Phương pháp nghiên cứu thị trường bất động sản phần 6

Chia sẻ: Phuoc Hau Phuoc Hau | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:17

Thêm vào BST

Báo xấu

131
lượt xem 53
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

a. Hệ thống quy họach phát triển tại Indo Có hai hệ thống quy hoạch phát triển khác nhau tại Indo: “quy hoạchvùng” và “quy hoạch mặt bằng”. Mặc dù những hệ thống này là riêng rẽ nhưng chúng có mối liên hệ với nhau.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Phương pháp nghiên cứu thị trường bất động sản phần 6

a. Hệ thống quy họach phát triển tại Indo Có hai hệ thống quy hoạch phát triển khác nhau tại Indo: “quy hoạchvùng” và “quy hoạch mặt bằng”. Mặc dù những hệ thống này là riêng rẽ nhưng chúng có mối liên hệ với nhau. Cả hai chức năng “quy hoạch ngành” và “quy hoạch mặt bằng” đều được thự hiện bởi 3 cấp chính quyền: trung ương, vùng hay tỉnh và đại phương. Mỗi lọai quy hoạch gắn với một ngành cụ thể và các khía cạnh mặt bằng của mỗi lọai quy họach, đồng thời bao trùm toàn bộ khu vực hành chính thuộc thẩm quyền của nó.ở cấp trung ương, quy hoạch được thực hiện trên quy mô lớn bởi uỷ ban quy hoạch phát triển quốc gia hay Bandan Perencanaan Pembanguna Natinonal (Bappenas) và các sở thuộc ngành. Quy hoạch mặt bằng ở cấp quốc gia đựơc xây dựng thông qua một sắc lệnh tổng thống. Đây là cơ quan liên ngành và chức năng chính của nó là xây dựng chính sách phát triển. Cơ quan này do Bộ trưởng Nhà nước về quy họach phát triển quốc gia làm chủ tịch đồng thời cũng là người đứng đầu Bappenas. Các chính quyền tỉnh ở cấp thứ 2, thực hiện xây dựng các kế hoạch ngành (kinh tế – xã hội) cũng như các quy họach mặt bằng tại vùng của địa phương mình. Những kế họach này được thực hiện dưới sự phối hợp của Uỷ ban quy hoạch phát triển vùng hay Bandan Perencanaan Pembangunua Tingkat ( Bappeda Tingkat I). Trong khi cấp thứ 3, chính quyền địa phương, Bappeda Tingkat II chịu trách nhiệm phối hợp quy hoạch toàn thể, cả mặt bằng lẫn ngành. Một quy hoạch bao gồm môt loạt các chương trình phát triển được nêu rõ dưới dạng tổng thể, bao trùm không chỉ kinh tế mà còn cả khía cạnh khác như: chính trị, xã hội, văn hoá, tôn giáo, mặt bằng… Nhưng việc quy hoach mặt bằng chú trọng hơn là phát triển mặt bằng, thậm chí cho dù tất cả các mặt khác của phát triển cũng được xem xét một cách toàn diện. 86
Hệ thống quy họach Indo sử dụng cả tiến trình quy họach tập trung quy trình quy hoạch phân cấp. Hai cấp của chính quyền địa phương (tỉnh và thành phố) có trách nhiệm xây dựng quy họach “ngành” và mặt bằng cho địa phương. Về nguyên tắc, cơ cấu hiện tại nhằm vào việc thực hiện kết hợp của các cơ chế dưới lên và trên xuống. Tuy nhiên, vì cơ cấu hành chính coi trọng quyền hành tập trung, nên trong thực tế, quy hoạch trên xuống phổ biến hơn. Các chính quyền đô thị hoạt động dưới sự chỉ đạo của Bộ nội vụ. Vì thế, hệ thống quy họach phức tạp. Hệ thống quản lý đất đai tại Indo được hướng dẫn và kiểm soát bởi các công cụ của các kế hoạch mặt bằng mang tính pháp lý. Những kế hoạch này sẽ kiểm soát các chương trình phát triển đô thị. Tất cả các lọai giấy phép liên quan đến phát triển đất hay sử dụng đất phải được dựa trên cơ sở những kế hoạch mặt bằng này. Văn phòng điạ phương của Tổng cục địa chính được phép cấp giấy phép thuận địa điểm phát triển khu dân cư hay công nghiệp, nếu các đề xuất này hợp với kế hoạch mặt bằng và khả thi. b. Mối quan hệ giữa quản lý đất và cung cấp cơ sở hạ tầng. Một phương pháp đảm bảo đất sẵn dành cho phát triển các phương tiện và dịch vụ công cộng tại Indo là trao cho chính quyền quyền thu