Nhà phi chính thức - lựa chọn của những người thu nhập thấp trường hợp xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh

Tạp chí Nghiên cứu Tài chính – Marketing số 47, 10/2018<br /> <br /> <br /> NHÀ PHI CHÍNH THỨC – LỰA CHỌN CỦA NHỮNG NGƯỜI<br /> THU NHẬP THẤP TRƯỜNG HỢP XÃ VĨNH LỘC A,<br /> HUYỆN BÌNH CHÁNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH<br /> ILLEGAL HOUSING – PREFERABLE SOLUTION FOR LOW-<br /> INCOME GROUPS THE CASE OF VINH LOC A COMMUNE,<br /> BINH CHANH DISTRICT, HO CHI MINH CITY<br /> Phan Ngọc Yến Xuân1<br /> <br /> Ngày nhận: 14/8/2018 Ngày nhận bản sửa: 28/8/2018 Ngày đăng: 5/10/2018<br /> <br /> Tóm tắt<br /> Trước áp lực gia tăng nhanh chóng của số người nhập cư vào các thành phố lớn như Thành phố<br /> Hồ Chí Minh (TP.HCM), nhà chính thức hiện tại không đáp ứng đủ nhu cầu nhà ở cũng như giá cả<br /> không phù hợp với khả năng chi trả của những người lao động nghèo, do đó nhà phi chính thức trở<br /> thành phương án lựa chọn tối ưu cho bài toán nhà ở cho người thu nhập thấp. Nhà phi chính thức<br /> đáp ứng tốt các tiêu chí ưu tiên chọn nhà mà nhà chính thức không thể đáp ứng, đặc biệt là những<br /> tiêu chí ưu tiên của người thu nhập thấp, đây chính là nguyên nhân tại sao ngày càng nhiều người<br /> đặc biệt là người thu nhập thấp tìm đến với nhà phi chính thức. Đảm bảo an toàn sở hữu và nâng<br /> cấp tại chỗ được xem là giải pháp phù hợp nhất cho trường hợp nhà phi chính thức vì nó mang lại<br /> lợi ích tốt nhất cho các bên liên quan, giải quyết được vấn đề nhà ở của xã hội.<br /> Từ khóa: nhà phi chính thức, xã Vĩnh Lộc A, phát triển đô thị, nơi ở cho người thu nhập thấp.<br /> <br /> Abstract<br /> Due to the significantly growing pressure of migration into big cities like Ho Chi Minh City, legal<br /> housing becomes unaffordable and therefore fails to satisfy the demand of people with low income.<br /> Consequently, houses without building permit have been considered as a more preferable solution.<br /> This type of housing meets almost all of the requirements of low-income groups, which are not<br /> fulfilled by legal houses. Assuring the ownership and renovating can be the most sensible choices<br /> in this specific situation since they bring the best benefits to the relating parties and solve the<br /> accommodation problem in those cities with high population density in Vietnam.<br /> Key words: illegal house, Vinh Loc A Commune, growth of cities, housing problem, accomodation<br /> for low-income people.<br /> <br /> 1. Đặt vấn đề tế, di dân và quy hoạch đô thị. Một lượng lớn<br /> Hiện nay, nhà phi chính thức đang là một dân cư đổ về các thành phố lớn làm cho nhu cầu<br /> vấn đề nổi lên tại các thành phố lớn ở các nước nhà ở tăng lên nhanh chóng, đi kèm với nó là<br /> đang phát triển, đây là hệ quả của quá trình đô nhu cầu về các dịch vụ công cộng và các cơ sở<br /> thị hóa nhanh chóng, chuyển dịch cơ cấu kinh hạ tầng cơ bản.<br /> __________________________________________<br /> <br /> 1<br /> Khoa Cơ bản, Trường Đại học Tài Chính - Marketing<br /> 40<br />  Tạp chí Nghiên cứu Tài chính – Marketing số 47, 10/2018<br /> <br /> <br /> TP.HCM không tránh khỏi tình trạng tương và TP.HCM nói chung[1]. Người dân ở đây ý<br /> tự, cùng với sự gia tăng đầu tư các khu công thức rất rõ việc làm trên là trái pháp luật tuy<br /> nghiệp, lượng người nhập cư đổ về ngày càng nhiên họ vẫn cố tình vi phạm và số lượng ngày<br /> đông, chủ yếu tập trung ở các khu vực vùng ven, càng tăng, trở nên hết sức phổ biến ở khu vực<br /> ngoại thành làm phát sinh nhu cầu nhà ở rất cao này. Vậy động cơ nào thôi thúc họ quyết định<br /> ở các khu vực này. Dù quỹ đất đô thị có tăng lựa chọn nhà phi chính thức mặc dù lường trước<br /> lên nhưng diện tích bình quân đầu người vẫn được rủi ro? Những giải pháp nào là phù hợp<br /> không tăng do sự gia tăng nhà ở không theo kịp để giải quyết vấn đề nhà ở phi chính thức hiện<br /> mức tăng dân số và nhu cầu cao về nhà ở, thiếu nay? Bài viết này sẽ làm rõ sự phù hợp của nhà<br /> nhà vẫn là vấn đề thời sự bức thiết ở TP.HCM phi chính thức đối với người thu nhập thấp từ<br /> (Ngân hàng Thế giới, 2015). đó giải thích nguyên nhân vì sao nhà phi chính<br /> Theo Ngân hàng Thế giới (2015) số lượng thức trở nên phổ biến hiện nay, sau đó đưa ra<br /> các hộ gia đình thành thị ở TP.HCM tăng trung một số gợi ý giải pháp.<br /> bình hằng năm 64.000 hộ tương đương 17%. 