Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Thẩm định dự án khu chung cư - văn phòng cho thuê Bình Hòa

Chia sẻ: Codon_05 Codon_05 | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:0

Thêm vào BST

Báo xấu

142
lượt xem 22
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Thẩm định dự án khu chung cư - văn phòng cho thuê Bình Hòa với mục tiêu phân tích khả thi về mặt tài chính và hiệu quả kinh tế của dự án. Mời các bạn cùng tìm hiểu và tham khảo nội dung thông tin tài liệu.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Thẩm định dự án khu chung cư - văn phòng cho thuê Bình Hòa

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HCM --------------------- Lê Phúc Hiệp THẨM ĐỊNH DỰ ÁN KHU CHUNG CƯ – VĂN PHÒNG CHO THUÊ BÌNH HÒA LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ TP. Hồ Chí Minh – Năm 2010
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HCM --------------------- CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT Lê Phúc Hiệp THẨM ĐỊNH DỰ ÁN KHU CHUNG CƯ – VĂN PHÒNG CHO THUÊ BÌNH HÒA Chuyên ngành: Chính sách công Mã số: 603114 LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. CAO HÀO THI TP. Hồ Chí Minh – Năm 2010
i Lời cam đoan Tôi xin cam đoan luận văn này hoàn toàn do tôi thực hiện. Các đoạn trích dẫn và số liệu sử dụng trong luận văn đều được dẫn nguồn và có độ chính xác cao nhất trong phạm vi hiểu biết của tôi. Luận văn này không nhất thiết phản ánh quan điểm của Trường Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh hay Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright. Ký tên Lê Phúc Hiệp
ii Lời cám ơn Trước hết tôi chân thành cám ơn Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright (FETP) với sự tài trợ toàn bộ học phí trong suốt khóa học và tiền sinh hoạt phí trong năm thứ nhất để tôi có điều kiện theo học chương trình Chính sách công tại TP. HCM. Trong quá trình thực hiện luận văn “Thẩm định dự án: Khu chung cư, văn phòng cho thuê Bình Hòa”, tôi chân thành cám ơn sự hướng dẫn tận tình của Tiến sĩ Cao Hào Thi. Nếu không có sự hướng dẫn một cách tận tình về khoa học và cung cấp các tài liệu liên quan đến đề tài từ phía thầy, chắc chắn luận văn sẽ không hoàn thành. Tôi gửi lời cám ơn tới các thầy, các cô trong bộ môn Thẩm định tài chính, FETP, ngoài việc cung cấp kiến thức, các thầy, các cô sẵn sàng trao đổi để luận văn hoàn thiện, đồng thời cám ơn sự chia sẻ, trao đổi và góp ý với các thành viên trong nhóm tài chính- thẩm định dự án của lớp Cao học Chính sách công, khóa I. Tôi chân thành cám ơn VBH và TECCO đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn. Cuối cùng, tôi luôn bày tỏ lời cám ơn đối với gia đình tôi, đặc biệt là người vợ của tôi, người mà hàng ngày nhắc nhở, động viên tôi phải thực hiện tốt luận văn tốt nghiệp. Lê Phúc Hiệp
iii TÓM TẮT LUẬN VĂN Chính sách di dời các doanh nghiệp gây ô nhiễm môi trường trong nội thành vào tập trung tại các khu công nghiệp, khu chế xuất và vùng phụ cận (2002- 2006) và kế hoạch xử lý triệt để các cơ sở gây ô nhiễm môi trường nghiêm trọng của Chính phủ buộc Công ty cổ phần Điện tử Bình Hòa (VBH) phải di rời hoạt động của mình về cơ sở 2 tại Đồng Nai, mặc dù công ty đang có quyền sử dụng đất dài hạn đến năm 2020 theo hợp đồng của Bình Hòa với nhà nước. Tuy nhiên, chương trình này đưa ra chính sách ưu tiên dành cho doanh nghiệp, nếu doanh nghiệp có dự án khả thi để chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì nhà nước sẽ cho phép doanh nghiệp mua đất, thông qua Ban chỉ đạo sắp xếp lại, xử lý nhà, đất (Ban chỉ đạo 09). Nhận thấy nhu cầu về nhà ở và nhu cầu cần thuê văn phòng, khu thương mại đang gia tăng, đồng thời khu đất đang thuê có giá trị thương mại lớn nên VBH và TECCO (Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng và ứng dụng công nghệ mới, cổ đông của VBH) tính toán phương án đầu tư vào xây dựng khu chung cư, văn phòng cho thuê, gọi là dự án xây dựng khu chung cư, văn phòng cho thuê. Dự án xây dựng 7 khối nhà cao tầng (3 khối 15 tầng, 1 khối 18 tầng và 3 khối 20 tầng), hồ bơi, trường học, tầng hầm, công viên cây xanh và đường nội bộ. Diện tích khu đất làm dự án là 24.418.5m2, địa điểm dự án tại khu đất mà VBH đang thuê 204 Nơ Trang Long, phường 12, quận Bình Thạnh. Muốn vậy, VBH cần lập báo cáo đánh giá tính khả thi về mặt tài chính nhằm đảm bảo cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất để đầu tư xây dựng chung cư, văn phòng cho thuê là hiệu quả, đồng thời chứng minh tính khả thi về mặt kinh tế - xã hội để nhà nước cấp phép đầu tư. Kết quả thẩm định tài chính trên 3 phương án kinh doanh của VBH cho thấy cả 3 phương án đều khả thi về mặt tài chính, nhưng phương án 3 là phương án tốt nhất nếu so sánh về các tiêu chí thẩm định NPV, IRR, B/C, DSCR và PP đối với các phương án còn lại. Theo đó, VBH sẽ tự quản lý tầng hầm, cho thuê 2 tầng của tất cả 7 khối, cho mục đích làm văn phòng, khu thương mại, đồng thời bán toàn bộ căn hộ từ tầng 3 trở lên của tất cả các khối nhà.
