Luận văn Thạc sĩ Luật học: Đăng ký bất động sản theo pháp luật Việt Nam

Chia sẻ: Trí Mẫn | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:102

Thêm vào BST

Báo xấu

26
lượt xem 8
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn nghiên cứu một cách có hệ thống những vấn đề lý luận về đăng ký bất động sản, qua đó xây dựng các khái niệm, các đặc điểm, vai trò và ý nghĩa của việc đăng ký bất động sản hiện nay. Đồng thời tìm hiểu và có sự so sánh một cách có hệ thống về các quy định của pháp luật hiện hành điều chỉnh vấn đề này so với các quy định của pháp luật trước đó và hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản của các quốc gia khác.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Luật học: Đăng ký bất động sản theo pháp luật Việt Nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT LÃ THỊ ANH HOA ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2013 1
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT LÃ THỊ ANH HOA ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM Chuyên ngành : Luật dân sự và tố tụng dân sự Mã số : 60 38 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: GS.TSKH Đào Trí Úc HÀ NỘI - 2013 2
Lêi cam ®oan T«i xin cam ®oan ®©y lµ c«ng tr×nh nghiªn cøu khoa häc cña riªng t«i. C¸c sè liÖu, vÝ dô vµ trÝch dÉn trong luËn v¨n ®¶m b¶o ®é tin cËy, chÝnh x¸c vµ trung thùc. Nh÷ng kÕt luËn khoa häc cña luËn v¨n ch-a tõng ®-îc ai c«ng bè trong bÊt kú c«ng tr×nh nµo kh¸c. T¸c gi¶ luËn v¨n L· ThÞ Anh Hoa 3
MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục MỞ ĐẦU 1 Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN 7 1.1. Khái niệm chung về đăng ký bất động sản 7 1.1.1. Khái niệm bất động sản 7 1.1.2. Khái niệm đăng ký bất động sản 11 1.1.3. Mục đích của đăng ký bất động sản 14 1.1.4. Ý nghĩa và vai trò của đăng ký bất động sản 17 1.2. Pháp luật về đăng ký bất động sản theo pháp luật một số 20 quốc gia 1.2.1. Đăng ký bất động sản theo pháp luật Nhật Bản 20 1.2.2. Đăng ký bất động sản theo pháp luật Liên bang Nga 22 1.2.3. Đăng ký bất động sản theo pháp luật Thụy Điển 24 1.3. Khái quát về đăng ký bất động sản theo pháp luật Việt Nam 26 qua các thời kỳ 1.3.1. Giai đoạn trước năm 1975 26 1.3.2. Giai đoạn từ năm 1975 đến năm 1995 27 1.3.3. Giai đoạn từ năm 1995 đến năm 2005 27 1.3.4. Giai đoạn từ năm 2005 đến nay 29 Chương 2: PHÁP LUẬT VÀ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ 31 BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 2.1. Quy định của pháp luật việt nam hiện hành về đăng ký bất 31 động sản 4
2.1.1. Nhận xét chung về pháp luật đăng ký bất động sản của Việt 31 Nam hiện nay 2.1.2. Quy định về một số hoạt động đăng ký bất động sản cụ thể 35 2.1.2.1. Đăng ký quyền sử dụng đất 35 2.1.2.2. Đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng và các tài 39 sản gắn liền với đất khác 2.1.2.3. Đăng ký giao dịch về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền 44 với đất 2.2. Những vấn đề về áp dụng pháp luật đăng ký bất động sản 47 2.2.1. Về tính hệ thống và thống nhất trong quy định pháp luật về 48 đăng ký bất động sản 2.2.2. Tính thống nhất trong cách hiểu về bản chất và giá trị pháp 49 lý của hoạt động đăng ký bất động sản 2.2.3. Về tính công khai, minh bạch thông tin về bất động sản 52 2.2.4. Về nội dung đăng ký bất động sản 54 2.2.5. Về mô hình cơ quan đăng ký bất động sản 63 2.3. Một số nhận xét chủ yếu 67 Chương 3: PHƢƠNG HƢỚNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN 70 PHÁP LUẬT ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 3.1. Phương hướng hoàn thiện pháp luật đăng ký bất động sản 70 3.1.1. Tiếp tục thể chế hóa đường lối, chủ trương, chính sách của 70 Đảng và Nhà nước 3.1.2. Kết hợp vai trò của Nhà nước trong hoạt động đăng ký bất 71 động sản với việc tôn trọng quyền tự định đoạt của chủ thể có quyền tài sản 3.1.3. Bảo đảm tính đồng bộ của các quy định hiện hành, gắn với 72 mục tiêu cải cách hành chính 3.1.4. Bảo đảm công khai, minh bạch tình trạng pháp lý của bất 73 động sản 5