2. Cơ sở lý thuyết<br /> Trong tổng số người nghèo ở đô thị, người nhập 2.1. Định nghĩa, vai trò, đặc điểm của nhà<br /> cư nghèo chiếm một bộ phận đáng kể, khoảng phi chính thức:<br /> 20% số người nhập cư không có sổ hộ khẩu là Định nghĩa:<br /> những người dễ bị tổn thương, phân biệt đối xử Theo định nghĩa của Boothroyd và Pham<br /> hoặc rơi ra ngoài lề do không được thừa nhận Xuan Nam (2000), nhà phi chính thức bao gồm<br /> là thành viên chính thức của cộng đồng, nhiều nhà ở bất hợp pháp, nhà chiếm dụng bất hợp<br /> chính sách quản lý đô thị dễ tác động tiêu cực pháp, nhà ở không đúng quy định và nhà ổ chuột.<br /> đến nguồn mưu sinh của họ (Ngân hàng Thế Theo định nghĩa của Tổ chức Hợp tác và<br /> giới, 2014). Đối với người nghèo, nhà ở là Phát triển kinh tế (OECD), nhà ở phi chính thức<br /> vấn đề cấp bách nhất ở các thành phố lớn như là: (1) Nhà ở được xây dựng trên phần đất chưa<br /> TP.HCM, đất đai trở thành một hàng hóa có giá đủ cơ sở pháp lý để xây dựng nhà hoặc phần đất<br /> trị đến mức chỉ một tỷ lệ nhỏ dân cư mới đủ bị chiếm giữ bất hợp pháp; (2) Nhà ở không phù<br /> lực mua, người nghèo buộc phải định cư trên hợp với những quy định và quy hoạch xây dựng<br /> những khu đất công còn bỏ trống, khi bị giải hiện hành (nhà ở trái phép).<br /> tỏa họ di dời và rồi lại lấn chiếm đất ở chỗ khác Theo Ahsan (2010), nhà ở phi chính thức là<br /> (Đặng Nguyên Anh, 2004). Giá nhà đã vượt xa nhà ở bất hợp pháp bao gồm xây trái phép hoặc<br /> khả năng kinh tế của người nghèo, theo Công lấn chiếm các khu vực đất công, thường là nhà<br /> ty Bất động sản CB Richard Ellis (CBRE Việt ở tạm bợ, chất lượng cơ sở hạ tầng và dịch vụ<br /> Nam, 2011) trong vòng 20 năm giá bất động kém. Nhà ở chính thức là nhà có giấy phép xây<br /> sản của Việt Nam tăng 100 lần, gấp 25 lần thu dựng và thỏa mãn các tiêu chuẩn xây dựng theo<br /> nhập bình quân đầu người. quy hoạch của chính quyền.<br /> Xã Vĩnh Lộc A được xem là xã điển hình<br /> cho tình trạng nhà phi chính thức, chiếm 45%<br /> số vụ vi phạm của huyện Bình Chánh, 27% của<br /> 1<br /> http://binhchanh.hochiminhcity.gov.vn/tintuc/<br /> tintuc/Lists/Posts/Post.aspx?List=43cc31f0-<br /> TP.HCM, đây là điểm nóng của tình trạng xây 7871-4326-83d2-11fceebc16ea&ID=1685&Web<br /> dựng trái phép ở huyện Bình Chánh nói riêng =914d7bf3-7db3-45a9-8171-246d27cf1f24<br /> <br /> 41<br />  Tạp chí Nghiên cứu Tài chính – Marketing số 47, 10/2018<br /> <br /> <br /> Trong phạm vi bài nghiên cứu này, tác giả tập trung vào lĩnh vực nhà phi chính thức, kết<br /> sử dụng định nghĩa của OECD để giải thích cho quả là nhà ở không chính thức đã phát triển<br /> thuật ngữ nhà ở phi chính thức. mà không có sự can thiệp đáng kể nào từ phía<br /> Vai trò, đặc điểm của nhà phi chính thức Chính phủ, không có nhiều thông tin công bố để<br /> trong thị trường nhà ở tại TP.HCM: Nhà ở phi theo dõi xu hướng phát triển hay kinh nghiệm<br /> chính thức là một lựa chọn phù hợp với những quản lý đối với khu vực này, một số trường hợp<br /> người thu nhập thấp tại TP.HCM góp phần giải các vi phạm được bỏ qua bằng một khoản phí,<br /> quyết vấn đề nhà ở cho người dân. đây chính là nguyên nhân chính dẫn đến tình<br /> Đô thị hóa và làn sóng di cư đang diễn ra rất trạng nhà phi chính thức tràn lan ở các đô thị<br /> lớn như TP.HCM (Ngân hàng Thế giới, 2015).<br /> nhanh ở TP.HCM, nhà ở trở thành một vấn đề<br /> Mức độ thỏa mãn của người dân ở khu vực<br /> nan giải. 60% dân số thuộc 3 nhóm ngũ vị phân<br /> phi chính thức sau khi được Chính phủ can thiệp<br /> có thu nhập cao nhất (Quận 3, Quận 4, Quận 5)<br /> một cách vừa phải tương đương với những nơi<br /> mới có khả năng tiết kiệm mua nhà chính thức,<br /> được quy hoạch chính thức (Huỳnh Thế Du &<br /> 40% dân số còn lại (Quận 1, Quận 2) gần như<br /> Richard, 2015).<br /> không có khả năng tiết kiệm để mua nhà và họ<br /> 2.2. Các tiêu chí ưu tiên khi lựa chon nhà<br /> cũng không thuộc đối tượng được ngân hàng<br /> của người thu nhập thấp<br /> chấp nhận cho vay vì thu nhập quá thấp không<br /> Trong bài phân tích này tác giả sử dụng<br /> có khả năng chi trả hoặc đa phần họ là những<br /> khung phân tích là 4 tiêu chí ưu tiên lựa chọn<br /> lao động tự do không có hồ sơ thu nhập. Đối với<br /> nhà của người Việt Nam do Ngân hàng Thế giới<br /> những người nghèo ở thành thị, nhà ở tự xây và<br /> (2015) tổng hợp trong đó kết hợp với các đặc<br /> nâng cấp dần gần như là lựa chọn hợp lý duy<br /> điểm lựa chọn nhà của người thu nhập thấp của<br /> nhất (Ngân hàng Thế giới, 2015).<br /> Tổ chức Hỗ trợ gia cư – UN – Habitat (2005).