Tổng quan về thị trường bất động sản

Chia sẻ: Lavie Lavie | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:14

Thêm vào BST

Báo xấu

185
lượt xem 21
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Tài liệu Tổng quan về thị trường bất động sản cung cấp cho các bạn những kiến thức về khái niệm bất động sản, thị trường bất động sản, phân loại thị trường bất động sản, đặc điểm của thị trường bất động sản, cung cầu thị trường bất động sản.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Tổng quan về thị trường bất động sản

TÀI LIỆU MÔN HỌC: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm về BĐS và thị trường BĐS Khái niệm bất động sản Tuỳ theo mục đích quản lý và sử dụng tài sản được phân thành nhiều loại khác nhau nhưng về cơ bản tài sản được phân làm hai loại: động sản và BĐS. Sự phân chia này đã có trong Bộ Luật La Mã cách đây hàng ngàn năm. Thuật ngữ BĐS được sử dụng phổ biến trên nhiều quốc gia, lãnh thổ trên thế giới. Trong tiếng Anh BĐS là real estate, tiếng Pháp là immobilie, tiếng Nga: недвижимость, tiếng Hoa tạm dịch là địa sản và ở nước ta được gọi là BĐS. Vậy BĐS được hiểu như thế nào? Điều 181 Bộ Luật Dân sự nước ta quy định: Bất động sản là các tài sản không thể di dời bao gồm: - Đất đai; - Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền nhà ở, công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất; - Các tài sản khác do pháp luật quy định. Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, bất động sản là đất đai và những công trình do con người tạo nên gắn liền với đất. Đó là những vật hữu hình cùng với những tài sản nằm ở trên, phía trên hay dưới mặt đất. Còn theo Mc Kenzie và Betts bất động sản bao gồm đất đai, tài sản gắn liền và phụ thuộc vào đất, những tài sản không di dời được quy định bởi pháp luật. Tóm lại BĐS là một tài sản bao gồm đất đai và những tài sản khác gắn liền với lô đất đó. Những tài sản khác có thể là: - Toà nhà hoặc những công trình xây dựng trên lô đất, công trình ngầm dưới mặt đất; - Cây trồng lâu năm, nguồn nước trong phạm vi lô đất; - Công trình kỹ thuật kết nối lô đất với các hạ tầng kỹ thuật khu vực và trung tâm - Những trang, thiết bị tiện ích cố định trong phạm vi lô đất… TS. NGUYỄN NGỌC VINH 1 TÀI LIỆU MÔN HỌC: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Mặc dù đã có những những tiêu thức phân biệt BĐS hay động sản nhưng việc nhận dạng chúng không đơn giản như ta nghĩ. Phải chăng tất cả công trình kiến trúc, xây dựng đều là BĐS? Tất cả các tài sản gắn với các công trình xây dựng trên đất đều là BĐS? Mọi đất đai đều được coi là BĐS? Những khó khăn này sẽ làm cho người kinh doanh hoặc thẩm định giá BĐS sẽ có cái nhìn sai về giá trị BĐS trong quá trình hoạt động. Nhằm khắc phục những hạn chế trên các nhà nghiên cứu đã đưa ra những tiêu chí nhằm nhận diện và phân biệt giữa BĐS và động sản. Vì BĐS là tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài thoả mãn các điều điều kiện sau: - Là yếu tố vật chất có ích cho con người; - Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng; - Có thể đo lường bằng giá trị; - Không thể di dời hoặc di dời rất hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi; - Tồn tại lâu dài. Khái niệm về thị trường bất động sản. Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS nhưng có cùng một điểm chung khái quát về thị trường BĐS như sau: là tổng các quan hệ giao dịch BĐS hàng hóa giữa các chủ thể của nền kinh tế thông qua một cơ chế giá, tại một thời điểm xác định. Chúng ta thường hiểu sai về thị trường BĐS khi cho rằng thị trường chỉ là giao dịch mua bán, chuyển nhượng, trong thực tế thị trường BĐS ngoài giao dịch mua bán thông thường chiếm tỷ trọng lớn nhất, còn có các giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất… rất phong phú và đa dạng. Sự ngộ nhận tiếp theo nếu cho rằng thị trường BĐS chính là thị trường nhà đất, hiểu chính xác hơn thị trường nhà và đất chỉ là hai phân khúc lớn xét theo quan điểm loại hình BĐS, ngoài ra còn có những phân khúc khác cũng nằm trong hệ thống như thị trường BĐS thương mại, BĐS dịch vụ, BĐS công nghiệp… TS. NGUYỄN NGỌC VINH 2 TÀI LIỆU MÔN HỌC: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Để hiểu rõ hơn chúng ta cần biết về cách phân loại và nhận dạng những thuộc tính cũng như những đặc điểm cơ bản của thị trường BĐS. 1.2 Phân loại thị trường BĐS Tùy theo những quan điểm khác nhau người ta phân loại thị trường BĐS thành nhiều dạng khác nhau:  Dựa vào hàng hóa BĐS người ta phân loại thị trường BĐS ra thành - Thị trường đất đai (đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất ở) - Thị trường nhà ở (nhà phố, nhà liên kế, biệt thự, nhà vườn…) - Thị trường BĐS dịch vụ như (khách sạn, cao ôc văn phòng, nhà hàng, bến cảng..) - Thị trường BĐS thương mại (chợ, trung tâm