Những vấn đề chung về hợp đồng thuê nhà ở

Chia sẻ: Tạ Hoài Mân | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:5

Thêm vào BST

Báo xấu

19
lượt xem 4
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Bài viết "Những vấn đề chung về hợp đồng thuê nhà ở" làm rõ những vấn đề chung trong hợp đồng thuê nhà ở. Nhà ở có vai trò rất quan trọng đối với cuộc sống của con người nên bất kỳ giao dịch nào liên quan đến tài sản này đều cần đảm bảo được độ chính xác cao cũng như phải đáp ứng được các điều kiện khác về nhà ở quy định tại Luật nhà ở nhằm làm căn cứ để giải quyết những tranh chấp xảy ra trong quá trình thực hiện hợp đồng. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Những vấn đề chung về hợp đồng thuê nhà ở

NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở Bùi Thị Linh Khoa Luật, Trường Đại học Công nghệ Thành phố Hồ Chí Minh GVHD: ThS. Vũ Thanh Dương TÓM TẮT Hợp đồng là một cam kết giữa hai hay nhiều bên để làm hoặc không làm một việc nào đó trong khuôn khổ pháp luật. Hợp đồng thường gắn liền với dự án trong đó một bên thỏa thuận với các bên khác thực hiện dự án hay một phần dự án cho mình. Hợp đồng có thể được thể hiện bằng văn bản hay bằng lời nói có thể có người làm chứng, nếu vi phạm hợp đồng hay không theo cam kết thì hai bên sẽ cùng nhau ra tòa và bên thua sẽ chịu mọi phí tổn. Đối với hợp đồng thuê nhà ở là một loại hợp đồng thuê tài sản tuy nhiên việc giao kết hợp đồng này phải được thực hiện dưới hình thức văn bản vì đối tượng của hợp đồng thuê nhà là nhà ở - tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 104 Luật Đất đai 2013, nhà ở có vai trò rất quan trọng đối với cuộc sống của con người nên bất kỳ giao dịch nào liên quan đến tài sản này đều cần đảm bảo được độ chính xác cao cũng như phải đáp ứng được các điều kiện khác về nhà ở quy định tại Luật nhà ở nhằm làm căn cứ để giải quyết những tranh chấp xảy ra trong quá trình thực hiện hợp đồng. Từ khóa: cho thuê tài sản, giao dịch dân sự, hợp đồng, nhà ở, thỏa thuận 1. ĐẶT VẤN ĐỀ Xã hội phát triển theo đó cuộc sống con người ngày càng văn minh, vì vậy nhu cầu của mỗi người là cần thiết đối với xã hội ngày nay việc khiến mọi người chú trọng và quan tâm nhất là nhà ở, nhưng không phải ai cũng có cái nhìn hay kiến thức cơ bản của những vấn đề chung về nhà ở từ đó luôn tạo cho chúng ta sự thắc mắc hay lo lắng. Vậy nên sự quan tâm đó đã được nhà nước chú trọng thể hiện thông qua việc ban hành ra những văn bản pháp luật quy định chi tiết về hợp đồng thuê nhà ở để đáp ứng nhu cầu cần thiết của tất cả mọi người. Nhưng thuê nhà ở cũng gắn liền với những rủi ro và phức tạp đặc biệt là về mặt pháp lý, để có thể bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mọi người trong hợp đồng thuê nhà ở cần phải có văn bản để giải quyết vấn đề. Bởi thế, chúng ta cần biết và làm rõ những vấn đề chung trong hợp đồng thuê nhà ở là rất cần thiết. 2. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHO THUÊ NHÀ Ở 2.1. Khái niệm về hợp đồng thuê nhà ở theo quy định của pháp luật Theo điều 472 BLDS 2015 quy định “Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê”. Vì nhà ở cũng là tài sản và có vai trò rất quan trọng đối với cuộc sống của con người nên hợp đồng thuê nhà ở mang đầy đủ bản chất của hợp đồng thuê tài sản, như vậy có thể định nghĩa hợp đồng thuê nhà ở “là sự thỏa thuận giữa bên cho thuê nhà và bên thuê nhà, theo đó bên cho thuê nhà giao nhà và bên thuê nhà có nghĩa vụ thanh toán tiền nhà trong một thời hạn nhất định”. 1794
Nội dung của hợp đồng thuê nhà ở: theo điều 121 Luật nhà ở năm 2014, hợp đồng thuê nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các bội dung sau đây: - Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên - Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó - Giá cho thuê - Thời hạn và phương thức thanh toán tiền; thời hạn giao nhận nhà ở; thời hạn cho thuê - Quyền và nghĩa vụ của các bên - Cam kết của các bên, các thỏa thuận khác - Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng - Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng - Chữ ký và ghi rõ họ, tên các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký. 2.2. Đặc điểm của hợp đồng thuê nhà ở Hợp đồng thuê nhà ở có đặc điểm giống như những hợp đồng dân sự khác, đều là sự thỏa thuận, các bên thống nhất những quy định về quyền và nghĩa vụ với nhau nhằm ràng buộc thực hiện hợp đồng: Thứ nhất, hợp đồng thuê nhà là hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản. Bên thuê có quyền sử dụng nhà cho thuê, vào mục đích để ở trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Thứ hai, hợp đồng thuê nhà là hợp đồng có đền bù: Trong giao dịch dân sự vốn là sự trao đổi với nhau, một bên chuyển giao quyền sử dụng nhà ở và một bên khai thác giá trị của nhà ở thì phải thanh toán tiền để bù đắp cho những tiện ích mà mình được hưởng. Khoản tiền thuê nhà dựa trên sự thỏa thuận của các bên. Trong trường hợp một bên cho thuê nhà, một bên sử dụng nhà nhưng không thanh toán tiền đền bù thì hợp đồng này không được xem là hợp đồng thuê nhà ở. Thứ ba, hợp đồng thuê nhà ở hợp đồng song vụ: Sau khi hợp đồng đã được kí kết thì phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên. Tương ứng với quyền của bên cho thuê là nghĩa vụ của bên thuê và ngược lại, tương ứng với quyền của bên thuê là nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở. Bên cho thuê nhà ở giao cho bên thuê sử dụng theo đúng cam kết và phải trả tiền thuê nhà. Bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa những hư hỏng lớn của nhà ở đang cho thuê. 2.3. Điều kiện hợp đồng thuê nhà ở có hiệu lực Vì đây là một giao dịch dân sự nên nó chỉ có hiệu lực khi đáp ứng được những điều kiện về giao dịch dân sự có hiệu lực quy định tại Điều 117 BLDS 2015: “a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; 1795
