Quản lý thị trường bất động sản Bình Phước và bài học từ Bình Dương

Chia sẻ: Liễu Yêu Yêu | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:8

Thêm vào BST

Báo xấu

14
lượt xem 6
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Bài viết "Quản lý thị trường bất động sản Bình Phước và bài học từ Bình Dương" nhằm mục đích đánh giá lại công tác quản lý thị trường bất động sản Bình Dương trong giai đoạn 2020-2021, từ đó đề xuất các giải pháp làm bài học kinh nghiệm cho công tác quản lý thị trường bất động sản Bình Phước. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Quản lý thị trường bất động sản Bình Phước và bài học từ Bình Dương

QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN BÌNH PHƯỚC VÀ BÀI HỌC TỪ BÌNH DƯƠNG Lê Thị Lan Trâm1 1. Khoa Khoa học Quản lý. Email: Tramltl@tdmu.edu.vn TÓM TẮT Nghiên cứu thực hiện nhằm mục đích đánh giá lại công tác quản lý thị trường bất động sản Bình Dương trong giai đoạn 2020-2021, từ đó đề xuất các giải pháp làm bài học kinh nghiệm cho công tác quản lý thị trường bất động sản Bình Phước. Phương pháp phân tích số liệu thứ cấp, phân tích swot được ứng dụng trong nghiên cứu. Kết quả nghiên cứu cho thấy trong 9 tháng đầu năm 2021, kinh tế của tỉnh Bình Phước tăng trưởng khá, đạt 5,05%, thu ngân sách thực hiện 9.021 tỷ đồng, đạt 119% dự toán Bộ Tài chính giao và đạt 69% dự toán HĐND tỉnh thông qua. Sản xuất công nghiệp duy trì được tốc độ tăng trưởng cao với 14,02%. Điểm sáng là hoạt động xuất nhập khẩu, thu hút đầu tư, phát triển doanh nghiệp tăng cao so cùng kỳ. Kim ngạch xuất khẩu đạt 2 tỷ 868 triệu USD, tăng 39,9%; thu hút đầu tư trong nước 9.206 tỷ đồng; thu hút đầu tư nước ngoài 691 triệu USD, tăng 8,1 lần so cùng kỳ năm 2020. Tại Bình Phước đang khởi động một loạt dự án hạ tầng lớn như nâng cấp mở rộng đường ĐT 741, xây dựng cao tốc TPHCM – Thủ Dầu Một – Phú Giáo – Đồng Phú – Đồng Xoài, cao tốc Bình Dương – Đồng Phú, đường tạo lực Tân Uyên – Phú Giáo – Đồng Xoài, đường Hồ Chí Minh, quốc lộ 14, quốc lộ 14C…Điều này kéo theo nhiều sản phẩm bất động sản nằm ven các tuyến giao thông lớn đang được chủ đầu tư bán ra cùng thời điểm giữa tháng 12 tạo nên sự nhộn nhịp cho thị trường khu vực này. Điều này cũng kéo theo các vấn đề như xuất hiện hiện tượng mua gom đất, sốt đất ảo, cò đất thiếu chuyên nghiệp, công tác quản lý chưa kịp thời…. Chính những yếu tố này sẽ tạo nên một thị trường bất động sản bất quy tắt trong quản lý cần xem xét trên góc nhìn kinh nghiệm từ thị trường bất động sản Bình Dương ổn định trong năm qua. Từ khóa: Bất động sản, khu công nghiệp, thị trường bất động sản. 1. ĐẶT VẤN ĐỀ Hiện nay, thị trường bất động sản là một cụm từ không còn xa lạ với bất kỳ ai, đặc biệt các nhà đầu tư. Mặt khác, tầm quan trọng của việc phát triển thị trường bất động sản tại các đô thị lớn cũng như các vùng ven là không thể phủ nhận, nhất là trong giai đoạn đất nước đang phát triển mạnh mẽ hiện nay. Sự ra đời của các dự án bất động sản (BĐS) đã thay đổi đáng kể diện mạo của nhiều tỉnh thành. Đô thị càng phát triển thì thị trường bất động sản càng sôi động. Trong 10 năm trở lại đây, thị trường BĐS Bình Dương, Bình Phước luôn là một trong những “điểm nóng sốt”, được nhiều người quan tâm. Đây được đánh giá là những thị trường rất lớn của khu vựa phía Nam, thu hút được một lượng vốn đầu tư lớn của các doanh nghiệp trong và ngoài nước. Thêm vào đó, quy mô và hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp ngày càng mở rộng và phát triển, điều đó làm cho thị trường này ngày càng trở nên rất sôi động, hấp dẫn nhưng cũng có những biến động và đầy rủi ro. Với định hướng trở thành trung tâm nền kinh tế 427
