Nguyên tắc định giá bất động sản
1/ Nguyên t c s d ng cao nh t và t ắ ử ụ ấ ố t nh t ấ
t nh t n u t ượ c đánh giá là s d ng cao nh t và t ử ụ ấ ế ạ ấ ố ờ ể ậ ượ ợ ử ụ ị ệ ạ ủ ớ M t b t đ ng s n đ ả ộ ấ ộ th y b t đ ng s n đó đang đ ấ ộ ấ ả ho c có kh năng cho giá tr hi n t ặ ả t nh t đó có th t n t nh t và t ấ i th i đi m đ nh giá cho ị ấ c s d ng h p pháp cũng nh đang cho thu nh p ròng l n nh t ng lai là l n nh t, s d ng cao ấ ươ ả ớ ử ụ i và kéo dài liên t c trong m t kho ng th i gian nh t đ nh. ộ ư i c a thu nh p ròng trong t ậ ụ ể ồ ạ ấ ị ấ ố ờ
t nh t đ ấ ấ ượ ấ ủ c xem là m t trong s các nguyên t c quan tr ng nh t c a ắ ộ ố ọ S d ng cao nh t và t ố đ nh giá b t đ ng s n. ử ụ ị ấ ộ ả
t nh t đ 4 m t sau đây: N i dung c a nguyên t c s d ng cao nh t và t ắ ử ụ ủ ấ ộ ố ấ ượ c ph n ánh ả ở ặ
ộ ấ ộ ượ ấ ấ ố i ho c cho m t ng - V m t v t ch t, m t b t đ ng s n đ mãn đ ự ự ả c nhi u s l a ch n s d ng nh t ( cho nhi u ng ử ụ c đánh giá là s d ng cao nh t và t ử ụ ườ ấ ề ặ ậ ượ t nh t khi nó th a ỏ ấ i c th ); ườ ụ ể ề ề ặ ọ ộ
ề ặ ậ ả ấ ố ệ t nh t khi mà vi c ấ - V m t pháp lu t, m t b t đ ng s n đ s d ng b t đ ng s n ph i h p pháp, đ ả ử ụ ộ ấ ộ ả ợ ấ ộ ượ ượ c đánh giá là s d ng cao nh t và t ử ụ c nhà n ừ c th a nh n và b o h . ộ ướ ậ ả
ề ặ ử ụ ấ ả ấ ộ ấ ộ ậ c đánh giá là s d ng cao nh t và t ử ụ ố i c a thu nh p ròng trong t ậ ị ệ ạ ủ ấ t nh t khi mà b t ươ ng ượ ấ ặ ộ - V m t s d ng, m t b t đ ng s n đ đ ng s n đó cho thu nh p ròng cao nh t ho c cho giá tr hi n t ả lai là cao nh t.ấ
ề ặ ộ ấ ộ ượ ả ờ c đánh giá là s d ng cao nh t và t ử ụ ấ ố ờ t nh t khi mà th i ấ - V m t th i gian, m t b t đ ng s n đ gian cho thu nh p ròng cao nh t kéo dài nh t. ậ ấ ấ
2/ Nguyên t c cung - c u ắ ầ
ng tác c a cung và c u. Khi ng đ ằ ắ ượ ằ ị ng s gi m, khi l c xác đ nh b ng s t ả ị ườ ầ ượ ặ ủ ẽ ả ng s tăng lên, khi l ng c u không gi m ho c tăng thì giá th tr ng cung tăng lên mà l ầ ự ươ ng c u không tăng ho c gi m thì giá th tr ị ườ ẽ ượ ượ ặ ầ ượ ng ng cung và ủ ng c u cùng tăng ho c cùng gi m thì giá s tăng ho c gi m tùy theo t c đ tăng, gi m c a ị ườ ả ả ả ặ ặ ả ố ộ Nguyên t c này cho r ng: Giá th tr l ượ cung gi m mà l ả l ầ ượ cung và c u, giá tăng khi t c đ tăng c a c u l n h n cung và ng ẽ ầ ớ c l i. ượ ạ ủ ầ ố ộ ơ
ế ố ắ tham gia quá trình t o ra thu nh p th c t ạ ự ừ ấ ộ b t đ ng ậ 3/ Nguyên t c đánh giá các y u t s nả
