Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Lượng hóa các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua chung cư để ở dành cho người thu nhập thấp tại Thành phố Hồ Chí Minh

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:80

Thêm vào BST

Báo xấu

42
lượt xem 12
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của luận văn nhằm lượng hóa ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến quyết định mua căn hộ chung cư để ở dành cho người thu nhập thấp tại Thành phố Hồ Chí Minh. Đề xuất các giải pháp giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp tại thành phố Hồ Chí Minh. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Lượng hóa các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua chung cư để ở dành cho người thu nhập thấp tại Thành phố Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Trần Thanh Kiệt LƯỢNG HÓA CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA CHUNG CƯ ĐỂ Ở DÀNH CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2015
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Trần Thanh Kiệt LƯỢNG HÓA CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA CHUNG CƯ ĐỂ Ở DÀNH CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Kinh tế phát triển (Thẩm định giá) Mã số: 60310105 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: TS Phạm Khánh Nam. TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2015
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn thạc sĩ "Lƣợng hóa các yếu tố ảnh hƣởng đến quyết định mua chung cƣ để ở dành cho ngƣời thu nhập thấp tại thành phố Hồ Chí Minh" là kết quả của quá trình học tập, nghiên cứu khoa học độc lập của cá nhân tôi dƣới sự hƣớng dẫn của TS Phạm Khánh Nam. Các số liệu đƣợc nêu trong luận văn đƣợc trích dẫn nguồn rõ ràng và đƣợc thu thập từ thực tế, đáng tin cậy, đƣợc xử lý trung thực và khách quan. Kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chƣa đƣợc công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác. TP.HCM, ngày tháng năm 2015 Tác giả
MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC BẢNG BIỂU DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT CHƢƠNG 1: GIỚI THIỆU ......................................................................................... 1 1.1. Đặt vấn đề. ........................................................................................................ 1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu và câu hỏi nghiên cứu. .................................................... 2 1.3. Phạm vi nghiên cứu. ......................................................................................... 3 1.4. Ý nghĩa của nghiên cứu. ................................................................................... 4 1.5. Cấu trúc bài luận văn. ....................................................................................... 4 Kết luận chƣơng 1. ................................................................................................... 5 CHƢƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN ................................................................................ 6 2.1. Khái niệm chung cƣ cho ngƣời thu nhập thấp. ................................................. 6 2.1.1. Khái niệm chung cƣ. ...................................................................................... 6 2.1.2. Khái niệm nhà ở xã hội (chung cƣ cho ngƣời thu nhập thấp). ...................... 8 2.1.3. Ngƣời có thu nhập thấp và đối tƣợng nhà ở thu nhập thấp ........................... 9 2.2. Lý thuyết hỗ trợ. ............................................................................................. 11 2.2.1. Lý thuyết hành vi dự định TPB. .................................................................. 11 2.2.2. Mô hình lý thuyết liên quan đến quyết định mua của cá nhân. ................... 12 2.2.3. Các yếu tố ảnh hƣởng đến hành vi của ngƣời mua. .................................... 13 2.3. Lƣợc khảo các nghiên cứu liên quan. ............................................................. 21 Kết luận chƣơng 2. ................................................................................................. 22 CHƢƠNG 3: MÔ HÌNH PHÂN TÍCH..................................................................... 23 3.1. Khung phân tích. ............................................................................................. 23 3.2. Mô hình phân tích. .......................................................................................... 25 3.3. Dữ liệu. ........................................................................................................... 28 3.3.1. Mẫu nghiên cứu. .......................................................................................... 28 3.3.2. Phƣơng pháp thu thập dữ liệu. ..................................................................... 29