khu Đông, Bình Dương được đầu tư đồng bộ cơ sở hạ tầng thúc đẩy kinh tế khu vực. Nhờ đầu tư hạ tầng kết nối đồng bộ cùng nhiều chính sách chủ trương ủng hộ phát triển kinh tế thị trường bất động sản Bình Dương thu hút sự quan tâm các nhà đầu tư. Bất động sản Bình Dương đang được tìm kiếm nhiều nhất tại thị trường phía Nam bởi địa thế nằm sát TP. Hồ Chí Minh cùng với các cụm công nghiệp lớn. Những kết quả này sẽ là bài học cho Bình Phước phát triển thị trường Bất động sản trong tương lai. 2. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Thu thập số liệu các bài báo về dự báo thị trường bất động sản, các luật kinh doanh bất động sản, luật đất đai, quản lý đô thị. Phỏng vấn các chuyên gia về quản lý đô thị, khu phố, nhà nước và quản lý đất đai để tìm thuận lợi và khó khăn trong công tác quản lý. Bên cạnh đó, sử dụng phân tích SWOT để xây dựng các chiến lược khắc phục các điểm yếu và rủi ro. Mô hình chuyển đổi số trong quản lý bất động sản như ứng dụng công nghệ 3D, BIM… được đề xuất thành các giải pháp bài học kinh nghiệm được sử dụng trong nghiên cứu. 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 3.1 Tổng quan thị trường bất động sản Bình Phước Hiện nay, Bình Phước đang thi công và sở hữu hàng loạt công trình hạ tầng giao thông trọng điểm, kết nối thuận tiện tới các vùng như: quốc lộ 13, quốc lộ 14, đường ĐT 741, ĐT 753, ĐT 756, đường Hồ Chí Minh,... và cửa khẩu quốc tế Hoa Lư. Những công trình này đều mang tính chiến lược của địa phương. Trong thời gian qua đã giúp Bình Phước thu hút nguồn vốn đầu tư để phát triển và đẩy mạnh tốc độ đô thị hóa. Điều này sẽ tập trung sự di dân từ các vùng miền trong cả nước đến sinh sống và làm việc, dẫn đến nhu cầu nhà ở tăng cao. Năm 2021, tỉnh Bình Phước đã tiến hành thu hồi 23.000ha đất để phục vụ kế hoạch xây dựng, phát triển các dự án công nghiệp. Cùng với đó, tỉnh cũng đề xuất các cơ quan chức năng liên quan chấp thuận quy hoạch khoảng 70.000ha đất sử dụng vào việc phát triển đô thị, công nghiệp, nông nghiệp công nghệ cao và mở rộng ba khu công nghiệp quan trọng. Những mục tiêu đầu tư xây dựng này là dấu hiệu cho một tương lai phát triển mạnh mẽ của toàn tỉnh Bình Phước. Để có sự phát triển mạnh mẽ, cơ sở hạ tầng và giao thông luôn là vấn đề được ưu tiên hàng đầu. Bình Phước nắm bắt được các yếu tố trọng điểm, tiến hành phát triển một loạt dự án giao thông trọng điểm nhằm tăng khả năng kết nối liên vùng. Trong đó, nổi bật như cao tốc Bình Phước - Đăk Nông, cao tốc TP. HCM - Thủ Dầu Một - Đồng Phú - Đồng Xoài, đường tạo lực Tân Uyên - Phú Giáo - Đồng Xoài, đường sắt Dĩ An - Lộc Ninh - Campuchia, quốc lộ 14C kết nối Bình Phước - Tây Ninh,... Những công trình này sẽ tạo tiền đề cho TP. Đồng Xoài tiến tới trở thành trung tâm kết nối miền Đông Nam Bộ và Tây Nguyên. Cùng với đó tăng cường tuyến giao thông quốc tế trên tuyến liên Á. Bình Phước là một trong những tỉnh thành có tốc độ phát triển hạ tầng rất mạnh. Trong tương lai, khi các tuyến giao thông của tỉnh hoàn thiện đồng bộ sẽ giúp kết nối di chuyển và giao thương nhanh chóng, thuận tiện hơn. Song song hạ tầng giao thông sẽ là hạ tầng xã hội phát triển, điều này sẽ giảm quỹ đất nông nghiệp và tăng quỹ đất phi nông nghiệp, dẫn đến bùng nổ một thị trường bất động sản sôi động. Tuy nhiên, khó khăn được đặt ra là, các nhà đầu tư bất động sản 428
