1 TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG TMCP NGOẠI THƢƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH BẾN THÀNH ..........................................................................34 2.1.1 Tổng quan về Ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam ...............34 2.1.1.1 Tổng quan về Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam - chi nhánh Bến Thành .........................................................................................34 2.1.1.2 Các kết quả kinh doanh chủ yếu của Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam - chi nhánh Bến Thành giai đoạn 2012 – 2015 ...............35 2.2 THỰC TRẠNG RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP NGOẠI THƢƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH BẾN THÀNH TRONG THỜI GIAN QUA ...............................................................36 2.2.1 Thực trạng cho vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam - chi nhánh Bến Thành ...................................................................36 2.2.1.1 Quy mô và tốc độ tăng trưởng cho vay bất động sản tại ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam - chi nhánh Bến Thành .............................36 2.2.1.2 Cơ cấu dư nợ cho vay bất động sản ...............................................40 2.2.2 Thực trạng rủi ro trong cho vay bất động sản tại ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam - chi nhánh Bến Thành ............................................44 2.2.2.1 Tỷ lệ nợ quá hạn và nợ xấu chung .................................................44 2.2.2.2 Tỷ lệ nợ xấu và nợ quá hạn phân theo các tiêu thức .....................45 2.2.2.3 Tỷ lệ dự phòng rủi ro cho vay bất động sản ......................................48 2.3 THỰC TRẠNG VỀ QUẢN LÝ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP NGOẠI THƢƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH BẾN THÀNH ....................................................................................49 2.3.1 Chính sách cho vay BĐS ...................................................................49 2.3.2 Quy trình cho vay BĐS ............................................................................51 2.3.3 Nhận diện và đo lƣờng rủi ro cho vay BĐS ......................................52 2.3.4 Công tác kiểm tra, giám sát rủi ro cho vay BĐS ...............................55 2.3.5 Công tác xử lý rủi ro cho vay BĐS ...................................................56 2.3.5.1 Trích lập dự phòng .........................................................................56 2.3.5.2 Cơ cấu lại nợ ..................................................................................57
vi 2.3.5.3 Bán nợ xấu cho VAMC...................................................................57 2.3.5.4 Phát mại tài sản bảo đảm ..............................................................58 2.3.5.5 Khởi kiện ........................................................................................58 2.4 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG RỦI RO VÀ QUẢN LÝ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP NGOẠI THƢƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH BẾN THÀNH TRONG THỜI GIAN QUA .......59 2.4.1 Những kết quả đạt đƣợc ....................................................................59 2.4.2 Những hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế .........................60 2.4.2.1 Những hạn chế ...............................................................................60 2.4.2.2 Nguyên nhân của những hạn chế ...................................................62 KẾT LUẬN CHƢƠNG II.......................................................................................69 CHƢƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HẠN CHẾ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN NGOẠI THƢƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH BẾN THÀNH .........................70 3.1 ĐỊNH HƢỚNG VỀ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN NGOẠI THƢƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH BẾN THÀNH ....................................................................................................70 3.2. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HẠN CHẾ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP NGOẠI THƢƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH BẾN THÀNH ..........................................................................71 3.2.1 Giải pháp về chính sách cho vay .......................................................72 3.2.2 Giải pháp về quy trình và tổ chức thẩm định cho vay.......................73 3.2.3 Giải pháp về đo lƣờng và nhận diện rủi ro cho vay ..........................75 3.2.4 Giải pháp về kiểm tra, giám sát rủi ro cho vay .................................78 3.2.5 Giải pháp về xử lý rủi ro cho vay ......................................................78 KẾT LUẬN CHƢƠNG III .....................................................................................80 KẾT LUẬN ..............................................................................................................81 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................82 PHỤ LỤC
viii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT NHTM Ngân hàng thƣơng mại NHTMCP Ngân hàng thƣơng mại cổ phần NHNN Ngân hàng Nhà Nƣớc TCTD Tổ chức tín dụng TT Thông tƣ DPRR Dự phòng rủi ro TSBĐ Tài sản bảo đảm BCTC Báo cáo tài chính CBTD Cán bộ tín dụng TCTD Tổ chức tín dụng TPP Hiệp định đối tác kinh tế xuyên Thái Bình Dƣơng.
