Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Giải pháp phát triển nhà thu nhập thấp tại TP.HCM

Chia sẻ: Ganuongmuoimatong | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:47

Thêm vào BST

Báo xấu

14
lượt xem 3
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là việc nhận diện, xác định nguyên nhân, các tồn tại trong việc phát triển nhà ở phù hợp khả năng người thu nhập thấp tại TP.HCM là cần thiết. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài sẽ làm sáng tỏ vấn đề này, từ đó xác định vai trò của nhà nước và đề xuất một số giải pháp khả thi trong bối cảnh hiện nay.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Giải pháp phát triển nhà thu nhập thấp tại TP.HCM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH  NGUYỄN THỴ HẢI LY GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ THU NHẬP THẤP TẠI TPHCM LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ CHUYÊN NGÀNH: CHÍNH SÁCH CÔNG MÃ SỐ: 60.31.14 NGƯỜI HƯỚNG DẪN: TS VŨ THÀNH TỰ ANH TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2012
i LỜI CAM ĐOAN Luận văn này hoàn toàn do tôi thực hiện. Các trích dẫn và số liệu sử dụng trong luận văn đều được dẫn nguồn và có độ chính xác cao nhất trong phạm vi hiểu biết của tôi. Nội dung bài viết không nhất thiết phản ánh quan điểm của trường Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh hay Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright. Nguyễn Thỵ Hải Ly Thành phố Hồ Chí Minh Tháng 06 năm 2012
ii LỜI CẢM ƠN Để thực hiện nghiên cứu này, tôi đã nhận được nhiều thông tin, các ý kiến, sự động viên và giúp đỡ nhiệt tình của nhiều cơ quan, đơn vị, cá nhân. Trước tiên, xin gửi lời cảm ơn chân thành đến quý thầy cô Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright, đã truyền đạt kiến thức cho tôi trong suốt thời gian qua. Tôi trân trọng gửi lời cảm ơn Tiến sĩ Vũ Thành Tự Anh đã hướng dẫn tận tình và giúp tôi hoàn thành luận văn. Tôi cũng muốn cảm ơn Thạc sĩ Huỳnh Thế Du và ông Vương Đình Hạo – nguyên Trưởng ban Ban thường trực Ban chỉ đạo các dự án Nâng cấp đô thị, đã dẫn tôi từ lý thuyết đến thực tiễn, quá trình tìm kiếm, phân tích các kết quả tại hiện trường. Tôi muốn bày tỏ lòng biết ơn đến Ban giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, đã tạo điều kiện học tập và cơ hội tham vấn trong suốt thời gian nghiên cứu. Tôi cũng xin gửi lời tri ân đến các anh chị, bạn bè đồng nghiệp tại các sở, ban ngành, quận huyện đã hỗ trợ và dành thời gian trao đổi các vấn đề chuyên môn. Bên cạnh đó, tôi cũng xin cảm ơn sự chia sẻ, những thông tin quý báu từ các doanh nghiệp trong lĩnh vực xây dựng nhà ở và kinh doanh bất động sản. Cuối cùng, tôi không thể quên các bạn đồng môn đã luôn ủng hộ, khích lệ và những góp ý thiết thực, tác động rất lớn đến quá trình hoàn thiện nội dung nghiên cứu.
iii MỤC LỤC Lời cam đoan .................................................................................................................i Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii Mục lục ....................................................................................................................... iii Danh mục các ký hiệu và chữ viết tắt ..........................................................................iv Danh mục các bảng và hình .......................................................................................... v Tóm tắt .........................................................................................................................vi Chương 1. GIỚI THIỆU 1.1 Bối cảnh nghiên cứu ............................................................................................... 1 1.2 Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu .............................................................................. 3 1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................... 3 1.4 Phương pháp nghiên cứu và bố cục luận văn ......................................................... 3 Chương 2. KHUNG PHÂN TÍCH 2.1 Các khái niệm ........................................................................................................ 5 2.2 Cơ sở lý thuyết ........................................................................................................ 6 2.3 Các tiếp cận chính sách nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh .................................... 8 2.4 Đánh giá chung ....................................................................................................... 9 Chương 3. THỰC TRẠNG NHÀ Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 3.1 Đặc điểm nhà ở thành phố Hồ Chí Minh .............................................................. 10 3.2 Mối liên hệ giữa các chủ thể trong thị trường nhà ở ............................................ 18 3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà ........................................................................ 19 3.4 Kết luận chương.................................................................................................... 20 Chương 4. GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THU NHẬP THẤP VÀ KHUYẾN NGHỊ CHÍNH SÁCH 4.1 Nhu cầu - khả năng chi trả của hộ thu nhập thấp.................................................. 21 4.2 Vai trò nhà nước trong phát triển nhà ở thu nhập thấp ......................................... 23 4.3 Khuyến nghị chính sách........................................................................................ 25 Chương 5. KẾT LUẬN Kết luận ...................................................................................................................... 30 TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................................... 31 PHỤ LỤC ................................................................................................................... 33