<br /> Nhà ở tự xây chiếm khoảng 75% tổng số<br /> Lý do lựa chọn sử dụng các tiêu chí của hai tổ<br /> nhà ở Việt Nam, phát triển nhanh nhất ở vùng<br /> chức này là vì đây là các tổ chức có uy tín và có<br /> rìa các thành phố lớn phục vụ tốt cho nhu cầu<br /> rất nhiều công trình nghiên cứu có giá trị về lĩnh<br /> nhà ở của người thu nhập thấp và lao động nhập<br /> vực nhà ở đặc biệt là nhà ở cho người thu nhập<br /> cư, phần lớn nhà ở tự xây là phi chính thức do<br /> thấp ở Việt Nam và các quốc gia có đặc điểm<br /> thiếu giấy tờ pháp lý hợp pháp (Ngân hàng Thế<br /> tương tự Việt Nam.<br /> giới, 2015).<br /> 4 tiêu chí ưu tiên khi lựa chọn nhà của hộ<br /> Những người thu nhập thấp chấp nhận những<br /> gia đình Việt Nam theo Ngân hàng Thế giới<br /> rủi ro, bất ổn và điều kiện tự nhiên không thuận<br /> (2015):<br /> lợi gắn liền với nhà phi chính thức vì họ không<br /> Ưu tiên 1: Khả năng chi trả, cho biết một<br /> có nhiều lựa chọn. Nhà phi chính thức có giá rẻ<br /> người hoặc một hộ gia đình có thể trả bao<br /> và sẵn có, giao dịch nhanh gọn nhẹ, không quan nhiêu tiền cho nhà ở. Nhà ở tự xây là cách linh<br /> liêu rắc rối như thị trường chính thức. Người ta hoạt nhất để giải quyết vấn đề về khả năng chi<br /> hy vọng rằng theo thời gian đất đai sẽ được điều trả cho hộ gia đình, có thể bắt đầu với căn nhà<br /> chỉnh, môi trường được cải thiện hơn cùng với cốt lõi cơ bản nhất và nâng cấp chất lượng dần<br /> sự công nhận về pháp lý (UN–Habitat, 2005). dần, mở rộng diện tích tương ứng với khả năng<br /> Hiện nay các chính sách của Chính phủ tập tiết kiệm và thu nhập cũng như nhu cầu ở theo<br /> trung nhiều vào thị trường nhà chính thức, ít thời gian.<br /> <br /> 42<br />  Tạp chí Nghiên cứu Tài chính – Marketing số 47, 10/2018<br /> <br /> <br /> Ưu tiên 2: Khả năng tiếp cận, điều này rất Thứ hai, không gian làm việc: Đối với người<br /> quan trọng trong việc tạo thêm thu nhập do đó nghèo, nhà ở không chỉ là không gian sống mà<br /> ảnh hưởng ngay đến phúc lợi xã hội của gia còn là nơi diễn ra các hoạt động mang lại thu<br /> đình và khả năng thanh toán nhà. Ưu tiên về nhập bao gồm may quần áo, sản xuất thủ công,<br /> vị trí này bao gồm tính kết nối của gia đình nấu ăn để bán tại các quầy thực phẩm ở chợ,<br /> với các công việc ở gần đó cũng như cơ hội hay xe chở hàng rong, cửa hàng sửa chữa, sản<br /> kinh doanh thành công tại nhà. Các yếu tố quan xuất nhỏ, cửa hàng bán đồ gia dụng, cửa hàng<br /> trọng với tính kết nối là khoảng cách đến các chăm sóc sắc đẹp, giặt là, làm bánh, nhà hàng,<br /> quận thương mại và việc làm, tiếp cận với giao quán rượu và phòng cho thuê. Nhà có tầng trệt<br /> thông công cộng và nhà mặt phố để có các cơ luôn đem đến sự linh hoạt lớn cho việc kết hợp<br /> hội kinh doanh. giữa các hoạt động sinh hoạt hàng ngày và kiếm<br /> Ưu tiên 3: An ninh, liên quan đến mức độ tiền. Đây là lý do vì sao căn hộ tại các nhà cao<br /> an toàn của hộ gia đình đối với các vấn đề trộm tầng thường làm mất cơ hội kiếm tiền của người<br /> cắp hay các loại hình tội phạm khác. nghèo do thiếu không gian cho các hoạt động<br /> Ưu tiên 4: Phù hợp để sinh sống, là khả nêu trên.<br /> năng tiếp cận đến các tiện nghi xã hội như giáo Thứ ba, các hệ thống hỗ trợ cộng đồng:<br /> dục (trường học, nhà trẻ), các cơ sở y tế (bệnh Những hộ gia đình ở các khu ổ chuột sống dựa<br /> viện, phòng khám) và các cơ sở văn hóa xã hội vào mạng lưới bạn bè và hàng xóm trong sự<br /> (công viên, khu vui chơi giải trí). đùm bọc và giúp đỡ lẫn nhau không chỉ trong<br /> Các tiêu chí chọn nhà của người thu nhập những trường hợp khẩn cấp. Những hệ thống<br /> thấp theo UN – Habitat (2015): có sự khác hỗ trợ dựa trên cộng đồng và mạng lưới phức<br /> nhau giữa thứ tự ưu tiên của các tiêu chí chọn hợp các mối quan hệ cộng đồng này mang lại sự<br /> nhà giữa người nghèo và người giàu. Người tiếp cận không chính thức tới nguồn điện, người<br /> giàu chú ý nhiều hơn đến địa vị, sự thoải mái, trông trẻ, giúp tìm việc làm, thông tin và nguồn<br /> thiết kế, tiện lợi, giá trị tiềm năng khi bán lại. tín dụng trong những trường hợp khẩn cấp và<br /> Còn người nghèo quan tâm nhiều đến các tiêu giúp sửa chữa bất kỳ thứ gì hỏng hóc. Dễ hiểu<br /> chí sau: tại sao người nghèo không thể tồn tại khi bị cô<br /> Thứ nhất, vị trí: Nhà ở gần với việc làm lập trong các căn hộ tại các tòa nhà chọc trời<br /> và cơ hội kiếm sống là yếu tố chủ chốt khi ven thành phố và họ phải quay lại chỗ cũ.