3.1.5. Xây dựng thủ tục đăng ký bất động sản đơn giản, dễ áp 74 dụng, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân 3.1.6. Tham khảo có chọn lọc kinh nghiệm của các quốc gia trên 74 thế giới nhằm hoàn thiện pháp luật đăng ký bất động sản 3.2. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản 75 3.2.1. Sửa đổi và hoàn thiện một số quy định của pháp luật hiện 75 hành về đăng ký bất động sản 3.2.1.1. Đối với Bộ luật dân sự 75 3.2.1.2. Đối với các văn bản pháp luật chuyên ngành 78 3.2.2. Xây dựng văn bản pháp lý chuyên ngành về đăng ký bất 80 động sản 3.2.2.1. Mục tiêu của Luật đăng ký bất động sản 81 3.2.2.2. Xác định rõ các đối tượng là bất động sản phải đăng ký 82 3.2.2.3. Thống nhất về giá trị pháp lý của đăng ký bất động sản 84 3.2.2.4. Tiến tới thống nhất một loại Giấy chứng nhận cho quyền sử 85 dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất 3.2.2.5. Xây dựng hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản thống 86 nhất, phân định rõ chức năng quản lý nhà nước về bất động sản và chức năng của cơ quan đăng ký 3.2.2.6. Xây dựng cơ chế phối hợp, trao đổi thông tin giữa cơ quan 88 chuyên môn với nhau 3.2.2.7. Nâng cao trách nhiệm cung cấp thông tin về bất động sản 89 cho mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu 3.2.2.8. Đơn giản hóa trình tự, thủ tục đăng ký trong các quy định 90 của Luật Đăng ký bất động sản KẾT LUẬN 92 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 93 6
MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá và có vai trò quan trọng trong sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Đó là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn để phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, quốc phòng, an ninh. Hệ thống quản lý đất đai chặt chẽ và chính sách đất đai phù hợp sẽ tác động tích cực đối với sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Trong đó hoạt động đăng ký bất động sản là công cụ cốt lõi, thiết thực của hệ thống quản lý đất đai và bất động sản, là phương tiện hữu ích giúp công tác này được thực hiện có hiệu quả, điều tiết hoạt động của thị trường bất động sản và là công cụ không thể thiếu được để xác định các nguồn thu từ đất đai và tài sản gắn liền với đất. Phát triển và quản lý tốt các thông tin và hoạt động liên quan đến bất động sản, đặc biệt là đất đai là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả nguồn tài nguyên quý giá của đất nước. Chính do tầm quan trọng đó mà trong thời gian qua đã có một số công trình đề cập đến hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản ở các góc độ và mức độ chi tiết khác nhau. Đặc biệt là việc năm 2008, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Xây dựng đã họp bàn về việc xây dựng Dự thảo Luật đăng ký bất động sản và lấy ý kiến của các chuyên gia. Các chuyên gia, các nhà nghiên cứu cũng đã có nhiều công trình nghiên cứu và xây dựng ý kiến đóng góp cho dự thảo. Tuy nhiên, đến nay, việc trình Quốc hội thông qua vẫn còn gặp nhiều vướng mắc. Trên thực tế, hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản của nước ta còn thiếu và chưa thống nhất. Mặt khác, pháp luật chưa phân biệt đăng ký bất 7
