Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà, đất tại NHTM CP Á Châu

Chia sẻ: Thiên Vũ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:139

Thêm vào BST

Báo xấu

35
lượt xem 6
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu của đề tài nghiên cứu là phân tích và đánh giá hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà, đất tại NHTM CP Á Châu; kiến nghị và giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà, đất tại NHTM CP Á Châu. Mời các bạn cùng tham khảo nội dung chi tiết.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà, đất tại NHTM CP Á Châu

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH ---------------------- MAI NGUYỄN HUYỀN TRANG NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ, ĐẤT TẠI NHTM CP Á CHÂU LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Tp. Hồ Chí Minh – Năm 2014
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH ----------------------- MAI NGUYỄN HUYỀN TRANG NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ, ĐẤT TẠI NHTM CP Á CHÂU Chuyên ngành : Tài chính - Ngân hàng Mã số : 60340201 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS. LẠI TIẾN DĨNH Tp. Hồ Chí Minh – Năm 2014
LỜI CAM ĐOAN …….……… Tôi xin cam đoan luận văn “Nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà, đất tại NHTM CP Á Châu” là kết quả của quá trình nghiên cứu độc lập và nghiêm túc của tôi dưới sự hướng dẫn tận tình của Người hướng dẫn khoa học. Các số liệu trong luận văn có nguồn gốc rõ ràng, đáng tin cậy và được xử lý khách quan, trung thực Tất cả những phần kế thừa, tham khảo đều được trích dẫn và ghi nguồn cụ thể trong danh mục tài liệu tham khảo. Tác giả Mai Nguyễn Huyền Trang
MỤC LỤC Trang bìa phụ Lời cam đoan Mục lục Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt Danh mục các bảng Danh mục các hình vẽ, đồ thị LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1 CƠ SỞ LÝ THUYÊT VỀ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ, ĐẤT TẠI NHTM ...................................................................................... 1 1.1 Tổng quan về hoạt động cho vay mua nhà đất tại NHTM ................................ 1 1.1.1 Khái niệm về cho vay mua nhà đất..................................................................... 1 1.1.2 Đặc điểm hoạt động cho vay mua nhà đất .......................................................... 1 1.1.2.1 Hoạt động cho vay mua nhà ở, đất ở phụ thuộc vào chu kỳ vận động của thị trường BĐS ............................................................................................. 1 1.1.2.2 Quy mô của khoản vay lớn và có thời hạn kéo dài trong nhiều năm .......... 2 1.1.2.3 Khách hàng (KH) là cá nhân, hộ gia đình ................................................... 2 1.1.2.4 Thường được bảo đảm bằng chính BĐS hình thành từ vốn vay ................. 2 1.1.3 Rủi ro tín dụng trong hoạt động cho vay mua nhà đất ...................................... 2 1.1.4 Vai trò của hoạt động tài trợ nhà đất ................................................................... 3 1.1.4.1 Đối với nền kinh tế- xã hội ......................................................................... 3 1.1.4.2 Đối với các ngân hàng thương mại (NHTM) .............................................. 4 1.1.4.3 Đối với Khách hàng ..................................................................................... 5
