zunia.vn

Tuyển sinh 2024 dành cho Gen-Z

zunia.vn

» Kinh Tế - Quản Lý

» Quản lý Nhà nước

Quản lý Nhà Nước trên thị trương BĐS HCM từ 2003 đến nay

Chia sẻ: Nguyen Ba Ngoc | Ngày: | Loại File: DOC | Số trang:28

Báo xấu

115
lượt xem 28
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Những năm trở lại đây diễn biến thị trường bất động sản của Việt Nam nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng diễn ra khá phức tạp. Nếu như trong 3 năm từ năm 2001 đến năm 2003 giá bất động sản bùng nổ thì bắt đầu từ cuối năm 2003 đến nay thị trường bất động sản chuyển sang giai đoạn hạ nhiệt nhanh chóng các giao dịch của thị trường vẫn “đóng băng”

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Quản lý Nhà Nước trên thị trương BĐS HCM từ 2003 đến nay

Quản lí nhà nước cho thị trường BĐS Tp.HCM từ năm 2003 tới nay Phần mở đầu 1. Lý do chọn đề tài Những năm trở lại đây diễn biến thị trường bất động sản của Việt Nam nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng diễn ra khá phức tạp. Nếu như trong 3 năm từ năm 2001 đến năm 2003 giá bất động sản bùng nổ thì bắt đầu từ cu ối năm 2003 đ ến nay th ị tr ường b ất động sản chuyển sang giai đoạn hạ nhiệt nhanh chóng các giao dịch của thị tr ường v ẫn “đóng băng”. Vậy đâu là nguyên nhân của tình trạng này và hậu qu ả c ủa nó tác đ ộng đ ến n ền kinh tế ra sao , nhà nước ta đã áp dụng những biện pháp quản lý như thế nào ? Và nhà n ước ta c ần phải làm gì để đôi phó với những biến động trên thị trường bất động sản ? Đó là lý do để nhóm chúng tôi nghiên cứu đề tài “ Quản lý nhà nước cho thị trường bất động sản Tp. HCM từ năm 2003 cho đến nay ” để có thể hiểu rõ hơn về những biến động của thị trường bất động sản cũng như những khó khăn của chính phủ để có thể quản lý được m ột thị trường mới mẽ và đầy những bất ổn này. 2. Đối tượng nghiên cứu Hoạt động Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản Tp.HCM 3. Mục đích nghiên cứu Mong muốn được hiểu rõ những nguyên nhân tác động làm cho th ị tr ường b ất đ ộng s ản hoạt động không hiệu quả và chính sách quản lý của nhà nước ta từ năm 2003 đến nay để tìm ra cách giải quyết để thị trường hoạt động hiệu quả hơn. 4. Phạm vi nghiên cứu Khu vực thành phố Hồ Chí Minh lấy số liệu từ năm 2003 cho đến nay. 5. Phương pháp nghiên cứu Tìm hiểu từ các đề tài nghiên cứu về thị trường bất động sản, thông qua sách báo và các bài viết có liên quan về tình hình thực tiễn, chúng tôi ti ến hành t ổng h ợp và phân tích nh ững vấn đề liên quan đến đề tài. GVHD: TS.Nguyễn Thị Tuyết Như Trang 1
Quản lí nhà nước cho thị trường BĐS Tp.HCM từ năm 2003 tới nay Phần nội dung CHƯƠNG I. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÍ NHÀ NƯỚC CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm thị trường Thị trường là phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với quá trình sản xu ất và l ưu thông hàng hoá. Thừa nhận sản xuất hàng hoá không thể phủ định sự t ồn t ại khách quan c ủa th ị trường. Qua nghiên cứu và phân tích lí thuyết về thị trường của các nhà kinh đi ển ta th ấy m ột số vấn đề cần lưu ý: - Thị trường gắn với sản xuất hàng hoá. Sản xuất hàng hoá là c ơ s ở kinh t ế quan tr ọng c ủa thị trường. Thị trường phản ánh trình độ và mức độ của nền sản xuất xã hội. - Mối quan hệ giữa thị trường trong nước và thị trường nước ngoài ngày càng được nhận thức đầy đủ và đúng đắn. Từ chỗ chỉ đề cao thị trường ngoài n ước ho ặc trong n ước đ ến ch ỗ th ấy được quan hệ thống nhất hữu cơ của 2 loại thị trường này. Phải có các giải pháp để biến thị trường trong nước thành bộ phận của thị trường thế giới.- Vai trò điều ti ết c ủa nhà n ước đ ối với thị trường là cần thiết tất yếu. Điều tiết thị trường theo yêu c ầu các quy lu ật kinh t ế và sự vận động khách quan của thị trường. - Ngày nay không tồn tại thị trường dưới dạng thuần tuý đơn nhất. Trong n ền kinh t ế m ỗi nước đều tồn tại nhiều dạng thức, nhiều thể loại và nhiều cấp độ thị trường khác nhau. Thị trường và kinh tế thị trường là những vấn đề phức tạp. Từ nh ững nghiên c ứu s ơ lược, cổ xưa cho đến những nghiên cứu quy mô khoa học ngày nay phạm trù th ị tr ường luôn được đưa thêm những nội dung mới. Tuỳ từng điều ki ện và giác đ ộ nghiên c ứu mà ng ười ta đưa ra các khái niệm thị trường khác nhau. Khái niệm cổ điển cho rằng: thị trường là nơi diễn ra các hoạt động trao đổi, mua bán hàng hoá. Theo khái niệm này người ta đã đồng nhất thị trường với chợ và nh ững đ ịa điểm mua bán hàng hoá cụ thể. Trong kinh tế hiện đại ít dùng khái niệm này. Khái niệm hiện đại về thị trường rất nhiều. Theo sự tương tác của các chủ thể trên thị trường người ta cho rằng: thị trường là quá trình người mua và ng ười bán tác đ ộng qua lại lẫn nhau để giải quyết giá cả và số lượng hàng hoá mua bán . Theo quan niệm này tác động và hình thành thị trường là một quá trình không thể chỉ là th ời đi ểm hay th ời gian cụ thể. GVHD: TS.Nguyễn Thị Tuyết Như Trang 2
Quản lí nhà nước cho thị trường BĐS Tp.HCM từ năm 2003 tới nay (Nguồn: Giáo trình Tổ chức và kinh doanh trên th ị tr ường hàng hóa và d ịch v ụ ở Vi ệt Nam- Trường ĐH KTQD) 1.2 Khái niệm về thị trường bất động sản Dựa trên các phân tích lí luận nêu trên về thị trường, các chuyên gia kinh t ế cũng nh ư các nhà nghiên cứu về BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đ ưa ra m ột s ố khái ni ệm sau đây về thị trường BĐS: - Khái niệm 1: thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì. - Khái niệm 2: thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hoá BĐS. - Khái niệm 3: thị trường bất động sản là“nơi”diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm ho ạt đ ộng kinh doanh đ ối v ới th ị trường BĐS. - Khái niệm 4: thị trường bất động sản là "nơi" tiến hành các giao dịch về BĐS gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn.. Như vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, d ưới góc đ ộ c ủa một đề tài khoa học, sau khi tổng hợp các kết quả nghiên cứu, chúng tôi đ ề xu ất m ột s ố khái niệm về thị trường BĐS như sau: Theo nghĩa rộng: thị trường bất động sản là bao gồm các quan hệ trong các ngành t ạo lập bất động sản, các thể chế hỗ trợ thị trường, các hoạt động có liên quan trực ti ếp đến giao dịch bất động sản. Theo nghĩa hẹp: thị trường bất động sản chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan tr ực tiếp đến các giao dịch bất động sản. Hay ta cũng có thể hiểu thị trường bất động sản là tổng hòa các giao d ịch kinh t ế, dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. 1.3 Đặc điểm, vai trò và vị trí của thi trường bất động sản Đặc điểm của thị trường bất động sản 1.3.1 Bất động sản là một loại tài sản đặc biệt chính vì thế thị trường bất động sản cũng có rất nhiều đặc điểm đặc thù: GVHD: TS.Nguyễn Thị Tuyết Như Trang 3
