Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Phát triển chứng khoán hóa bất động sản tại Việt Nam

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:97

Thêm vào BST

Báo xấu

29
lượt xem 7
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Trên cơ sở lý luận về chứng khoán hóa; phân tích nội dung kỷ thuật của chứng khoán hóa; phân tích thực trạng thị trường chứng khoán trong mối liên hệ với thị trường cho vay thế chấp bất động sản, thị trường bất động sản. Qua đó, đánh giá những thuận lợi, khó khăn và những điều kiện của việc chứng khoán hóa bất động sản. Mời các bạn tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Phát triển chứng khoán hóa bất động sản tại Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LÊ VĂN TIN PHÁT TRIỂN CHỨNG KHOÁN HÓA BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM Chuyên ngành: Kinh tế Tài chính Ngân hàng Mã số: 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Thành phố Hồ Chí Minh - 2011
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LÊ VĂN TIN PHÁT TRIỂN CHỨNG KHOÁN HÓA BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM Chuyên ngành: Kinh tế Tài chính Ngân hàng Mã số: 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS PHAN THỊ BÍCH NGUYỆT Thành phố Hồ Chí Minh - 2011
MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục các chữ viết tắt Danh mục sơ đồ, bảng biểu và hình PHẦN MỞ ĐẦU ............................................................................................................ 1 CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CHỨNG KHOÁN HÓA BẤT ĐỘNG SẢN .............. 4 1.1. KHÁI NIỆM ............................................................................................................ 4 1.1.1. Chứng khoán hóa .................................................................................................. 4 1.1.2. Chứng khoán hóa bất động sản.............................................................................. 4 1.1.3. Repo bất động sản ................................................................................................. 4 1.2. NỘI DUNG CHỨNG KHOÁN HÓA ...................................................................... 5 1.2.1. Mục tiêu của chứng khoán hóa bất động sản. ....................................................... 5 1.2.2. Mục tiêu của Repo ................................................................................................ 6 1.2.3. Một giao dịch chứng khoán hóa bao gồm 3 nội dung cơ bản ............................... 6 1.2.4. Những vấn đề liên quan ........................................................................................ 8 1.3. TÍNH HAI MẶT CỦA CHỨNG KHOÁN HÓA BẤT ĐỘNG SẢN .................... 10 1.3.1. Tác động tích cực của chứng khoán hóa bất động sản ........................................ 10 1.3.2. Tác động tiêu cực của chứng khoán hóa bất động sản ........................................ 12 1.4. MỘT SỐ MÔ HÌNH CHỨNG KHOÁN HÓA ...................................................... 15 1.4.1. Mô hình chứng khoán hóa đơn giản .................................................................... 15 1.4.2. So sánh các mô hình chứng khoán hóa ................................................................ 18 1.4.3. Quy trình chứng khoán hóa ................................................................................. 21 1.5. KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ QUỐC GIA TRONG VIỆC ỨNG DỤNG CHỨNG KHOÁN HÓA BẤT ĐỘNG SẢN ................................................................. 24