Kết luận chƣơng 3. ................................................................................................. 31 CHƢƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ................................................................. 33 4.1. Thực trạng nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp ở thành phố Hồ Chí Minh. ......... 33 4.1.1. Thực trạng dân số và nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh. ............................ 33 4.1.2. Thực trạng giải quyết nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp. ................................ 35 4.2. Thống kê mô tả bộ dữ liệu. ............................................................................. 37 4.3. Kết quả hồi quy. .............................................................................................. 39 4.4. Phân tích tác động của các yếu tố đến quyết định mua chung cƣ để ở của ngƣời thu nhập thấp tại thành phố Hồ Chí Minh. .................................................. 47 Kết luận chƣơng 4. ................................................................................................. 50 CHƢƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................ 51 5.1. Kết luận. .......................................................................................................... 51 5.2. Kiến nghị. ....................................................................................................... 52 5.2.1. Kiến nghị đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. ......................... 52 5.2.2. Kiến nghị đối với ngƣời mua. ...................................................................... 55 5.2.3. Kiến nghị đối với Nhà nƣớc. ....................................................................... 57 5.3. Các giới hạn nghiên cứu và hƣớng nghiên cứu tiếp theo. .............................. 60 Kết luận chƣơng 5. ................................................................................................. 60 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC
DANH MỤC BẢNG BIỂU Hình 2.1: Mô hình TPB ........................................................................................... 12 Hình 2.2: Mô hình hành vi mua hàng ..................................................................... 13 Hình 2.3: Mô hình chi tiết các yếu tố ảnh hƣởng đến hành vi tiêu dùng ................ 14 Hình 3.1: Mô hình nghiên cứu đề xuất ................................................................... 23 Bảng 3.2: Mô tả biến số .......................................................................................... 24 Bảng 3.3: bảng câu hỏi thành phần tâm lý .............................................................. 30 Bảng 4.1: Thống kê mô tả các biến trong mô hình ................................................. 38 Bảng 4.2: Hệ số Cronbach‟s Alpha của yếu tố Nhận thức ..................................... 40 Bảng 4.3: Hệ số Cronbach‟s Alpha của yếu tố Tác động xã hội ............................ 41 Bảng 4.4: Hệ số Cronbach‟s Alpha của yếu tố Lòng tin ........................................ 42 Bảng 4.5: Kiểm định KMO và Bartlett ................................................................... 43 Bảng 4.6: Tổng phƣơng sai đƣợc giải thích ............................................................ 43 Bảng 4.7: Ma trận xoay nhân tố .............................................................................. 44 Bảng 4.8: Kết quả hồi quy mô hình Binary Logistic .............................................. 45 Bảng 4.9: Mức độ dự báo chính xác của mô hình .................................................. 46 Bảng 4.10: Kiểm định Omnibus đối với các hệ số của mô hình ............................. 46 Bảng 4.11: Kiểm định mức độ giải thích của mô hình ........................................... 46 Bảng 4.12: Kết quả tác động biên của từng yếu tố lên xác suất quyết định chọn mua chung cƣ để ở .......................................................................................................... 49
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT 1 SSE Sum of square of error 2 KMO Kaiser-Meyer-Olkin 3 TPB Theory of Planned Behavior 4 TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh 5 TRA Theory of Reasoned Action 6 EFA Exploratory Factor Analysis
1 CHƢƠNG 1: GIỚI THIỆU 1.1. Đặt vấn đề. Nhà ở là nhu cầu thiết yếu trong đời sống con ngƣời, “an cƣ” thì mới “lập nghiệp”. Suốt một thời gian khá dài, hầu hết các dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở để bán đều nhắm đến phân khúc thị trƣờng nhà ở cao cấp, nhà ở lý tƣởng,… là loại nhà dành cho lƣợng cầu bất động sản có khả năng thanh toán ở mức cao. Đồng thời nhà ở cao cấp đòi hỏi diện tích sử dụng lớn, diện tích cây xanh và hạ tầng ngoài nhà ở rộng, kéo theo chi phí xây dựng cao nên tổng chi phí cho một căn hộ, một khu đất là rất lớn. Thêm vào đó việc gắn mác nhà ở cao cấp, hầu hết các chủ đầu tƣ đã tăng giá bán cao hơn giá trị thực tế của ngôi nhà.Kết quả là phân khúc thị trƣờng này chỉ đáp ứng một phần nhỏ nhu cầu nhà ở của ngƣời dân Việt Nam. Thêm vào đó, thị phần nhà ở cao cấp dần bị thu hẹp vì lƣợng cầu có khả năng thanh toán cho phân khúc này đã và đang có chiều hƣớng thu hẹp lại. Do đó, không ít chủ đầu tƣ sơ cấp và thứ cấp rơi vào tình trạng rất khó khăn trong việc tìm kiếm cầu tiêu dùng và cầu đầu tƣ loại bất động sản này trong thời gian gần đây (Nguyễn Ngọc Tuấn, 2011). Mặt khác, một thực tế đang diễn ra là nhu cầu và cầu có khả năng thanh toán ở phân khúc nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp là rất lớn. Các đối tƣợng này mong muốn sở hữu một ngôi nhà, chỗ ở để ổn định cuộc sống với chi phí vừa phải.Xuất phát từ thực tế đó, các chủ đầu tƣ bắt đầu quan tâm đến phân khúc thị trƣờng này.Thêm vào đó, trong thời gian qua Đảng và Nhà nƣớc ta đã có nhiều chủ trƣơng, chính sách tạo điều kiện cho các đối tƣợng này mua hoặc xây dựng nhà ở, chẳng hạn nghị quyết số 18/NQ-CP ngày 20/4/2009 của Chính phủ về một số cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo và nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung, ngƣời có thu nhập thấp tại khu vực đô thị, quyết định số 67/2009/QĐ-TTg ngày 24/4/2009 về việc ban hành một số cơ chế chính sách phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp tại khu vực đô thị, nghị định số 188/2013/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội của Bộ Xây Dựng.