iv Phân tích mức độ rủi ro về mặt tài chính của dự án (theo phương án 3) đối với sự thay đổi giá bán căn hộ, tốc độ tăng giá căn hộ, giá cho thuê văn phòng, chi phí xây dựng và lạm phát cho thấy dự án có mức độ rủi ro rất thấp. Giá bán căn hộ và tốc độ tăng giá căn hộ và lạm phát không làm thay đổi quyết định đầu tư. Xác suất để giá cho thuê văn phòng giảm tới mức 1,9 usd/tháng/m2, chi phí xây dựng gia tăng đến mức 127% làm cho NPV < 0 và IRR < MARR gần như không xảy ra trong thực tế. Cho dù nhà nước định giá đất theo giá nhà nước hay giá thị trường thì mức độ rủi ro vẫn thấp và dự án vẫn đáng để VBH thực hiện. Kết quả thẩm định trên phương diện nền kinh tế nói chung cho thấy, dự án sẽ tạo ra ngoại tác tích cực đối với tổng thể nền kinh tế và tạo ra mức thu ngân sách 817,04 tỷ đồng cho nhà nước, đây là khoản thu chênh lệch giữa khoản thu trước và sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Trước khi có dự án, nhà nước chỉ thu được một khoản tiền duy nhất là tiền cho thuê đất. Sau khi có dự án, ngoài khoản thu về đất bao gồm tiền mua quyền sử dụng đất và phí chuyển chuyển nhượng thì nhà nước còn thu được các khoản thuế từ hoạt động kinh doanh của dự án. Khoản chênh lệch này lớn hơn so với khoản mất đi 716,8 tỷ nếu nhà nước đấu thầu quyền sử dụng đất theo giá thị trường. Cả doanh nghiệp và nhà nước đều có lợi nếu doanh nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhà nước lợi đúng bằng khoản chênh lệch thu ngân sách 817,04 tỷ và doanh nghiệp lợi hơn 1010 tỷ tiền lãi từ việc thực hiện dự án. Dự án khả thi về mặt tài chính và kinh tế nên nhà nước không phải hỗ trợ. Nhưng nếu nhà nước không tính giá đất theo giá thị trường thì thực chất nhà nước đã hỗ trợ doanh nghiệp 716,8 tỷ. Luận văn khẳng định, khoản thu 716,8 đã chuyển từ nhà nước sang doanh nghiệp như một khoản trợ cấp và kiến nghị cần thay đổi chính sách đối với tất cả các doanh nghiệp đang có ý định chuyển mục đích sử dụng đất sang xây dựng chung cư, văn phòng cho thuê là cần tính giá đất theo giá thị trường, bằng hình thức đấu giá. Vì nếu đất được định giá theo giá thị trường thì doanh nghiệp vẫn sẵn lòng chuyển đổi mục đích sử dụng. Trong quá trình thực hiện dự án sẽ sinh ra các ngoại tác tiêu cực về môi trường và giao thông, nhà nước có thể giám sát quá trình này để hạn chế ngoại tác tiêu cực.