Quản lí nhà nước cho thị trường BĐS Tp.HCM từ năm 2003 tới nay Một là thị trường bất động sản không phải là thị trường giao d ịch b ản thân b ất đ ộng sản, mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đ ưng bên trong hàng hóa b ất đ ộng sản đó. Hai là thị trường bất động sản là thị trường tập trung, mang tính khu v ực đ ịa ph ương sâu sắc, mỗi vùng địa lí khác nhau có tiềm năng kinh tế khác nhau, chính vì th ế mà quan h ệ cung cầu cũng khác nhau tạo nên giá cả khác nhau. Ba là thị trường bất động sản thường thì có lượng cung rất ít thay đ ổi và l ượng cung thường phản ứng chậm hơn cầu. Đây là một đặc đi ểm riêng c ủa th ị tr ường b ất đ ộng s ản khác với các ngành sản xuất khác vì nếu lượng cầu gia tăng thì lượng cung cung không th ể tăng theo để đáp ứng và theo kịp lượng cầu Bốn là thị trường bất động sản là thị trường dễ dẫn tới tình trạng đầu cơ xuất phát chính từ tính khan hiếm của đất đai nên thường xảy ra tình trạng đầu cơ về nhà đất. Năm là thị trường bất động sản là thị trường phức tạp trong giao d ịch, th ời gian giao dịch kéo dài và đòi hỏi chi phí lớn. Để thực hiện một giao dịch về nhà ở người ta phải tìm hiểu tính pháp lý của loại nhà ở đó, tìm hiểu về vị trí địa lý, về tiềm năng và phương h ướng phát triển khu vực… Quá trình giao dịch thường đòi hỏi nhiều loại giấy tờ phức tạp. Vai trò và vị trí của thị trường bất động sản 1.3.2 BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của c ải xã h ội ở các nước có khác nhau nhưng thường chi ếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của m ỗi nước. Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của n ền kinh tế thị trường vì thị  trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả v ề quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân: BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của c ải xã h ội ở các nước có khác nhau nhưng thường chi ếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của m ỗi nước. Các hoạt động liên quan đ ến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của n ền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn ch ứa trong BĐS ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhi ều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua. BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong đi ều kiện nền kinh tế thị trường thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở, n ơi tổ chức ho ạt đ ộng kinh t ế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp. GVHD: TS.Nguyễn Thị Tuyết Như Trang 4
Quản lí nhà nước cho thị trường BĐS Tp.HCM từ năm 2003 tới nay Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động:  Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhi ều nhà nghiên cứu trên thế giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính th ống sẽ t ạo cho n ền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế-xã hội đạt được những mục tiêu đề ra. Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng ti ền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành ngu ồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh t ế-xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế. Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quy ền sử dụng đất là điều  kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà n ước là đại diện chủ sở hữu: Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn c ủa m ột n ước công nghi ệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn đề phát triển thị trường BĐS để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đ ề lớn và có tầm quan trọng đặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong điều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với công tác quy hoạch chưa được thực thi có chất lượng và hi ệu quả thì vi ệc phát tri ển và quản lý thị trường BĐS ở đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác quy ho ạch đ ể khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai. Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xu ất phát tri ển, tăng  nguồn thu cho Ngân sách: Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động... Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh t ế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát tri ển t ừ 1,5 – 2 USD. Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, v ật kiến trúc...để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng v ề cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước. Theo thống kê c ủa T ổng c ục thu ế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 1996 đ ến năm 2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chi ếm gần 30% các giao dịch, còn trên 70% chưa kiểm GVHD: TS.Nguyễn Thị Tuyết Như Trang 5
Quản lí nhà nước cho thị trường BĐS Tp.HCM từ năm 2003 tới nay soát được và thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thu ế với Nhà nước. Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch BĐS chính th ức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường BĐS sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm. Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng  gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị-nông thôn: Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS. Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, nh ững c ơn “s ốt” nhà đ ất h ầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐS khác và ảnh h ưởng tr ực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hi ệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập c ủa ng ười dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường BĐS nhà ở. 1.4 Quản lý nhà nước về thị trường bất động sản Vai trò của nhà nước đối với sự phát triển của thị trường bất động sản 1.4.1 Chúng ta đều biết rằng nền kinh tế thị trường có nhưng ưu điêm n ổi b ật chính nh ờ nó mà nhiều quốc gia đã đưa nền kinh tế của mình phát triển một cách vượt bậc. Nó thúc đẩy sự cạnh tranh, phát huy hết năng lực của bản thân nhằm tìm ki ếm l ợi nhu ận cho cá nhân và cũng từ đó góp phần phát triển chung của đất nước. Tuy nhiên nền kinh t ế th ị tr ường cũng không tránh khỏi những khuyết tật mà có thể nói đó là bản chất của n ền kinh tế thị trường đó là gây ra tình trạng bất bình đẳng trong xã hội phân hóa giàu nghèo rệt, vấn đề môi trường vì ai cũng chỉ quan tâm tới lợi nhuận còn lại thì không quan tâm và còn rất nhiều những hệ quả khác làm ảnh hưởng tới sự phát triển bền vững của xã hội. chính vì th ế sự can thi ệp c ủa nhà n ước là vô cùng quan trọng trong sự nghiệp phát triển đất nước. Thị trường bất động sản cũng không tránh khỏi quy luật như trên. Mặt khác đây là một loại thị trường đặc biệt nên nên để tự thân nó phát triển thì sẽ có một số khuyết tật như là: Phân bố sử dụng đất trong thị trường cạnh tranh chưa tính đến lợi ích của xã hội nghĩa là chỉ quan tâm phát triển tị trường đất theo những lợi ích c ục bộ phát tri ển không đ ồng đ ều từ đó gây khó khăn và làm ảnh hưởng cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã h ội. Ví d ụ: m ột dự án phát triển đất có thể mang lại lợi ích cho chủ đầu tư nhưng lại gay h ại cho các ch ủ đ ất và dân cư xung quanh bằng cách làm tăng chí của người này. Rõ ràng những chi phí này ch ưa được đua vào tính toán khi lựa chọn phương án phát tri ển đất. Tr ường h ợp ng ược l ại, m ột s ố người lại được hưởng lợi từ dự án phát triển đất lân cận, ví d ụ nh ư những d ự án xây d ựng GVHD: TS.Nguyễn Thị Tuyết Như Trang 6