2 Hiện nay vấn đề nhà ở lại đƣợc quan tâm hơn bao giờ hết khi mà lƣợng ngƣời đổ về các thành phố Hồ Chí Minh để học tập, làm ăn, sinh sống ngày càng đông. Giá đất, giá nhà vì thế cũng không ngừng tăng lên, nhất là ở các đô thị lớn nhƣ Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Đặc biệt, với ba lần "sốt giá" nhà đất 1991-1993, 2001-2003, 2007-2008 đã làm cho giá nhà đất tăng lên hơn 100 lần trong vòng 20 năm kể từ 1990 tới nay (Thanh Hƣờng, 2012). Chúng ta đều biết rằng nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản không thể thiếu đối với mỗi con ngƣời, gia đình và xã hội, đặc biệt là với những gia đình, những ngƣời có thu nhập thấp thì nhà ở là một tài sản có giá trị lớn nhất của họ. Mặc dù đƣợc sự quan tâm của Đảng và Nhà nƣớc nhƣng việc chăm lo, tạo điều kiện cho ngƣời thu nhập thấp để họ có chỗ ở ổn định, phù hợp vẫn còn là vấn đề nan giải, nhất là đất nƣớc đang trong quá trình Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa và tốc độ Đô thị hóa ngày càng nhanh. Do đó việc “Lượng hóa các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua chung cư để ở dành cho người thu nhập thấp tại Thành phố Hồ Chí Minh” có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong việc giải quyết nhu cầu nhà ở cho ngƣời dân tại thành phố Hồ Chí Minh nhƣ hiện nay. 1.2. Mục tiêu nghiên cứu và câu hỏi nghiên cứu. Bài nghiên cứu có mục tiêu sau: - Lƣợng hóa ảnh hƣởng của các yếu tố tác động đến quyết định mua căn hộ chung cƣ để ở dành cho ngƣời thu nhập thấp tại Thành phố Hồ Chí Minh. - Đề xuất các giải pháp giải quyết vấn đề nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp tại thành phố Hồ Chí Minh. Để đạt đƣợc những mục tiêu nghiên cứu trên, đề tài trả lời các câu hỏi nghiên cứu sau: - Yếu tố nào tác động đến quyết định mua căn hộ chung cƣ dành cho ngƣời thu nhập thấp? - Trong các yếu tố tác động đến quyết định mua căn hộ chung cƣ dành cho ngƣời thu nhập thấp thì yếu tố nào là quan trọng nhất?
3 - Ảnh hƣởng của các yếu tố này đến quyết định mua căn hộ chung cƣ dành cho ngƣời thu nhập thấp nhƣ thế nào? 1.3. Phƣơng pháp nghiên cứu. Nghiên cứu kết hợp 2 phƣơng pháp định tính và định lƣợng. Nghiên cứu định tính đƣợc sử dụng để khảo sát, thiết lập bảng câu hỏi đo lƣờng nhóm các yếu tố tâm lý, nghiên cứu định lƣợc đƣợc sử dụng để lƣợng hóa các yếu tố ảnh hƣởng đến quyết đinh mua chung cƣ của ngƣời thu nhập thấp. Cụ thể nhƣ sau:  Giai đoạn xác định các yếu tố đại diện cho thành phần tâm lý tác động đến quyết định mua căn hộ chung cƣ để ở dành cho ngƣời thu nhập thấp. Phƣơng pháp nghiên cứu chủ đạo sử dụng trong giai đoạn này là phƣơng pháp định lƣợng thông qua phân tích EFA (Exploratory Factor Analysis) để xác định đƣợc các yếu tố đại diện cho hàng loạt các biến quan sát. Các yếu tố đại diện này đƣợc tính toán theo phƣơng pháp hồi quy bội, sau đó sẽ đƣợc sử dụng trong mô hình hồi quy Binary Logistic trong giai đoạn tiếp theo.  Giai đoạn xác định các yếu tố ảnh hƣởng đến quyết định mua căn hộ chung cƣ để ở dành cho ngƣời thu nhập thấp. Để xác định các yếu tố ảnh hƣởng đến quyết định muacăn hộ chung cƣ để ở dành cho ngƣời thu nhập thấp, tác giả tiến hành hồi quymô hình Binary Logistic. 1.4. Phạm vi nghiên cứu.  Không gian: Nghiên cứu tập trung trên địa bàn các quận của Thành phố Hồ Chí Minh có dự án căn hộ chung cƣ cho ngƣời thu nhập thấp.  Thời gian: Dữ liệu phục vụ cho nghiên cứu đƣợc thu thập từ tháng 12/2014 đến tháng 4/2015.  Đối tƣợng: Nghiên cứu tập trung vào các yếu tố ảnh hƣởng đến quyết định mua căn hộ chung cƣ để ở dành cho ngƣời thu nhập thấp.
