Tập bài giảng Kinh doanh bất động sản - PGS.TS. Nguyễn Thế Phán

Chia sẻ: Gjjfv Gjjfv | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:26

Thêm vào BST

Báo xấu

779
lượt xem 251
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Tập bài giảng Kinh doanh bất động sản gồm 2 phần. Phấn 1 trình bày tổng quan về kinh doanh bất động sản và một số vấn đề về quản trị kinh doanh bất động sản. Phần 2 nói về vai trò của thị trường bất động sản, đặc điểm của thị trường bất động sản. Cùng tham khảo nhé.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Tập bài giảng Kinh doanh bất động sản - PGS.TS. Nguyễn Thế Phán

ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KT TÀI NGUYÊN TẬP BÀI GIẢNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN (DÀNH CHO CÁC LỚP CAO HỌC NGOÀI NGÀNH) PGS.TS NGUYỄN THẾ PH ÁN H À NỘI - 2010
NỘI DUNG Phần I. Tổng quan về kinh doanh BĐS Phần 2. Một số vấn đề về quản trị KD BĐS PHẦN I. TỔNG QUAN VỀ KINH DOANH BĐS 1. Tổng quan về bất động sản và thị trư ờng bất động sản 1.1. Bất động sản 1.1.1. Khái niệm bất động sản Tài nguyên là gì? Là n guồn c ủa cải thiên nhiên chưa khai thác ho ặc đan g tiến h ành khai thác. Tài sản là gì? Là của cải vật chất dùn g vào m ục đích sản xuất hoặc tiêu dùn g. Tài sản bao gồm vật có thực, t iền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quy ền tài sản. Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao lưu dân sự, kể cả quyền sở h ữu trí tuệ. Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo tiêu thức phân chia khác nha u do nh u cầu quản lý và sử dụn g: trong hạch toán, trong k inh tế - kĩ thuật … Nhìn ch un g, t ất cả các nước đều phân ch ia tài sản thành 2 loại: là bất động sản và độn g sản. Hình thức phân ch ia này đã có cách đây hàn g ngàn năm từ thời La mã cổ đại và được ghi t rong Bộ Luật La Mã. Điều 174 của Bộ Luật Dân sự 2005 nước ta quy định : " Bất độn g sản là các tài sản không thể di dời được". Như vậy, bất động sản trước h ết phải là tài sản, nhưng khác với các tài sản kh ác là ch úng không thể di, dời được. Hay nói cách khác, bất độn g sản là đất đai v à những vật thể cố định gắn với đất đai. Những vật thể gắn với đất đai là những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể được sử dụn g trong trạng thái không tách rời đất hoặc là nhữn g v ật thể m à khi dịch ch uyển sẽ bị hý hại (tính chất, côn g năn g, hình thái sẽ thay đổi) hoặ c tốn nhiều côn g sức v à chi phí như các côn g trình kiến t rúc, côn g trình lắp ghép … 1.1.2. Các loại bất động sản (theo Bộ luậ t Dân sự): - Đất đai; - Nhà ở, côn g trình xây dựng gắn với liền với đất đai, k ể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác do ph áp luật quy định. 1. Đất đai: + Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng khôn g đáng kể (những đất đai di dời như đất trồng cây c ảnh, đất làm vật liệu xây dựn g không phải là BĐS); + Phải là đất đai đã được xác định ch ủ quyền ; + Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượn g và chất lượn g của đất đai đó) 2. Các côn g trình xây dựn g gắn liền với đất đai và các tài sản gắn liền v ới công trình đó: + Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời khôn g đáng kể: nhà ở, trun g tâm thương mại, khách sạn, v ăn phòn g… (nhữn g nhà bạt di độn g của các gánh x iếc, các lâu đài làm bằng băn g đá, các nh à n ghỉ di độn g trên xe lăn khôn g ph ải là BĐS mà là các độn g sản, hoặc công cụ lao độn g); + Các công trình xây dựn g côn g n ghiệp, giao thông: như đường xá, cầu cốn g, bến cản g, sân bay, bãi đỗ... được xây dựn g gắn liền với đất đai; + Các tài sản khác gắn liền không thể t ách rời với công trình xây dựn g đó: m áy điều hoà trung tâm , các m áy móc thiết bị điề u khiển hoạt độn g c ủa công trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình (nhữn g tài sản có thể tháo rời mà giá trị côn g dụng của nó khôn g thay đổ i thì không phải là bất độn g sản nhý: máy điề u hoà di động, các ch ậu cây cảnh trong vườn treo, các tranh ảnh và 2
thiết bị đồ dùn g khác) ; + Các công trình đó phải có khả n ăng đo lườn g v à lượn g hoá thành giá trị theo các tiêu ch uẩn đo lườn g nh ất định (các công trình tôn giáo; các di sản văn ho á thế giới hoặc quốc gia; các công trình quốc gia khôn g lượn g hoá giá trị... không coi là bất độn g sản). 3. Các tài sản khác gắn liền với đất đai: + Vườn cây lâ u năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây; + Các công trình nuôi t rồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối; + Các công trình du lịch, v ui chõi, thể thao... + Một số công trình khai thác hầm mỏ (hầm lò)… 4. Các tài sản khác: Một số tài liệu còn quy định một số tài sản đặc biệt được coi là bất động sản hoặc áp dụng các quy chế như bất động sản như máy bay, tàu thuỷ, tàu hoả... vì các phương tiện này hoạt động phải gắn liền với một công trình bất độn g sản là nhà ga, sân bay, bến cản g… 1.1.2. Nhữn g đặc điểm ch ủ yếu của bất động sản Ngoài nhữn g điểm cơ bản ở khái niệm nêu trên, bất độn g sản còn có nh ững đặc điểm c ụ thể sau: Thứ nhấ t, bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, v ề địa đ iểm và không có khả năng di dời được. Đặc điểm này là do bất độn g sản luôn gắn liền với đất đai, m à đất đai có đất đặc điểm là có vị trí cố định và có giới h ạn về diện tích và không gian. Thứ ha i, bất động sản có tính lâu bền và có giá trị lớn. Tính lâu bền của hàng ho á bất động sản gắn liền với sự trườn g tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng khôn g thể bị tiêu h uỷ (trừ một số trường hợp đặc biệt nhý: độn g đất, núi lửa, sạt lở…). Các côn g trình xây dựng, côn g trình kiến t rúc và v ật kiến trúc thườn g có t uổ i thọ cao, có thể hàng trăm năm . Ngay trong nông nghiệp thì bất độn g sản là vườn cây, mà cây trồng trên đó cũng là cây lâu năm … Thứ ba, bất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm Sở dĩ nh ư vậy là do: - Sự khan h iếm và tính có hạn c ủa diện tích bề mặt trái đất c ũng như của từng v ùn g, t ừng địa phương, từn g khu vực, từng thửa đất. - Tính phức tạp của đất đai về địa hình, chất đất, vị trí, c ảnh quan… đã tạo nên sự khan hiếm và tính cá biệt của hàn g ho á bất động sản. - Tính đa dạng trong ý týởng đến thiết kế xây dựng, ch ế tạo … c ủa chủ đầu tư cũn g nh ư của các kiến trúc sý, c ác công trình sý và các nhà t hiết kế cũng tạo nên tính cá biệt (tính dị biệt) của hàn g hoá bất độn g sản. Thứ tư, bất động sản m ang nặng yếu tố tập quán, th ị hiếu và tâm lý xã hội Với bất độn g sản thì đặc điểm này nối trội hơn vì : - Điều kiện tự nhi ên, kinh tế, xã hội ở m ỗi nơi đò i hỏi phải có nh ưn g bất động sản ph ù hợp: Miền núi, nơi nhiều độn g đất, nơi nhiều gió bão, nơi ngập nư ớc… - Nhu cầu về bất động sản ở m ỗi khu vực, m ỗi quốc gia, m ỗi dân tộc chịu ảnh hưởn g mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm chí, còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, t ôn giáo, tâm linh của dân cư ở đó. Thứ năm , bất động sản ch ịu ảnh hưởng lẫn nhau. Do: - Giữa các bất độn g sản có sự tác độn g và ảnh hưởn g lẫn nhau khá m ạnh mẽ. S ra đời hay sự ự hoàn thiện của hàn g hoá bất độn g sản này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụn g của h àng hoá bất độn g sản kia. - Thí dụ, v iệc xây dựn g các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng hoặc vẻ đẹp, sự tiện lợi và giá trị của các công trình xây dựn g trong kh u vực. Sự ra đời của m ột con đườn g m ới 3