v MỤC LỤC Trang phụ bìa Xác nhận của đơn vị đầu tư Lời cam đoan…………………………………………………….…………………………i Lời cảm ơn……………………………………………………….……...…………………ii Tóm tắt luận văn………………………………………………...……...…………………ii Mục lục …………………………………………………………..……...…………………v Danh mục chữ viết tắt …………………………………………..…….…………………vii Danh mục biểu đồ……………………………………………….…………………….…viii Phụ lục bảng……………………………………………………..……..…………………ix 0 Chương 1. GIỚI THIỆU ..................................................................................................... 1 61 1 1.1 Đặt vấn đề....................................................................................................................... 1 62 2 1.2 Mục tiêu của đề tài......................................................................................................... 3 63 3 1.3 Câu hỏi nghiên cứu........................................................................................................ 3 64 4 1.4 Phạm vi của đề tài.......................................................................................................... 3 65 5 1.5 Bố cục luận văn .............................................................................................................. 4 66 6 Chương 2. CƠ SỞ LÝ THUYẾT........................................................................................ 6 67 7 2.1 Các quan điểm và nội dung phân tích dự án .............................................................. 6 68 8 2.2 Các phương pháp sử dụng trong phân tích tài chính................................................. 7 69 9 2.3 Các phương pháp sử dụng trong phân tích kinh tế.................................................... 8 70 10 Chương 3. MÔ TẢ DỰ ÁN............................................................................................... 10 71 11 3.1 Giới thiệu dự án ........................................................................................................... 10 72 12 3.2 Đặc điểm của dự án ..................................................................................................... 11 73 13 3.3 Giải pháp kiến trúc và tiêu chuẩn xây dựng............................................................. 12 74 14 3.4 Số liệu tính toán liên quan đến nội dung phân tích dự án ....................................... 13 75 15 Chương 4. PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ............................................................... 18 76 16 4.1 Giới thiệu các phương án phân tích........................................................................... 18 77 17 4.2 Biểu đồ dòng tiền tệ ..................................................................................................... 21 78 18 4.2.1 Chi phí đầu tư ............................................................................................................. 21 79
vi 19 4.2.2 Chi phí vận hành......................................................................................................... 23 80 20 4.2.3 Doanh thu của dự án................................................................................................... 23 81 21 4.2.4 Kế hoạch vay vốn và trả lãi ........................................................................................ 23 82 22 4.2.5 Lịch khấu hao ............................................................................................................. 24 83 23 4.2.6 Báo cáo thu nhập ........................................................................................................ 25 84 24 4.2.7 Biểu đồ dòng tiền tệ.................................................................................................... 25 85 25 4.3 Tính toán phân tích tài chính ..................................................................................... 26 86 26 4.4 Phân tích kết quả thẩm định ...................................................................................... 28 87 27 Chương 5. PHÂN TÍCH RỦI RO .................................................................................... 30 88 28 5.1 Xác định biến rủi ro .................................................................................................... 30 89 29 5.2 Mô hình kết quả........................................................................................................... 31 90 30 5.3 Kết luận về mức độ rủi ro ........................................................................................... 40 91 31 Chương 6. PHÂN TÍCH KINH TẾ - XÃ HỘI................................................................ 41 92 32 6.1 Phân tích kinh tế.......................................................................................................... 41 93 33 6.1.1 Phân tích hệ số chuyển đổi giá tài chính sang giá kinh tế .......................................... 