hồi đất xây dựng cơ sở hạ tầng – một vấn đề quan trọng được công chúng và xã hội rất quan tâm. Theo sắc lệnh Tổng thống số 55/1993 việc điều chỉnh thủ tục cấp đất xây dựng các công trình công ích và phát triển cơ sở hạ tầng đối với 14 nhóm cơ sở hạ tầng và dịch vụ công ích được Chính phủ triển khai và sở hữu. Đối với tất cả 14 nhóm này Chính phủ được phép sử dụng quy trình thu hồi và sở hữu. Đối với tất cả 14 nhóm này quy hoạch mặt bằng đã được duyệt trong vùng 14 nhóm dịch vụ công ích và cơ cấu hạ tầng bao gồm: • Đường xá, hệ thống thoát nước và hệ thống cống rãnh. 87
• Đập nước, hồ chứa và các dịch vụ nước khác kể cả hệ thống tưới tiêu. • Bệnh viện công và trung tâm y tế cộng cộng. • Bến cảng, cảng biển và nhà ga. • Các cơ sở tôn giáo. • Các cơ sở giáo dục và trường học • Chợ do Nhà nước đầu tư hay chợ “INPRES” (các chợ này được xây bằng những loại vốn vay đặc biệt từ chính quyền trung ương). • Nghĩa trang Nhà nước. • Các dịch vụ công cộng phòng chống thiên tai như: lũ lụt, hoạt động của núi lửa v. v… • Các phương tiên thể thao. • Đài phát thanh và truyền hình, các phương tiện hỗ trợ. • Các văn phòng Chính phủ. • Các phương tiện của quân đội Indo. Đối với những phương tiện của quân đội công ích mà không nằm trong những phương tiện nêu trên, các sắc lệnh đặc biệt của tổng thống cần phải được sử dụng có thể thực hiện các công việc có liên quan được xem là có tầm quan trọng chung. Mặc dù tất cả các dịch vụ công ích xã hội, cơ sở hạ tầng căn bản và đất đai tại những khu vực dân cư hiện tại được cung cấp và phát triển các hạng mục công ích và xã hội và cơ sở hạ tầng căn bản là một trong những điều kiện tiên quyết để Chính phủ phê duyệt những đề xuất phát triển bất cứ loại hình BĐS nào. Điều kiện này được đưa vào giấy phép xây dựng. Một phương pháp khác dùng để cung cấp các phương tiện và dịch vụ cơ sở hạ tầng qua quản lý được gọi là tái điều chỉnh đất. Tái điều chỉnh đất đề cập đến việc sắp xếp lại các lô đất, kể cả các quyền đất đai hoặc mục đích sử 88
dụng đất đựơc trang bị đường phụ, các phương tiện địa phương và những phương tiện hỗ trợ khác theo yêu cầu. Điều kiện tiên quyết tối thiểu với tái điều chỉnh đất ít nhất 85% chủ đất (đất của những người này chiếm trên 85% diện tích) đồng ý tái điều chỉnh đất. Việc thực hiện dự án tái điều chỉnh đất được thực hiện bằng các nhóm công tác khác nhau: - Nhóm chuyên trách thực hiện các đề xuất tái điều chỉnh đất ở cấp thành phố và các đô thị tự trị. - Nhóm công tác kiểm soát tái điều chỉnh đất cấp tỉnh. Quá trình quản lý đất đai ở Indonexia được chia thành 2 phần: phần cứng và phần mềm: ♦ Phần mềm bao gồm các nội dung sau: • Chính sách đất đô thị • Quy hoạch mặt bằng sử dụng đất đô thị • Các thủ tục quy hoạch mặt bằng đô thị • Luật và các quy định đất đai • Các thủ tục cấp các loại giấy phép cần thiết • Các thủ tục cấp đất • Các thủ tục xác nhận quyền sở hữu sử dụng đất đai • Các thể chế ♦ Phần cứng bao gồm các khía cạnh kỹ thuật: • Thu hồi đất đô thị • Thuế đất • Đền bù đất • Phát triển đất • Hệ thống thông tin đất • Quy hoạch và sử dụng đất đô thị • Giám sát và kiểm soát phát triển đất 89
