Nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến tính minh bạch thông tin thị trường bất động sản nhà ở đô thị Hà Nội

Chia sẻ: Lệ Minh Vũ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:11

Thêm vào BST

Báo xấu

3
lượt xem 0
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Bài viết "Nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến tính minh bạch thông tin thị trường bất động sản nhà ở đô thị Hà Nội" hướng đến mục tiêu xác định mức độ ảnh hưởng của những nhân tố có tác động đến tính minh bạch về thông tin tại thị trường nhà ở đô thị Hà Nội. Nghiên cứu được thực hiện trên cơ sở kế thừa các chỉ số đo lường minh bạch thị trường bất động sản của tổ chức JLL (2020) và phát triển thêm các yếu tố phù hợp với thị trường Hà Nội để dựng được mô hình lý thuyết và tiến hành khảo sát. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến tính minh bạch thông tin thị trường bất động sản nhà ở đô thị Hà Nội

NGHIÊN CỨU CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN TÍNH MINH BẠCH THÔNG TIN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở ĐÔ THỊ HÀ NỘI Phạm Thị Ngọc Anh*, Nguyễn Thanh Lân Khoa Bất động sản và Kinh tế Tài nguyên, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân. *Tác giả liên hệ, Email: 11210709@st.neu.edu.vn. TÓM TẮT Bài viết này hướng đến mục tiêu xác định mức độ ảnh hưởng của những nhân tố có tác động đến tính minh bạch về thông tin tại thị trường nhà ở đô thị Hà Nội. Nghiên cứu được thực hiện trên cơ sở kế thừa các chỉ số đo lường minh bạch thị trường bất động sản của tổ chức JLL (2020) và phát triển thêm các yếu tố phù hợp với thị trường Hà Nội để dựng được mô hình lý thuyết và tiến hành khảo sát. Dữ liệu phân tích được thu về 243 phiếu trả lời từ các cá nhân tham gia vào thị trường BĐS tại địa bàn thành phố Hà Nội. Kết quả phân tích đã chỉ ra có 6 nhân tố ảnh hưởng đến minh bạch thông tin trên thị trường BĐS, bao gồm: quy định về phát triển TTBĐS; thể chế đăng ký; quản lý nhà nước; cơ sở dữ liệu TTBĐS; quá trình giao dịch và phát triển bền vững. Dựa trên kết quả nghiên cứu, bài viết đưa ra khuyến nghị nhằm cải thiện khả năng tiếp cận thông tin TTBĐS của người dân và các chính sách cần thiết để giảm thiểu tình trạng bất cân xứng thông tin trên thị trường. Từ khóa: Chính sách; đất đai và BĐS; minh bạch; quản lý; quy hoạch. 1. Tổng quan Theo Richard Bloxam – Giám đốc điều hành JLL, phát biểu trong báo cáo xếp hạng chỉ số minh bạch thị trường bất động sản toàn cầu năm 2020, minh bạch là điều rất quan trọng để hướng tới một thị trường hoạt động hiệu quả. Thị trường BĐS Việt Nam được JLL xếp vào nhóm bán minh bạch (2022), việc đẩy nhanh nâng cao tính minh bạch, giảm thiểu sự bất cân xứng thông tin là vấn đề cấp thiết để thị trường BĐS nước ta phát triển lành mạnh và vận hành hiệu quả. 1.1 Tổng quan nghiên cứu 1.1.1 Các nghiên cứu nước ngoài liên quan đến chủ đề minh bạch thị trường Nghiên cứu của Elena Ionascu và cộng sự năm 2019 về minh bạch thị trường bất động sản, thực nghiệm tại Châu Âu, đã đi đến kết luận rằng ở các nước đang phát triển, điều kiện tiên quyết để đảm bảo minh bạch trên thị trường bất động sản là chất lượng quản lý của nhà nước và loại bỏ tham nhũng trong lĩnh vực đất đai và bất động sản. Đối với các quốc gia phát triển, nơi thị trường bất động sản trưởng thành hơn, tính minh bạch đã cao đến mức họ đang phác thảo một xu hướng mới để đo lường sự minh bạch. Nhìn chung, công nghệ, sự đổi mới, cơ sở hạ tầng và sự liên kết quốc tế giữa các doanh nghiệp là những yếu tố quan trọng nhất để thị trường bất động sản đạt mức độ minh bạch hóa cao. Nghiên cứu sử dụng các chỉ tiêu mà JLL dùng để xếp hạng chỉ số minh bạch bất động sản của nhiều quốc gia - GRETI, gồm môi trường thể chế, môi trường vĩ mô, môi trường công nghệ, môi trường xã hội, chất lượng môi trường và đã chứng minh được mối liên hệ chặt chẽ giữa 5 yếu tố trên với tính minh bạch của thị trường bất động sản. Một nghiên cứu khác cũng cho rằng, với đặc điểm cố định về vị trí của bất động sản, thị trường này dễ bị tổn thương nếu bị đặt dưới sự điều hành, định hướng của một nền thể chế yếu kém (Piet M.A. Eichholtz, Nil Gugler, & Nils Kok, 2010). Tính minh bạch bị ảnh hưởng tiêu cực thường liên quan đến vấn đề tham nhũng, đặc biệt trong quá trình quản lý công (Ball, 2009) làm ảnh hưởng đến cơ chế vận hành của thị trường bất động sản. Nếu bảo đảm rằng 493
những người tham gia thị trường được tạo điều kiện để tiếp cận thông tin đáng tin cậy, khi đó chính phủ có thể củng cố thị trường. Bên cạnh đó, các loại chi phí về pháp lý, chi phí hành chính đều tác động đến quá trình chuyển nhượng tài sản (Quigley, 2003) theo hướng chi phí càng cao, độ minh bạch càng thấp, điều này cũng đúng với tài sản là bất động sản. Cũng trong năm 2019, nghiên cứu của Elena Ionașcu, Paloma Taltavull de La Paz và Marilena Mironiuc về phản ứng của giá nhà đất với tính minh bạch của thị trường ở 21 khu đô thị lớn tại Châu Âu giai đoạn 2004 – 2016 (dữ liệu từ Urban Audit) đã đưa ra bằng chứng rằng giá nhà đất của khu vực này bị ảnh hưởng bởi tính minh bạch trong 5 khía cạnh gồm đầu tư, những nguyên tắc cơ bản của thị trường, quản trị doanh nghiệp, quy định công và quy trình giao dịch. Nhóm nghiên cứu đi đến kết luận cho rằng khi tính minh bạch thấp góp phần khiến cho giá nhà sẽ tăng, nguyên nhân chủ yếu là do các thông tin của 5 nhân tố trên mới chỉ dừng ở mức độ tổng hợp. Nghiên cứu với tiêu đề “Market transparency and international real estate investment” - Thị trường minh bạch và đầu tư quốc tế vào bất động sản của nhóm tác giả người Nhật Taisuke Sadayuki, Kei Harano và Fukuju Yamazaki cũng đưa ra kết luận rằng tình trạng thông tin bất cân xứng sẽ ít hơn đối với các quốc gia có năng lực thực thi các quy định pháp luật cao hơn. Các nhân tố ảnh hưởng đến sự minh bạch của thị trường bất động sản nhà ở cũng được đề cập trong nghiên cứu do nhóm Emerald Group Publishing thực hiện năm 2012 với tiêu đề “The Concept of Transparency in the European Union’s Residential Housing Market: A Theoretical Framework”, được tạp chí quốc tế International Journal of Law in the Built Environment đăng tải, bao gồm 5 khía cạnh: tính minh bạch trong thủ tục giao dịch, thông tin pháp lý, tài chính, thuế và chi phí giao dịch. Tác giả của bài báo về nhận định sự minh bạch - Gregory Michener và Katherine Bersch năm 2018 đã đưa ra một khuôn mẫu để xác định và đánh giá thế nào là minh bạch, 2 điều kiện cần và đủ là sự hiện hữu của thông tin và khả năng suy luận từ các thông tin sẵn có, nói cách khác là khả năng ra kết luận chính xác từ dữ liệu thu thập được. Nhìn chung, thông tin phải đầy đủ một cách hợp lý, đồng thời phải dễ dàng trong việc tiếp cận những thông tin chất