Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Phát triển nhà ở giá rẻ tại Thành phố Hồ Chí Minh – chính thức so với phi chính thức

Chia sẻ: Ganuongmuoimatong | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:85

Thêm vào BST

Báo xấu

31
lượt xem 4
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là việc trả lời thấu đáo hai câu hỏi trên đòi hỏi một nghiên cứu sâu rộng về các vấn đề liên quan. Điều này nằm ngoài giới hạn và khả năng của một luận văn thạc sỹ. Do vậy, trong giới hạn về nguồn lực và các điều kiện khác, dựa trên khung phân tích về ngoại tác của kinh tế học vi mô và phân tích khía cạnh tài chính thuần túy của việc tài trợ cho phát triển nhà ở, bài viết này sẽ tìm hiểu: Những yếu tố tiết kiệm chi phí nào dẫn đến việc phát triển nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh chủ yếu dựa vào hình thức phát triển phi chính thức. Những yếu tố nào giúp cho các nhà cung cấp nhà ở chính thức có thể cắt giảm chi phí để có thể đáp ứng nhu cầu nhà ở cho những đối tượng có thu nhập thấp thay vì họ phải dựa vào khu vực phi chính thức. Để có thể đạt đƣợc mục tiêu này, luận văn sẽ tập trung trả lời hai câu hỏi nghiên cứu sau.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Phát triển nhà ở giá rẻ tại Thành phố Hồ Chí Minh – chính thức so với phi chính thức

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH  LÝ NGUYỆT TRÂN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở GIÁ RẺ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – CHÍNH THỨC SO VỚI PHI CHÍNH THỨC LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ CHUYÊN NGÀNH: CHÍNH SÁCH CÔNG MÃ SỐ: 60.31.14 NGƯỜI HƯỚNG DẪN: TS HUỲNH THẾ DU Th.S JAY ROSENGARD TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2011
1 LỜI CAM ĐOAN Luận văn này hoàn toàn do tôi thực hiện. Các trích dẫn và số liệu sử dụng trong luận văn đều đƣợc dẫn nguồn và có độ chính xác cao nhất trong phạm vi hiểu biết của tôi. Nội dung bài viết không nhất thiết phản ánh quan điểm của trƣờng Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh hay Chƣơng trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright. Lê Nguyệt Trân Thành phố Hồ Chí Minh Tháng 06 năm 2011 Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com
2 LỜI CẢM TẠ Chủ đề nghiên cứu trong bài viết này bắt nguồn từ lĩnh vực nghề nghiệp và quan tâm của tác giả tuy vậy đã đƣợc tiếp thêm nguồn cảm hứng và động lực từ tầm nhìn và những nỗ lực không ngừng nhằm cung cấp nhà ở giá rẻ cho số đông ngƣời dân tại Bình Dƣơng của Tổng công ty Đầu tƣ và Phát triển Công nghiệp Becamex IDC (Becamex). Tôi rất quý trọng cơ hội cùng làm việc với Becamex trong dự án nhà ở giá rẻ tại đây. Đặc biệt cảm kích ông Nguyễn Hồng Hải (kiến trúc sƣ trƣởng tại Becamex) vì những chia sẻ, trao đổi và thảo luận (lẫn tranh luận) xung quanh chủ đề nhà ở và đô thị cũng nhƣ về mối quan tâm bền bỉ đối với lĩnh vực nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp. Công việc quy hoạch và thiết kế của ông Hải và đội ngũ của mình cùng nhóm kỹ sƣ đã giúp tôi rất nhiều trong việc xây dựng mô hình tài chính trong bài viết này. Về phía nhà trƣờng, trân trọng gửi lời cảm ơn đến Tiến sỹ Jay Rosengard và Thạc sỹ Huỳnh Thế Du đã giúp tôi hoàn thành luận văn. Đặc biệt gửi lời cảm ơn chân thành đến thầy Du đã dành nhiều thời gian và công sức hƣớng dẫn, trao đổi cũng nhƣ đƣa ra nhiều ý kiến nhận xét và gợi ý học thuật trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thiện bài viết. Chƣơng trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright đã trang bị cho tôi kiến thức nền tảng để nhìn nhận các vấn đề kinh tế xã hội nghiêm túc hơn. Chƣơng trình học bổng của trƣờng đã tạo cho tôi cơ hội tìm hiểu về những vấn đề liên quan đến cộng đồng và xã hội nói chung bên cạnh cuộc sống riêng với các mục tiêu cá nhân của mình. Điều này thực sự có ý nghĩa với tôi. Cuối cùng nhƣng không kém phần quan trọng là lời cảm ơn chân thành đến các đồng nghiệp tại Công ty Cổ phần M&C cũng nhƣ bạn đồng môn tại Chƣơng trình đã giúp sức trong quá trình tìm kiếm thông tin và đƣa ra những tƣ vấn, hỗ trợ và góp ý thiết thực. Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com
