Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Giải pháp tạo nguồn vốn cho hoạt động kinh doanh bất động sản từ năm 2011 đến 2015

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:150

Thêm vào BST

Báo xấu

35
lượt xem 3
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích chính của đề tài là tập trung nghiên cứu về: Tìm hiểu tổng quát về bất động sản và thị trường bất động sản, những đặc tính riêng của bất động sản và thị trường bất động sản. Tìm hiểu các bài học kinh nghiệm về hoạt động kinh bất động sản của các nước trên thế giới. Thực trạng huy động vốn của các DN kinh doanh bất động sản. Phân tích những ưu và nhược điểm của từng phương pháp huy động vốn. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Giải pháp tạo nguồn vốn cho hoạt động kinh doanh bất động sản từ năm 2011 đến 2015

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM NGUYỄN THỊ NGỌC LAN GIẢI PHÁP TẠO NGUỒN VỐN CHO HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TỪ NĂM 2011 ĐẾN NĂM 2015 Chuyên Ngành: Kinh tế Tài chính - Ngân Hàng Mã số: 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS NGUYỄN TẤN HOÀNG TP HỒ CHÍ MINH - 2011
MỤC LỤC Trang Danh mục các bảng ..................................................................................................... Danh mục các hình ...................................................................................................... Danh mục chữ viết tắt ................................................................................................. MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................................... 1 2. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................................ 2 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................................ 3 4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................................... 3 5. Cơ sở khoa học và cơ sở thực tiễn ............................................................................ 3 6. Điểm mới của đề tài ................................................................................................. 3 7. Kết cấu của luận văn ................................................................................................ 3 CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ CÁC KÊNH HUY ĐỘNG VỐN TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ................................................... 4 1.1 TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ............... 4 1.1.1 Khái niệm và đặc điểm BĐS ............................................................................. 4 1.1.1.1 Khái niệm BĐS ............................................................................................... 4 1.1.1.2 Đặc điểm BĐS ................................................................................................. 4 1.1.2 Khái niệm và đặc điểm của thị trường BĐS ...................................................... 7 1.1.2.1 Khái niệm thị trường BĐS ............................................................................... 7 1.1.2.2 Đặc điểm thị trường BĐS ................................................................................. 8 1.1.3 Các cấp độ phát triển của thị trường BĐS ....................................................... 10 1.1.4 Vai trò của thị trường BĐS ............................................................................. 11 1.2 MỐI QUAN HỆ GIỮA THỊ TRƯỜNG BĐS, THỊ TRƯỜNG VỐN – TIỀN TỆ VÀ NGƯỜI TIÊU DÙNG ...................................................................................... 14 1.3 KÊNH HUY ĐỘNG VỐN TRUYỀN THỐNG TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS .......................................................................................................... 20 1.3.1 Nguồn vốn chủ sở hữu .................................................................................... 20 1.3.2 Nguồn vốn tín dụng ........................................................................................ 21
1.3.2.1 Khái niệm về tín dụng BĐS ........................................................................... 21 1.3.2.2 Đặc trưng của thị trường tín dụng BĐS .......................................................... 22 1.3.2.3 Các sản phẩm tín dụng BĐS .......................................................................... 23 1.3.3 Huy động vốn từ nước ngoài .......................................................................... 26 1.3.4 Các hình thức khác ......................................................................................... 26 1.4 NHỮNG BÀI HỌC KINH NGHIỆM TRÊN THẾ GIỚI VỀ HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN.................................................. 27 1.4.1 Kinh nghiệm phát triển Quỹ tín thác đầu tư BĐS (REIT) ................................ 27 1.4.2 Kinh nghiệm phát triền nhà ở xã hội ............................................................... 