lượng. Hai tác giả nhận định tính minh bạch về thông tin là điều kiện cần thiết để có được sự minh bạch. 1.1.2 Khoảng trống nghiên cứu Về tính minh bạch của thị trường bất động sản, bên cạnh các nghiên cứu nước ngoài về thị trường Châu Âu, thị trường Ý hay sự minh bạch về thông tin nói chung, nhóm nghiên cứu nhận thấy chưa có nghiên cứu đánh giá cụ thể các nhân tố ảnh hưởng đến tính minh bạch tại riêng tại thị trường Việt Nam, cũng như mức độ ảnh hưởng của từng nhóm nhân tố này. Mỗi thị trường BĐS có những đặc điểm riêng biệt, cho nên cần thiết có nghiên cứu riêng với thị trường Việt Nam để đưa ra những nhận định chính xác nhất về tình hình hiện tại. Nhìn chung, các nghiên cứu trước đã chỉ ra được các nhóm yếu tố ảnh hưởng đến sự minh bạch của thị trường bất động sản, và đưa ra một số kiến nghị hoặc điều kiện để có được một thị trường mà ở đó sự bất cân xứng về mặt thông tin thấp. Tuy nhiên, kết quả của các nghiên cứu được thực nghiệm ở các thị trường đã có sự khác biệt với Việt Nam về nhiều mặt như hệ thống luật pháp, quản lý quy hoạch, ... Bởi vậy, tác giả cho rằng đây là khoảng trống để tiến hành và phát triển nghiên cứu tại các nước có thị trường BĐS đang phát triển như Việt Nam. Ngoài ra, hầu hết các nghiên cứu trong và ngoài nước chỉ đề cập đến tính minh bạch của thị trường bất động sản nói chung, chưa cụ thể ở một loại hình bất động sản nhất định. Nghiên cứu này tập trung thực nghiệm và phân tích đánh giá thị trường nhà ở đô thị. Trên cơ sở nhà ở đô thị là một trong những loại hình BĐS chiếm tỷ trọng lớn trên thị trường, tác giả vẫn có khả năng thu thập những số liệu có tính đại diện cao cho tổng thể thị trường và đề xuất giải pháp một cách khách quan. 1.2 Lý thuyết nền tảng 1.2.1 Lý thuyết thể chế 494
Lý thuyết thể chế đề cập đến khái niệm thể chế là tập hợp những quy tắc chính thức, các quy định không chính thức hay những sự tín ngưỡng, nhận thức chung có tác động kìm hãm, định hướng hoặc chi phối sự tương tác của các chủ thể chính trị với nhau trong những lĩnh vực nhất định (Berthod, 2016); (Châu Quốc An, 2017). Theo quan điểm thể chế kinh tế hiện đại (North, 1990), lý thuyết thể chế được xây dựng từ sự kết hợp của thuyết hành vi con người với lý thuyết về chi phí giao dịch để phân tích vai trò của các quy định trong tạo lập hiệu suất kinh tế. Chi phí giao dịch là loại chi phí cần thiết để giảm tính không chắc chắn do thông tin bất cân xứng giữa những người tham gia thị trường (Buitelaar, 2004). Vì vậy, sự gia tăng của chi phí giao dịch là kết quả của những đổi mới trong thể chế (Pohoaţă, 2006). Chi phí không chắc chắn trong quá trình chuyển nhượng tài sản có tương quan với tính minh bạch của thị trường, theo hướng chi phí càng cao, độ minh bạch càng thấp (Quigley, 2003). Trong đề tài của nhóm nghiên cứu tập trung ở góc độ nghiên cứu các quy định chính thức mang tính hành pháp do Nhà nước ban hành, bao gồm các bộ luật, điều luật, tổ chức các cơ quan hành chính và quá trình thực thi quản lý về đất đai và BĐS để đánh giá mối liên hệ giữa thể chế với tính minh bạch của thị trường bất động sản. 1.2.2 Lý thuyết thông tin bất cân xứng (Asymmetric information theory) Lý thuyết kinh tế về thông tin bất cân xứng cho rằng việc người bán sở hữu nhiều thông tin hơn người mua làm sai lệch giá hàng bán. George A. Akerlof năm 1970, thông qua ví dụ về thị trường xe ô tô đã