c tính giá tr th c m t b t đ ng s n, c n ph i đánh giá đ y đ ằ ầ ả ầ ắ ế ố ộ ấ ộ ự ừ ấ ộ ị ự ậ ả ả c th c hi n thông qua ho t đ ng xem xét, đánh giá m t giá tr c a t ng y u t ể ướ tham gia quá trình t o ra thu nh p th c t ạ ượ ế ố ặ ng trong quá trình đánh giá ng ự ồ ườ ư ủ b t đ ng s n đó. Vi c đánh giá các y u t ế ố ệ . Đ ể ị ủ ừ ị ủ i ta đ a giá tr c a ườ ự tham gia quá trình t o ra thu nh p th c ạ ậ ặ ằ b t đ ng s n bao g m: Lao đ ng, v n, đ t đai, qu n lý. Nguyên t c này cho r ng, đ các y u t nói trên đ ạ ộ ệ đ m b o tính đ ng nh t v m t giá tr , th ị ả t ng y u t ờ ừ t ừ ấ ộ v cùng m t m t b ng th i gian. Các y u t ế ố ả ộ ấ ề ặ ộ ồ ả ế ố ề ả ấ ố
4/ Nguyên t c thay đ i ổ ắ
Nguyên t c này cho r ng giá th tr ng c a m t lo i b t đ ng s n c th không bao gi ị ườ ắ ằ ạ ấ ộ ụ ể ủ ả ộ ờ ữ gi
ng t ườ ậ ộ , nhà n ế ả ộ ấ ộ ườ ng luôn tác c và pháp lu t, xã h i và môi tr ướ ổ ả ả ủ ổ ả b t đ ng s n, ầ ư ấ ộ ả nhiên, kinh t ấ ộ ạ ấ ộ ự ng đ i v i lo i b t đ ng s n đó nh xu th v quy mô đ u t ổ ễ ự ượ ổ ị ườ ng đ u t ộ ự ị ủ ố ớ ầ ư ấ ộ ố ị ườ ả ủ ủ ệ ườ ờ ị ườ ư ể ỉ ị ng c a b t đ ng s n, thay đ i c ế ề ư ụ b t đ ng s n... S thay đ i là m t quy lu t khách quan, nó di n ra liên t c ậ ộ i, vi c c tính giá th tr ng hay vi c đ nh ệ ướ ị ng tuy ch có giá tr vào th i đi m đ nh giá, nh ng nó bao hàm ph n ả ị ế ợ ng lai c a b t đ ng s n. Nguyên t c “thay đ i” luôn v n d ng k t h p ắ ấ ộ ượ ủ ụ ả ậ ổ nguyên vì các l c l đ ng làm thay đ i giá tr c a b t đ ng s n, thay đ i môi tr xu th c a th tr ế ủ v ch t l ấ ượ ề không ph thu c vào ý mu n ch quan c a con ng ụ giá trên c s giá th tr ơ ở ánh đ c c xu th t ế ươ ả v i nguyên t c “d báo”. ự ắ ớ
5/ Nguyên t c cân đ i ố ắ
h p lý gi a các y u t ữ ự ầ ư ợ ả ố ng t ế ố ả nh ự ưở ộ chúng đ t t Cân đ i trong th tr ị ườ i giá th tr h ị ườ ớ vùng xác đ nh, đ giá tr thu đ ể c hi u, đó là s đ u t ng b t đ ng s n đ ượ ấ ộ ng m t b t đ ng s n ho c các b t đ ng s n trong cùng m t khu v c, m t ộ ả ộ ấ ộ ấ ộ ả i m c cao nh t. c t ấ ượ ừ ể ặ ạ ớ ứ ị ị
Nguyên t c cân đ i có ý nghĩa kép. ố ắ
ng t i đa ộ ấ ộ ụ ắ ả ằ ị ườ ố - Khi áp d ng đ i v i m t b t đ ng s n riêng bi t o ra b t đ ng s n đ t t đ t t ố ớ i khi các y u t ế ố ạ t: Nguyên t c này cho r ng giá th tr ệ i tr ng thái cân đ i. ố ạ ớ ạ ấ ộ ạ ớ ả
ụ ể ự ắ ằ ộ ố ị ỉ ấ ộ i khi qu đ t dành cho vi c xây d ng b t đ ng ỹ ấ ự ệ ả - Khi áp d ng vào m t vùng hay m t khu v c c th , nguyên t c cân đ i ch ra r ng giá th ụ i đa c a m t b t đ ng s n có th đ t t tr ng t ể ạ ớ ố ườ s n đó đ ượ ả ộ ộ ấ ộ c s d ng h p lý ợ ủ ử ụ
ụ ể ụ ự ắ ộ ườ ự ế ng có s k t Nguyên t c cân đ i khi áp d ng cho m t vùng hay m t khu v c c th nào đó th ộ h p v i nguyên t c c nh tranh. ố ắ ạ ợ ớ
6/ Nguyên t c phù h p ắ ợ