1.5.1. Chứng khoán hóa ở một số quốc gia trên thế giới ............................................... 24 1.5.2. Bài học kinh nghiệm đối với Việt nam ............................................................... 30 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG CHỨNG KHOÁN HÓA BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM ............................................................................................................................. 33 2.1. THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG CHỨNG KHOÁN Ở VIỆT NAM ..................... 33 2.1.1. Thị trƣờng chứng khoán Việt nam sau 10 năm hình thành và phát triển ............ 33 2.1.2. Thực trạng thị trƣờng chứng khoán Việt nam năm 2009 .................................... 35 2.1.3. Những nỗ lực ổn định TTCK Việt nam trong thời gian qua ............................... 36 2.2. THỰC TRẠNG CHO VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM ....... 38 2.2.1. Nhu cầu vốn cho thị trƣờng bất động sản ........................................................... 38 2.2.2. Thực trạng cho vay thế chấp bất động sản trong thời gian qua ........................... 40 2.3. THỰC TRẠNG CHỨNG KHOÁN HÓA BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM ...... 44 2.3.1. Chứng khoán hóa bất động sản ........................................................................... 44 2.3.2. Repo bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh.................................................. 44 2.3.3. Những tiền đề để triển khai chứng khoán hóa .................................................... 46 2.3.4. Tính hai mặt của chứng khoán hóa bất động sản đối với thị trƣờng bất động sản nói riêng và thị trƣờng chứng khoán nói chung ............................................................ 47 2.4. NHỮNG THUẬN LỢI VÀ KHÓ KHĂN TRONG VIỆC ỨNG DỤNG CHỨNG KHOÁN HÓA BẤT ĐỘNG SẢN CHO VIỆT NAM .................................... 50 2.4.1 Thuận lợi .............................................................................................................. 50 2.4.2. Những khó khăn .................................................................................................. 52 CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN CHỨNG KHOÁN HÓA BẤT ĐỘNG SẢN CHO VIỆT NAM ......................................................................................................... 55 3.1. SỰ CẦN THIẾT CHỨNG KHOÁN HÓA BẤT ĐỘNG SẢN CHO THỊ TRƢỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM .................................................................................... 55 3.2. CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN CHỨNG KHOÁN HÓA BĐS .......................... 57 3.2.1. Xây dựng hành lang pháp lý ................................................................................ 57 3.2.2. Các giải pháp kỹ thuật ......................................................................................... 59 3.2.3. Các giải pháp kiểm soát chứng khoán hóa BĐS .................................................. 64 3.3. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ ........................................................................................... 64
3.3.1. Đối với Chính Phủ .............................................................................................. 64 3.3.2. Đối với Ngân hàng Nhà nƣớc Việt nam.............................................................. 70 3.3.3. Đối với các Bộ, Cơ quan ngang Bộ, Ủy ban Nhân dân ...................................... 72 KẾT LUẬN ................................................................................................................... 74 Phụ lục 1 Phụ lục 2 Phụ lục 3 Tài liệu tham khảo