3 NỘI DUNG TÓM LƯỢC Hai mƣơi năm sau đổi mới, thành phố Hồ Chí Minh (sau đây gọi tắt là Thành phố hoặc TPHCM) là nơi chứng kiến những thành tựu kinh tế và xã hội nổi bật nhất tại Việt Nam. Cùng với quá trình phát triển kinh tế đó, đô thị hóa diễn ra nhanh chóng và rộng khắp. Dự báo về một siêu đô thị trong tƣơng lai không xa khiến Thành phố phải đối mặt với viễn cảnh đô thị rộng lớn đi cùng những thách thức nan giải về nhà ở trong mối liên hệ với sự phát triển không gian đô thị, cơ sở hạ tầng và các vấn đề về xã hội. Hiện tƣợng phân cực và phân hóa về cả không gian lẫn xã hội giữa các nhóm dân cƣ đang định hình ngày càng rõ rệt. Mặt khác, nhà ở cũng đƣợc các nhà kinh tế học tin rằng tạo ra ngoại tác tích cực cho xã hội, điều này tạo nên một cơ sở mạnh mẽ khác biện luận cho sự can thiệp của nhà nƣớc vào thị trƣờng nhà ở. Trên thực tế, Thành phố đã và đang phải đối mặt với các thách thức vừa nêu. Chúng đã và đang xảy ra nhƣ là nguyên nhân và hệ lụy của vấn đề nhà ở không phù hợp khả năng. Thị trƣờng nhà chính thức tại TPHCM không cung cấp đủ và đúng nhu cầu của đại đa số ngƣời dân là lý do mà những ngƣời có mức thu nhập trung bình đến thấp và ngƣời nghèo buộc phải lựa chọn nhà ở phi chính thức (vốn thiếu thốn tiện ích công cộng cơ bản, ảnh hƣởng đến chất lƣợng sống cá nhân và làm trầm trọng thêm các vấn đề giao thông, vệ sinh đô thị và môi trƣơng) nhƣ là phƣơng cách duy nhất và cuối cùng. Chính sách nhà ở hiện tại đang đặt ra những mục tiêu có phần giới hạn (chỉ tập trung vào một số đối tƣợng) do vậy chƣa giải quyết vấn đề về nhà ở một cách toàn diện và rốt ráo. Ngƣời nghèo không đủ khả năng chi trả cho nhà ở với chất lƣợng tiêu chuẩn đành chọn giải pháp khác để đáp ứng nhu cầu nhà ở của bản thân song có thể gây ra những hệ lụy cho cộng đồng. Có thể nói, chính sách chƣa xem xét vấn đề nhà ở nhƣ là một mắt xích quan trọng của quá trình phân cực và phân hóa không gian và xã hội cũng nhƣ những vấn đề về môi trƣờng và phát triển đô thị nói chung. Đây cũng là nội dung nghiên cứu chính của luận văn. Đặt mục tiêu nhà ở cho mọi ngƣời để không đẩy một số lƣợng lớn ngƣời dân vào lựa chọn bất đắc dĩ với nhà phi chính thức, bài viết sẽ xem xét vai trò của thị trƣờng và nhà nƣớc trong khả năng cung cấp nhà ở chính thức với mức giá phù hợp khả năng số đông. Thông qua việc phát triển và cung cấp chính thức, nhà ở sẽ phần nào cải thiện đƣợc chất lƣợng (ít nhất là đƣợc đảm bảo các điều kiện cơ sở hạ tầng cơ bản và thiết yếu) và do vậy Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com
4 sẽ làm giảm khả năng (và nguy cơ) hình thành các khu vực sống dƣới chuẩn. Một số các kiến nghị nhƣ là giải pháp tăng cung chính thức (bên cạnh những chính sách hiện có) và giảm cung phi chính thức sẽ đƣợc thảo luận cụ thể. Các phát hiện Phát hiện 1. Thị trƣờng nhà ở giá rẻ thiếu vắng nguồn cung chính thức và bị chiếm lĩnh bởi khu vực phi chính thức với điều kiện và chất lƣợng nhà ở hạn chế. Các nhà cung cấp chính thức không đáp ứng đƣợc nhu cầu của đại đa số ngƣời dân về cả số lƣợng lẫn giá cả buộc những ngƣời này vào tình thế chỉ có thể lựa chọn nhà ở phi chính thức. Phát hiện 2. Yếu tố quan trọng nhất khiến nhà ở khu vực không chính thức có lợi thế hơn so với khu vực chính thức là giá đất cũng nhƣ tránh hoặc trốn một số khoản chi phí liên quan. Phát hiện 3. Thị trƣờng chính thức có thể cung cấp nhà ở căn hộ với mức giá 200 – 300 triệu trong một số điều kiện nhất định về yếu tố chi phí đầu vào. Các khuyến nghị chính sách Nhận thấy sự thiếu hụt nguồn cung nhà giá rẻ chính thức là nguyên nhân chính yếu và cần đƣợc ƣu tiên giải quyết trong bối cảnh và điều kiện hiện tại của thành phố Hồ Chí Minh, bài viết tập trung vào giải pháp tăng cung nhà ở để không chỉ tìm kiếm câu trả lời cho bài toán “nhà ở cho mọi ngƣời” mà còn đồng thời giải quyết các vấn đề về đô thị và xã hội. Cũng với mục tiêu này, giảm cung phi chính thức trở thành một giải pháp song hành cần thiết khác. Với mục tiêu tăng cung, có nhiều yếu tố có thể can thiệp. Trên thực tế các chính sách nhà ở hiện tại đã và đang can thiệp vào nhiều yếu tố chi phí cốt lõi của nhà ở nhƣ hỗ trợ đất, tín dụng, thuế, v.v. (tuy về kết quả thực thi cho đến nay vẫn chƣa khả quan). Các kiến nghị đề xuất sẽ không bàn luận lại các vấn đề này mà sẽ thảo luận thêm một số yếu tố cốt lõi khác có thể giúp giảm chi phí đáng kể nhƣng hiện vẫn chƣa đƣợc quan tâm đúng mức, bao gồm hai yếu tố diện tích nhà ở tối thiểu và vấn đề tạo nguồn cầu thực lớn giúp giảm chi phí. Với mục tiêu giảm cung phi chính thức, vấn đề nội hóa ngoại tác cần phải đƣợc xem xét một cách thấu đáo với các chính sách hợp lý, kịp thời và có tính khả thi. Bên cạnh đó chiến lƣợc tiếp cận nhà ở (nên chọn giữa chiến lƣợc phổ quát hay chiến lƣợc mục tiêu?) trong sự Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com
5 liên nối với các vấn đề nhà phi chính thức và sự hình thành mới các khu ổ chuột cùng các hệ lụy của nó cũng cần đƣợc phân tích và giải quyết một cách thấu đáo. Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com