ix DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.1: Kết quả hoạt động kinh doanh Vietcombank – chi nhánh Bến Thành giai đoạn 2013 - 2016 .......................................................................................................35 Bảng 2.2: Dƣ nợ cho vay BĐS tại Vietcombank – chi nhánh Bến Thành giai đoạn 2013 - 2016 ...............................................................................................................36 Bảng 2.3 Tỷ lệ dƣ nợ cho vay BĐS/Tổng dƣ nợ cho vay tại Vietcombank – chi nhánh Bến Thành giai đoạn 2013 – 2016 .................................................................39 Bảng 2.4: Tỷ lệ dƣ nợ cho vay BĐS/Tổng nguồn vốn huy động tại Vietcombank – chi nhánh Bến Thành giai đoạn 2013 - 2016 ............................................................39 Bảng 2.5: Cơ cấu dƣ nợ cho vay BĐS phân theo nhu cầu sử dụng vốn tại Vietcombank – chi nhánh Bến Thành giai đoạn 2013 – 2016 ..................................41 Bảng 2.6: Tỷ lệ nợ xấu theo nhu cầu sử dụng vốn tại Vietcombank – chi nhánh Bến Thành giai đoạn 2013 – 2016 ....................................................................................47 Bảng 2.7: Tỷ lệ nợ xấu theo tài sản đảm bảo tại Vietcombank – chi nhánh Bến Thành giai đoạn 2013 – 2016 ....................................................................................47 Bảng 2.8: Tỷ lệ trích lập dự phòng rủi ro BĐS tại Vietcombank – chi nhánh Bến Thành giai đoạn 2013 – 2016 ....................................................................................48 Bảng 2.9: Phân loại xếp hạng và nợ theo điểm tín dụng tại Vietcombank – chi nhánh Bến Thành ......................................................................................................54 Bảng 2.10: Dƣ nợ xấu phân theo các nhóm nợ tại Vietcombank – chi nhánh Bến Thành giai đoạn 2013 – 2016 ....................................................................................55 Bảng 2.11: Giá trị dự phòng rủi ro thực tế đƣợc trích lập tại Vietcombank – chi nhánh Bến Thành giai đoạn 2013 – 2016 .................................................................56
x DANH MỤC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 2.1: Tốc độ tăng trƣởng dƣ nợ cho vay BĐS tại Vietcombank – chi nhánh Bến Thành giai đoạn 2013 – 2016 ............................................................................38 Biểu đồ 2.2: Cơ cấu dƣ nợ cho vay BĐS phân theo thời hạn tại Vietcombank – chi nhánh Bến Thành giai đoạn 2013 – 2016 .................................................................40 Biểu đồ 2.3: Cơ cấu dƣ nợ cho vay BĐS phân theo tài sản đảm bảo tại Vietcombank – chi nhánh Bến Thành giai đoạn 2013 – 2016.........................................................43 Biểu đồ 2.4: Tỷ lệ nợ xấu cho vay BĐS tại Vietcombank giai đoạn 2013 – 2016 ...45 Biểu đồ 2.5: Tỷ lệ nợ xấu theo thời hạn vay tại Vietcombank – chi nhánh Bến Thành giai đoạn 2013 – 2016 ....................................................................................46 Biểu đồ 2.6: Tỷ lệ TSBĐ đƣợc tái thẩm định và giới hạn giá trị phê duyệt của món vay trên giá trị TSBĐ ................................................................................................50 Biểu đồ 2.7: Rủi ro trong khâu thu thập thông tin cho vay .......................................63 Biểu đồ 2.8: Rủi ro trong khâu phân tích thông tin tín dụng ....................................64 Biểu đồ 2.9: Rủi ro trong khâu phê duyệt tín dụng ...................................................65 Biểu đồ 2.10: Rủi ro trong khâu giải ngân vốn tín dụng ...........................................65 Biểu đồ 2.11: Rủi ro trong khâu giám sát vốn tín dụng ............................................66