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ABS : Asset backed securities- Chứng khoán đảm bảo bằng tài sản tài chính BĐS : Bất động sản CDS : Credit default swaps- Hoán đổi rủi ro vỡ nợ CMO : Collateralised mortgage obligation- Trái phiếu đƣợc đảm bảo bằng nợ thế chấp CTCK : Công ty chứng khoán FHLMC : The federal home loan mortgage corporation (Freddie Mac)- Công ty thế chấp nhà ở Liên bang FNMA : Federal national mortgage association (Fannie Mae)- Hiệp hội bất động sản thế chấp Liên bang GNMA : Government National Mortgage Association (Ginnie Mae)- Hiệp hội bất động sản thế chấp Quốc gia HNX : Hanoi Stock Exchange- Sở Giao dịch Chứng khoán Thành phố Hà Nội HOSE : Ho Chi Minh Stock Exchange- Sở Giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh IPO : Initial Public Offering- Phát hành cổ phiếu ra công chúng lần đầu MBB : Mortgage backed bond- Trái phiếu đảm bảo bằng tài sản cầm cố MBS : Mortgage backed securities- Chứng khoán đảm bảo bằng tài sản cầm cố NHNN : Ngân hàng Nhà nƣớc NHTM : Ngân hàng thƣơng mại REPO Repossession of property- Mua lại bất động sản
RMBS : Residential Mortgage backed securities -Chứng khoán hóa thế chấp nhà ở SPE, SPV : Special purpose Entity/ Vehicle- Pháp nhân mục đích đặc biệt TCTD : Tổ chức tín dụng TP.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh TTCK : Thị trƣờng chứng khoán UPCoM : Thị trƣờng giao dịch cổ phiếu của Công ty đại chúng chƣa niêm yết.
DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU VÀ HÌNH Bảng 1.1. Sự khác biệt giữa MBB và MBS Sơ đồ 1.1. Chứng khoán hóa theo mô hình qua trung gian thanh toán Sơ đồ 1.2 . Mô hình tạo các chứng khoán hóa CMO Sơ đồ 1.3. Quy trình cơ bản của chứng khoán hóa Bảng 2.1. Quy mô giao dịch của thị trƣờng chứng khoán 4 năm gần đây Bảng 2.2. Tình hình dƣ nợ bất động sản Sơ đồ 3.1. Quy trình chứng khoán hóa bất động sản
1 PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết của đề tài Ngày nay kỹ thuật chứng khoán hoá đƣợc sử dụng phổ biến ở nhiều quốc gia trên thế giới. Kỹ thuật này ngày càng quan trọng vì nó không chỉ có ý nghĩa về kinh tế mà còn có ý nghĩa về chính trị và xã hội. Nhờ có kỹ thuật này mà nhiều tổ chức tài chính, công ty vƣợt qua đƣợc những giai đoạn khó khăn do thiếu vốn, giúp các tổ chức tài chính quản lý nguồn vốn hiệu quả và linh hoạt; tăng tính thanh khoản cho các tài sản; giảm thời lƣợng của mỗi hạng mục đầu tƣ; tăng các khoản thu từ phí... Vì vậy, thị trƣờng tài chính ổn đính hơn nhờ đó cũng góp phần ổn định chính trị và xã hội. Có thể thấy công nghệ chứng khoán hoá và sử dụng các mô hình chứng khoán hoá đang là xu thế phổ biến của thị trƣờng tài chính trên thế giới. Việt Nam đang từng bƣớc hội nhập vào cộng đồng tài chính quốc tế, thì việc nghiên cứu sử dụng công nghệ chứng khoán hoá trở thành yêu cầu cấp thiết. Tuy nhiên, đây là vấn đề phức tạp đòi hỏi không chỉ có sƣ thay đổi về nhận thức mà còn phải có sự chỉ đạo nghiên cứu và xây dựng kế hoạch triển khai cả ở tầm vĩ mô và vi mô, có nhƣ vậy mới có thể phát huy đƣợc hết hiệu quả tích cực của công cụ tài chính mới mẻ này.. Sự cần thiết ứng dụng và phát triển kỹ thuật chứng khoán hoá bất động sản xuất phát từ chính đòi hỏi phát triển của thị trƣờng tài chính, của nền kinh tế và gắn liền với các lợi ích cơ bản mà kỹ thuật chứng khoán hóa mang lại. Thực hiện chứng khoán hoá, cho phép khắc phục đƣợc những tồn tại hạn chế về nguồn vốn cho vay trung dài hạn của các ngân hàng thƣơng mại; thúc đẩy thị trƣờng tài chính phát triển. Chứng khoán hoá tạo điều kiện phát triển hoàn thiện các loại thị trƣờng có liên quan tín dụng, chứng khoán và thị trƣờng bất động sản; tạo điều kiện sử dụng hiệu quả các nguồn lực của nền kinh tế - xã hội. Tuy nhiên để phát triển và ứng dụng kỹ thuật chứng khoán hoá bất động sản tại Việt nam, không chỉ cần một quá trình về chuẩn bị cơ sở hạ tầng kỹ thuật: luật pháp; các tổ chức tài chính liên quan; cơ chế chính sách…mà cần có đánh giá nhìn nhận đầy đủ hơn về lợi ích cũng nhƣ những tác động không tích cực của công cụ này trong tƣơng lai mà hậu quả của cuộc khủng hoảng thị trƣờng tín dụng bất động sản đã và đang diễn ra