bắt buộc phải lựa chọn được những sản phẩm phù hợp. Bình Phước đang triển khai quy hoạch để hướng tới sự bài bản về hạ tầng trong tương lai. Tuy nhiên hiện tại, các dự án đất nền có quy mô nhỏ, hạ tầng thời điểm này chưa đồng bộ. Bất động sản khu vực nội thành có giá khá cao, khu vực tiệm cận có tiềm năng nhưng vị trí ở xa, việc quy hoạch sẽ nhiều rủi ro. Vì vậy, tỉnh Bình Phước còn đang thiếu những sản phẩm đất nền được quy hoạch bài bản, minh bạch pháp lý. Có thể thấy, mức giá đất của Bình Phước đã tăng mạnh trong thời gian 3 năm qua, trung bình 10 - 20%/ năm từ năm 2018 - 2020 tùy theo khu vực khác nhau. Đây là thị trường tiềm năng cho các nhà đầu tư, nhưng cũng ẩn chứa rủi ro từ những cơn sốt đất diễn ra đầu năm 2021. Dù vậy, trong tương lai gần, bất động sản Bình Phước sẽ tạo nên lực hấp dẫn trong các địa phương thuộc Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Nếu trước đây thị trường bất động sản Bình Phước được ít người biết đến, thì hiện nay đã là khu vực thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư, khi lần lượt đổ bộ về đây để phát triển các dự án có quy mô lớn với đa dạng các phân khúc. Bên cạnh đó có nhiều cá nhân đầu tư bất động sản tại TP. Hồ Chí minh và Bình Dương đầu tư mạnh mẽ các dự án nhỏ lẻ, đất phân lô…Nhờ đó, giá đất ở một số địa điểm đã tăng mạnh so với trước đây. Đơn cử như ở TP. Đồng Xoài trước đây giá đất mặt tiền đường chỉ khoảng 15 triệu đồng/m2, thì ở thời điểm hiện tại đã tăng đến 30 - 40 triệu đồng/m2. Tuy giá đất có tăng nhưng so với các tỉnh, thành như: Bình Dương, Đồng Nai, TP.HCM… thì giá đất ở đây vẫn rẻ hơn nhiều và còn dư địa phát triển rất lớn. Điều này đã vô hình dung tạo nên một số thị trường sốt đất ảo gây ra những hệ lụy bất cập cho xã hội. Ngoài ra, bất chấp những tác động tiêu cực của đại dịch Covid 19 trong thời gian qua hiến nền kinh tế tại đây có nhiều biến động, nhưng thị trường Việt Nam vẫn thu hút khoảng 12.33 tỷ USD vốn FDI, giải ngân được 5.15 tỷ USD bằng 90.4% so với cùng kỳ năm ngoái. Mặc dù con số này không quá cao, nhưng có nhiều ý kiến cho rằng sau đại dịch nước ta vẫn có nhiều cơ hội thuận lợi trong việc phát triển kinh tế. Đặc biệt, theo các chuyên gia, với dòng vốn FDI chính là yếu tố góp phần giúp thúc đẩy thị trường BĐS tại Việt Nam nói chung và tại Bình Phước nói riêng bình thường mới và phát triển hơn. Như vậy, với hệ thống hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện cùng nhiều chính sách ưu đãi về đầu tư, quỹ đất dành cho bất động sản công nghiệp bậc nhất Đông Nam Bộ, Bình Phước đang là ngôi sao mới về thu hút đầu tư vào lĩnh vực này. Đây cũng là đòn bẩy đột phá kinh tế, tăng trưởng dân số cho địa phương, tạo nền tảng gia tăng giá trị bất động sản nhanh và bền vững, nhưng đồng thời cũng cần theo một lộ trình rõ ràng và hợp lý. 3.2 Tổng quan thị trường