sẽ dẫn đến sự ra đời c ủa nh ữn g tụ điểm dân cư h ay các khu côn g nghiệp, du lịch, thươn g m ại, dịch v ụ… bám theo trục đườn g đó … Thứ sáu, bất động sản có chịu sự chi phối m ạnh mẽ của pháp luật và ch ính sách của Nhà n ước. Vì: - Bất động sản là loại tài sản quan trọng của m ỗi quốc gia, m ỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng như của mỗi n gười dân. - Các quan hệ giao dịch về bất động sản thường có t ác độn g rất mạnh đến nh ững hầu hết những hoạt độn g kinh tế và xã hộ i. - Để tăn g cườn g v ai trò của m ình, nhà nước phải quan tâm hơn đến bất độn g sản, do đó ph ải ban hành nhiều văn bản pháp luật, nhiều chủ trươn g, chính sách nhằm t hực hiện việc quản lý ch ún g. - Bất động sản gắn liền với đất đai m à đất đai, ở bất cứ quốc gia nào cũn g có pháp luật về đất đai. Thứ bả y, bất động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý Vì: - Bất động sản thường có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủn g loại n ên việc quản lý ch ún g khá phức tạp, do đó, đòi hỏi người quản lý phải có năn g lực cao và chi phí quản lí cũn g phải cao hơn so với các hàng ho á thông thường. - Vấn đề đầu tư xây dựng các côn g trình xây dựn g r ất phức tạp, vấn đề kinh doanh hay cho thuê đất đai, các côn g trình xây dựn g, nhà ở, v ăn phòn g… có liên quan đến nhiều lĩnh vực nên n ăn g lực quản lý đóng vai trò quan trọng. 1.2. T trường bất động sản hị 1.2.1. Khái niêm thị trường bấ t động sản Thị trường là nơi diễn r a các hoạt độn g m ua và bán, l à tổng thể các quan h ệ cho phép n gười m ua và người bán trao đổi được hàn g hoá và dịch vụ cho nhau. Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự v ề bất động sản tại m ột địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định. Khái niệm này vừa đơn giản, dễ h iểu, v ừa bao hàm đầy đủ ph ạm vi và nội dun g của thị trường bất độn g sản. 1.2.2. Sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản 1.2.3. Phân loại th ị trường bất động sản Có nhiều c ách phân loại: theo loại bất động sản, theo loại hình giao dịch, theo địa bàn, theo sự hình thành… Cách phân loại được sử dụng phổ biến là theo loại bất động sản: Phân loại thị trườn g bất động sản theo lo ại bất động sản - Thị trường đất đai - Thị trường nhà ở - Thị trường bất động sản côn g nghiệp - Thị trường bất động sản nôn g nghiệp - Thị trường bất động sản thương mại, - Thị trường bất động sản v ăn phòng - Thị trường bất động sản đặc biệt 2.4. Vai trò của thị trường bất động sản - Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát t riển - Thị trường bất động sản góp phần h uy động vốn cho đầu tư ph át triển - Phát triển thị trường bất độn g sản góp phần tăn g thu cho n gân sách Nhà n ước - Phát triển thị trường bất độn g sản góp phần m ở rộng các thị trường trong và n goài nước, mở rộng quan h ệ quốc tế - Thị trường bất động sản góp phần vào sự ổn định xã hội 4
- Thị trường bất động sản góp ph ần nâng cao đời sốn g c ủa nhân dân - Phát triển thị trường bất độn g sản góp phần đổi mới chính sách, trong đó có chính sách đất đai, chính sách về BĐS 2.5. Đặc điểm của thị trường bất động sản 1. Tính cách biệt giữa hàng hoá giao dịch với địa điểm giao dịch Do: Bất độn g sản có vị trí cố định, không thể di dời được. Do đó Hoạt độn g giao dịch bất động sản thường được tiến h ành trên các chợ hàn g hoá BĐS ảo. Các chợ này rất đa dạn g, có thể là các sàn giao dịch, các trun g tâm giao dịch, cũng có thể là m ột địa điểm với 1 phòng nhỏ hẹp với vài ba đồ văn phòng thiết yếu, cũn g có thể t ại nhà riêng, tại nhà hàn g, quán nước… Có thể qua mạn g int ernet và c ũng có thể nằm trong ch ăn điện thoại cho nha u… Vấn đề đặt ra: - Quan hệ giao dịch bất động sản không thể kết thúc n gay tại địa điểm giao dịch hay ch ợ giao dịch mà phải trải qua các khâ u nhý: + Đàm phán tại chợ giao dịch, cun g cấp cho nhau các thông tin về bất động sản giao dịch; + Kiểm tra t hực địa để xác nh ận tính có t hực và k iểm tra độ chính xác c ủa thôn g tin về bất động sản; + Đăng ký pháp lý. 2. Thị trường bất động sản th ực chấ t là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng giao dịch trong bất động sản Do: - Đặc điểm của đất đai quy định: đất đai khôn g hao mòn hay mất đi (trừ các trườn g hợp đặc biệt) và người có quyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất đai không sử dụn g đất đai nh ư các hàng hoá kh ác. - Điều mà chủ sở h ữu hay sử dụn g m ong muốn là các quyền hay các lợi ích do đất đai man g lại. 3. Thị trường BĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc Vì: - Bất động sản có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với những điều kiện tự nhiên, k inh tế, xã hội của từng vùn g, t ừng kh u vực. - Bất động sản ph ụ thuộc v ào phong tục, t ập quán, thi hi ếu và tâm lý xã hội 4. Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo Do: - Thị trườn g bất độn g sản phát triển m uộn hơn so với các thị trườn g hàng hoá khác, do đó, các thông tin về hàng hoá bất độn g sản và thị trường bất động sản không đầy đủ và phổ biến rộn g rãi như các loại hàn g ho á khác. - Sự so sánh giữa các bất độn g sản cùn g loại khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá bất độn g sản không chính xác như đối với các hàn g hoá khác (các kết cấu công trình, chất lượn g côn g trình, vẻ đẹp kiến trúc, v ị trí địa lý… đề u được đo lườn g m ột cách týõng đối, khó chính xác). - Bất động sản mang tính vùn g v à kh u vực, chúng khôn g liền kề nhau và không phải bao giờ cũng tìm được bất động sản cùn g lo ại để so sánh cạnh tranh một cách đầy đủ. - Số lượng người tham gia cung và cầu về mỗi loại bất độn g sản đều có số lượn g nhỏ, không đảm bảo tiêu chí cho cạnh tranh hoàn hảo. 5. Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với cầu BĐS Theo quan hệ cun g cầu, khi cun g bất động sản được thị trườn g chấp nh ận, cầu bất độn g sản x uất hiện và tăn g lên, kh i đó, n gười sản xuất sẽ tăng lượn g cung bất độn g sản. Tuy nhiên, khi cầu tăng, cun g bất động sản khôn g thể phản ứng tăng nhanh như các loại hàng hoá khác. Đó là do đặc điểm c ủa bất độn g sản là thời gian để tạo ra ch úng thường là lâu vì để xây dựng các công trình xây dựn g cần phải có thời gian tìm hiểu m ọi thông tin về đất đai, làm thủ tục ch uyển nhượn g, 5