1 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Đặt vấn đề Cho vay bất động sản là một trong những lĩnh vực cho vay chủ yếu của các NHTM trong những năm vừa qua. Hoạt động này mang lại một phần lợi nhuận đáng kể cho các NHTM, đồng thời góp phần phát triển thị trƣờng bất động sản thông qua việc cấp vốn cho các dự án bất động sản và giải quyết nhu cầu nhà ở cho nhiều ngƣời dân. Đặc biệt là sau khi TPP vừa đƣợc ký kết đầu năm 2016, dự báo sẽ có sự chuyển dịch đầu tƣ vào Việt Nam và đặc biệt dịch chuyển đến Thành phố đông dân và có tốc độ phát triển lớn nhất nƣớc là TP HCM, qua đó, sẽ thu hút nhiều nguồn vốn đầu tƣ nƣớc ngoài và thúc đẩy sự tăng trƣởng của thị trƣờng bất động sản, trƣớc hết là phân khúc thị trƣờng bất động sản công nghiệp, nhà xƣởng, phân khúc văn phòng cho thuê, căn hộ cho thuê căn hộ dịch vụ (Lê Hoàng Châu, 2016). Tuy nhiên cho vay bất động sản đang bộc lộ nhiều rủi ro ảnh hƣởng tiêu cực đến tính an toàn hoạt động của hệ thống ngân hàng cũng nhƣ sự phát triển ổn định của thị trƣờng bất động sản. Do vậy, việc tìm giải pháp nhằm hạn chế rủi ro trong cho vay bất động sản tại các NHTM đã trở thành một yêu cầu thực tiễn có tính cấp thiết cao. 2. Tính cấp thiết của đề tài Trong hơn mƣời năm qua, thị trƣờng bất động sản đã có nhiều bƣớc phát triển đáng ghi nhận. Đóng góp vào sự phát triển này phải kể đến sự hỗ trợ từ nguồn vốn của các NHTM. Tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực đạt đƣợc, hoạt động cho vay bất động sản của các NHTM tiềm ẩn nhiều rủi ro dẫn đến đến hệ quả về sự hình thành của bong bóng bất động sản trong giai đoạn 2007 – 2010 và sau đó là giai đoạn suy thoái của thị trƣờng [3]. Sự phát triển của thị trƣờng bất động sản một mặt chịu ảnh hƣởng bởi hệ thống tài chính mà trong đó các NHTM giữ vai trò chủ đạo, mặt khác có tác động trở lại đối với sự phát triển của các NHTM. Nói cách khác, sự phát triển của thị trƣờng bất động sản có mối quan hệ chặt chẽ với sự phát triển của hệ thống các NHTM. Kiểm soát nguồn vốn từ hệ thống NHTM vào thị trƣờng bất động sản sao cho nguồn vốn này mang tính ổn định, cân bằng và có hiệu quả sẽ góp
2 phần phát triển ổn định thị trƣờng bất động sản, đồng thời và qua đó góp phần đảm bảo sự phát triển lành mạnh của hệ thống NHTM. Ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam – chi nhánh Bến Thành là một trong những ngân hàng có lịch sử cho vay bất động sản tƣơng đối lớn ở Việt Nam. Trong giai đoạn 2007 – 2010, dƣ nợ bình quân trong cho vay bất động sản của ngân hàng này chiếm trên 50% tổng dƣ nợ cho vay, đến giai đoạn 2010 – 2013, dƣ nợ cho vay bất động sản đã giảm dần xuống dƣới 20% [22]. Tuy nhiên, do hệ quả của giai đoạn cho vay bất động sản cao trƣớc đó, tỷ lệ nợ quá hạn và nợ xấu trong cho vay bất động sản vào cuối năm 2013 tăng trên 10% [22].