1.1.5 Các xu hướng dẫn dắt việc mở rộng cho vay mua nhà ở, đất ở đối với nền kinh tế mới nổi ......................................................................................................... 5 1.2 Hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà đất ........................................................... 7 1.2.1 Khái niệm về hiệu quả cho vay mua nhà đất ..................................................... 6 1.2.2 Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà đất ......................... 7 1.2.2.1 Các chỉ tiêu đánh giá tính thanh khoản........................................................ 7 1.2.2.2 Các chỉ tiêu đánh giá khả năng sinh lời ....................................................... 8 1.2.2.3 Các chỉ tiêu đánh giá khả năng thu hồi nợ................................................. 10 1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động cho vay nhà, đất ....................11 1.2.3.1 Nhóm nhân tố thuộc NHTM ...................................................................... 12 1.2.3.2 Nhóm nhân tố thuộc về KH ....................................................................... 13 1.2.3.3 Nhóm nhân tố vĩ mô .................................................................................. 14 Kết luận chương 1 ........................................................................................................ 16 CHƢƠNG 2 THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG NHÀ ĐẤT VÀ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ, ĐẤT TẠI NHTM CP Á CHÂU ............................ 17 2.1 Các nhân tố tác động đến hoạt động cho vay mua nhà đất tại NHTM CP Á Châu giai đoạn 2010 – 06/2014 .......................................................................... 17 2.1.1 Nhóm nhân tố vĩ mô ......................................................................................... 22 2.1.1.1 Môi trường kinh tế ..................................................................................... 22 2.1.1.2 Chính sách của Chính phủ và NHNN ........................................................ 18 2.1.2 Nhóm nhân tố thuộc KH ................................................................................... 20 2.1.2.1 Cầu nhà ở, đất để xây dựng nhà ở ............................................................. 20 2.1.2.2 Thu nhập và cầu tín dụng nhà đất .............................................................. 22 2.2 Hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà đất tại ACB giai đoạn 2010 – 06/2014 24 2.2.1 Một số quy định chung liên quan đến sản phẩm cho vay mua nhà đất tại ACB ........................................................................................................................ 24 2.2.1.1 Các quy định sản phẩm vay mua nhà đất .................................................. 34
2.2.1.2 Đặc điểm sản phẩm cho vay mua nhà đất ................................................. 24 2.2.1.3 Quy trình cho vay và phê duyệt cho vay mua nhà đất ............................... 24 2.2.2 Phân tích hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà đất tại ACB ........................... 27 2.2.2.1 Sự phù hợp về nguồn vốn cho vay mua nhà đất của ACB ........................ 27 2.2.2.2 Dư nợ cho vay mua nhà đất ....................................................................... 30 2.2.2.3 Nợ xấu cho vay mua nhà đất ..................................................................... 36 2.2.2.4 Thu nhập cho vay mua nhà đất ................................................................. 41 2.3 Đánh giá hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà, đất tại NHTM CP Á Châu . 44 2.3.1 Thành tựu và tồn tại ......................................................................................... 44 2.3.1.1 Những thành tựu đạt được ......................................................................... 44 2.3.1.2 Những tồn tại cần được khắc phục ............................................................ 52 2.3.1.3 Nguyên nhân dẫn đến những tồn tại trong hoạt động cho vay mua nhà, đất của NHTM CP Á Châu .............................................................................. 58 Kết luận chương 2 ........................................................................................................ 66 CHƢƠNG 3 GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CHO VAY MUA NHÀ, ĐẤT TẠI NHTM CP Á CHÂU ........................................................................................... 