28 1.4.3 Kinh nghiệm chứng khoán hóa BĐS .............................................................. 31 1.4.4 Kinh nghiệm phát triển hệ thống tài chính nhà ở ............................................. 32 1.4.5 Quy hoạch, Phát triển cho thuê nhà ở – Kinh nghiệm từ Anh Quốc ................ 32 1.4.6 Bùng nổ bong bóng BĐS – kinh nghiệm từ Mỹ............................................... 33 Kết luận chương 1 .................................................................................................... 34 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS VIỆT NAM ....................................................................................... 35 2.1 KHUNG PHÁP LÝ CHO HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS ...................... 35 2.2 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TRONG THỜ GIAN VỪA QUA ........................................................................................... 40 2.2.1 Dự án đất nền .................................................................................................... 40 2.2.2 Dự án nhà ở ...................................................................................................... 41 2.2.3 Căn hộ dịch vụ cho thuê ................................................................................... 46 2.2.4 Căn hộ, cao ốc văn phòng cho thuê ................................................................... 48 2.2.5 Thị trường mặt bằng bán lẻ .............................................................................. 52 2.2.6 Thị trường BĐS du lịch .................................................................................... 55 2.2.7 BĐS Khu công nghiệp, khu chế xuất................................................................. 56 2.2.8 Nhà ở cho người có thu nhập thấp .................................................................... 57 2.3 NHU CẦU VỐN CHO HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS ........................... 60 2.4 THỰC TRẠNG TÌNH HÌNH HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BĐS ........................................................................................................................... 62 2.4.1 Nguồn vốn chủ sở hữu ..................................................................................... 62
2.4.2 Nguồn vốn tín dụng ......................................................................................... 63 2.4.2.1 Vay nợ từ các tổ chức tín dụng ...................................................................... 63 2.4.2.2 Huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu ............................................... 65 2.4.2.3 Huy động vốn từ khách hàng ......................................................................... 68 2.4.3 Tình hình nguồn vốn ngoại ............................................................................. 70 2.4.4 Những hình thức huy động khác ..................................................................... 73 2.5 NHỮNG THÀNH TỰU VÀ TỒN TẠI TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS VN ..................................................................................................... 76 2.5.1 Những thành tựu ............................................................................................... 76 2.5.2 Những tồn tại ................................................................................................... 78 2.5.2.1 Những tồn tại về cơ chế, chính sách tài chính đối với thị trường BĐS ............ 78 2.5.2.2 Những mặt hạn chế của thị trường BĐS ......................................................... 79 Kết luận chương 2 .................................................................................................... 81 CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP TẠO NGUỒN VỐN TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS ................................................................................................ 82 3.1 HUY ĐỘNG NGUỒN VỐN CHỦ SỞ HỮU .................................................... 82 3.1.1 Huy động từ những nguồn lực có sẵn ............................................................... 82 3.1.2 Phát hành trái phiếu chuyển đổi thành cổ phiếu ................................................ 83 3.1.3 Kêu gọi hợp tác đầu tư ..................................................................................... 84 3.2 HUY ĐỘNG TỪ KHÁCH HÀNG ................................................................... 84 3.2.1 Thu hút đầu tư từ khách hàng ........................................................................... 84 3.2.2 Quyền chọn mua .............................................................................................. 85 3.2.3 Bán hàng cho nhà đầu tư thứ cấp ...................................................................... 85 3.2.4 Điều chỉnh thuế thu nhập cá nhân ..................................................................... 85 3.3 VAY VỐN NGÂN HÀNG ................................................................................. 86 3.3.1 Cho phép thế chấp BĐS tại các NHTM nước ngoài ......................................... 86 3.3.2 Phân bổ tỷ trọng vốn vay BĐS theo mục đích vay, sản phẩm vay .................... 86 3.3.3 Ngân hàng làm trung gian cho vay BĐS ........................................................... 88 3.4 PHÁT HÀNH TRÁI PHIẾU ............................................................................ 89 3.5 THU HÚT VỐN TỪ NƯỚC NGOÀI ............................................................... 90 3.6 TIẾN HÀNH MUA BÁN VÀ SÁP NHẬP ....................................................... 91