Điều này gây ra rủi ro rất lớn cho hoạt động của ngân hàng. Việc phân tích thực trạng và đánh giá về thực trạng của rủi ro trong cho vay bất động sản từ đó tìm ra những giải pháp thích hợp nhằm giảm rủi ro trong loại hình cho vay này tại ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam – chi nhánh Bến Thành là hết sức cần thiết, góp phần đảm bảo sự phát triển ổn định và lành mạnh của ngân hàng. Cho đến nay chƣa có nghiên cứu nào về rủi ro trong cho vay bất động sản tại ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam – chi nhánh Bến Thành. Trong khi đó, rủi ro trong cho vay bất động sản tại ngân hàng này tƣơng đối lớn, thể hiện một phần qua tỷ lệ nợ xấu trong cho vay bất động sản khá cao. Điều này đặt ra khoảng trống về không gian và thời gian cho đề tài nghiên cứu. Từ những phân tích trên, tác giả lựa chọn “Giải pháp hạn chế rủi ro trong cho vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam - chi nhánh Bến Thành” làm đề tài nghiên cứu cho luận văn thạc sĩ kinh tế. 3. Mục tiêu của đề tài 3.1 Mục tiêu tổng quát Từ nghiên cứu thực trạng rủi ro trong cho vay bất động sản tại ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam - chi nhánh Bến Thành, đề tài đề xuất một số giải pháp nhằm hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay bất động sản tại ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam - chi nhánh Bến Thành. 3.2 Mục tiêu cụ thể
3 Một là, tập hợp những lý luận cơ bản về hoạt động cho vay của ngân hàng thƣơng mại cổ phần và rủi ro trong cho vay bất động sản tại ngân hàng thƣơng mại cổ phần. Hai là, phân tích thực trạng rủi ro trong cho vay bất động sản tại ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam - chi nhánh Bến Thành, nhận diện đƣợc các rủi ro và nguyên nhân gây ra rủi ro trong hoạt động cho vay bất động sản tại ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam - chi nhánh Bến Thành. Ba là, đề xuất một số giải pháp nhằm hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay bất động sản tại ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam - chi nhánh Bến Thành. 4. Câu hỏi nghiên cứu Một là, hoạt động cho vay bất động sản tại ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam - chi nhánh Bến Thành tồn tại những rủi ro nào? Hai là, những nguyên nhân nào gây ra rủi ro trong hoạt động cho vay bất động sản tại ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam - chi nhánh Bến Thành? Ba là, cần thực hiện một số giải pháp nào nhằm hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay bất động sản tại ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam - chi nhánh Bến Thành? 5. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu 5.1 Đối tƣợng nghiên cứu Giải pháp hạn chế rủi ro tại ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam - chi nhánh Bến Thành. 5.2 Phạm vi nghiên cứu - Về không gian: tại ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam - chi nhánh Bến Thành, phòng giao dịch trực thuộc chi nhánh Bến Thành. - Về thời gian: thời gian nghiên cứu của Luận văn này tập trung ở giai đoạn 2013 – 2016. 6. Phƣơng pháp nghiên cứu - Phƣơng pháp thu thập dữ liệu dựa trên các số liệu báo cáo tại Ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam - chi nhánh Bến Thành, các số liệu báo cáo của các