67 3.1 Định hƣớng cho vay mua nhà, đất tại NHTM CP Á Châu trong thời gian tới ............................................................................................................................... 67 3.1.1 Định hướng hoạt động chung từ 2014- 2018.................................................... 67 3.1.2 Định hướng cho vay mua nhà, đất tại ACB trong thời gian tới ........................ 68 3.2 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả cho vay mua nhà, đất tại ACB .............. 69 3.2.1 Tăng cường nguồn vốn cho vay mua nhà đất: .................................................. 69 3.2.2 Duy trì tính ổn định của định hướng cho vay và chính sách tín dụng: ............. 70 3.2.3 Nâng cao hiệu quả bán hàng của hoạt động cho vay mua nhà, đất: ................. 71 3.2.3.1 Điều chỉnh thiết kế sản phẩm vay mua nhà, đất phù hợp .......................... 71 3.2.3.2 Nâng cao chất lượng chăm sóc và hậu mãi khách hàng vay ..................... 72 3.2.3.3 Tăng cường hoạt động tiếp thị, quảng bá sản phẩm và mạng lưới bán hàng
cho hoạt động cho vay mua nhà, đất: ........................................................ 72 3.2.4 Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực phục vụ cho hoạt động cho vay mua nhà, đất .................................................................................................................... 74 3.2.5 Nâng cao hiệu quả hoạt động kiểm soát, giám sát và quản trị rủi ro đối với hoạt động cho vay mua nhà, đất: ............................................................................. 76 3.2.6 Hoàn thiện hệ thống các quy định hướng dẫn, tài liệu nội bộ liên quan đến hoạt động cho vay mua nhà, đất: ............................................................................. 79 3.3 Một số kiến nghị .................................................................................................. 80 3.3.1 Đối với Chính Phủ ............................................................................................ 80 3.3.2 Đối với NHNN.................................................................................................. 82 Kết luận chương 3 ......................................................................................................... 84 KẾT LUẬN Tài liệu tham khảo Phụ lục 01 : Quy định sản phẩm cho vay mua nhà, đất tại Ngân hàng TMCP Á Châu Phụ lục 02 : Danh sách các dự án và Đối tác liên kết áp dụng trong chương trình cho vay mua nhà, đất tại Ngân hàng TMCP Á Châu
DANH MỤC CÁC KÍ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT ……….……… ACB : Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu ACBA : Công ty Quản lý nợ và Khai thác Tài sản ANZ : Ngân hàng Trách nhiệm hữu hạn một thành viên ANZ Việt Nam BĐS : BĐS BIDV : NHTM CP Đầu tư và Phát triển Việt Nam CAR : Hệ số an toàn vốn (Capital Adequacy Ratio) CIC : Trung tâm Thông tin Tín dụng CLCS : Hệ thống Quản lý nợ (Consumer Loan Collection System) CLMS : Chương trình Quản lý Quan hệ khách hàng vay (Customer Loan Management System) CPI : Chỉ số giá tiêu dùng (Consumer Price Index) FDI : Đầu tư trực tiếp nước ngoài (Foreign Direct Investment) GDP : Tổng sản phẩm quốc nội (Gross Domestic Production) HDBank : Ngân hàng Thương mại Cổ phần Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh
Hong Leong Bank: Ngân hàng Trách nhiệm hữu hạn một thành viên Hong Leong Bank Việt Nam HSBC : Ngân hàng Trách nhiệm hữu hạn một thành viên HSBC Việt Nam KH : Khách hàng KHCN : Khách hàng cá nhân KHDN : Khách hàng doanh nghiệp KPP : Kênh phân phối Maritime Bank : Ngân hàng Thương mại Cổ phần Hàng Hải Việt Nam NHNN : Ngân hàng Nhà Nước NHTM CP : Ngân hàng thương mại cổ phần PLCT : Pháp lý chứng từ SME : Doanh nghiệp nhỏ và vừa (Small and Medium Enterprise) TCBS : Công nghệ Ngân hàng lõi (The Complete Banking Solution) TCTD : Tổ chức tín dụng TĐTS : Thẩm định tài sản Techcombank : Ngân hàng Thương mại Cổ phần Kỹ Thương Việt Nam TMCP : Thương mại cổ phần TNHH : Trách nhiệm hữu hạn TP. HCM : Thành phố Hồ Chí Minh