2 tại Mỹ nhƣ là bài học kinh nghiệm thực tiễn quý báu đối với qúa trình ứng dụng và phát triển kỹ thuật này tại Việt Nam. Xuất phát từ những lý do đó, để cho thị trƣờng chứng khoán phát triển bền vững, đồng bộ với thị trƣờng tiền tệ và thị trƣờng bất động sản, góp phần đa dạng hóa hàng hóa cho thị trƣờng chứng khoán Việt Nam, tạo nguồn vốn trung và dài hạn để phát triển nền kinh tế, tôi mạnh dạn chọn đề tài: “Phát triển chứng khoán hóa bất động sản tại Việt nam” làm luận văn tốt nghiệp của mình. Mục tiêu nghiên cứu Trên cơ sở lý luận về chứng khoán hóa; phân tích nội dung kỷ thuật của chứng khoán hóa; phân tích thực trạng thị trƣờng chứng khoán trong mối liên hệ với thị trƣờng cho vay thế chấp bất động sản, thị trƣờng bất động sản. Qua đó, đánh giá những thuận lợi, khó khăn và những điều kiện của việc chứng khoán hóa bất động sản. Theo đó, đề tài tập trung nghiên cứu nhằm đạt đƣợc các mục đích sau: - Chứng khoán hóa bất động sản nhằm tạo thêm hàng hóa cho thị trƣờng chứng khoán Việt Nam. - Chứng khoán hóa bất động sản góp phần tạo thêm một công cụ mới cho đầu tƣ và cho việc huy động vốn trên thị trƣờng tài chính. - Nghiên cứu ƣu, nhƣợc điểm và điều kiện ứng dụng chứng khoán hóa bất động sản vào Việt Nam. - Đề xuất những giải pháp ứng dụng chứng khoán hóa bất động sản vào Việt Nam. Phạm vi nghiên cứu Đề tài tập trung nghiên cứu những nội dung mang tính lý luận và thực tiễn về chứng khoán hóa của một số nƣớc trên thế giới nhƣ Nhật Bản, Trung Quốc, Mỹ với trọng tâm chủ yếu là chứng khoán hóa bất động sản thế chấp. Từ đó, đề tài phân tích tính khách quan và sự cần thiết của ứng dụng chứng khoán hóa bất động sản vào Việt Nam, đồng thời đƣa ra những đề xuất để ứng dụng chứng khoán hóa vào Việt Nam. Phƣơng pháp nghiên cứu : Đề tài sử dụng phƣơng pháp nghiên cứu sau: - Phƣơng pháp duy vật biện chứng, phƣơng pháp thống kê kết hợp với phƣơng
3 pháp tƣ duy hệ thống để đi từ cơ sở lý luận, phân tích thực tế, kinh nghiệm của các quốc gia để đƣa vào ứng dụng cho phù hợp với tình hình cụ thể ở Việt Nam hiện nay. - Phƣơng pháp chuyên gia: thông qua các hình thức hội thảo, hội nghị tiếp thu các ý kiến đóng góp của chuyên gia để bổ sung, hoàn chỉnh các giải pháp đƣa ra. - Đề tài tham khảo, kế thừa và phát triển các tài liệu có liên quan về chứng khoán hóa nhƣ các bài viết; bài tham luận; bài nghiên cứu trong nƣớc và nƣớc ngoài;…để làm rõ nội dung nghiên cứu. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài Việc nghiên cứu áp dụng chứng khoán hóa bất động sản sẽ có nhiều tác động tích cực cho thị trƣờng chứng khoán Việt nam nói riêng và cho nền kinh tế Việt nam nói chung. Trƣớc hết nó giúp bổ sung, làm đa dạng hóa hàng hóa giao dịch trên sàn, giúp mở rộng quy mô thị trƣờng. Chứng khoán hóa mở ra thêm một kênh huy động vốn cho các doanh nghiệp, mở cơ hội tiếp cận thị trƣờng vốn và làm giảm chi phí tài trợ lẫn tối ƣu hóa việc sử dụng vốn. Chứng khoán hóa tạo ra một nguồn tài trợ vốn dài hạn và có hiệu quả so với các khoản nợ của ngân hàng hoặc các loại tín phiếu. Ngoài ra, chứng khoán hóa còn là phƣơng thức giúp làm tăng thu nhập của các tổ chức phát hành và là công cụ đa dạng hóa rủi ro tốt nhất. Công cụ chứng khoán hoá nhƣ là động lực thúc đẩy thị trƣờng tài chính Mỹ và các các nƣớc phát triển khác trên thế giới phát triển nhanh và hiệu quả trong suốt các thập kỷ qua. Song bên cạnh đó công cụ này cũng đã và đang phát sinh những tồn tại hạn chế nhất định, mà thực tiễn cuộc khủng hoảng thị trƣờng bất động sản tại Mỹ đã và đang minh chứng và đó cũng chính là bài học kinh nghiệm rất lớn, quý báu đối với quá trình phát triển và ứng dụng công cụ này đối với thị trƣờng tài chính nƣớc ta. Kết cấu của Luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ lục, đề tài đƣợc trình bày gồm 3 phần chính: Chƣơng 1: Tổng quan về chứng khoán hóa bất động sản Chƣơng 2: Thực trạng chứng khoán hóa bất động sản ở Việt nam Chƣơng 3: Giải pháp phát triển chứng khoán hóa bất động sản cho Việt nam.