II.Các bài học kinh nghiệm về quản lý thị trường BĐS đối với Việt Nam. Qua nghiên cứu kinh nghiệm quản lý đất đô thị của một số nước ở phần trên có thể rút ra một số điểm kết luận mà các nhà quản lý BĐS Việt Nam cần lưu ý nhất là trong lĩnh vực quản lý đất đai như sau: 1. Việc thực hiện cải cách hệ thống quản lý nhà đất của Việt Nam hiện nay được thực hiện với phương châm “Càng sớm càng tốt”. Mục tiêu chính của cải cách là: • Tạo ra những bước đột phá trong nguồn cung và đảm bảo sử dụng tối đa đất đô thị • Tìm ra những biện pháp quản lý thích hợp đối với các hoạt động liên quan đến thị trường đất và đảm bảo tạo nên môi trường chính sách thích hợp để những biện pháp này được áp dụng hiệu quả. Để đạt được những mục tiêu này rõ ràng các chức năng quản lý đất đai cần được cải cách. Những lĩnh vực cần chú ý được ưu tiên cải cách là: • Thiết lập một hệ thống thông tin đất đai BĐS hữu hiệu cho phép mọi người được tiếp cận tự do và công khai • Công bố các quy họach và các quy định sử dụng đất công khai trên các báo chí truyền thông nhằm làm cho mọi nhân viên của các cơ quan đến đất đai và người dân đều biết và tham gia góp ý và thông suốt. • Xây dựng các chính sách khuyến khích khu vực tư nhân tham gia cung ứng nhà ở cho ngững người có thu nhập thấp và đầu tư cơ sở hạ tầng cho xã hội và các khu vực dân cư đô thị. • Thực hiện phân cấp hữu hiệu cho các bên khác nhau tham gia vào quản lý đất đai. • Có các chính sách tài chính thích hợp đặc biệt là các chính sách về giá để bình ổn và quản lý thị trường. 90
• Sử dụng công nghệ thông tin để quản lý thị trường nhằm giảm bớt sự cồng kềnh và chồng chéo của bộ máy quản lý nhà nước. 2. Nâng cao hiệu quả sự can thiệp của các cơ quan Nhà nước đối với thị trường đất đai ở đô thị. Qua nghiên cứu kinh nghiệm của ba quốc gia ở trên cho thấy chính quyền, đặc biệt là cơ quan trung ương giữ vai trò chủ đạo trong quá trình gỉai quyết đất đai. Nhưng trên thực tế do nhiều nguyên nhân khác nhau như: có quá nhiều các quy định chồng chéo nhau, hệ thống thông tin thường thiếu và không đầy đủ, thủ tục hành chính rườm rà v.v...đã làm sự can thiệp của Nhà nước thường bất cập và kém hiệu quả. Theo kinh nghiệm của một số nứơc, Nhà nước có thể can thiệp vào thị trường đất đô thị dưới các hình thức sau đây: • Can thiệp về chính sách • Can thiệp thông qua định hướng quy hoạch • Can thiệp các vấn đề liên quan đến phát triển đất đai • Can thiệp qua pháp luật • Can thiệp theo hướng ngăn chặn và hạn chế những hoạt động tiêu cực trên thị trường nhà đất như: đầu cơ, sốt nhà đất giả tạo… Ngoài ra Nhà nước cần có những biện pháp thúc đẩy phát triển hiệu quả các vấn đề sau đây: • Mở rộng quan hệ hợp tác hiệu quả giữa Nhà nước và các thành phần tư nhân • Thúc đẩy tính tự lực của cộng đồng và đẩy mạnh tính xã hội hoá trong việc giải quyết đất đai và nhà ở tại các thành phố lớn. • Tăng cường vai trò và năng lực của các chính quyền địa phương trên cơ sở phân công, phân cấp hợp lý về các chức năng và quyền hạn. • Đẩy mạnh vai trò của các tổ chức phi chính phủ trong việc làm cầu nối những mối quan tâm cộng đồng, Chính phủ và lĩnh vực tư nhân. 91
B. Một số biện pháp thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS – nhà đất ở hà nội trong thời gian tới 1.Nhóm các giải pháp chung 1.1. Hoàn thiện khung khổ pháp lý điều chỉnh các quan hệ phát sinh và liên quan đến nhà đất ở Việt Nam nhằm tạo môi trường pháp lý thông thoáng cho sự hình thành và phát triển của thị trường nhà đất. Kể từ Đại hội lần thứ VIII của Đảng (1996), Đảng ta đề ra chủ trương về phát triển thị trường BĐS để đồng bộ hoá các loại thị trường. Báo cáo chính trị của ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá VII trình Đại hội VIII ghi rõ: “Tổ chức, quản lý tốt thị trường BĐS, chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân, nhất là nhà ở vùng đô thị, phát triển các doanh nghiệp Nhà nước xây dựng và kinh doanh nhà ở, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh nhà ở theo sự hướng dẫn và quản lý của Nhà nước”. Văn kiện Đại hội lần thứ IX của Đảng lại nhắc lại và nhấn mạnh “hình thành và phát