4 cơ quan chức năng, các văn bản có tính chất pháp lý, các tài liệu trên các phƣơng tiện truyền thông nhƣ báo chí, tạp chí, internet… để phục vụ cho việc phân tích diễn biến hiện tại của thị trƣờng bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn hiện nay và thực trạng về rủi ro trong vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam - chi nhánh Bến Thành. - Phƣơng pháp so sánh, phân tích các chỉ số nhằm đánh giá diễn biến tình hình nợ xấu trong cho vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam - chi nhánh Bến Thành trong giai đoạn 2013 – 2016. - Phƣơng pháp phân tích, diễn dịch nhằm làm sáng tỏ về mặt lý luận rủi ro trong cho vay bất động sản; kế thừa kinh nghiệm một số giải pháp hạn chế rủi ro trong cho vay bất động sản, qua đó vận dụng vào điều kiện thực tiễn tại Ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam – chi nhánh Bến Thành, giải thích những mặt tồn tại và nguyên nhân gây ra rủi ro trong cho vay bất động sản tại ngân hàng này. - Phƣơng pháp nghiên cứu ứng dụng, tham khảo các tài liệu, các công trình nghiên cứu của các tác giả khác có liên quan đến nội dung nghiên cứu nhằm đề xuất một số giải pháp hạn chế rủi ro trong cho vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam - chi nhánh Bến Thành. 7. Nội dung nghiên cứu Luận văn nghiên cứu ba nội dung chính sau: - Cơ sở lý luận chung về rủi ro trong cho vay bất động sản tại Ngân hàng Thƣơng mại cổ phần. - Thực trạng về rủi ro trong cho vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam - chi nhánh Bến Thành. - Một số giải pháp nhằm hạn chế rủi ro trong cho vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam - chi nhánh Bến Thành. 8. Đóng góp của đề tài - Về cơ sở lý luận: đề tài hệ thống hóa cơ sở lý luận về rủi ro trong cho vay bất động sản tại điển hình một Ngân hàng thƣơng mại cổ phần, có thể dùng làm tƣ liệu
5 tham khảo cho các công trình nghiên cứu khác có liên quan đến nội dung nghiên cứu của tác giả. - Về thực tiễn: Đề tài cung cấp bằng chứng về rủi ro trong cho vay bất động sản tại một Ngân hàng điển hình, phân tích đƣợc những nguyên nhân gây ra rủi ro trong cho vay bất động sản của ngân hàng, từ đó đề xuất đƣợc một số giải pháp nhằm hạn chế rủi ro trong cho vay bất động sản tại ngân hàng. Một số giải pháp đƣợc đề xuất có thể đƣợc ứng dụng ngay tại Ngân hàng tác giả đang nghiên cứu hoặc có thể đƣợc áp dụng tại một số Ngân hàng thƣơng mại cổ phần khác có nét tƣơng đồng về rủi ro cũng nhƣ nguyên nhân gây nên rủi ro trong cho vay bất động sản. 9. Tổng quan về lĩnh vực nghiên cứu Qua tìm hiểu, tác giả nhận thấy đã có nhiều nghiên cứu về rủi ro trong cho vay bất động sản tại Ngân hàng thƣơng mại có liên quan đến đề tài này: - Trong nghiên cứu về mối quan hệ của thị trƣờng bất động sản và hệ thống tài chính của Lê Xuân Nghĩa, hệ thống NHTM đóng vai trò chủ đạo trong việc cung cấp nguồn vốn cho thị trƣờng bất động sản, do đó rủi ro trong thị trƣờng bất động sản là một trong những nguyên nhân hàng đầu dẫn đến rủi ro hoạt động của các NHTM [2]. Giới hạn nghiên cứu của đề tài là phần lớn tác giả tập trung vào phƣơng diện vĩ mô về mối quan hệ của thị trƣờng bất động sản và hệ thống tài chính, chƣa đề cập đến phƣơng diện vi mô. - Trong nghiên cứu về giáp pháp hạn chế rủi ro trong cho vay bất động sản tại Ngân hàng phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long thành phố Cần Thơ của Đinh Viết Khoa đã phân tích và đánh giá vai trò của cho vay bất động sản đối với sự phát triển của Ngân hàng phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long thành phố Cần Thơ, nhận diện các rủi ro trong cho vay bất động sản đồng thời đề xuất các biện pháp hạn chế rủi ro nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh và thƣơng hiệu cho ngân hàng [8]. Trong bài viết, tác giả đã sử dụng phƣơng pháp nghiên cứu tổng hợp các số liệu có sẵn trên các diễn đàn, các bài phân tích của chuyên gia, báo cáo của ngân