xin phép xây dựng, thiết kế, thi công… 6. Giao dịch trên th ị trường BDS cần phải có tư vấn chuyên nghiệp Sở dĩ nh ư vậy là vì: - Hàng hoá bất độn g sản khôn g bày bán trên thị trường như các loại hàn g hoá khác; - Người m ua và bán bất độn g sản khôn g có cơ hội và đủ lượng thông tin để lựa chọn được thị trường phù hợp với bất độn g sản c ần giao dịch. - Bất động sản thường có giá trị lớn, n gười m ua và bán bất độn g sản thườn g ít có kinh nghiệm vì họ ít có cơ hội mua hoặc bán (trừ những n gười kinh doanh chuyên n gh iệp). 7. Thị trường bất động sản ch ịu sự ch i phối của yếu tố pháp luậ t Do: - Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, do đó, việc quản lý c ủa Nhà nước đối với ch ún g bằng pháp luật là cơ sở để bảo đảm an toàn cho các giao dịch bất độn g sản. - Mọi bất độn g sản đều được Nhà nư ớc quản lý như đăng ký, cấp giấy chứn g nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng, cũn g như các biến độn g của chúng. Mọi giao dịch bất độn g sản phải có sự giám sát c ủa Nhà nước, đặc biệt trong khâu đăn g ký pháp lý. - Sự tham gia c ủa Nh à nước vào thị trường bất độn g sản thông qua yế u tố pháp luật sẽ làm cho thị trường bất độn g sản ổn định h ơn và an toàn hơn. - Thông qua ki ểm soát thị trường bất động sản, Nh à nước tăng được nguồn thu n gân sách từ thuế đối v ới các giao dịch bất động sản. 8. Thị trường bất động sản có mối liên h ệ mật thiết với thị trường vốn Do: - Bất động sản có giá trị lớn, do đó, m ọi giao dịch đầu tư k inh doanh bất độn g sản đò i hỏi m ột lượn g vốn lớn. - Lượn g vốn n ày phải được h uy động từ thị trườn g vốn. Thực tế cho thấy nếu không có m ột thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định, thị trường bất độn g sản cũng không thể phát triển lành mạnh và ổn định được. Nh ữn g khủn g hoảng tài chính trên thế giới đều dẫn đến sự kh ủn g hoản g của t hị trường bất động sản. Khi bất động sản sụt giá nhanh sẽ dẫn đến sự gia tăng các khoản nợ khó đòi, vì thế, các t ổ chức tài chính tín dụng có thể bị phá sản. 9. Thị trường bất động sản có rào cản g ia nhập hoặc rút ra lớn. Do: - Bất động sản thườn g là có giá trị lớn, người m ua trên thị trường này không đông, việc m ua bán không thể đơn giản và nhanh chón g như đối v ới các loại hàn g ho á khác. - Muốn tham gia phải có tri thức, vốn, kinh nghiệm … và phải được pháp luật cho phép với những thủ tục phức tạp hơn. - Khi m uốn r út ra phải làm sao thu hồ i được vốn đầu tư, trong khi đầu tư lâu dài, các dự án gối đầu nhau, v iệc bán n gay khó khăn … 2. Tổng quan về kinh doanh bất động sản 2.1. Kinh doanh - Có nhiều quan điểm khác nhau: + Kinh doanh là “tổ chức buôn bán để th u lời lãi + Kinh doanh là nhằm thỏa m ãn một nhu cầu nào đó, nhằm m ục đích thu về lợi ích được đo bằng giá trị lớn hơn giá trị bỏ ra, tức có lợi nhuận. + T heo Luật DN 2005: Kinh doanh là việc thực hiện liên tục m ột, một số hoặc tất cả các côn g đoạn của quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cun g ứn g dịch vụ trên thị trường nhằm m ục đích sinh lợi. Khái quát: Kinh doanh là tổng th ể cá c biện pháp kinh tế, kĩ thuậ t, tổ chức quản lý, pháp lý d ựa trên cơ sở sử dụng các quan hệ hàng hóa tiền tệ nhằm thu được lợi nhuận. Điều k iện c ủa kinh doanh: 6
+ Phải có sản x uất  sản phẩm hàng hóa  thị trường + Phải có m ôi trường: kinh tế, chính trị, xã hộ i và pháp luật. 2.1. Kinh doanh bất động sản Theo Luật Kinh doanh bất động sản: + Hoạt độn g k inh doanh bất độn g sản bao gồm kinh doanh bất độn g sản và kinh doanh dịch vụ bất độn g sản. + Kinh doanh bất độn g sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, m ua, nhận ch uyển nh ượn g, t huê, thuê m ua bất độn g sản để bán, ch uyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê m ua nhằm m ục đích sinh lợi. + Kinh doanh dịch vụ bất độn g sản là các hoạt độn g hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất độn g sản, bao gồm các dịch v ụ m ôi giới bất độn g sản, định giá bất độn g sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất độn g sản, đấu giá bất độn g sản, quản g cáo bất động sản, quản lý bất độn g sản. + Giao dịch bất độn g sản có liên quan đến kinh doanh bất độn g sản là việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, t huê mua bất động sản giữa tổ chức, cá nh ân khôn g k inh doanh bất độn g sản với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất độn g sản. - Sự ra đời: KD BĐS gắn liền với sự ra đời c ủa thị trường BĐS: + Nhu cầu xã hội tăn g  cầu, nhưn g BĐS lại thuộ c quyền sở hữu và sử dụn g c ủa cá nhân  cần trao đổi. + Do có lợi ích, nh ữn g ch ủ SH, ch ủ sử dụng đưa BĐS v ào thị trường. + Do lợi ích cao, nhiều nhà đầu tư đã đầu tư xây dựn g thêm BĐS + Điều kiện SX, m ôi trườn g KD n gày càn g tốt hơn  cung thị trường BĐS gia tăn g. - Phạm vi xuất hiện: + L úc đầu KD BĐS ch ủ yếu dựa trên trao đổ i nhữn g BĐS đã có sẵn, trước hết là đất đai; + T iếp đó đầu t ư m ới, xây dựng nhữn g bất độn g sản m ới để đáp ứng nhu cầu của xã hội  cơ cấu BĐS đa dạn g; số lượn g tăn g, chất lượng tốt hơn, t hời gian sử dụn g lâu bền hơn … + Lĩnh v ực giao dịch kinh doanh n gày càng được mở rộn g; + Phạm vi kinh doanh ngày c àng được m ở rộng về quy mô và không gian ; khôn g chỉ bó hẹp trong thị trường địa phương, khu vực m à m ở rộng ra thị trườn g cả nước, t hị trường quốc t ế. + Đối tượn g tham gia ngày càng đa dạn g và phong phú hơn. L úc đầu chỉ là trao đổ i nhữn g BĐS do cá nhân thay đổi nhu cầu đến ch ủ độn g bỏ vốn đầu tư xây dựn g để cun g cấp cho thị trường; từ một cá nhân KD đến nhóm, tập đoàn v à các tập đoàn xuyên quốc gia cùng tham gia kinh doanh BĐS. 2.2. Đặc đi ểm của kinh doanh bất độ ng sản Đặc điểm 1: Kinh doanh bất động sản là hoạt động mang tính cục bộ và khu vực Vì sao: bất độn g sản có vị trí cố định: - Vị trí của bất độn g sản khác nha u, m an g lại thu nhập cho chủ sở h ữu và nhà kinh doanh những lợi ích khác nh au. - Biểu hiện : + Mọi hoạt độn g k inh doanh phải gắn liền với vị trí c ủa bất độn g sản; Môi trường xung quanh bất động sản có v ai trò quan trọng đối v ới giá trị c ủa BĐS. + Nhữn g hoạt độn g kinh doanh ở những địa bàn, kh u v ực khác nhau cũng khác nhau; không thể áp đặt mô hình KD của n ơi này cho nơi khác. + Các hoạt độn g kinh do anh ảo chỉ thực hiện được một công đoạn trong quá trình kinh doanh chứ không thể là một hoạt độn g kinh doanh ho àn chỉnh. Vận dụn g: - Khôn g thể dập khuôn máy móc cho các ho ạt độn g kinh doanh ở những khu vực, địa bàn và vị trí khác nha u; - Người kinh doanh phải có khả năn g nhận biết, phân tích, đánh giá được sự týõng đồn g v à khác biệt trong kinh doanh bất độn g sản giữa các v ùng, các kh u vực khác nh au; 7
- Hoạt độn g k inh doanh bất động sản đầy đủ phải bao gồm nhiều quá trình: Từ xuất hiện ý týởng, tổ chức đầu tư, t ổ chứ c sản x uất, quản ý, tổ chức tiêu thụ, ho ạt độn g sau bán hàng… Chỉ tính riên g quá trình tiêu thụ đã bao gồm khá nhiều khâu: từ giới thiệu hàn g, đàm phán, kiểm tra t hực địa, hoàn t hiện thủ tục pháp lý … Đặc điểm 2. Kinh doanh bất động sản là hoạt động đầu tư lớn và lâu dài - Vì: + Bất động sản có thời gian sử dụng lâu dài: vật lý và tuổi thọ kinh tế + Bất động sản có giá trị lớn: gắn liền với đất đai, đầu tư công trình, giá trị mang lại, bảo tồn giá trị, cun g nhỏ h ơn cầu + Bất động sản là loại hàn g hó a không thể thay thế được - Vận dụn g: + Muốn kinh doanh phải có tiềm lực về tài ch ính + Phải có chiến lược kinh do anh dài h ạn + Đầu tư lâu dài, trải qua nhiề u quá trình, nhiều côn g đoạn từ định hư ớn g đầu tư, khảo sát, đầu tư xây dựn g… đến lưu thông tiêu th ụ, hoàn thành thủ tục pháp lí… Để có thể đạt hiệu quả trong kinh do anh, phải đủ tiềm lực về mọi mặt và thương hiệu, uy tín đóng vai trò quan trọng trên thị trường. Mặt khác phải rất quan tâm đến việc xây dựn g chiến lược k inh doanh của DN. Đặc điểm 3. Kinh doanh bất động sản là hoạ t động nhạy cảm, chịu ảnh h ưởng m ạnh mẽ của pháp luật và chính sách - Vì: + Nhà nước quản lý t oàn bộ bất độn g sản, trước hết là đất đai rồi đến các côn g trình xây dựng, tài sản trên đất thông qua các luật: Luật đất đai, luật Xây dựng, l uật kinh do anh bất động sản … + Quan hệ cun g cầu bất động sản khá nh ạy cảm, nhìn ch un g cung nhỏ hơn cầu, do đó nhà nước cần phải điều tiết thông qua h ệ thống pháp l uật và chính sách. - Vận dụn g: + Muốn kinh doanh ph ải am hiểu luật pháp và các ch ính sách c ủa Nhà nước trong từn