4 1.5. Ý nghĩa của nghiên cứu. Kết quả của nghiên cứu này giúp doanh nghiệp hiểu đƣợc những yếu tố nào sẽ ảnh hƣởng đến quyết định chọn mua căn hộ chung cƣ của ngƣời thu nhập thấp và cụ thể hơn là trong những yếu tố đó, yếu tố nào là quan trọng nhất. Việc này sẽ giúp doanh nghiệp có chiến lƣợc kinh doanh, chiến lƣợc marketing tốt hơn, tạo nên lợi thế cạnh tranh cho doanh nghiệp. Bằng cách tập trung đầu tƣ vào những yếu tố quan trọng nhất, doanh nghiệp kiểm soát đƣợc chi phí tốt hơn; tạo ra sự khác biệt cho sản phẩm với những đặc điểm đánh mạnh vào thị hiếu khách hàng. Đối với ngƣời tiêu dùng, nghiên cứu mong muốn góp phần đáp ứng tốt hơn nhu cầu ngày càng khắc khe của khách hàng. Đối với xã hội, nghiên cứu sẽ giúp phân phối và sử dụng nguồn lực của xã hội hợp lý, hiệu quả hơn, góp phần chung vào sự phát triển của đất nƣớc. Đồng thời, nghiên cứu sẽ là một tài liệu tham khảo có giá trị cho những nghiên cứu sau về thị trƣờng bất động sản cũng nhƣ về chủ đề quyết định chọn mua của khách hàng. 1.6. Cấu trúc bài luận văn. Bài luận văn này đƣợc chia thành năm chƣơng, cụ thể: Chƣơng 1: Giới thiệu Trình bày về cơ sở hình thành đề tài nghiên cứu, mục tiêu nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu, ý nghĩa đề tài nghiên cứu và kết cấu bài nghiên cứu. Chƣơng 2: Cơ sở lý luận Giới thiệu khái quát các lý thuyết phục vụ cho mô hình nghiên cứu, bao gồm lý thuyết hành vi dự định TPB, lý thuyết hành vi tiêu dùng, các yếu tố tác động đến hành vi mua, quá trình ra quyết định mua. Tác giả cũng tiến hành lƣợc khảo các nghiên cứu liên quan đến đề tài này trong chƣơng 2,làm cơ sở để đề xuất mô hình nghiên cứu phù hợp với thực tế. Chƣơng 3: Mô hình phân tích Trình bày khung phân tích, mô hình đƣợc đề xuất, cỡ mẫu, các đặc điểm của mẫu, phƣơng pháp chọn mẫu, phƣơng pháp thu thập dữ liệu, phƣơng pháp phân tích số liệu, quy trình thực hiện nghiên cứu,...
5 Chƣơng 4: Kết quả nghiên cứu Trình bày thực trạng nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp ở TP.HCM, những kết quả nghiên cứu đạt đƣợc tƣơng ứng với từng mục tiêu đề ra của nghiên cứu. Chƣơng 5: Kết luận và kiến nghị Trình bày những kết luận rút ra từ nghiên cứu, những hạn chế của nghiên cứu và đề xuất kiến nghị cũng nhƣ hƣớng nghiên cứu sau. Kết luận chƣơng 1. Chƣơng 1 đã giới thiệu lý do chọn đề tài, mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu của đề tài. Căn cứ vào năng lực tài chính, thời gian và yêu cầu của luận văn thạc sĩ, tác giả đã trình bày phạm vi nghiên cứu, ý nghĩa nghiên cứu và cấu trúc của luận văn. Trong chƣơng 2, những cơ sở lý thuyết của đề tài sẽ đƣợc tác giả đề cập đến.