41 94 34 6.1.2 Phân tích ngoại tác tích cực và tiêu cực ..................................................................... 42 95 35 6.1.3 Dòng tiền kinh tế dự án .............................................................................................. 43 96 36 6.2 Phân tích tác động ngân sách ..................................................................................... 44 97 37 6.3 Phân tích tác động phân phối. .................................................................................... 45 98 38 Chương 7. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ........................................................................ 47 99 Tài liệu tham khảo…………………………………….…………………….……………47 Phụ lục………………………………………………………………..……...……………49
vii Danh sách chữ viết tắt: B/C Phương pháp tỉ số lợi ích/chi phí (Benefit/Cost) CBRE Công ty Tư vấn Bất động sản CBRE Dothi J.S.C Công ty Cổ phần thiết kế xây dựng Đô thị DSCR Hệ số An toàn trả nợ (Debt Service Coverage Ratio) EIU Economist Intelligence Unit (Tổ chức nghiên cứu triển vọng kinh tế) VBH Công ty Cổ phần Điện tử Bình Hòa IRR Suất sinh lợi nội tại (Internal Rate of Return) MARR Suất sinh lợi tối thiểu của cổ đông (Minimum Attractive Rate of Return) NPV Giá trị hiện tại ròng (Net Present Value) PCI Chỉ số giá tiêu dùng (Consumer Price Index) TECCO Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng và ứng dụng công nghệ mới TP. HCM Thành phố Hồ Chí Minh UBND Ủy ban Nhân dân VAT Thuế giá trị gia tăng (Value Added Tax) WACC Chi phí vốn bình quân trọng số (Weighted Average Cost of Capital)
viii Danh sách biểu đồ Biểu đồ 5.1 Giá bán căn hộ và NPV chủ đầu tư. Biểu đồ 5.2 Giá bán căn hộ và NPV chủ đầu tư Biểu đồ 5.3 Tốc độ tăng/giảm giá bán căn hộ thực và NPV Biểu đồ 5.4 Giá cho thuê văn phòng và NPV Biểu đồ 5.5 Mức độ tăng giá xây dựng đến NPV chủ đầu tư Biểu đồ 5.6 Lạm phát Việt nam và NPV chủ sở hữu
ix PHỤ LỤC BẢNG 39 Bảng 3.1 Thiết kế cơ bản.................................................................................................... 11 1 00 40 Bảng 3.2 Phân loại mục đích sử dụng đất trong dự án....................................................... 12 1 01 41 Bảng 3.3 Biến động giá 3 tháng đầu năm 2010, dự báo PCI xây dựng tháng 10/2010...... 15 1 02 42 Bảng 3.4 Hệ số điều chỉnh khi xây dựng tầng hầm............................................................ 16 1 03 43 Bảng 4.1 Diện tích sàn căn hộ được bán ra hàng năm ....................................................... 20 1 04 44 Bảng 4.2 Số lượng xe máy và ô tô gửi tại tầng hầm .......................................................... 20 1 05 45 Bảng 4.3 Lịch chi phí đầu tư (đơn vị tính: tỷ đồng) ........................................................... 22 1 06 46 Bảng 4.4 Hệ số để tính giá đất hẻm.................................................................................... 22 1 07 47 Bảng 4.5 Kế hoạch vay vốn (tỷ đồng)................................................................................ 24 1 08 48 Bảng 4.6 So sánh các phương án đầu tư............................................................................. 27 1 09 49 Bảng 5.1 Sự thay đổi của giá bán căn hộ đến IRR và NPV (giá đất nhà nước) ................. 31 1 10 50 Bảng 5.2 Sự thay đổi của giá bán căn hộ đến IRR và NPV (giá đất thị trường)................ 33 1 11 51 Bảng 5.3 Tốc độ tăng/giảm giá bán thực ảnh hưởng đến quyết định đầu tư...................... 34 1 12 52 Bảng 5.4 Sự thay đổi của giá thuê văn phòng ảnh hưởng đến quyết định đầu tư .............. 35 1 13 53 Bảng 5.5 Chi phí xây dựng ảnh hưởng đến quyết định đầu tư ........................................... 36 1 14 54 Bảng 5.6 Đồng thời giảm giá cho thuê và giá bán căn hộ và NPV chủ đầu tư .................. 39 1 15 55 Bảng 6.1 Cơ sở tính hệ số chuyển đổi giá CFi ................................................................... 41 1 16 56 Bảng 6.2 NPV, IRR kinh tế của dự án ............................................................................... 43 1 17 57 Bảng 6.3 Các khoản thu về thuế, phí từ đất trước khi có dự án ......................................... 44 1 18 58 Bảng 6.4 Các khoản thu về thuế, phí từ đất sau khi có dự án ............................................ 44 1 19 59 Bảng 6.5 Tác động phân phối giữa chính phủ và doanh nghiệp ........................................ 45 1 20