g thời kì, từng khu vực: các lo ại L uật liên quan, c ác quy định liên quan đến quy ền, kinh doanh bất động sản, các chính sách về quy hoạch, đầu tư… + Hoạt độn g k inh doanh bắt buộc ph ải trải qua các quy trình ph áp lý. Quy trình này vừa mang tính bắt buộc, vừa là sự cần thiết khách quan. + Nhà kinh do anh phải biết cách phân tích chính sách để tìm kiếm cách thức, phươn g hướn g kinh doanh; tìm hành lan g giới hạn, dự báo xu hướng biến độn g của thị trườn g ảnh h ưởn g đến k inh doanh. Đặc điểm 4. Hoạt động kinh doanh bất động sản vừa là hoạ t động kinh doanh đa ngành, vừa là hoạt động kinh doanh đặc thù - Tính đặc thù thể hiện: + Là thị trườn g không ho àn hảo, c un g phản ứng chậm hơn cầu; + T hiếu thông tin thị trườn g, khó so sánh được + Một số loại h àn g hóa bất động sản mang tính độc quy ền, gắn với vị trí, cảnh quan môi trườn g… + Cầu phức tạp, chịu ảnh hưởng nhiều yế u tố cả tâm linh, tập quán, thói quen… - Tính đa n gành thể hi ện: + Khâ u sản x uất: ~ Nhữn g vấn đề k inh tế đất đai: định giá ( giá cả), kh ả năng sinh lợi… ~ Nhữn g vấn đề k ĩ thuật đất đai: thổ nhýỡng, nôn g hóa, t ần g địa chất … ~ Nhữn g vấn đề đầu tư x ây dựn g các côn g trình trên đất: k ĩ thuật (ý týởn g, k iến trúc, mỹ thuật…), kinh tế (vốn đầu tư, ch i phí xây dựng, giá thành, lợi nhuận…)… + Khâ u lưu thông: marketing, bán, cho thuê, môi giới, thế ch ấp, bảo hi ểm, tư vấn, sau bán hàng, t hủ tục pháp lí… nói ch un g là các nghiệp vụ giao dịch bất động sản. 8
+ Khâu đầu tư và khai t hác bất động sản : quá trình đầu tư, nguồn vốn, t ín dụng, những vấn đề tài chính bất động sản, quản lí bất độn g sản… - Yêu cầu vận dụn g: + Nhà kinh do anh phải có sự am hiểu, có kiến thức rộn g, có kinh n ghiệm trên nh iều lĩnh vực : kinh tế, kĩ thuật, chính trị, xã hội, pháp lí… + Phải có nhữn g kiến thức đặc th ù của n gành, từ đó mới có thể đưa ra những quyết định chính xác và có hiệu quả. 3. Một số quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản 3.1. Các lĩnh vực hoạt động c ủa doanh nghiệp bất động sả n 1. T ổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất độn g sản trong phạm vi sau đây: a) Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựn g để bán, cho thuê, cho thuê m ua; b) Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; c) T huê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại; d) Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tần g trên đất thuê để cho thuê đất đã có h ạ tầng; đ) Nhận ch uyển nh ượn g quy ền sử dụng đất, đầu tư côn g trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho th uê; thuê quyền sử dụn g đất đã có h ạ tầng để cho thuê lại. 2. T ổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh dịch v ụ bất động sản trong ph ạm vi sau đây: a) Dịch vụ môi giới bất động sản; b) Dịch vụ định giá bất động sản; c) Dịch vụ sàn giao dịch bất độn g sản; d) Dịch vụ tư vấn bất độn g sản; đ) Dịch vụ đấu giá bất độn g sản; e) Dịch vụ quảng cáo bất độn g sản; g) Dịch vụ quản lý bất độn g sản. 1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngo ài được kinh do anh bất động sản và k inh doanh dịch vụ bất độn g sản trong phạm vi sau đây: a) Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựn g để bán, cho thuê, cho thuê m ua; b) Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tần g trên đất thuê để cho thuê đất đã có h ạ tầng; c) Kinh do anh dịch vụ bất độn g sản d) T heo những quy định cụ thể của Chính phủ 3.2. Nguyên tắc hoạt động ki nh doanh bất động sản 1. T ổ chức, cá nhân hoạt độn g kinh doanh bất động sản bình đẳng trước ph áp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích h ợp pháp c ủa các bên tham gia hoạt động kinh doanh bất độn g sản thông qua hợp đồn g, không trái vớ i quy định của pháp luật. 2. Bất độn g sản đưa vào k inh doanh phải có đủ điều ki ện theo quy định của Luật này và các quy định khác c ủa pháp luật có liên quan. 3. Hoạt độn g k inh doanh bất độn g sản phải công khai, m inh bạch. 3.3. Các loại bất độ ng sản được đưa vào kinh doanh 1. Các loại bất độn g sản được đưa vào kinh doanh bao gồm: a) Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; b) Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất độn g sản theo quy định của pháp luật về đất đai; c) Các loại bất độn g sản khác theo quy định của pháp luật. 2. Căn cứ vào tình hình phát triển kinh tế - x ã hội, thị trườn g bất động sản và lộ trình hội nhập kinh tế quốc tế, Chính phủ quy định c ụ thể danh m ục các loại bất độn g sản được đưa vào k inh doanh. 3.4. Điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh 1. Nhà, côn g trình xây dựn g đưa vào kinh doanh phải có các điều k iện sau đây : a) T huộc đối tượn g được phép kinh doanh; 9
b) Đối với nhà, công trình xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựn g; đối với nhà, côn g trình xây dựng đã qua sử dụn g thì yêu cầu về chất lượn g do các bên thỏa thuận trong hợp đồn g; c) Khôn g có tranh chấp về quyền sở h ữu; d) Khôn g bị kê biên để thi hành án ho ặc để chấp hành quyết định h ành chính c ủa cơ quan nhà n ước có thẩm quy ền; đ) Khôn g nằm t rong kh u vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; e) Có hồ sơ bao gồm giấy ch ứng nhận quyền sở hữu nh à, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp ch ứng minh quyền sở hữu, quy ền sử dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà, côn g trình xây dựng đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án v à thiết kế bản v ẽ thi công đã được ph ê duyệt đối vớ i nhà, côn g trình đan g xây dựng; thiết kế bản v ẽ thi công, hồ sơ ho àn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụn g đối với nhà, công trình xây dựn g thuộ c dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công n gh iệp chưa có giấy ch ứn g nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng đã được ph ê duyệt đối với nh à, công trình xây dựng hình thành trong týõng lai. 3.5. Điều kiện đối với Quyền sử d ụng đất đưa vào k inh doa nh: a) T huộc đối tượn g được phép kinh doanh; b) Có giấy tờ hợp pháp ch ứn g minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; c) Khôn g có tranh chấp; d) T rong thời h ạn sử dụng đất; đ) Khôn g bị kê biên để thi hành án ho ặc để chấp hành quyết định h ành chính của cơ quan nhà n ước có thẩm quy ền; e) Trường h ợp ch uyển nh ượn g, cho thuê quyền sử dụn g đất thuộc dự án khu đô thị m ới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tần g kỹ thuật khu côn g n ghiệp thì phải có các công trình hạ tầng týõng ứn g với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt. 3. Các bất độn g sản khác t heo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 6 của Luật này được đưa v ào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Ch ính phủ. 3.6. Điều kiện đối với tổ c hứ c, cá nhân hoạt động kinh doa nh bất độ ng sản 1. T ổ chức, cá nhân kh i kinh doanh bất độn g sản phải thành lập do anh nghiệp hoặc hợp tác x ã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất độn g sản theo quy định của pháp luật. Theo Nghị định 53 ngày 15/10/2007, “1. Doanh nghiệp, hợp tác xã k inh doanh bất độn g sản ph ải có vốn pháp định là 6 (sáu) tỷ đồng Việt Nam. 2. Việc xác nh ận vốn pháp định của doanh n ghiệp, h ợp tác xã thực h iện theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, h ợp tác xã và đăn g ký kinh doanh”; “Chủ đầu tư dự án kh u đô thị mới, dự án kh u nh à ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công n ghiệp phải có vốn đầu tư thuộ c sở hữu của m ình để thực hiện dự án theo quy định sau đây: a) Đối với dự án kh u đô thị m ới v à dự án hạ tần g kỹ thuật khu côn g nghiệp thì không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt; b) Đối v ới dự án khu nhà ở thì khôn g thấp hơn 15% tổng m ức đầu tư của dự án có quy m ô sử dụng đất dýới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụn g đất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt.” 2. T ổ chức, cá nh ân khi k inh doanh dịch vụ bất độn g sản ph ải thành lập do anh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăn g ký kinh doanh dịch v ụ bất độn g sản theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này. Tổ chức, cá nhân: - Khi k inh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có ch ứn g ch ỉ m ôi giới bất độn g sản; - Khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứn g chỉ định giá bất 10