4 CHƢƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ CHỨNG KHOÁN HÓA BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. KHÁI NIỆM 1.1.1. Chứng khoán hóa Chứng khoán hóa theo định nghĩa của Ủy Ban Chứng Khoán Mỹ "Chứng khoán hóa là việc tạo ra các chứng khoán dựa trên các luồng tiền cố định hoặc mang tính chất tuần hoàn của một tập hợp tách biệt các khoản phải thu hoặc các tài sản tài chính. Các chứng khoán này tùy theo cấu trúc thời hạn của chúng sẽ đƣợc chuyển đổi thành tiền trong một khoảng thời gian xác định kèm theo những quyền hƣởng lợi khác và quyền đối với những tài sản đƣợc sử dụng nhằm đảm bảo việc trả nợ hoặc phân phối định kỳ các khoản thu đƣợc cho ngƣời sở hữu chứng khoán." Chứng khoán hóa là quá trình tập hợp và tái cấu trúc các tài sản thiếu tính thanh khoản nhƣng lại có thu nhập bằng tiền cao trong tƣơng lai nhƣ các khoản phải thu, các khoản nợ rồi chuyển đổi chúng thành trái phiếu và đƣa ra giao dịch trên thị trƣờng tài chính. Cho nên chứng khoán hóa đôi khi còn đƣợc gọi là trái phiếu hóa. Thông thƣờng, kỹ thuật chứng khoán hóa đƣợc thực hiện trên hai nhóm tài sản chủ yếu đó là: các khoản vay đƣợc thế chấp bằng bất động sản và các tài sản tài chính không đƣợc thế chấp bằng bất động sản. 1.1.2. Chứng khoán hóa bất động sản Chứng khoán hóa bất động sản là một loại chứng khoán đặc biệt, kết hợp giữa hình thức đầu tƣ chứng khoán và đầu tƣ bất động sản, đƣợc đảm bảo giá trị bằng bất động sản mà nó đại diện, đồng thời cho phép nhà đầu tƣ kiếm lời trên biến động giá trị của bất động sản này, nhƣng không nhất thiết nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp một phần hay toàn bộ bất động sản đó trong suốt quá trình sở hữu chứng khoán. So với các hình thức thu hút vốn khác nhƣ vay ngân hàng hoặc tự bỏ vốn đầu tƣ… thì mô hình “Chứng khoán hóa bất động sản” có những lợi thế đối với nhà đầu tƣ cũng nhƣ các chủ đầu tƣ. 1.1.3. Repo bất động sản
5 Repo là dịch vụ phái sinh từ các nghiệp vụ cho vay có đảm bảo (cầm cố giấy tờ có giá nhƣ chứng khoán, bất động sản). Chủ bất động sản cần giải chấp ngân hàng sẽ đƣợc hỗ trợ vốn ngay lập tức nếu thỏa thuận bán tài sản cho công ty và cam kết sẽ mua lại bất động sản đó sau khoảng thời gian nhất định với giá cao hơn giá bán ban đầu. Phần chênh lệch giữa giá bán ban đầu thấp hơn giá mua lại chính là khoản lãi trả cho ngƣời cho vay. Giá trị thực tế của khoản vay thƣờng thấp hơn giá trị thị trƣờng của bất động sản thế chấp và kỳ hạn hợp đồng repo ngắn, đƣợc điều chỉnh để đáp ứng một cách chính xác các nhu cầu của ngƣời vay. Repo BĐS đƣợc hiểu là đầu tiên, doanh nghiệp sẽ thỏa thuận mua lại nhà của ngƣời cần bán sau khi thông qua việc thẩm định, xác định giá trị tài sản cụ thể. Kế đến, doanh nghiệp và khách hàng cùng hoàn tất các thủ tục mua bán, kèm theo một cam kết. Theo đó, trong khoảng thời gian 3-6 tháng hoặc dài hơn (tùy thỏa thuận), ngƣời bán nhà có quyền mua lại tài sản của mình bằng với mức giá đã bán đi (bất kể giá thị trƣờng đang tăng hay giảm), kèm theo chi phí pháp lý và lãi suất. Điều này cũng có nghĩa doanh nghiệp có thể cho thuê hoặc khai thác giá trị gia tăng của bất động sản nhƣng không đƣợc quyền bán nhà vừa mua cho bên thứ ba trong thời gian quy định. 1.2. NỘI DUNG CHỨNG KHOÁN HÓA 1.2.1. Mục tiêu của chứng khoán hóa bất động sản. - Đối với các bên chủ đầu tƣ dự án: Đối với phần vốn đi vay trong vốn đầu tƣ cho dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, chứng khoán hóa là cơ hội để giảm chi phí trả lãi vay và tăng hiệu quả sinh lời của dự án. Đối với phần vốn tự có đƣợc dùng đầu tƣ vào dự án, chứng khoán hóa là một biện pháp giúp chủ đầu tƣ nâng cao vòng quay vốn. Vấn đề này cực kỳ quan trọng đối với những công ty chuyên đầu tƣ vào cơ sở hạ tầng, vì so với biện pháp phát hành cổ phiếu hoặc trái phiếu để gọi vốn cho một dự án mới, việc “bán” đi phần vốn tự có trong các dự án đã tiến hành xong giai đoạn cơ bản thông qua quá trình chứng khoán hoá sẽ đơn giản hơn, tiết kiệm dƣợc thời gian và chi phí phát hành.