động sản hay đăng ký quyền đối với bất động sản nên thẩm quyền của cơ quan đăng ký nhà nước trong việc xác định tài sản và đăng ký giao dịch về tài sản chưa được xác định cụ thể. Đề tài "Đăng ký bất động sản theo pháp luật Việt Nam" của luận văn thạc sĩ Luật học thuộc chuyên ngành Luật dân sự và tố tụng dân sự, mã số 60.38.01.03 góp phần làm sáng tỏ những vấn đề lý luận của các quy định pháp luật điều chỉnh vấn đề đăng ký bất động theo quy định của pháp luật hiện hành. Đồng thời qua phân tích, nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật phát hiện và chỉ rõ những điểm còn bất cập, vướng mắc, chưa thống nhất của các quy định pháp luật điều chỉnh vấn đề này. Từ đó đưa ra những kiến nghị nhằm bổ sung, hoàn thiện các quy định của pháp luật đăng ký bất động sản tại Việt Nam hiện nay. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài 2.1. Tình hình nghiên cứu trong nước Nhận thấy tầm quan trọng của vấn đề đăng ký bất động sản hiện nay, nhiều nhà nghiên cứu đã quan tâm đến vấn đề này và có nhiều công trình nghiên cứu tiếp cận ở nhiều góc độ khác nhau. Một số công trình nghiên cứu tiêu biểu có thể kể đến như: - TS. Nguyễn Minh Tuấn, "Đăng ký bất động sản - Những vấn đề lý luận và thực tiễn", Nxb Chính trị quốc gia, 2011; - TS. Nguyễn Minh Tuấn, "Đăng ký bất động sản - những vấn đề lý luận và thực tiễn", Đề tài nghiên cứu khoa học cấp trường (Trường Đại học Luật Hà Nội), 2010; - Bùi Thị Liên, "Đăng ký bất động sản - một số vấn đề lý luận và thực tiễn", Khóa luận tốt nghiệp (Trường Đại học Luật Hà Nội), 2010; - TS. Nguyễn Ngọc Điện, "Đăng ký bất động sản và vấn đề xác lập, công nhận các quyền liên quan đến bất động sản", Kỷ yếu Hội thảo: Pháp luật về đăng ký bất động sản, Hà Nội, 2007. 8
Ngoài ra còn có nhiều bài viết về đề tài này của các nhà nghiên cứu. Các công trình nghiên cứu trên có phạm vi rộng, toàn diện và đề cập đến một số vấn đề hoạt động đăng ký bất động sản hiện nay. Các công trình nghiên cứu nêu trên đã bước đầu đưa ra những nghiên cứu, đánh giá ban đầu về pháp luật đăng ký bất động sản hiện hành của Việt Nam. Tuy nhiên, cho đến nay hầu hết các công trình nghiên cứu nêu trên chưa có nội dung cập nhật với các quy định hiện hành liên quan đến đăng ký bất động sản và thực trạng của việc đăng ký bất động sản trong bối cảnh hiện nay. Với đề tài "Đăng ký bất động sản theo pháp luật Việt Nam" tác giả tập trung nghiên cứu một cách toàn diện, có tính hệ thống các quy định của pháp luật Việt Nam và thực trạng về đăng ký bất động sản hiện nay, để từ đó đưa ra những giải pháp cho vấn đề này. 2.2. Tình hình nghiên cứu ngoài nước Trên thế giới, đa số các quốc gia như Nhật Bản, Thụy Điển, Đức, Pháp... đều có hệ thống đăng ký bất động sản hình thành sớm và đã trải qua một quá trình phát triển lâu dài. Nhật Bản ban hành Luật đăng ký bất động sản năm 1899; Hàn Quốc ban hành Luật đăng ký bất động sản năm 1960; Pháp ban hành nghị định về cơ chế công bố các giao dịch về bất động sản năm 1955 v.v... Các quốc gia này đã đều ban hành một đạo luật thống nhất về đăng ký bất động sản đồng thời xây dựng được một hệ thống đăng ký bất động sản tập trung, thuận tiện và hiệu quả. Đối với vấn đề đăng ký bất động sản, các quốc gia trên thế giới trong quá trình xây dựng hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản cũng đã tổ chức những hội thảo quy mô, tập hợp các công trình nghiên cứu, lý luận của nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới. Có thể kể đến như Hội thảo về Cải cách đất đai, bao gồm pháp luật đất đai và hệ thống đăng ký đất đai, tại Stockholm vào ngày 16-17 tháng 6 năm 1996; các hội thảo của Ủy ban kinh tế của Liên hợp quốc tại Châu Âu bàn về chính sách đất đai và hệ thống quản lý đất đai tại Châu Âu trong tiến trình phát triển. 9
