Luận văn Thạc sĩ Kỹ thuật: Phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng Khu hỗn hợp trung tâm thương mại, dịch vụ công cộng, văn phòng và nhà ở để bán tại số 108 đường Nguyễn Trãi, Thanh Xuân, Hà Nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO<br /> TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI<br /> --------------------------------------VŨ SƠN NAM<br /> <br /> VŨ SƠN NAM<br /> <br /> QUẢN TRỊ KINH DOANH<br /> <br /> PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG<br /> “KHU HỖN HỢP TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI, DỊCH VỤ CÔNG<br /> CỘNG, VĂN PHÒNG VÀ NHÀ Ở ĐỂ BÁN” TẠI SỐ 108 ĐƯỜNG<br /> NGUYỄN TRÃI, QUẬN THANH XUÂN, HÀ NỘI.<br /> <br /> LUẬN VĂN THẠC SĨ KỸ THUẬT<br /> THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH<br /> <br /> KHOÁ 2010B<br /> Hà Nội – Năm 2013<br /> <br /> BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO<br /> TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI<br /> ----------------------------------<br /> <br /> VŨ SƠN NAM<br /> <br /> PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG “KHU HỖN HỢP<br /> TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI, DỊCH VỤ CÔNG CỘNG, VĂN PHÒNG VÀ NHÀ<br /> Ở ĐỂ BÁN” TẠI SỐ 108 ĐƯỜNG NGUYỄN TRÃI, THANH XUÂN, HÀ NỘI.<br /> <br /> Chuyên ngành :<br /> <br /> LUẬN VĂN THẠC SĨ KỸ THUẬT<br /> THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH<br /> <br /> NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:<br /> TS. Nguyễn Tiên Phong<br /> <br /> Hà Nội – Năm 2013<br /> <br /> `<br /> LỜI NÓI ĐẦU<br /> Dự án đầu tư bất động sản cần lượng vốn lớn, thời gian dài và liên quan<br /> trực tiếp đến đất đai. Đất đai lại là một tài sản vô cùng quý báu của mỗi quốc<br /> gia nên mọi tác động đến đất đai đều phải đạt được hiệu quả tối ưu. Do đó, dự<br /> án đầu tư cần được nghiên cứu trên các khía cạnh kinh tế, xã hội, môi<br /> trường,… để lựa chọn được dự án đạt tiêu chuẩn. Nếu phân tích kinh tế kỹ<br /> thuật đứng trên góc độ toàn bộ nền kinh tế thì phân tích tài chính lại đứng trên<br /> góc độ chủ đầu tư, lấy lợi nhuận làm mục tiêu chính. Phân tích tài chính dự án<br /> đầu tư là một trong những thuyết minh quan trọng để đánh giá dự án đầu tư<br /> bất động sản.<br /> Dự án thiếu vốn đầu tư; tiến độ thực hiện kéo dài, gây tăng chi phí do<br /> trượt giá và lạm phát; các chính sách của Nhà nước ảnh hưởng đến quá trình<br /> đầu tư,… là những thực trạng mà hầu hết các dự án đầu tư bất động sản đã và<br /> đang gặp phải trong thời gian qua. Điều đó chứng tỏ rằng, hoạt động phân tích<br /> tài chính dự án đầu tư bất động sản ở nước ta vẫn còn rất yếu kém.<br /> Trong khi đó, dân số ngày càng tăng, tốc độ đô thị hoá phát triển<br /> nhanh, đời sống nhân dân cũng được nâng cao hơn, và đặc biệt ở Hà nội, khi<br /> địa giới thủ đô đã chính thức mở rộng về phía Tây thì nhu cầu nhà ở càng<br /> ngày càng được quan tâm. Đó cũng là điều kiện thuận lợi để các dự án đầu tư<br /> bất động sản phát triển mạnh. Nhưng các dự án đó có phát triển một cách tối<br /> ưu không thì đòi hỏi chủ đầu tư phải trang bị cho mình một khả năng phân<br /> tích tài chính thật tốt. Chủ đầu tư cần phải linh hoạt trong quá trình thực hiện<br /> dự án, thường xuyên cập nhật thông tin thị trường, dự đoán sự thay đổi các<br /> yếu tố trong tương lai liên quan đến lợi nhuận của dự án, từ đó có các phương<br /> pháp điều chỉnh sao cho phù hợp nhất.