TSBĐ : Tài sản bảo đảm TT. TDCN : Trung tâm tín dụng cá nhân VAMC : Công ty Trách nhiệm một thành viên Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (Vietnam Asset Management Company) VP Bank : Ngân hàng Thương mại Cổ phần Việt Nam Thịnh Vượng XDSC : Xây dựng sửa chữa
DANH MỤC CÁC BẢNG ……….……… Bảng 2.1 : Tình hình thực hiện gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng cho Nhà ở xã hội đối với KHCN..................................................................................... 20 Bảng 2.2 : Thống kê tồn kho BĐS tính đến tháng 12/2013 ........................................ 21 Bảng 2.3 : Thu nhập và chi tiêu đời sống bình quân một nhân khẩu một tháng theo nhóm thu nhập .......................................................................................... 22 Bảng 2.4 : Cơ cấu vốn huy động của ACB 2010 - 06/2014........................................ 28 Bảng 2.5 : Cơ cấu nguồn vốn của ACB 2010 – 06/2014 ............................................ 29 Bảng 2.6 : Dư nợ cho vay theo sản phẩm KHCN tại ACB 2010 - 06/2014 ............... 31 Bảng 2.7 : Dư nợ cho vay mua nhà ở/ đất để ở, lãi suất cho vay trung dài hạn tại ACB và giá nhà, đất .................................................................................. 33 Bảng 2.8 : Tình hình nợ xấu tại ACB 2010 – 06/2014 ............................................... 37 Bảng 2.9 : Tỷ lệ nợ xấu theo sản phẩm KHCN tại ACB ............................................ 38 Bảng 2.10 : Nợ xấu và tỷ trọng nợ xấu theo sản phẩm KHCN tại ACB ...................... 39 Bảng 2.11 : Thu nhập từ lãi các sản phẩm cho vay KHCN tại ACB ............................ 41 Bảng 2.12 : Lãi suất mua bán vốn nội bộ của ACB 2010-06/2014 .............................. 42 Bảng 2.13 Tỷ lệ trả vốn gốc theo quy định sản phẩm vay mua nhà, đất tại ACB ....... 45
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ ……….……… Hình 2.1 : Cơ cấu huy động và cho vay theo kì hạn tại ACB .................................... 29 Hình 2.2 : Tỷ trọng dư nợ cho vay theo sản phẩm KHCN tại ACB ........................... 31 Hình 2.3 : Mối quan hệ giữa dư nợ cho vay mua nhà đất, lãi suất cho vay trung dài hạn tại ACB và giá nhà đất ................................................................. 34 Hình 2.4 : Nợ xấu và tỷ lệ nợ xấu sản phẩm cho vay mua nhà, đất tại ACB ............. 37 Hình 2.5 : Mối quan hệ giữa thu nhập lãi thuần, dư nợ cho vay và FTP bình quân của sản phẩm cho vay mua nhà, đất tại ACB ........................................... 43
LỜI MỞ ĐẦU ..….….. 1. Lý do chọn đề tài: Cùng với sự phát triển và hội nhập của nền kinh tế Việt Nam, thị trường bất động sản (BĐS) đã có những thời điểm hoạt động rất sôi nổi, đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy kinh tế - xã hội phát triển. Tuy nhiên, tác động tiêu cực từ cuộc khủng hoảng tài chính thế giới cùng những khó khăn của nền kinh tế đã làm cho thị trường này xuất hiện nhiều dấu hiện bất ổn và rơi vào trạng thái suy thoái. Mặc dù vậy, không phải phân khúc nào trên thị trường BĐS cũng rơi vào tình trạng trên. Thực tế cho thấy, tình hình này lại mở ra một hướng đi mới cho thị trường BĐS đó là phân khúc nhà ở, đất để ở. Đây là một kênh đầu tư rất có triển vọng vì nhu cầu hoàn toàn có thực và rất lớn, và được xác định là chương trình chiến lược trọng điểm của quốc gia ở thời điểm hiện tại. Một khi phân khúc sản phẩm này phát triển tốt chắc chắn sẽ không chỉ giúp thị trường BĐS khởi sắc hơn mà còn tác động tích cực lên cả nền kinh tế. Vấn đề duy nhất là làm sao cho nhu cầu này trở thành hiện thực? Trả lời cho câu hỏi trên phải bắt nguồn từ tính liên thông giữa thị trường BĐS và thị trường tín dụng. Từng là một kênh thúc đẩy tăng trưởng tín dụng được ưa chuộng nhưng sự suy thoái của thị trường BĐS đã kéo theo sự thu hẹp của hoạt động cho vay BĐS