bất động sản Bình Dương Thị trường bất động sản cả nước nói chung và bất động sản Bình Dương nói riêng đều có chu kỳ phát triển và suy thoái riêng. Sự phát triển này phụ thuộc vào những tác động chung của nền kinh tế cả nước. Đồng thời, trong bối cảnh thị trường tại TP.HCM vướng mắc pháp lý, quỹ đất thu hẹp dần thì Bình Dương là nơi ghi nhận sự gia tăng nguồn cung về căn hộ mạnh mẽ nhất trong 3 năm qua. Trong đó, 2 thành phố mới giáp ranh với TP.HCM là Dĩ An và Thuận An nổi lên với hàng loạt dự án mới với mức giá bán không ngừng leo thang bởi địa thế tiếp giáp. Theo thống kê, trong năm 2019, Bình Dương có khoảng 12.000 căn hộ tập trung ở TP. Dĩ An, Thuận An, Thủ Dầu Một, gấp 5 lượng dự án nhà phố, căn hộ trong năm 2018 cộng lại. Đến năm 2020, lượng căn hộ tại Bình Dương đạt gần 20.000 căn, chiếm đến 35% tổng nguồn cung căn hộ của khu vực phía Nam. Trong 2 năm thị trường này có thêm gần 40.000 căn hộ. 429
Nguồn cung mới gia tăng ồ ạt nhưng giá bán phân khúc căn hộ tại thị trường này cũng tăng cao. Trước đây, một vài dự án có vị trí nằm “sát vách” TP.HCM mở bán với giá chỉ tầm trên dưới 1 tỷ đồng/căn thì nay các dự án mới mở bán đã giao động trên dưới 2 tỷ đồng (tương đương 33 - 38 triệu đồng/m2). Cuối năm 2019 và đầu 2020, hàng loạt dự án mới ra mắt tại Bình Dương đã công bố mức giá rất cao lên đến 40 triệu đồng/m2. Mức giá này không thua kém mặt bằng giá tại nhiều dự án căn hộ ở TP.HCM, thậm chí vượt mặt một số khu vực thuộc TP.HCM. Cuối năm 2021 và đầu năm 2022, bất chấp ảnh hưởng từ đại dịch Covid-19, thị trường bất động sản Bình Dương vẫn nhộn nhịp và giá bán vẫn tiếp tục tăng. Một trong những nguyên nhân chính là do tỉnh này có dân số khoảng 2,4 triệu, trong đó hơn 50% là dân nhập cư dẫn đến nhu cầu nhà ở lớn. Bên cạnh đó nền công nghiệp rộng lớn - chiếm 1/4 diện tích khu công nghiệp toàn miền Nam với nhu cầu tăng thêm lao động mới từ 30.000 - 40.000 người mỗi năm. Từ đó, nhà ở là nhu cầu cần được giải quyết cấp thiết tại Bình Dương. Hiện nay quỹ đất dành cho nhà ở tại Bình Dương ngày càng ít và tính pháp lý trong quản lý ngày càng được chú trọng nên sự bùng nổ thị trường BDS diễn ra có trật tự hơn. Với những tiềm năng như: Đầu tiên là hạ tầng tại Bình Dương được đầu tư đồng bộ, giúp việc di chuyển đến TP.HCM hay các tỉnh lân cận rất nhanh chóng và dễ dàng. Tiếp theo là chính sách liên quan đến FDI tốt, thu hút nhiều doanh nghiệp nước ngoài cùng lượng chuyên gia lớn dẫn đến nhu cầu nhà ở tăng cao. Điều này làm tiềm năng bất động sản Bình Dương được đánh giá sẽ phát triển bền vững trong những năm tới bởi hàng loạt các yếu tố cộng hưởng. Mặt khác, xu hướng dịch chuyển đầu tư về những khu vực giàu tiềm năng phát triển bất động sản công nghiệp cũng biến Bình Dương - "thỏi nam châm” hút FDI - thành điểm đến hàng đầu. Quy luật tất yếu, sự phát triển bất động sản công nghiệp sẽ kéo theo bất động sản nhà ở gia tăng. Không chỉ vậy, sau thời gian dài ảnh hưởng bởi dịch bệnh, kinh tế của Bình Dương đã có dấu hiệu khởi sắc và phục hồi nhanh chóng, đưa các lĩnh vực gần như đi vào quỹ đạo bình thường, đặc biệt trong lĩnh vực sản xuất, hạ tầng kỹ thuật và bất động sản. Thành quả này là nhờ vào sự nỗ lực quản lý cũng như các chính sách hợp lý của chính quyền Bình Dương cùng