triển thị trường BĐS, bao gồm cả quyền cho người Việt Nam ở nước ngoài tham gia đầu tư”. Từ đó đến nay, Luật Đất Đai năm 1993 đã được Quốc hội sửa đổi hai lần vào năm 1998 và 2001 nhưng vẫn không theo kịp yêu cầu thực tiễn. Hơn nữa Luật Đất đai cũng không bao trùm mọi loại BĐS. a. Các đối tượng tham gia vào thị trường BĐS – nhà đất. Phương hướng cơ bản trước mắt của việc hoàn thiện là khắc phục tình trạng khuyết thiếu, tính không đồng bộ, chồng chéo và kém hiệu quả của hệ thống các văn bản dưới luật hiện hành. Về lâu dài, cần xây dựng và ban hành Luật để tạo khung khổ pháp lý cho hoạt động của thị trường BĐS – nhà đất. Để làm được điều này trước tiên ta phải phân tích các nhóm đối tượng tham gia vào thị trường BĐS – nhà đất cũng như vai trò của các nhóm đối với thị trường từ đó có những giải pháp để hạn chế các tiêu cực mà các nhóm đối tượng này có thể mang lại cho thị trường nhà đất: 92
Thị trường BĐS – nhà đất Nhóm Nhóm Nhóm Nhóm chủ giám khách cung đầu cấ p sát hàng tư dịch vụ BĐS – nhà đất Về kỹ thuật: Về kinh tế và Các Các nhà nhà pháp lý - Kiến trúc sư phát phát - Kỹ sư - Nhà định giá triển triển - Nhà quy họach BĐS – nhà đất BĐS BĐS - Kiến trúc sư - Nhà môi giới nhà nhà - Nhà thầu - Nhà cung cấp đất đất - Nhà tư vấn tài chính nhà nhà (môi trường, - Nhà tư vấn nước tư tiếp thị và giao thông) nhân - Các nhà phát triển BĐS – nhà đất Nhà nước của Nhà nước và các cơ quan công quyền có liên quan: các doanh nghiệp Nhà nước tham gia thị trường BĐS – nhà đất chủ yếu là nhà ở phục vụ cộng đồng dân cư, các dự án có quy mô lớn nhằm phục vụ các mục tiêu kinh tế cộng đồng. Các dự án do họ phát triển có sự đầu tư một phần của ngân sách Nhà nước và Chính phủ cũng chia sẻ rủi ro trong đầu tư với các doanh nghiệp này. Ngày nay, ở các nước phát triển, hình thức liên doanh giữa các doanh nghiệp và tư nhân ngày càng tỏ ra có hiệu quả và được Chính phủ tạo hành lang pháp lý riêng để vận hành hiệu quả đồng vốn, thời gian và sáng tạo. Các cơ quan trong lĩnh vực công có liên quan đến thị trường BĐS – nhà đất đóng vai trò rất quan trọng nhưng hiện 93
nay việc chyển đổi ý thức quản lý từ hành chính Nhà nước đơn thuần sang cơ chế dịch vụ công của nền kinh tế thị trường chưa được thấu hiểu một cách đầy đủ cơ bản. Yếu tố tĩnh của hành chính công cần bổ sung các yếu tố động mới có thể đáp ứng được sự biến động liên tục của nền kinh tế hàng hoá BĐS – nhà đất. Đó chính là sự tiếp thu, nhận thức một cách năng động đối với thị trường và chủ động dự kiến các tình huống, cũng như các giải pháp quản lý theo hướng tích cực và hiện đại hoá. - Các nhà phát triển BĐS – nhà đất tư nhân: đây chính là lực lượng năng động nhất trong hoàn cảnh hiện nay, là doanh nghiệp luôn tìm tòi các khả năng sinh lợi cao nhất trên cơ sở chi phí thấp nhất về thời gian và tiền bạc. Đối tượng này là đối tượng khó kiểm soát nhất và cũng hay vi phạm pháp luật nhất do thường đặt lợi nhuận lên hàng đầu. Hiện tượng đầu cơ, giá đất lên xuống phần lớn do sự lũng đoạn của đối tượng này vì vậy rất cần có một khung pháp lý để quản lý đối tượng này. - Kiến trúc sư: là người đóng vai trò cốt lõi trong quá trình phát triển BĐS – nhà đất, là đạo diễn dự án về tính thẩm mỹ, tính an toàn của công trình, các rủi ro về chính trị và thị trường. Ngày nay, vai trò của kiến trúc sư không đơn thuần là thiết kế công trình mà còn chịu trách nhiệm các thủ tục về pháp lý quy hoạch và thiết kế xây dựng là người có thể trao đổi dễ dàng hơn với các ban ngành chính quyền có chuyên môn để dự án được phê chuẩn. Kiến trúc sư cũng là người giúp nhà đầu tư quýêt định lựa chọn địa điểm phù hợp cho dự án. - Kỹ sư: có nhiều kỹ sư thuộc các chuyên ngành khác nhau tham gia vào quá trình phát triển BĐS – nhà đất nhằm đảm bảo tính an toàn cho sự vận hành của các công trình đối với người sử dụng, đồng thời sự tính toán hợp lý của kỹ sư cũng giúp nhà đầu tư tiết kiệm thời gian và tiền bạc. Các kỹ sư phải có chứng chỉ hành nghề do cơ quan chuyên môn có thẩm quyền cấp. 94