6 MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ..........................................................................................................................1 LỜI CẢM TẠ ................................................................................................................................2 NỘI DUNG TÓM LƢỢC ..............................................................................................................3 MỤC LỤC .....................................................................................................................................6 DANH MỤC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT ...............................................................................7 DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH ẢNH VÀ PHỤ LỤC ...............................................................8 CHƢƠNG 1 GIỚI THIỆU...........................................................................................................9 1.1. Đặt vấn đề ........................................................................................................................ 10 1.2. Mục tiêu và Câu hỏi nghiên cứu ....................................................................................... 12 1.3. Bố cục luận văn ................................................................................................................ 12 CHƢƠNG 2 KHUNG PHÂN TÍCH VÀ CÁC TIẾP CẬN CỦA CHÍNH SÁCH NHÀ Ở ........... 14 2.1. Khung phân tích ............................................................................................................... 15 2.2. Các tiếp cận của chính sách nhà ở ..................................................................................... 17 CHƢƠNG 3 THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – CHÍNH THỨC VÀ PHI CHÍNH THỨC ............................................................................................................................ 21 3.1. Thực trạng nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh .................................................................... 22 3.2. Chi phí nhà ở chính thức và phi chính thức ....................................................................... 27 3.3. Tại sao ngƣời dân lựa chọn nhà phi chính thức ................................................................. 30 3.4. Tóm tắt thị trƣờng nhà ở thành phố Hồ Chí Minh – Cung, cầu, khả năng chi trả và các mức giá........ ........................................................................................................................................ 32 CHƢƠNG 4 PHÁT TRIỂN NHÀ Ở GIÁ RẺ CHÍNH THỨC .................................................... 35 4.1. Phân tích các yếu tố chi phí đầu vào ................................................................................. 36 4.2. Cung cấp nhà ở theo cơ chế thị trƣờng và thông qua trợ cấp.............................................. 41 4.3. So sánh chi phí nhà ở giá rẻ chính thức và nhà ở phi chính thức ........................................ 42 4.4. Tóm tắt các kết quả phân tích ........................................................................................... 45 CHƢƠNG 5 KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ CHÍNH SÁCH ................................................ 47 5.1. Kết luận ........................................................................................................................... 48 5.2. Khuyến nghị chính sách.................................................................................................... 49 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................................ 57 PHỤ LỤC .................................................................................................................................... 60 Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com
7 DANH MỤC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT ADB Asian Development Bank (Ngân hàng Phát triển Châu Á) CBRE CB Richard Ellis CTK Cục Thống kê TPHCM DSCR Debt Service Coverage Ratio (Chỉ số an toàn nợ vay) DTZ DTZ Consulting & Research DTCB Diện tích Cơ bản DTSD Diện tích Sử dụng GTGT Giá trị Gia tăng IHC International Housing Coalition IRR Internal Rate of Return MIRR Multiple Internal Rate of Return MPB Marginal Private Benefit (Lợi ích Cá nhân Biên) MSB Marginal Social Benefit (Lợi ích Xã hội Biên) MSC Marginal Social Cost (Chi phí Xã hội Biên) NACCA National Aboriginal Capital Corporation Association NAHB National Association of Home Builder NPV Net Present Value (Hiện Giá Ròng) TCTK Tổng cục Thống kê Việt Nam (General Statistics Office) TNDN Thu nhập Doanh nghiệp TPHCM Thành phố Hồ Chí Minh UN–HABITAT The United Nations Human Settlements Programme (Chƣơng trình Định cƣ Con ngƣời của Liên Hiệp Quốc) UNPFA United Nations Population Fund (Quỹ Dân số của Liên Hiệp Quốc) USD U.S. Dollar (đô la Mỹ) VND Vietnam Dong (đồng Việt Nam) Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com