3.7 THÀNH LẬP QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƯ BĐS (REIT) .................................. 93 3.7.1 Lợi ích của REIT đối với nhà đầu tư ............................................................... 93 3.7.2 Lợi ích của REIT đối với nền kinh tế ............................................................... 94 3.8 CHỨNG KHOÁN HÓA BẤT ĐỘNG SẢN ..................................................... 96 3.8.1 Chứng khoán dựa trên thế chấp BĐS ............................................................... 96 3.8.2 Chứng khoán hóa theo mô hình phát hành chứng chứng chỉ đầu tư BĐS ......... 97 3.9 PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP ...................... 99 3.10 CÁC HÌNH THỨC HỖ TRỢ KHÁC .......................................................... 100 3.10.1 Hoàn thiện hệ thống pháp luật ...................................................................... 100 3.10.2 Quản lý chặt chẽ việc đấu thầu các dự án đối với các khu đô thị và căn hộ nhằm hạn chế nguồn cung gia tăng mạnh mẽ .................................................................... 103 3.10.3 Các doanh nghiệp cần giảm giá BĐS về giá phù hợp hơn ............................. 103 3.10.4 Hình thành một thị trường BĐS công khai minh bạch và đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua và người bán ............................................................................ 104 3.10.5 Hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS ....................................................... 104 3.10.6 Quản lý các sàn giao dịch BĐS .................................................................... 105 Kết luận chương 3 ................................................................................................... 106 Tài liệu tham khảo ........................................................................................................ Phụ lục 1 : Kinh nghiệm phát triển Quỹ tín thác đầu tư BĐS (REIT) Phụ lục 2 : Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội Phụ lục 3 : Kinh nghiệm phát triển hệ thống tài chính nhà ở Phụ lục 4 : Bùng nổ bong bóng BĐS – Kinh nghiệm từ Mỹ Phụ lục 5 : Quy hoạch nhà ở, phát triền cho thuê ở- Kinh nghiệm từ Anh Quốc Phụ lục 6 : Kinh nghiệm điều hành thị trường BĐS từ Hong Kong Phụ lục 7 : Kinh nghiệm xây dựng hệ thống thông tin BĐS Phụ lục 8 : Kinh nghiệm chứng khoán hóa BĐS Phụ lục 9 : Tổng quan kinh tế Việt Nam và một số nước trong khu vực Phụ lục 10 : Một số dự án FDI BĐS tiêu biểu Phụ lục 11 : Kết quả khảo sát nghiên cứu về giải pháp tạo nguồn vốn trong hoạt động kinh doanh BĐS
DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng 1.1: Các thành phần của thị trường vốn BĐS ................................................... 15 Bảng 1.2: So sánh sự biến động giữa giá BĐS và chỉ số Vn – Index ......................... 19 Bảng 1.3: Ưu và nhược điểm khi sử dụng nguồn vốn chủ sở hữu .............................. 21 Bảng 1.4: Ưu nhược điểm của việc vay vốn NH ....................................................... 23 Bảng 1.5: Ưu và nhược điểm vốn ứng trước từ khách hàng ....................................... 24 Bảng 1.6: Ưu và nhược điểm phát hành trái phiếu chuyển đổi .................................. 25 Bảng 1.7: Ưu và nhược điểm khi sử dụng vốn FDI ................................................... 26 Bảng 2.1: Nguồn cung các căn hộ ............................................................................. 42 Bảng 2.2: Căn hộ tại Hà Nội Quý 1/2011 .................................................................. 43 Bảng 2.3: Căn hộ tại TPHCM Quí 1/2011 ................................................................. 44 Bảng 2.4: Căn hộ dịch vụ cho thuê tại Hà Nội Quý 1/2011 ....................................... 45 Bảng 2.5: Căn hộ dịch vụ cho thuê tại TPHCM Quý 1/2011 ..................................... 47 Bảng 2.6: Thị trường văn phòng cho thuê tại TPHCM Quý 1/2011 ........................... 48 Bảng 2.7: Thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội Quý 1/2011 ............................. 50 Bảng 2.8: Thị trường mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội Quí 1/2011 ................................... 53 Bảng 2.9: Thị trường mặt bằng bán lẻ tại TPHCM Quí 1/2011 ................................. 54 Bảng 2.10: Cấu trúc tài sản – nguồn vốn một số công ty BĐS năm 2010 .................. 62 Bảng 2.11: Dư nợ cho vay BĐS trên địa bàn TPHCM qua các năm .......................... 63 Bảng 2.12: Thống kê đầu tư trực tiếp nước ngoài ...................................................... 70 Bảng 2.13: FDI vào BĐS từ giai đoạn 1988-2008 ..................................................... 71 DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1: Thị trường người sử dụng, thị trường vốn, chính quyền và giá trị BĐS ..... 16