- Nhà quy hoạch: tham gia chủ yếu về công tác quy hoạch tổng thể sao cho đạt được giá trị sử dụng cao nhất. Nhà quy hoạch làm việc thường xuyên với chủ đầu tư để kịp thời điều chỉnh quy hoạch, làm việc với cơ quan chính quyền có liên quan và các nhà tư vấn khác để xác định sự phù hợp của khu đất đầu tư xây dựng với mục tiêu của chủ đầu tư mong muốn. - Nhà thầu xây dựng: là người chuyển đổi các thiết kế trên giấy thành các công trình hiện thực. Tổng thầu xây dựng có thể chia nhỏ gói thầu cho các nhà thầu phụ thực hiện công việc xây dựng theo từng chuyên ngành cụ thể. Việc lựa chọn nhà thầu thông qua đấu thầu hoặc chỉ định thầu. Nhà thầu xây dựng là thành phần trực tiếp tạo ra các công trình xây dựng: nhà ở, công trình công nghiệp, thương mại, dich vụ… để tạo ra hàng hoá BĐS – nhà đất cho thị trường. Người kinh doanh BĐS – nhà đất cần tìm đến nhà thầu xây dựng để thi công công trình. Nhiều khi nhà thầu xây dựng cũng mở rộng kinh doanh sang lĩnh vực BĐS. - Các nhà tư vấn: các nhà tư vấn bao gồm nhiều loại tư vấn quy hoạch, tư vấn môi trường, tư vấn giao thông v.v... Các nhà tư vấn góp phần nâng cao giá trị thẩm mỹ cảnh quan, góp phần thu hút thiện cảm và sự quan tâm của khách hàng đối với dự án và gia tăng giá trị nhà đất sau khi hoàn thành, lập báo cáo đánh giá tác động của môi trường theo luật định, hỗ trợ giúp đỡ thủ tục pháp lý về cấp giấy phép. - Luật sư và kế toán: do tính chất phức tạp và số lượng thủ tục pháp lý trong giao dịch nhà dất rất nhiều, vai trò của luật sư và kế toán viên không thể thiếu trong quá trình phát triển của BĐS – nhà đất. Hơn nữa các luật sư cũng là người liên lạc giữa chủ đầu tư và các cán bộ giám sát chính quyền. Họ cũng là người dự kiến các vấn đề pháp lý và giảm thiểu tối đa việc tranh kiện tại toà. Còn vai trò các kế toán viên chuyên nghiệp rất cần trong quá trình đầu tư xây dựng theo đúng quy định của pháp luật. Trong thời gian tới, khi niêm yết công 95
ty trên thị trường chứng khoán trở nên phổ biến đối với việc huy động đầu tư, việc báo cáo tài chính càng ngày cần các chuyên gia phù hợp. - Nhà môi giới BĐS – nhà đất: chiụ trách nhiệm cho thuê hoặc bán các BĐS – nhà đất cho khách hàng với các phương án tài chính của chủ đầu tư. Các nhà môi giới BĐS – nhà đất đóng vai trò chủ chốt trong kế hoạch tiếp thị, họ gợi các viễn cảnh, trình bày các đặc điểm của sản phẩm, các chức năng và lợi nhuận, thương thảo hợp đồng, đồng thời cung cấp các thông tin phản hồi về cho các nhà đầu tư kịp thời điều chỉnh dự án. - Nhà cung cấp tài chính: bao gồm liên doanh đối tác hợp tác đầu tư, nhà cung cấp tín dụng xây dựng, nhà cho vay thường xuyên và nhà đầu tư BĐS – nhà đất dài hạn. • Liên doanh các đối tác hợp tác đầu tư cung cấp phần vốn bù đắp vào các khoản thiếu hụt cả chi phí dự án và việc xây dựng, phần còn lại tất nhiên do vốn chủ đầu tư bỏ ra. • Nhà cung cấp tín dụng xây dựng thông thường là các ngân hàng thương mại chịu trách nhiệm cung cấp tài chính cho việc xây dựng dự án, họ quan tâm chủ yếu đến khả năng kinh tế phát triển dài hạn của dự án, khả năng sinh lời của dự án mà cam kết cung cấp các khoản tài chính cho việc xây dựng dự án theo đúng kế hoạch đã định. • Nhà cung cấp các khoản vay tài chính thường xuyên không cam kết thực hiện giá trị thị trường của sản phẩm hoàn thành rất quan trọng đối với quyết định cho vay. • Nhà đầu tư BĐS – nhà đất dài hạn là người ký hợp đồng mua sắm sản phẩm hoàn chỉnh trước khi dự án bắt đầu xây dựng hoặc sau khi dự án hoàn thành, thường đóng vai trò trong quá trình phát triển BĐS – nhà đất và không chịu xẻ rủi ro. 96