8 DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH ẢNH VÀ PHỤ LỤC BẢNG BIỂU Bảng 3.1. Lƣợng nhà và lƣợng cầu nhà tăng mới tại TPHCM qua các năm Bảng 3.2. Cung căn hộ chính thức mới qua các năm tại TPHCM Bảng 3.3. Ƣớc tính khả năng mua nhà của bốn nhóm thu nhập thấp nhất tại TPHCM năm 2009 Bảng 3.4. So sánh chi phí nhà ở chính thức và phi chính thức Bảng 4.1. Đơn giá nhà ƣớc tính theo yếu tố chi phí đầu vào Bảng 4.2. Tác động đơn lẻ của các yếu tố chi phí đầu vào lên giá thành căn hộ Bảng 4.3. Ảnh hƣởng đồng thời của chi phí sử dụng đất và chiều cao công trình chung cƣ đến giá nhà Bảng 4.4. Ảnh hƣởng đồng thời của chi phí sử dụng đất và diện tích căn hộ đến giá nhà Bảng 4.5. Tóm tắt kết quả phân tích yếu tố đầu vào Bảng 4.6. So sánh chi phí xây dựng nhà ở chính thức và phi chính thức HÌNH ẢNH Hình 2.1. Thị trƣờng nhà ở với yếu tố ngoại tác Hình 3.1. Tỉ lệ các hộ gia đình chất lƣợng sống thấp tại TPHCM phân theo quận (ngoại trừ huyện Củ Chi và Cần Giờ) Hình 3.2. Tỷ lệ ngƣời nhập cƣ vào TPHCM từ các tỉnh thành khác theo quận/huyện (ngoại trừ huyện Củ Chi và Cần Giờ) Hình 3.3. Lƣợng cung căn hộ chính thức và lƣợng cầu nhà ở tại TPHCM qua các năm Hình 3.4. Thị trƣờng nhà ở tại TPHCM hiện nay – cung mới, cầu mới, các mức giá và khả năng chi trả Hình 4.2. Mẫu bố trí căn hộ nhà ở giá rẻ diện tích 30 m2 Hình 4.3. Phát triển nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh – tiến trình tăng cung Hình 4.4. Phát triển nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh – đáp ứng các nhóm thu nhập PHỤ LỤC Phụ lục 1. Thuật ngữ Nhà ở Giá rẻ, tính Phù hợp Khả năng, Nhà ở Chi phí Thấp và Nhà ở Thu nhập Thấp Phụ lục 2. Các chƣơng trình nhà ở của TPHCM giai đoạn 2006 – 2010 Phụ lục 3. Ngoại tác của Nhà ở Phụ lục 4. Dân số trung bình chia theo quận huyện Phụ lục 5. Mô hình Tài chính Phụ lục 6. Phân tích các Yếu tố Đầu vào Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com
9 CHƯƠNG 1 GIỚI THIỆU Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com
10 1.1. Đặt vấn đề Theo kết quả tổng điều tra dân số và nhà ở đƣợc thực hiện mƣời năm một lần, tỉ lệ tăng trƣởng bình quân của nhà ở xây mới của thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 1999 – 2009 vào khoảng 6,05% mỗi năm, gấp đôi tỉ lệ tăng dân số chính thức. Đến thời điểm hiện tại, nhu cầu về số lƣợng căn hộ mới hàng năm của Thành phố đã lên đến hơn 100 nghìn căn. Ƣớc tính, trong giai đoạn 2005 – 2011 lƣợng cầu nhà ở vào khoảng 683 nghìn căn.1 Đây rõ ràng là một nhu cầu khổng lồ. Các nhà cung cấp chính thức tại TPHCM chỉ đáp ứng đƣợc một phần khá hạn chế so với nhu cầu này. Giai đoạn 2005 – 2011, số lƣợng căn hộ chung cƣ xây mới chính thức ƣớc tính vào khoảng 108 nghìn căn,2 tƣơng đƣơng 1/6 nhu cầu nhà ở. Không có số liệu về lƣợng biệt thự và nhà liên kế đƣợc cung cấp trong cùng giai đoạn nhƣng có thể ƣớc đoán rằng con số này không thể vƣợt quá số lƣợng căn hộ chung cƣ. Các chƣơng trình nhà ở của Thành phố giai đoạn 2000 – 2010 đã cung cấp mới đƣợc 7.422 nhà ở xã hội (trƣớc năm 2006), 10% nhu cầu về nhà lƣu trú công nhân, 29% nhu cầu về ký túc xá sinh viên và 1 dự án (180 căn hộ) nhà ở thu nhập thấp đƣợc khởi công trong số 12 dự án đăng ký và 5 dự án đƣợc chấp thuận chủ trƣơng (Sở Xây dựng, 2010). Sự chênh lệch giữa cầu và cung chính thức cho thấy từ trƣớc đến nay việc xây dựng mới nhà ở tại TPHCM chủ yếu là do ngƣời dân tự làm. Trong đó, chắc hẳn một bộ phận không nhỏ đƣợc xây dựng tự phát, không có giấy tờ hợp pháp, hay ít nhất là các thủ tục không hoàn chỉnh. Nguyên nhân chủ yếu là do thu nhập hạn chế của phần lớn các hộ gia đình tại TPHCM (và Việt Nam nói chung). Nếu căn cứ vào mức thu nhập từ Khảo sát Mức sống Hộ gia đình năm 2008 của Tổng cục Thống kê (TCTK) thì 80% dân số chỉ có thể mua nhà trong mức giá từ 128 đến 271 triệu đồng, cách rất xa so với mức giá của một căn hộ tiêu chuẩn trung bình trên thị trƣờng chính thức hiện nay vào khoảng 600 – 800 triệu đồng. 3 Đây là một thách thức rất lớn đối với phát triển đô thị tại TPHCM, hay Việt Nam nói chung và cũng là thách thức chung của một số nƣớc đang phát triển khác. Arnott, một học giả về lĩnh vực nhà ở và phát triển đô thị, đã chỉ ra rằng chính phủ các nƣớc đang phát triển nằm trong tình thế tiến thoái lƣỡng nan đối với vấn đề nhà ở phi chính 1 Xem trình bày chi tiết về nhu cầu nhà ở tại mục 3.1.2. 2 Xem trình bày chi tiết về cung nhà ở tại mục 3.1.2. 3 Các tính toán đƣợc dựa trên một số giả định cụ thể. Trình bày chi tiết về khả năng tài chính để tiếp cận nhà ở và giá nhà ở trên thị trƣờng chính thức đƣợc trình bày cụ thể tại mục 3.2.1. Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com