<br /> người nghèo lựa chọn nơi sinh sống. Sống ở Thứ tư, chi phí: Các chuyên gia tài chính<br /> gần các khu chợ, nhà máy, khu buôn bán, bến nhà ở giả định mức chi trả khoảng 25 – 30%<br /> trung chuyển và địa điểm xây dựng đồng nghĩa trên tổng thu nhập hàng tháng cho nhà ở là<br /> với thu nhập cao hơn, nhiều cơ hội kiếm sống chấp nhận được đối với một hộ gia đình. Tuy<br /> hơn và chi phí đi lại thấp hơn. Nhiều chương<br /> nhiên, đây là mức thích hợp với hộ gia đình<br /> trình nhà ở thất bại trong việc thu hút và níu<br /> có thu nhập trung bình và không áp dụng đối<br /> giữ người nghèo vì chúng được xây dựng quá<br /> với các hộ nghèo. Các hộ nghèo dành phần lớn<br /> xa trung tâm thành phố, các khu công nghiệp,<br /> thu nhập cho các khoản chi thiết yếu như thực<br /> trường học, bệnh viện chuyên khoa và các dịch<br /> phẩm, chăm sóc sức khỏe, đi lại và trong trường<br /> vụ xã hội. Đó là lý do tại sao những khu ổ chuột<br /> hợp khẩn cấp. Ngay cả nhà cho thuê giá rẻ cũng<br /> trong lòng thành phố được ưa chuộng hơn bất<br /> thường đòi hỏi một khoản đặt cọc đáng kể vượt<br /> chấp đông đúc hay bất ổn thế nào.<br /> 43<br />  Tạp chí Nghiên cứu Tài chính – Marketing số 47, 10/2018<br /> <br /> <br /> ngoài khả năng của người nghèo. Hộ gia đình sát được 12 hộ gia đình đang ở trong những căn<br /> càng nghèo càng ít khả năng chi trả cho nhà ở nhà phi chính thức của mình, có người thì mua<br /> và trích phần trăm từ thu nhập hàng tháng của nhà đã xây sẵn, có người thì mua đất và tự xây<br /> họ. Đó là lý do tại sao các lều lán được dựng dựng dần.<br /> lên và hoàn thiện dần tại các khu ổ chuột mới là Bên cạnh đó tác giả tiến hành phỏng vấn sâu<br /> kiểu nhà ở phù hợp hơn cả đối với các hộ nghèo 5 chủ thầu xây dựng và 6 cò đất, vẫn là nguyên<br /> – ngôi nhà cho phép họ từng bước gây dựng nền tắc phỏng vấn đến khi nào không còn tìm được<br /> tảng kinh tế. thông tin gì mới nữa thì dừng lại. Trong nguồn<br /> 3. Phương pháp nghiên cứu lực của mình, tác giả chỉ có thể tiếp cận và phỏng<br /> Bài viết sử dụng phương pháp nghiên cứu vấn sâu 2 cán bộ quản lý tại khu vực xã Vĩnh Lộc<br /> định tính kết hợp phân tích tình huống. Thông A về các vấn đề liên quan đến nhà ở phi chính<br /> tin sử dụng gồm thông tin thứ cấp được thu thức, thông tin cá nhân của những người được<br /> thập từ số liệu thống kê của Ủy Ban Nhân Dân phỏng vấn sâu được yêu cầu giữ kín.<br /> (UBND) xã Vĩnh Lộc A, các trang báo có uy 4. Thực trạng nhà phi chính thức tại xã<br /> tín, trang web của UBND huyện Bình Chánh Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh<br /> và các cơ quan có liên quan, các văn bản pháp<br /> Xã Vĩnh Lộc A nằm gần 2 khu công nghiệp<br /> luật liên quan. Thông tin sơ cấp thu thập thông<br /> lớn đó là khu công nghiệp Vĩnh Lộc và khu<br /> qua khảo sát, phỏng vấn sâu những đối tượng<br /> công nghiệp Tân Bình nơi thu hút rất nhiều lao<br /> liên quan.<br /> động, tuy nhiên các khu công nghiệp này lại<br /> Khảo sát bằng bảng câu hỏi 120 hộ dân<br /> không có chỗ ở cho công nhân từ đó phát sinh<br /> đang sinh sống ở những căn nhà phi chính thức<br /> nhu cầu nhà ở rất lớn ở khu vực vùng ven như<br /> trên địa bàn xã Vĩnh Lộc A. Xã Vĩnh Lộc A bao<br /> xã Vĩnh Lộc A. Công nhân, những người lao<br /> gồm 6 ấp (ấp 1, 2, 3, 4, 5, 6), mỗi ấp khảo sát 20<br /> động nhập cư phần lớn thuộc 2 nhóm thu nhập<br /> hộ gia đình, phương pháp chọn mẫu thuận tiện.<br /> thấp nhất nên nhà phi chính thức là lựa chọn<br /> Cách thức khảo sát: mỗi ấp xác định 4 – 5<br /> phổ biến của họ. Phần lớn nhà phi chính thức ở<br /> khu vực, mỗi khu vực khảo sát 4 – 5 hộ gia<br /> Vĩnh Lộc A đều là nhà tự xây và nâng cấp dần<br /> đình, tác giả đến từng nhà trò chuyện vào hỏi<br /> qua rất nhiều lần.<br /> những thông tin ban đầu, nếu xác định đây đúng<br /> Hình 1. Tình trạng căn nhà phi chính thức<br /> là hộ gia đình sống trong căn nhà phi chính thức<br /> từ lúc mới mua đến nay<br /> của mình sẽ bắt đầu khảo sát, những trường hợp<br /> không phải như: đang ở thuê, ở nhờ nhà người<br /> thân, nhà đã có giấy tờ hợp pháp… sẽ không<br /> khảo sát. Quá trình khảo sát tiến hành đến khi<br /> nào đủ số lượng phiếu khảo sát hợp lệ là 120 thì<br /> dừng lại.<br /> Trong mỗi khu vực đến khảo sát sẽ chọn một<br /> hộ gia đình để phỏng vấn sâu, quá trình phỏng<br /> vấn sâu được thực hiện đến khi nào cảm thấy Nguồn: Tác giả khảo sát<br /> câu trả lời của các hộ gia đình không còn cung Những hộ sống trong những căn nhà phi<br /> cấp thông tin gì mới nữa, kết quả tác giả khảo chính thức đó được công nhận và sinh hoạt<br /> <br /> <br /> 44<br />  Tạp chí Nghiên cứu Tài chính – Marketing số 47, 10/2018<br /> <br /> <br /> cộng đồng như những người dân chính thức, họ Hình 3. Mức độ quan tâm đến nhà ở xã hội<br /> được cấp giấp tạm trú, trên giấy này mục địa chỉ của người dân sống ở nhà phi chính thức<br /> được ghi là “nhà không số” lý do “nhà chưa hợp xã Vĩnh Lộc A<br /> pháp”, được sinh hoạt tổ dân phố, được cấp giấy<br /> chứng nhận gia đình văn hóa, vẫn phải đóng<br /> góp các khoản thu của ấp, xã… Nhìn chung,<br /> họ được chính quyền địa phương và người dân<br /> công nhận và hầu như có đầy đủ các quyền và<br /> nghĩa vụ như một người sinh sống chính thức.