6 Chứng khoán hoá mở ra khả năng huy động vốn cho hoạt động xây dựng cơ sở hạ tầng, ngay cả khi dự án mới chỉ ở “trên giấy”. Các hợp đồng hoặc cam kết chắc chắn đảm bảo hiệu quả kinh tế cho hoạt động của dự án khi đi vào vận hành, đều có khả năng biến thành tài sản có giá - hàng hoá trên thị trƣờng tài chính. - Đối với ngƣời đầu tƣ: Có thêm một công cụ đầu tƣ mới với suất sinh lợi cao hơn trái phiếu Chính phủ và độ tin cậy tƣơng đối ổn định. Tính thanh khoản của chứng khoán đảm bảo bằng tài sản tài chính (chứng khoán ABS) khá cao nên ngƣời đầu tƣ có thể dễ dàng tham gia giao dịch trên thị trƣờng giao dịch tập trung. Chứng khoán ABS là một công cụ hữu hiệu cho nghiệp vụ phòng ngừa rủi ro, đặc biệt là cho nhà đầu tƣ cổ tức. Giảm thiểu đƣợc rủi ro có thể ảnh hƣởng đến mức độ tín nhiệm của chủ thể phát hành, do tính chất của chứng khoán ABS là chỉ phụ thuộc vào “chất lƣợng” của tài sản chuyển hóa. - Những điểm cần lƣu ý khi thực hiện chứng khoán hóa bất động sản. Khi phát hành trái phiếu (chứng khoán hóa), thực ra chỉ là trái phiếu công trình không có bảo lãnh, tức nhà đầu tƣ phải tin tƣởng hoàn toàn vào năng lực của chủ đầu tƣ và khả năng hoàn thành công trình mà hoàn toàn không có bảo lãnh, bảo hiểm gì. Đây là điều hết sức rủi ro trong điều kiện thị trƣờng tài chính bất ổn hiện nay, có lẽ đã đến lúc nhà đầu tƣ phải trang bị cho mình đầy đủ kiến thức và hết sức thận trọng nhận biết rõ rủi ro để có thê tránh đƣợc những rủi ro lớn trong việc ra quyết định. 1.2.2. Mục tiêu của Repo: Thực hiện nghiệp vụ Repo sẽ giúp dòng vốn luân chuyển dễ dàng hơn trên thị trƣờng, Repo bất động sản là công cụ tốt hỗ trợ thị trƣờng nhà đất đang trên đà phục hồi, tạo thêm cơ hội mới và tính thanh khoản cho những tài sản bị ứ đọng. 1.2.3. Một giao dịch chứng khoán hóa bao gồm 3 nội dung cơ bản
7 Một là, Doanh nghiệp có nhu cầu huy động vốn tập hợp và phân loại các tài sản tài chính của mình để chọn ra một tập hợp tài sản đủ tiêu chuẩn để chứng khoán hóa. Doanh nghiệp này đƣợc gọi là Bên khởi tạo tài sản (Originator). Tài sản tài chính đƣợc chứng khoán hóa có thể là các khoản phải thu (trade receivables) đã thể hiện trên bảng cân đối kế toán của bên khởi tạo tài sản hoặc các khoản thu thể hiện bằng dòng tiền trong tƣơng lai (future cash flows) mà bên khởi tạo tài sản thu đƣợc. Nhìn chung, các tài sản tài chính có tình đồng nhất và có cơ sở dữ liệu đáng tin cậy để có thể dự báo đƣợc dòng thu nhập thì đều có thể chứng khoán hóa đƣợc. Ngay cả những tài sản cố định mức tín nhiệm kém nhƣ các khoản nợ khó đòi của Ngân hàng cũng có thể đƣợc chứng khoán hóa nếu những rủi ro liên quan đến những tài sản đó có thể hạn chế đƣợc thông qua đa dạng hóa tập hợp tài sản và áp dụng các phƣơng pháp tăng cƣờng tín nhiệm thích hợp. Hai là, Bên khởi tạo tài sản bán tập hợp tài sản đã đƣợc lựa chọn cho một pháp nhân mục đích đặc biệt (Special purpose Entity / Vehicle - SPV). Một đặc điểm cơ bản tạo nên tính ƣu việc của chứng khoán hóa là tài sản sau khi đã đƣợc bán phải hoàn toàn tách biệt với tài sản của bên khởi tạo tài sản. Để đạt đƣợc điều này trong giao dịch chứng khoán hóa, hai yêu cầu đƣợc đặt ra là: Pháp nhân mục đích đặc biệt (SPV) phải đƣợc cấu trúc là một doanh nghiệp khó phá sản (bank-rupcy remoteness) nhằm bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tƣ đƣợc đảm bảo từ tài sản mà bên khởi tạo đã chuyển nhƣợng cho SPV; Việc chuyển nhƣợng từ Bên khởi tạo tài sản cho SPV phải là chuyển nhƣợng tuyệt đối hay thực bán (true sale). Điều này có nghĩa là toàn bộ lợi ích và rủi ro kinh tế của tài sản – tức là toàn bộ quyền sở hữu – đƣợc chuyển giao cho SPV, và quyền của SPV đƣợc nhận các khoản thu từ tài sản sẽ không bị ảnh hƣởng trong trƣờng hợp Bên khởi tạo tài sản bị phá sản, nghĩa là tài sản không thể bị chi phối bởi các bên chủ nơ của Bên khởi tạo tài sản. Ba là, Để thanh toán cho tập hợp tài sản đƣợc mua, SPV phát hành chứng khoán đƣợc đảm bảo bằng các khoản thu từ tập hợp tài sản đó.