Quản lí nhà nước cho thị trường BĐS Tp.HCM từ năm 2003 tới nay cơ sở hạ tầng mới mà những người này lại không phải chịu m ột lo ại phí nào. T ừ đó cho th ấy thị trường cạnh tranh tự do chưa đảm bảo cho việc phân bố sử dụng đất một cách hi ệu qu ả nhất xét theo cả 2 phương diện là lợi ích cá nhân và lợi ích xã hội. Sự đầu cơ đất đai như đã nói ở những phần trên, thì thị trường bất động sản r ất d ễ xảy ra tình trạng đầu cơ. Những người có thế lực có nhiều tiền có thể đầu cơ làm giá đất gây nên tình trạng bất ổn trong thị trường bất động sản từ đó gây ra nh ững h ệ l ụy nghiêm tr ọng trong sự phát triển kinh tễ xã hội và còn nhiều những khuyết điểm n ữa tất cả đều làm cho thị trường phát triển không lành mạnh. Từ những trục trặc của thị trường như trên cho ta thấy yêu c ầu c ần thi ết ph ải có s ự can thiệp của chính phủ bằng các công cụ chính sách thích h ợp nh ằm đi ều ch ỉnh vi ệc s ử dụng đất vừa bảo đảm kích thích phát triển đất tốt nh ất, v ừa b ảo đ ảm m ục tiêu xã h ội c ủa việc sử dụng đất. Từ đó tạo động lực to lớn cho sự phát tri ển c ủa xã h ội. Ng ược l ại n ếu chính phủ sử dụng những công cụ và chính sách không thích h ợp thì s ẽ làm s ơ c ứng th ị trường, đẩy giá đất khác xa giá trị thực, không khai thác được khả năng sinh l ời l ớn nh ất c ủa đất và khuyến khích thị trường phát triển. Ngay cả ở những nước phát tri ển theo kinh t ế th ị trường tự do nhất thì vai trò của chính phủ đối với vi ệc phân b ố sử d ụng đ ất cũng r ất l ớn, nó đảm bảo cho việc khai thác tài nguyên đất, một lo ại tài nguyên quý hi ếm nhất, m ột cách hi ệu quả nhất trên cả phương diện lợi ích tư nhân và lợi ích cộng đồng. Nội dung của quản lí nhà nước về thị trường bất động sản 1.4.2 Muốn thị trường bất động sản hoạt động một cách hi ệu qu ả nhất thì chính ph ủ ph ải tạo những thuận lợi cho thì trường phát huy hết những điểm mạnh của mình về sự cạch tranh để nỗ lực phát triển. Và phân bổ tài nguyên đất m ột cách h ợp lý để s ử d ụng m ột cách hiệu quả nhất những nguồn có giới hạn. Song song với nó thì chính ph ủ có những chính sách để đảm bảo cho thị trường hoạt động một cách minh bạch và công b ằng thông qua nh ững công cụ của chính phủ như là: Xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ khung pháp lý ổn định theo nguyên t ắt th ị trường. Bất động sản là một loại tài sản đặc biệt chính từ tính chất đ ặc bi ệt này nên h ệ thống pháp luật của nhà nước phải đủ mạnh và phù hợp với những quy lu ật khách quan c ủa thị trường thì việc quản lý của nhà nước đối với thị trường này mới có hiệu quả. Xây dựng hệ thống thông tin công khai minh bạch dễ tiếp cận với mọi đối tượng. Đây là điều rất cần thiết đối với thị trường bất động sản vì thị trường này rất dễ xảy ra tình trạng bất đối xứng thông tin giữa các bên tham gia giao dịch chính đi ều này đã gây thi ệt hại t ới các cá nhân tham gia trên thị trường và quan trọng hơn nữa là nó làm cho thị trường bất ổn tới một GVHD: TS.Nguyễn Thị Tuyết Như Trang 7
Quản lí nhà nước cho thị trường BĐS Tp.HCM từ năm 2003 tới nay mức nào đó có thể làm sụp đổ thị trường. Chính vì thế chính phủ phải giúp những người tham gia trên thị trường có đầy đủ thông tin khi giao dịch, điều này có thể thực hiện được thông qua các sàn giao dịch bất động sản và yêu cầu các bên tham gia th ị tr ường niêm y ết đ ầy đ ủ thông tin và chính phủ có thể thu một tỉ lệ phí nhất định nào đó để duy trì s ự ho ạt đ ộng cho các sàn giao dịch như vậy. Xây dựng hệ thống chính sách vĩ mô phát triển đồng bộ các thị trường trong n ền kinh tế. Nhà nước tạo điều kiện thành lập doanh nghiệp kinh doanh b ất đ ộng s ản, có chính sách khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia, hoàn thi ện h ệ th ống chính sách v ề đ ất đai, về giao lưu dân sự, về xây dựng về gia thông, về kết c ấu h ạ t ầng, v ề môi tr ường…Nhà nước lập quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, thực hi ện đăng kí quy ền s ử d ụng đ ất, quyền sở hữu nhà ở nhằm thống nhất quản lý đất đai theo quy ho ạch và pháp lu ật. nhà n ước thông qua việc đăng kí quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở đ ể qu ản lý tình hình bi ến động của nhà ở trong xã hội. Tạo điều kiện để thị trường quyết định giá theo nguyên tắt cạch tranh. Nhà n ước l ập t ổ đ ịnh giá phục vụ cho các giao dịch của thị trường, phục vụ cho vi ệc gi ải quyết các tranh ch ấp v ề nhà đất phục vụ cho công tác quản lý đất đai quản lý thi tr ường bất đ ộng s ản. Giá c ả hàng hóa bất động sản theo nguyên tắc thị trường cạch tranh không độc quyền. Chính sách điều tiết thị trường. Để thị trường bất động sản phát tri ển ổn đ ịnh b ền vững có hiệu quả ngoài việc tạo điều kiện cần thiết phát tri ển thị trường, nhà n ước còn áp dụng các công cụ, chính sách để điều tiết thị trường nhằm hạn chế những khuyết tật c ủa th ị trường thông qua trợ giá, trợ cấp, ưu đãi tín dụng…Nhà nước can thi ệp kịp th ời đ ể đi ều ti ết thị trường sao cho cung cầu gặp nhau ở mức giá thật, tránh tình tr ạng đầu c ơ làm lũng đo ạn thị trường sinh ra giá ảo. CHƯƠNG II. QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP HỒ CHÍ MINH TỪ NĂM 2003 TỚI NAY 1.1 Tổng quan thị trường bất động sản (BĐS) Tp. Hồ Chí Minh Thành phố Hồ Chí Minh là trung tâm kinh tế năng đ ộng và phát tri ển nh ất c ả n ước, với diện tích 2,095 Km2, dân số khoảng hơn 7 triệu người, tốc độ đô thị hóa đ ứng đầu c ả nước, bộ mặt thành phố thay đổi tưng ngày. Hàng năm có m ột số l ượng l ớn ng ười dân t ừ các vùng miền khác di chuyển vào thành phố và không ít người đ ịnh c ư l ại m ảnh đ ất này. Các d ự án nước ngoài, khu công nghiệp, cùng với chính sách m ở r ộng phát tri ển c ủa chính quy ền GVHD: TS.Nguyễn Thị Tuyết Như Trang 8