11 thức4 – một mặt nếu ngầm chấp nhận nhà ở phi chính thức sẽ khuyến khích thị trƣờng phi chính thức phát triển và càng gây khó khăn hơn trong việc quản lý sự phát triển trong tƣơng lai, mặt khác các biện pháp cứng rắn sẽ đẩy một số đông ngƣời dân vào những điều kiện sống còn tồi tệ hơn và gây phát sinh nhiều hệ lụy kinh tế và xã hội nhƣ tội phạm, dịch bệnh, tệ nạn (Arnott, 2010). Theo thời gian, các chính phủ đang dần thay đổi quan điểm khi nhìn nhận về vấn đề nhà ở phi chính thức, xuất phát từ sự “thay đổi tƣ tƣởng quản lý đi từ quản lý vĩ mô nền kinh tế sang khai thác và phân phối lực lƣợng thị trƣờng bằng việc cho phép các thị trƣờng hoạt động” (Arnott, 2010, tr.188). Việt Nam cũng đã có những bƣớc đi theo tiến trình đó.5 Việc tạo điều kiện thuận lợi cho ngƣời dân có đƣợc một chỗ ở trong tầm tay rõ ràng là mục tiêu và chính sách hoàn toàn chính đáng, tuy vậy tạo điều kiện mà không có chiến lƣợc cải thiện điều kiện sống (thông qua cung cấp cơ sở hạ tầng và tiện ích cơ bản) sẽ có nguy cơ tạo ra nhiều khu ổ chuột mới và đào sâu hố cách giàu nghèo và những hệ lụy xã hội, bên cạnh những thách thức quản lý ngày càng khó khăn hơn. Hiện tƣợng “cộng đồng kín cổng cao tƣờng” đối lập với các “khu ổ chuột”6 đã không còn là cá biệt ở một vài quốc gia đang phát triển7 mà đã trở thành hiện tƣợng toàn cầu (Gordon, 2009). Việt Nam có lẽ khó thoát khỏi vết xe đổ nếu chính sách nhà ở không xây dựng những mục tiêu thích đáng và chiến lƣợc phù hợp. Waibel, học giả ngƣời Đức với nhiều nghiên cứu về phát triển đô thị và nhà ở tại Việt Nam, đã phân tích về hiện tƣợng phân cực và phân tách không gian, xã hội tại TPHCM và cho rằng “sự phát triển các khu đô thị mới đã làm trầm trọng thêm vấn đề bất bình đẳng nhà ở” và làm “gia tăng tình trạng phân hóa về mặt xã hội và không gian giữa các nhóm xã hội trong khu vực đô thị” (Waibel, 2007). Không khó để bất kỳ ngƣời dân nào sinh sống lâu năm tại TPHCM có thể nhận thấy sự phân tách về không gian đô thị đã dần hình thành trong hai mƣơi năm qua. Các khu vực Phú Mỹ Hƣng (năm 2008 đƣợc công nhận là “khu đô thị kiểu mẫu” của Việt Nam), Nam Sài Gòn, An Phú – An Khánh, Thảo Điền nay đƣợc định vị là khu vực của những ngƣời giàu có và trở 4 Mục 3.1.1. sẽ trình bày cụ thể về định nghĩa cũng nhƣ một số đặc tính của “nhà ở phi chính thức”. 5 Nghị định 88/2009/NĐ-CP về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã cho phép nhà đƣợc xây sau ngày 01/07/2004 (ngày Luật Xây dựng có hiệu lực) mà không có giấy phép xây dựng nhƣng phù hợp quy hoạch vẫn đƣợc cấp sổ hồng. Trên thực tế, đến đầu 2010, TPHCM có trên 50.000 căn nhà thuộc diện này đã bị treo không xử lý đƣợc từ năm 2004, thì đến lúc này đã có thể đƣợc hợp pháp hóa, theo Lao Động (2009). 6 Thuật ngữ “gated community” và “slum”. Các thuật ngữ khác nhƣ “spatial fragmentation”, “social segregation” và “polarization” cũng thƣờng đƣợc sử dụng để nói về cùng một vấn đề. 7 Đã có các nghiên cứu về vấn đề này tại Hyperabad (Ấn Độ) và Cape Town (Nam Phi), xem Krank (2008), Lemanski và Oldfield (2009). Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com
12 thành hình ảnh của một thành phố Hồ Chí Minh hoa lệ, bên cạnh hình ảnh đối lập về một cuộc sống khác, cơ cực và thiếu thốn tại các khu vực rộng lớn ngoại vi thành phố, của phần đông còn lại những ngƣời thu nhập thấp hơn trong xã hội (Waibel, 2007). Tại sao việc tự xây hay xây dựng phi chính thức (đã) trở thành phƣơng thức phát triển nhà ở phổ biến tại thành phố Hồ Chí Minh và làm thế nào để tăng cƣờng chính thức hóa việc phát triển nhà ở tại Thành phố là hai câu hỏi quan trọng cần một sự lý giải nghiêm túc và thấu đáo. 1.2. Mục tiêu và Câu hỏi nghiên cứu Việc trả lời thấu đáo hai câu hỏi trên đòi hỏi một nghiên cứu sâu rộng về các vấn đề liên quan. Điều này nằm ngoài giới hạn và khả năng của một luận văn thạc sỹ. Do vậy, trong giới hạn về nguồn lực và các điều kiện khác, dựa trên khung phân tích về ngoại tác của kinh tế học vi mô và phân tích khía cạnh tài chính thuần túy của việc tài trợ cho phát triển nhà ở, bài viết này sẽ tìm hiểu: (1) Những yếu tố tiết kiệm chi phí nào dẫn đến việc phát triển nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh chủ yếu dựa vào hình thức phát triển phi chính thức; (2) Những yếu tố nào giúp cho các nhà cung cấp nhà ở chính thức có thể cắt giảm chi phí để có thể đáp ứng nhu cầu nhà ở cho những đối tƣợng có thu nhập thấp thay vì họ phải dựa vào khu vực phi chính thức. Để có thể đạt đƣợc mục tiêu này, luận văn sẽ tập trung trả lời hai câu hỏi nghiên cứu sau. Câu hỏi thứ nhất Những yếu tố nào khiến việc phát triển nhà ở phi chính thức chiếm ưu thế hơn so với khu vực chính thức? Câu hỏi thứ hai Những giải pháp khả dĩ giúp khu vực chính thức có thể thay thế khu vực phi chính thức trong việc phát triển nhà ở là gì? 1.3. Bố cục luận văn Bốn chƣơng tiếp theo của luận văn sẽ đi tìm lời giải đáp cho hai câu hỏi trên, với bố cục nhƣ sau. Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com