8 Trong giao dịch chứng khoán hóa, chứng khoán có thể đƣợc phát hành dƣới nhiều hình thức khác nhau, bao gồm trái phiếu, thƣơng phiếu (commercial paper) hoặc chứng chỉ đầu tƣ (investment certificate) tùy theo cấu trúc của từng giao dịch cụ thể cũng nhƣ hình thức pháp lý của SPV (là công ty cổ phần, qũy tín thác (Trust) hay công ty hợp danh). Chứng khoán này cũng có thể đƣợc phát hành ra công chúng (public offering) trên thị trƣờng tập trung hoặc đƣợc phát hành riêng lẻ (private place- ment) trên thị trƣờng phi tập trung (OTC). 1.2.4. Những vấn đề liên quan 1.2.4.1. Bên khởi tạo tài sản – originator : Là bên “bán” tài sản cho SPV chuyển tất cả các quyền liên quan đến tài sản. Chủ tài sản ban đầu thƣờng tiếp tục làm dịch vụ quản lý tài sản cho SPV để hƣởng phí quản lý. 1.2.4.2. Pháp nhân mục đích đặc biệt (tổ chức trung gian chuyên trách hay doanh nghiệp chuyên dụng- SPV) : Đƣợc thiết lập để thực hiện chức năng chuyển hóa các tài sản có tính thanh khoản kém thành các chứng khoán có thể mua bán, chuyển nhƣợng tự do trên thị trƣờng. Nhờ nghiệp vụ tách riêng các tài sản và tái cấu trúc các luồng tiền, SPV có thể phát hành nhiều loại chứng khoán chuyển hóa khác nhau để đáp ứng nhu cầu đa dạng của ngƣời đầu tƣ về thời gian đáo hạn, tỷ suất sinh lời và mức độ rủi ro. Trong quá trình tạo tính thanh khoản cho các tài sản, SPV có thể nhận đƣợc sự hỗ trợ từ bên ngoài thông qua cơ chế tăng cƣờng tín nhiệm và hỗ trợ tăng tính thanh khoản. SPV có thể đƣợc thành lập dƣới dạng một quỹ ủy thác hoặc công ty cổ phần, trong đó bên quản lý quỹ hoặc Hội đồng quản trị của công ty cổ phần là đại diện chịu trách nhiệm bảo vệ quyền lợi cho ngƣời đầu tƣ. SPV dùng nguồn thu từ phát hành chứng khoán để “mua” lại tài sản từ chủ tài sản ban đầu. Tài sản sau khi đƣợc mua lại có thể vẫn do chủ tài sản điều phối theo Hợp đồng quản lý tài sản giữa SPV và chủ tài sản ban đầu, toàn bộ thu nhập có đƣợc từ tài sản sẽ đƣợc chuyển cho SPV để cân đối chi trả lợi tức cho ngƣời đầu tƣ. 1.2.4.3. Tài sản chuyển hóa: Tất cả những tài sản có thể tách ra quản lý riêng và có khả năng sinh lời có thể dự đoán đƣợc và không phụ thuộc vào các tài sản khác, đều có thể đƣợc “bán” chuyển hóa trong quá trình chứng khoán hóa, bao gồm:
9 - Tài sản cầm cố bao gồm tài sản thuộc quyền sở hữu cá nhân hoặc tổ chức đƣợc dùng để thế chấp nhƣ nhà, đất, xƣởng sản xuất, máy móc... - Các loại tài sản tài chính khác nhƣ các khoản phải thu của ngân hàng, gồm các khoản phải thu từ cho vay tiêu dùng để mua xe, thẻ tín dụng..., các khoản phải thu từ cho vay doanh nghiệp, tài sản cho thuê tài chính, các khoản đầu tƣ cho các dự án trong đó có dự án phát triển cơ sở hạ tầng, và các khoản cho vay khác... Hiện nay, khái niệm về tài sản chuyển hóa đƣợc mở rộng ra cho bất cứ tài sản tài chính nào đáp ứng đƣợc yêu cầu về tách biệt quản lý và khả năng sinh lời độc lập, nhƣ thu nhập từ các dự án đầu tƣ, các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng... Chứng khoán chuyển hóa: Chứng khoán chuyển hóa là các loại chứng khoán đƣợc SPV phát hành trong quá trình tách riêng tài sản và tái cấu trúc các luồng tiền. Căn cứ trên tài sản chuyển hóa đƣợc dùng làm tài sản đảm bảo cho chứng khoán chuyển hóa, chứng khoán chuyển hóa đƣợc chia làm 2 loại: Chứng khoán đảm bảo bằng tài sản cầm cố (Mortgage Backed Securities – MBS) và chứng khoán đảm bảo bằng tài sản tài chính (Asset Backed Securities – ABS). Chứng khoán chuyển hóa chủ yếu là các loại chứng khoán nợ nhƣ trái phiếu, tín phiếu... Tuy nhiên, tùy theo từng điều kiện cụ thể mà SPV cũng có thể phát hành cổ phiếu ƣu đãi hoặc các loại chứng khoán vốn khác. 1.2.4.4. Nguyên tắc phát hành chứng khoán chuyển hóa: Tổng các luồng tiền vào có đƣợc từ thu nhập do các tài sản chuyển hóa mang lại, phải bằng tổng các luồng tiền ra để thực hiện nghĩa vụ thanh toán cho các chứng khoán đã phát hành bao gồm chi phí trả lợi tức và hoàn vốn cho ngƣời đầu tƣ, và tất cả các chi phí phát sinh khác nhƣ chi phí phát hành, chi phí quản lý tài sản, chi phí để tăng mức tín nhiệm.... Mặc dù việc quản lý và điều phối chặt chẽ các dòng tiền ra và vào là khâu mấu chốt cho quá trình chuyển tài sản có tính thanh khoản kém thành chứng khoán có tính thanh khoản cao hơn, SPV vẫn hoàn toàn có thể chủ động trong quá trình kết nối ngƣời đầu tƣ với tài sản chuyển hóa, tạo nên tính đa dạng và biến hóa của chứng khoán chuyển hóa.