qua sử dụng, chỉ ra khi bên bán có nhiều thông tin về sản phẩm hơn sẽ khiến phần lớn hàng hóa được giao dịch có chất lượng kém, chất lượng trung bình của hàng hóa và quy mô thị trường ngày càng giảm. Trong bài viết của mình, Akerlof cho rằng sự lựa chọn bất lợi và việc sản phẩm chất lượng thấp và chất lượng cao có thể được bán ở cùng mức giá là kết quả vận hành của một thị trường bất cân xứng về thông tin giữa các chủ thể tham gia thị trường. Sự tồn tại của thông tin bất cân xứng còn thể hiện rõ ở các thị trường khác trong đó có thị trường nhà đất. TTBĐS phân biệt rõ người bán là bên có thông tin vượt trội về thị trường địa phương và các đặc điểm của tài sản (Garmaise & Moskowitz, 2004). Dưới các điều kiện trên, lý thuyết thông tin bất cân xứng được đưa vào làm lý thuyết nền tảng cho nghiên cứu. 1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: các nhân tố có ảnh hưởng đến tính minh bạch về thông tin trên thị trường nhà ở tại khu vực đô thị Hà Nội, bao gồm quy định về phát triển BĐS; thể chế đăng ký BĐS; thực thi quản lý nhà nước về đất đai và BĐS; định giá BĐS; cơ sở dữ liệu của TTBĐS; quá trình thực hiện giao dịch BĐS; phát triển bền vững. Nghiên cứu trên cơ sở kế thừa và phát triển từ mô hình của các công trình liên quan trước đó. Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu được thực hiện trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Theo đó, đối tượng khảo sát là những người đã tham gia vào các hoạt động trên thị trường BĐS tại khu vực đô thị Hà Nội. Dữ liệu được thu thập trong tháng 1 năm 2024. 2. Phương pháp nghiên cứu và đề xuất mô hình nghiên cứu 2.1 Phương pháp nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu định tính: mục tiêu thu thập thông tin sơ cấp từ kết quả phỏng vấn sâu một nhóm các chuyên gia có kinh nghiệm, thâm niên trong lĩnh vực bất động sản để hoàn thiện thang đo chính thức. Tác giả đã thực hiện phỏng vấn trực tuyến 5 chuyên gia, lấy ý kiến, đánh giá và gợi ý về các chỉ tiêu trong thang đo để chỉnh sửa sao cho phù hợp với thực tiễn thị trường nhà ở đô thị Hà Nội. Phương pháp định lượng – điều tra bảng hỏi: mục tiêu thu về các dữ liệu mới nhất phản ánh đúng tình hình thực tế, các sự việc, hoạt động đang diễn ra trên thị trường bất động sản hiện nay, cụ thể là cảm nhận từ những người đang sinh sống, lưu trú tại Hà Nội về sự minh bạch thông tin của thị trường thông qua thông qua đánh giá các tiêu chí là biến quan sát cho mỗi nhân tố có ảnh hưởng đến minh bạch thông tin của thị trường bất động sản mà tác giả đã nêu ra ở trên. Cách thu thập thông tin: với 44 biến quan sát con mà tác giả sử dụng để 495
nghiên cứu, cỡ mẫu tối thiểu là 220, chiếu theo tỷ lệ 5:1 (Hair và cộng sự, 2014). Dữ liệu được phân tích và xử lý bằng phần mềm SPSS 29.0. 2.2 Mô hình nghiên cứu Tác giả kế thừa một số chỉ tiêu mà JLL đã sử dụng để đánh giá, xếp hạng chỉ số minh bạch thị trường bất động sản của nhiều quốc gia theo báo cáo năm 2020 và năm 2022. Đề xuất mô hình như sau: Quy định phát triển BĐS H1 H5 Cơ sở dự liệu TTBĐS H2 TÍNH MINH BẠCH H6 Thể chế đăng ký BĐS Quá trình giao dịch BĐS THÔNG TIN TRÊN TT H3 NHÀ Ở ĐÔ THỊ HÀ NỘI H7 QLNN về đất đai, BĐS Phát triển bền vững H4 Định giá BĐS 2.2.1 Giả thuyết nghiên cứu - Giả thuyết H1: Quy định về phát triển thị trường BĐS tương quan thuận chiều với tính minh bạch thông tin trên thị trường