Quản lí nhà nước cho thị trường BĐS Tp.HCM từ năm 2003 tới nay thành phố ra các quận vùng ven nhằm giảm áp lực cho các quận trung tâm, đã t ạo ra nh ững biến động rất lớn về nhu cầu BĐS trong những năm gần đây. Trong hơn 20 năm qua, với những thay đổi trong chính sách, Lu ật đất đai s ửa đ ổi, các chu kì của thị trường. Thị trường BĐS Tp.HCM đã có rất nhiều nh ững bi ến đ ộng v ới m ức đ ộ biến động ở các thời kỳ là khác nhau, đặc đi ểm của mỗi th ời kỳ ch ịu ảnh h ưởng c ủa nh ững yếu tố nội sinh và ngoại sinh khác nhau. Với quỹ đất tương đối lớn, khí hậu ôn hòa, con người thân thi ện, đi ều ki ện s ống thuận lợi, môi trường kinh tế năng động, hành lang pháp lý cho phát tri ển kinh t ế thông thoáng. Tp. HCM là đô thị có điều kiện thuận lợi nhất để phát tri ển kinh t ế t ư nhân và cá th ể trong cả nước. Cơ hội kinh doanh các lĩnh vực BĐS là rất lớn, mở ra nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư trong ngoài nước. Sự phát triển của thị trường BĐS Tp. HCM là rất nóng, tính đ ến nay có kho ảng g ần 20000 công ty lớn, nhỏ hoạt động trong ngành này. Thu hút một lượng vốn rất lớn v ốn đ ầu t ư từ xã hội, đáp ứng nhu cầu nhà ở và các nhu cầu dân sự khác trong phạm vi toàn thành phố. Có thể nói những thành tựu kể trên, thị trường BĐS Tp.HCM đã góp ph ần nâng cao chất lượng cuộc sống của nhân dân, chỉn chu toàn bộ mặt đô thị, gián tiếp tạo ra nhiều l ợi ích khác cho xã hội. Nhưng với tốc độ phát triển nóng, kèm theo nhi ều biến động rủi ro không ngừng của thị trường, thị trường BĐS Tp.HCM đã biến dạng, méo mó đi ít nhi ều khi l ợi nhuận từ loại hàng hóa này là rất lớn thì rủi ro đi kèm sẽ không nhỏ chút nào, nhất là khi các yếu tố phi thị trường đóng vai trò trong những đợt biến động này. Thị trường BĐS Tp.HCM đang ngày càng được mở rộng về quy mô v ốn đầu t ư, v ề diện tích, mục đích sử dụng. Những đóng góp của thị trương này vào kinh t ế thành ph ố không ngừng tăng lên, tiềm năng thị trường còn rất lớn. Bên c ạnh nh ững r ủi ro là r ất nhi ều nh ững cơ hội đối với các nhà đầu tư nào đón nhận được dòng di chuyển c ủa th ị tr ường hàng hóa này. 1.1 Thực trạng thị trường BĐS Tp. HCM từ năm 2003 tới nay Giai đoạn thị trường BĐS đóng băng (2003-2006) 2.2.1 Từ khi Luật Đất đai 2003 chính thức có hiệu lực với những quy định chi ti ết c ủa Nghị định 181/NĐ-CP, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn trầm lắng và đóng băng cục bộ. Trong đó, sự tác động mạnh nhất của Nghị định 181 là việc quy định cấm phân lô bán nền dự án. Với quy định này, thị trường bất động sản đang bùng phát ví như một con ngựa bất kham đã bị chặn đứng lại một cách đột ngột. Đang từ m ột th ị tr ường "s ốt" chuy ển sang tr ạng thái một thị trường "đóng băng" và có nguy cơ đổ vỡ từng bộ phận. GVHD: TS.Nguyễn Thị Tuyết Như Trang 9
Quản lí nhà nước cho thị trường BĐS Tp.HCM từ năm 2003 tới nay Theo đó, đã có số liệu thống kê cho thấy, năm 2003 giao d ịch đ ịa ốc thành công gi ảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%. Từ năm 2003-2007 trên 50% số dự án nhà ở đã giao đất cho nhà đầu tư có quy mô diện tích nhỏ (d ưới 5ha). Do đó, s ố nhà ở m ới c ủa thành phố phát triển manh mún, trong khi cơ sở hạ tầng phát tri ển không đ ồng b ộ và không kết nối, dẫn đến tình trạng ngập lụt trong thành phố ngày càng gia tăng. Một số khu đô thị lớn TP.Hồ Chí Minh, giá 1m 2 của căn hộ năm 2004, giá trung bình khoảng 20 trđ/m2. (Tương đương 3 cây vàng/m2) thì đến năm 2005 giá xuống mức 15trđ/m 2 (tương đương 2 cây vàng/m2) mà vẫn ít người mua. Một số tỉnh lân c ận TP.Hồ Chí Minh thì hầu như không có người mua - người bán bất động sản, giao dịch vào giai đoạn “đóng băng”. Tình trạng giao dịch trầm lắng và giảm giá, có thể do một số nguyên nhân cơ bản sau: + Cầu về bất động sản giảm mạnh giá bất động sản ở Vi ệt Nam ở mức cao so v ới khu vực và thế giới và so với thu nhập thực tế c ủa người dân. Tâm lý “ch ờ đ ợi” c ủa ng ười dân là muốn giá xuống nữa, “xuống đến đáy” để mua vào thì mới mang lại hiệu quả cao nhất. Nhu cầu đối với thị trường mua bán đất dự án, căn hộ gi ảm. Giá vàng liên t ục tăng t ừ năm 2004 đến nay. Trong khi giá bất động sản được đánh giá là quá cao nh ưng khi giao d ịch thường lại được tính bằng vàng, nên việc giá vàng tăng đã góp ph ần làm cho th ị tr ường b ất động sản “đóng băng” hơn nữa. Bên cạnh đó, nhà n ước thúc đ ẩy và khuy ến khích xây d ựng các khu chung cư, khu biệt thự ở các thành phố, các khu công nghi ệp làm cho quĩ nhà ở tăng lên, giảm bớt sự mất cân đối cung - cầu. + Cung về bất động sản tăng nhanh. Vào thời điểm này, khi giá đ ất, giá v ật li ệu xây dựng ổn định việc đầu tư vào xây dựng các chung cư mang lại lợi nhu ận rất l ớn cho các nhà đầu tư. Theo đánh giá của các chuyên gia, giá chung c ư cao c ấp t ừ kho ảng 10-15 trđ/m 2 cao gấp 3 - 4 lần giá trị thật, nên nếu xây dựng chung cư từ 10 tầng tr ở lên, giá đ ất ch ỉ vào khoảng 500.000đ/m2 và theo đơn giá xây dựng tại thời điểm đó, giá m ỗi m 2 nhà vào khoảng 3 - 4 trđ, thì giá bất động sản ở nước ta là quá cao so với giá thành thực tế. + Nhà nước áp dụng các biện pháp nhằm hạ nhiệt thị trường bất động sản. Chính ph ủ đã ban hành nhiều văn bản nhằm lập lại kỷ cương, trật tự, ổn đ ịnh th ị tr ường nhà đ ất, h ạn chế tình trạng mua bán đất không có giấy tờ hợp pháp và hạn chế tình tr ạng đ ầu c ơ (Ngh ị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ qui định “Dự án phải xây dựng nhà xong mới được bán”, Nghị định 182/2004/NĐ-CP về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh v ực đất đai, v.v.) chỉ sau vài tháng, cơn sốt nhà đất tại 2 thành ph ố lớn đã ph ần nào l ắng d ịu, giá nhà đất có dấu hiệu giảm. Giá nhà đất tại các tình, thành phố, đ ịa ph ương khác cũng ngu ội dần và đi vào ổn định. GVHD: TS.Nguyễn Thị Tuyết Như Trang 10