13 Chương Hai. Giới thiệu khung phân tích và các cách thức tiếp cận của chính sách nhà ở. Chƣơng này sẽ trình bày cơ sở lý thuyết và kinh nghiệm các nƣớc về các cơ sở can thiệp cũng nhƣ các cách thức tiếp cận cho chính sách nhà ở và phân tích chúng trong bối cảnh thực tế của TPHCM. Chương Ba. Tìm hiểu về thực trạng nhà ở tại TPHCM trong mối liên hệ với sự phát triển mạnh mẽ về dân số lẫn không gian đô thị, cũng nhƣ vấn đề nhà ở phi chính thức. Chƣơng này cũng sẽ cung cấp một cái nhìn tổng quát về thị trƣờng nhà ở TPHCM hiện nay. Chương Bốn. Phân tích các yếu tố chi phí đầu vào của nhà ở chính thức để xem xét các khả năng và mức độ giảm giá thành nhà ở thông qua việc cung cấp theo cơ chế thị trƣờng và cung cấp với sự trợ cấp của nhà nƣớc. Chƣơng này cũng sẽ tiến hành so sánh chi phí nhà ở giá rẻ chính thức và nhà ở phi chính thức để cho thấy: một mặt, nhà ở giá rẻ chính thức có thể cạnh tranh tƣơng đối ngang bằng với nhà phi chính thức về mặt giá cả mà vẫn đảm bảo đƣợc các tiêu chuẩn về chất lƣợng sống và môi trƣờng cơ bản; mặt khác, nhà ở phi chính thức bằng việc trốn tránh một số chi phí đã tạo ra một số ngoại tác tiêu cực cho xã hội. Nội dung căn bản của chƣơng này là thiết lập một mô hình tài chính trên một tình huống dự án cụ thể, sử dụng cách tiếp cận yếu tố chi phí và phƣơng pháp phân tích tài chính dự án để phân tích khả năng cung cấp nhà ở giá rẻ cho ngƣời thu nhập thấp và ngƣời nghèo nói chung tại TPHCM cũng nhƣ tìm hiểu các yếu tố chi phí chủ yếu tác động đến giá thành nhà ở nhằm làm cơ sở cho tƣ duy giải pháp. Dự án tình huống đƣợc sử dụng là một dự án nhà ở tƣơng tự đang đƣợc tiến hành khảo sát, phân tích và thiết kế sơ bộ để đƣa vào thực hiện tại tỉnh Bình Dƣơng (tuy vậy, các yếu tố chi phí đƣợc ƣớc tính phù hợp với thị trƣờng TPHCM) nhằm phục vụ cho những ngƣời thu nhập thấp nói chung. Chương Năm. Kết luận và các khuyến nghị chính sách. Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com
14 CHƯƠNG 2 KHUNG PHÂN TÍCH VÀ CÁC TIẾP CẬN CỦA CHÍNH SÁCH NHÀ Ở Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com
15 2.1. Khung phân tích Nhà ở từ lâu không còn là chủ đề mới trong tranh luận lẫn thực hành chính sách ở hầu hết tất cả các nƣớc. Tùy vào mỗi quốc gia với hình thái và điều kiện phát triển kinh tế riêng mà vấn đề nhà ở đƣợc tiếp cận và giải quyết bằng những cách thức rất khác nhau. Suy cho cùng, vấn đề về nhà ở, đặc biệt là nhà ở giá rẻ, sở dĩ tồn tại là do giá nhà vƣợt quá khả năng chi trả của cá nhân hoặc của hộ gia đình dẫn đến việc họ không tự trang trải đƣợc cho mình một chỗ ở phù hợp. Sự vận hành tự do của nền kinh tế thị trƣờng có thể khiến những ngƣời xây nhà (bên cung) nỗ lực cắt giảm chi phí để cung cấp nhiều hơn cho thị trƣờng với mức giá ngày càng giảm. Nhƣng, những nỗ lực đó cũng chỉ giúp xác lập trạng thái cân bằng thị trƣờng, thƣờng là thấp hơn (về sản lƣợng) trạng thái cân bằng tối ƣu xã hội. Bởi, nhà ở nói chung đƣợc các nhà kinh tế học cho là không chỉ tạo ra lợi ích cho cá nhân thụ hƣởng trực tiếp mà còn tạo ra ngoại tác tích cực cho nền kinh tế (xem tổng quan các nghiên cứu về ngoại tác tích cực của nhà ở tại Phụ lục 3). Ngoại tác tích cực của nhà ở bao gồm các tác động kinh tế trực tiếp (tạo việc làm, thu nhập, thúc đẩy chi tiêu và tạo nguồn thuế) lẫn gián tiếp (thúc đẩy sự lƣu chuyển lao động và năng suất) bên cạnh những tác động xã hội khó ƣớc lƣợng nhƣng không khó để nhận biết (tiện nghi, an toàn, sức khỏe, thời gian, tiếp cận tiện ích xã hội và cơ hội kinh tế, tiềm năng thu nhập, tăng trƣởng tài sản). Các tác giả hoặc tài liệu về chủ đề này có thể kể đến nhƣ: Wardrip và đ.t.g. (2011), Meen và đ.t.g (2001), DTZ (2006), NAHB (2009), NACCA (2005), Cohen (2007), và PADCO (2006). Mặt khác, tại một số nƣớc (đặt biệt là các nƣớc đang phát triển) do giá nhà trở nên đắt đỏ với một bộ phận (lớn) dân số, thị trƣờng nhà ở phi chính thức đã hình thành và phát triển để cung cấp nhà ở cho phân khúc thấp hơn với chất lƣợng (thƣờng là) kém hơn (Arnott, 2010; Boothroyd và Pham Xuan Nam, 2000). Không thể phủ nhận vai trò rất lớn của khu vực phi chính thức trong việc cung cấp nhà ở với mức giá phải chăng cho hầu hết ngƣời dân, tuy vậy việc phát triển phi chính thức (gắn liền với tính tự phát, thiếu quy hoạch, thiếu điều kiện hạ tầng cơ bản và quy mô nhỏ lẻ) thông thƣờng dẫn đến nhiều hệ lụy về chất lƣợng sống (sức khỏe và an toàn) cho chính ngƣời cƣ ngụ và các thách thức cho phát triển đô thị (phân bố không gian, đất đai, cơ sở hạ tầng mà đặc biệt là giao thông và vệ sinh – môi trƣờng đô thị), xã hội (phân cực giữa các nhóm thu nhập) và sự phát triển của nền kinh tế (nền kinh tế phi chính thức) (UNFPA, 2007; Gurby và đ.t.g., Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com