BĐS. - Giả thuyết H2: Thể chế đăng ký BĐS tương quan thuận chiều với tính minh bạch thông tin trên thị trường BĐS. - Giả thuyết H3: Thực thi quản lý Nhà nước về đất đai và BĐS tương quan thuận chiều với tính minh bạch thông tin trên thị trường BĐS - Giả thuyết H4: Định giá BĐS tương quan thuận chiều với tính minh bạch thông tin trên thị trường BĐS. - Giả thuyết H5: Cơ sở dữ liệu của TTBĐS tương quan thuận chiều với tính minh bạch thông tin trên thị trường BĐS. - Giả thuyết H6: Quá trình thực hiện giao dịch BĐS có tương quan thuận chiều với tính minh bạch thông tin trên thị trường BĐS. - Giả thuyết H7: Phát triển bền vững tương quan thuận chiều với tính minh bạch thông tin trên thị trường BĐS. 2.2.2 Tổng hợp thang đo Ký hiệu Biến quan sát Nguồn Thang đo quy định phát triển TTBĐS Thuế BĐS và các lệ phí liên quan đơn giản, không QĐ1 rườm rà QĐ2 Quy hoạch sử dụng đất công khai Báo cáo chỉ số minh Quy chuẩn xây dựng và tiêu chuẩn an toàn công trình bạch BĐS toàn cầu - QĐ3 GRETI của JLL (2020) rõ ràng Thực hiện nghiêm các quy chuẩn và tiêu chuẩn về QĐ4 xây dựng QĐ5 Thủ tục pháp lý liên quan đến BĐS hiệu quả Thang đo thể chế đăng ký BĐS ĐK1 Quy định đăng ký BĐS rõ ràng, đồng bộ Báo cáo chỉ số minh ĐK2 Tiếp cận với hồ sơ đăng ký BĐS dễ dàng bạch BĐS toàn cầu - ĐK3 Hoàn thiện việc đăng ký BĐS nhanh chóng GRETI của JLL (2020) ĐK4 Giá giao dịch BĐS công khai Nhóm tác giả đề xuất Báo cáo chỉ số minh ĐK5 Quyền sở hữu tài sản được quy định cụ thể bạch BĐS toàn cầu - GRETI của JLL (2020) Thang đo thực thi quản lý nhà nước về đất đai và BĐS 496
Ký hiệu Biến quan sát Nguồn Elena Ionascu, Kiểm soát tham nhũng trong thực hiện các quy định về QL1 Marilena Mironiuc and đất đai hiệu quả Ion Anghel (2019) QL2 Giải quyết khiếu nại, thắc mắc kịp thời, rõ ràng Đội ngũ cán bộ công tâm, đảm bảo quyền lợi cho mọi QL3 Nhóm tác giả đề xuất công dân QL4 Chế tài xử phạt người làm trái luật thích đáng Thang đo định giá BĐS ĐG1 Kết quả thẩm định giá của bên thứ ba chính xác Định giá bằng phương pháp tiếp cận thị trường là phù Báo cáo chỉ số minh ĐG2 hợp bạch BĐS toàn cầu - ĐG3 Thị trường dịch vụ định giá cạnh tranh lành mạnh GRETI của JLL (2020) ĐG4 Tần suất định giá của bên thứ ba là hợp lý Thang đo cơ sở dữ liệu TTBĐS DL1 Có cơ sở dữ liệu về cho thuê BĐS trên diện rộng DL2 Có cơ sở dữ liệu giao dịch BĐS trên diện rộng Báo cáo chỉ số minh DL3 Có cơ sở dữ liệu về các BĐS thay thế bạch BĐS toàn cầu – Có cơ sở dữ liệu về các điều khoản trong hợp đồng GRETI của JLL (2020) DL4 cho thuê trên diện rộng Thông tin về TTBĐS đồng bộ, được liên tục cập nhật DL5 bằng công nghệ vi tính DL6 Thủ tục truy cứu thông tin đơn giản Được cung cấp thông tin chất lượng và kịp thời qua Nhóm tác giả đề xuất DL7 cổng thông tin đất đai địa phương Đội ngũ cán bộ thân thiện, có trách nhiệm khi cung DL8 cấp thông tin Thang đo quá trình thực hiện giao dịch BĐS GD1 Thông tin trước giao dịch đầy đủ, dễ tiếp cận Doanh nghiệp BĐS có tiêu chuẩn đạo đức nghề GD2 nghiệp Báo cáo chỉ số minh Doanh nghiệp BĐS tuân thủ nghiêm các tiêu chuẩn bạch BĐS toàn cầu - GD3 đạo đức nghề nghiệp GRETI của JLL (2020) GD4 Dịch vụ quản lý tài sản minh bạch GD5 Báo cáo phí dịch vụ quản lý tài sản chính xác Giao dịch thực hiện qua các sàn giao dịch BĐS hoặc GD6 Phỏng vấn chuyên gia trung tâm giao dịch tập trung Thang đo phát triển bền vững BV1 Có quy định rõ về công trình xanh BV2 Có tiêu chuẩn về sử dụng năng lượng hiệu quả Có khung quy định về công trình không phát thải BV3 carbon Báo cáo chỉ số minh Có tiêu chuẩn sử dụng nước hiệu quả trong các tòa bạch BĐS toàn cầu - BV4 nhà GRETI của JLL (2022) BV5 Có khung pháp lý về cho thuê xanh Có quy phạm rõ về khả năng chống chịu của công BV6 trình Biến phụ thuộc Tính minh bạch thông tin của TTBĐS Nhìn chung, cơ sở dữ liệu về BĐS là đầy đủ, rõ ràng, Đề xuất dựa trên các MB1 công khai chỉ tiêu của JLL (Báo MB2 Nhìn chung, khả năng tiếp cận thông tin TTBĐS là cáo chỉ số minh bạch 497
Ký hiệu Biến quan sát Nguồn kịp thời và chính xác BĐS toàn cầu của JLL, Nhìn chung, các quy định liên quan đến BĐS là đơn 2022) MB3 giản, công khai, dễ thực hiện Nhìn chung, quy định về đăng ký BĐS là hiệu quả và MB4 công khai Nhìn chung, quản lý nhà nước về đất đai và BĐS hiệu MB5 quả Nhìn chung, dịch vụ định giá BĐS là cạnh tranh, MB6 phản ảnh đúng giá trị và phù hợp với thị trường (Nguồn: Nhóm tác giả tổng hợp). 3. Kết quả Thu được 243 đơn khảo sát từ ngày 5 tháng 1 đến ngày 12 tháng 1 năm 2024. Sau khi loại đi các outliers, còn 220 khảo sát đáp ứng đủ điều kiện đi đến bước phân tích dữ liệu. 3.1 Phân tích thống kê mô tả Số Tỷ lệ Số Tỷ lệ Chỉ tiêu Chỉ tiêu lượng (%) lượng (%) Nam 104 47.27% Dưới 1 năm 31 14.09% Giới Kinh Nữ 115 52.27% 1 đến 3 năm 27 12.27% tính nghiệm Khác 1 0.45% 3 đến 5 năm 59 26.81% tham gia 18 đến 25 49 22.27% 5 đến 10 năm 61 27.72% TTBĐS Trên 10 năm 42 19.09% Độ 26 đến 35 44 20% Dưới 10 triệu 44 20% tuổi 36 đến 45 64 29.09% 10 đến 20 triệu 57 25.9% 46 đến 55 50 22.72% Trên 20 – 40 54 24.54% Thu nhập Trên 55 13 5.9% Trên 40 – 60 39 17.72% Quản lý BĐS 14 6.36% Trên 60 – 100 11 5% Trên 100 triệu 15 6.81% Định giá BĐS 8 3.63% Môi giới BĐS 26 11.81% Ngành Công việc cần 40 18.18% nghề Tổng cỡ thường xuyên 220 mẫu tiếp xúc TTBĐS Khác 132 60% (Nguồn: Kết quả khảo sát) 3.2 Kiểm định độ tin cậy Cronbach’s Alpha Nghiên cứu thực hiện kiểm định độ tin cậy nhằm loại đi các biến quan sát không phù hợp với thang đo. Theo Hair và cộng sự (2009), thang đo đạt độ tin cậy khi giá trị của hệ số α đạt từ 0,7 trở lên, tuy nhiên, với một nghiên cứu khám phá sơ bộ, ngưỡng Cronbach’s Alpha đạt 0.6 vẫn được chấp nhận, biến quan sát có thể được giữ lại. Bảng 3.2.1. Kiểm định Cronbach’ Alpha cho thang đo quy định về phát triển BĐS Ký hiệu Số lượng biến Hệ số Cronbach’s Hệ số tương quan biến Loại biến biến quan sát Alpha tổng nhỏ nhất QĐ 5 .711 .357 ĐK 5 .765 .455 QL 4 .777 .550 Biến độc ĐG 4 .643 .331 lập DL 8 .881 .519 GD 6 .629 .060 GD 5 .705 .406 498
BV 6 .768 .405 Biến phụ MB 6 .802 .483 thuộc (Nguồn: Kết quả chạy SPSS) Từ kết quả kiểm định cho thấy các nhân tố đều có hệ số Cronbach’s Alpha lớn hơn 0.6 nên thang đo có thể sử dụng được để đo lường biến phụ thuộc. Biến quan sát GD2 có hệ số tương quan biến tổng là 0.060 < 0.3 nên bị loại khỏi thang đo giao dịch BĐS, tiến hành kiểm định sau khi đã loại bỏ cho ra hệ số tương quan biến tổng nhỏ nhất là 0.406 > 0.3 nên hợp lệ. Các biến quan sát còn lại đều đảm bảo hệ số tương quan biến tổng lớn hơn 0.3 nên được giữ lại. Kết luận là thang đo đạt tiêu chuẩn về độ tin cậy và có 43/44 biến quan sát phù hợp với nghiên cứu. 3.3 Phân tích nhân tố khám phá EFA 3.3.1 Phân tích nhân tố khám phá cho biến độc lập Bảng 3.3.1.1. Sig Tổng Nhóm Hệ số KMO Bartlett’s phương Đánh giá nhân tố Test sai trích Các biến BV6, ĐK1, ĐK3, QĐ2, ĐG1 và EFA lần 1 0.849
BV2 .588 GD1 .750 GD5 .693 GD6 .626 GD3 .623 QĐ5 .775 QĐ4 .714 QĐ1 .668 ĐG4 .694 ĐG2 .677 ĐK2 .803 ĐK5 .504 (Nguồn: Kết quả chạy SPSS) Kết quả cho thấy có còn lại 27 biến quan sát được phân thành 7 nhân tố, tất cả các biến quan sát đều có hệ số tải nhân tố Factor Loading lớn hơn 0.5 và không còn các biến xấu. 3.3.2 Phân tích nhân tố khám phá biến phụ thuộc Hệ số KMO là 0.810, sig nhỏ hơn 0.001 nên phân tích nhân tố khám phá EFA là phù hợp. Dựa vào bảng ma trận xoay dưới đây, kết luận được thang đo đảm bảo tính đơn hướng, các biến quan sát của biến phụ thuộc hội tụ tốt (vì chỉ có 1 biến phụ thuộc được đưa vào chạy EFA nên kết quả chỉ trích được một nhân tố được hình thành từ 6 biến quan sát là đáng mong đợi). Thêm vào đó, hệ số tải của các biến quan sát đều lớn hơn 0.5 với phương sai trích lớn hơn 50% chứng tỏ thang đo đã đạt yêu cầu và có thể tiếp tục áp dụng cho các bước nghiên cứu tiếp theo. Bảng 3.3.2.1. Component 1 MB3 .746 MB1 .741 MB2 .728 MB5 .718 MB6 .684 MB4 .638 Total Variance Explained 50.407% (Nguồn: Kết quả chạy SPSS) 3.4 Phân tích hồi quy tuyến tính 3.4.1 Phân tích tương quan Bảng 3.4.1.1. Correlations Correlations MB QĐ ĐK QL DL GD BV MB 1 .472 .439 .591 .541 .456 .532 QĐ .472 1 .277 .373 .314 .277 .275 ĐK .439 .277 1 .287 .414 .249 .397 Pearson Correlation QL .591 .373 .287 1 .406 .226 .371 DL .541 .314 .414 .406 1 .237 .472 GD .456 .277 .249 .226 .237 1 .355 BV .532 .275 .397 .371 .472 .355 1 Sig. (2-tailed) MB .
QĐ
Theo bảng Coefficients dưới đây, biến Định giá (F_ĐG) có giá trị sig kiểm định t là 0.807 lớn hơn 0.05, vậy nên biến này không có ý nghĩa trong mô hình hồi quy, không có tác động lên biến phụ thuộc F_MB. Các biến còn lại đều có sig nhỏ hơn 0.05 nên các biến này đều có ý nghĩa thống kê. Hệ số hồi quy của các biến độc lập này đều mang dấu dương, do đó các biến độc lập có tác động thuận chiều lên biến phụ thuộc. Như vậy, nghiên cứu đã khẳng định được 6/7 giả thuyết được kiểm định, cụ thể đó là các giả thuyết: H1: Quy định phát triển TTBĐS tác động thuận chiều đến tính minh bạch thông tin của TTBĐS. H2: Thể chế đăng ký BĐS tác động thuận chiều đến tính minh bạch thông tin của TTBĐS. H3: Thực thi quản lý Nhà nước về đất đai và BĐS tác động thuận chiều đến tính minh bạch thông tin của TTBĐS. H5: Cơ sở dữ liệu của TTBĐS tác động thuận chiều với tính minh bạch thông tin trên TTBĐS. H6: Quá trình thực hiện giao dịch BĐS tác động thuận chiều với tính minh bạch thông tin của TTBĐS. H7: Phát triển bền vững tác động thuận chiều với tính minh bạch thông tin trên thị trường BĐS. Phương trình hồi quy đã chuẩn hóa: MB = 0.161.QĐ + 0.106.ĐK + 0.314QL + 0.190DL + 0.209.GD + 0.161.BV 4. Kết luận Kết quả nghiên cứu cho thấy có 6 nhóm nhân tố tác động đến minh bạch thông tin TT nhà ở đô thị Hà Nội. Từ tương quan giữa các biến, nghiên cứu đề xuất một số giải pháp như sau: Thứ nhất, có thể thấy minh bạch thông tin trên TTBĐS có mối quan hệ chặt chẽ với năng lực quản lý của nhà nước, vì vậy, đề xuất kiểm soát nghiêm các hành vi tiêu cực, tham nhũng trong quá trình thực hiện các thủ tục về đất đai và BĐS, xây dựng được hệ thống hành chính hoạt động hiệu quả nhằm nhanh chóng giải quyết, xử lý các thắc mắc, khiếu nại của người dân, đồng thời cần có các chế tài xử phạt người làm