6 CHƢƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN 2.1. Khái niệm chung cƣ cho ngƣời thu nhập thấp. 2.1.1. Khái niệm chung cƣ. Ngƣời La Mã là những ngƣời đầu tiên xây dựng nhà ở dạng chung cƣ với tên gọi “insula” dành cho ngƣời nghèo và tầng lớp dƣới (pleb). Mỗi insula có thể chứa tới hơn 40 ngƣời trên diện tích trệt chỉ khoảng 400 m2, tầng cao xây dựng có khi lên đến 6-7 tầng. Sau những trận đại hỏa hoạn, hoàng đế Augustus đã giới hạn chiều cao tối đa của insula còn 20,7 m và đến thời hoàng đế Nero thì chỉ còn 17,75 m. Trong thời kỳ cực thịnh của mình, số lƣợng chung cƣ insula tại Roma có thời điểm lên đến 50.000 (Encyclopedia Britanica, 2006). Trong tiếng Anh hiện đại, từ “condominium” (đƣợc viết tắt là “condo”), là từ đƣợc sử dụng phổ biến để chỉ một công trình chung cƣ thay thế cho tƣ “apartment”. Khái niệm “chung cƣ” (condominium) là một khái niệm cổ đã đƣợc ngƣời La Mã cổ đại sử dụng từ thế kỷ thứ 6 trƣớc Công nguyên, trong tiếng Latin “con” có nghĩa là “của chung” là “quyền sở hữu” hay “sử dụng”. Ngày nay, condominium là một hình thức “quyền sở hữu” chứ không phải là hình thức tài sản nguyên vẹn.Một condominium đƣợc tạo ra dƣới một khế ƣớc về quyền sở hữu, đồng thời với việc ghi nhận khuôn viên khu đất và mặt bằng công trình trên vị trí xây dựng. Các căn hộ đƣợc tạo ra đồng thời và nằm bên trong khuôn viên khu đất chung cƣ. Khi một ngƣời sở hữu căn hộ chung cƣ “ condominium”, anh ta có quyền sở hữu đối với không gian nằm giữa các bức tƣờng, sàn và trần căn hộ của mình, và một quyền sử dụng chung không thể chia sẻ ( undivided share) đối với tất cả “không gian chung” (common areas) thuộc khuôn viên dự án chung cƣ chứa căn hộ đó. Khái niệm chung cƣ condominium thƣờng đƣợc sử dụng hoán đổi với nghĩa toàn bộ dự án chung cƣ hoặc dùng để chỉ từng căn hộ chung cƣ. Trên phƣơng diện kỹ thuật, từ condominium dùng để chỉ dự án chung cƣ (project); còn từ “apartment” hay “unit” dùng để chỉ các căn hộ chung cƣ đơn lẻ. Condominium có thể có mọi hình dáng và kích cỡ, từ dạng tháp cao tầng cao cấp sang trọng cho tới những nhà chung cƣ cải tạo cũ kỹ. (Encyclopedia Britanica, 2006).
7 Tại Singapore, khái niệm “chung cƣ” đƣợc sử dụng nhƣ một khái niệm quy hoạch hơn là một khái niệm pháp lý, nhằm mô tả sự phát triển những nhà ở, căn hộ và buồng ở đƣợc xây dựng nhằm mục đích khai thác tối đa quỹ đất. Căn cứ tiêu chuẩn quản lý dự án xây dựng Singapore 2005 do cơ quan quản lý quy hoạch Urban Redevelopment Authority URA quy định, chung cƣ (apartment) đƣợc phân thành hai dạng: dạng flat và dạng condominium (Singapore, 2005). - Chung cƣ dạng Flat: là loại dự án nhà ở không sở hữu đất (non-landed housing development). Mỗi căn hộ chỉ dành riêng cho mục đích ở và có lối vào riêng tách từ diện tích chung của khu nhà chung cƣ. Chung cƣ dạng flat tạo thành quỹ nhà ở xây dựng với mật độ trung bình và mật độ cao tại Singapore, có số tầng từ 4 đến 30 tầng. Khu nhà flat đƣợc tổ chức với diện tích không gian mở cộng đồng (common open space) tối thiểu, thuộc quyền sở hữu chung của cộng đồng cƣ dân của khu nhà đó. Không có quy định quy mô diện tích tối thiểu cho một khu dự án flat miễn là dự án đảm bảo đƣợc quy định về khoảng lùi và chỉ giới xây dựng. Dự án flat không bắt buộc phải bố trí không gian mở công cộng (Communal Open Space) bên trong khu đất (Singapore, 2005). - Chung cƣ dạng Condominium: không nhƣ dạng flat, chung cƣ condominium yêu cầu quy mô diện tích khu đất lớn hơn. Cũng nhƣ Flat, condominium tạo nên quỹ nhà ở mật độ xây dựng trung bình và cao tại Singapore. Chung cƣ condominium phải có diện tích công cộng và giải trí nghỉ ngơi bên trong khuôn viên; các tiện ích công cộng thuộc quyền sở hữu chung của toàn cộng đồng cƣ dân và phục vụ cho nhu cầu của họ. Dự án condominium có thể bao gồm các khối nhà thấp tầng (4 tầng) và cao tầng (có thể xây dựng trên 30 tầng). Diện tích tối thiểu cho một dự án condominium là 4.000 m2 và mật độ xây dựng trệt tối đa là 40% (bao gồm cả phần sân bãi đậu xe). Dự án xây dựng chung cƣ condominium không bắt buộc phải bố trí không gian mở cộng đồng (Communal Open Space) bên trong khu đất. (Singapore, 2005) Tại Việt Nam, theo Điều 70 của luật nhà ở, 2005 quy đinh:
8 Nhà chung cƣ là nhà ở có hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cƣ. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cƣ bao gồm: Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia găn liền với căn hộ đó; Phần diện tích khác trong nhà chung cƣ đƣợc công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng. Phần sở hữu chung trong nhà chung cƣ bao gồm: Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cƣ ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 2 điều này; Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cƣ, gồm khung, cột, tƣờng chịu lực, tƣờng bao ngôi nhà, tƣờng phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thƣợng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đƣờng thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nƣớc, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nƣớc, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào; Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhƣng đƣợc kết nối với nhà chung cƣ đó. 2.1.2. Khái niệm nhà ở xã hội (chung cƣ cho ngƣời thu nhập thấp). Theo Điều luật nhà ở, 2005 quy định: Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nƣớc hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tƣ xây dựng cho các đối tƣợng quy định tại Điều 53, Điều 54 của Luật Nhà ở và quy định tại Nghị định này mua, thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do Nhà nƣớc quy định. Theo đó, nhà ở xã hội tại đô thị phải là nhà chung cƣ đƣợc thiết kế bảo đảm những tiêu chuẩn chung của pháp luật về xây dựng và có số tầng theo quy định. Cụ thể: đối với nhà ở xã hội tại đô thị loại đặc biệt phải là nhà năm hoặc sáu tầng, tại các đô thị loại 1, loại 2, loại 3, loại 4 và loại 5 phải là nhà không quá sáu tầng. Bên cạnh đó, diện tích mỗi căn hộ không quá 60 m2 sàn và đƣợc hoàn thiện theo cấp,
9 hạng nhà ở nhƣng không thấp hơn 30m2 sàn. Ngoài ra, nhà ở xã hội phải bảo đảm các tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy định của từng loại đô thị. 2.1.3. Ngƣời có thu nhập thấp và đối tƣợng nhà ở thu nhập thấp  Ngƣời có thu nhập thấp: là ngƣời có thu nhập bình quân đầu ngƣời theo tháng cao hơn ngƣỡng nghèo nhƣng thấp hơn thu nhập bình quân quốc gia tại khu vực đô thị. Theo số liệu tổng cục thống kê (2011), thành phố có hơn 50% ngƣời dân với mức thu nhập trong khoảng 500.000 - 2.130.000 đồng/ngƣời/tháng, tƣơng ứng mức thu nhập trung bình thấp hơn 8,3 triệu đồng/hộ/tháng. Tuy nhiên định nghĩa ngƣời có thu nhập thấp nhƣ trên không nhận đƣợc sự ủng hộ của các chuyên gia trong lĩnh vực, cho đến nay vẫn còn tồn tại nhiều định nghĩa khác nhau về ngƣời có thu nhập thấp.  Đối tƣợng nhà ở thu nhập thấp: hộ gia đình có ít nhất một ngƣời hoặc cá nhân (hộ độc thân) thuộc đối tƣợng: (1) cán bộ, công chức, viên chức hƣởng lƣơng từ ngân sách nhà nƣớc (kể cả đã nghỉ hƣu); (2) Ngƣời lao động thuộc các đơn vị sự nghiệp ngoài công lập, lao động tự do; (3) Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị Nhà nƣớc thu hồi nhà ở, đất ở. Các đối tƣợng này chƣa có nhà ở hoặc có sở hữu nhà ở nhƣng diện tích sử dụng bình quân thấp hơn 5m2 /ngƣời; Có mức thu nhập bình quân đầu ngƣời hàng tháng dƣới mức thu nhập bình quân của địa phƣơng; Hộ khẩu thƣờng trú hoặc tạm trú dài hạn tại tỉnh nơi có dự án. Thực tế, ngoài thu nhập từ lƣơng thì phần lớn thu nhập của ngƣời dân từ khu vực kinh tế không chính thức, nên khó đánh giá đúng mức thu nhập của hộ gia đình. Do vậy, mức thu nhập trên chỉ mang tính tham khảo để xem xét, nghiên cứu điều chỉnh các quy định hƣớng đến phát triển nhà ở. 2.1.4. Giao dịch bất động sản qua Sàn gỉao địch bất động sản. Theo khoản 5 Điều 4 của Luật kinh doanh bất động sản, 2006 quy định: Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện việc bán, chuyển