Như vậy, có thể thấy các quốc gia trên thế giới đã quan tâm phát triển hệ thống đăng ký bất động sản một cách toàn diện. Việc nghiên cứu đưa ra bức tranh toàn cảnh về pháp luật đăng ký bất động sản tại Việt Nam trên cơ sở đánh giá, phân tích, so sánh các quy định về đăng ký bất động sản của một số quốc gia là hoạt động cần thiết để tiến tới hoàn thiện pháp luật đăng ký bất động sản của Việt Nam. 3. Phạm vi nghiên cứu của đề tài Trong phạm vi đề tài, tác giả tập trung nghiên cứu những vấn đề liên quan đến các quy định về hoạt động đăng ký bất động sản, phương thức quản lý và ý nghĩa của việc đăng ký bất động sản hiện nay theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005, Luật đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Qua đó có sự so sánh, đối chiếu với các quy định trước đây của pháp luật Việt Nam và quy định của pháp luật một số quốc gia về vấn đề này nhằm chỉ ra những điểm cần học hỏi để hoàn thiện hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt Nam. 4. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài - Luận văn nghiên cứu một cách có hệ thống những vấn đề lý luận về đăng ký bất động sản, qua đó xây dựng các khái niệm, các đặc điểm, vai trò và ý nghĩa của việc đăng ký bất động sản hiện nay. Đồng thời tìm hiểu và có sự so sánh một cách có hệ thống về các quy định của pháp luật hiện hành điều chỉnh vấn đề này so với các quy định của pháp luật trước đó và hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản của các quốc gia khác. - Nghiên cứu các quy định của pháp luật hiện hành về đăng ký bất động sản. Từ đó phân tích cụ thể các nội dung của hoạt động đăng ký bất động sản. Qua phân tích, luận văn cũng chỉ ra những điểm bất cập, chưa hợp lý, chưa thống nhất của các quy định pháp luật từ đó làm cơ sở cho các kiến nghị nhằm hoàn thiện hơn các quy định của pháp luật hiện hành về vấn đề này. 10
- Trên cơ sở phân tích nội dung và thông qua tìm hiểu thực tiễn áp dụng những quy định của pháp luật của các cơ quan và các cá nhân, doanh nghiệp trong việc đăng ký bất động sản, luận văn đưa ra một số kiến nghị và đề xuất hướng sửa đổi, bổ sung để hoàn thiện hơn các quy định của pháp luật về vấn đề này. 5. Phƣơng pháp nghiên cứu đề tài Dựa trên phương pháp luận của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về nhà nước và pháp luật, kết hợp với việc sử dụng phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng, duy vật lịch sử. Ngoài ra trong quá trình nghiên cứu đề tài những phương pháp khoa học như: So sánh, phân tích, tổng hợp, thống kê... cũng được sử dụng để giải quyết những vấn đề mà đề tài đặt ra. 6. Những điểm mới của luận văn - Luận văn khái quá hóa và liên hệ so sánh với pháp luật về đăng ký bất động sản ở các nước. - Luận văn phân tích những vướng mắc trong quá trình thực hiện việc đăng ký bất động sản. - Luận văn chỉ ra những hạn chế, bất cập của những quy định pháp luật về đăng ký bất động sản, từ đó làm cơ sở cho những kiến nghị nhằm hoàn thiện những quy định của pháp luật về vấn đề này. 7. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn Với kết quả nghiên cứu của luận văn, hy vọng sẽ góp phần khái quát và cung cấp cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn cho những người trực tiếp làm công tác áp dụng pháp luật trong hoạt động đăng ký bất động sản. Trên cơ sở đó giúp cho cá nhân, tổ chức nắm được các quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản để bảo vệ quyền và lợi ích của mình đối với bất động sản thông qua việc đăng ký nhà nước. Góp phần hạn chế những tranh chấp và vướng 11
mắc có thể xảy ra trong quá trình quản lý bất động sản của các cá nhân, tổ chức và của nhà nước. 8. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Những vấn đề chung về đăng ký bất động sản. Chương 2: Pháp luật và áp dụng pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt Nam. Chương 3: Phương hướng và các biện pháp hoàn thiện pháp luật đăng ký bất động sản ở Việt Nam. 12
Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. KHÁI NIỆM CHUNG VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1. Khái niệm bất động sản Pháp luật Việt Nam cũng như pháp luật của các quốc gia trên thế giới luôn xác định sở hữu, quyền sở hữu là vấn đề quan trọng nhất của pháp luật dân sự. Trong đó tài sản là đối tượng của quyền sở hữu có vai trò quan trọng trong các mối quan hệ dân sự và thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế. Yêu cầu cơ bản nhất đặt ra đối với tài sản trong Bộ luật dân sự là tài sản đó phải giao dịch được và được phép đưa vào giao dịch dân sự, nó là đối tượng phổ biến được điều chỉnh bởi các quy định của cả hệ thống pháp luật. Vì vậy, việc qui định về tài sản và phân loại tài sản trong Bộ luật dân sự là cần thiết để thiết lập những cơ chế điều chỉnh phù hợp. Tài sản có thể được phân loại theo nhiều cách khác nhau do cùng là tài sản nhưng do tính chất, đặc điểm và phương cách sử dụng khác nhau nên việc phân loại sẽ giúp hoạt động quản lý và sử dụng tài sản được thực hiện một cách hiệu quả hơn. Dựa trên các cách thức phân loại tài sản khác nhau, nhà làm luật sẽ xác lập các quyền và biện pháp quản lý đối với từng loại tài sản đó. Đối với tài sản, có thể tiếp cận theo hướng tài sản được hình dung như một quyền. Tùy theo quyền có thể được thực hiện trực tiếp hoặc thông qua vai trò của một chủ thể khác, người ta phân biệt giữa vật quyền và trái quyền. Do tính chất quan trọng của vật quyền, đặc biệt là do ảnh hưởng sâu rộng của nó đối với đời sống xã hội và giao lưu dân sự nói riêng, người làm luật có xu hướng đòi hỏi vật quyền phải được luật ghi nhận mới được coi là tồn tại hợp pháp và được bảo vệ. Cũng bằng phương pháp loại suy, người ta nói rằng những tài sản không phải là vật quyền, thì được gọi là trái quyền. Theo thời 13
gian, có một loại quyền thứ ba, gắn với giá trị kinh tế của các công trình lao động trí óc như tác phẩm văn chương, khoa học, nghệ thuật, gọi là quyền sở hữu trí tuệ, đứng bên cạnh vật quyền và trái quyền như một loại tài sản đặc thù. Tuy nhiên, xét về mặt tài sản hữu hình, pháp luật lại có sự phân loại tài sản thành động sản và bất động sản. Đây là cách phân loại đã có từ thời La Mã cổ đại và pháp luật của hầu hết các nước đều coi đây là sự phân loại phổ biến và cơ bản nhất. Theo Luật La Mã, bất động sản không chỉ bao gồm đất đai và của cải trong lòng đất mà còn bao gồm cả những thứ được tạo ra do sức lao động của người khác trên đất của mình. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng... và tất cả những gì liên quan trên đất hay gắn liền với đất, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành nên lãnh thổ (khoảng không, lòng đất). Pháp luật của nhiều nước trên thế giới thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật dân sự Cộng hòa Pháp, Điều 86 Luật dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật dân sự Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật dân sự Cộng hòa liên bang Đức...). Trong khái niệm về bất động sản, đa số các quốc gia không đưa định nghĩa cụ thể về bất động sản mà sử dụng phương pháp liệt kê các loại tài sản là bất động sản dựa trên tính chất không di dời được của tài sản, mục đích, phương thức sử dụng tài sản và giá trị của tài sản. Tuy vây, riêng Luật dân sự của Liên bang Nga đưa ra khái niệm về bất động sản vừa theo phương pháp liệt kê theo cách của Luật dân sự truyền thống vừa đưa ra định nghĩa chung về bất động sản là "những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng" (Điều 130) và các trường hợp đặc biệt như máy bay, tàu biển, phương tiện hàng không vũ trụ... cũng được coi là bất động sản. Ở Pháp và một số quốc gia khác, việc phân loại tài sản cũng dựa trên việc phân chia tài sản thành động sản và bất động sản. Theo quy định tại 14