iv DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT ADB Asian Development Bank (Ngân hàng Phát triển Châu Á) BAH Bị ảnh hưởng BXD Bộ Xây dựng CBCC Cán bộ công chức CBRE Công ty trách nhiệm hữu hạn CB Richard Ellis (Việt Nam) CSHT Cơ sở hạ tầng DN BĐS Doanh nghiệp bất động sản Fulbright Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright GDP Gross Domestic Product (Tổng sản phẩm quốc nội) GPMB Giải phóng mặt bằng GTGT Giá trị gia tăng HUUP Ban quản lý dự án Nâng cấp đô thị thành phố JBIC Ngân hàng hợp tác quốc tế Nhật Bản NACCA National Aboriginal Capital Corporation Association NABH National Association of Home Builder NHNN Ngân hàng nhà nước PADDI Trung tâm dự báo và nghiên cứu đô thị PCI Pacific consultants International (Công ty tư vấn quốc tế Thái Bình Dương) SAPI Nhóm hỗ trợ đặc biệt cho dự án JBIC SXD Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh TCTK Tổng cục thống kê TĐC Tái định cư TNT Thu nhập thấp TNDN Thu nhập doanh nghiệp TNHH Trách nhiệm hữu hạn TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh UBND TP Ủy ban nhân dân thành phố UN- The United Nations Human Settlements Programme HABITAT (Chương trình định cư con người của Liên hợp quốc) VeT Villes en Transition (Các thành phố trong giai đoạn chuyển đổi) VietRee VietNam Real Estate (Bất động sản Việt Nam)
v DANH MỤC CÁC BẢNG VÀ HÌNH Bảng Bảng 1.1 Dự án đầu tư hạ tầng kỹ thuật-xã hội và quy mô hộ dân bị ảnh hưởng phải di dời ........................................................................................................................... 21 Bảng 1.2 Quy mô dân số và nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh, năm 1979 và 2009 ...... 21 Bảng 3.1 Các hỗ trợ trong chính sách phát triển nhà ở thu nhập thấp hiện nay ......... 21 Bảng 3.2 Khoảng cách giữa chính sách nhà ở và điều kiện thực tiễn ........................ 21 Bảng 4.1 Khả năng chi trả nhà ở của hộ TNT theo 3 nhóm thu nhập thấp nhất của thành phố Hồ Chí Minh, năm 2010 ............................................................................ 21 Bảng 4.2 Khả năng chi trả nhà ở của hộ TNT trong kết quả khảo sát năm 2012 ....... 21 Hình Hình 2.1 Cách thức thị trường nhà ở vận hành ........................................................... 21 Hình 3.1 Cơ cấu nghề nghiệp nhóm đối tượng thu nhập thấp .................................... 21 Hình 3.2 Nhu cầu diện tích sử dụng nhà ở cần thiết theo khả năng thu nhập hộ ....... 21 Hình 3.3 Mức giá nhà tối đa có thể trả theo khả năng thu nhập của hộ TNT ............. 21 Hình 3.4 Khả năng chi trả cho nhà ở hàng tháng của hộ TNT ................................... 21 Hình 3.5 Các chủ thể trong thị trường nhà ở theo quan hệ cung cầu ......................... 21
vi TÓM TẮT Quá trình đô thị hóa và công nghiệp hóa đã tác động mạnh mẽ đến hạ tầng của thành phố Hồ Chí Minh. Áp lực phát triển và sự thay đổi rất nhanh về dân số đặt ra nhiều vấn đề về sự tăng trưởng kinh tế, xã hội và nhà ở. Sự thiếu hụt nhà ở của người thu nhập thấp đang là vấn đề trọng yếu, thách thức đến sự phát triển bền vững đô thị. Nguồn cung chính thức nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp còn hạn chế so với nhu cầu và giá nhà ở vượt ngoài khả năng thu nhập của các hộ dân. Nhiều bằng chứng cho thấy nhà nước đang thực hiện chiến lược phát triển nhà ở với chính sách khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà ở TNT. Tuy nhiên, các chính sách nhà ở chưa thúc đẩy gia tăng thị trường nhà ở phân khúc giá thấp, cũng như trợ cấp của nhà nước chưa đảm bảo đến được đối tượng mục tiêu, nên đạt được thành công không nhiều. Các kết quả phân tích cho thấy vấn đề quan trọng trong việc phát triển nhà ở tại TP.HCM. Thứ nhất, khu vực tư nhân cung cấp nhà ở chiếm tỷ trọng đáng kể, nhất là loại hình nhà ở riêng lẻ và cho thuê. Các chính sách chưa thu hút và phát huy nguồn lực khu vực này để phát triển nhà ở TNT. Thứ hai, người TNT vẫn đang có chỗ ở với các hình thức cư trú khác nhau, trong đó nhà thuê là giải pháp trung gian trong quá trình tạo lập nơi ở. Cơ hội sở hữu nhà của hộ TNT tùy thuộc vào mức giá nhà, khả năng tiếp cận khoản vay với lãi suất và thời gian hoàn trả hợp lý. Mức độ nhà ở phù hợp khả năng người thu nhập thấp dưới 500 triệu đồng, trong đó nhà riêng lẻ được các hộ ưu tiên chọn, dù tính pháp lý chưa đảm bảo hoặc thiếu các dịch vụ tiện ích cơ bản. Trong điều kiện kinh tế xã hội của TP.HCM hiện nay, lựa chọn chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp cần kết hợp cả hai giải pháp tiếp cận phía cung và cầu. Trong đó, huy động các nguồn lực vào việc sản xuất tăng thêm nhà ở và kết cấu hạ tầng. Nhà nước thiết lập các khung khổ pháp chế và tài chính tạo điều kiện cho dân cư các khu vực chính thức và không chính thức, cá nhân, tổ chức có thể đóng góp cho sự phát triển các điểm dân cư, cung cấp hiệu quả các loại hình nhà ở cho đối tượng TNT …với phương thức này có thể đạt được sự phát triển với công bằng xã hội. Trong đó ngụ ý rằng người dân có nhu cầu sẽ được tạo cơ hội để cải thiện điều kiện ở, theo sự cần thiết và ưu tiên của chính họ.