10 nhƣợng, cho thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản (trừ các dự án nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở) theo quy định (Bộ xây dựng, 2008): Bất động sản phải đủ điều kiện theo quy định của pháp luật mới đƣợc đem bán, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê mua. Chủ đầu tƣ có thể tự thành lập sàn giao dịch hoặc lựa chọn sàn giao dịch bất động sản do đơn vị khác thành lập để giới thiệu bất động sản và thực hiện các giao dịch bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản phải công khai các thông tin về bất động sản cần bán, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê mua tại sàn giao dịch để khách hàng biết và đăng ký giao dịch. Thời gian thực hiện công khai tối thiểu 07 (bảy) ngày tại Sàn giao dịch. Trong thời hạn nêu trên, thông tin về tên dự án, loại, số lƣợng bất động sản, địa điểm và thời gian tổ chức việc bán, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải đƣợc đăng tải tối thiểu 03 (ba) số liến tiếp trên một tờ báo phát hành tại địa phƣơng, tối thiểu 01 (một) lần trên đài truyền hình địa phƣờng nơi có dự án và trên trang web (nếu có) của Sàn giao dịch bất động sản. Chi phí đăng tải thông tin do chủ đầu tƣ (hoặc chủ sở hữu) chi trả. Khi hết thời hạn công khai theo quy định, chủ đầu tƣ (hoặc sàn giao dịch bất động sản đƣợc uỷ quyền) đƣợc tổ chức việc bán, chuyển nhƣợng, cho thuê, thuê mua bất động sản đã công khai. Trƣờng hợp cùng một loại bất động sản có từ 2 (hai) khách hàng đăng ký trở lên hoặc số khách hàng đăng ký nhiều hơn số lƣợng bất động sản thì chủ đầu tƣ (hoặc sàn giao dịch bất động sản đƣợc uỷ quyền) phải thực hiện việc lựa chọn khách hàng theo phƣơng thức bốc thăm hoặc đấu giá. Việc đặt cọc trƣớc khi triển khai bốc thăm hoặc đấu giá bất động sản do các bên thoả thuận theo quy định của pháp luật. Sàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm xác nhận bất động sản của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đƣợc giao dịch qua sàn đế xác nhận bất động
11 sản đã đƣợc giao dịch theo đúng quy định của pháp luật. 2.2. Lý thuyết hỗ trợ. Nghiên cứu của tác giả kế thừa lý thuyết hành vi dự định TPB (Theory of Planned Behavior) của Ajzen vào năm 1991 và lý thuyết hành vi tiêu dùng, các yếu tố tác động đến hành vi mua, quá trình ra quyết định mua. Cụ thể: 2.2.1. Lý thuyết hành vi dự định TPB. Lý thuyết hành vi dự định TPB đƣợc phát triển từ lý thuyết hành động hợp lý TRA, lý thuyết này giả định rằng, một hành vi có thể đƣợc dự báo hoặc giải thích bởi các ý định (động cơ) để thực hiện hành viđó.Các ýđịnh đƣợcgiảsử baogồm các nhân tố,động cơ ảnh hƣởng đếnhành vi, và đƣợcđịnhnghĩanhƣ làmức độ nỗ lực mà mọingƣời cố gắng đểthựchiện hành vi đó (Ajzen, 1991) Thuyết TPB phát biểu rằng ý định dẫn đến hành vi của con ngƣời đƣợc dự báo bởi: thái độ đối với hành vi, chuẩn chủ quan và cảm nhận về kiểm soát hành vi. Các ý định đó cùng với nhận thức về kiểm soát hành vi giải thích cho các hành vi khác nhau đáng kể trong thực tế. Thái độ, quy chuẩn chủ quan và hành vi kiểm soát cảm nhận đƣợc cho là có liên quan chủ yếu đến ý định hành vi. Thái độ dẫn đến hành vi: Thái độ dẫn đến hành vi là mức độ mà biểu hiện của hành vi đó đƣợc chính bản thân cá nhân đánh giá là tích cực hoặc tiêu cực. Thái độ dẫn đến hành vi đƣợc định nghĩa là toàn bộ nhận thức cóthểdẫnđến hành vi, liênhệhành viđóvớinhữnghậuquảvà cácthuộc tính khác nhau. Quy chuẩn chủ quan: là sức ép xã hội về mặt nhận thức để tiến hành hoặc không tiến hành hành vi nào đó. Quy chuẩn chủ quan đƣợc định nghĩa là toàn bộ những niềm tin đƣợc chuẩn hóa liên quan đến mong đợi về những ám chỉ quan trọng. Quy chuẩn chủ quan cũng có thể đƣợc xem nhƣ các tác động của xã hội đối với hành vi đó. Hành vi kiểm soát cảm nhận: là lòng tin về kiểm soát hành vi nói đến khả năng của họ để thực hiện một hành vi đã qui định. Lòng tin về kiểm soát hành vi đƣợc định nghĩa là toàn bộ niềm tin về sự kiểm soát, ví dụ nhƣ, những niềm tin về sự hiện diện của các yếu tố xúc tiến hoặc cản trở sự thực hiện hành vi.