tại các Ngân hàng. Hướng đi mới trên thị trường BĐS buộc hoạt động này phải hướng đến nhu cầu mua nhà, đất thực để ở từ các cá nhân. Và đây chính là nguyên nhân của cuộc đua mới của các ngân hàng Việt Nam hiện nay. Không nằm ngoài xu hướng trên, NHTM CP Á Châu (ACB) cũng đang rất chú ý đến phân khúc sản phẩm này. Nếu hoạt động tín dụng này đạt hiệu quả cao sẽ không chỉ giúp Ngân hàng nắm bắt được nhu cầu của thị trường, gia tăng sức cạnh tranh trên thị trường và lợi nhuận mà còn có thể giải quyết được phần nào vấn đề nợ xấu của mình. Do đó “Nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà, đất tại NHTM CP Á
Châu” luôn là một đề tài lớn và cần được nghiên cứu kĩ. 2. Mục tiêu nghiên cứu: Đề tài này được thực hiện nhằm các mục tiêu sau: ˗ Phân tích và đánh giá hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà, đất tại NHTM CP Á Châu. ˗ Kiến nghị và giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà, đất tại NHTM CP Á Châu. 3. Câu hỏi nghiên cứu: ˗ Hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà, đất là gì? Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà, đất? ˗ Nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà đất là gì? Các nhân tố tác động đến hiệu quả hoạt động hoạt động cho vay mua nhà đất? ˗ Hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà, đất của NHTM CP Á Châu giai đoạn 2010-06/2014? ˗ Các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà đất tại NHTM CP Á Châu? 4. Đối tƣợng nghiên cứu: Hoạt động cho vay mua nhà ở, đất để ở dành cho KHCN tại NHTM CP Á Châu. 5. Phạm vi nghiên cứu: ˗ Không gian: NHTM CP Á Châu (ACB) ˗ Thời gian: 2010 – 06/2014 6. Phƣơng pháp nghiên cứu: Phương pháp nghiên cứu là thu thập số liệu, phân tích, so sánh, diễn giải, tổng hợp, từ đó làm rõ được mục tiêu nghiên cứu của đề tài. 7. Kết cấu luận văn: Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được kết cấu làm 3 chương như sau:
˗ Chương 1: Cơ sở lý thuyết về hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà đất tại NHTM ˗ Chương 2: Thực trạng thị trường BĐS và hoạt động cho vay mua nhà, đất tại NHTM CP Á Châu. ˗ Chương 3: Giải pháp và kiến nghị nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà, đất tại NHTM CP Á Châu.
1 CHƢƠNG 1 CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ ĐẤT TẠI NHTM 1.1 Tổng quan về hoạt động cho vay mua nhà đất tại NHTM: 1.1.1 Khái niệm về cho vay mua nhà, đất: Cho vay mua nhà đất là khoản cấp tín dụng BĐS được cung cấp cho KHCN nhằm mục đích mua nhà đất được xác định là khoản vay trả góp trong thời gian dài và là khoản vay theo món có tài sản bảo đảm (Trần Hà Kim Thanh, 2011). Trong đó, khoản cấp tín dụng BĐS được hiểu là sản phẩm tín dụng dành cho KHCN nhằm đáp ứng nhu cầu mua nhà ở, đất để ở, xây dựng/sửa chữa nhà ở của KHCN nhưng chưa thể thực hiện được do gặp khó khăn về tài chính. 1.1.2 Đặc điểm hoạt động cho vay mua nhà, đất: 1.1.2.1 Hoạt động cho vay mua nhà, đất phụ thuộc vào chu kỳ vận động của thị trƣờng BĐS: Thị trường BĐS nói chung và thị trường nhà ở, đất để ở nói riêng luôn có mối quan hệ mật thiết với thị trường tài chính, mọi biến động trên thị trường BĐS đều ảnh hưởng đến hoạt động cho vay mua nhà, đất của NHTM. ˗ Khi nền kinh tế tăng trưởng ổn định, thị trường BĐS ở giai đoạn phát triển bình thường, thu nhập của người dân tăng đều làm tăng nhu cầu mua nhà ở, đất để ở. Thêm vào đó, giá trị tài sản thế chấp tăng còn làm giảm rủi ro tín dụng cho NH, lúc này hoạt động cho vay mua nhà, đất của NH có cơ hội mở rộng. ˗ Ngược lại, khi thị trường BĐS bị thu hẹp, suy thoái hay đóng băng, nền kinh tế bị trì trệ khiến cho việc cho vay mua BĐS nói chung và nhà ở, đất để ở nói riêng bị thu hẹp lại. Giá trị nhà, đất được sử dụng làm tài sản thế chấp cũng bị sụt giảm, rủi ro tín dụng của NHTM cũng theo đó mà tăng lên. Mặt khác, đối với các khoản vay đã giải ngân, các NHTM sẽ phải đối mặt với khả năng KH không trả nợ nếu tình hình tài chính của họ bị ảnh hưởng.