1 CHƢƠNG 1. GIỚI THIỆU 1.1 Bối cảnh nghiên cứu Sự thiếu hụt nhà ở của ngƣời thu nhập thấp (TNT) đang là vấn đề trọng yếu, thách thức đến sự phát triển bền vững đô thị tại thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM). Nguyên nhân chính là sự mất cân bằng trong các phân khúc của cung cầu nhà ở, đã làm cho giá nhà trở nên đắt đỏ đối với hầu hết các hộ gia đình TNT. Về cầu nhà ở, trƣớc tiên xuất phát từ quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa. Qua số liệu thống kê (bảng 1.1) có thể thấy tốc độ phát triển và nâng cấp cơ sở hạ tầng, trong khi đất đô thị hạn chế. Điều này dẫn đến số lƣợng lớn hộ gia đình phải di dời giải tỏa, gây tổn thất ròng về nhà ở. Đa số hộ bị ảnh hƣởng bởi các dự án thuộc nhóm đối tƣợng TNT, điều kiện pháp lý sở hữu nhà, đất ở mức thấp, giá trị bồi thƣờng không cao (phụ lục 1). Theo kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm (2011 - 2015), Thành phố có nhu cầu hơn 40.000 căn hộ để đáp ứng cho đối tƣợng này. Bên cạnh đó, áp lực phát triển và sự thay đổi rất nhanh về dân số, góp phần gia tăng nhu cầu về nhà ở. Theo Tổng cục thống kê (TCTK) trong 30 năm, từ 1979 - 2009 dân số TP.HCM đã tăng gấp đôi, với tổng số 7,16 triệu ngƣời. Trƣờng hợp tính toán theo thống kê dân số và việc làm, thì tốc độ tăng trƣởng dân số cao hơn 35% số liệu chính thức (David Dapice và đ.t.g, 2010). Và vì có số đông ngƣời nhập cƣ đƣợc cho là đã đến thành phố nhƣng chƣa đăng ký tạm trú. Hơn nữa, nếu xét mức thu nhập bình quân đầu ngƣời theo các tiêu chí của TCTK và ADB, thành phố có trên 50% dân số ở mức thu nhập thấp (mục 2.1). Bảng 1.1 Dự án đầu tƣ xây dựng hạ tầng kỹ thuật và quy mô hộ dân bị ảnh hƣởng. Nội dung 1995 - 2010 2011 - 2015 Dự án đầu tƣ xây dựng 1.097 307 Hộ bị ảnh hƣởng 165.176 77.706 Hộ phải di dời, tái định cƣ 96.126 44.799 Nguồn: tác giả tổng hợp từ các báo cáo của Sở Xây dựng và cơ quan chuyên ngành Về nguồn cung nhà ở, số liệu tổng kết ngành của Sở Xây dựng (2010) cho thấy từ khu vực doanh nghiệp tƣ nhân và nhà nƣớc trung bình mỗi năm nhà ở xây mới chỉ đáp ứng chƣa tới 20% nhu cầu của thị trƣờng, số còn lại ngƣời dân tự xây theo hình thức nhà ở riêng lẻ. Trong đó, nguồn cung chính thức phân khúc nhà TNT ở mức thấp, chỉ đạt 10% thị trƣờng (CBRE, 2010). Giá bán cũng đã vƣợt ngoài khả năng thu nhập của hộ gia đình TNT và khó khăn trong tiếp cận khoản vay dài hạn (chứng minh thu nhập, lãi suất vừa phải). Những lựa chọn của ngƣời TNT giảm dần do thị trƣờng không thể cung cấp nhà ở phù hợp. Đồng
2 thời, việc mở rộng các nguồn cung hiện tại thông qua việc cải thiện, nâng cấp hoặc phải phá bỏ để chỉnh trang, xây dựng mới chung cƣ đã hƣ hỏng, những khu nhà lụp xụp, cần sự khởi xƣớng của chính quyền địa phƣơng. Quá trình này đòi hỏi thời gian và nguồn vốn huy động nhiều thành phần kinh tế. Song song đó, nỗ lực của nhà nƣớc để giải quyết nhà ở cấp bách cho một số đối tƣợng TNT nhƣng không thành công nhiều. Từ những năm 2000, trợ cấp của nhà nƣớc chủ yếu giải quyết cho cán bộ công nhân viên hoặc gia đình chính sách, hộ dân tái định cƣ, công nhân lƣu trú …Hình thức trợ cấp này có dấu hiệu không bền vững vì các hạn chế vốn đầu tƣ, năng lực phân phối, quản lý, cũng nhƣ các loại hình nhà ở chƣa đảm bảo phù hợp nhu cầu, khả năng tài chính hộ TNT. Hơn 50% nhà ở của nhóm đối tƣợng này đã không còn trực tiếp sử dụng (PCI, 2007; SXD, 2010 và tác giả khảo sát năm 2012). Chính vì vậy, trợ cấp nhà ở của nhà nƣớc không thật sự đến đúng nhóm đối tƣợng mục tiêu và làm giới hạn nguồn cung nhà ở. Ngoài ra, số lƣợng nhà ở thiếu kiên cố, nhà tạm1 cũng gia tăng theo thời gian và chiếm tỷ trọng tƣơng đối lớn, gần 30% quy mô nhà ở toàn thành phố (bảng 1.2). Điều này có thể thấy rõ qua thực trạng nhà ở và điều kiện sống của hộ dân trong các khu dân cƣ lụp xụp trên và ven kênh rạch, một số nhà trọ ngƣời lao động nhập cƣ thuê (phụ lục hình). Đây là những vấn đề thực tế dẫn tới sự phát triển tự phát của khu vực nhà ở không chính thức, tạo nên các ngoại tác tiêu cực, mà nhà nƣớc phải tiếp tục giải quyết để đƣa về trạng thái cân bằng. Bảng 1.2 Quy mô dân số và nhà ở thành phố Hồ Chí Minh, năm 1979 và 2009 Chỉ số 1979 2009 Số dân (người) 3.419.977 7.162.846 Diện tích sàn (triệu m2) 31,15 87,93 Số căn nhà (căn) 393.849 1.396.622 Nhà thiếu kiên cố và nhà tạm (căn) 185.109 391.054 Nguồn: tác giả tổng hợp từ báo cáo chuyên ngành và số liệu của TCTK Vấn đề đặt ra chính sách nào để phát triển nhà TNT phù hợp khả năng của phần lớn ngƣời dân TP.HCM. Nhất là trong bối cảnh tình hình kinh tế hiện nay, cũng nhƣ với nguồn ngân 1 Nhà thiếu kiên cố là nhà có một trong 3 kết cấu chính đƣợc làm bằng vật liệu bền chắc (Vật liệu bền chắc bao gồm: Cột - bê tông cốt thép hoặc xây gạch /đá hoặc sắt/thép/gỗ bền chắc; Mái - bê tông cốt thép hoặc ngói; Tƣờng bao che - bê tông cốt thép hoặc xây gạch/đá hoặc gỗ/kim loại). Nhà tạm là nhà có cả ba kết cấu chính đều làm bằng vật liệu không bền chắc, theo TCTK (2010).