Quản lí nhà nước cho thị trường BĐS Tp.HCM từ năm 2003 tới nay Giai đoạn phục hồi và phát triển mới (2007-2008) 2.2.2 Năm 2007 không phải là một năm thành công c ủa các nhà đ ầu t ư chứng khoán, nh ất là những tháng cuối năm khi thị trường chứng khoán tụt dốc, cùng với ảnh hưởng của thị trường tài chính toàn cầu, thị trường bất động sản trở nên hấp dẫn hơn do tập trung c ủa ngu ồn v ốn đầu tư và đầu cơ. Cuối năm 2007, đầu năm 2008, thị trường bất động sản tại TP. H ồ Chi Minh có d ấu hiệu tăng nóng, giá của một số căn hộ chung cư cao cấp, văn phòng cho thuê, khách s ạn tăng cao. Đầu tháng 2/2008, giá căn hộ chung cư ở TP. Hồ Chi Minh 50% so với năm 2006. Sự tăng giá này chỉ sảy ra ở một số địa bàn và một số phân khúc thị trường nhất định. Đến đầu tháng 3, tháng 4/2008 sau khi Chính phủ có những bi ện pháp ki ểm soát ti ền tệ, giá cả ở các khu vực này đã chững lại và gi ảm xu ống. Đ ến cu ối năm 2008 nhà đ ất trên th ị trường đã giảm bình quân 50% giá trị so với thời điểm cơn sốt, nhiều giao dịch bất đ ộng sản không thành công, không giao dịch. Các dự án trong khu vực có ti ềm năng phát tri ển nh ư Nam Sài Gòn - lân cận khu đô thị mới Thủ Thiêm bị mất giá kho ảng 50% nhưng so v ới nhi ều khu vực khác thì mức giảm giá này vẫn còn nhẹ. Thậm chí, nhiều dự án tọa lạc trong các khu v ực hội đủ điều kiện phát triển đã mất 70% giá trị. Việc thị trường bất động sản đóng băng và có những bi ểu hiện thoái trào trong th ời gian qua, đã gây ra những tác động tiêu cực không nhỏ tới nền kinh tế. Trước hết, nhiều doanh nghiệp và người dân khó trả lãi ngân hàng và theo nh ận đ ịnh của 1 số chuyên gia về lĩnh vực này thì n ếu kéo dài tình tr ạng này s ẽ có ít nh ất h ơn 30% doanh nghiệp bị phá sản; nhiều doanh nghiệp hoạt động c ầm ch ừng. Các văn phòng giao d ịch nhà đất, các công ty địa ốc cũng lâm vào hoàn cảnh khó khăn, hoạt động kém hi ệu quả và m ột số phải chuyển sang kinh doanh ngành nghề khác. Khi hàng loạt các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp khó khăn thì ngu ồn thu của ngân sách Nhà nước bị giảm đáng kể và nghiêm trọng hơn là các ngân hàng cũng phải đ ối mặt với “nợ xấu”. Khi sự đổ vỡ của “bong bóng” bất động sản là sự đ ỗ v ỡ dây chuyền c ủa hệ thống ngân hàng và cuối cùng là hậu quả tất yếu của m ột cu ộc kh ủng ho ảng tài chính trầm trọng mà hiện nay đã và đang diễn ra ở ngân hàng và một số nước. Thị trường bất động sản TP. Hồ Chi Minh đã có b ước phát tri ển tích c ực, nhi ều d ự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhà ở, công trình dịch v ụ đã đ ược xây d ựng, góp ph ần thúc đẩy việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, kinh t ế xã hội của đất nước phát triển với nhịp độ tương đối cao và ổn định trong nhiều năm qua. Giai đoạn đóng băng thị trường từ cuối năm 2008 đến nay 2.2.3 GVHD: TS.Nguyễn Thị Tuyết Như Trang 11
Quản lí nhà nước cho thị trường BĐS Tp.HCM từ năm 2003 tới nay Vào khoảng quý II/2008, tín dụng từ hệ thống ngân hàng bị thu hẹp, ngu ồn đ ầu t ư công bị xem xét, cắt giảm. Thị trường bất động sản lâm vào tình tr ạng khó khăn. Nhi ều d ự án, nhiều sản phẩm bị đình trệ. Đến cuối năm 2008, khủng ho ảng tài chính toàn cầu bùng nổ và những biến động của nền kinh tế trong nước khiến thị trường bất động sản ti ếp t ục b ị điều chỉnh giảm. Bước sang năm 2009, ngay sau khi thực hiện chính sách kiềm chế lạm phát, Chính ph ủ tiếp tục thực hiện chính sách kích cầu kinh tế, giảm lãi suất tín d ụng, tăng chi 7 t ỷ USD t ừ ngân sách cho gói kích cầu, kiểm soát giá c ả của m ột số m ặt hàng c ần thi ết. Các bi ện pháp này khiến một lượng vốn đáng kể từ ngân sách nhà nước sẽ tăng thêm cho đ ầu t ư vào thị trường bất động sản (khu vực nhà ở xã hội và nhà ở cho người có thu nhập thấp t ại đô th ị). Đồng thời, các ngân hàng thương mại được hỗ trợ lãi suất để giảm lãi suất tín d ụng cho khu vực liên quan tới thị trường bất động sản. Trong bối cảnh thị trường bất động sản ấm lên, người tiêu dùng có ý định hướng tới thị trường, các nhà đầu tư đã tiếp tục sử dụng phương thức "mua bán nhà ở được hình thành trong tương lai" (thường gọi là phương thức "mua bán nhà trên gi ấy") v ới m ức giá chào bán khá thấp để động viên vốn đóng góp từ tiền tiết kiệm, tiền nhàn rỗi của dân. Ph ương th ức "mua bán nhà trên giấy" đã làm cho thị trường bất động sản nóng lên ở một số dự án. Tuy nhiên đến quý IV/2009, vốn tín dụng cho thị trường bất động sản nhà ở lại bị ngăn lại theo quyết định của Ngân hàng nhà nước cũng nhằm mục đích ổn đ ịnh th ị tr ường tiền tệ. Thị trường bất động sản nhà ở lại bị cắt giảm luồng vốn tín dụng nh ưng lu ồng v ốn từ phương thức "mua bán nhà trên giấy" vẫn tiếp tục tăng cao. So v ới giá b ất đ ộng s ản nhà ở tại thời điểm tháng 9/2009, giá tháng 10 tăng 0,55%, tháng 11 tăng 1,30% (tức là tăng 0,75% so với tháng trước), tháng 12 tăng 2,70% (tức là tăng 1,40% so với tháng trước). Bước qua năm 2010, luồng vốn tín dụng cho thị trường bất động sản nhà ở đã được tháo gỡ nhưng chưa thực sự có tiềm lực lớn, luồng vốn góp t ừ "mua bán nhà trên gi ấy" v ẫn tiếp tục bảo đảm. Hơn nữa, nhiều nhà đầu tư đã tìm các bi ến thể của ph ương th ức này như tên gọi "nhà đầu vay vốn của người tiêu dùng và cam k ết tr ả l ại b ằng nhà ở”. Th ị tr ường b ất động sản nhà ở năm này đã phát triển theo kịch bản đúng như những gì đã di ễn ra vào n ửa cuối năm 2009. Tình trạng thiếu vốn vẫn chi phối thị tr ường, sự nóng - l ạnh c ủa th ị tr ường mang tính nhất thời (theo thời điểm) và cục bộ (theo d ự án), không ph ải là m ột xu h ướng ph ổ biến của cả thị trường. Đến năm 2011, nhiều người vẫn kỳ vọng chu kỳ “nóng” c ủa bất đ ộng s ản s ẽ tr ở l ại trong năm này. Tuy nhiên, trên thực tế, mặc dù đã đi hơn ½ năm nhưng thị trường vẫn chưa có dấu hiệu ấm lại. Thị trường chứng khoán và bất động sản ti ếp t ục ch ịu tác đ ộng t ừ chính GVHD: TS.Nguyễn Thị Tuyết Như Trang 12
Quản lí nhà nước cho thị trường BĐS Tp.HCM từ năm 2003 tới nay sách thắt chặt tín dụng chống lạm phát của Chính phủ. Nguồn v ốn đ ổ vào b ất đ ộng s ản “c ạn kiệt”. 2.3 Quản lý nhà nước về TTBĐS Tp. HCM trong những năm 2003-nay Những quy định, nội dung và phương thức thực hiện 2.3.1 2.3.1.1 Những quy định Công tác quản lý của nhà nước về nhà đất trên địa bàn thành ph ố Hồ Chí minh đ ược thi hành theo quyết định 227/2005/QĐ-UBND ngày 27/12/2006 theo đó qui đ ịnh các d ự án được nhà nước giao đất để thực hiện, nhưng sau 12 tháng mà không tri ển khai thì b ị thu h ồi theo quyết định giao đất…Trong ngắn hạn thì gi ải pháp này đã phần nào ngăn ch ặn đ ược tình trạng tự phát xây dựng nhà ở tràn lan và cũng hạn chế được tình trạng đầu cơ về đất. Sau ngày 23/4/2003 một số dự án đầu tư xây dựng hạ tầng khu dân c ư b ị ch ững l ại do có quyết định số 06/QĐ-UB và chỉ thị số 07/CT-UB buộc nhà đầu tư phải đ ền bù thi ệt hại hoa màu ít nhất là 80% diện tích đất trước khi được giao đất thực hiện dự án.các dự án không được kinh doanh hạ tầng mà phải xây dựng nhà và bán nhà, chủ đầu tư phải đóng góp cho thành phố 20% quỹ nhà hoặc 10% quỹ đất trong dự án. Để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, cần thiết phải hoàn thi ện hệ th ống pháp lu ật đối với thị trường BĐS, trong đó có chính sách tài chính theo h ướng: b ổ sung các quy đ ịnh chưa có; sửa đổi và điều chỉnh các quy định đã có trong các chính sách đang gây h ạn ch ế, tác động không tích cực đến việc tạo lập (cung), tiêu thụ (c ầu) hàng hoá BĐS. H ạn ch ế s ự đ ầu cơ BĐS gây biến động giá ảo, tạo ra sự lũng đo ạn thị trường BĐS, đ ể bảo đ ảm th ị tr ường phát triển lành mạnh và ổn định. Kiến nghị Chính phủ xem xét sửa đổi, bổ sung ngay m ột s