Điều 517 Bộ luật dân sự Pháp thì có ba căn cứ, cơ sở để phân loại tài sản đó là tính chất, mục đích sử dụng và đối tượng gắn liền với tài sản. Dựa trên ba tiêu chí này, pháp luật Pháp quy định cụ thể tài sản nào là bất động sản, tài sản nào là động sản. Bất động sản có thể được phân chia thành các dạng gồm: (i) Bất động sản xác định dựa trên đặc tính vật lý thực tế như đất đai, nhà cửa, công trình, cây cối và các đồ vật không thể tách rời với bất động sản (Điều 517 Bộ luật dân sự Pháp); (ii) Bất động sản do công cụ, các vật động sản hữu hình nhưng được gắn với loại bất động sản nêu trên do có ý thức của con người nên được coi là động sản. Dựa vào những tiêu chí như trên, pháp luật Pháp quy định cụ thể tài sản nào là bất động sản, tài sản nào là động sản. Điều 520 Bộ luật dân sự Pháp quy định: "Mùa màng chưa gặt, trái cây chưa hái cũng là bất động sản, các loại hạt đã gặt và trái cây đã hái, dù chưa được đem đi được coi là động sản" [28]. Hay như việc phân loại tài sản theo pháp luật Nhật Bản là dựa trên tính chất không di dời và giá trị kinh tế của tài sản. Pháp luật Nhật Bản quan niệm rằng bất động sản có vị trí cố định và giá trị kinh tế cao hơn động sản. Do đó sự quản lý của Nhà nước cũng như các quyền đối với bất động sản quy định tương đối chặt chẽ, bất động sản được pháp luật bảo vệ như nền tảng của gia đình và xã hội (Điều 86, khoản 1, Điều 12 Bộ luật dân sự Nhật Bản). Như vậy, có thể thấy hệ thống pháp luật của các quốc gia trên thế giới đa phần xác định bất động sản theo phương thức miêu tả cụ thể những tài sản được coi là bất động sản, những tài sản còn lại được coi là động sản. Sở dĩ phương thức này được sử dụng rộng rãi là do những tài sản được coi là bất động sản có phạm vi tương đối hẹp, và có thể xác định được một cách tương đối. Việc phân loại bất động sản và động sản theo pháp luật Việt Nam được xác định dựa trên tính chất, tính năng sử dụng của tài sản. Bộ luật dân sự năm 1995 đã quy định về bất động sản dựa theo tính chất của tài sản, khoản 1 Điều 181 quy định: 15
Bất động sản là các tài sản không di, dời được bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả công trình gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d) Các tài sản khác do pháp luật quy định [32]. Theo quy định trên thì việc xác định tài sản là bất động sản chủ yếu là dựa vào đặc tính không di dời được của tài sản. Tuy nhiên, Bộ luật dân sự năm 1995 không quy định về bất động sản do công dụng. Bộ luật dân sự năm 2005 đã quy định một cách bao quát và sử dụng phương pháp liệt kê mở và không giới hạn bất động sản chỉ là những "tài sản không di, dời được" như Bộ luật dân sự năm 1995, điều này làm mở rộng phạm vi bất động sản là những tài sản về bản chất là có thể di dời được, nhưng do công dụng, mục đích sử dụng mà nó gắn liền với đất hoặc công trình xây dựng và được xác định là bất động sản. Theo qui định nêu trên, có thể thấy luật tài sản Việt Nam thừa nhận các loại bất động sản sau đây: - Bất động sản không thể di, dời được do bản chất tự nhiên vốn có của nó, bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; cây cối, hoa màu và các tài sản khác trên đất. - Các động sản được coi là bất động sản vì phương thức sử dụng chúng: đó là các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đều được coi là bất động sản. Ví dụ như hệ thống điện được lắp đặt trong tường nhà, hệ thống đường nước trong nhà... - Bất động sản do pháp luật quy định: Ngoài những tài sản là bất động sản kể trên, khi cần thiết, bằng các văn bản pháp luật cụ thể, pháp luật có thể quy định những tài sản khác là bất động sản. Điểm d, khoản 1 Điều 174 Bộ 16