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội”. 3. QUYỀN LỢI KHI KHỞI KIỆN TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở 3.1. Công chứng hợp đồng thuê nhà ở Theo Điều 492 Bộ Luật dân sự 2005 quy định Hình thức hợp đồng thuê nhà ở” “Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.” Theo Điều 122 Luật nhà ở 2014 quy định về Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở: “1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng. 2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng. 3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự. 4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.” 3.2. Thỏa thuận và chấm dứt hợp đồng thuê nhà Theo quy định Điều 498 về Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và Điều 499 về Chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở của Bộ luật dân sự 2005 Cũng theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự 2005 “Điều 161. Quyền khởi kiện vụ án Cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án (sau đây gọi chung là người khởi kiện) tại Toà án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.” Như vậy, bạn có quyền khởi kiện khi cần bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình. Việc chấm dứt hợp đồng bạn phải đảm bảo được trường hợp chấm dứt của mình là hợp pháp và thông báo cho bên cho thuê trước một tháng. Việc khởi kiện thì quyền lợi và thiệt hại như thế nào phụ thuộc vào việc bạn làm đúng hay sai và thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà ở mà bạn đã ký kết. 1796
4. QUY ĐỊNH VỀ CHẤM DỨT, ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở 4.1. Chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở Theo khoản 2 Điều 131 Luật Nhà ở 2014 thì hợp đồng thuê nhà ở chấm dứt khi: a) Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng; b) bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng; c) Nhà ở cho thuê không còn; d) Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống; đ) Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác. Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; e) Chấm dứt theo quy định tại Điều 132 của Luật này.” 4.2. Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở a) Đối với bên cho thuê Điều 132 Luật nhà ở quy định Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp dưới đây: – Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật nhà ở; – Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng; – Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng; – Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê. – Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê; – Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục; – Thuộc trường hợp quy định “Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.” b) Đối với bên thuê 1797
Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây: – Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng; – Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận; – Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật. 5. KẾT LUẬN Vấn đề thuê nhà ở là một vấn đề đang diễn ra thường xuyên và xung quanh chúng ta đặc biệt là sinh viên, học sinh, nếu các bạn không nắm bắt hay hiểu biết về những quy định chung khi làm hợp đồng thuê nhà ở sẽ rất dễ dẫn đến tình trạng vi phạm hợp đồng.Vì vậy, qua những cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn cho ta thấy hợp đồng thuê nhà ở và cách giải quyết hậu quả pháp lý đang diễn ra rất sôi động. Qua đó cũng cho thấy pháp luật Việt Nam hiện nay đã có sự chặt chẽ và điều chỉnh kịp thời bắt kịp xu hướng và nhu cầu của người dân. Tuy nhiên, với sự diễn biến phức tạp vấn đề trong hợp đồng thuê nhà ở cần hết sức chặt chẽ, tránh các giao dịch diễn ra tự phát và thiếu hiểu biết pháp luật tạo điều kiện dễ dàng để trục lợi, chiếm đoạt tài sản. Cần phải có sự quan tâm từ chính quyền, các cuộc tuyên truyền pháp luật để mọi người hiểu rõ hơn và Nhà nước cần có sự điểu chỉnh nhất định và thống nhất để bảo vệ quyền và lợi ích của các bên trong hợp đồng một cách cao nhất và khuyến khích giao dịch dân sự phát triển hạn chế những rủi ro, tranh chấp. TÀI LIỆU KHAM KHẢO 1. Quốc hội (2013), Bộ luật Dân sự 2015, Nhà xuất bản Chính trị quốc gia, Hà Nội. 2. Quốc hội (2011), Bộ luật Dân sự 2005, Nhà xuất bản Chính trị quốc gia, Hà Nội 3. Quốc hội (2014), Luật Nhà ở 2014, Nhà xuất bản Chính trị quốc gia, Hà Nội. 4. Quốc hội (2013), Luật Đất đai 2013, Nhà xuất bản Chính trị quốc gia, Hà Nội. 5. Tài liệu Khoa Luật, Trường Đại học Công nghệ TP. Hồ Chí Minh, Giáo Trình Pháp luật về hợp đồng. 1798