ố Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai để giải quyết những vấn đề b ức xúc, b ất c ập trong thực hiện. Cụ thể: rà soát các quy định về thu tiền sử dụng đất tại Ngh ị đ ịnh s ố 198/2004/NĐ-CP để sửa đổi, bổ sung hoặc thay thế bằng một văn bản m ới để d ễ c ập nh ật, tra cứu theo hướng: bổ sung quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất cho người sử d ụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu; mi ễn, giảm ti ền sử d ụng đ ất cho đ ối tượng là hộ nghèo tách hộ, có nhu cầu cấp thiết về nhà ở khi chuyển m ục đích s ử d ụng đ ất từ đất vườn ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư sang làm đ ất ở; quy đ ịnh c ụ thể chế độ thu đối với trường hợp đất được giao trái thẩm quyền trước 15/10/1993... Viện quy hoạch thành phố Hồ Chí Minh căn cứ trên quy ho ạc tổng thể phát tri ển kinh tế -xã hội cho cả nước, dự án chiến lược phát triển đô thi quốc gia dài hạn đ ến 2020 đ ược thủ tướng chính phủ phê duyệt theo quyết định số 10/1998/QĐ/TTg và dự án về quy hoạch GVHD: TS.Nguyễn Thị Tuyết Như Trang 13
Quản lí nhà nước cho thị trường BĐS Tp.HCM từ năm 2003 tới nay xây dưng vùng để lập các dự án qui hoach chung xây dựng đô thị . Đây là d ự án c ụ th ể hóa qui hoạch vùng nó có thể lập cho một chuỗi đô thị riêng bi ệt ho ặc cho m ột chu ỗi đô th ị d ọc theo hành lang giao thông hay cho một thành phố m ở thời gian xây d ựng d ự án th ường là 10 năm đến 20 năm. 2.3.1.2 Nội dung phương thức thực hiện  Quản lý của Tp.HCM thông qua giao đất,cho thuê đất Luật đất đai ra đời năm 2003 đã kéo theo hàng lo ạt các nghị đ ịnh như ngh ị đ ịnh 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi hành luật đất đai, nghị đ ịnh 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về xử lí vi phạm hành chính trong lĩnh v ực đất đai, nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 3/1/2004 của chính phủ về thu tiền sử dụng đất, nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi, giải phóng mặt bằng… Thời gian qua hầu hết các dự án được bố trí trên địa bàn thành ph ố phù h ợp m ục đích đ ầu tư nhưng chưa phát triển mạnh theo hướng đô thị vệ tinh mà thường là tự phát “đô thị hóa” trên những vùng đất nông nghiệp nội thành và các qu ận ven, theo các tuy ến giao thông chính, nhiều dự án đầu tư triển khai thực hiện trong nhi ều năm, đ ầu t ư xây d ựng h ạ t ầng dở dang, thậm chí có dự án đang hoặc vừa được phê duyệt đã tiến hành sang nhượng trái phép vì mục đích kinh doanh kiếm lời nhanh nhưng cũng có dự án mang tính đầu c ơ đ ất ,có dự án do chính sách đền bù không thỏa đáng nên kéo dài tình trạng thu hồi đất-giao đất.  Quản lý của chính quyền thành phố Hồ Chí Minh qua cấp phép xây dựng Từ năm 2002-2005 sở xây dựng thành phố Hồ Chí Minh đã c ấp phép xây d ựng 70424 gi ấy phép, trong đó cấp cho nhu cầu xây dựng nhà ở là nhu cầu xây d ựng nhà câp 01 và 02 là 47477 và nhu cầu xây dựng nhà cấp 03 và 04 là 17485 đi ều này thể hi ện thu nh ập c ủa người dân có xu hướng gia tăng. Ngoài ra, thành phố Hồ Chí Minh còn khuyến khích các tổ chức, các công ty qu ốc doanh l ẫn doanh nghiệp tư nhân thực hiện các dự án khu dân cư An Lạc 110ha, khu dân cư Bình Hưng 100ha….  Quản lý của chính quyền thành phố Hồ Chí Minh thông qua các k ế ho ạch, ch ương trình phát triển nhà Trong những năm qua thành phố Hồ Chí Minh đi đầu trong việc nâng cao qu ản lý nhà n ước về lĩnh vực nhà ở thông qua các chương trình phát triển nhà. Thứ nhất chương trình di dời tái định cư cho dân sống trên và ven kênh rạch. GVHD: TS.Nguyễn Thị Tuyết Như Trang 14
Quản lí nhà nước cho thị trường BĐS Tp.HCM từ năm 2003 tới nay Thứ hai nâng cấp khu nhà lụp xụp trên địa bàn thành phố Hồ Chí minh v ới ph ương châm “nhà nước và nhân dân cùng làm”. Thứ ba tháo dỡ các chung cư hư hỏng nặng để xây dựng mới hoặc sửa chữa. Thứ tư xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp, diện chính sách ở thành ph ố Hồ Chí Minh.  Quản lý bất động sản của thành phố Hồ Chí Minh thông qua công cụ giá cả, tài chính Cuối năm 2004 trên cơ sở phương pháp xác định giá và khung giá đất m ới c ủa chính ph ủ ban hành theo nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004, ủy ban nhân dân thành ph ố Hồ Chí Minh đã ban hành bảng khung giá đất mới theo quyết định số 316/2004/QĐ-UB ngày 24/12/2004 theo quyết định này thì:  Giá đất làm căn cứ để tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất  Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản c ủa doanh nghi ệp nhà n ước khi doanh nghiệp tiến hành cổ phần hóa  Tính giá trị quyền sử dụng đất để tính lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng đất  Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi nhà nước thu h ồi đất s ử d ụng vào m ục đích an ninh quốc phòng ,lợi ích quốc gia ,lợi ích công công…. Kết quả đạt được và hạn chế 2.3.2 2.3.2.1 Thành tựu đạt được Sự phát triển của thị trường BĐS Tp. HCM trong thời gian gần đây là r ất nóng, tính đến nay có khoảng gần 20000 công ty lớn, nhỏ ho ạt động trong ngành này. Thu hút m ột lượng vốn rất lớn vốn đầu tư từ xã hội, đáp ứng nhu c ầu nhà ở và các nhu c ầu dân s ự khác trong phạm vi toàn thành phố. Thị trường BĐS Tp.HCM đang ngày càng được mở rộng về quy mô vốn đầu tư, v ề diện tích, mục đích sử dụng. Những đóng góp của thị trường này vào kinh t ế thành ph ố không ngừng tăng lên, tiềm năng thị trường còn rất lớn. Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào thị trường BĐS thành ph ố có xu h ướng tăng trong nhiều năm, năm 2009 vừa qua mặc dù kinh tế thế gi ới khó khăn nh ưng dòng v ốn đăng ký FDI vào Thành phố khoảng 1,385 tỉ, không nh ững c ảnh quan đô th ị mà còn các d ịch vụ du lịch, thương mại và chất lượng cuộc sống từng bước được cải thi ện, góp phần thúc đẩy thị trường BĐS thành phố phát triển cả về mặt chất lượng và số lượng. Chủ trương Nhà nước và Lãnh đạo UBND Thành phố về phát tri ển nhà ở xã hội và nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa bàn TP bằng các chính sách h ỗ tr ợ đất s ạch, mi ễn GVHD: TS.Nguyễn Thị Tuyết Như Trang 15