6 hàng và các tài liệu khác; phƣơng pháp minh họa bằng đồ thị bằng các số liệu phân tích. Giới hạn nghiên cứu của đề tài này tác giả phân tích thực trạng rủi ro cho vay bất động sản trong giai đoạn 2006 – 2009, phạm vi nghiên cứu là tại thị trƣờng bất động sản tại thành phố Cần Thơ, vì thế không phản ánh đƣợc diễn biến của thị trƣờng bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn hiện nay. - Nghiên cứu về kiểm soát rủi ro trong cho vay bất động sản của các Ngân hàng thƣơng mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh của Nguyễn Chí Linh đã phân tích, đánh giá về vai trò của vốn tín dụng đối với thị trƣờng bất động sản, tầm quan trọng của việc kiểm soát rủi ro đối với nguồn vốn tín dụng này. Từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm hạn chế rủi ro tín dụng trong cho vay bất động sản của các Ngân hàng thƣơng mại, góp phân nâng cao hiệu quả vốn tín dụng ngân hàng và giúp thị trƣờng bất động sản phát triển lành mạnh [6]. Trong bài viết, tác giả đã sử dụng các phƣơng pháp luận theo chủ nghĩa duy vật biện chứng , chủ nghĩa duy vật lịch sử để nhìn nhận sự việc theo sự vận động và phát triển của nó; phƣơng pháp tổng hợp số liệu dựa trên các báo cáo của các cơ quan chức năng, tài liệu trên các phƣơng tiện thông tin đại chúng; phƣơng pháp thống kê, chọn mẫu so sánh theo thời gian và theo chỉ tiêu. Giới hạn nghiên cứu của đề tài là giới hạn trên phạm vi thị trƣờng bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn 2005 – 2008. - Trong nghiên cứu về tín dụng bất động sản của các Ngân hàng thƣơng mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh – thực trạng và giải pháp của Nguyễn Ngọc Bình đã phân tích những tồn tại, vƣớng mắt khó khăn trong hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, từ đó đƣa ra giải pháp để nâng cao hiệu quả tín dụng bất động sản của các ngân hàng. Trong đó có ba vấn đề đƣợc quan tâm: Một là, nâng cao hiệu quả tín dụng bất động sản gắn liền với hiệu quả kinh tế. Hai là, nâng cao hiệu quả tín dụng đi đôi với việc hạn chế và phòng ngừa rủi ro.
7 Ba là, cho vay đối với lĩnh vực bất động sản trong mối quan hệ tổng thể nói chung của nền kinh tế nhƣ chính sách pháp luật, chính sách của ngân hàng [7]. Trong bài viết, tác giả đã sử dụng phƣơng pháp nghiên cứu lịch sử, phân tích, tổng hợp, phƣơng pháp nghiên cứu định tính, phƣơng pháp nghiên cứu định lƣợng và phƣơng pháp nghiên cứu tham khảo các ý kiến chuyên gia trong lĩnh vực ngân hàng. - Giới hạn nghiên cứu của đề tài là cho vay trong lĩnh vực bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn từ năm 2004 -2008, vì thế cũng chƣa cập nhật diễn biến mới nhất của thị trƣờng bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn hiện nay. Rủi ro trong cho vay bất động sản là một trong những nguyên nhân làm tăng tỷ lệ nợ xấu chung của các NHTM, đề tài của tác giả lựa chọn sẽ nghiên cứu trong giai đoạn 2011 – 2015 để phân tích thực trạng diễn biến rủi ro trong cho vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam - chi nhánh Bến Thành, phản ánh kịp thời các diễn biến mới nhất về thị trƣờng bất động sản tại TPHCM, đồng thời nhận diện các rủi ro và kiến nghị một số giải pháp nhằm giảm rủi ro trong hoạt động cho vay này.