- Nhà quản lý BĐS – nhà đất: tham gia vào chu trình phát triển BĐS khi việc xây dựng sắp hoàn thành và đi vào hoạt động. Nhà đầu tư thông minh sẽ mời nhà quản lý BĐS – tham gia ngay từ giai đoạn thiết kế xây dựng để hiệu quả quản lý sau này càng có chất lượng cao nhất có thể được. Quyết định lựa chọn giữa thuê mứơn nhân sự quản lý nội bộ hoặc ký hợp đồng thuê công ty dịch vụ quản lý bên ngoài là rất quan trọng và tuỳ thuộc vào sản phẩm của dự án, quy mô dự án cũng như địa điểm dự án đầu tư. - Nhà nghiên cứu thị trường: nay là người đóng vai trò quan trọng mà căn cứ vào sự tư vấn của họ, chủ đầu tư có thể đi đến quyết định đầu tư hay không. Họ sẽ cho chủ đầu tư biết nhu cầu sản phẩm có hay không, quy mô như thế nào, các đối thủ cạnh tranh là ai, tốc độ tiêu thụ là bao lâu. - Nhà tư vấn tiếp thị và quan hệ đối ngoại rất cần thiết cho sự tiêu thụ sản phẩm dự án, họ là người tạo ra các chiến lược tiếp thị cho sản phẩm. Sự tham gia của các nhân sự này ngay từ khi mới động thổ, kéo dài trong suốt qúa trình xây dựng dự án và sau khi dự án hoàn thành. Thật vậy, có nhiều dự án không thể khởi công nếu 50-70% sản phẩm dự án không đặt cọc bán trước, nhà tư vấn thị trường phải có kinh nghiệm với thị trường địa phương cũng như các sản phẩm tương ứng, có thể khả năng tiếp thị các phương tiện thông tin đại chúng cũng như thông qua xã giao hội nghị v.v… đồng thời có thể xoa dịu đối thủ cạnh tranh. ở các nước tiên tiến đều tồn tại các hiệp hội hành nghề tư vấn tiếp thị và quan hệ đối ngoại nhằm đảm bảo nhu cầu cung cấp nhân lực phù hợp với nhu cầu của đầu tư. - Cán bộ giám sát các quy định của Nhà nước về sự phát triển tạo nên một hệ thống hữu hiệu và công bằng về phân phối sử dụng đất và đảm bảo phát triển có chất lượng cao. Các nhà đầu tư phải tuân thủ các quy định Nhà nước về quy hoạch xây dựng và phải có được sự chấp thuận của chính quyền địa phương về tổng thể mặt bằng quy hoạch và cấp giấy phép cần thiết trước khi khởi công xây dựng. Khi việc xây dựng được triển khai, cán bộ giám sát do 97
chính quyền giao nhiệm vụ kiểm tra việc tuân thủ các quy định Nhà nước về đầu tư xây dựng BĐS – nhà đất, đảm bảo an toàn xây dựng và an toàn xã hội, môi trường. Nếu các dự án do doanh nghiệp tư nhân đầu tư đáp ứng nhu cầu xã hội thì các nhà làm luật cũng như các cán bộ giám sát vừa phải đảm bảo quyền lợi của cộng đồng những vừa không tạo nên các rào cản đối với các dự án có nhiều sáng tạo, có thiết kế tốt và đáp ứng được nhu cầu xã hội. - Người sử dụng cuối cùng: là người tiêu thụ trực tiếp sản phẩm hoàn chỉnh cuối cùng. Chính người sử dụng cuối cùng này là người xác định sự thành công của dự án, sự chấp nhận hoặc không chấp nhận của họ đối với sản phẩm hoàn thành khi sản phẩm được đưa vào tiêu thụ trong thị trường. Các người sử dụng thường ký hợp đồng trước khi sản phẩm được xây dựng hoàn chỉnh. Thông qua các nhà tiếp thị BĐS – nhà đất, họ có thể tiếp xúc trao đổi với các nhà cung cấp tài chính dự án và các nhà xây dựng để có thể điều chỉnh kịp thời các thay đổi về thiết kế xây dựng, đáp ứng đúng nhu cầu của người tiêu dùng. Như vậy sự tham gia của họ mới đóng vai trò tích cực trong qúa trình phát triển của BĐS – nhà đất. b. Những nội dung cơ bản nhằm hoàn thiện khung pháp lý Theo phương hướng cơ bản nêu