16 2009; và Waibel, 2005). Chính những điều này làm giảm lợi ích kinh tế của nhà ở và thậm chí tạo ra những hệ lụy lâu dài cho đô thị và nền kinh tế. Hình 2.1. mô tả cung và cầu sản phẩm nhà ở khi không và khi có tính đến yếu tố ngoại tác dựa trên quy luật cung cầu cơ bản của kinh tế học. Hình 2.1. Thị trường nhà ở với yếu tố ngoại tác P (tr.đ/căn) (SF) ≡ (MSC) [1] [1] (SM) O PO F [2] PF (MSBF) [1] M PI (MSBI) O’ PD (D) ≡ (MPB) QF QI QO Q (căn) Nguồn: dựa trên kiến thức cơ bản của kinh tế học vi mô. Trong hình, (SF) là đƣờng cung nhà ở của thị trƣờng chính thức, giả định đƣờng (SF) cũng chính là đƣờng chi phí xã hội biên (MSC) của nền kinh tế. (SM) là đƣờng cung nhà ở của toàn thị trƣờng (bao gồm chính thức và phi chính thức). Nhà ở phi chính thức do trốn tránh một số loại chi phí nhất định nên có chi phí sản xuất thấp hơn nhà ở chính thức và cũng thấp hơn chi phí xã hội biên, do vậy chi phí sản xuất của toàn thị trƣờng cũng thấp hơn chi phí xã hội nghĩa là (SM) nằm dƣới đƣờng (SF) hay (MSC). Đƣờng cầu (D) thể hiện nhu cầu của toàn xã hội và cũng là lợi ích tiêu dùng biên của cá nhân (MPB). Nhƣ đã đề cập ở trên về ngoại tác, nhà ở tạo ra ngoại tác tích cực do vậy tạo ra tổng lợi ích cho toàn xã hội còn cao hơn so với lợi ích trực tiếp của ngƣời mua nhà. Đƣờng lợi ích xã hội (SB) vì thế mà nằm trên đƣờng cầu (D). Tuy nhiên, nhà ở chính thức Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com
17 và nhà ở phi chính thức tạo ra những lợi ích xã hội khác nhau. Do nhà ở phi chính thức còn tạo ra ngoại tác tiêu cực bên cạnh ngoại tác tích cực, nên lợi ích xã hội ròng của loại hình nhà ở này thấp hơn lợi ích xã hội của nhà ở chính thức (tạm giả định lợi ích tích cực vẫn cao hơn lợi ích tiêu cực mà nó tạo ra). Thể hiện trên hình vẽ, đƣờng lợi ích xã hội biên của nhà ở chính thức (MSBF) và phi chính thức (MSBI) đều nằm trên đƣờng lợi ích cá nhân biên (MPB), nhƣng (MSBF) nằm trên (MSBI). Theo đó, ta lần lƣợt có các giao điểm: F là điểm cân bằng của thị trƣờng nhà ở chính thức,8 M là điểm cân bằng của toàn thị trƣờng nhà ở nói chung,9 và O là điểm cân bằng tối ƣu xã hội.10 Trên lý thuyết, để đạt đƣợc tính tối ƣu cho toàn xã hội, nhà ở phải đƣợc cung cấp tại điểm O vì tại đây lợi ích xã hội biên bằng với chi phí xã hội biên (không có tổn thất xã hội). Đây cũng chính là mục tiêu của chính sách nhà ở. Tại điểm O nhà ở đƣợc cung cấp tại mức giá PO trong khi ngƣời dân chỉ có khả năng chi trả tại PD do vậy một sự trợ cấp từ chính phủ là cần thiết, tuy vậy vấn đề này sẽ không nằm trong nội dung của luận văn này. Luận văn sẽ thảo luận về các phƣơng cách để đạt đến mục tiêu cung cấp tại điểm O thông qua thị trƣờng chính thức, nghĩa là vừa hƣớng đến mục tiêu cung cấp nhà ở tại mức tối ƣu, vừa hƣớng đến mục tiêu phát triển nhà chính thức (thay vì phi chính thức) do các ngoại tác tiêu cực cũng nhƣ những hệ lụy mà nó tạo ra cho nền kinh tế. Về mặt lý thuyết, hai mục tiêu này đƣợc đƣợc thực hiện thông qua hai tiến trình riêng biệt (xem Hình 2.1.). Tiến trình [1] “nội hóa ngoại tác” để thị trƣờng phi chính thức cung cấp nhà ở chính thức – đƣa điểm M về điểm F, nhằm đảm bảo toàn thị trƣờng cung cấp nhà ở đúng với chi phí xã hội – (SM) tiến về (MSC), và tạo ra lợi ích xã hội đúng với mức nó có thể – (MSBI) tiến về (MSBF). Tiến trình [2] thúc đẩy tăng lƣợng cung chính thức từ điểm F đến điểm O, hay chính xác hơn là O’ (là điểm mà tại đó nhà ở đƣợc cung cấp ở mức sản lƣợng tối ƣu xã hội và giá nhà vẫn phù hợp với nhu cầu (thuộc đƣờng cầu)). 2.2. Các tiếp cận của chính sách nhà ở 8 Giao điểm của đƣờng cung chính thức và đƣờng cầu của thị trƣờng. 9 Giao điểm của đƣờng cung và đƣờng cầu của thị trƣờng. 10 Giao điểm của đƣờng chi phí xã hội biên và đƣờng lợi ích xã hội biên. Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com