3 sách hạn hẹp. Giải quyết tốt nhà ở (PADDI, 2009; Trân, 2011) sẽ tạo ra các ngoại tác tích cực, góp phần thúc đẩy tăng trƣởng kinh tế, huy động tiềm lực dự trữ trong dân, tăng tài sản, tạo thêm việc làm, nguồn thu thuế, thúc đẩy sự lƣu chuyển, tiếp cận tiện ích xã hội, vệ sinh môi trƣờng, an toàn sức khỏe. Tuy nhiên, vấn đề nhà ở phù hợp cho ngƣời TNT phải đƣợc giải quyết trên nhiều phƣơng diện. Chính sách nhà ở cần phản ánh sự hợp tác của các ngành liên quan nhƣ phát triển cơ sở hạ tầng, quản lý đất đai, vật liệu, công nghệ xây dựng và tài chính nhà ở… Trong điều kiện giới hạn của luận văn và dựa trên lý thuyết kinh tế học khu vực công, tác giả tiếp cận vấn đề từ phía cung và cầu để xác định nguyên nhân, hạn chế trong quá trình phát triển nhà ở TNT. Từ đó, tìm ra các yếu tố, giải pháp cần thiết để tạo điều kiện cho ngƣời TNT có thể tiếp cận nhà ở an toàn và phù hợp. 1.2 Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu Việc nhận diện, xác định nguyên nhân, các tồn tại trong việc phát triển nhà ở phù hợp khả năng ngƣời thu nhập thấp tại TP.HCM là cần thiết. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài sẽ làm sáng tỏ vấn đề này, từ đó xác định vai trò của nhà nƣớc và đề xuất một số giải pháp khả thi trong bối cảnh hiện nay, đề tài cân nhắc xem xét hai nội dung chính: - Mức độ nhà ở phù hợp khả năng của ngƣời thu nhập thấp? - Vai trò của nhà nƣớc trong phát triển nhà thu nhập thấp tại thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn hiện nay? 1.3 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu Đối tƣợng nghiên cứu là nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp và các đối tƣợng quy định tại Điều 53, Điều 54 của Luật Nhà ở và Điều 3, Điều 37 của Nghị định số 71/2010/NĐ - CP về hƣớng dẫn chi tiết Luật nhà ở. Phạm vi nghiên cứu vấn đề nhà ở của ngƣời thu nhập thấp tại thành phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, nhà ở cho sinh viên, học sinh sẽ không đề cập vì loại hình này đƣợc đầu tƣ từ nguồn vốn từ trái phiếu chính phủ, ngân sách hàng năm của địa phƣơng và Bộ ngành đầu tƣ cho giáo dục. 1.4 Phƣơng pháp nghiên cứu và bố cục luận văn Sử dụng khung phân tích chính sách từ góc độ kinh tế học vi mô: thất bại thị trƣờng (ngoại tác tiêu cực), cơ sở can thiệp của nhà nƣớc (ngoại tác tích cực, giảm tổn thất xã hội, bất cân xứng thông tin...). Cụ thể phân tích đề tài tập trung vào nghiên cứu định tính, kết hợp thống
4 kê mô tả từ kết quả khảo sát kinh tế - xã hội và nhu cầu nhà ở của các hộ thu nhập thấp (298 mẫu). Phân tích bắt đầu từ việc đánh giá hiện trạng và các chính sách điều tiết hiện hành về nhà ở cho đối tƣợng thu nhập thấp. Một số tồn tại trong việc giải quyết nhà ở tái định cƣ tại TP.HCM cũng đƣợc xem xét trong nghiên cứu. Mô thức này sẽ lý giải vai trò điều tiết của nhà nƣớc trong giải quyết vấn đề nhà ở cho đối tƣợng TNT. Đồng thời, đề tài có nghiên cứu kinh nghiệm của các nƣớc. Tác giả đã cố gắng hệ thống hóa các dữ liệu thu thập đƣợc để có thể hỗ trợ cho việc tham khảo và đối chiếu so sánh. Việc phân tích số liệu dựa trên quá trình công tác thực tiễn, thông tin thu thập, tổng hợp từ các các sở, ban ngành liên quan, các nghiên cứu trƣớc; Kết hợp phỏng vấn cán bộ sở, ngành, địa phƣơng, doanh nghiệp bất động sản và số liệu sơ cấp từ điều tra khảo sát 298 mẫu. Các câu hỏi mở liên quan vấn đề thu nhập và quan điểm tạo lập, lựa chọn nhà ở, đƣợc đánh giá trên cơ sở ghi nhận có thể chƣa phải là thông tin toàn diện. Tuy nhiên, điều này thể hiện đƣợc nhu cầu, mong muốn của dân cƣ có thu nhập thấp và cung cấp cơ sở để điều chỉnh chính sách nhà ở phù hợp hơn. Một số nghiên cứu, báo cáo, bài viết, các khung khổ chính sách trong và ngoài nƣớc cũng đƣợc xem xét trong quá trình thực hiện đề tài. Bố cục luận văn có 5 phần. Chƣơng 1 xác định bối cảnh, vấn đề chính sách và mục tiêu nghiên cứu đề tài. Chƣơng 2 giới thiệu cơ sở lý thuyết, các tiếp cận chính sách qua nghiên cứu nhà ở phù hợp khả năng của các nƣớc, cơ sở giải quyết vấn đề nhà ở tại TP.HCM. Chƣơng 3 là bức tranh toàn diện về thực trạng nhà ở thu nhập thấp tại TP.HCM. Mô tả các tác động chính sách, mối liên hệ giữa các chủ thể trong thị trƣờng nhà ở (nhà nƣớc – nhà đầu tƣ – ngƣời dân). Phân tích một số yếu tố ảnh hƣởng đến giá nhà ở. Chƣơng 4 xác định nhu cầu, mức độ nhà ở phù hợp khả năng của ngƣời thu nhập thấp, vai trò điều tiết nhà nƣớc trong phát triển nhà thu nhập thấp trong giai đoạn hiện nay. Từ đó thiết lập một số giải pháp phát triển nhà ở thông qua cơ chế tạo điều kiện cho doanh nghiệp và ngƣời TNT, nhƣ: thiết lập dữ liệu, thông tin cung cầu nhà ở; cung cấp cơ sở hạ tầng cơ bản; xây dựng chính sách cho các nhóm đối tƣợng mục tiêu và thiết lập đối tác từ chính cộng đồng thu nhập thấp trong quá trình phát triển nhà ở; hỗ trợ tài chính... Chƣơng 5 kết luận và khuyến nghị chính sách.