trên, khi xây dựng và hoàn thiện môi trường pháp lý cho phát triển thị trường BĐS ở nước ta cần chú trọng những nội dung cơ bản sau đây: ∗ Sửa đổi Bộ luật dân sự Nghiên cứu, bổ sung các quy định cụ thể, chi tiết để làm rõ hơn các hình - thức sở hữu, các quyền năng của chủ sở hữu và của người không phải chủ sở hữu đối với một tài sản trong đó có BĐS - nhà đất. Nghiên cứu, mở rộng khái niệm về BĐS bao gồm các quyền tài sản gắn - liền với đất. Hoàn thiện các quy định về đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng và - đăng ký giao dịch đảm bảo trong đó có tài sản bao đảm là BĐS. 98
Bộ luật dân sự chỉ nên điều chỉnh những quan hệ giữa các chủ thể bình - đẳng với nhau trong vấn đề chuyển quyền sử dụng đất thông qua các giao dịch. Về bán đấu giá tài sản nói chung và tài sản là BĐS nói riêng cần được - điều chỉnh trong một văn bản thống nhất quy định về quy chế bán đấu giá tài sản. Bán đấu giá phải được xác định là một loại hoạt động hỗ trợ tư pháp và phải do các tổ chức đấu giá chuyên nghiệp thực hiện. ∗ Pháp luật về đất đai: Đối với đăng ký chuyển quyền sử dụng đất, pháp luật cũng cần nhanh - chóng có quy định phân biệt rõ hoạt động quản lý Nhà nước về giao dịch đất đai và hoạt động dịch vụ công về đất đai, từ đó có quy định cụ thể về thủ tục chuỷên quyền, trách nhiệm của các chủ thể. Về đăng ký giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cần xem xét - để bỏ qua các quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, BĐS phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép, thay vào đó cần có quy định các điều kiện được chuyển nhượng và bắt buộc người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và BĐS phải đang ký chuyển nhượng. Cơ chế quản lý giá (BĐS – nhà đất) cần đổi mới theo hướng: - • Khung gía BĐS do Nhà nước ban hành chủ yếu chỉ áp dụng trong phạm vi giao dịch giữa Nhà nước với các tổ chức cá nhân trong việc giao, bán, khoán và cho thuê BĐS, bồi thường và hỗ trợ giải phóng mặt bằng. • Hình thành và đưa vào các trung tâm định giá BĐS. • Đối với các lô đất có vị trí thuận tiện, có nhiều lợi thế, chính quyền địa phương thực hiện đấu giá, đấu thầu công khai quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất và tăng thu ngân sách Nhà nước. • Bổ sung cơ chế thoả thuận giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giá thuê đất. Nhà nước có những biện pháp, chế tài hợp lý để hạn 99
chế việc đầu cơ đất đai nhằm tránh hiện tượng “bong bóng” cũng như “đóng băng” của thị trường. ∗ Ban hành luật xây dựng: trong đó quy định rõ về quy hoạch, kế hoạch, tiêu chuẩn, quy trình xây dựng các công trình trong đó có nhà và các BĐS khác. ∗ Xây dựng luật đăng ký BĐS: trong đó quy định về đăng ký quyền sở hữu quyền sử dụng BĐS bao gồm cả quyền liên quan đến BĐS như quyền tài sản, trong đó có đăng ký thế chấp BĐS. Quy định thống nhất về tổ chức, trình tự, thủ tục đăng ký BĐS, tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân có thể tìm hiểu một cách nhanh chóng, dễ dàng các thông tin liên quan đến các loại tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, đặc biệt là các thông tin liên quan đến quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, đặc biệt là các thông tin liên quan đến quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và biến động về BĐS đó. Mở rộng đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu nhà ra cả khu vực nông thôn chứ không dừng ở phạm vi thành thị như hiện nay. ∗ Xây dựng luật nhà ở: để hoàn thiện chính sách về nhà ở, tạo ra sự đồng bộ, nhất quán và ổn định trong các quy đinh về lĩnh vực này thì cần xây dựng một văn