độn g sản; - Khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có ch ứn g ch ỉ m ôi giới bất độn g sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất hai người có ch ứn g chỉ định giá bất độn g sản. 3. Cá nhân kinh do anh dịch v ụ m ôi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh do anh theo quy định của pháp luật và có ch ứn g chỉ môi giới bất độn g sản. 3.7. Điều kiện và hồ sơ cấp chứng c hỉ m ôi giới bất động sản 1. Cá nh ân được cấp chứn g chỉ m ôi giới bất độn g sản kh i có đủ các điều kiện sau đây: a) Khôn g phải là cán bộ, công chức nh à nước; b) Có n ăn g lực hành v i dân sự đầy đủ, khôn g bị cấm hành nghề theo quyết định c ủa cơ quan có thẩm quyền ; khôn g đan g trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù; c) Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khoá đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản ; d) Có hồ sơ xin cấp ch ứn g chỉ môi giới bất động sản theo quy định 3.8. Điều kiện và hồ sơ cấp chứng c hỉ định giá bất độ ng sản 1. Cá nh ân được cấp chứn g chỉ định giá bất độn g sản khi có đủ các điều kiện sa u đây: a) Khôn g phải là cán bộ, công chức nh à nước; b) Có n ăn g lực hành v i dân sự đầy đủ; không bị cấm hành n ghề theo quyết định c ủa cơ quan có thẩm quyền ; khôn g đan g trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù; c) Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khoá đào tạo, bồi dýỡn g k iến thức v ề định giá bất động sản ; d) Có bằng tốt nghi ệp cao đẳn g hoặc đại học; đ) Có hồ sơ xin cấp ch ứn g chỉ định giá bất động sản theo quy định. 3.9. Điều kiện đối với người q uả n lý, điều hành sà n giao dịch bất động sản Người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất độn g sản ph ải đáp ứng các điều kiện sau đây: 1. Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; khôn g đan g trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc chấp hành án phạt tù; 2. Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dý ỡng kiến thức về quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản; 3. Khôn g bị cấm hành ngh ề theo quy ết định của cơ quan có thẩm quyền. 3.10. Kinh doanh bất động sản thông q ua sà n giao dịch bất độ ng sản 1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượn g, cho thuê, cho thuê m ua bất độn g sản phải thông qua sàn giao dịch bất độn g sản theo quy định của L uật này. 2. Nhà nước kh uyến khích tổ chức, cá nhân khôn g kinh do anh bất độn g sản thực hiện giao dịch bất độn g sản t hông qua sàn giao dịch bất độn g sản để bảo đảm côn g khai, minh bạch và quyền lợi của các bên. 4. Thủ tục và quy trình giao dịch bất động sản 4.1. Mua bán nhà ở gắn liền với quyền sử d ụng đất ở 1. Về hồ sơ mua bán nhà ở nộp cho cơ quan qL nhà ở , bao gồm : - Hợp đồn g mua bán có chứn g nhận của côn g chứng Nhà n ước - Giấy tờ chứng m inh quyền sở hữu nhà ở nhý: Giấy chứn g nhận quy ền sở hữ u nhà ở và quy ền sử dụn g đất ở, Giấy chứn g nh ận quyền sở hữ u nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụn g đất có ghi nhận nhà ở… - Bản khai nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và Bản khai nộp lệ phí trước bạ nh à, đất ( do cơ quan quản lý nhà ở cun g c ấp tại nơi tiếp nhận hồ sơ). - Đối với cá nhân là n gười Việt kiều còn phải kèm t heo giấy t ờ nhý: bản sao Hộ chiế u h ợp lệ chưa hết hạn do Việt Nam cấp hoặc Giấy xác nhận gốc là côn g dân Việt Nam Thủ tục và quy trình giao dịch bất độn g sản 2. Về trình tự, thủ tục mua bán nhà ở: 5 bước 11
Bước 1: Các bên mua bán đến lập hợp đồng mua bán t ại cơ quan côn g ch ứng (khôn g phân biệt địa bàn), kèm theo giấy t ờ chứng minh quy ền sở hữu nhà ở và ch ứng minh thý nhân dân. Hợp đồn g soạn sẵn hoặc do côn g chứn g viên soạn. Bước 2: M ột trong hai bên nộp hồ sơ m ua bán t ại cơ quan quản lý nh à ở cấp huyện (nếu là cá nhân), cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (nếu là tổ chức). Trường hợp bán m ột phần nh à ở gắn với quyền sử dụng đất ở t hì phải kèm theo bản v ẽ sơ đồ diện tích nhà ở, đất ở có thẩm tra của của cơ quan quản lý nhà ở nếu tại đô thị, có xác nhận của UBND cấp xã nếu tại nông thôn. Bước 3 : Căn cứ v ào hồ sõ, cơ quan quản lý nhà ở sẽ kiểm t ra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan th uế để x ác định n gh ĩa v ụ tài ch ính (nếu có) ; 2. Về trình tự, thủ tục mua bán nhà ở: Bước 4: Sau khi có t hông báo c ủa cơ quan thuế, cơ quan quản lý nhà ở sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ nhà đi nộp n gh ĩa v ụ tài chính tại cơ quan thuế. Bước 5: Sau khi đã nộp thuế, ch ủ nhà nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý nhà ở để nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở v à quyền sử dụng đất ở. Thời gian làm t hủ t ục cấp Giấy chứn g nh ận quyền sở h ữu nhà ở v à quyền sử dụn g đất ở cho người mua tối đa là 30 ngày, kể từ n gày nhận đủ hồ sơ h ợp lệ. Thời gian này khôn g tính vào thời gian ch ủ nhà đi nộp các n gh ĩa v ụ tài ch ính cho Nhà nước. Các tỉnh, thành phố sẽ có quy định cụ thể trình tự ch uyển dịch quy ền sở hữ u nhà ở cho ph ù h ợp với từng địa ph ươn g. 4.2. Mua bán nhà ở khô ng có quyền sử dụng đất ở 1. Về hồ sơ mua bán bao gồm : - Giấy chứng nhận quyền sở hữu nh à ở được cấp theo quy định của Luật nhà ở (ch ỉ có quyền sở hữu nhà ở trên đất c ủa người khác như xây dựng nhà ở trên đất thuê, đất mýợn); - Hợp đồn g mua bán nhà ở có ch ứng nhận của công chứn g Nhà nước; - Bản k ê khai nộp lệ phí trước bạ nhà ở. - Đối với cá nhân là n gười Việt kiều còn phải kèm t heo giấy t ờ nhý: bản sao Hộ chiế u h ợp lệ chưa hết hạn do Việt Nam cấp hoặc Giấy xác nhận gốc là côn g dân Việt Nam 2. Về trình tự, thủ tục mua bán nhà ở - Trình tự, thủ tục mua bán nhà ở trong trườn g hợp này được thực hiện như quy định đối v ới trường hợp mua bán nh à ở gắn với quyền sử dụn g đất ở nêu tại phần a trên đây. - Trong trường hợp này bên bán không phải nộp thuế chuyển quyền sử dụn g đất m à bên m ua chỉ phải nộp lệ ph í trước bạ ( bằn g 1% giá trị nhà ở theo quy định). - Người m ua chỉ được quyền sở hữu nhà ở theo thời hạn ghi trong Giấy chứn g nhận quy ền sở hữu nhà ở. 4.3. Chuyển nhượng q uyền sử d ụng đất 1. Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm : Hợp đồng chuy ển nhượn g quyền sử dụn g đất; Giấy chứn g nhận quy ền sử dụng đất hoặc m ột t rong các giấy t ờ quy định tại khoản 1, 2 và khoản 5 Điều 50 Luật đất đai 2. Về trình tự, thủ tục chu yển nhượng quyền sử dụng đất Bước 1 : Một t rong các bên tham gia giao dịch nộp hồ sơ tại Văn phòn g đăn g ký quyền sử dụn g đất; Bước 2: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra và gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để x ác định nghĩa v ụ tài ch ính; Bước 3 : Sau kh i nhận thông báo của cơ quan thuế, Văn phòng đăn g ký quyền sử dụn g đất sẽ thông báo cho các bên ch uyển nhượn g đi nộp n ghĩa vụ tài chính; Bước 4: Các bên chuyển nhượng nộp n ghĩa vụ tài chính và ch uyển biên lai nộp tài chính cho Văn phòng đăng ký quy ền sử dụng đất; Bước 5: Các bên chuy ển nhượng nh ận Giấy ch ứng nhận quyền sử dụn g đất t ại Văn phòn g đăng ký 12