với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hệ thống giao thông và mạng lưới khu công nghiệp đã được quy hoạch và triển khai bài bản trước đây. Hiện nay, Bình Dương đã trở thành điểm cực phát triển trọng điểm, bật lên từ chính thế mạnh hạ tầng và vai trò thiết yếu trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Tốc độ phát triển như vũ bão của thủ phủ công nghiệp đứng đầu cả nước đang là nhân tố chủ lực kéo theo sự phát triển rầm rộ của bất động sản nhà ở, đặc biệt là phân khúc căn hộ, đất nền. Trong thời gian tới cùng với phía Đông Sài Gòn, thị trường bất động sản Bình Dương sẽ sôi động hơn bao giờ hết. Tuy nhiên, việc quản lý hoạt động xây dựng còn tồn tại một số điểm bất cập. Điển hình như ý thức người dân chưa cao và cố tình vi phạm nhằm sớm đưa các công trình vào sử dụng theo mục tiêu, kế hoạch để thu lại các lợi ích từ công trình xây dựng. Đồng thời một số dự án xây nhà bán với kết cấu kém chất lượng. Hay việc phân lô bán nền trước đây chưa được xử lý dứt điểm bởi chủ đầu tư các dự án không thể hoàn thành các thủ tục pháp lý về đất đai, xây dựng, lực lượng quản lý mỏng trên địa bàn rộng lớn và quy định xử phạt không đủ sức răn đe…nên vẫn còn các trường hợp lừa đảo xảy ra. Tuy nhiên, Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương đã tăng cường công tác phối hợp giữa các lực lượng để kịp thời quản lý, kiểm tra, xử lý xử lý kiên quyết, dứt điểm vi phạm xây dựng. Đồng 430
thời, tham mưu UBND tỉnh xem xét điều chỉnh, bổ sung Quy chế phối hợp quản lý trật tự xây dựng trên địa bàn tỉnh Bình Dương phù hợp với tình hình thực tiễn quản lý, theo hướng xác định rõ thẩm quyền, trách nhiệm của các cấp, các ngành, tăng cường hiệu quả công tác phối hợp. Từ đó dần dần đưa các hoạt đi vào khuôn khổ hơn. 3.3 Một số hạn chế trên thị trường bất động sản Bình Phước - Hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản vẫn còn một số quy định chồng chéo, chưa rõ ràng gây khóa khăn trong thủ tục đầu tư. Điều này dẫn đến tình trạng thủ tục đầu tư dự án bị kéo dài gây ảnh hưởng đến nguồn cung cho thị trường bất động sản. - Nguồn cung nhà ở trung, cao cấp vẫn chiếm tỷ lệ lớn, trong khi nguồn cung nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội vẫn thiếu so với nhu cầu thực tế bỡi số dân nhập cư ngày càng nhiều. - Các thông tin về thị trường bất động sản vẫn chưa đầy đủ và thiếu thống nhất, chưa bảo đảm công khai minh bạch (như thông tin về quy hoạch, các dự án được thế chấp ngân hàng, tính pháp lý của từng dự án…) là nguyên nhân dẫn đến tình trạng sốt nóng cục bộ tại một số địa phương như Chơn Thành, Đồng Phú…như hiện nay. - Giá nhà ở, đặc biệt là tại khu vực đô thị mới, có xu hướng tăng so với mặt bằng thu nhập chung của người dân. Nguyên nhân là do giá đất tại một số địa phương được điều chỉnh tăng, giá một số vật liệu xây dựng trong thời gian qua cũng tăng đột biến. - Vẫn còn các dự án bất động sản chưa đủ hồ sơ pháp lý, không đủ điều kiện kinh doanh vẫn đưa ra giao dịch, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân, đồng thời gây mất trật tự an ninh xã hội. - Giao dịch bất động sản sơ cấp khó kiểm soát, nhiều rủi ro cho khách hàng do không bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản. - Hoạt động môi giới bất động chưa được kiểm soát tốt, đặc biệt