Quản lí nhà nước cho thị trường BĐS Tp.HCM từ năm 2003 tới nay giảm một phần thuế, hỗ trợ tín dụng sẽ tạo động lực cho các công ty BĐS thay đ ổi chi ến lược, đầu tư nhiều hơn vào phân khúc này. 2.3.2.2 Những hạn chế Thực tế là có thời điểm thị trường bất động sản trong nước rất thi ếu thông tin. Ng ười dân không biết dựa vào nguồn thông tin chính thống nào để ki ểm ch ứng thông tin. Nhi ều người đầu tư vào thị trường này theo tâm lý đám đông khiến đối tượng đầu c ơ lợi d ụng đẩy giá lên cao nhiều lần. Trong một giai đoạn nhất định, giới đầu cơ là chất xúc tác cho sự phát triển của th ị trường. Nhưng nếu không kiểm soát được sự đầu cơ thì thị trường sẽ bị làm "nóng" không cần thiết. Vì vậy, cơ quan chức năng cần chủ động cung cấp thông tin cho người dân đ ể h ọ được định hướng trong đầu tư. Việc lành mạnh hóa môi trường đầu tư không phải là vi ệc làm đơn giản. Nó đòi hỏi phải có sự liên thông của c ả b ộ máy hành chính liên quan đ ến th ủ tục đầu tư, giải phóng mặt bằng. Việc các nguồn vốn nước ngoài đổ vào thị trường bất động sản thời gian vừa qua tăng cao cho thấy sự hấp dẫn của thị trường này. Nhưng nhà n ước cũng c ần phải ki ểm soát xem sự hấp thu nguồn vốn đó đến đâu. Về thủ tục hành chính, nhiều văn bản pháp quy được ban hành từ các cơ quan quản lý khác nhau, phân cấp quản lý không rõ ràng, do đó, để duyệt hồ sơ dự án hay thực hiện giao dịch BĐS, cần có nhiều thời gian và kiên nhẫn. Theo đánh giá của một số công ty, để hoàn tất thủ tục cho dự án BĐS ở TP có thể mất bình quân từ 2,5 đến 3 năm (báo cáo trong hội thảo của Hiệp hội BĐS TP năm 2009) còn thời gian bình quân hoàn tất thủ tục mua bán, sang nhượng khoảng 1 tháng. Việc cải cách thủ tục hành chính đã trở thành chủ trương của Nhà nước nhưng vẫn trong giai đoạn hoàn thiện. Do đó, thủ tục hành chính hiện tại vẫn là rào cản lớn cho động lực phát triển thị trường. Thống kê số liệu khảo sát trong đề tài nghiên cứu về thị trường BĐS TP năm 2009, sản phẩm giao dịch chủ yếu là đất nền dự án tại các quận 2,7,9, Bình Chánh – đây chính là phân khúc của BĐS sơ cấp (sản phẩm thô), thể hiện tính bất cân đối trong giao dịch, minh chứng rằng thị trường BĐS vẫn ở cấp thấp, sản phẩm hàng hóa chưa đa dạng. Các phân khúc nhà ở tiện nghi, hiện đại, và nhà ở cho người thu nhập trung bình, thấp trong xã hội, các văn phòng, trung tâm thương mại… vẫn là sân chơi của các công ty BĐS trong nước. Các lĩnh vực dịch vụ, chủ yếu tập trung trong môi giới (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê) trong khi việc GVHD: TS.Nguyễn Thị Tuyết Như Trang 16
Quản lí nhà nước cho thị trường BĐS Tp.HCM từ năm 2003 tới nay quản lý BĐS, đấu giá, định giá, trang trí nội thất, thiết kế… chưa được các chủ thể tham gia thị trường quan tâm đúng mức. Giới đầu cơ có xu hướng tăng trong các năm qua với tiềm lực tài chính dồi dào luôn là nguy cơ tiềm ẩn cho sự phát triển. Giá cả của BĐS n ơi có đ ầu c ơ thay đ ổi nhanh, gây hi ệu ứng sốt giá cục bộ làm rối loạn thị trường. Thị trường giao dịch ngầm chiếm tỉ trọng đáng kể trong giai đoạn vừa qua gây thất thu lớn cho nguồn thu và ngân sách Nhà nước. Chính sách tín dụng ngắn hạn cho các dự án BĐS dài hạn và ngân hàng định giá thấp tài sản BĐS thế chấp, giải pháp lấy ngắn nuôi dài của các doanh nghiệp BĐS luôn là nguy cơ phá sản của doanh nghiệp kinh doanh BĐS khi thị trường tài chính biến động mạnh, điều này đã được minh chứng trong giai doạn suy thoái kinh tế toàn cầu năm 2008-2009. Vấn nạn tham nhũng, vòi vĩnh xuất hiện trong kinh tế BĐS là hệ quả tất yếu của vi ệc chậm trễ và kém minh bạch, thủ tục hành chính phức tạp, chính sách tín d ụng ng ắn h ạn, quy định mập mờ về khung thuế… kết hợp với công tác chống tham nhũng c ủa ta hi ệu qu ả ch ưa cao,… chính là mảng tối đáng kể của thị trường BĐS tại TP hiện nay. Công tác đào tạo cho nguồn nhân lực tham gia thị trường vẫn còn nhi ều b ất c ập. Qua gần 2 năm triển khai đào tạo chứng chỉ BĐS theo luật kinh doanh BĐS, hàng ngàn ch ứng ch ỉ đã được cấp nhưng chất lượng yếu và n ặng về tính hình th ức. Theo quan đi ểm c ủa nhà nghiên cứu, nguyên nhân cơ bản là đào tạo ngắn hạn nhưng có ch ứng ch ỉ hành ngh ề dài h ạn (không kỳ hạn) - điều này là không phù hợp vì kinh doanh BĐS là kinh doanh đặc thù có đi ều kiện, thị trường thì liên tục biến động theo thời gian mà người hành ngh ề thì ch ỉ d ựa vào y ếu tố kinh nghiệm, mối quan hệ với chỉ một ít kiến thức được cập nhật t ừ pháp lu ật, th ị tr ường, đầu tư môi giới và đánh giá qua việc tham gia các lớp bồi d ưỡng ngắn h ạn trên; ch ưa k ể ch ất lượng đào tạo của các tổ chức cấp giấy chứng nhận bồi dưỡng vẫn là ẩn số. Bên cạnh đó, đây là ngành kinh doanh mới ở TP. Hồ Chi Minh nên còn khá nhiều bất cập. Thứ nhất, các giao dịch bất động sản thông qua các sàn giao d ịch theo qui đ ịnh c ủa pháp luật còn chiếm tỷ lệ thấp, giao dịch ngầm nhiều và khó kiểm soát. Thứ hai, cơ cấu hàng hóa bán trong thị trường bất động sản chưa h ợp lý. Trong xây dựng nhà ở thì tỷ lệ các căn hộ phù hợp với nhu cầu và sức mua của người làm công ăn lương còn quá ít, trong khi đó có nơi, có lúc các căn h ộ cao c ấp, khu bi ệt th ự giá cao l ại đ ược đ ầu t ư nhiều, chủ yếu phục vụ một số ít người có thu nhập cao hoặc những người chuyên đ ầu c ơ. Do vậy, khi có biến động lớn về lãi suất ngân hàng thì th ị tr ường b ất đ ộng s ản b ị ảnh h ưởng nặng nề. GVHD: TS.Nguyễn Thị Tuyết Như Trang 17
Quản lí nhà nước cho thị trường BĐS Tp.HCM từ năm 2003 tới nay Thứ ba, còn nhiều tồn tại trong các qui định về đền bù, gi ải phóng m ặt b ằng t ại các khu đô thị được qui hoạch để xây dựng nhà ở, thủ tục cấp phép đầu tư còn rườm rà, th ủ t ục cấp sổ hồng, sổ đỏ cho các chủ sở hữu nhà, chủ sở hữu đất ch ưa đ ược gi ải quy ết k ịp th ời và qui hoạch đô thị còn yếu và chậm. Thứ tư, việc các ngân hàng chưa thực sự là người đồng hành của các nhà đ ầu t ư kinh doanh bất động sản cũng như người mua nhà ở. Chưa có các quĩ đ ầu t ư dài h ạn cho b ất đ ộng sản nói riêng và cho đầu tư các ngành công nghiệp nói chung. Hiện nay, cho vay đầu tư và kinh doanh bất động sản đều dựa vào vốn huy động ngắn hạn từ trong dân của các ngân hàng, do vậy, khi có biến động về tăng lãi su ất lập t ức đ ầu t ư bất động sản bị ảnh hưởng. 2.4 Nguyên nhân và những bài học kinh nghiệm 2.4.1 Nguyên nhân Thị trường BĐS ở nước ta hiện nay thiếu minh bạch, bất ổn, ti ềm ẩn nhi ều r ủi ro và có những tác động không thuận lợi đến phát triển kinh tế - xã hội c ủa đất nước, c ụ thể ở những vấn đề sau: Một là, vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp. Tại các đô thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, số lượng người có thu nhập thấp có nhu cầu bức thi ết về nhà ở rất lớn. Tuy nhiên, mức giá nhà ở dành cho người có thu nhập th ấp th ường t ừ 400 tri ệu - 500 triệu đồng/căn, tương đương khoảng 25.000 USD - 30.000 USD/căn (trong khi ở Ma- lai-xi-a nhà cho người có thu nhập thấp giá chỉ 12.000 USD - 15.000 USD/căn). Ch ưa tính đến những người có thu nhập thấp, mà ngay cả nh ững h ộ gia đình có m ức thu nh ập khá khoảng 4 triệu - 5 triệu đồng/tháng thì cũng không thể mua được một căn hộ như vậy. Hai là, chi phí sản xuất kinh doanh tăng. Giá nhà đất tăng sẽ đẩy chi phí sản xuất kinh doanh tăng, làm tăng giá cả hàng hóa sản xuất trong nước, đối với các sản ph ẩm xu ất khẩu thì giá cao hơn các đối thủ cạnh tranh nước ngoài, các sản phẩm tiêu dùng nội địa thì không cạnh tranh được với hàng ngoại nhập trong điều kiện hội nhập kinh t ế khu v ực và quốc tế như ngày nay. Ba là, giá thuê văn phòng cao sẽ ảnh hưởng đến đầu tư nước ngoài. Các công ty nước ngoài sẽ tìm kiếm cơ hội đầu tư ở những nước khác có giá thuê văn phòng thấp hơn nhằm tạo ra sản phẩm rẻ hơn. Mặt khác, đối với kết c ấu h ạ t ầng nh ư ở Vi ệt Nam thì s ẽ là không hợp lý nếu giá thuê văn phòng cao hơn các n ước phát tri ển ho ặc các n ước trong khu vực như Trung Quốc, Thái Lan... GVHD: TS.Nguyễn Thị Tuyết Như Trang 18