1 Chương 1. GIỚI THIỆU 0 1.1 Đặt vấn đề 7 Chương trình di dời các doanh nghiệp gây ô nhiễm môi trường trong nội thành vào tập trung tại các khu công nghiệp, khu chế xuất và vùng phụ cận (2002- 2006) và Kế hoạch xử lý triệt để các cơ sở gây ô nhiễm môi trường nghiêm trọng của Chính phủ đang được các tỉnh, thành phố triển khai thực hiện. Tại TP. HCM, chương trình và kế hoạch trên được cụ thể hóa bằng Nghị quyết số 22/2002/NQ-HĐ ngày 29/6/2002 của HĐND về đề án di dời các cơ sở sản xuất gây ô nhiễm vào các khu công nghiệp và vùng phụ cận [1] và Quyết định số 80/2002/QĐ-UB ngày 8/7/2002 của UBND TP. HCM về việc phê duyệt đề án thực hiện chương trình di dời các cơ sở sản xuất gây ô nhiễm vào khu công nghiệp và vùng phụ cận [2]. Thống kê đầu năm 2007 tại TP. HCM cho thấy, 630/1402 doanh nghiệp (gần 45%) đã di rời hoạt động sản xuất của mình tới khu/cụm cộng nghiệp, khu chế xuất và vùng phụ cận, 463/1402 doanh nghiệp (33%) ngừng sản xuất, 127 doanh nghiệp (9%) chuyển đổi hoạt động kinh doanh, nhưng vẫn còn 141 doanh nghiệp (10%) chưa có phương án di rời 1. 0 Công ty cổ phần Điện tử Bình Hòa (VBH), doanh nghiệp nhà nước đã chuyển đổi, thuộc Tổng công ty Điện tử và Tin học Việt Nam, có trụ sở tại 204 Nơ Trang Long, phường 12, quận Bình Thạnh, là một trong những công ty chịu tác động bởi chính sách trên. Tuy nhiên, VBH đang là pháp nhân có quyền sử dụng đất (được UBND TP. HCM cấp giấy chứng nhận theo Quyết định 4159/QĐ-UBND ngày 14/09/2006) và có hợp đồng thuê khu đất hơn 24 nghìn m2 làm trụ sở và sản xuất kinh doanh đến hết năm 2020 2. Nhưng dù có 1 hay không có hợp đồng thuê đất thì đến hết 2012, VBH vẫn phải di rời toàn hoạt động của mình ra khu vực ngoại thành để tập trung vào khu/cụm công nghiệp hoặc vùng phụ cận theo Chương trình di dời các doanh nghiệp gây ô nhiễm môi trường trong nội thành theo Quyết định 64/2003/QĐ-TTg ngày 22/04/2003 của Thủ tưởng Chính phủ. Theo đó, khu đất hơn 24 nghìn m2 vẫn bị Ban chỉ đạo sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước trên 1 http://www.thesaigontimes.vn/Home/thoisu/doisong/11839/ (truy cập vào 24/6/2010) [3] 2 Quyết định 4159/QĐ-UBND ngày 14/09/2006 của UBND TP. HCM về việc tiếp tục cho VBH sử dụng đất [4] và Hợp đồng số 9871/HĐ-TNMT-KKKTĐ ngày 16/10/2006, ký cùng Sở Tài nguyên Môi trường [5]
2 địa bàn TP.HCM (gọi tắt là Ban chỉ đạo 09) thu hồi. Việc thu hồi này sẽ ngay lập tức chấm dứt hợp đồng thuê đất theo điều 4 (trách nhiệm của mỗi bên) của hợp đồng thuê đất ký giữa VBH và Sở Tài nguyên Môi trường, áp dụng cho trường hợp thu hồi đất tại điều 38 Luật Đất đai 2003 [6]. Hợp đồng thuê đất được trình bày tại Phụ lục 2. Như vậy, việc di rời các hoạt động sản xuất của VBH ra ngoại thành là việc làm bắt buộc theo chủ trương của nhà nước cho dù hoạt động sản xuất kinh doanh của VBH đến một địa điểm khác có tốt lên hay xấu đi, hoặc VBH sẽ phải ngừng hoạt động sản xuất của mình. Để khuyến khích việc di rời, chương trình di dời các doanh nghiệp gây ô nhiễm môi trường trong nội thành vào tập trung tại các khu công nghiệp, khu chế xuất và vùng phụ cận đã đưa ra “cơ chế” giữ đất đối với các doanh nghiệp đang có quyền sử dụng đất là nếu doanh nghiệp có thể làm chủ đầu tư hoặc liên doanh với chủ đầu tư khác thực hiện dự án chuyển mục đích sử dụng đất theo qui hoạch thì nhà nước sẽ ưu tiên cho phép doanh nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng đất bằng hình thức bán đất theo giá nhà nước không thông qua đấu thầu. Đây là đặc quyền của VBH so với các doanh nghiệp khác đối với việc tiếp tục sử dụng khu đất. Cũng như các doanh nghiệp đang đầu tư sang lĩnh vực xây dựng chung cư, khu thương mại, văn phòng cho thuê như Công ty Nhựa Hà nội (22 - 24 Hàng Bài và 25 - 27 Hai Bà Trưng, quận Hoàn Kiếm, Hà nội), Công ty Kho bãi TP (trực thuộc Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn -Resco) hay Tập đoàn Điện lực Việt nam (cho thuê khu đất 162 Điện Biên Phủ, P17, Bình Thạnh làm Khách sạn Lý Hoàng), VBH tính toán phương án liên doanh với Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng và ứng dụng công nghệ mới (TECCO), một cổ đông của VBH để thực hiện dự án chuyển mục đích sử dụng đất sang xây dựng chung cư, khu thương mại dịch vụ, văn phòng cho thuê nhằm hưởng đặc quyền giữ đất. Đó là lý do hình thành đề tài thẩm định dự án xây dựng khu chung cư, văn phòng cho thuê Bình Hòa (gọi tắt là dự án Bình Hòa). Tác giả là người được TECCO giao nhiệm vụ viết báo cáo khả thi, thẩm định hiệu quả tài chính và kinh tế của dự án trên. Như vậy, dự án được đánh giá theo góc độ chủ đầu tư, có phân tích lợi ích của nhà nước. Theo đó, báo cáo sẽ đánh giá tính khả thi về mặt tài chính nhằm đảm bảo cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất để đầu tư xây dựng chung cư, văn phòng cho thuê là hiệu quả, đồng thời chứng minh tính khả thi về mặt kinh tế - xã hội để nhà nước cấp phép đầu tư.