quyền sử dụng đất. 4.4. Cho thuê nhà ở Việc cho thuê nhà ở đư ợc thực h iện như sau: Các bên tự thoả thuận lập hợp đồn g thuê nhà ở hoặc đến cơ quan công chứng đề n gh ị lập hợp đồng thuê nhà ở. Hợp đồng thuê nhà ở phải có chữ ký của bên cho th uê và bên thuê. Hợp đồng thuê nh à ở có thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên giữa cá nhân với cá nhân phải có chứng nhận của công chứn g Nhà nước. Trường hợp bên cho thuê nh à ở là côn g ty kinh doanh nhà thì hợp đồng không phải côn g ch ứn g. Nếu bên cho thuê nhà ở là cá nhân thì phải nộp hợp đồn g th uê nhà ở tại cơ quan thuế để làm t hu tục kê khai nộp thuế cho Nhà nước. Thời hạn bàn giao nhà cho thuê và chấm dứt việc th uê nh à thực hiện theo thoả th uận tron g hợp đồn g. Trườn g hợp tổ chức, cá nhân nước ngo ài ký hợp đồn g thuê nhà ở thì phải có visa nhập cảnh vào Việt Nam t ừ 03 tháng liên t ục trở lên. 4.5. Giao dịch thế chấp nhà ở 1. Hồ sơ thế chấp nhà ở bao gồm : - Đơn đề n ghị t hế chấp nhà ở; - Kế hoạch hoặc dự án kinh do anh cần đầu tư vốn; - Giấy tờ ch ứn g m inh quyền SH nhà ở của bên thế chấp nhà ở; - Hợp đồn g thế chấp nhà ở có chứng nhận c ủa công chứn g; - Xác nhận đăn g ký thế chấp (nế u các bên có yêu cầu). 2. Trình tự thế chấp nhà ở: 6 bước Bước 1 : Bên t hế chấp có đơn đề n gh ị thế ch ấp nhà ở gửi N gân hàn g kèm theo kế hoạch hoặc dự án kinh do anh cần đầu tư vốn; Bước 2 : Nếu đồng ý, Ngân h àng sẽ xem xét và thẩm định giá trị tài sản thế chấp; - Bước 3: Các bên lập hợp đồn g thế chấp nhà ở có ch ứn g nhận của côn g ch ứn g - Bước 4: N gân hàng có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nh à ở, nơi đã làm t hủ tục cấp Giấy chứn g nhận quyền sở hữ u nh à ở biết về việc thế ch ấp.Trường hợp các bên có yêu cầu đăng ký thì bên thế chấp có đơn gửi Văn phòn g đăng ký quyền sử dụng đất kèm theo Giấy tờ về sở hữu nh à ở để đăn g ký thế ch ấp; Bước 5: Bên thế chấp ch uyển Giấy chứn g nhận quyền sở h ữu nhà ở và thông báo đã đăng ký thế chấp cho Ngân hàn g v à làm thủ tục nhận tiền vay. Bước 6 : Sau khi bên thế chấp thanh toán đầy đủ tiền vay (cả gốc v à tiền lãi) thì: - Ngân hàn g có thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở biết về việc đã giải chấp; lập th ủ tục thanh lý hợp đồn g thế ch ấp và giao Giấy ch ứn g nhận quyền sở h ữu nhà ở cho bên thế ch ấp Nếu đã đăn g ký thế chấp thì Bên thế chấp ch uyển thông báo đã giải chấp của Ngân hàn g kèm t heo Giấy chứn g nhận quy ền sở hữu nhà ở đến Văn phòng đăn g ký quy ền sử dụn g đất để xo á đăng ký thế chấp. Lưu ý: Hiện nay các Ngân hàng thương mại được chủ động quy định cụ thể điều kiện và trình tự thế chấp tài sản. Do vậ y, những người có nhu cầu nên liên hệ trực tiếp với Ngân hàng cần vay vốn để biết cụ thể hơn. 4.6. Giao dịch thuê m ua nhà ở 1. Hồ sơ thuê m ua nhà ở Đơn đề nghị thuê mua nhà ở có xác nhận c ủa cơ quan, đơn vị về số người trong hộ gia đình, m ức thu nhập của n gười làm đơn và điều kiện nhà ở c ủa n gười có đơn; Xác nh ận c ủa UBND cấp xã n ơi n gười có đơn sinh sốn g về điều kiện nhà ở (nế u là hộ gia đình) 2. Trình tự xét duyệt việc thuê mua: Bước 1 : Người có nh u cầu th uê m ua gửi đơn có xác nhận tới Sở Xây dựng nơi người đó sinh sốn g; 13
Bước 2: Sở Xây dựn g kiểm tra, đối chiếu về điều kiện, tiêu ch uẩn thuê m ua. Nếu đủ điều kiện thì lập danh sách v à trình UBND tỉnh phê duyệt. Nếu không đủ điều k iện thì trả lại đơn và thông báo rõ lý do cho n gười có đơn. Bước 3 : UBND cấp tỉnh xem xét và quy ết định n gười được thuê m ua và diện tích được th uê m ua; Bước 4: Sau khi có quyết định của UBND tỉnh, Sở Xây dựn g thông báo danh sách cho n gười được thuê mua biết; Bước 5 : Người được thuê m ua nộp 20% giá trị diện tích nhà th uê m ua và ký hợp đồn g th uê m ua với đơn vị được giao quản lý nhà thuê mua; Bước 6 : Làm t hủ thục bàn giao nh à ở thuê m ua 4.7. Giao dịch chuyển đổ i quyền sở hữu nhà ở A. Chu yển đổi quyền sở h ữu nhà ở và qu yền sử dụng đất ở 1. Về hồ sơ chuyển đổi quy ền sở hữu nhà ở bao gồm : Hợp đồng chuy ển đổi có chứn g nhận của côn g chứn g Nhà n ước; Giấy tờ ch ứng minh quyền sở hữu nh à ở c ủa 02 bên chuyển đổi nhà ở Bản khai nộp thuế ch uyển quyền sử dụn g đất và Bản khai nộp lệ phí trước bạ nh à, đất ( do cơ quan quản lý nhà ở cung cấp tại nơi tiếp nhận hồ sơ). 2. Về trình tự, thủ tục chu yển đổi nhà ở: 5 bư ớc Bước 1 : Các bên đổi nhà ở đến lập hợp đồng ch uyển đổ i nhà ở tại cơ quan côn g ch ứn g (không phân biệt địa bàn), kèm theo giấy tờ chứn g m inh quy ền sở hữu nhà ở và ch ứn g m inh thý nhân dân. Có thể soạn sẵn hoặc do công chứng viên soạn. Bước 2 : Các bên chuyển đổi nhà ở nộp hồ sơ tại cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện (nế u là cá nhân), cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (nế u là tổ chức) nơ i có nhà ở. Bước 3 : Căn cứ v ào hồ sõ, cơ quan quản lý nhà ở sẽ kiểm t ra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan th uế để x ác định n gh ĩa v ụ tài ch ính (nếu có) ; Bước4 : Sau khi có thông báo của cơ quan th uế, cơ quan quản lý nh à ở sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ nhà đi nộp nghĩa v ụ tài chính tại cơ quan thuế. Bước 5: Sau khi đã nộp thuế, ch ủ nhà nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý nhà ở để nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở v à quyền sử dụng đất ở. Thời gian làm t hủ t ục cấp Giấy chứn g nh ận quyền sở h ữu nhà ở v à quyền sử dụn g đất ở cho người mua tối đa là 30 ngày, kể từ n gày nhận đủ hồ sơ h ợp lệ. Thời gian này khôn g tính vào thời gian ch ủ nhà đi nộp các n gh ĩa v ụ tài ch ính cho Nhà nước. B. Chu yển đổi quyền sở h ữu nhà ở không có quyền sử dụng đất ở 1. Về hồ sơ chuyển đổi nhà ở bao gồm : - Giấy chứng nhận quyền sở hữu nh à ở được cấp theo quy định của Luật nhà ở (ch ỉ có quyền sở hữu nhà ở trên đất c ủa người khác như xây dựng nhà ở trên đất thuê, đất mượn); - Hợp đồn g ch uyển đổi nhà ở có chứn g nhận của côn g ch ứn g Nhà nước; - Bản k ê khai nộp lệ phí trước bạ nhà ở c ủa cả ha i bên. 2. Về trình tự, thủ tục chu yển đổi nhà ở - Trình tự, thủ tục ch uyển đổi nh à ở trong trường hợp này được thực hiện như quy định đối với trường h ợp chuyển đổ i nhà ở gắn với quy ền sử dụng đất ở nêu tại phần a trên đây. - Trong trường hợp này cả hai bên khôn g phải nộp thuế ch uyển quy ền sử dụn g đất m à chỉ ph ải nộp lệ phí trước bạ nhà ở ( bằn g 0,5% giá trị nhà ở theo quy định mới nhất). - Các bên chuyển đổi chỉ được quyền sở hữu nh à ở theo thời hạn ghi t rong Giấy chứn g nh ận quyền sở h ữu nhà ở. 14
PHẦN 2. MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1. Tạo lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 1.1. Vì sao phải tạo lập dn - Theo quy định của L uật Kinh doanh bất độn g sản 1.2. Các loại hình doa nh nghiệp a. Căn cứ vào tính chấ t sở hữu tà i sản trong doanh nghiệp Theo cách phân lo ại này có: - Doanh n ghiệp có vốn của nhà nước: + Công ty cổ phần nhà nước + Công ty trách nhiệm hữu hạn nhà n ước một thành viên + Công ty trách nhiệm hữu hạn nhà n ước có hai thành viên trở lên + Doanh nghiệp có cổ phần, vốn góp chi phối c ủa Nhà n ước + Doanh nghiệp có một phần vốn của Nhà n ước + Công ty nhà nước giữ quyền chi phối doanh n ghiệp khác - Doanh n ghiệp n goài nhà nước: + Hợp tác xã + Doanh nghiệp tư nh ân + Công ty hợp danh + Công ty trách nhiệm hữu hạn tư nhân + Công ty cổ phần không có vốn của nhà nước - Doanh n ghiệp có vốn đầu tư trực tiếp n ước ngoài: + Doanh nghiệp 100% vốn n ước n goài + Doanh nghiệp liên doanh giữa nước ngoài với các đố i tác trong n ước. b. Căn cứ vào lĩnh vực hoạt động của DN trong nền KTQD: DN nôn g lâm nghi ệp ; DN thủy sản …. DN kinh doanh tài sản và dịch v ụ tư vấn, trong đó có doanh nghiệp có hoạt động liên quan đến bất động sản c. Căn cứ vào quy mô của doanh nghiệp - Doanh n ghiệp quy m ô lớn. - Doanh n ghiệp quy m ô vừa. - Doanh n ghiệp quy m ô nhỏ. 1.3. Lựa chọn loại hình doa nh nghiệp bds p hù hợp a. Doanh nghiệp nhà n ước - Ư u điểm: + Có nguồn lực đầu tư lớn: n guồn vốn của nhà n ước, hỗ trợ quốc tế (có Nhà n ước đảm bảo) + Có ưu thế về đất đai theo quy ho ạch … - Nhược điểm: + T ổ chức quản lý, bộ máy cồng kềnh, cơ ch ế quản lý kém hiệu quả + T hiếu nhạy bén v ới thị trườn g hơn các loại hình doanh nghiệp khác. - Do đó: + Nên lựa chọn cho đầu tư, xây dựng các côn g trình bất độn g sản lớn, quy mô, trọng điểm quố c gia, vùn g, c ơ sở hạ tần g… + Trong c ác lĩnh v ực dịch v ụ tiếp cận thị trườn g nhý m ôi giới, quản lý vận hành … sẽ khôn g nên chọn loại h ình doanh n ghiệp này. 15
b. Các công ty cổ phần - Ư u điểm c ủa côn g ty cổ phần: Phát huy tổn g hợp các n guồn lực từ các cổ đôn g, nhất là của các cổ đôn g sáng lập về nhiề u mặt : nguồn vốn, t ri thức, kinh nghiệm quản trị kinh do anh, quan hệ … Nhờ ưu điểm đó, côn g ty cổ phần có kh ả năn g kinh doanh nhiều lĩnh v ực, có thể chiếm lĩnh cả những lĩnh vực mới m à thị trường hiện còn bỏ ngỏ… - Hạn chế: Cứn g nhắc, kém nhạy bén và thiếu tính quy ết đoán, tính tập trung, t hốn g nhất... do nhiều cổ đôn g, lãnh đạo tập thể qua hộ i đồng quản t rị, giám đốc điều h ành … tùy thuộ c vào số cổ ph iếu có được của các thành viên… Do vậy, lo ại hình côn g ty này phù hợp với nh ữn g đầu tư dài hạn, tươn g đố i ổn định. Với những ho ạt động đầu tư ngắn hạn, những cơ hội nhất thời như dịch vụ, hay k inh doanh thứ cấp … thì thườn g không có ưu thế. c. Công ty trách nh iệm hữu hạn - Ư u điểm : Huy độn g được n guồn lực của Nhà nước, của tập thể với số lýợn g týõn g đối ổn định theo vốn điều lệ đã cam kết (m uốn tăng vốn điều lệ phải xin ph ép). - Hạn chế: Không thật nhạy bén, sự tồn tại của côn g ty găn sliền với sự cam kết với các thành viên, do đó hạn chế đối v ới việc đầu tư dài hạn. Loại kinh do anh phù hợp nhất với loại do anh n ghiệp này là kinh doanh trong n gắn h ạn với các ho ạt động dịch vụ, tư vấn hay hoạt động thứ cấp. d. Doanh nghiệp tư nhân - Ư u điểm: do của cá nhân nên đơn giản, gọn nhẹ, n ăng độn g, nhạy bén và tính hiệu quả thýờn g khá cao. - Hạn chế: Các nguồn lực đều bị hạn chế: vốn, t ri thức, kinh n ghiệm kinh doanh, năn g lực QT kinh doanh, uy tín… Do đó, loại hình này t hường phù hợp với những lĩnh vực đầu tư bất động sản nhỏ, n gắn h ạn, trong những lĩnh vực tư vấn, dịch v ụ nhỏ lẻ ho ặc tham gia vào từn g khâu tron g kinh doanh bất độn g sản. e. Doanh nghiệp có vốn đầu tư n ước ngoà i - Ư u điểm: tiềm lực về tài chính, t hương hiệu, uy tín, trình độ quản lý, kinh nghiệm … - Hạn chế: lĩnh hội l uật pháp, văn hóa, tập quán dân t ộc, những x ung đột về quan hệ xã hội trong doanh n ghiệp hoặc t rong hoạt độn g kinh doanh… Loại doanh nghiệp này t hườn g phù hợp với nh ững lĩnh vực đầu tư xây dựng bất độn g sản có quy mô, giá trị lớn, có trình độ kỹ thuật, công nghệ cao, trong tư vấn, m ôi giới, trong quản lý vận hành các bất độn g sản lớn. 2. HOẠCH ĐỊ NH CHIẾN LƯ ỢC KI NH DOANH KDBĐS 2.1. Chi ến lược KDBĐS 2.1.1. Khái niệm - Chiến lược k inh doanh BĐS là một bản phác thảo tương lai của một DN KDBĐS bao gồm các mục tiêu m à DN phải đạt được cũn g như các phươn g tiện cần thiết để thực h iện các mục tiêu đó. - Ch iến lược k inh doanh BĐS là một kế hoạch dài hạn man g tính tổn g thể hay là một chươn g trình hành động tổng quát nhằm triển khai các nguồn lực để đạt được m ục tiêu đề ra của một doanh n ghiệp KDBĐS đảm bảo sự ph ù hợp v ới sự thay đổi của môi trườn g. 2.1. Chi ến lược KDBĐS 2.1.2. Đặc trưn g c ủa chiến lược k inh doanh BĐS - Vốn lớn, đầu tư lâu dài, chiến lược k inh doanh là nội dung rất quan trọng. - Sự thay đổi và điều chỉnh chi ến lược kinh doanh đòi hỏ i phải có thời gian dài. - Thiếu thông tin nên nhữn g dự báo thường ít chính xác, chất l ượn g hoạch định ch iến lược hạn chế. - Chiến lược KDBĐS ph ụ thuộc vào nhiều yếu tố, nhất là pháp luật, chính sách và sự quản lý của Nhà nước. 2.1.3. Nội dun g cơ bản của chi ến lược KDBĐS - Sứ mệnh, hệ c ác giá trị 16
- Ý tưởng, tầm nhìn - Triết lý kinh doanh của DNBĐS - Mục tiêu tổng quát của DNBĐS - Các chiến lược tổng quát - Các chiến lược ch ức năn g 2.2. Phươn g pháp, côn g c ụ hoạch định chiến lược KDBĐS - Đánh giá, phân tích và dự báo m ôi trườn g kinh do anh a. Phân loại môi trườn g k inh doanh - Theo phạm vi: môi trường quố c tế; m ôi trường KTQD; môi trườn g cạnh tranh ngành và m ôi trường bên trong DN - Theo ranh giới: Môi trường bên ngoài v à m ôi trườn g bên trong b. Phân tích môi trườn g bên n goài - Sơ đồ PEST + Chính trị: Hình thái nhà nước, Chính phủ; Các cơ ch ế chính sách; Pháp luật có liên quan; Sự ổn định chính trị, an toàn xã hội + Kinh tế: Thực trạng trình độ phát triển KT; Cơ cấu n ền kinh tế; Những vấn đề tài trợ; Xu hướng tăng trưởn g, ch uy ển dịch CCKT; Thể ch ế kinh tế (luật pháp về KT); Lạm phát; Lãi suất; Chính sách tiền tệ; Mức độ thất nghiệp; Chính sách thuế; Sự kiểm soát thị trường, lương, giá cả…; Cán cân thanh toán… Xã hội: Dân số: quy mô, cơ cấu dân cư, sự biến đổi dân số…; Ch ất lượn g c uộc sốn g; Lối sống và tiêu dùn g; Thị hi ếu, tập quán; Tôn giáo tín n gưỡn g; An sinh xã hội… Côn g n ghệ: Trình độ khoa học côn g nghệ; Các chỉ tiêu về nghiên cứu và phát triển ; Nhữn g phát minh, sáng ch ế mới; Côn g n ghệ mới, công n ghệ tin học ứn g dụn g trong lĩnh vực n ghiên cứu v à phát triển… - Mô hình 5 lực lượng của Michel Porter + Khách hàng + Nhà c un g cấp + Các đối t hủ c ạnh tranh ngành + Các đối t hủ tiềm ẩn + Sản phẩm thay thế - Từ phân tích dự báo môi trường bên ngoài, xác định cơ hộ i và thách thức Cơ hội “Cơ hội” m uốn đề cập tới những tác độn g của kinh tế, xã hội, chính trị, côn g n ghệ, xu hướng cạnh tranh và các sự kiện có thể đem lại nhữn g thuận lợi to lớn cho DN. Thách thức “Thách t hức” cũn g liên quan đến tác động của các vấn đề kinh tế, x ã hội, chính trị, công n ghệ nhưng nó có t hể đem lại cho DN nh ững bất lợi, những khó khăn và đe doạ hoạt độn g kinh doanh của DN. c. Phân tích môi trường bên trong - Phân tích các nhân tố: + Ngh iên cứu và phát triển: Tiềm năng kỹ thuật; Nhân lực; Nguồn vốn; Tiềm năng vật chất ; Quy mô; Vị trí; Tính chất tự động hóa’ Tính linh hoạt; Nh ân lực; Ch i phí, giá thành… + T iềm năng v ật chất: Đất đai; Máy m óc thiết bị; Vật tư, vật liệu x ây dựng… + Mark eting: Mạn g lưới phân phối; Lực lượn g bán h àn g; Chính sách bán hàn g, giá cả; Quản g cáo; Nguồn kinh phí; Thị phần, mặt hàng + T ài ch ính: Vốn dài h ạn; Vốn n gắn h ạn; Dòng luân ch uyển tiền tệ; Nhân lực; Hệ thống n gân sách, dự báo, kiểm so át 17