bản luật thống nhất về nhà ở. Trong đó có các quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu quyền và nghĩa vụ của các bên bán, mua nhà, các quy định về trách nhiệm quản lý nhà, quy chế sử dụng nhà chung cư v.v… Ban hành cơ chế khuyến khích các tổ chưc tài chính tham gia thị trường nhà ở. Đồng thời ban hành cơ chế hỗ trợ về lãi suất, thuế… để khuyến khích các nhà đầu tư kinh doanh BĐS, đặc biệt là xây dựng nhà ở cho những đối tượng có thu nhập thấp, đối tượng chính sách. Mở rộng sự tham gia của cá nhân, tổ chức nước ngoài vào thị trường BĐS, nhất là hoạt động xây nhà để bán và cho thuê. 100
∗ Xây dưng Luật kinh doanh BĐS: trong đó quy định cụ thể đối tượng được kinh danh BĐS, điều kiện được kinh doanh BĐS, các quyền và nghĩa vụ của cá nhân, tổ chức kinh doanh BĐS trong đó mở rộng chủ thể được tham gia kinh doanh BĐS đến các đối tượng như các cá nhân, tổ chức, quy chế thế chấp, quy chế quản lý giá, quy chế mua đặt cọc, quy chế mua trả góp, quy chế bảo hiểm, quy chế hoạt động môi giới, quy chế cho thuê, quy chế quản lý BĐS cộng đồng sở hữu, quy chế hành nghề đánh giá và môi giới BĐS, quy chế hành nghề kinh doanh BĐS, quy chế hành nghề quản lý BĐS… ∗ Hoàn thiện pháp luật về ngân hàng – tín dụng. Việc cho phép các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) thế chấp quyền sử dụng đất cho các tổ chức, tín dụng ở nước ngoài để vay vốn nhằm tháo gỡ những vướng mắc về nhu cầu vay vốn của các doanh nghiệp FDI và việc tháo gỡ này sẽ rất có ý nghĩa đối với các nhà đầu tư. Vì vậy, luật pháp hiện hành cần được sửa đổi theo hướng cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước hoặc các dự án đầu tư nứơc ngoài có quyền thế chấp BĐS (trong đó có quyền sử dụng đất) tại các tổ chức nước ngoài trong đó các ngân hàng, tổ chức tín dụng. Liên quan đến việc áp dụng pháp luật vào Việt Nam vào việc xử lý tài sản bảo đảm khi doanh nghiệp FDI không thực hiện nghĩa vụ trả nợ cần quy định theo hướng tôn trọng sự thoả thuận của hai bên thể hiện trong hợp đồng vay vốn. Hai bên đựoc tự do lựa chọn hình thức giải quyết tranh chấp (theo con đường trọng tài hay toà án) và pháp luật áp dụng. Quy định về quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp theo hướng đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ hợp pháp của hai bên phù hợp với thông lệ quốc tế cũng như các cam kết quốc tế trong Hiệp định thương mại song phương và đa phương mà Việt Nam ký kết tham gia. 101
Bên cạnh đó, pháp luật ngân hàng – tín dụng cũng cần có những quy định về việc cho vay với lãi suất ưu đãi hoặc cơ chế ưu đãi cho những đối tượng vay để kinh danh mua bán, sửa chữa, cải tạo, nâng cấp nhà ở và các công trình xây dựng khác, góp phần mở rộng một cách hợp pháp các chủ thể được tham gia vào thị trường BĐS và đáp ứng nhu cầu hàng hóa trên thị trường BĐS, giảm thiểu tối đa tình trạng khan hiếm hàng hoá hoặc lợi dụng để đầu cơ tăng giá đất ảo và hoạt động tiêu cực khác trên thị trường BĐS. Những nội dung cơ bản nhằm hoàn thiện khung pháp lý Sửa Ban Xây Pháp Xây Xây Hoàn dựng đổi luật dựng dưng thiện hành luật luật Bộ về luật Luật pháp luật đất đăng luật xây nhà kinh dựng ở về đai ký dân doan sự BĐS h ngân BĐS hàng – tín 1.2. Nhóm các biện pháp về tài chính Đổi mới công tác thu tiền sử dụng đất. - Đổi mới chính sách thuế quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ. - Hỗ trợ tài chính cho người có thu nhập thấp. - Tổ chức định giá BĐS. - 2. Đổi mới công tác quy hoạch, xây dựng quy hoạch, kế hoạch tổng thể về phát triển và sử dụng đất đai hiệu quả đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội đất nước 102