luật dân sự đã quy định: "… bất động sản có thể còn là các tài sản khác do pháp luật quy định" [36]. Ví dụ quyền sử dụng đất được xác định là bất động sản (Điều 6 Luật kinh doanh bất động sản), đây chính là việc thừa nhận khái niệm quyền có tính chất bất động sản. Như vậy, từ những phân tích trên, có thể khái quát khái niệm bất động sản như sau: Bất động sản là đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai, gắn liền với nhà, công trình xây dựng được sử dụng để phục vụ cho việc khai thác đất đai, nhà, công trình xây dựng đó. Bất động sản hầu hết là những tài sản có giá trị lớn và về bản chất là loại tài sản cố định trong không gian do đó việc đăng ký tài sản là bất động sản có vai trò quan trọng trong việc quản lý, minh bạch hóa và ghi nhận quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu tài sản. 1.1.2. Khái niệm đăng ký bất động sản Theo quy định của pháp luật hiện hành thì bất động sản đặc biệt là đất đai người sử dụng hầu hết chỉ được thực hiện các quyền năng sau khi đã được Nhà nước công nhận thông qua hoạt động cấp Giấy chứng nhận, đồng thời các giao dịch về liên quan đến bất động sản thường chỉ có hiệu lực pháp lý sau khi có sự đồng ý (chấp thuận) của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Do vậy, đăng ký bất động sản được hiểu là một trong những nội dung của hoạt động quản lý nhà nước trong lĩnh vực bất động sản. Tại Việt Nam hiện chưa có quy định riêng về đăng ký bất động sản, vì vậy, tuy các quyền liên quan đến bất động sản cũng như trình tự, thủ tục xác lập quyền được quy định trong các luật chuyên ngành như Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật nhà ở... nhưng khái niệm "đăng ký bất động sản" hầu như chưa được sử dụng. Khái niệm này được hiểu cụ thể trong từng văn bản pháp luật khác nhau và theo các loại bất động sản khác nhau. Vậy đăng ký bất động sản cần phải hiểu như thế nào? 17
Trước khi nghiên cứu khái niệm đăng ký bất động sản, cần làm rõ khái niệm "đăng ký". Khái niệm này được giải thích cụ thể trong các công trình nghiên cứu cụ thể. Theo Từ điển Tiếng Việt thì "đăng ký" nghĩa là "Ghi vào sổ của cơ quan quản lý" [1, tr. 286]. Đại từ điển Tiếng Việt thì định nghĩa: "Đăng ký: đứng ra khai báo để được cấp giấy công nhận về quyền hạn, nghĩa vụ nào đó" [46, tr. 601]. Hay như Từ điển Giải thích thuật ngữ giải thích: "Đăng ký quyền sở hữu là công nhận và chứng thực về phương diện pháp lý về quyền của chủ sở hữu đối với tài sản. Đăng ký quyền sở hữu là thủ tục do pháp luật quy định. Tùy thuộc từng loại tài sản và tại cơ quan có thẩm quyền khác nhau" [24]. Theo các định nghĩa trên, có thể thấy đặc điểm chung của đăng ký là hành vi ghi nhận quyền hoặc sự kiện pháp lý của cơ quan, tổ chức, cá nhân vào sổ sách để từ đó có cơ sở xác định hoặc công nhận quyền và nghĩa vụ nhất định của cơ quan, tổ chức, cá nhân đó đối với Nhà nước và/hoặc đối với chủ thể khác. Như vậy, từ việc tìm hiểu khái niệm "đăng ký" có thể hiểu đăng ký bất động sản là việc ghi nhận của cơ quan nhà nước các thông tin liên quan về mặt pháp lý của bất động sản. Trên thế giới, các quốc gia đều thống nhất cách hiểu về đăng ký bất động sản là hoạt động đăng ký quyền đối với bất động sản đó. Luật đăng ký nhà nước đối với các quyền về bất động sản và các giao dịch về bất động sản năm 1997 của Liên bang Nga quy định: Đăng ký nhà nước đối với các quyền về bất động sản và các giao dịch về bất động sản là sự kiện pháp lý công nhận và chứng thực bởi nhà nước, sự phát sinh, hạn chế, chuyển dịch hoặc chấm dứt các quyền về bất động sản theo quy định của Bộ luật dân sự Liên bang Nga. Đăng ký nhà nước là chứng cứ duy nhất về sự tồn tại của quyền đăng ký [44, Điều 4]. 18