2 1.1.2.2 Quy mô của khoản vay lớn và có thời hạn kéo dài trong nhiều năm ˗ Do có tính khan hiếm nên giá trị nhà ở, đất để ở thường cao hơn so với các loại hàng hóa khác, do đó khoản cho vay mua nhà, đất thường lớn hơn so với các khoản cho vay tiêu dùng hay vay sản xuất kinh doanh nhỏ. ˗ Thông thường, các khoản vay dành cho mục đích này thường được xếp vào khoản vay trung dài hạn với thời hạn kéo dài từ 10 đến 30 năm tùy theo chính sách tín dụng của từng NH và ở từng thời kì cụ thể. 1.1.2.3 Khách hàng (KH) là cá nhân, hộ gia đình: Sở hữu nhà ở, đất để ở luôn là nhu cầu có thực và rất lớn đối với KH là cá nhân, hộ gia đình. Do đó, xu hướng của tín dụng hiện tại luôn hướng đến nhu cầu thực tế này. 1.1.2.4 Thƣờng đƣợc bảo đảm bằng chính BĐS hình thành từ vốn vay: Đây cũng là điểm tạo ra sự khác biệt với các sản phẩm tín dụng khác của NHTM. Trong cho vay mua nhà đất thì giá trị và tình trạng của tài sản là trọng tâm của món vay, chúng có tầm quan trọng tương đương với thu nhập của người đi vay và phải được đánh giá chính xác khi xem xét quyết định cấp tín dụng. 1.1.3 Rủi ro tín dụng trong hoạt động cho vay mua nhà đất: Đây là rủi ro do bên được cấp tín dụng, bên có nghĩa vụ hoặc đối tác không thực hiện hoặc không có khả năng thực hiện một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ của mình theo cam kết cho bên cấp tín dụng. Đặc điểm của cho vay mua nhà đất đã khiến cho sản phẩm này luôn là một trong những sản phẩm có rủi ro tín dụng cao nhất của NHTM. Các nguyên nhân có thể kể đến như: ˗ Nguyên nhân chung: Bao gồm những thay đổi tiêu cực trong nền kinh tế nói chung và thị trường nhà đất nói riêng, môi trường pháp lý, chính sách của Chính phủ và NHNN, giá trị tài sản thế chấp, biến động của lãi suất…từ đó làm giảm sút khả năng trả nợ của KH và giá trị tài sản đảm bảo cho khoản vay của NHTM. ˗ Nguyên nhân từ KH: Sự sụt giảm trong tình hình tài chính và sức khỏe của người vay, cố tình vi phạm cam kết với ngân hàng hay sử dụng vốn sai mục đích như
3 đầu cơ thay vì mua nhà đất để ở….đều có thể xảy ra nhất là đối với các khoản vay dài hạn như vay mua nhà đất, kết quả là khiến cho các NHTM không thu được đầy đủ nợ vay. ˗ Nguyên nhân từ chính các NHTM: Định hướng và chinh sách tín dụng không hợp lý, không thực hiện đầy đủ hoặc thực hiện không chính xác công tác thẩm định tín dụng của người vay; quy trình thẩm định và cho vay chưa được xây dựng chặt chẽ và đầy đủ; đạo đức nghề nghiệp, trình độ nhân viên kém hay năng lực kiểm tra và giám sát rủi ro còn hạn chế là những nguyên nhân hàng đầu dẫn đến rủi ro tín dụng cho NH. 1.1.4 Vai trò của hoạt động tài trợ nhà, đất: 1.1.4.1 Đối với nền