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản CKH : Chứng khoán hóa CHXHCN : Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa CĐT : Chủ đầu tư CTCP : Công ty cổ phần DN : Doanh nghiệp FED : Cục dự trữ liên bang Mỹ (Federal Reserve System) GDP : Tổng sản phẩm quốc nội (Gross Domestic Product) GHB : Ngân hàng nhà ở Chính phủ Thái Lan GHLC : Công ty cho vay về nhà ở của Chính phủ GPMB : Giải phóng mặt bằng HDB : Ủy ban nhà ở và phát triển Singapore HN : Hà Nội KCN : Khu công nghiệp KHN : Ngân hàng Hàn Quốc KNHC : Tổ chức xã hội cung cấp nhà ở Hàn Quốc M&A : Mua bán và sáp nhập (mergers and acquisitions) NĐ : Nghị định NĐT : Nhà đầu tư NHF : Ngân hàng Hàn Quốc NN : Nhà nước NQ : Nghị quyết NHNN : Ngân hàng nhà nước NHTM : Ngân hàng thương mại NƠXH : Nhà ở xã hội ODA : Hỗ trợ phát triển chính thức (Official Development Assistance) REIT : Quỹ tín thác đầu tư BĐS (real estate investment trust) REIC : Real Estate Investors Club REIF : Real Estate Investment Fund
RECI : Real Estate counselors international TCTD : Tổ chức tín dụng TNCN : Thu nhập cá nhân TNT : Thu nhập thấp TP : Trái phiếu TPHCM : Thành phố Hồ Chí Minh TTTM : Trung tâm thương mại UBND : Ủy Ban Nhân Dân VN : Việt Nam
MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Thị trường BĐS là một thị trường quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia, ngày càng chiếm tỷ trọng lớn và có ảnh hưởng to lớn đối với sự phát triển của mỗi nền kinh tế. Thị trường BĐS là một thị trường đặc biệt, không những có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế mà còn ảnh hưởng đến đời sống xã hội. Thêm vào đó thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết đối với các thị trường khác như thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động, thị trường tài chính, tiền tệ … và có tác động rộng lớn đến mọi tầng lớp dân cư. Mối quan tâm chính của các NĐT BĐS là nguồn vốn tài trợ, vốn là vấn đề sống còn của DN kinh doanh BĐS. Các DN kinh doanh trong lĩnh vực này thường cần có lượng vốn lớn và dài hạn. Tuy nhiên, thực lực các NĐT vào thị trường BĐS hiện nay đa số không đủ năng lực tài chính để tự mình thực hiện những dự án nhằm tạo ra những sản phẩm hoàn chỉnh cho thị trường sơ cấp. Phần lớn các CĐT chỉ thực hiện những dự án có quy mô nhỏ, nhưng cũng chỉ có khả năng thực hiện giai đoạn chuẩn bị đầu tư, hoặc đền bù đất nông nghiệp. Còn nguồn vốn để xây dựng hạ tầng kỹ thuật xã hội, xây dựng nhà để bán phải dựa vào nguồn vốn ứng trước của người mua và nguồn tín dụng của NHTM. Thông thường, đa số các dự án BĐS được tài trợ từ: - Vốn của các NĐT – nhưng rất nhỏ - Nguồn vốn ứng trước của người mua - Nguồn tín dụng trung và ngắn hạn từ các NHTM Tuy nhiên, các nguồn tài chính này luôn có giới hạn trong khi nhu cầu về vốn thì không ngừng tăng. Hơn nữa, thị trường vốn chưa giữ một vai trò trọng yếu trong việc phát triển thị trường BĐS trong nhiều năm qua, là do thiếu các công cụ tài chính hỗ trợ hoạt động kinh doanh BĐS. Chúng ta có thể nhận thấy rằng những NĐT chưa có đủ năng lực tài chính để hoàn thành các dự án BĐS. Hơn nữa, đến thời điểm này, đứng trước bối cảnh nền kinh tế đang bị lạm phát cao, vật giá tăng chóng mặt. NN đang ưu tiên thực thi các biện pháp chống lạm phát, trong đó chính sách thặt chặt tiền tệ là một biện pháp quan trọng. Ngoài NĐ 153/2007/NĐ-CP có quy định về điều kiện năng lực tài chính đối với CĐT kinh doanh 1
BĐS; NĐ 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở có quy định rõ về việc huy động vốn đầu tư nhà ở; Chính phủ còn ban hành Nghị quyết 11/NQ – CP ngày 24/02/2011 nhằm kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, đảm bảo an sinh xã hội. Trong nghị quyết nêu rõ chính sách thắt chặt tiền tệ, đảm bảo tốc độ tăng trưởng tín dụng năm 2011 dưới 20%, giảm tốc độ và tỷ trọng cho vay tín dụng của khu vực phi sản xuất, nhất là lĩnh vực BĐS và chứng khoán. Cụ thể Chỉ thị 01/CT-NHNN ngày 01/03/2011 nêu rõ đến 30/06/2011, tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với tổng dư nợ tối đa là 22% và đến 31/12/2011, tỷ trọng này tối đa là 16%, dẫn đến sự “khát vốn” của của các DN kinh doanh BĐS. Nguồn vốn huy động từ các kênh truyền thống từ trước tới nay, chủ yếu là vốn tự có và vốn vay NH bị tắc nghẽn, thị trường BĐS rơi vào đóng băng. Làm thế nào để khơi thông nguồn vốn đang bị tắc nghẽn, giúp phát triển thị trường BĐS? Trên thế giới, từ lâu, để phát triển BĐS nhiều nước không chỉ phụ thuộc vào vốn vay NH mà người ta sử dụng nhiều phương pháp cũng như công cụ tài chính để huy động vốn cho thị trường BĐS như: huy động thông qua thị trường cầm cố thế chấp, chứng khoán hóa BĐS, quỹ tín thác đầu tư BĐS, quỹ phát triển nhà ở … Vấn đề cấp bách và cần thiết hiện nay là phải tạo ra những tiền đề để sử dụng và phát triển các công cụ tài chính này như thế nào? DN nên sử dụng những phương pháp huy động nào? Những công cụ huy động vốn nào phù hợp với DN của mình để mang lại hiệu quả cao nhất. Đó cũng chính là lý do tác giả chọn đề tài “Giải pháp tạo nguồn vốn cho hoạt động kinh doanh BĐS từ năm 2011 đến 2015”. 