5 CHƢƠNG 2. KHUNG PHÂN TÍCH 2.1 Các khái niệm Theo Habitat (Nairobi, 1991), nhà/chỗ ở thích hợp có nghĩa là đảm bảo một sự riêng tƣ, khoảng không gian với điều kiện chiếu sáng, thông gió, kết cấu hạ tầng cơ bản thích hợp; vị trí thuận tiện cho việc đi lại (làm việc và đến các công trình phục vụ cơ bản), an ninh và tất cả với giá phải chăng. Người có thu nhập thấp là ngƣời có thu nhập bình quân đầu ngƣời theo tháng cao hơn ngƣỡng nghèo nhƣng thấp hơn thu nhập bình quân quốc gia tại khu vực đô thị2. Theo số liệu TCTK (2011), thành phố có hơn 50% ngƣời dân với mức thu nhập3 trong khoảng 500.000 - 2.130.000 đồng/ngƣời/tháng, tƣơng ứng mức thu nhập trung bình thấp hơn 8,3 triệu đồng/hộ/tháng. Đối tượng nhà ở xã hội4 gồm (1) cán bộ công chức, (2) viên chức, sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp hƣởng lƣơng ngân sách, (3) công nhân làm việc tại các khu công nghiệp, (4) đối tƣợng trả nhà công vụ, (5) ngƣời thu nhập thấp theo quy định của UBND TP. Đồng thời mức thu nhập hàng tháng5 không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân từ thu nhập thƣờng xuyên. Đối tượng nhà ở thu nhập thấp6, hộ gia đình có ít nhất một ngƣời hoặc cá nhân (hộ độc thân) thuộc đối tƣợng: (1) cán bộ , công chƣ́c , viên chƣ́c hƣ ởng lƣơng từ ngân sách nhà nƣớc (kể cả đã nghỉ hƣu); (2) Ngƣời lao động thuộc các đơn vị sự nghiệp ngoài công lập, lao động tự do; (3) Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị Nhà nƣớc thu hồi nhà ở, đất ở. Các đối tƣợng này chƣa có nhà ở hoă ̣c có s ở hữu nhà ở nhƣng diê ̣n tích s ử dụng bình quân thấp hơn 5m2/ngƣời; Có mức thu nhập bình quân đầu ngƣời hàng tháng dƣới mức thu nhập bình quân của địa phƣơng; Hộ khẩu thƣờng trú hoặc tạm trú dài hạn tại tỉnh nơi có dự án. Thực tế, ngoài thu nhập từ lƣơng thì phần lớn thu nhập của ngƣời dân từ khu vực kinh tế không chính thức, nên khó đánh giá đúng mức thu nhập của hộ gia đình. Do vậy, mức thu nhập trên chỉ mang tính tham khảo để xem xét, nghiên cứu điều chỉnh các quy định hƣớng 2 Theo tiêu chuẩn của TCTK và Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB), 2002. 3 Chuẩn nghèo của Chính phủ giai đoạn 2011 – 2015 là 0,5 triệu đồng/ngƣời/tháng, thu nhập bình quân quốc gia năm 2010 khu vực thành thị 2,13 triệu đồng/ngƣời/tháng. Riêng TP. HCM quy định chuẩn nghèo 1 triệu đồng/ngƣời/tháng và mức thu nhập nhóm 3 năm 2010 (TCTK) là 2,018 triệu đồng/ngƣời/tháng. 4 Điều 37, Nghị định số 71/2010/NĐ - CP về hƣớng dẫn chi tiết Luật nhà ở. 5 Khoản 4, Điều 14, Thông tƣ số 16/2010/TT - BXD ngày 01/09/2010 của BXD hƣớng dẫn Nghị định 71/2010/NĐ - CP 6 Điều 3, Điều 4 Thông tƣ số 36/2009/TT - BXD ngày 16/11/2009 của BXD về hƣớng dẫn nhà ở bán, cho thuê, thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
6 đến phát triển nhà ở cho hơn 50% dân số thành phố và chính sách nhà ở phù hợp khả năng, nhà ở cho mọi ngƣời. Từ các khái niệm và đặc điểm thu nhập, nghiên cứu sẽ sử dụng thuật ngữ nhà ở TNT để bao quát và hàm ý nhà ở cho tất cả các đối tƣợng trên. 2.2 Cơ sở lý thuyết Ngoại tác tích cực Lợi ích kinh tế và lợi ích xã hội của phát triển nhà ở đã đƣợc các nhà kinh tế học chứng minh và công nhận ở các nƣớc. Ngoài lợi ích cá nhân thụ hƣởng trực tiếp, nhà ở còn tạo ra ngoại tác tích cực cho nền kinh tế và tác động xã hội (Wardrip, NAHB, NACCA (2011, 2009, 2005) trích trong Trân, 2011; Habitat, 2011; PADDI 2009): “Tác động kinh tế trực tiếp: tạo việc làm, thúc đẩy chi tiêu, tạo nguồn thu thuế; Tác động kinh tế gián tiếp: thúc đẩy sự lưu chuyển lao động và năng suất. Tác động xã hội: sự tiện nghi, an toàn, sức khỏe, thời gian, tiếp cận tiện ích xã hội và cơ hội kinh tế, tiềm năng thu nhập, tăng trưởng tài sản.” Thất bại thị trường, ngoại tác tiêu cực Khi chi phí nhà ở nằm ngoài khả năng chi trả và tiếp cận nhà ở với mức giá tối thiểu, ngƣời dân bị đẩy ra khỏi thị trƣờng. Họ chỉ còn lựa chọn tự xây (không bị ràng buộc bởi các luật lệ và quy chế xây dựng), mua nhà, đất khu vực không chính thức hoặc thuê chỗ ở có diện tích tƣơng đối nhỏ, mật độ ngƣời đông, chất lƣợng xây dựng thấp, dịch vụ tối thiểu (Un - Habitat, 2011). Những nơi này thƣờng gợi lên rất nhiều vấn đề nhƣ dịch bệnh, tội phạm, các rủi ro… Rủi ro lớn nhất có thể thấy là sự thiếu an toàn về sở hữu, không thể thế chấp nhà ở và có thể bị thu hồi đất mà không cơ sở nhận bồi thƣờng. Qua đó cũng cho thấy một lƣợng dự trữ vốn không đƣợc khai thác, làm tăng giá trị tài sản do sự hạn chế về quyền sở hữu (Soto, 2000), làm giảm hiệu quả của thị trƣờng. Ngoại tác tiêu cực do điều kiện nhà ở không ổn định (Rothstein, 2000, trích trong Alex F.Schwartz, 2006) dẫn đến việc di chuyển của ngƣời TNT, tạo sự căng thẳng, trở ngại trong việc học, việc làm các thành viên gia đình. Đồng thời, hộ gia đình TNT không có động cơ để cải tạo nhà ở và môi trƣờng sống. Điều này tạo nên những thách thức cho phát triển đô thị và phát triển kinh tế để đƣa về trạng thái cân bằng: nâng cấp chỉnh trang đô thị, di dời nhà các khu định cƣ lấn chiếm, nhà trên và ven kênh rạch, đầu tƣ cơ sở hạ tầng… Can thiệp của nhà nước Để cung cấp nhà ở TNT, hầu hết các quốc gia cố gắng tìm kiếm giải pháp khuyến khích việc cung cấp nhà ở với giá phù hợp khả năng. Tuy nhiên, nghiên cứu của Habitat (S.Erguden, 2001) cho thấy nhà ở không nên xem nhƣ vấn đề đòi hỏi chi tiêu xã hội lớn,