Một số quốc gia khác như tại Pháp thì việc ghi nhận tình trạng pháp lý của bất động sản được gọi là hoạt động công bố quyền đối với bất động sản và được quy định tại Bộ luật dân sự. Hoặc Luật đăng ký bất động sản của Nhật Bản quy định việc đăng ký hiện trạng bất động sản và đăng ký các vật quyền, quyền liên quan đến bất động sản đều phải được thực hiện nghiêm túc. Việc đăng ký bất động sản có giá trị pháp lý đối với người thứ ba và thông qua việc đăng ký cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ quản lý được việc xây dựng, cải tạo, phá dỡ bất động sản, từ đó sẽ xây dựng các chính sách phát triển và bảo tồn đối với bất động sản đặc biệt là đất đai. Ở nước ta, đăng ký bất động sản chưa được khái quát cụ thể, mà chỉ quy định tản mạn trong nhiều văn bản luật khác nhau về từng đối tượng bất động sản cần phải được đăng ký. Năm 2008, Dự thảo Luật đăng ký bất động sản được trình Quốc hội xem xét và lấy ý kiến rộng rãi, tại Dự thảo đã nêu khái niệm đăng ký bất động sản như sau: Đăng ký bất động sản là việc cơ quan có thẩm quyền đăng ký bất động sản ghi vào Sổ đăng ký bất động sản việc xác lập, thay đổi, hạn chế hoặc chấm dứt quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sử dụng mặt nước biển để nuôi trồng thủy sản, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhằm phát sinh giá trị pháp lý theo quy định của pháp luật [11, Khoản 1 Điều 4]. Thông qua đăng ký bất động sản, một mặt Nhà nước công nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng của cá nhân, tổ chức đối với bất động sản, mặt khác, Nhà nước thực hiện chức năng quản lý đối với loại hình tài sản có giá trị lớn về kinh tế, quy mô và tính chất là bất động sản. Như vậy, xét về bản chất, đăng ký bất động sản là việc công khai hóa thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản, phục vụ cho sự vận hành một cách minh bạch của thị trường bất động sản và đảm bảo yêu cầu về mặt quản lý nhà nước. Về nội dung, đăng ký bất động sản là việc công bố sự tồn tại của các quyền đối với bất động sản. 19
Theo đó, đăng ký bất động sản được thừa nhận rộng rãi là một dạng đăng ký vật quyền (quyền của các chủ thể đối với bất động sản), chứ không phải đơn thuần là đăng ký đối với vật là bất động sản. Từ những phân tích, so sánh pháp luật các nước và trên cơ sở nghiên cứu pháp luật Việt Nam hiện hành, có thể đưa ra định nghĩa về đăng ký bất động sản như sau: Đăng ký bất động sản là cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi nhận các thông tin về hiện trạng và lý lịch pháp lý của bất động sản của cá nhân, cơ quan, tổ chức nhằm thực hiện hoạt động quản lý nhà nước về bất động sản và bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp đối với bất động sản đó. 1.1.3. Mục đích của đăng ký bất động sản Xuất phát từ yêu cầu của nền kinh tế thị trường với đa dạng các loại hình sở hữu, các hoạt động giao dịch sôi động, việc đăng ký bất động sản ngày càng đòi hỏi sự quan tâm của các cơ quan quản lý nhà nước và của người dân. Muốn hoạt động đăng ký bất động sản đạt được hiệu quả trên thực tế, trước hết các quy định về đăng ký bất động sản phải đạt được các mục đích sau: Thứ nhất, đăng ký bất động sản nhằm đáp ứng được yêu cầu quản lý nhà nước đối với các tài sản này. Tại Việt Nam, với đặc thù đất đai và các tài sản gắn liền với đất đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển nền kinh tế. Riêng đối với bất động sản là đất đai còn là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý đất đai, Nhà nước có vai trò đặc biệt quan trọng trong hoạt động đăng ký bất động sản đối với đất đai và tài sản gắn liền với đất đai. Do tầm quan trọng của những tài sản là bất động sản đối với nền kinh tế, vì thế hoạt động quản lý nhà nước đặt ra yêu cầu phải giám sát chặt chẽ đối với các hoạt động và tình trạng pháp lý liên quan đến loại tài sản này. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ ghi lại hiện trạng của bất động sản đó vào sổ 20