2. Mục tiêu nghiên cứu Mục đích chính của đề tài là tập trung nghiên cứu về: Tìm hiểu tổng quát về BĐS và thị trường BĐS, những đặc tính riêng của BĐS và thị trường BĐS. Tìm hiểu các bài học kinh nghiệm về hoạt động kinh BĐS của các nước trên thế giới. Thực trạng huy động vốn của các DN kinh doanh BĐS. Phân tích những ưu và nhược điểm của từng phương pháp huy động vốn. Rút ra bài học kinh nghiệm về huy động vốn trong hoạt động kinh doanh BĐS cho VN từ những kinh nghiệm về huy động vốn của một số nước trên thế giới. Từ đó, 2
xây dựng những phương pháp huy động vốn phù hợp cho hoạt động kinh doanh BĐS của DN. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Thị trường BĐS là một thị trường rất rộng lớn, hơn nữa các vấn đề của thị trường BĐS diễn biến rất đa dạng và phức tạp nhất là trong điều kiện nền kinh tế thị trường như hiện nay. Vì vậy, đề tài chỉ tập trung nghiên cứu những khía cạnh về pháp luật BĐS, các phương pháp huy động vốn của các DN. Thời gian nghiên cứu phân tích và đánh giá thị trường từ 2007 đến tháng 4/2011 4. Phương pháp nghiên cứu Đề tài sử dụng một số phương pháp chủ yếu như: - Thu thập các số liệu thống kê - Tổng hợp và phân tích số liệu dựa trên phương pháp so sánh - Thu thập thăm dò số liệu sơ cấp, từ đó rút ra những giải pháp 5. Cơ sở khoa học và cơ sở thực tiễn Đề tài nghiên cứu dựa trên những lý thuyết về kinh tế học, kinh tế phát triển, tài chính công, tài chính tiền tệ và các văn bản pháp luật VN. Đề tài được thực hiện theo các phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp, so sánh và quy nạp. 6. Điểm mới của đề tài Nhận xét và định hướng các phương pháp thu hút vốn đầu tư vào thị trường BĐS. Nhận xét và phân tích các ưu và nhược điểm của mỗi phương pháp. Khảo sát lấy ý kiến của các nhà đầu tư VN cộng với những bài học kinh nghiệm của các nước trên thế giới trong xây dựng và phát triển thị trường BĐS để đề xuất các phương pháp huy động vốn phù hợp cho thị trường BĐS VN. 7. Kết cấu của luận văn Luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Lý luận chung về các kênh huy động vốn trong hoạt động kinh doanh BĐS. Chương 2: Thực trạng huy động vốn trong hoạt động kinh doanh BĐS tại VN. Chương 3: Giải pháp tạo nguồn vốn trong hoạt động kinh doanh BĐS tại VN. 3
CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ CÁC KÊNH HUY ĐỘNG VỐN TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm và đặc điểm BĐS 1.1.1.1 Khái niệm BĐS Theo điều 174 Bộ Luật Dân Sự Nước CHXHCN VN năm 2005 quy định: “BĐS là các tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất; Các tài sản khác do pháp luật quy định.” Trên thực tế có nhiều cách hiểu và định nghĩa khác nhau về khái niệm BĐS nhưng nhìn chung vẫn thống nhất với nhau ở điểm: BĐS là đất đai và tài sản vật chất gắn liền với đất và có tính không thể di dời được. Hay nói cách khác, BĐS là đất đai và những vật thể cố định gắn liền với đất. Những vật thể gắn với đất là những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể được sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc là những vật thể mà khi dịch chuyển sẽ bị hư hại hoặc tốn nhiều công sức và chi phí 1.1.2 Đặc điểm BĐS Ngoài những đặc trưng cơ bản nêu trên, BĐS còn có những đặc điểm cụ thể sau: - Thứ nhất, BĐS có vị trí cố định về vị trí địa lý, BĐS luôn gắn liền với đất đai nên có địa điểm và vị trí cố định, không có khả năng di dời, dịch chuyển, cũng như tăng thêm về diện tích. Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên nên có hạn và bị giới hạn về không gian. Các BĐS khác như nhà, công trình xây dựng và vật kiến trúc gắn liền với đất đai bị cố định về vị trí, địa điểm. Vì vậy, giá trị và lợi ích của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể. Yếu tố vị trí không chỉ xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà nó được đánh giá bởi khoảng cách đến TTTM, dịch vụ. Do BĐS có tính cố định về vị trí và gắn liền với vị trí nhất định nên giá trị và lợi ích mang lại của BĐS chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực rõ rệt. - Thứ hai, BĐS là loại hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng hóa BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai. Đất đai là nguồn tài nguyên do thiên 4
nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thể được, một loại tài nguyên được xem như không thể bị hủy hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. - Thứ ba, hàng hóa BĐS mang tính khan hiếm. Sở dĩ như vậy là do sự khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất. BĐS là một dạng tài sản có giới hạn về quy mô quỹ đất dành cho mỗi dạng hoạt động phụ thuộc vào những vị trí nhất định nên không thể mở rộng. - Thứ tư, tính cá biệt của BĐS. Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một tòa cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. - Thứ năm, BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các hàng hóa BĐS có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. giá trị của một BĐS có thể bị tác động bởi BĐS khác. Điển hình là trong trường hợp NN đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS sẽ làm tô thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến. BĐS là loại tài sản có tính ảnh hưởng rất lớn giữa các BĐS liền kề và có tác động ảnh hưởng mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan. Do vậy, khi đầu tư xây dựng các dự án BĐS phải tính đến yếu tố ảnh hưởng đến các công trình khác, khi đánh giá BĐS phải tính đến khả năng ảnh hưởng khi có các công trình BĐS khác sẽ ra đời. Chính vì sự ảnh hưởng của BĐS đến các hoạt động kinh tế xã hội nên NN giữ vai trò quản lý và điều tiết thị trường BĐS. Sự ra đời hay sự 5
hoàn thiện của hàng hóa BĐS này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa BĐS kia - Thứ sáu, thời gian mua bán, giao dịch dài; chi phí giao dịch cao: Do BĐS là tài sản quan trọng, có giá trị cao nên việc mua bán BĐS phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua bán, giao dịch thường là dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua bán, giao dịch cao. Hơn nữa giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, thường phải thông qua sự giới thiệu, môi giới nên phải mất thêm chi phí. - Thứ bảy, khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt: BĐS là hàng hóa đặc biệt, có giá trị cao, lợi nhuận mang lại cũng lớn nhưng lại liên quan đến nhiều thủ tục, do đó việc quyết định mua bán không nhanh như hàng hóa khác. Vì vậy khả năng chuyển hóa thành tiền kém linh hoạt. - Thứ tám, khả năng co giãn của cung BĐS kém: Cung BĐS thường kém đàn hồi so với những thay đổi giá cả. Do đó, có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai để phù hợp với những mục tiêu riêng biệt của các chủ thể. Bên cạnh đó, các vấn đề về quỹ đất không thay đổi, những hạn chế về mặt tự nhiên, quy hoạch, phân bổ đất đai cũng làm cho cung của BĐS cũng kém linh hoạt. - Thứ chín, BĐS luôn là một tài sản có giá trị cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lời cao đồng thời có thể tạo vốn mới. Vì vậy, đầu tư kinh doanh BĐS phải có vốn lớn và vốn dài hạn, đồng thời phải biết khai thác đặc tính có thể tái tạo vốn để quay trở lại cho đầu tư kinh doanh. Cũng do đặc điểm này đòi hỏi nên hoạt động kinh doanh BĐS luôn cần đến sự tham gia của NH và các tổ chức tín dụng. - Thứ mười, BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của NN. BĐS có vị trí, vai trò quan trọng, các giao dịch về BĐS thường có tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế xã hội. Do đó, các vấn đề về BĐS chịu sự điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản pháp luật về BĐS. Để tăng cường vai trò của mình, duy trì sự ổn định và khai thác có hiệu quả các nguồn lực cho sự phát triển NN phải quan tâm đến BĐS và thị trường BĐS, phải ban hành các chủ 6
trương, chính sách pháp luật nhằm thực hiện vai trò và chức năng quản lý đối với hoạt động của thị trường BĐS. - Thứ mười một, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa BĐS phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý. Vì BĐS thường có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó, đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lí cũng phải cao hơn so với hàng hóa thông thường. Đặc biệt vấn đề đầu tư xây dựng các công trình xây dựng rất phức tạp, vấn đề kinh doanh hay cho thuê đất đai, các công trình xây dựng, nhà ở, văn phòng… cũng đòi hỏi cần có những nghiên cứu cụ thể và chi phí cho quản lý cũng rất cao. 1.1.2 Khái niệm và đặc điểm của thị trường BĐS 1.1.2.1 Khái niệm thị trường BĐS Thị trường BĐS là thị trường mà nghiệp vụ giao dịch, mua bán và trao đổi về BĐS được diễn ra. Tất cả các quan hệ giao dịch về BĐS thông qua quan hệ hàng hóa, tiền tệ được coi là quan hệ thị trường và tạo nên thị trường BĐS. Tuy nhiên BĐS khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng. Do đó, thị trường BĐS hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra giao dịch liên quan đến BĐS như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm và chuyển dịch quyền sử dụng. Nên thị trường BĐS có thể hiểu một cách khái quát như sau. Thị trường BĐS là tổng thể các giao dịch vể BĐS dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị trường BĐS theo nhiều tiêu thức khác nhau: - Căn cứ theo loại hàng hóa BĐS, người ta có thể chia thị trường BĐS thành các thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường BĐS dùng trong dịch vụ, thị trường BĐS dùng cho văn phòng, công sở, thị trường BĐS công nghiệp. - Căn cứ theo loại tính chất các mối quan hệ xuất hiện trên thị trường, người ta có thể chia thị trường BĐS thành thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm. 7