7 nhƣng nhƣ một phƣơng tiện để thúc đẩy, huy động tiết kiệm, mở rộng việc làm và hoạt động kinh tế, đặc biệt là công cụ để xóa đói giảm nghèo. Kinh nghiệm các quốc gia Châu Á (Un - Habitat, 2011) đã chứng minh nhà nƣớc cung cấp nhà ở trên quy mô lớn không là giải pháp hay. Chính sách cần tính toán trên các mặt chiến lƣợc, chính sách chung, đất đai, vốn ngân sách; giải quyết hài hòa mối quan hệ giữa các chủ thể trong thị trƣờng nhà ở; cùng đi đến mục tiêu ngƣời TNT có đƣợc chỗ ở an toàn. Trong đó, nhà nƣớc cần giảm dần cung ứng nhà ở trực tiếp và tập trung hơn vào vai trò điều tiết. Tùy thuộc vào điều kiện kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia, nhà nƣớc tạo điều kiện cho hộ gia đình tự xây dựng, mua, thuê, thuê mua và các doanh nghiệp (khu vực nhà nƣớc, tƣ nhân, phi lợi nhuận) bằng tài trợ đất đai, hạ tầng kỹ thuật – xã hội, tài chính, thuế, quyền sở hữu… và tập trung hỗ trợ nhà ở nhóm đối tƣợng đặc biệt. Thất bại nhà nước Một nghiên cứu tại Trung quốc (Zhang, 2005), nhận định việc tăng cƣờng khả năng chi trả nhà ở và trợ cấp không phù hợp bóp méo thị trƣờng nhà ở, gây mất cân đối giữa sản xuất và tiêu dùng. Điều này dẫn đến đầu cơ, thặng dƣ nhà ở thƣơng mại, một số hành vi bất hợp lý của các doanh nghiệp nhà nƣớc trong lĩnh vực nhà ở. Hình 2.1 cho thấy sự vận hành thị trƣờng nhà ở bao gồm các yếu tố đầu vào nhƣ đất đai, tài chính, hạ tầng, lao động và nguyên vật liệu, đƣợc kết hợp bởi các nhà sản xuất. Giá cả tƣơng đối của các yếu tố đầu vào và khả năng chi trả của ngƣời mua/thuê nhà quyết định mức độ cung cấp nhà ở thị trƣờng. Một khi thị trƣờng nhà ở xây dựng mới không đủ để đáp ứng nhu cầu, nâng cấp nhà ở là sự bổ sung hơn là thay thế (Malpelzzi,1999). Mỗi hộp thể hiện một số tính năng quan trọng nhƣ quyền sở hữu đƣợc xác định; sự can thiệp của nhà nƣớc có thể tác động sâu sắc đến thị trƣờng nhà ở; phân tích các yếu tố đầu vào, để thấy sự vận hành của thị trƣờng cho mỗi gia nhập. Do vậy, mỗi quốc gia cần có một chính sách tổng hợp về nhà ở. Thực tế các chính sách nhà ở thƣờng không phản ánh sự hợp tác của đa ngành liên quan, vì các lĩnh vực này thƣờng do các ngành, cơ quan khác nhau nắm giữ (BXD, 2001) Hình 2.1 Cách thức thị trƣờng nhà ở vận hành Đầu vào Sản xuất Nhu cầu - Đất - Nhà đầu tƣ - Ngƣời thuê nhà - Tài chính - Đơn vị xây - Ngƣời mua nhà - Hạ tầng Giá dựng Giá - (Thu nhập - Lao động - Chủ đất và dân số) - Nguyên vật liệu - Chủ sở hữu nhà ở Nguồn: Malpelzzi, 1999
8 2.3 Các tiếp cận chính sách nhà ở Từ cơ sở lý thuyết trên, chính sách nhà ở của các quốc gia nhằm mục tiêu tạo chỗ ở an toàn, ổn định, đảm bảo công bằng. Dựa trên kinh tế học vi mô về quy luật cung cầu, để sản xuất nhà ở đạt trạng thái cân bằng thị trƣờng, với mức tối ƣu xã hội, chính sách sẽ nghiên cứu tác động từ sự thay đổi cung và cầu nhà ở. Đồng thời, nghiên cứu xem xét giải pháp bổ sung nhà ở thông qua việc tạo điều kiện cho các hộ dân tự nâng cấp và gia tăng quyền sở hữu vào thị trƣờng nhà ở. Tiếp cận chính sách về phía cầu: thông thƣờng đƣợc các nƣớc thực hiện dƣới dạng trợ cấp trực tiếp qua lƣơng, lãi suất, hiện vật (nhà ở công) hoặc hỗ trợ các dịch vụ hạ tầng cơ bản (các khu dân cƣ lụp xụp). Giải pháp này đƣợc xem là linh hoạt và hiệu quả tức thời cho nhóm đối tƣợng mục tiêu. Tuy nhiên, tính hiệu quả toàn diện và công bằng sẽ khó đảm bảo do sự hạn chế nguồn ngân sách và khả năng lực phân phối của nhà nƣớc. Ngoài ra, hiệu quả của chính sách còn phụ thuộc của nguồn cung và ảnh hƣởng đến thị trƣờng nhà ở nói chung. Kinh nghiệm các quốc gia (Habitat, 2011) cho thấy nhà nƣớc trợ cấp dƣới hình thức nhà ở công (nhà ở xã hội do nhà nƣớc đầu tƣ xây dựng), luôn tạo ra vấn đề, áp lực về tài chính. Tiếp cận chính sách về phía cung: những tác động nhằm thúc đẩy tăng lƣợng cung nhà ở bởi các điều tiết của nhà nƣớc: (1) chính sách khuyến khích, hỗ trợ để giảm các chi phí đầu vào (đất đai, hạ tầng, tài chính, công nghệ, kỹ thuật…) nhằm giải quyết các thất bại của thị trƣờng; (2) các cải cách về thể chế (thủ tục, quản lý, hệ thống thông tin…): nhằm tiết giảm đáng kể các chi phí giao dịch. Điều này có thể dẫn đến sự trợ cấp của nhà nƣớc tăng lên. Theo đó, chính sách cần thiết kế khung pháp lý thích hợp, để hộ TNT có thể tiếp cận đƣợc nhà ở phù hợp khả năng. Do vậy, chính sách nhà ở cần xem xét ngƣời TNT là nhân vật chủ đạo, trung tâm quá trình phát triển của chính họ, trong đó chính sách cần xem xét các góc độ (Un - Habitat, 2011): “Nhiều loại tài sản người dân sở hữu có thể hoặc không thể chuyển thành thu nhập hoặc tiền mặt…các tài sản như nhà ở, kỹ năng làm việc, sức khỏe tốt, đất đai, tiếp cận dịch vụ, tiếp cận các nhóm tiết kiệm và tín dụng, hệ thống hỗ trợ xã hội…” Khi những điều thiết yếu này đƣợc bảo đảm, ngƣời TNT đƣợc hƣởng lợi, đóng góp các tiềm năng, chủ động trong cải thiện cuộc sống. Họ có thể trở thành đối tác chính của nhà nƣớc trong giải quyết vấn đề nhà ở và các dịch vụ cơ bản. Lúc này, vai trò nhà nƣớc hỗ trợ phát triển chứ không phải là cung cấp. Chính sách nhà ở dựa trên sự chia sẻ trách nhiệm
9 cung cấp nhà ở với giá hợp lý trong nguồn lực khan hiếm (điều kiện nhà ở mức tối thiểu xã hội chấp nhận đƣợc với giá ngƣời TNT có thể chi trả). 2.4 Đánh giá chung TP.HCM trong bối cảnh nguồn cung chính thức nhà giá thấp còn hạn chế. Điều này có thể thấy thất bại của thị trƣờng và của nhà nƣớc trong cung cấp nhà ở an toàn cho các hộ thu nhập thấp. Lựa chọn chính sách phù hợp hiện nay có thể kết hợp cả hai giải pháp tiếp cận phía cung và cầu, nhằm tăng cung nhà ở chính thức từ khu vực doanh nghiệp và hộ gia đình. Đồng thời, thông qua giải pháp nâng cấp, lồng ghép trong dự án đầu tƣ xây dựng hạ tầng đô thị, hình thức bổ sung cung nhà ở từ huy động nguồn lực cộng đồng và các tổ chức tài trợ. Điều này cũng là cơ sở cho việc gia nhập vào thị trƣờng của khu vực nhà ở phi chính thức (do yếu tố lịch sử và nâng cao vai trò quản lý nhà nƣớc trong phát triển đô thị). Qua đó, mục tiêu của nghiên cứu là tăng khả năng tiếp cận nhà ở và nhằm nâng diện tích tiêu chuẩn tối thiểu của ngƣời thu nhập thấp hơn 5m2/ngƣời, đảm bảo dịch vụ cơ bản.