18 Muốn đạt đến điểm mục tiêu O’ từ điểm xuất phát F, trên nguyên tắc, cần phải di chuyển điểm F tiến về O, và thực hiện những chính sách hỗ trợ để cung cấp tại O’. Để đi từ điểm F đến điểm O, các chính sách khuyến khích tăng lƣợng cung của nhà nƣớc trở thành yếu tố then chốt. Bên cạnh đó, để có thể cung cấp với mức chi phí xã hội thấp hơn, các giải pháp giúp dịch chuyển đƣờng chi phí xã hội biên (MSC) đi xuống cũng là một cách thức khác giúp đạt đến mục tiêu O’ dễ dàng hơn (trợ cấp ít hơn). Với phần việc này, nhà nƣớc có thể đóng vai trò hỗ trợ, tạo dựng điều kiện thuận lợi và làm giảm các quy định gây khó khăn cho việc cung cấp nhà ở, vai trò chính nằm trong tay thị trƣờng và khu vực tƣ nhân. Nhƣ vậy, thông qua đồ thị có thể nhận thấy hai hƣớng tiếp cận để đạt đƣợc mục tiêu tăng số lƣợng ngƣời có nhà ở: tăng lƣợng cung (từ F đến O) và tăng năng lực cầu (từ O đến O’). Các chính sách nhà ở do vậy có thể xem xét ở cả hai góc độ cung và cầu. Đây cũng chính là các cách tiếp cận chính sách nhà ở phổ biến đƣợc nghiên cứu và thực hành tại nhiều quốc gia mà phần sau đây sẽ giới thiệu sơ lƣợc. Về mặt thiết kế chính sách, sự can thiệp của nhà nƣớc thƣờng đƣợc giới học thuật nhìn nhận dƣới ba cách thức tiếp cận nhƣ sau: (1) tiếp cận phía cung, (2) tiếp cận phía cầu, và (3) can thiệp bằng các quy định. Tiếp cận thứ ba về cơ bản là cách thức khác nhằm thúc đẩy cung hoặc tăng năng lực cầu một cách gián tiếp (thông qua việc làm giảm các rào cản, đồng nghĩa với giảm chi phí xã hội của nhà ở), nghĩa là có thể quy về hai cách tiếp cận đầu tiên. Các quy định tác động đến thị trƣờng nhà ở rất đa dạng và có thể đƣợc phân chia thành ba nhóm: (1) các quy định tác động đến việc phát triển, thiết kế và xây dựng; (2) các quy định tác động đến việc mua bán và tài trợ; và (3) các quy định tác động đến các chi phí sở hữu tiếp diễn (Dacquisto và Rodda, 2006). Tiếp cận chính sách phía cung liên quan đến nhiều hình thức hỗ trợ giúp giảm chi phí cho các đối tƣợng trong (và liên quan đến) lĩnh vực xây dựng cung cấp nhà ở, với ngụ ý rằng nó giúp giải quyết thất bại thị trƣờng và giúp tăng cung nhà ở – điều này cũng đƣợc chứng minh là có tác dụng (ADB, 2009, tr.4). Tuy vậy không có kết luận rõ ràng liệu nó có giúp đạt đƣợc tính phù hợp khả năng với ngƣời thu nhập thấp hay không (Katz và đ.t.g, 2003). Chính sách hỗ trợ phía cầu liên quan đến việc cung cấp sự hỗ trợ (dịch vụ công) hoặc các khoản trợ cấp trực tiếp đến các hộ gia đình có nhu cầu nhằm tăng cƣờng khả năng có đƣợc Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com
19 một chỗ ở phù hợp khả năng (tài chính). Nhìn chung, các chính sách can thiệp phía cầu đƣợc cho là linh hoạt, tiếp cận đúng mục tiêu (đúng đối tƣợng và đúng ƣu tiên) và hiệu quả hơn trong việc cung cấp nhà ở thích hợp và giá phải chăng so với can thiệp phía cung bởi khả năng điều chỉnh nhanh chóng với những thay đổi về thu nhập, giá cả và chi phí (lạm phát) khi có biến động hoặc khủng hoảng (Arnott, 2010, tr.192 và ADB, 2009, tr.3– 4), mà ở Mỹ là một ví dụ (Katz và đ.t.g., 2003, tr.86). Nó cũng đƣợc cho là hiệu quả hơn vì khuyến khích sự lựa chọn của ngƣời tiêu dùng và tính tự lực của ngƣời nhận trợ cấp dƣới góc nhìn của kinh tế học phúc lợi (Arnott, 2010). Tuy vậy, hiệu quả của chính sách (phía cầu) lại đƣợc cho là phụ thuộc vào tình hình nguồn cung (DTZ, 2004, tr.61). Điều này có thể đƣợc giải thích dựa vào quy luật cung cầu cơ bản, một sự gia tăng của cầu nhà ở trong bối cảnh nguồn cung không thể tăng tƣơng ứng kịp thời (mà thƣờng là có một độ trễ nhất định) sẽ dẫn đến giá nhà tăng, do vậy làm cho hoặc ngƣời đƣợc hƣởng trợ cấp vẫn lại không thể đủ khả năng trang trải cho nhà ở hoặc ngân sách chi cho trợ cấp của chính phủ tăng lên – điều này xảy ra ở New Zealand và Mỹ (DTZ, 2004, tr.61 và Katz và đ.t.g., 2003). Một cách ngụ ý, hiệu quả còn phụ thuộc nhiều vào độ sâu và độ dài của chính sách. Đối với Việt Nam, phần thảo luận trong nội dung chính phía sau cho thấy sự thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung nhà ở giá rẻ chính thức chính là cơ sở mạnh mẽ cho việc chính sách nhà ở cần tập trung trƣớc tiên vào mục tiêu tăng cung chính thức. Bên cạnh đó, năng lực tài chính của 80% dân số thu nhập thấp hơn là rất thấp (chỉ đủ khả năng mua căn hộ 128 – 271 triệu). Nếu chính sách trợ cấp trực tiếp cho ngƣời mua đƣợc áp dụng, gánh nặng ngân sách sẽ trở nên rất lớn mà chắc chắn là TPHCM khó lòng thực hiện chính sách đủ “sâu” và “lâu” để đảm bảo đạt đƣợc kết quả nhƣ bài học kinh nghiệm từ các nƣớc. Thêm vào đó, tƣơng tự các nƣớc đang phát triển khác, cách tiếp cận phía cầu là một thách thức lớn đối với Việt Nam đơn giản vì thu nhập hộ gia đình (mà phần lớn là từ các hoạt động kinh tế phi chính thức) rất khó xác định (Arnott, 2010, tr.198). Đó là chƣa kể năng lực thực hiện chính sách phân phối lại hạn chế (đặc biệt ở các nƣớc đang phát triển) sẽ làm giảm thiểu đáng kể kết quả cuối cùng mà bất cứ chính phủ nào cũng nên cẩn trọng (Arnott, 2010 và Olsen, 2007). Do vậy, nhìn chung tại Việt Nam, ngoại trừ nhà ở công, các hình thức nhà tình thƣơng – tình nghĩa, và các viện bảo trợ nhắm đến nhóm đối tƣợng đặc biệt và dễ xác định (hơn), việc hỗ trợ trực tiếp cho ngƣời có nhu cầu dƣờng nhƣ rất khó thực hiện sao cho đảm bảo tính hiệu quả và công bằng, trong cả ba khía cạnh: xác định nhu cầu và đối tƣợng, Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com