thương mại, cửa hàng, siêu thị…) - Thị trường BĐS công nghiệp (nhà xưởng, khu chế xuất, khu công nghiệp…)  Dựa vào các quan hệ giao dịch có thể phân ra các dạng sau: - Thị trường mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng (dành cho đất đai) - Thị trường cho thuê - Thị trường thế chấp - Thị trường bảo hiểm  Dựa vào trình tự tham gia thị trường của việc khai thác dự án BĐS có thể phân ra: - Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất) - Thị trường lập dự án và xây dựng các công trình (thị trường sơ cấp) - Thị trường mua bán, cho thuê hoặc các giao dịch khác (thị trường thứ cấp)  Dựa vào thu nhập có thể: - Thị trường dành cho người thu nhập thấp. - Thị trường dành cho người thu nhập trung bình. - Thị trường dành cho người thu nhập cao.  Dựa vào mức độ kiểm soát của chính phủ có thể phân ra: - Thị trường chính thức - Thị trường phi chính thức TS. NGUYỄN NGỌC VINH 3 TÀI LIỆU MÔN HỌC: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.3 Những đặc điểm của thị trường bất động sản. Hàng hóa BĐS là hàng hóa đặc biệt so với nhiều loại hàng hóa khác do đó thị trường BĐS có nhiều đặc điểm riêng chúng ta có thể nhận dạng như sau.  Giao dịch BĐS bản chất là giao dịch các quyền, lợi ích của BĐS đó chứ không trao đổi bằng hiện vật như nhiều tài sản khác.  Thị trường BĐS mang đậm nét tính khu vực, vì đất đai là yếu tố không thể tách rời của mỗi BĐS có thuộc tính không di dời được, do đó cung – cầu BĐS mang tính địa phương về phong cách, kiểu mẫu, phong tục, tập quán, thị hiếu nơi BĐS đó tọa lạc.  Thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, tính chất này được thể hiện qua các điểm: - Không có thị trường trung tâm - Tham gia và rút khỏi thị trường chậm - Thông tin bất cân xứng (giữa các bên giao dịch) - Hàng hóa BĐS không đồng nhất - Chịu sự quản lý chặt chẽ của hệ thống pháp luật  Thị trường BĐS có mối tương quan chặt chẽ với thị trường vốn, thị trường tài chính  Thị trường chịu tác động mạnh của các yếu tố tâm lý, chính sách, phong thủy, tập quán.  Giao dịch ngầm chiếm tỷ trọng đáng kể trong hệ thống thị trường BĐS ở nước ta. 1.4 Vai trò của thị trường bất động sản. Thị trường BĐS có vai trò rất lớn trong nền kinh tế quốc dân tác động trực tiếp lên tốc độ tăng trưởng kinh tế, tùy thuộc vào từng thời kỳ phát triển tỷ trọng đóng góp của thị trường BĐS nước ta chiếm khoản 30% của nền kinh tế và chiếm khoản 60%-70% tổng giá trị tài sản cố định của nền kinh tế Việt Nam, do đó nhận thức đầy đủ về vai trò của thị trường BĐS sẽ có ý nghĩa trong việc xây dựng chiến lược phát triển trong tương lai. Vai trò của thị trường BĐS thể hiện qua các điểm sau: TS. NGUYỄN NGỌC VINH 4 TÀI LIỆU MÔN HỌC: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN – Phát triển thị trường BĐS góp phần phát triển thị trường vốn – Phát triển thị trường BĐS nhằm tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước – Phát triển thị trường BĐS nhằm mở rộng thị trường trong và ngoài nước, mở rộng quan hệ quốc tế, chuyển giao công nghệ, kỹ năng quản lý. – Thị trường BĐS phát triển tạo điều kiện phát triển cho các thị trường bổ trợ như vật liệu xây dựng, trang trí nội thất, lao động trong xây dựng… – Góp phần vào sự ổn định cuộc sống, an sinh – xã hội; – Thúc đẩy hoàn thiện cơ chế chính sách quản lý; – Sử dụng hợp lý và hiệu quả tài nguyên đất; Nếu phân chia tài sản theo quan điểm kế toán là tài sản cố định và tài sản lưu động thì BĐS thuộc về tài sản cố định, tại các nước có nền kinh tế thị trường ổn định thì BĐS chiếm khoảng 60% giá trị, tại các nước có nền kinh tế chuyển đổi giống như ở nước ta thì tỷ lệ này cao hơn chủ yếu tập trung vào giá trị của đất đai còn giá trị của các tài sản gắn liền như nhà máy, thiết bị, công trình thì chiếm dưới 40% giá trị. Nếu chia BĐS thành hai loại là nhà ở và không phải để ở, trong những nước có nền kinh tế thị trường ổn định thì nhà ở chiếm khoảng 70% tổng giá trị BĐS, khoảng 15% là BĐS nông, lâm nghiệp và khoảng 15% còn lại là BĐS thương mại, dịch vụ, công nghiệp, nếu tính chung thì BĐS là nhà ở chiếm khoảng 40% tổng tài sản cố định trong nền kinh tế thị trường ổn định, phần tài sản này tác động rất mạnh lên nền kinh tế và gây ra các hiệu ứng đa chiều lên các lĩnh vực khác của nền kinh tế quốc dân. Xét trên quan điểm nguồn vốn trực tiếp và gián tiếp, nguồn vốn đầu tư, chi phí vận hành và duy tu bảo dưỡng BĐS là nguồn vốn trực tiếp thông thường chiếm tỷ trọng đáng kể trong nền kinh tế quốc dân phụ thuộc vào chu kỳ kinh tế và chính sách phát triển của mỗi quốc gia chiếm khoảng 3 -11% GDP. Ngoài ra chi tiêu vận hành BĐS bao gồm tiền thuê, thuế, chi phí sử dụng…và chi phí bảo trì BĐS trong ngân sách hộ gia đình sẽ là thước đo chỉ ra khoảng cách giàu nghèo của mỗi quốc gia. Theo thống kê chung ở những nước kinh TS. NGUYỄN NGỌC VINH 5