ị ằ ắ ệ ả ả m t b t đ ng s n có th đ ả ự ế ộ ấ ộ ụ ỗ ấ ộ ể ị ể ị ng m i - d ch v , giá tr hi n t ụ ứ ử ụ ả , giá tr đ kinh doanh th ị ể ở ụ ử ụ ủ ụ ả ố ị ả c l n l n v i các s ượ ẫ ộ ấ ộ ử ụ ụ ớ c l n l n v i s d ng ti m năng. Nguyên t c này cho r ng, vi c đ nh giá m t b t đ ng s n ph i trên c s m t giá tr s d ng ị ử ụ ộ ấ ộ ơ ở ộ c s d ng ử ụ duy nh t đ i v i toàn b b t đ ng s n đó. Trong th c t ể ượ ộ ấ ộ ả ấ ố ớ vào nhi u m c đích. Do đó, m i b t đ ng s n cùng m t lúc có th có nhi u lo i giá tr khác ề ộ ề ị ạ ị ề i, giá tr ti m nhau nh giá tr đ ị ệ ạ ạ ươ ư năng… Trong đó, m c đích s d ng đ t là căn c mang tính pháp lý và gi vai trò quy t đ nh chi ế ị ữ ấ ph i m c đích s d ng c a toàn b t đ ng s n. Vì v y, khi đ nh giá m t b t đ ng s n ph i căn ấ ộ ả ộ ấ ộ c vào m c đích s d ng chính c a b t đ ng s n đ đ nh giá, không đ ử ứ ả ủ d ng khác và càng không đ ớ ử ụ ụ ậ ể ị ề ượ ẫ ộ
7/ Nguyên t c c nh tranh ắ ạ
ộ ấ ộ ị ườ ị ườ ư ng b t đ ng s n là m t th tr ả ạ ả ầ ấ ng c a ủ ể ưở ấ ủ ọ ệ ể ả ố ứ ng c nh tranh không hoàn h o, b i v y tính ch t và m c ở ậ ả ng. Song nh h ườ ả ườ t th , nh ng ng ư ộ i mua b t đ ng s n thu c ể ư ể ộ ị ọ ự ẫ ế ử ấ ộ i đó cũng có th ườ ữ ng này đ đ n th tr ị ườ ể ế i kinh doanh b t ấ ấ ộ ng b t đ ng ị Th tr ạ đ c a c nh tranh không gay g t nh các lo i hàng hoá thông th ạ ắ ộ ủ c nh tranh có t m quan tr ng trong vi c xác đ nh giá c a b t đ ng s n. Các th a đ t có th ị ấ ộ ạ không gi ng nhau nh ng chúng có th thay th đ ế ượ khu v c dân c có th thích m t v trí ho c m t lo i nhà bi ự ạ ộ thay b ng m t v trí ho c m t la i nhà ặ ằ ộ th tr đ ng s n có th chuy n t ộ ể ừ ị ườ ả ng khác đ tìm ki m l s n c a đ a ph ể ả c cho nhau. Ng ườ ệ ặ khác n u giá c h p d n. Nh ng ng ả ấ ở ấ ộ ươ ợ ng b t đ ng s n đ a ph ả i nhu n cao h n. ậ ế ư ộ ị ể ươ ủ ơ ị
8/ Nguyên t c đóng góp ắ
ắ ị ủ ả ằ ấ ộ ủ ả ợ Nguyên t c đóng góp cho r ng: Giá tr c a m t b ph n c u thành b t đ ng s n tuỳ thu c vào ộ ộ ấ ộ ậ s đóng góp c a nó vào giá tr t ng thu nh p t ế b t đ ng s n mà nó tham gia h p thành, n u ậ ừ ấ ộ ự thi u nó thì s làm gi m giá tr thu nh p c a b t đ ng s n mà nó tham gia h p thành. ấ ộ ủ ị ổ ị ế ẽ ả ậ ả ợ
ớ ấ ộ ấ ộ ị ủ ủ ậ ầ ả ộ ả ạ ị ể ượ ự ề ậ ổ ị i nhu n thì giá tr c a m t ph n tài s n nào đó c a b t đ ng s n V i các b t đ ng s n t o ra l ả ợ có th đ ậ ng v giá tr mà nó đóng góp vào t ng thu nh p th c, vì thu nh p ằ ượ c v n hoá thành giá tr . th c có th đ ị c đo b ng đ nh l ố ể ượ ự
9/ Nguyên t c tăng và gi m ph n sinh l i ắ ả ầ ợ
ắ ụ ủ ố ả ẽ ậ ố ễ ộ c c đ nh, thì thu nh p th c (thu nh p ròng) s tăng lên t ớ ậ trong s n xu t di n ra bên ấ ớ i i m t gi ộ đó s làm gi m giá tr thu nh p th c (thu ự ụ ủ ẽ ả ị Nguyên t c này cho r ng khi s gia tăng liên t c c a m t nhân t ự ằ c nh các nhân t khác đ ậ ự ố ị ượ ạ h n nh t đ nh. Sau đó s gia tăng liên t c c a nhân t ự ố ấ ị ạ ng lai. nh p ròng) trong t ươ ậ
ị ấ ộ ấ ộ ữ ở ộ ắ ả ả ả 10/ Nguyên t c tăng, gi m giá tr b t đ ng s n do tác đ ng b i nh ng b t đ ng s n khác.