<br /> Những căn nhà phi chính thức diện tích<br /> trung bình khoảng 45-70 m2 đất và thường có Nguồn: Tác giả khảo sát<br /> gác, diện tích này phù hợp với những hộ gia 5. Sự phù hợp của nhà phi chính thức đối<br /> đình từ 3-5 người. Đa phần người dân mới đến với những người thu nhập thấp<br /> sinh sống ở đây không lâu, chủ yếu là những 5.1. Tiêu chí 1 – Khả năng chi trả: Nhà<br /> người lao động nhập cư nghèo làm việc ở gần phi chính thức đáp ứng tốt nhất tiêu chí “phù<br /> khu vực này hoặc có người thân bạn bè đang hợp với khả năng chi trả” của những người thu<br /> sinh sống ở đây giới thiệu họ tiếp cận với nhà nhập thấp.<br /> phi chính thức. Tính đến thời điểm 01/2018, chi phí để có<br /> Hình 2. Thời gian sinh sống và được một căn nhà phi chính thức là 600 triệu/<br /> phương pháp tiếp cận nhà phi chính thức căn (diện tích đất 50m2, 1 gác giả, vách bằng<br /> của người dân tôn, tường xây 2m, sàn nhà lót gạch, thiết bị vệ<br /> sinh tối thiểu, nhà trong hẻm trải đá ngang 3m),<br /> tương đương 6 triệu/m2 sàn, trong khi đó giá nhà<br /> ở xã hội theo Ngân hàng Thế giới (2015) từ 12-<br /> 14 triệu/m2 sàn, điều này cho thấy giá nhà phi<br /> chính thức thấp hơn rất nhiều so với nhà chính<br /> thức. Cộng thêm nhà phi chính thức là những<br /> nhà tự xây dựng dần dần nên rất linh hoạt và<br /> Nguồn: Tác giả khảo sát<br /> phù hợp khả năng tiết kiệm tích lũy hoặc vay<br /> Phần lớn người dân đều biết đến chính sách<br /> mượn của người thu nhập thấp.<br /> nhà ở xã hội nhưng không mấy quan tâm. Lý do<br /> Hình 4. Nguồn tài chính dùng để mua nhà<br /> được người dân đưa ra là họ không đủ điều kiện<br /> của hộ gia đình ở nhà phi chính thức<br /> để mua nhà ở xã hội vì không đủ tiền để đặt<br /> xã Vĩnh Lộc A<br /> cọc ban đầu, không đủ điều kiện vay ngân hàng<br /> do không chứng minh được thu nhập, không tài<br /> sản thế chấp, không thuộc diện vay ưu đãi, sợ<br /> gánh nặng trả nợ, không thích nhà chung cư.<br /> Ngoài ra còn những lý do khác như số lượng<br /> nhà ở còn quá ít so với nhu cầu, thiếu thông tin<br /> đến người dân, không phù hợp với đối tượng<br /> thu nhập phi chính thức. Nguồn: Tác giả khảo sát<br /> 45<br />  Tạp chí Nghiên cứu Tài chính – Marketing số 47, 10/2018<br /> <br /> <br /> Nguồn tài chính để mua nhà phi chính thức Theo kết quả khảo sát, đa phần người dân<br /> chủ yếu đến từ tích góp của bản thân chủ nhà làm việc gần khu vực mình sống và đây là tiêu<br /> và vay mượn gia đình, bạn bè. Trước tiên nhà chí quan trọng trong chọn nhà với mức điểm là<br /> phi chính thức giải quyết được nhu cầu về chỗ 4,17/5, kết quả này thống nhất với nghiên cứu<br /> ở (khi mua nhà xã hội rủi ro chủ thầu giao nhà của ALMEC Corporation (2004) người dân có<br /> trễ hẹn rất cao), khi để dành hoặc vay được một xu hướng ở gần nơi mình làm việc, học tập,<br /> khoản nho nhỏ họ sẽ sửa chữa nâng cấp nhà từ khoảng cách trung bình khoảng 5-7 km, đồng<br /> từ nhờ đó họ có thể chủ động kiểm soát được thời cũng phù hợp với kết quả nghiên cứu của<br /> ngân sách và tính linh hoạt rất cao. Đại học Giao Thông Vận Tải TP.HCM (2014)<br /> Bên cạnh đó, có thể kể đến một lý do mà về chiều dài trung bình của các chuyến đi là<br /> nhà phi chính thức được lựa chọn đó là những 4,7 km.<br /> lợi ích tài chính lớn mà chủ nhà có thể thu được Theo đánh giá chung của người dân, việc đi<br /> khi giá đất khu vực ngoại thành tăng nhanh đến chỗ làm tương đối thuận tiện, các khu nhà<br /> cộng thêm những chính sách hợp thức hóa nhà phi chính thức đều có hệ thống đường nội bộ<br /> phi chính thức của Chính phủ. do người dân tự làm rộng từ 3 – 6m, đổ đá hoặc<br /> 5.2. Tiêu chí 2 – Khả năng tiếp cận: Nhà bê tông kết nối với các trục đường chính của xã<br /> phi chính thức ở xã Vĩnh Lộc A đáp ứng tốt tiêu đều được tráng nhựa hoặc bê tông. Hiện nay,<br /> chí “khả năng tiếp cận”. xã đang thực hiện chương trình xây dựng nông<br /> UN – Habitat (2005) có nêu rõ vị trí nhà ở thôn mới trong đó tập trung nhiều vào phát triển<br /> là vô cùng quan trọng đối với người nghèo, họ hạ tầng giao thông nên rất nhiều con đường, hệ<br /> cần ở càng gần cơ hội kiếm tiền càng tốt, việc thống cống thoát nước được xây dựng, nâng cấp<br /> ở gần nơi có cơ hội công việc có ý nghĩa hơn là giúp cho việc kết nối giao thông đi lại càng dễ<br /> chất lượng nhà ở. Xã Vĩnh Lộc A tiếp giáp với dàng, nhanh chóng hơn. Điểm trung bình cho<br /> KCN Vĩnh Lộc và gần KCN Tân Bình, không mức độ hài lòng đối với hệ thống giao thông hạ<br /> những thế khu vực này tập trung rất nhiều cơ sở tầng là 3,82/5 thể hiện người dân khá hài lòng<br /> kinh doanh nhỏ lẻ, đây là nơi cung cấp việc làm về giao thông khu vực mình đang sống.