kinh tế- xã hội: ˗ Một trong những lý do chính có liên quan đến hoạt động tài trợ nhà, đất là vì nhà ở, đất để ở là phần quan trọng của của cải và nguồn vốn cố định. Theo nghiên cứu của Goldsmith (1984), loại tài sản này chiếm đến 50% của cải quốc gia, chiếm phần lớn nguồn vốn cố định và hơn 80% của cải của hầu hết gia đình ở hầu hết các nền kinh tế. Rõ ràng, cách thức mà nó được tài trợ có tác động quan trọng lên nền kinh tế. ˗ Nhà ở, đất để ở cũng là loại hàng hóa chiếm một tỷ lệ lớn trong tiêu dùng của hầu hết các gia đình. Đầu tư vào tài sản này cũng là phần chính của GDP, thường lên đến 4-8% GDP và 20-30% tổng vốn đầu tư. Do đó, khả năng tài trợ hiệu quả sẽ có tác động đáng kể đến tổng thể mức độ đầu tư và tăng trưởng của nền kinh tế. ˗ Tài trợ nhà ở, đất để ở cũng giúp cải thiện hoạt động của các thị trường và nền kinh tế theo một số cách, cả trực tiếp bằng việc tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch liên quan đến nhà, đất và gián tiếp bằng việc cải thiện các môi trường diễn ra các giao dịch này. Nhà, đất cũng là loại TSBĐ giúp cho các hộ gia đình hay tổ chức nhận tài trợ cho nhu cầu tiêu dùng hay sản xuất với chi phí thấp nhất, nói cách khác, nó giúp cho tiêu dùng “mượt hơn”. ˗ Tài trợ nhà ở, đất để ở có thể cũng có tác động mạnh trong sự phát triển đô thị, theo gợi ý của Renaud (1990) rằng “Thành phố được ấy dựng theo cách chúng được tài
4 trợ”. Ở các nước có hệ thống tài trợ nhà, đất kém phát triển, hầu hết các hộ gia đình xây dựng nhà ở của họ theo cách độc lập hoặc theo cấu trúc có chất lượng thấp mà không tuân thủ theo quy định quy hoạch, dẫn đến khu vực đô thị bị quy hoạch nghèo nàn. Hơn nữa, việc thiếu tài trợ nhà, đất gây cản trở cho việc dịch chuyển lao động, đặc biệt là thị trường nhà, đất dành cho người có thu nhập thấp và trung bình; và ảnh hưởng tiêu cực đến chất lượng của khu đô thị, do đó ảnh hưởng đến tình hình tài chính của địa phương. Kết quả là, sự thiếu hiệu quả của tài trợ nhà, đất gây cản trở cho cả việc cung cấp dịch vụ chính quyền địa phương lẫn thị trường lao động. ˗ Đối với lĩnh vực tài chính, nhà ở, đất để ở cung cấp tài sản thế chấp tốt cho cả các nước phát triển và đang phát triển, có tầm quan trọng trong việc thúc đẩy thị trường chứng khoán dài hạn. ˗ Thiết lập được tính liên thông giữa thị trường BĐS nói chung, thị trường nhà ở, đất để ở nói riêng, vốn và tiền tệ còn là nền tảng cho việc tạo lập và gia tăng hiệu quả các chính sách kinh tế vĩ mô và vi mô. Đồng thời hoạt động cho vay mua nhà, đất sẽ tác động đến cả cung lẫn cầu BĐS, do đó, việc cấp tín dụng cho các đối tượng có nhu cầu thực sự này là giải pháp hiệu quả trong việc