Quản lí nhà nước cho thị trường BĐS Tp.HCM từ năm 2003 tới nay Bốn là, cơ cấu phát triển kinh tế không đồng đều giữa các ngành, các lĩnh v ực. Đa số các nhà đầu tư, kể cả các nhà đầu tư nước ngoài đến Vi ệt Nam, đã ch ọn th ị tr ường BĐS, một thị trường đang phát triển "nóng" tại Việt Nam và kỳ v ọng thu đ ược t ỷ su ất l ợi nhuận cao. Theo thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài, số vốn đăng ký của các nhà đầu tư nước ngoài vào BĐS đã tăng đột biến trong năm 2007 và đạt đến con số 2,5 tỉ USD, riêng Thành phố Hồ Chí Minh đạt 1,6 tỉ USD, chiếm 85% tổng số vốn đầu tư. Năm là, giá cả tăng và gây lạm phát. Giá đất tăng cùng với việc các nhà đầu tư đồng loạt đổ vốn vào xây dựng các cao ốc, văn phòng và căn h ộ cao c ấp đã khi ến m ột khối lượng tiền khá lớn được tung vào thị trường, trong khi các công trình chưa hoàn t ất, chưa đi vào khai thác để làm gia tăng giá trị, đang là m ột trong nh ững nguyên nhân làm bùng nổ lạm phát ở nước ta. Sáu là, chí phí đền bù, giải tỏa đất cao. Giá đất tăng dẫn đến chi phí giải tỏa, đền bù tăng cao, đồng nghĩa với chi phí đầu tư xây dựng kết c ấu h ạ t ầng t ốn kém h ơn, càng khó khăn hơn trong việc cải thiện kết cấu hạ tầng. Bảy là, tăng khoảng cách giàu nghèo. Một nhóm người sẽ giàu lên nhờ chuyển nhượng BĐS hoặc nhận được số lợi nhuận kếch xù từ kinh doanh BĐS, trong khi vi ệc người nghèo sở hữu một căn hộ loại rẻ tiền nhất vẫn còn là quá xa vời. Hi ện nay, kho ảng cách giàu nghèo ở nước ta đang ngày một doãng rộng. Trong giai đo ạn t ừ năm 1993 đ ến 2004, khoảng cách này đã tăng từ 3,7 lần lên đến 13,5 lần và ngày càng có chi ều h ướng tăng hơn. Tám là, thị trường thiếu minh bạch, thông tin chưa đầy đủ. Thị trường BĐS ở Việt Nam thiếu minh bạch vì đây chỉ là "sân chơi" c ủa những "đại gia" và các nhà các đ ầu t ư lớn, trong khi thị trường nhà đất ở các quốc gia phát tri ển luôn h ướng đ ến dân chúng và nhu cầu về nhà ở thực sự của người dân. ở Việt Nam, đi ển hình là ở các đô th ị l ớn nh ư Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, nhu cầu mua nhà và đất đ ể đ ầu t ư chi ếm t ỷ tr ọng ít nhất là 60%. Người dân hiện nay rất khó khăn trong việc thu thập các thông tin đ ể mua được một căn hộ mà thường phải thông qua môi giới BĐS. Mặt khác, cũng t ừ ch ỗ th ị trường thiếu minh bạch, thông tin chưa đầy đủ mà các ho ạt đ ộng giao d ịch ng ầm, trao tay hiện nay còn khá phổ biến, rất khó khăn trong việc quản lý nhà n ước cũng nh ư th ất thu ngân sách nhà nước, đồng thời tiếp tay cho tham nhũng. Trình tự, thủ tục về đất đai, thoả thuận quy hoạch, phê duyệt dự án phức tạp, qua nhiều cấp kéo dài. Hệ thống cơ sở hạ tầng của Vi ệt Nam còn yếu kém, đ ặc bi ệt là c ơ s ở hạ tầng giao thông. Nhiều dự án phát triển BĐS tập trung ở khu vực trung tâm đô thị, chưa phát triển được ra vùng ngoại ô, vì vậy làm giảm sức hút và quy mô c ủa th ị tr ường BĐS. GVHD: TS.Nguyễn Thị Tuyết Như Trang 19
Quản lí nhà nước cho thị trường BĐS Tp.HCM từ năm 2003 tới nay Hệ thống thuế liên quan đến thị trường BĐS chưa hợp lý như thuế trong sử d ụng nhà đ ất quá thấp, chưa khuyến khích sử dụng có hiệu quả đất đai và không hạn chế được đầu cơ. Về phía nhà đầu tư, do yếu tố lợi nhuận chi phối, trong thời gian qua các nhà đ ầu tư chủ yếu đầu tư vào loại nhà cao cấp, diện tích rộng, phù h ợp v ới đ ối t ượng có thu nhập cao. Tuy nhiên, nhu cầu và khả năng của phân khúc thị trường này chỉ chiếm kho ảng 5% thị trường nhà ở nên dẫn đến bất hợp lý về c ơ cấu hàng hoá BĐS. Đ ối v ới nhà ở có quy mô vừa và giá cả phù hợp với đa số người dân (có thu nhập trung bình và th ấp) l ại chưa được các nhà đầu tư chú trọng nên phân khúc này, hàng hóa thiếu hụt. Điểm qua các cơn sốt của thị trường bất động sản Việt Nam có thể nhận thấy yếu tố then chốt ảnh hưởng đến thị trường bất động sản là sự tăng trưởng của nền kinh tế Việt Nam gắn liền với các động lực thúc đẩy kinh tế thị trường như môi tr ường an ninh. Chính trị ổn định, các cam kết của Chính phủ, hệ th ống lu ật pháp ngày càng rõ ràng, các định chế, chính sách mở, khuyến khích đầu tư, kinh doanh, sự gia nhập vào WTO. Sự xuất hiện và phát triển của thị trường vốn, và các loại hàng hóa trong thị trường vốn. Bên cạnh đó, xuất phát từ quan niệm bất động sản là m ột lo ại tài sản đ ể tích tr ữ gi ống như vàng, do vậy nó thu hút rất mạnh sự quan tâm và tham gia đ ầu t ư c ủa dân chúng, được thể hiện rất rõ trong các kỳ sốt đất vừa qua. Sự thiếu hụt về quy hoạch đô thị, nhu cầu và tốc độ đô thị hóa và m ở rộng c ủa các thành phố lớn như Tp.HCM làm tăng cầu một cách nhanh chóng, nhất là trong lĩnh vực nhà ở, văn phòng chất lượng cao và khu mua sắm. Chưa xây dựng được một hệ thống số liệu hay chỉ số đo lường sự biến động của thị trường. Khi không có số liệu về biến động của giá, số li ệu về bi ến đ ộng c ủa ti ền thuế, hay số liệu thống kê các công trình đang xây dựng hoặc sẽ có k ế ho ạch xây d ựng cùng với thời gian hoàn thành để đánh giá nguồn cung thì d ự báo v ới con s ố chính xác tương đối là gần như không thể. Bài học kinh nghiệm 2.4.2 Công tác quy hoạch được đặc biệt chú trọng, tạo sự phát triển bền vững cho thị trường bất động sản. Việc xây dựng quy hoạch được ti ến hành từng b ước khoa h ọc, k ỹ lưỡng và trước khi công bố công khai phải có ý kiến đóng góp rộng rãi của người dân. Nhà nước chịu trách nhiệm thu hồi đất, sau đó cung c ấp cho các đ ơn v ị để th ực hiện dự án theo quy hoạch (bán hoặc cho thuê), tránh tình trạng đ ối đầu gi ữa nhà đ ầu t ư và chủ đất trong quá trình đền bù giải phóng mặt bằng. Không có hiện tượng tư nhân GVHD: TS.Nguyễn Thị Tuyết Như Trang 20

CÓ THỂ BẠN MUỐN DOWNLOAD

THÔNG TIN

TRỢ GIÚP

HỖ TRỢ KHÁCH HÀNG

Theo dõi chúng tôi

Chịu trách nhiệm nội dung:

Nguyễn Công Hà - Giám đốc Công ty TNHH TÀI LIỆU TRỰC TUYẾN VI NA

LIÊN HỆ

Địa chỉ: P402, 54A Nơ Trang Long, Phường 14, Q.Bình Thạnh, TP.HCM

Hotline: 093 303 0098

Email: support@tailieu.vn

Giấy phép Mạng Xã Hội số: 670/GP-BTTTT cấp ngày 30/11/2015 Copyright © 2022-2032 TaiLieu.VN. All rights reserved.