8 CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1 HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1.1 Khái niệm cho vay và cho vay bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm về cho vay Nhà kinh tế Pháp Louis Baundin, đã định nghĩa cho vay nhƣ là “Một sự trao đổi tài hoá hiện tại lấy một tài hoá tƣơng lai”. Trong định nghĩa này ta thấy yếu tố thời gian xuất hiện nên có sự bất trắc, rủi ro xảy ra và cần có sự tín nhiệm, sử dụng sự tín nhiệm của nhau nên từ đó có danh từ tín dụng. Tại Việt Nam, theo QĐ 1627/2001/QĐ-NHNN về việc ban hành quy chế cho vay của các tổ chức tín dụng đối với khách hàng có định nghĩa rằng “cho vay” là một hình thức cấp tín dụng, theo đó ngân hàng cho vay giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích và thời gian nhất định theo thoả thuận với nguyên tắc có hoản trả cả gốc và lãi. Tóm lại, cho vay là một trong những hoạt động kinh doanh chủ yếu của NHTM để tạo ra lợi nhuận. Nguồn thu từ hoạt động cho vay là một trong những cơ sở bù đắp các chi phí kinh doanh và quản lý của ngân hàng. Cho vay phản ánh mối quan hệ giữa một bên là ngƣời cho vay còn bên kia là ngƣời vay. Kinh tế càng phát triển, doanh số cho vay của các NHTM càng tăng nhanh và loại hình cho vay càng trở nên vô cùng đa dạng ở hầu hết các nƣớc phát triển hàng đầu thế giới. 1.1.1.2 Khái niệm về cho vay bất động sản Bất động sản là một khái niệm đƣợc sử dụng phổ biến ở hầu hết các quốc gia trên thế giới. Trong tiếng Anh ngƣời ta dùng từ: Real estate (tài sản bất động) đƣợc gọi là bất động sản. Trong tiếng Pháp, khái niệm bất động sản đƣợc chỉ bằng từ: Immobilíe (Bất động sản), và ở nƣớc ta đƣợc gọi là: Bất động sản. Theo qui định tại Điều 181 của Bộ Luật Dân sự nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005, bất động sản là các tài sản không di dời đƣợc bao gồm: “Bất động sản là các tài sản không thể di dời bao gồm: đất đai nhà ở, các công trình
9 xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó các tài sản khác gắn liền với đất; các tài sản khác do pháp luật qui định”. BĐS có thể phân thành ba nhóm: BĐS có đầu tƣ xây dựng, BĐS không đầu tƣ xây dựng và BĐS đặc biệt. - Nhóm 1: BĐS có đầu tƣ xây dựng gồm: BĐS nhà đất, BĐS nhà xƣởng và công trình thƣơng mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc,... Trong đó nhóm BĐS nhà đất là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, chiếm đa số các giao dịch trên thị trƣờng BĐS, có tính chất phức tạp rất cao, chịu ảnh hƣởng của nhiều yếu tố đồng thời có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nƣớc cũng nhƣ phát triển đô thị bền vững. - Nhóm 2: Bất động sản không đầu tƣ xây dựng: chủ yếu là đất nông nghiệp (dƣới dạng tƣ liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản… - Nhóm 3: Bất động sản đặc biệt: các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang… Đặc điểm của nhóm này là khả năng tham gia thị trƣờng rất thấp. Cho vay bất động sản là một nghiệp vụ tín dụng ngân hàng nhằm cung ứng vốn cho thị trƣờng BĐS bao gồm hệ thống các quan hệ kinh tế trong các ngành tạo lập BĐS, các thể chế hỗ trợ thị trƣờng và toàn bộ hoạt động liên quan đến việc giao dịch BĐS. Ngoài mục đích sinh lợi, hoạt động cho vay BĐS hiện nay của các TCTD chủ yếu hỗ trợ vốn góp phần phát triển thị trƣờng BĐS, cụ thể nhằm vào 3 mục tiêu chính nhƣ sau: Một là, cho vay mục đích kinh doanh BĐS, ở mục tiêu này chủ yếu tài trợ vốn cho các tổ chức xây dựng văn phòng, cao ốc cho thuê, xây dựng nhà ở, căn hộ để bán, xây dựng các trung tâm thƣơng mại... Hai là, cho vay mục đích phục vụ sản xuất mà chủ yếu là tài trợ vốn cho các doanh nghiệp trong việc xây dựng mở rộng nhà xƣởng sản xuất, xây dựng cơ sở làm việc, nhà xƣởng mới nhằm ổn định sản xuất thay vì phải tốn chi phí thuê.