<br /> phong phú, đặc biệt cho người thu nhập thấp. Một điều đáng lưu ý nữa của “khả năng<br /> Hình 5. Khoảng cách từ nơi ở đến nơi làm tiếp cận” đó là khả năng kinh doanh tại gia, rất<br /> việc của những người ở nhà phi chính thức nhiều hộ gia đình sống trong nhà phi chính thức<br /> xã Vĩnh Lộc A tận dụng căn nhà của mình cho các hoạt động<br /> kinh doanh tại nhà, những căn nhà gần mặt tiền<br /> đường hay trong những khu dân cư đã tương<br /> đối đông đúc có thể tận dụng tầng trệt để mua<br /> bán kinh doanh như bán tạp hóa, cà phê, thực<br /> phẩm,… nhờ vị trí gần KCN và khu vực sản<br /> xuất vệ tinh, rất nhiều hộ dân tận dụng nhà mình<br /> vừa để ở vừa sản xuất, gia công hàng hóa như<br /> gia công quần áo, giày dép, làm xưởng cơ khí,<br /> Nguồn: Tác giả khảo sát xưởng sản xuất nhỏ, bán nước, bán tạp hóa,…<br /> tạo thêm được thu nhập cho gia đình.<br /> <br /> 46<br />  Tạp chí Nghiên cứu Tài chính – Marketing số 47, 10/2018<br /> <br /> <br /> 5.3. Tiêu chí 3 – Mức độ an ninh: Theo Những người sống ở nhà phi chính thức vẫn<br /> đánh giá của người dân mức độ an ninh ở khu được làm thủ tục đăng ký tạm trú từ đó có thể sử<br /> vực phi chính thức không thua kém gì so với dụng các dịch vụ giáo dục, y tế của địa phương,<br /> khu vực chính thức, qua khảo sát, điểm số của được sử dụng điện lưới quốc gia,… một số dịch<br /> tiêu chí này tương đối cao 3,97/5 thể hiện người vụ tiện ích khác như hệ thống thu gom xử lý rác<br /> dân khá hài lòng về mức độ an ninh ở đây. thải cũng đã có tư nhân cung cấp.<br /> Những khu nhà phi chính thức nằm đang Hệ thống hỗ trợ cộng đồng ở đây rất tốt, họ<br /> xen, được người dân và chính quyền nơi đây thường trò chuyện, thông tin, hỗ trợ giúp đỡ<br /> công nhận giống như những khu nhà chính nhau trong công việc, cùng hợp tác giải quyết<br /> thức. Trừ việc không có giấy tờ hợp pháp cho các vấn đề chung nơi cư trú,… phần lớn trong<br /> căn nhà, an ninh cũng như tất cả các tiện ích và số họ khi mới tiếp cận nhà phi chính thức đều<br /> dịch vụ công cộng khác gần như không có sự trong tình trạng nghèo nàn, kinh tế khó khăn,<br /> phân biệt đối xử giữa người sống ở nhà chính tuy nhiên sau vài năm họ đã có kinh tế ổn định<br /> thức và phi chính thức. Những người dân sống hơn nhờ có “an cư lạc nghiệp”, điều này được<br /> ở những căn nhà phi chính thức vẫn tham gia ủng hộ bởi Huỳnh Thế Du & Richard (2015)<br /> sinh hoạt tổ dân phố, dân phòng, chịu sự quản mức độ tương tác hàng xóm ở những khu vực<br /> lý của công an khu vực, tham gia các phong trào tự phát cao hơn nhiều so với những nơi còn lại,<br /> của phường xã như xây dựng gia đình văn hóa, càng trò chuyện với láng giềng nhiều mức độ<br /> khu phố văn minh sạch đẹp…, họ không bị loại thõa mãn cuộc sống càng cao. Nhìn chung, tiện<br /> khỏi vòng pháp luật. nghi cuộc sống của những gia đình phi chính<br /> 5.4. Tiêu chí 4 – Khả năng phù hợp để thức tại xã Vĩnh Lộc A không thua kém gì so<br /> sống: Qua kết quả khảo sát, tổng điểm trung với khu vực chính thức.<br /> bình của các tiêu chí là 3,65/5 thể hiện người 6. Kết luận và kiến nghị<br /> dân cảm thấy hài lòng với điều kiện sống ở đây, Bài nghiên cứu cho thấy người dân lựa chọn<br /> đa phần những người phỏng vấn sâu cũng cho nhà phi chính thức tại xã Vĩnh Lộc A vì nó đáp<br /> biết họ hài lòng với môi trường sống hiện tại và ứng tốt các tiêu chí chọn nhà của họ, đa phần<br /> không có ý định chuyển đi sống ở nơi khác. họ là những người thu nhập thấp, các tiêu chí<br /> chọn nhà rất khác so với nhóm thu nhập trung<br /> Hình 6. Mức độ hài lòng của những người<br /> bình cao, có những tiêu chí nhà phi chính thức<br /> sống ở nhà phi chính thức xã Vĩnh Lộc A<br /> đáp ứng tốt hơn nhà chính thức như khả năng<br /> chi trả, khả năng kinh doanh tại nhà, sự liên kết<br /> và hỗ trợ cộng đồng, còn đa phần các tiêu chí<br /> khác nhà phi chính thức không thua kém gì so<br /> với nhà chính thức. Người thu nhập thấp tìm<br /> đến nhà phi chính thức chủ yếu để giải quyết<br /> nhu cầu thực về nhà ở vì đây là lựa chọn tốt<br /> nhất của họ. Không những thế nhà phi chính<br /> thức còn thu hút cả những người thu nhập trung<br /> bình, bằng chứng là 30% số người sống trong<br /> khu nhà phi chính thức ở xã Vĩnh Lộc A được<br /> Nguồn: Tác giả khảo sát khảo sát có thu nhập ở mức trung bình khá.