các cá nhân hoạt động môi giới bất động sản tự do, không được đào tạo, cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, còn khá phổ biến. - Một số hoạt động tự tổ chức của các công ty bất động sản tại các khu vực ở Bình Phước diễn ra không được kiểm tra xác thực tính chất nghiêm túc gây ảnh hưởng người dân. - Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất còn chậm, khó khăn kéo dài trong nhiều năm dẫn đến thắc mắc, khiếu kiện của người dân và ảnh hưởng đến giao dịch của thị trường bất dộng sản. - Tình trạng đăng ký chuyển nhượng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời gian qua gây mất trật tự, mất kiểm soát. 3.4 Mô hình quản lý thị trường bất động sản Hiện nay chuyển đổi số đang diễn ra một cách nhanh chóng trong các ngành ứng dụng công nghệ cao trong nhiều ngành nghề. Cùng với đó, các sản phẩm bất động sản đã chuyển dần từ sản phẩm cơ bản sang nhiều hình thái khác nhau như: bất động sản căn hộ, bất động sản cho thuê nghỉ dưỡng, bất động sản logistics, bất động sản phức hợp, bất động sản thông minh,… Việc quản lý bất động sản cũng trở nên ngày càng phức tạp. Chính điều này thôi thúc các cơ quan nhà nước cũng như các doanh nghiệp bất động sản đang mạnh mẽ ứng dụng chuyển đổi số như một phương thức để chuyển mình, phù hợp với thực tiễn hoạt động và mô hình phát triển tại Việt Nam. 431
Bên cạnh đó các nhà đầu tư cũng cần các thông tin minh bạch như quy hoạch, các yêu cầu hay chỉ dẫn trong luật, các thông tin minh bạch về sản phẩm bất động sản. Để đáp ứng sự thay đổi của thị trường, nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng đã thực hiện ứng dụng công nghệ thông tin (CNTT), triển khai một số phần mềm ứng dụng như sàn giao dịch bất động sản trực tuyến, liên kết thanh toán qua các kênh trung gian,… hoặc sử dụng các công nghệ trong vận hành đầu tư xây dựng như 3D, BIM, LANDSOFT… Bảng 1. Phân tích SWOT trong quản lý thị trường bất động sản Bình Phước STRENGTHS (+) WEAKNESSES (-) S1: Bộ mặt kinh tế đô thị phát W1: Hệ thống pháp luật liên quản triển bất động sản còn chồng chéo S2: Bình Phước có nhiều quỹ W2: Nguồn cung bất động sản giá rẻ SWOT đất trống dành cho quy hoạch còn thấp ANALYSIS S3: Tốc độ phát triển hạ tầng W3: Giá bất động sản tăng mất kiểm mạnh soát S4: Đội ngũ quản lý chuyên W3: Giao dịch bất động sản sơ cấp môn cao chưa thể kiểm soát hết S5: Tiềm năng phát triển mạnh W4: Thông tin sản phẩm bất động mẽ các khu công nghiệp sản chưa đủ minh bạch O1: Đô thị phát triển, có nhiều (S-O): (W-O): OPPORTUNTIES (+) chính sách ưu đãi - Khai thác hoạt động nguồn xã - Tăng cường các chính sách phát O2: Thu hút nhiều vốn đầu tư hội để huy động vốn, thu hút triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ cho nước ngoài vốn đầu tư nước ngoài. người lao động có thu nhập thấp. O3: Tỉnh nằm trên tuyến đường - Thu hút dân nhập cư tại các - Quản lý chặt chẽ các hoạt động huyết mạch nối dài các tỉnh Tây khu công nghiệp làm tăng nhu giao dịch bất động sản tự do. Nguyên với TP. Hồ Chí Minh cầu nhà ở và đất ở T1: Đầu tư lớn các công trình (S-T): (W-T): hạ tầng kỹ thuật - Xã hội hóa đầu tư bất động - Kiểm soát và hạn chế các rủi ro T2: Chuyển số hóa đồng loạt sản, cung cấp các gói bất động trong mua bán BDS. hoạt động quản lý thị trường sản an toàn