trái luật thích đáng. Thứ hai, để thông tin trên TTBĐS trở nên minh bạch hơn, cần đảm bảo xây dựng và cập nhật được cơ sở dữ liệu về thị trường đầy đủ, bằng cách chú trọng phát triển hệ thống công nghệ cập nhật thông tin về TTBĐS liên tục, đưa ra một quy trình truy cứu thông tin nhanh gọn cho người dân để nâng cao hiệu quả cung cấp thông tin về TTBĐS qua cổng thông tin đất đai tại địa phương. Nhìn chung, các thủ tục pháp lý về BĐS cần phải hiệu quả, trong đó thuế và các lệ phí xuất hiện khi thực hiện các quy định về đất đai nên đơn giản, không rườm rà, thời gian tra cứu thông tin nhanh chóng, người dân có thể tiếp cận và hoàn thiện hồ sơ đăng ký BĐS dễ dàng. Ngoài ra, Nhà nước cũng cần quản lý chất lượng và tiêu chuẩn an toàn trong xây dựng. Thứ ba, cần quan tâm hơn đến vấn đề phát triển bền vững TTBĐS, xây dựng khung quy định rõ ràng về công trình xanh, quy định về vấn đề sử dụng năng lượng hiệu quả trong các tòa nhà. TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Akerlof, G.A. (1970). The Market for “Lemons”: Quality Uncertainty and the Market Mechanism, The Quarterly Journal of Economics, 84(3), 488-500. 2. Ball, C. (2009). What is transparency?. Public Integrity, 11(4), 293-307. 3. Buitelaar, E. (2004). A Transaction-cost Analysis of the Land Development Process. Urban Studies, 41(13), 2539-2553. 4. Emerald Group Publishing Limited. (2012). The Concept of Transparency in the European Union’s Residential Housing Market: A Theoretical Framework. International Journal of Law in the Built Environment, 4(2), 99-115. 502
5. Garmaise, M.J. and Moskowitz, T.J. (2004). Confronting Information Asymmetries: Evidence from Real Estate Markets. The Review of Financial Studies, 17(2), 405-437. 6. Gholipour, H. F., Tajaddini, R., & Pham, T. N. T. (2020). Real estate market transparency and default on mortgages. Research in International Business and Finance, 53, 101202. 7. Ionascu, E., Mironiuc, M., & Anghel, I. (2019). Transparency of real estate markets: Conceptual and Empirical Evidence. Audit financiar, XVII(2), 306-326. 8. JLL (2020), Global Real Estate Transparency Index 2020: Jones Lang LaSalle. 9. JLL (2022), Global Real Estate Transparency Index 2022: Jones Lang LaSalle. 10. Lieser, K., & Peter Groh, A. (2011). The attractiveness of 66 countries for institutional real estate investments. Journal of Real Estate Portfolio Management, 17(3), 191-211. 11. Newell, G. (2016). The Changing Real Estate Market Transparency in the European Real Estate Markets. Journal of Property Investment & Finance, 34(4), 407-420. 12. Nguyễn Quỳnh Hoa. (2014). Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam trong tiến trình đổi mới kinh tế. Phát triển & Hội nhập, 17 (27), 36-38. 13. North, D.C. (1990). Institutions, Institutional Change and Economic Performance. Cambridge: Cambridge University Press. 14. Pohoață, I. (2006). Arguments for the Study of Institutionalism and Institutional Reform in Romania. Theoretical and Applied Economics, 7(502), 3-8. 15. Taisuke, S., Kei, H., & Fukuju, Y. (2019). Market transparency and international real estate investment. Journal of Property Investment & Finance, 37(5), 503-518. 16. Triantafyllopoulos, N. (2006). Public Sector Transparency and Tourism Real Estate Investments in Greece. Regional and Sectoral Economic Studies, 6(2), 57-72. 503