- Căn cứ theo trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất) hay còn gọi là thị trường đất đai, thị trường xây dựng các công trình để bán và cho thuê (thị trường sơ cấp), thị trường bán lại hoặc cho thuê lại (thị trường thứ cấp). - Căn cứ theo mức độ kiểm soát, người ta có thể phân chia thị trường BĐS thành thị trường chính thức và thị trường có kiểm soát của NN. 1.1.2.2 Đặc điểm thị trường BĐS Do thị trường BĐS là một thị trường hàng hóa đặc biệt nên có những đặc điểm riêng của nó, cụ thể: - Một là, thị trường BĐS là thị trường mang tính địa phương sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước. + BĐS là một loại hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc. + Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền đất nước. Sản phẩm hàng hóa BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được - Hai là, thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. BĐS là tài sản lớn của quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch về BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội. Giao dịch BĐS luôn phức tạp hơn các hàng hoá thông thường khác, đi cùng với các giao dịch BĐS là hàng loạt các giấy tờ kèm theo như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các quyền mua, bán, thế chấp, góp vốn BĐS, thuế, lệ phí liên quan phải nộp… Do đó, các vấn đề về BĐS đều có sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. - Ba là, thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo: Do mang tính địa phương sâu sắc nên thị trường BĐS mang tính độc quyền nhiều hơn thị trường các hàng hoá thông dụng khác. Biến động của giá đất thường mạnh hơn biến động của hàng hoá thông dụng, các giao dịch mua bán tiến hành không có đầy đủ 8
thông tin cần thiết do thị trường BĐS không có thị trường trung tâm, nơi mà người mua người bán có thể tác động trực tiếp qua lại lẫn nhau. Vì vậy, tạo nên sự bất hoàn hảo trong cạnh tranh trên thị trường. Hoạt động mua bán, giao dịch BĐS chủ yếu thông qua các đơn vị kinh doanh BĐS, qua thông tin báo chí, tổ chức môi giới… Do không có thị trường trung tâm nên thông tin về thị trường BĐS khó thu thập, độ tin cậy kém, tạo nên tính không hiệu quả của thông tin thị trường. Từ đó dẫn đến thị trường BĐS là thị trường nhạy cảm, dễ biến động khi có sự biến động của các yếu tố kinh tế, chính trị và xã hội. Bên cạnh đó, sự so sánh giữa các BĐS cùng loại cũng khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá BĐS được đo lường một cách tương đối. Số lượng người tham gia cung và cầu mỗi loại BĐS là con số rất nhỏ, không đảm bảo cho tiêu chí cạnh tranh hoàn hảo. Sự tác động của NN là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường BĐS. Bất kỳ NN nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của NN nên thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo. Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hóa khác. - Bốn là, thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính. Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế. BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư. Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS cũng như nguồn vốn dài. Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v… giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn. Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân. Ngoài ra, thị trường BĐS còn 9
có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động… dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan tỏa tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân. Tùy theo nhu cầu đầu tư mà người ta có thể chuyển hóa BĐS thành các sản phẩm trên thị trường vốn và ngược lại. Bên cạnh đó, hàng hoá trên thị trường BĐS thường có giá trị lớn, các hoạt động giao dịch, đầu tư kinh doanh đều có nhu cầu rất lớn về vốn. Và do có giá trị lớn nên BĐS còn được sử dụng làm vật bảo đảm cho các hoạt động vay mượn tại các NH, tổ chức tín dụng. - Năm là, thị trường BĐS phải cần đến các loại tư vấn chuyên nghiệp, có trình độ trong giao dịch: Do BĐS là tài sản có giá trị lớn nên cần đến các loại tư vấn chuyên nghiệp để có thể đánh giá BĐS. Giá trị của BĐS chịu sự tác động của nhiều yếu tố, các thông tin trên thị trường BĐS khá phức tạp. Bản thân BĐS chỉ phản ánh thực trạng của nó mà không phản ánh được rõ ràng tính pháp lý về quyền sở hữu của người đang có BĐS. Đó chính là những thông tin, yếu tố mà người mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua… cần phải được tư vấn để nắm bắt thông tin chính xác. 1.1.3 Các cấp độ phát triển của thị trường BĐS Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá. Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể tạo lập được nhà của mình. Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên một cái nhà và được coi là BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định. Thứ hai, cấp độ tập trung hoá: Đó là giai đoạn của các DN xây dựng. Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng, không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một BĐS lớn, một dự án BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các DN, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định. Thứ ba, cấp độ tiền tệ hoá: Đó là giai đoạn của các DN xây dựng. Lúc này, sự bùng nổ của các DN phát triển BĐS, do hạn chế về các điều kiện bán BĐS, không phải 10