và minh bạch - Phổ biến pháp luật thị trường bất BDS - Khai thác các quỹ đất trống động sản rộng rãi. T3: Các vấn đề luật mới về tách hiệu quả cho các tiện ích xã hội THREATS (-) thửa, quản lý thị trường bất cũng như hộ trợ người có thu động sản nhập thấp. T4: Hoạt động tự do trong thị - Tạo điều kiện các doanh trường nghiệp ứng dụng công nghệ, mô hình trong quản lý bất động sản Kết quả phân tích SWOT đã giúp đánh giá tiềm năng của địa phương thông qua phát huy các thế mạnh và cơ hội để có chiến lược khắc phục các hạn chế và dự tính các rũi ro có thể xãy ra. Từ đó định hướng công tác quản lý thị trường bất động sản theo một trật tự phát triển ổn định và an toàn. 3.5 Bài học kinh nghiệm từ Bình Dương cho Bình Phước Với một lợi thế tuyệt vời về nguồn nhân lực đó là điều mà ít tỉnh thành nào trong nước làm được chính việc các nhà lãnh đạo Bình Dương thường xuyên có những cuộc tiếp xúc với các doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp nước ngoài để lắng nghe tâm tư nguyện vọng nhằm hỗ trợ họ vượt qua những khó khăn và trăn trở mà các doanh nghiệp này đang gặp phải. Qua việc phát triển khu công nghiệp, tỉnh Bình Dương sẽ giải quyết được vấn đề việc làm cho người lao động. Tạo được nguồn cung - cầu nhà ở tập trung từ đó phát triển bất động sản khu vực lên tầm cao mới đáp ứng nhu cầu nhà ở cho dân nhập cư. 432
Bình Dương luôn chú trọng xây dựng cộng đồng doanh nghiệp vững mạnh. Tạo môi trường kết nối từ các trường đại học, các cơ quan chức năng với các doanh nghiệp trong và ngoài nước. Đồng thời, tỉnh luôn quan tâm, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp khởi nghiệp sáng tạo, nâng cao khả năng tiếp cận, ứng dụng các thành tựu khoa học, công nghệ hiện đại vào thực tế sản xuất. Điều này kéo theo nền kinh tế phát triển đa dạng làm nền tảng cho thị trường bất động sản hoạt động. Để nâng cao năng lực cạnh tranh thu hút dòng vốn FDI, Bình Dương sẽ chi vốn lớn hàng tỷ đồng để nâng cấp cơ sở hạ tầng. Thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI) là một trong những đòn bẩy thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Năm 2020, Bình Dương đang trở thành điểm đến an toàn thu hút dòng vốn FDI. Sự dịch chuyển dòng vốn khiến thị trường bất động sản tại “thủ phủ công nghiệp” phía Nam bùng nổ chưa từng có trong những năm gần đây và hứa hẹn đến các năm tiếp theo. Việc lập Đề án “thành phố thông minh” là niềm mơ ước của các cấp lãnh đạo cũng như người dân của tỉnh Bình Dương. Nhằm mục tích phát triển kinh tế - xã hội, nâng cao chất lượng đời sống cho người dân ở đây. Từ đó, thu hút được người dân đến Bình Dương để sinh sống và lập nghiệp. Bên cạnh đó, việc trở thành thành viên chính thức của tổ chức Quốc tế sẽ là một bàn đạp vững chắc cho kinh tế Bình Dương phát triển. Đây sẽ là một lợi thế cho Bình Dương trở thành trung tâm thương mại và tài chính đẳng cấp quốc tế. Khi đó sẽ thu hút thêm nhiều nguồn vốn đầu tư hơn từ các nước trong khu vực cũng như trên thế giới. Bên cạnh đó Bình Dương luôn phấn đấu thực hiện tốt công tác tổ chức quản lý trong thị trường bất động sản như: - Tăng cường công tác quản lý, giám sát, kiểm tra và thanh tra đồng thời xử lý nghiêm với các trường hợp môi giới, mua bán bất động sản, dự án bất động sản, quyền sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai, về kinh doanh bất động sản và pháp luật có liên quan Đặc biệt, tăng cường kiểm soát chặt chẽ, xử lý nghiêm trường hợp kinh doanh bất động sản không đúng quy định, không đủ hồ sơ pháp lý, không đủ điều kiện kinh doanh. - Tổ chức lập phê duyệt, công khai thông tin quy hoạch xây dựng, danh mục, tiến độ triển khai các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các dự án bất động sản đặc biệt là các dự án lớn và việc sáp nhập, thành lập, nâng cấp đơn vị hành chính tại địa phương để minh bạch thông tin, ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu cơ nhằm đẩy giá để trục lợi bất hợp pháp - Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật cho các tổ chức, cá nhân có liên quan, đồng thời, tổ chức triển khai nghiêm túc, có hiệu quả các quy định pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Theo dõi nắm bắt thông tin, tình hình diễn biến của thị trường và thực hiện các biện pháp xử lý kịp thời để bình ổn thị trường, không để xảy ra tình trạng sốt giá và bong bóng bất động sản trên địa bàn. 4. KẾT LUẬN Năm 2021 khép lại thêm đầy dãy khó khăn đối với lĩnh vực bất động sản từ đợt dịch Covid-19, tuy nhiên cũng từ đó nhiều cơ chế mới được áp dụng giúp “khơi thông” thị trường và kết thúc một năm nhiều biến động. Năm 2021 cũng là năm đầu tiên thực thi hàng loạt những luật, bộ luật mới sửa đổi, bổ sung liên quan đến thị trường BĐS, như: Luật Đầu tư, Luật Kinh 433
doanh BĐS, Luật Nhà ở, Luật Bảo vệ môi trường, Luật Thuế thu nhập DN... kết hợp với Luật Xây dựng (sửa đổi) đảm bảo sự đồng bộ của hệ thống pháp luật liên quan đến việc chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư, công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở, BĐS). Cùng với đó, hàng loạt Nghị định, Thông tư thay thế, sửa đổi, bổ sung được ban hành với mục tiêu tháo gỡ tối đa khó khăn, vướng mắc cho cộng đồng doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng. Đây cũng là nhưng điểm mới giúp công tác quản lý thị trường bất động sản Bình Dương trong nhiều năm qua đi vào quỹ đạo ổn định. Tạo ra nhiều hướng quản lý kinh nghiệm giúp Bình Phước có thêm tầm nhìn mới trong thời gian tới. TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. PGS.TS Nguyễn thanh Trà, TS. Nguyễn Đình Bồng, Giáo trình “Thị trường bất động sản” , Hà Nội 2004 2. Dự báo sự phát triển của bất động sản Bình Phước năm 2022, https://meeyland.com/thi-truong/du- bao-su-phat-trien-cua-bat-dong-san-binh-phuoc-nam-2022/ 3. Diệu Phan, Bất động sản Đông Nam Bộ 2022: Bùng nổ sau quãng trầm vì đại dịch, https://reatimes.vn/bat-dong-san-dong-nam-bo-2022-bung-no-sau-dai-dich- 20201224000009641.html 4. Góc nhìn mới nhất về thị trường bất động sản Bình Phước cuối năm 2021, https://baodongkhoi.vn/batdongsanonline-vn-goc-nhin-moi-nhat-ve-thi-truong-bat-dong-san-binh- phuoc-cuoi-nam-2021-30112021-a94073.html 5. Giang Võ, Dự báo thị trường bất động sản Bình Dương 2022, blog.homenext.vn/tin-tuc-thi- truong/bat-dong-san-binh-duong-2022 6. T. Hậu, Tăng cường công tác quản lý nhà ở và thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh, https://skhdt.binhdinh.gov.vn/vi/news/xuc-tien-dau-tu-hop-tac/tang-cuong-cong-tac-quan-ly-nha- o-va-thi-truong-bat-dong-san-tren-dia-ban-tinh-320.html 434