<br /> <br /> 47<br />  Tạp chí Nghiên cứu Tài chính – Marketing số 47, 10/2018<br /> <br /> <br /> Nhà phi chính thức đã phát triển ở quy mô trợ cho người dân tiếp cận tài chính vi mô và kỹ<br /> và số lượng lớn và đã hòa nhập tốt với khu vực thuật xây nhà. Bên cạnh đó, Nhà nước nên xây<br /> chính thức. Cụ thể những hộ dân sống trong dựng các chương trình “nhà ở cơ bản” ban đầu,<br /> những nhà phi chính chức được chính quyền theo đó Nhà nước thu hồi đất và xây dựng các<br /> cấp giấp tạm trú, làm hợp đồng mua điện, có căn hộ cơ bản ban đầu đảm bảo chỗ ở cho người<br /> đồng hồ điện riêng, được tham gia họp tổ dân dân sau đó bán hoặc cho thuê, người dân vào ở<br /> phố, tham gia bầu cử tổ trưởng tổ, trưởng ấp, sẽ tiếp tục xây cất mở rộng theo yêu cầu và khả<br /> tham gia sinh hoạt hội phụ nữ, được cấp giấy năng của mình.<br /> chứng nhận gia đình văn hóa,… Nhà phi chính Sau khi tham khảo những kinh nghiệm giải<br /> thức đang đảm nhận tốt vai trò xã hội trong việc quyết nhà phi chính thức của các quốc gia kết<br /> giải quyết nhà ở cho bộ phận người thu nhập hợp với thực trạng, đặc điểm kinh tế xã hội của<br /> thấp. Hiện nay, xử lý vấn đề nhà ở phi chính Việt Nam, tác giả nhận thấy phương án “đảm<br /> thức đặt ra rất nhiều khó khăn cho các cơ quan bảo an toàn sở hữu và nâng cấp tại chỗ” là phù<br /> hợp nhất trong trường hợp nhà phi chính thức ở<br /> chính quyền trong việc cân đối giữa những giá<br /> xã Vĩnh Lộc A hiện nay vì nó mang lại lợi ích<br /> trị xã hội mà nhà phi chính thức mang lại và<br /> tốt nhất cho các bên liên quan: giải quyết được<br /> tính thượng tôn pháp luật.<br /> vấn đề nhà ở cho người nghèo, hạn chế tổn thất<br /> Khi nghiên cứu kinh nghiệm của các quốc<br /> vô ích cho xã hội vì không phải cưỡng chế tháo<br /> gia trên thế giới trong việc giải quyết vấn đề<br /> dỡ, tiết kiệm ngân sách Nhà nước trong việc<br /> nhà ở phi chính thức, tác giả đúc kết thành bảy<br /> xây dựng nơi ở cho người thu nhập thấp. Theo<br /> nhóm giải pháp sau: Thứ nhất, đảm bảo an toàn<br /> UN – Habitat (2005) giải pháp trên là lựa chọn<br /> sở hữu và nâng cấp tại chỗ; Thứ hai, trục xuất<br /> phù hợp và tốt nhất trong rất nhiều trường hợp<br /> thu hồi đất, cưỡng chế di dời những khu nhà phi<br /> và là giải pháp nên cân nhắc đầu tiên. Cách làm<br /> chính thức; Thứ ba, tái định cư các hộ gia đình<br /> này cũng được Ngân hàng Thế giới (2015) đề<br /> sinh sống ở nhà phi chính thức; Thứ tư, Chính<br /> cập đến trong những giải pháp khuyến nghị phát<br /> phủ xây dựng nhà ở công để cung cấp nhà ở triển nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam và được củng<br /> thay thế cho nhà phi chính thức; Thứ năm, chia cố trong kết quả nghiên cứu của Huỳnh Thế Du<br /> sẻ đất đai giữa cộng đồng người nghèo và chủ & Richard (2015): Nhà nước can thiệp vào nâng<br /> sở hữu đất tư nhân hoặc Chính phủ; Thứ sáu, cấp cơ sở hạ tầng ở những khu phát triển tự phát<br /> giải pháp mặt bằng và dịch vụ, Nhà nước cấp mang lại mức độ thỏa mãn cuộc sống cho người<br /> đất chia lô cùng với các dịch vụ cơ bản theo dân không thua kém gì so với những khu đã quy<br /> quy hoạch nhưng để người dân tự xây nhà trên hoạch ngay từ đầu. Tuy nhiên cũng cần hết sức<br /> mảnh đất được chia; Thứ bảy, phát triển và thực thận trọng và phải có những quy hoạch hết sức<br /> hiện các chiến lược nhà ở cho người nghèo cụ thể, các biện pháp, công cụ thực hiện linh<br /> trong toàn thành phố. hoạt và sáng tạo nếu không sẽ có thể tạo nên một<br /> Ngoài ra, Ngân hàng thế giới (2015) cũng phong trào xây dựng nhà phi chính thức tràn lan<br /> đưa ra một số kiến nghị cho việc phát triển nhà bất chấp các quy định của Chính phủ, phá hủy<br /> ở thu nhập thấp ở Việt Nam. Đối với những căn quy hoạch tổng thể của địa phương.<br /> nhà đã xây dựng, Nhà nước nên đầu tư nâng cấp Cụ thể, Nhà nước sẽ xây dựng các quy hoạch<br /> khu dân cư và hỗ trợ người dân cải thiện căn dài hạn một cách chi tiết, đối với khu vực được<br /> nhà, cụ thể nhà nước nâng cấp cơ sở hạ tầng, hỗ quy hoạch là khu dân cư, Nhà nước cho hợp<br /> <br /> 48<br />  Tạp chí Nghiên cứu Tài chính – Marketing số 47, 10/2018<br /> <br /> <br /> thức hóa giấy tờ sở hữu đối với những căn nhà nước và nhân dân, Nhà nước giữ vai trò phát<br /> phi chính thức đã tồn tại, thu phí xây dựng đối động quản lý, người dân bàn bạc, thiết kế và thi<br /> với những căn nhà xây mới bằng với mức phí công. Đối với khu vực quy hoạch các công trình<br /> phi chính thức hiện nay, phối hợp với người dân công cộng nhà nước cấp giấy sở hữu có thời hạn<br /> cải tạo nâng cấp cơ sở hạ tầng tại nơi đó theo theo quy hoạch (giấy thuê đất) và quy định rõ<br /> hình thức hợp tác và góp vốn đối ứng giữa Nhà mức giá đền bù cụ thể sau này.