kích thích thị trường BĐS hiện nay. 1.1.4.2 Đối với các ngân hàng thƣơng mại (NHTM): ˗ Là hoạt động tín dụng hấp dẫn do tạo được dư nợ tín dụng lớn và tốc độ phát triển nhanh khi cầu nhà ở, đất để ở hiện nay là rất lớn. ˗ Xuất phát từ vai trò quan trọng của nhà ở, đất để ở, nếu các NHTM tạo ra được sản phẩm tín dụng hỗ trợ cho việc sở hữu loại tài sản đặc biệt này với nhiều điểm riêng biệt và nổi trội hơn các đối thủ cạnh tranh thì sẽ tạo được hiệu ứng tốt trong việc định vị thương hiệu đối với KH, từ đó xây dựng được tài sản thương hiệu dịch vụ mạnh, qua đó tạo nên sự gia tăng đáng kể kết quả tài chính của mình (Hoàng Thị Phương Thảo và Hoàng Trọng, 2010) ˗ Bên cạnh đó, cho vay BĐS nói chung và mua nhà ở, đất ở nói riêng còn hỗ trợ cho hoạt động đa dạng hóa sản phẩm, bán chéo sản phẩm, gia tăng nguồn thu cho các
5 NHTM thông qua việc ký kết các hợp đồng hợp tác với các chủ đầu tư dự án, thu hút được nguồn vốn và gia tăng lợi nhuận nhờ thu phí nhờ hoạt động thanh toán tiền mua bán qua NH... 1.1.4.3 Đối với KH: ˗ Gia tăng cơ hội cho các gia đình và cá nhân có thể sở hữu nhà ở, đất để ở từ đó ổn định cuộc sống. ˗ Gia tăng tính tiện lợi cho KH vay khi TSBĐ cho khoản vay cũng có thể là các tài sản phát sinh từ nguồn vốn vay. Ngoài ra, đây còn là cơ hội cho KH sở hữu nhà/đất có giá cả phù hợp và thủ tục nhanh chóng thông qua các dự án liên kết giữa các NHTM và các chủ đầu tư. Tóm lại, hiệu quả của hoạt động cho vay nhà ở, đất để ở không chỉ dừng lại ở mức độ cá nhân, tổ chức mà còn mở rộng cho cả lợi ích của toàn bộ nền kinh tế và xã hội. 1.1.5 Các xu hƣớng dẫn dắt việc mở rộng cho vay mua nhà ở, đất để ở đối với nền kinh tế mới nổi: Trong thập kỉ qua, một số xu hướng có ý nghĩa quan trọng dẫn dắt cho việc mở rộng tài trợ nhà ở, đất để ở tại các nền kinh tế mới nổi (World Bank, 2005), gồm: ˗ Các điều kiện kinh tế vĩ mô thuận lợi, các điều kiện lạm phát và lãi suất vay thế chấp giảm một cách đáng kể (cả trong danh nghĩa lẫn thực): Việc tăng trưởng GDP phần nào làm gia tăng thu nhập của các hộ gia đình và tạo điều kiện thuận lợi không chỉ cho việc mở rộng cho hoạt động tài trợ nhà ở, đất để ở mà còn bao gồm cả hoạt động thế chấp, trong khi tính bất ổn vĩ mô lại làm gia tăng rủi ro và chi phí cung cấp các khoản vay dài hạn. Thực tế đã chứng minh một số thất bại lịch sử của tài trợ nhà, đất được liên hệ với tính bất ổn của thị trường, và thường kết hợp với các nguyên tắc quản trị rủi ro và môi trường quản trị rủi ro bất tương xứng. ˗ Nhu cầu nhà ở, đất để ở gia tăng liên quan đến đô thị hóa dài hạn và các lực lượng nhân khẩu học: Theo Điều tra dân số của Vụ Các vấn đề Kinh tế và Xã hội của