10 1.3. TÍNH HAI MẶT CỦA CHỨNG KHOÁN HÓA BẤT ĐỘNG SẢN 1.3.1. Tác động tích cực của chứng khoán hóa bất động sản
11 tham gia ệ Bên cạnh đó, quá trình chứng khoán hóa bất động sản cho thấy nhiều ƣu điểm, đó là : Thứ nhất, chứng khoán hóa giúp chuyển giao và phân tán rủi ro: ngƣời cho vay là các ngân hàng thƣơng mại và các định chế tài chính cho vay không nhất thiết phải nắm giữ rủi ro tín dụng mà có thể chuyển hóa sang cho ngƣời khác là các SPV (do các ngân hàng đầu tƣ hoặc các định chế tài chính đầu tƣ thành lập) một cách dễ dàng thông qua việc phát hành chứng khoán nợ (Commercial paper: thƣơng phiếu) lấy danh mục tín dụng làm tài sản đảm bảo. Đến lƣợt các SPV trên cơ sở các danh mục cho vay (chứng khoán nợ) vừa mua lại sẽ phát hành chứng khoán để vay tiền. Danh mục cho vay này đƣợc chia nhỏ thành các gói có rủi ro và lãi suất khác nhau: rủi ro
12 thấp, lãi suất thấp; rủi ro cao, lãi suất cao, đó là các MBS. Các định chế tài chính Mỹ và toàn cầu tùy định mức tín nhiệm và khẩu vị rủi ro (còn đƣợc hiểu là khả năng chấp nhận rủi ro, appetite) tha hồ lựa chọn để đầu tƣ. Thứ hai, quá trình chuyển giao và phân tán rủi ro cũng chính là quá trình chuyển hóa ngƣợc, vốn dài hạn đƣợc tài trợ bằng vốn ngắn hạn thông qua sự tiếp sức của thị trƣờng chứng khoán, nên nó giúp doanh nghiệp tìm kiếm đƣợc nguồn tài trợ mới dài hạn thay vì đi vay dài hạn từ ngân hàng. Thứ ba, tạo tính liên thông giữa thị trƣờng tín dụng, thị trƣờng bất động sản và thị trƣờng vốn. Cho vay bất động sản là việc thị trƣờng tín dụng tài trợ dài hạn cho thị trƣờng bất động sản, các định chế ngân hàng thƣơng mại không thể có đủ nguồn vốn dài hạn, nhƣng thông qua quá trình chứng khoán hóa các khoản cho vay này đã biến thành hàng hóa lƣu thông trên thị trƣờng chứng khoán. Thứ tƣ, nhƣ là kết quả của quá trình chứng khoán hóa, đó là tạo thêm hàng hóa cho thị trƣờng chứng khoán. 1.3.2. Tác động tiêu cực của chứng khoán hóa bất động sản : Bên cạnh những ƣu điểm, chứng khoán hóa bất động sản thế chấp phải đƣơng đầu với những rủi ro cơ bản nhƣ sau: Rủi ro tín dụng là những rủi ro liên quan đến việc ngƣời đi vay không trả đƣợc khoản nợ. Tuy nhiên những nhà đầu tƣ vào chứng khoán đƣợc đảm bảo bởi những khoản vay thế chấp có thể không cần quan tâm đến rủi ro tín dụng liên quan đến ngƣời đi vay. Chăng hạn khi các chứng khoán đƣợc đảm bảo bởi Hiệp hôi bất động sản thế chấp Quốc gia – Ginnie Mae sẽ đƣợc bảo đảm thanh toán toàn bộ bởi chính phủ Hoa Kỳ. Cũng nhƣ các chứng khoán đƣợc đảm bảo bởi Hiệp hôi bất động sản thế chấp Liên bang – Fannie Mae và Công ty thế chấp nhà ở Liên bang – Freddie Mae. Vì vậy rủi ro tín dụng của ngƣời đi vay khoản vay thế chấp này không ảnh hƣởng đến nhà đầu tƣ. Tuy nhiên không phải mọi chứng khoán đều đƣợc bảo lãnh bởi Ginnie Mae, Fannie Mae hay Freddie Mae. Do đó nhà đầu tƣ cũng có thể gặp rủi ro tín dụng của ngƣời đi vay.