10 CHƢƠNG 3. THỰC TRẠNG NHÀ Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 3.1 Đặc điểm nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh. 3.1.1 Thị trƣờng nhà ở giá thấp Nhà ở đƣợc tạo lập đa dạng hình thức, có thể đƣợc bán, cho thuê với nhiều mức giá và phƣơng thức thanh toán khác nhau. Nhà ở riêng lẻ do hộ gia đình tự thực hiện hoặc thuê, khoán các đơn vị thi công xây dựng. Nhà ở đƣợc phát triển bởi các nhà đầu tƣ, doanh nghiệp bất động sản nhằm mục tiêu lợi nhuận hoặc bởi nhà nƣớc thông qua chƣơng trình phát triển nhà ở nhƣ nhà tái định cƣ, nhà xã hội, nhà thu nhập thấp, nhà lƣu trú công nhân… Sự tăng trƣởng dân số và quá trình đô thị hóa mạnh mẽ, đòi hỏi TP.HCM cần cung ứng đều đặn nguồn nhà ở mới và mở rộng nguồn cung ứng hiện tại. Nguồn cung nhà ở Nguồn cung nhà ở xây mới trên thị trƣờng chính thức hạn chế so với nhu cầu của ngƣời có TNT, do không đủ điều kiện tài chính mua với giá thị trƣờng ở phân khúc nhà ở giá thấp. Trong 5 năm từ 2006 - 2010 (SXD, 2011)7, Thành phố phát triển đƣợc 33,34 triệu m2, bình quân mỗi năm 6,67 triệu m2. Trong đó, diện tích nhà ở thƣơng mại và các chƣơng trình phát triển nhà của thành phố chiếm tỷ lệ 16,5%, còn lại 83,5% diện tích nhà ở do dân tự xây. Dữ liệu này cho thấy nhà nƣớc và thị trƣờng cung cấp chƣa tới 20% diện tích nhà ở cho toàn thành phố. So sánh nghiên cứu Trân (2011)8, có kết quả tƣơng đồng “thị trường nhà ở căn hộ chính thức chỉ cung cấp chưa đến 1/6 nhu cầu nhà ở của toàn thành phố”. Nguyên nhân nguồn cung hạn chế, đến từ hai phía khu vực doanh nghiệp và khu vực nhà nƣớc. Ở khu vực tƣ nhân, nhiều doanh nghiệp chƣa quan tâm vì mức lợi nhuận không cao, dù phân khúc nhà ở thu nhập thấp có nhiều tiềm năng. Lý giải điều này ông Lê Quốc Duy, Phó tổng giám đốc Công ty Hòa Bình9, nhận định: “Do chi phí đất đầu tƣ cao buộc các doanh nghiệp phải đầu tƣ phân khúc từ trung đến cao cấp mới có lãi, còn nhà giá thấp thì không kham nổi chi phí về đất. Muốn thực hiện dự án phải có đất sạch, chuyển nhƣợng từ một đối tác khác hay thƣơng lƣợng với dân, thì việc xây dựng căn hộ ở phân khúc nào cũng khó. Hơn nữa, nhà giá thấp thƣờng những ngƣời mua để ở mới thật sự có nhu cầu, rủi ro lớn khi đa phần khách hàng là nhà đầu tƣ thứ cấp, lại muốn đầu tƣ hƣởng chênh lệch”. 7 Số liệu thống kê trên cơ sở cấp phép xây dựng, sửa chữa nhà ở của quận/huyện và Sở Xây dựng. 8 Trân (2011) tính toán trên số liệu thống kê của TCTK và CBRE về lƣợng cung và cầu nhà ở qua các năm 1999 - 2009. 9 Đình Sơn (2011), “Tại sao thiếu trầm trọng nhà ở giá rẻ”, truy cập 7/9/2011 tại địa chỉ: http://land.cafef.vn/20110907091856185CA43/tai - sao - thieu - tram - trong - nha - gia - re.chn.
11 Theo số liệu của VietRee và CBRE (2012), thị trƣờng nhà ở phân khúc bình dân có mức giá trung bình thấp nhất vào khoảng 11 - 13 triệu đồng/m2, tƣơng ứng 495 - 594 triệu đồng cho căn hộ diện tích 45 m2. Các dự án này chỉ phát triển trong thời gian gần đây nên chiếm tỷ trọng chƣa đến 10% nguồn cung của thị trƣờng, nhất là các căn hộ có diện tích nhỏ. Hiện vẫn có rất ít doanh nghiệp tham gia đầu tƣ nhà ở theo phân khúc giá bình dân. Những doanh nghiệp này có một số lợi thế về đất đai (đất đã giải phóng mặt bằng hoặc doanh nghiệp đƣợc giao đất) và tài chính (vốn vay từ tổ chức tài chính và ứng trƣớc của ngƣời mua); ứng dụng tiến bộ kỹ thuật xây dựng, thiết kế hoặc có đơn vị đảm nhiệm phần thi công xây dựng10. Các khu đất đầu tƣ có diện tích lớn, thực hiện phân kỳ theo giai đoạn và khép kín nên tăng hiệu quả dự án nhờ tính kinh tế theo quy mô. Sản phẩm nhà ở đảm bảo chất lƣợng và tiến độ hoàn thành, giá bán hợp lý. Tuy nhiên, số lƣợng căn hộ loại này chƣa nhiều so với nhu cầu và chỉ đáp ứng nhóm TNT có khả năng tài chính (có tích lũy, huy động từ nguồn gia đình hoặc vay ngân hàng không đáng kể). Một số dự án có thể kể đến nhƣ căn hộ chung cƣ Lê Thành, quận Bình Tân của công ty TNHH Thƣơng mại Xây dựng Lê Thành và căn hộ chung cƣ Thái An, quận 12 do công ty Đất lành làm chủ đầu tƣ. Đối với khu vực nhà nƣớc, theo số liệu tổng kết chƣơng trình nhà ở giai đoạn 2006 - 2010 (UBND TP, 2011), nguồn vốn ngân sách cấp cho chƣơng trình phát triển nhà ở với 4.632 tỷ đồng, đạt 1,69% tổng vốn đầu tƣ trong nƣớc, còn lại thuộc vốn doanh nghiệp, cá nhân, hộ gia đình. Kết quả đạt đƣợc của chƣơng trình nhà ở chỉ đáp ứng 10% nhà ở cho công nhân (với 18.800 chỗ); đầu tƣ xây dựng và hoán đổi đất đƣợc 29.255 căn hộ/nền đất để bố trí cán bộ công chức và phục vụ tái định cƣ; sửa chữa, nâng cấp 6.269 căn hộ/nhà ở các khu TNT và chung cƣ hƣ hỏng. Bên cạnh những nỗ lực của nhà nƣớc, vẫn còn tồn tại hạn chế trong năng lực phân phối, quản lý, cũng nhƣ các loại hình nhà ở chƣa đảm bảo phù hợp nhu cầu, khả năng tài chính của hộ TNT. Hơn 70% nhà ở tái định cƣ và 50% nhà ở cho CBCC (phụ lục 4) đã không còn trực tiếp sử dụng với hình thức chuyển nhƣợng, cho thuê. Chính vì vậy khu vực công chƣa phát huy đƣợc hiệu quả trợ cấp cho nhóm đối tƣợng mục tiêu, mà còn làm cho nguồn cung nhà ở càng bó hẹp. Chƣa có số liệu thống kê tổng hợp về nhà ở của khu vực không chính thức. Tuy nhiên, đánh giá của Viện quy hoạch xây dựng và Nikken Sekkei (2007), về thay đổi cấu trúc nén không gian đô thị của TP.HCM với xu hƣớng mở rộng ra ngoài. Dựa trên tình hình tăng dân số trong những năm qua dẫn đến giảm dân ở khu vực nội thành và tăng nhanh ở khu 10 Thông tin phỏng vấn trực tiếp Phó giám đốc công ty Địa ốc Đất Lành và Chủ tịch Hội đồng quản trị công ty cổ phần Thanh Bình (tháng 4/2012)