<br /> Các dự án đầu tư bất động sản mới sẽ bắt đầu phân tích tài chính như<br /> thế nào? Các dự án bất động sản đang đầu tư sẽ thực hiện gì để giảm thiểu rủi<br /> ro, nâng cao hiệu quả tài chính cho dự án của mình? Để trả lời cho câu hỏi đó,<br /> em xin phép được nghiên cứu đề tài “Phân tích tài chính dự án đầu tư xây<br /> 1<br /> <br /> `<br /> dựng Khu hỗn hợp trung tâm thương mại, dịch vụ công cộng, văn phòng<br /> và nhà ở để bán tại số 108 đường Nguyễn Trãi, Thanh Xuân, Hà Nội”<br /> Em xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn Tiên Phong đã hướng dẫn<br /> em nghiên cứu và hoàn thiện đề tài này!<br /> Mục tiêu nghiên cứu:<br /> - Hệ thống hoá cơ sở lý thuyết về phân tích tài chính dự án đầu tư;<br /> - Đánh giá hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng Khu hỗn<br /> hợp trung tâm thương mại, dịch vụ công cộng, văn phòng và nhà ở để<br /> bán tại số 108 Nguyễn Trãi, Thanh Xuân, Hà Nội;<br /> - Đề ra giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả phân tích tài chính dự án đầu<br /> tư xây dựng Khu hỗn hợp trung tâm thương mại, dịch vụ công cộng,<br /> văn phòng và nhà ở để bán tại 108 Nguyễn Trãi, Thanh Xuân, Hà Nội.<br /> Phạm vi nghiên cứu:<br /> Phân tích tài chính dự án Đầu tư xây dựng Khu hỗn hợp trung tâm thương<br /> mại, dịch vụ công cộng, văn phòng và nhà ở để bán tại 108 Nguyễn Trãi,<br /> Thanh Xuân, Hà Nội.<br /> Phương pháp nghiên cứu:<br /> Đề tài sử dụng phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử làm<br /> nền tảng, và kết hợp với các phương pháp chuyên gia, tổng hợp, phân tích,<br /> thống kê,…<br /> Kết cấu đề tài:<br /> Chương I: Cơ sở lý thuyết về phân tích tài chính dự án đầu tư<br /> Chương II: Phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng Khu hỗn hợp<br /> trung tâm thương mại, dịch vụ công cộng, văn phòng và nhà ở để bán tại số<br /> 108 đường Nguyễn Trãi, quận Thanh Xuân, Hà Nội.<br /> Chương III: Giải pháp hoàn thiện công tác phân tích tài chính dự án<br /> đầu tư xây dựng Khu hỗn hợp trung tâm thương mại, dịch vụ công cộng, văn<br /> phòng và nhà ở để bán tại 108 Nguyễn Trãi, Thanh Xuân, Hà Nội.<br /> <br /> 2<br /> <br /> `<br /> CHƯƠNG I:<br /> CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ<br /> I.1 Sự cần thiết của phân tích tài chính dự án đầu tư<br /> I.1.1 Dự án đầu tư<br /> • Khái niệm:<br /> Theo Luật đầu tư năm 2005: Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ<br /> vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể,<br /> trong khoảng thời gian xác định.<br /> • Đặc điểm dự án đầu tư:<br /> - Dự án đầu tư công trình bất động sản có tác động trực tiếp vào đất<br /> đai. Đất đai là tài nguyên quý giá của quốc gia, nên mọi hoạt động ảnh<br /> hưởng đến đất đai đều phải được phân tích kỹ lưỡng để hiệu quả thu được là<br /> tối ưu, hay nói cách khác phải so sánh các chi phí cơ hội của đất đai đó. Vì<br /> vậy, mọi dự án đầu tư đều phải phân tích trên hai khía cạnh, đó là tài chính<br /> và kinh tế - xã hội.<br /> - Dự án đầu tư công trình bất động sản được thực hiện trong thời gian<br /> dài, do đó sẽ có rất nhiều rủi ro. Vì vậy, trong phân tích tài chính, cần phải<br /> xem xét, đánh giá mức độ tác động của các nhân tố đó, từ đó có các phương<br /> án hành động để dự án đầu tư vẫn đạt được hiệu quả tài chính cao; và đặc<br /> biệt khi phân tích, chủ đầu tư cần phải xem xét đến giá trị thời gian của các<br /> dòng tiền.<br /> - Dự án đầu tư bất động sản cần có nguồn vốn lớn, vì vậy trong phân<br /> tích tài chính dự án đầu tư, cần phải có các kế hoạch huy động vốn, lựa chọn<br /> sử dụng nguồn vốn hợp lý để đảm bảo cho việc thực hiện dự án không gặp<br /> khó khăn, đảm bảo tiến độ thi công của dự án.<br /> I.1.2 Tài chính dự án đầu tư:<br /> Là tất cả những quan hệ về tiền tệ trong quá trình triển khai thực hiện một<br /> dự án đầu tư, bao gồm từ khâu quan hệ về vốn, thu chi và phân phối.<br /> 3<br /> <br />