ả ữ ả ộ ị ấ ộ ị ủ ụ ả ả ấ Tăng, gi m giá tr b t đ ng s n do tác đ ng b i nh ng b t đ ng s n khác trong đ nh giá b t ở ủ ể c hi u, đó là s ph n ánh tính ph thu c v m t giá tr c a b t đ ng s n ch th đ ng s n đ ộ ả c đ u t đ ầ ư ượ so v i các b t đ ng s n so sánh trong cùng m t vùng giá tr . ị ị ấ ộ ể ớ ả ự ấ ộ ấ ộ ề ặ ộ ộ ượ ả
ị ườ ẽ ượ ấ ộ ng c a nh ng b t đ ng s n có giá tr th c th p s đ ả ủ ấ ộ ấ ạ ử ụ ị ự ể ữ ả ư ậ ớ ờ ự ộ Giá tr th tr c tăng thêm nh s h i ị ị nh p v i các b t đ ng s n khác trong vùng có cùng ki u lo i s d ng nh ng chúng có giá tr cao h n nhi u l n. ề ầ ơ
đó ấ ộ ị ự ự ằ ng c a các b t đ ng s n có giá tr cao đó ộ ị ườ ấ ộ ả ữ ấ ộ ủ ị ề ầ ng gi m so v i giá tr th c c a chính nó. Nh ng b t đ ng s n có giá tr th c cao n m trong m t khu v c mà nh ng b t đ ng s n ữ ả ở ch y u có giá tr th p h n nhi u l n, thì giá tr th tr ị ơ ủ ế có chi u h ớ ề ả ị ấ ả ị ự ướ ủ
11/ Nguyên t c thay th ắ ế
ắ ng c a m t b t đ ng s n ch th có khuynh h ả ị ườ ủ ể ướ ủ ng b áp ị ớ ấ v giá tr và các ti n d ng so v i b t ệ ự ề ươ ế ị ả t không có s ch m tr trong vi c tho thu n giá c và thanh toán. thi Nguyên t c này cho r ng: Giá th tr ằ đ t b i giá bán m t b t đ ng s n thay th khác t ộ ấ ộ đ ng s n ch th , v i gi ậ ả ặ ở ộ ủ ể ớ ộ ấ ộ ng t ễ ụ ả ự ế ệ ả ả ậ
ng pháp đ nh giá b t đ ng s n: đ nh giá ắ ấ ộ ả ị ị Nguyên t c thay th đóng vai trò là c s cho ba ph ế b t đ ng s n theo giá thành, theo th tr ươ ng và theo thu nh p. ơ ở ị ườ ấ ộ ả ậ
12/ Nguyên t c kh năng sinh l ắ ả ờ i cu đ t ả ấ
ấ ả ộ ắ ế ả s n xu t ra làm 4 nhóm: đ t đai, lao đ ng, v n và qu n lý. đ t cho r ng ph n thu nh p còn l ầ ấ ậ i t ề ằ ề ấ ờ ừ ấ ắ ố ế ạ ấ ấ i có th thay đ i m t cách m nh m theo ử i sao giá tr c a đ t l ấ ạ ệ ể ẽ ả ạ ạ ổ ộ chia các y u t Các nhà kinh t ố ế ố ả i sau khi tr các kho n chi Nguyên t c kh năng sinh l i t ả ạ ừ ờ ừ ấ ấ phí v lao đ ng, v n và qu n lý là thu c v đ t đai. Nguyên t c kh năng sinh l đ t nh n ả ả ộ ộ m nh đ n đ c tính “đ c nh t vô nh ” v v trí c a th a đ t trong s n xu t kinh doanh, nguyên ả ủ ị ề ị ấ ộ ặ t c này giúp cho vi c gi i thích t ị ủ ắ các v trí. ị