3 1.2 Mục tiêu của đề tài 8 Đề tài được thực hiện nhằm mục tiêu phân tích khả thi về mặt tài chính và hiệu quả kinh tế của dự án “Khu chung cư, văn phòng cho thuê – Bình Hòa”. 1.3 Câu hỏi nghiên cứu 9 Mục tiêu của đề tài được cụ thể bằng 2 câu hỏi nghiên cứu sau: - VBH có nên chuyển đổi mục đích sử dụng đất để đầu tư dự án “Khu chung cư, văn phòng cho thuê – Bình Hòa hay không? - Nhà nước có nên cho phép VBH chuyển đổi mục đích sử dụng đất đang cho thuê để xây dựng khu chung cư, văn phòng cho thuê hay không? 1.4 Phạm vi của đề tài 10 Trong phân tích tài chính, đề tài giới hạn phạm vi nghiên cứu ở mức đánh giá tính khả thi về mặt tài chính của toàn bộ dự án xây dựng khu chung cư, văn phòng cho thuê Bình Hòa mà không quan tâm tới việc tính toán chi phí di rời các hoạt động sản xuất, thiết bị, nhà xưởng hiện có trên đất đến một địa điểm khác vì chi phí cho hoạt động di rời được giả định đúng bằng chi phí mà nhà nước tài trợ, hỗ trợ cho hoạt động di rời theo chủ trương của nhà nước hoặc chi phí di rời đúng sẽ được nhà nước tài trợ bằng hình thức miễn giảm tiền sử dụng đất theo Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất 3. Luận văn cũng sẽ không đánh giá những lợi ích hay thiệt hại của các 2 hoạt động sản xuất, kinh doanh của VBH sau khi di rời vì nếu không thực hiện dự án thì VBH vẫn phải di rời các hoạt động sản xuất, lắp ráp linh kiện điện tử của mình ra khu vực ngoại thành hoặc khu công nghiệp hay khu chế xuất hoặc buộc phải ngừng hoạt động sản xuất tại đây. Đề tài cũng phân tích thị trường và xem xét các mô hình dự báo cung cầu căn hộ để tính toán mức giá bán, cho thuê, tốc độ bán và cho thuê, mức độ tăng giá bán, cho thuê căn hộ cũng như đánh giá mức độ rủi ro của dự án. Số liệu đầu vào được tính toán dựa thiết kế chi tiết công trình đã được VBH đồng ý để Công ty Cổ phần thiết kế xây dựng đô thị (Dothi J.S.C) [8] thực hiện và suất vốn đầu tư 3 Khoản 3 điều 13 về giảm tiền sử dụng đất “Giảm 20% tiền sử dụng đất khi được nhà nước giao đất đối với nhà máy, xí nghiệp phải di dời theo quy hoạch; nhưng diện tích đất được giảm tối đa không vượt quá diện tích tại địa điểm phải di dời” [7]
4 xây dựng công trình năm 2008 do Bộ Xây dựng ban hành, nhưng vì giá xây dựng luôn biến động nên sẽ được điều chỉnh dựa vào công bố chỉ số giá xây dựng được Bộ Xây dựng công bố hàng quý để tính toán tổng mức đầu tư tại thời điểm quyết định đầu tư (1/10/2010). Dự báo lạm phát Việt Nam trong phân tích tài chính được tham khảo từ số liệu của Economist Intelligence Unit (EIU). Dự báo lạm phát nước ngoài được tính toán dựa trên dữ liệu lạm phát trong quá khứ của Hoa Kỳ trong 89 năm từ 1921 đến 2009 lấy từ website http://www.forecast-chart.com/forecast-inflation-rate.html (truy cập vào 24/6/2010) [9]. Nếu tính lạm phát Hoa kỳ một giai đoạn gồm 10 năm thì lạm phát trung bình trong 10 năm cuối 2000-2009 là 2.536%, thấp hơn lạm phát trung bình của tất cả các năm trước đó, điều này cho thấy lạm phát Hoa kỳ có xu hướng giảm. Trong 10 năm cuối lạm phát Hoa kỳ giảm 0.324% so với 10 năm trước nên đề tài dự tính trong khoảng 10 năm thì lạm phát Hoa kỳ giảm đúng bằng 0.324%. Phần phân tích rủi ro khi đầu tư thực hiện dự án được thực hiện đối với một số các yếu tố chính có tác động đến quyết định đầu tư giá bán căn hộ và giá cho thuê văn phòng, giá xây lắp. Phân phối xác suất được thực hiện với các biến đầu vào để tính toán như giá bán căn hộ, giá cho thuê văn phòng để đánh giá chính xác hơn về những rủi ro xảy ra khi quyết định đầu tư. Hệ số chuyển đổi (tỉ số giữa giá kinh tế với giá tài chính của một khoản mục) được sử dụng để phân tích kinh tế dự án vì thông qua giá tài chính, giá kinh tế được xác định bằng cách điều chỉnh các khoản thuế và trợ cấp. Hệ số chuyển đổi được phân tích cụ thể tại Chương 6, phần phân tích kinh tế. 1.5 Bố cục luận văn 11 Luận văn được chia thành 7 chương. Chương 1 giới thiệu về dự án và nêu lên tính cấp thiết của đề tài, trả lời cho câu hỏi tại sao lại cần thực hiện đề tài. Chương 2 nói về tổng quan và phương pháp luận để thực hiện đề tài. Chương 3 mô tả dự án, giới thiệu tổng quát về dự án, đồng thời nhấn mạnh một số đặc điểm, đưa ra phương án thực hiện dự án. Chương 4 sẽ phân tích về mặt tài chính của dự án, trong đó mô tả các khoản doanh thu, chi phí, vay nợ, thuế, sau đó xác định các kết quả thẩm định để phân tích, đánh giá. Chương 5 phân tích rủi ro về mặt tài chính của dự án, trong đó xác định mức độ, xác suất rủi ro mà dự án có thể chịu đựng được. Chương 6 sẽ phân tích về mặt kinh tế dự án, tức là đánh giá hiệu quả kinh
5 tế xã hội nói chung của dự án, trong đó có phân tích về mặt ngoại tác và tác động ngân sách để đưa ra kết luận tính khả thi về mặt kinh tế của dự án. Chương 7 sẽ đưa ra các kết luận và kiến nghị cho dự án, trả lời cho câu hỏi dự án có đáng để thực hiện hay không, nếu thực hiện thì phải hạn chế những rủi ro nào và các đối tượng trực tiếp tham gia dự án sẽ cần lưu ý những gì khi thực hiện dự án. Tóm lại, thực hiện xây dựng khu chung cư, văn phòng cho thuê là phương án cần thiết để VBH chuyển đổi mục đích sử dụng đất, theo đặc quyền của pháp nhân đang có quyền sử dụng đất. Nhưng trước hết VBH cần thẩm định về mặt tài chính và kinh tế của dự án để đầu tư và được nhà nước thông qua. Đề tài chỉ quan tâm tới việc thẩm định dự án mà không quan tâm đến các hoạt động kinh doanh hiện tại hay khu đất VBH sẽ phải chuyển đến. Đề tài được viết dưới dạng Chương mục, bao gồm 7 chương, trong đó trọng tâm nằm ở chương 4, 5 và 6.
6 Chương 2. CƠ SỞ LÝ THUYẾT 1 Chương 2 nói về các cơ sở lý thuyết và phương pháp được sử dụng để thực hiện việc phân tích, đánh giá đối dự án xây dựng khu chung cư văn phòng cho thuê Bình Hòa. 2.1 Các quan điểm và nội dung phân tích dự án 12 Sau khi nhận ra cơ hội đầu tư tại VBH, TECCO tiến hành nghiên cứu tiền khả thi đối với dự án Bình Hòa. Vì nghiên cứu tiền khả thi cũng là một thủ tục bắt buộc để nhận được giấy phép đầu tư xây dựng từ phía chính quyền nên TECCO tiến hành các phân tích thị trường, kỹ thuật, nguồn lực và nhân sự, phân tích tài chính, đánh giá rủi ro và phân tích kinh tế đối với dự án. Tác giả thực hiện luận văn là người được TECCO giao nhiệm vụ trực tiếp thẩm định dự án. Vì đây là dự án liên doanh, có vay nợ và liên quan trực tiếp tới việc quản lý công sản hiện nay nên dự án sẽ được nhìn nhận, phân tích từ các quan điểm của tổng đầu tư và quan điểm của ngân hàng, quan điểm chủ đầu tư (quan điểm cổ đông), quan điểm của nền kinh tế nói chung và quan điểm của ngân sách. • Quan điểm tổng đầu tư xem xét dự án về mặt tổng thể, bao gồm cả việc vay nợ và góp vốn đầu tư, tài trợ cho dự án. • Quan điểm của ngân hàng đánh giá mức độ an toàn của việc vay nợ bằng cách xem xét dòng ngân lưu chi phí đầu tư và vận hành, bảo trì của dự án và dòng ngân lưu tính toán doanh thu để xác định nhu cầu vay vốn và khả năng trả nợ của dự án. • Quan điểm chủ đầu tư (quan điểm cổ đông) xem xét giá trị thu nhập tiềm năng của dự án. Quan điểm chủ đầu tư đồng thời cũng tính toán các khoản vốn vay và lãi vay vào dòng ngân lưu ra để tính toán thu nhập còn lại cho cổ đông [10]. • Quan điểm của nền kinh tế nói chung tức là phân tích, tính toán lợi ích, thiệt hại khi thực hiện dự án trên toàn quốc gia, phân tích những ngoại tác khi thực hiện dự án. • Quan điểm của ngân sách xem dự án có thể tạo ra (hoặc tiêu tốn) nguồn ngân sách cho chính phủ, tức là phân tích những dòng tiền về thuế và trợ cấp mà nhà nước thu lại hoặc phải chi ra.