<br /> <br /> Tài liệu tham khảo<br /> Tiếng Anh:<br /> Boothroyd, Peter and Pham Xuan Nam. (2000). Socioeconomic Renovation in Viet Nam - The<br /> Origin, Evolution and Impact of Doi Moi.<br /> Ahsan and Reazul. (2010). Informal Housing and Approaches towards the Low-income Society in<br /> Developing Countries.<br /> Tiếng Việt:<br /> ALMEC Corporation. (2004). Quy hoạch tổng thể và nghiên cứu khả thi về giao thông vận tải đô<br /> thị khu vực Thành phố Hồ Chí Minh (HOUSTRANS 2004).<br /> Bộ Nhà ở và Xây dựng, Sở An cư và Phát triển quốc gia (Sevanatha). (1991). Shelter in Sri Lanka<br /> 1978 – 1991.<br /> CBRE Việt Nam. (2011). Dự báo Táo bạo 2011. Truy cập ngày 21/12/2015 tại địa chỉ http://www.<br /> cbrevietnam.com/wp-content/uploads/2011/08/FF-2011-FINAL-VN.pdf.<br /> Đại học Giao Thông Vận Tải TP.HCM. (2014). Báo cáo kết quả điều tra hộ gia đình dọc tuyến tàu<br /> điện ngầm số 2.<br /> Đặng Nguyên Anh. (2004). Di dân và đô thị hóa bền vững ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.<br /> Hội thảo quốc tế: Giảm nghèo, di dân – đô thị hóa: Trường hợp Thành phố Hồ Chí Minh trong<br /> tầm nhìn so sánh. Báo cáo khoa học phiên họp I và II. Viện Khoa học Xã hội Việt Nam, Viện<br /> Khoa học Xã hội vùng Nam Bộ, Thành phố Hồ Chí Minh.<br /> Huỳnh Thế Du. (2013). Nghịch lý nhà ở Việt Nam. Thời Báo Kinh tế Sài Gòn.<br /> Huỳnh Thế Du and Richard B. Peiser. (2015). Phát triển đô thị từ tự phát đến chính thức và chất<br /> lượng cuộc sống, trường hợp TP. HCM. Applied Research Quality Life. DOI 10.1007/s11482-<br /> 015-9442-7.<br /> Liên minh Quyền nhà ở châu Á (ACHR). (2003). Người nghèo ứng phó với cưỡng chế di dời ra<br /> sao. Số đặc biệt bản tin thư của ACHR, (15).<br /> Ngân hàng Thế giới. (1999). Việt Nam – Tấn công nghèo đói. Hội thảo quốc tế: Giảm nghèo, di<br /> dân – đô thị hóa: Trường hợp Thành phố Hồ Chí Minh trong tầm nhìn so sánh. Báo cáo khoa<br /> học phiên họp I và II. Viện Khoa học Xã hội Việt Nam, Viện Khoa học Xã hội vùng Nam Bộ,<br /> Thành phố Hồ Chí Minh.<br /> Ngân hàng Thế giới. (2015). Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam: Con đường phía trước.<br /> Ngân hàng Thế giới. (2014). Báo cáo đánh giá kết quả của Nghiên cứu về nhà ở xã hội tại Hải<br /> Phòng, Hồ Chí Minh, Cần Thơ.<br /> <br /> <br /> 49<br />  Tạp chí Nghiên cứu Tài chính – Marketing số 47, 10/2018<br /> <br /> <br /> Nguyễn Hữu Minh và Nguyễn Xuân Mai. (2004). Đô thị hóa và nghèo khổ đô thị ở Việt Nam: Một<br /> số đặc điểm cơ bản. Hội thảo quốc tế: Giảm nghèo, di dân – đô thị hóa: Trường hợp Thành phố<br /> Hồ Chí Minh trong tầm nhìn so sánh. Báo cáo khoa học phiên họp I và II. Viện Khoa học Xã<br /> hội Việt Nam, Viện Khoa học Xã hội vùng Nam Bộ, Thành phố Hồ Chí Minh.<br /> Peter Lloyd. (1979). Những khu nhà ổ chuột của sự hy vọng? Những thị trấn ổ chuột của thế giới<br /> thứ ba. NXB Manchester University Press.<br /> Tổ chức nghiên cứu hành động Ahmedabad (ASAG). (1998). Nhà ở và Định cư.<br /> Tổ chức Hợp tác và Phát triển kinh tế (OECD). (2001), Informal Settlements. truy cập ngày<br /> 10/11/2016 tại địa chỉ https://stats.oecd.org/glossary/detail.asp?ID=1351<br /> Tổng vụ Định cư, Bộ Công chính Indonesia hợp tác cùng Chính quyền địa phương Kotamadya<br /> Surabaya. (1991). Những Kampung xanh sạch tại Surabaya: Chương trình cải thiện Kampung<br /> nhằm hỗ trợ nhà ở cho người dân.<br /> Trần Thái Ngọc Thành. (2004). Các nhân tố ảnh hưởng đến việc cải thiện nhà ở của người dân<br /> TP. Hồ Chí Minh trong quá trình đô thị hóa. Hội thảo quốc tế: Giảm nghèo, di dân – đô thị<br /> hóa: Trường hợp Thành phố Hồ Chí Minh trong tầm nhìn so sánh. Báo cáo khoa học phiên<br /> họp I và II. Viện Khoa học Xã hội Việt Nam, Viện Khoa học Xã hội vùng Nam Bộ, Thành<br /> phố Hồ Chí Minh.<br /> Trung tâm Quyền nhà ở và Trục xuất (COHRE). (2006). Điều tra toàn cầu về cưỡng bức di dời, sự<br /> vi phạm nhân quyền. Bản dự thảo.<br /> UBND Huyện Bình Chánh. (2013). Giới thiệu xã Vĩnh Lộc A. Website Huyện Bình Chánh, truy cập<br /> ngày 15/11/2015 tại địa chỉ http://binhchanh.hochiminhcity.gov.vn/gioithieu/Pages/vinh-loc-a.<br /> aspx.<br /> UBND Huyện Bình Chánh. (2014). Tình hình Kinh tế - Xã hội năm 2013. Website Huyện Bình<br /> Chánh, truy cập ngày 15/11/2015 tại địa chỉ http://binhchanh.hochiminhcity.gov.vn/tintuc/<br /> tintuc/Lists/Posts/Post.aspx?List=43cc31f0-7871-4326-83d2-11fceebc16ea&ID=1685&Web=<br /> 914d7bf3-7db3-45a9-8171-246d27cf1f24.<br /> UN-HABITAT, UNESCAP. (2005). Hướng dẫn nhanh cho những nhà hoạch định chính sách: Nhà<br /> ở cho người nghèo ở các thành phố châu Á.<br /> <br /> <br /> <br /> <br /> 50<br />