DN nào cũng đủ tiền để phát triển BĐS cho tới khi bán ra được trên thị trường. Trong cấp độ này, các NH đóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác. Các chính sách NH, các NH và các cơ quan quản lý về NH đóng vai trò quyết định. Thứ tư, cấp độ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trường BĐS tăng cao và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường BĐS, các NH hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với BĐS hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro. Lúc này, các NH phải tài chính hoá các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động đa dạng hoá các nguồn vốn. Trong cấp độ, các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định. Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường BĐS đều tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên. Cũng không nhất thiết các cấp độ phát triển thị trường phải có giai đoạn như nhau về thời gian. Cũng không nhất thiết, các cấp độ phát triển của thị trường phải là kết thúc giai đoạn này rồi mới chuyển sang giai đoạn khác. Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế đã phát triển qua cả 4 cấp độ từ rất lâu. Chẳng hạn như Mỹ, Úc, NewZealand … các tài sản BĐS đã được chứng khoán hoá với tỷ lệ rất cao. Các nước có nền kinh tế chuyển đổi đều áp dụng chủ yếu là liệu pháp “sốc”, tức là áp dụng đồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn của các nền kinh tế thị trường nên hiện nay, thị trường BĐS cũng đã ở cấp độ tài chính hoá. 1.1.4 Vai trò của thị trường BĐS Thị trường BĐS là nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư. Vì vậy, thị trường BĐS có những vai trò cụ thể như sau: - Một là, thị trường BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất: Thị trường BĐS là nơi gặp gỡ giữa cung và cầu về BĐS, nơi chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị, là nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn, sự tăng trưởng của kinh doanh BĐS. Thị trường BĐS phát triển còn góp phần tạo điều kiện cho việc bố trí, sắp xếp, phân bổ sản xuất kinh doanh theo quy hoạch và định hướng phát triển kinh tế của quốc 11
gia, góp phần thúc đẩy áp dụng khoa học kỹ thuật và công nghệ tiên tiến, nâng cao chất lượng BĐS, nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất. Ngược lại, khi thị trường BĐS không được thông suốt, ngưng trệ, sự chuyển hóa sẽ gặp khó khăn sẽ làm cho vốn luân chuyển chậm, ảnh hưởng đến thị trường. - Hai là, thị trường BĐS góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển: Thị trường BĐS phát triển góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển đồng thời cũng làm tăng vốn đầu tư cho phát triển. Vì vậy phát triển thị trường BĐS chính là sự tăng lên của tài sản cố định trong xã hội và đó chính là nguồn vốn cho đầu tư phát triển xã hội quan trọng. Mặt khác khi thị trường BĐS phát triển, tốc độ chu chuyển của đồng vốn nhanh hơn, đó chính là một cách bổ sung thêm vốn cho đầu tư phát triển và các giao dịch BĐS để vay vốn, góp vốn liên doanh bằng BĐS là những giao dịch làm tăng thêm vốn cho đầu tư phát triển... Thêm vào đó, phát triển thị trường BĐS làm tăng khối lượng hàng hóa BĐS giao dịch trên thị trường, mở rộng phạm vi các quan hệ giao dịch: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê… làm tăng các quan hệ giao dịch cũng là tăng lượng BĐS nhất định trong giao dịch, làm cho lượng hàng hóa tăng lên, do đó tăng tốc độ chu chuyển vốn. Như vậy, phát triển đầu tư kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển hạ tầng của nền kinh tế. - Ba là, phát triển thị trường BĐS làm tăng nguồn thu cho ngân sách NN: Thị trường BĐS phát triển làm tăng khối lượng hàng hóa BĐS giao dịch trên thị trường càng nhiều là điều kiện cơ bản tăng nguồn thu của ngân sách NN. Thị trường BĐS phát triển góp phần mở rộng và tạo ra nhiều quan hệ giao dịch, làm cho cùng một khối lượng hàng hóa nhưng qua nhiều lần giao dịch là tăng khối lượng lưu chuyển, góp phần tăng nguồn thu của ngân sách NN. - Bốn là, phát triển thị trường BĐS góp phần mở rộng thị trường và quan hệ đối ngoại: Thị trường BĐS là một bộ phận của thị trường trong nền kinh tế quốc dân, có mối quan hệ mật thiết đến thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường hàng hóa. Do đó, khi phát triển thị trường BĐS nó ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển của các thị trường khác, cũng tức là góp phần mở rộng phát triển thị trường chung. Thêm vào đó, trong điều kiện của một nền kinh tế phát triển thì quan hệ thị 12