7 2.2 Các phương pháp sử dụng trong phân tích tài chính 13 Để đánh giá xem dự án có đáng để các doanh nghiệp đầu tư hay không, tác giả sử dụng phương pháp tính toán dòng tiền chiết giảm để tính giá trị hiện tại ròng (NPV), phương pháp tính suất sinh lợi nội tại (IRR) và phương pháp tỉ số lợi ích- chi phí (B/C), xem xét hệ số an toàn trả nợ (DSCR) và phương pháp tính thời gian hoàn vốn (PP - Payback Period) Cụ thể, phương pháp tính toán như sau: • NPV: Giá trị hiện tại của các dòng tiền sau khi trừ đi chi phí đầu tư. n Bi − Ci ∑ (1 + r ) i =0 i = [11] và [12] Bi: Lợi ích dự án Ci: Chi phí dự án r: Suất chiết khấu. Tiêu chuẩn đánh giá: Dự án khả thi khi NPV ≥ 0 NPV là tiêu chuẩn đánh giá dòng tiền tạo ra ở mức độ tuyệt đối của dự án và của doanh nghiệp. NPV đã tính đến chi phí cơ hội của vốn của người đầu tư. NPV được tính cho từng đối tượng vì mỗi đối tượng có suất chiết khấu khác nhau. Tuy NPV không quan tâm tới quy mô và thời gian hoàn vốn, nhưng đây là tiêu chí quyết định đến việc lựa chọn các phương án phân tích. • IRR: Suất chiết khấu để NPV= 0. n Bi − Ci ∑ (1 + r ) i =0 i =0 Bi: Lợi ích dự án Ci: Chi phí dự án Tiêu chuẩn đánh giá: Dự án khả thi khi IRR ≥ MARR IRR là chỉ tiêu để so sánh với suất sinh lợi yêu cầu tối thiểu của nhà đầu tư (MARR), nhưng MARR lại là một yếu tố biến động theo thời gian và phụ thuộc vào thị trường, nên
8 đối với một dự án dài hạn như Bình Hòa thì IRR được dùng như phương pháp hỗ trợ, khẳng định tính khả thi hay không khả thi của dự án. • Tỉ số lợi ích/chi phí (B/C) [12] B/C = Giá trị hiện tại của tổng lợi ích / Giá trị hiện tại của tổng chi phí Tiêu chuẩn đánh giá: Dự án khả thi khi B/C > 1 Phương pháp tính B/C là khá rõ ràng nhưng lại phụ thuộc vào tỷ suất chiết khấu để tính toán giá trị hiện tại (NPV) của dòng tiền. • Hệ số an toàn trả nợ (DSCR). DSCR tại thời điểm i = Tổng số tiền mặt sử dụng để trả nợ vào thời điểm i / Tổng số nợ 60 phải trả vào thời điểm i Tiêu chuẩn đánh giá: DSCR ≥ 1 (đối với chủ đầu tư) DSCR ≥ 1.2 (đối với ngân hàng) DSCR cho biết khả năng huy động tiền mặt để trả nợ tại một thời điểm, nhưng chỉ ở trong phạm vi của dự án mà không tính toán được khả năng huy động tiền mặt từ các dự án khác. Thực tế, một doanh nghiệp có thể huy động tiền mặt từ nhiều nguồn khác nhau, từ các dự án khác nhau để thanh toán nợ. • Thời gian hoàn vốn (PP - Payback Period) PP = (Vốn đầu tư)/(Thu nhập ròng hàng năm) = (năm, tháng) Tiêu chuẩn đánh giá: PP < 5 năm, 6 tháng (Vì MARR = 18%, PP = 1/18*100% = 5.6). PP có ưu điểm là tính toán đơn giản và dễ thuyết phục cổ đông, nhưng PP lại bỏ qua những những khoản đầu tư phát sinh sau khi thời điểm tính toán năm hoàn vốn. PP cũng không quan tâm đến giá trị hiện tại của dòng tiền. 2.3 Các phương pháp sử dụng trong phân tích kinh tế 14 Mặc dù không thể lượng hóa được toàn bộ những ngoại tác hoặc tính toán chính xác các lợi ích chi phí của dự án đối với nền kinh tế, khi xem xét dự án trên quan điểm của nền kinh tế nói chung, luận văn sẽ sử dụng phương pháp chuyển đổi giá CFi bằng cách điều chỉnh các khoản thuế và trợ cấp trong kết quả thẩm định về tài chính để chuyển đổi sang
9 giá kinh tế, sau đó tính toán các chỉ số NPV, IRR, B/C và đưa ra kết luận tính khả thi về mặt kinh tế của dự án. Tóm lại, dự án Bình Hòa sẽ được thẩm định bởi các tiêu chí NPV, IRR, B/C, DSCR, PP đối với phân tích tài chính và kinh tế bằng quan điểm của tổng đầu tư, chủ đầu tư, quan điểm của nền kinh tế nói chung và quan điểm của ngân sách, từ đó đưa ra kết luận về tính khả thi hay không khả thi của dự án.