12 vực ngoại thành. Nguyên nhân đầu tiên từ đô thị hóa, giá đất tăng cao ở nội thành, ngƣời dân mua nhà ở những vùng ngoại vi thành phố. Thứ hai, ngày càng có nhiều lao động sinh sống gần các nhà máy sản xuất đƣợc xây dựng tại những quận ven. Trong trƣờng hợp này, các chuyên gia quy hoạch khuyến cáo cần xem xét, hạn chế xây dựng nhà ở tự phát khu vực ngoại thành. Bên cạnh nhà ở xây dựng mới, lƣợng nhà thuê cũng bắt đầu tăng mạnh11. Mức giá nhà thuê ở phân khúc bình dân vào khoảng 50.000 - 120.000 đồng/m2, trung bình 100.000 đồng/m2. Thống kê sơ bộ của Sở Xây dựng (2012), toàn thành phố có hơn 132 ngàn phòng cho thuê giải quyết cho hơn 449 ngàn chỗ ở, diện tích trung bình chỉ đạt 3m2/ngƣời. Thị trƣờng cho thuê cũng rất đa dạng và cung cấp hơn 90% nguồn cung từ khu vực hộ gia đình. Phân tích chi tiết cho thấy cùng một mức giá thuê nhƣng những ngƣời có thu nhập thấp nhất (đa số ngƣời dân nhập cƣ lao động tự do) sẽ là ngƣời chịu nhiều thiệt thòi. Nhất là sự khác biệt về diện tích sử dụng12 và chƣa đảm bảo các điều kiện sinh hoạt (nấu ăn, giặt, phơi quần áo), các hạn chế về điều kiện vệ sinh, an toàn, xây dựng không đúng quy chuẩn (nhà ở bán kiên cố, thiếu thông thoáng và thiết bị phòng cháy chữa cháy…). Nguồn cung khu vực tƣ nhân và nhà nƣớc chƣa giải quyết đầy đủ và hiệu quả tình trạng khan hiếm nhà ở TNT. Từ các chỉ số và phân tích trên có thể nhấn mạnh rằng tiềm năng trong dân rất lớn để phát triển nhà ở TNT, nhất là loại hình nhà ở riêng lẻ. Do vậy, chính sách nhà ở cần thu hút, phát huy nguồn lực này và có những điều tiết phù hợp. Đồng thời, hỗ trợ nhóm đối tƣợng chịu thiệt thòi nhất và nâng điều kiện ở tối thiểu cho họ. Nhu cầu nhà ở Từ số liệu của TCTK về Tổng điều tra dân số và nhà ở, ta có thể ƣớc tính cầu nhà ở từng giai đoạn. Trong 10 năm từ 1999-2009, mức tăng trƣởng nhà ở bình quân gần 6% năm. Giả định mức tăng trƣởng này đều và không đổi cho các năm sau. Ƣớc tính giai đoạn 2010- 2019, TP.HCM sẽ cần khoảng 1,54 triệu đơn vị nhà ở và trong đó hơn 50% dân số có TNT. Để tổng hợp những vấn đề hiện tại, quan điểm và khả năng tạo lập nhà ở của ngƣời TNT, tác giả thực hiện một khảo sát với 298 mẫu trong tháng 2, 3 năm 2012 (phụ lục 2), gồm các cá nhân, hộ gia đình thu nhập thấp. Đối tƣợng đƣợc lựa chọn ngẫu nhiêu, thuộc đa dạng ngành nghề (hình 3.1), trong độ tuổi từ 25 - 50. Phân tích số liệu khảo sát về điều kiện kinh 11 Thoa Nguyễn (2011), “14% dân ở đô thị ở nhà thuê”, Thời báo Kinh tế Sài Gòn, truy cập ngày 26/10/2011, tại địa chỉ: http://www.thesaigontimes.vn/Home/dothi/nhadat/64315/. 12 Khảo sát của tác giả (2012) tại quận 1, 2, 6, Bình Thạnh, Thủ Đức, Gò Vấp, Bình Chánh. Chủ hộ ngăn phòng cho thuê diện tích 20m2/10 ngƣời với giá 2 triệu đồng/tháng, căn hộ 50 - 60m2 với giá thuê 4,5 - 5,5 triệu đồng/tháng, trong cùng khu vực.
13 tế - xã hội và nhu cầu nhà ở của ngƣời TNT, kết quả cho thấy trong 66% hộ gia đình và 34% ngƣời độc thân có 51,6% chọn căn hộ chung cƣ, với diện tích từ dƣới 45 - 75m2/căn hộ (hình 3.2). Mức giá nhà tƣơng ứng từ 300 đến 1.000 triệu đồng chiếm tỷ trọng tƣơng đối lớn (hình 3.3). Hình thức trả dần trong 10 năm, với mức vay dƣới 50% giá trị căn nhà. Khả năng thanh toán hàng tháng khả dĩ 3 - 5 triệu đồng (tích lũy 10 – 40 % thu nhập tùy cơ cấu hộ gia đình – hình 3.4). Hầu hết đối tƣợng đều có tích lũy để mua nhà và vay mƣợn thêm từ ngƣời thân, bạn bè nhằm giảm thiểu mức lãi vay hoặc không chứng minh thu nhập (ngƣời lao động tự do, kinh doanh cá thể). Hơn 2/3 đối tƣợng đƣợc khảo sát không rõ, chƣa biết về chính sách hỗ trợ nhà ở cho ngƣời TNT. Điều đáng chú ý trong khảo sát, tổng thu nhập ghi nhận đƣợc của ngƣời TNT (bao gồm cả những khoản thu ngoài lƣơng và thu nhập trung bình từ khu vực kinh tế không chính thức) sẽ luôn cao hơn mức quy định về ngƣỡng thu nhập thấp. Hình 3.1 Cơ cấu nghề nghiệp nhóm đối tƣợng thu nhập thấp 3,7% 16,1% công nhân CBCC 15,1% 45,0% buôn bán 20,1% dịch vụ lao động tự do Nguồn: tác giả tổng hợp từ kết quả khảo sát Hình 3.2 Nhu cầu diện tích sử dụng nhà ở (m2) theo khả năng thu nhập của hộ thu nhập thấp 27,2% 26,1% 22,3% 17,8% 6,6% dƣới 45 45-60 61-75 76-90 trên 90 Nguồn: tác giả tổng hợp từ kết quả khảo sát