12 Lý thuyết hành vi dự định TPB (Theory of Planned Behavior) của Ajzen vào năm 1991, đƣợc mô hình hóa nhƣ sau: Nhận thức Ý định hành vi Tác động xã hội Lòng tin Hình 2.1: Mô hình TPB Nguồn: Ajzen, 1991 2.2.2. Mô hình lý thuyết liên quan đến quyết định mua của cá nhân. Ngƣời mua có nhiều quyết định mua mỗi ngày. Hầu hết các nghiên cứu về hành vi mua hàng đều phải trả lời câu hỏi ngƣời tiêu dùng mua sản phẩm gì, nơi nào họ mua, họ mua bao nhiêu, khi nào họ mua, nơi nào họ mua và tại sao họ mua (Kotler và Gary, 2001). Mô hình đơn giản nhất về hành vi ngƣời mua là mô hình tác nhân phản ứng. Theo mô hình này, tác nhân marketing và tác nhân khác đƣợc đặt trong “chiếc hộp đen” đi vào ý thức của ngƣời mua thông qua việc lựa chọn sản phẩm, lựa chọn thƣơng hiệu, lựa chọn đại lý, định thời gian mua, số lƣợng mua và phƣơng thức thanh toán. Qúa trình mua hàng của khách hàng bị tác động bởi một số yếu tố mà những nhà quản trị tiếp thị không thể kiểm soát đƣợc nhƣ yếu tố văn hóa, yếu tố xã hội, yếu tố cá nhân và yếu tố tâm lý.Tuy vậy những yếu tố này phải đƣợc đƣa vào để xem xét một cách đúng mức nhằm đạt đƣợc hiệu quả về mục tiêu khách hàng.Trong thời gian đầu tiên, những ngƣời làm tiếp thị có thể hiểu đƣợc ngƣời tiêu dùng thông qua những kinh nghiệm bán hàng cho họ hằng ngày.Thế nhƣng sự phát triển về quy mô của các doanh nghiệp và thị trƣờng đã làm cho nhiều nhà quản trị tiếp thị không còn điều kiện tiếp xúc trực tiếp với khách hàng nữa (Kotler và Gary, 2001).
13 Điểm xuất phát để hiểu đƣợc khách hàng là mô hình tác nhân phản ứng đƣợc thể hiện trong marketing và những tác nhân môi trƣờng đi vào ý thức của ngƣời mua. Thực tế chỉ ra có nhiều yếu tố ảnh hƣởng quyết định của con ngƣời liên quan đến việc mua sắm (Kotler, 2005). Tâm lý ngƣời mua Quá trình Quyết định Các tác Các tác Động cơ quyết định của ngƣời mua nhân nhân khác mua Nhận thức Marketing Hiểu biết Nhận thức Lựa chọn sản Sản phẩm Kinh tế nhu cầu phẩm và dịch vụ Niềm tin Công nghệ Tìm kiếm Lựa chọn nhãn Giá cà thông tin hiệu Chính trị Phân phối Quyết định Lựa chọn đại lý Văn hóa Đặc điểm mua Truyền ngƣời mua Định số lƣợng thông Hành vi mua mua Văn hóa Định thời gian mua Xã hội Phƣơng thức Cá nhân thanh toán Hình 2.2: Mô hình hành vi mua hàng Nguồn: Kotler, Keller, 2006 2.2.3. Các yếu tố ảnh hƣởng đến hành vi của ngƣời mua. Hành vi của ngƣời mua ảnh hƣởng bởi 03 yếu tố nhƣ thu nhập, sử dụng và vứt bỏ sản phẩm. Yếu tố thu nhập có ý nghĩa nhƣ thế nào khi ngƣời tiêu dùng quyết định chi tiêu tiền để mua các sản phẩm, chẳng hạn nhƣ cho thuê, kinh doanh... yếu tố sử dụng có ý nghĩa khi ngƣời tiêu dùng dùng sản phẩm có giá cao và có chất lƣợng. Yếu tố vứt bỏ là không có sự phân phối, hoặc nơi đặt sản phẩm.