+ Quản trị: Nhân lực chủ chốt ; Bộ m áy quản lý; Kỹ năn g ra quyết định; Chiến lược; Tổ chức; Bầu không khí… - Từ phân tích, dự báo môi trườn g bên trong, rút ra điểm mạnh, điểm yếu + Điểm m ạnh: là những lợi thế của doanh nghiệp so với các do anh ngh iệp khác thông qua sức mạnh nội tại của doanh nghiệp. + Điểm yếu: là những hạn chế, nh ữn g nhược điểm của doanh n ghiệp so với các DN kh ác. - Chiến lược k inh doanh của doanh n ghiệp ph ải: + T ận dụn g cơ hội ; tránh, giảm thiểu n guy cơ + Phát huy điểm m ạnh, khắc phục, hạn chế điểm yếu d. Hoạch định các chiến lược kinh do anh chính Dựa vào các công c ụ, các ma t rận hoạch định chi ến lược: + Ma trận SWOT phân tích cơ hộ i/n guy cơ, điểm m ạnh/ điểm yếu +Ma trận đánh giá và dự báo tác độn g của các nh ân tố ảnh hưởn g đến m ôi trường k inh doanh - Các m a trận hoạch định chiến lược + Ma trận thứ tự ưu tiên các cơ hộ i và nguy c ơ + Ma trận danh mục vốn đầu tư BCG + Ma trận Mc Kin sey ( GE) + Ma trận tiến hóa thị trường - sản phẩm + Ma trận A.D.Little (ma trận lựa chọn chiến lược tổng quát) + Ma trận SPACE (ma trận vị trí chiến lược và đánh giá hoạt động) + Ma trận QS PM (ma trận hoạch định chiến lược có thể định lượng) e. Các chiến lược chức năn g: Thật chất là các giải pháo để thực hiện các chiên slược chính : + Chiến lược n ghiên cứu v à phát triển + Chiến lược sản x uất + Chiến lược m arketing + Chiến lược về tài chính + Chiến lược về nh ân sự + Chiến lược m ua sắm và dự trữ 3. Lập phư ơng án kinh doanh BĐS 3.1. Cơ hội kinh doanh bấ t động sản a. Tổng quan Cơ hội kinh doanh bất độn g sản: Là dịp, là thời điểm kinh doanh bất động sản sẽ gặt hái được thành công. - Do m ôi trườn g kinh doanh tạo ra và là khách quan - Vấn đề là ở chỗ, nhà kinh doanh phải: + Nhận biết cơ hộ i kinh doanh + Phân tích cơ hội kinh doanh +Tận dụng cơ hội k inh doanh b. Phân tích cơ hội kinh do anh - Đánh giá cơ hội kinh doanh: + Khảo sát, + T hăm dò và điều tra thị trường - Đánh giá khả năn g tận dụng cơ hội của người kinh doanh: + Mục tiêu kinh doanh : ph ù hợp với chiến lược k inh doanh, thế mạnh… + Năng lực của người kinh doanh : > Năn g lực tài ch ính: đầu tư, vốn … 18
> Năn g lực kỹ thuật, công nghệ > Năn g lực quản trị kinh doanh c. Đánh giá mức độ rủi ro và khả năn g chốn g đỡ - Rủi ro về tài sản: + Biến độn g v ề kết cấu công trình + Hỏa hoạn, cháy nổ + Yếu tố tự nhiên + Vấn đề an toàn + T hiết bị sử dụn g - Nhữn g r ủi ro về nhữn g v ấn đề pháp lý kinh doanh + Nhữn g tranh chấp + Sự thay đổi quy ho ạch + Sự thay đổi về luật pháp, chính sách + T hực hiện nhữn g cam kết quốc tế - Nhữn g r ủi ro của thị t rường + Sự thay đổi cầu + Sự TĐ c ủa cun g + Sự TĐ của giá + Nhữn g đột biến về khoa học côn g n gh ệ + Biến độn g c ủa tình hình tài chính… 3.2. Khái niệm Phương á n ki nh doanh - Phương án k inh doanh (kế hoạch kinh doanh) là tập tài liệu được trình bày một cách lô gích, có căn cứ pháp lý và khoa họ c của 1 ý tưởn g kinh doanh v à dự kiến nh ữn g n guồn lực cần thiết và kết quả sẽ đạt được khi t hực h iện ý tưởng đó. - Lập khi nào? + Lập m ột doanh n gh iệp m ới hoặc khi thay đổi lo ại hình doanh nghiệp. + Đầu tư vào m ột dự án k inh doanh nào đó. + Cần vay vốn cho một công việc kinh doanh nào đó. 3.3. Nội d ung bản phương á n ki nh doa nh Bao gồm: 1. Tổng quan; 2.Mô tả sản ph ẩm, dịch vụ; 3. Kế hoạch m arketin g; 4. Nghiên c ứu và phát triển; 5. Kế ho ạch sản xuất; 6. Quản trị; 7. Các r ủi ro; 8. Kế hoạ ch tài chính; 9. Tiến độ, t hời gian biếu; 10. Các ph ụ lục Cụ thể: Các câu hỏi kiểm tra việc hoàn Đề mục và nội dung cần C ác gợi ý chuẩn bị theo nội thành lập bản phư ơng án kinh đề cập dung của đề mục doanh. Đừng nó i quá dài. Đây là m ục quan trọng thu h út sự quan tâm I. Tổng quan của n gười đọc. Nên viết phần n ày sau khi hoàn thành toàn bộ bản p/á KD - Lên kế hoạ ch côn g vi ệc c ủa DN II. Mô tả sản phẩm. - Tên sản phẩm / dịch v ụ nào? - Mô t ả chun g về sản - Lịch sử DN cần nêu thêm - S /DV nào dự định bán? P phẩm/dịch v ụ. trong tổng quan về n gành - Cơ hộ i kinh doanh là gì? (mới, - Tổng quan về n gành. kinh doanh. mở rộng, t heo mùa hay quanh - Tổng quan về doanh - Tiềm năng c ủa DN cần mô tả năm…). nghi ệp. rõ. - Tại sao có hứa hẹn thành côn g? - Mục tiêu/ tiềm năn g - Sản phẩm / dịch v ụ là duy nh ất - Mức độ tăng trưởn g tiềm năn g? của DN. hay có nét độ c đáo nào so với - Tính độc đáo n ằm ở đâu? (nói - Tính độc đáo của sản SP /DV của các DN khác cần phẩm/ dịch vụ đựơc làm rõ. thêm điểm mạnh, điểm yế u c ủa S /DV P III. Kế hoạch - Thuyết phục n gười đọc rằng - Ai là khách h àng tiềm năng của marketing. doanh th u và cạnh tranh sẽ mình? 19
- Nghiên cứu thị t rường theo dự kiến. - Thị trường có đủ lớn m ạnh và phân tích. - Kết qủa n ghiên cứu thị trườn g không? +Thị trườn g m ục tiêu phải được đưa vào để chứng - Ai là đối thủ cạnh tranh, họ kinh (khách hàn g mục tiêu). m inh. doanh r a sao? - Xác định rõ thị trường m ục - Mình sẽ kh uyế ch trương bán +Quy m ô thị trường và tiêu, vị thế trên thị trường v à hàng nh ư thế nào? xu h ướn g. thị phần sẽ ch iếm . - Thị phần của m ình mong chờ + Cạnh tranh. - Đánh giá tất cả các đối t hủ cho SP/DV này? +Đánh giá thị phần. cạnh tranh và đặc biệt nhấn - Mình sẽ đặt giá bán như thế nào? - Kế hoạch m arketing. m ạnh bằn g c ách nào và t ại sao - Mình sẽ dùng chính sách quản g + Chiếm lĩnh thị trường, m ình mạnh hơn họ. cáo và kh uyếch trươn g nào? doanh th u và phân phố i. - Nói rõ ch ính sách giá cả từ +Chính sách giá cả. thâm nhập thị trường cho đến giữ vững thị phần và có lãi. +Quản g cáo v à khuy ếch Nhớ rằng giá thấp nhất không trương. nhất thiết là giá tốt nhất. - Nói rõ về kế hoạch quảng cáo cùng v ới chi phí cho nó để chứn g minh cho tính hợp lý của nó. IV. Nghiên cứu thiết kế và phát triển - Nói rõ quy mô, chi phí cần SP/DV. cho nghiên cứu, t hử n ghiệm - Mình đã m ô tả kỹ thiết kế hay - Kế hoạch thiết kế và hay phát triển. phát t riển SP chưa? phát triển SP. - Giải thích cặn k ẽ những gì đã - Có hỗ trợ kỹ thuật nào mình - Kết quả nghiên cứu hoàn thành (mẫu S phòng P, nhận được không? về kỹ thuật côn g n ghệ chế thử, nhữn g phát triển - Những nh u cầu n ghiên cứu n ào của SP/DV. trước đó). mình còn dự định? - Nh u cầu ngh iên cứu - Nhắc đến các hỗ trợ về n ghiên - Chí phí cho n ghiên cứu v à thiết hỗ trợ. cứu, kỹ thuật đã nhận được kế có hợp lý không? - Chi phí cho dây (nếu có). chuy ền SX. - Nêu nhữn g lợi thế về địa điểm. V. Kế hoạch sản - Liệt kê các yêu c ầu về xuất. phươn g tiện (nhà xưởng, kho, - Địa điểm SX đặt ở đâu? - Phân tích về địa điểm. văn phòng) v à thiết bị (m áy - Yếu tố nào ảnh hưởng đến sự lựa - Nh u cầu cho sản x uất, m óc, t rang bị và n guồn cun g chọn đó ? phương tiện và thiết cấp). - Mình đã đề cập đến các yê u c ầu bị. - Nêu rõ khả n ăng ch uyên chở cho sản xuất chưa? - Các yếu tố về c ung cấp đầu vào và vận (đi và đến). - Ai sẽ là nhà cung cấp nguyên vật - Có gần n gười cun g cấp liệu? chuy ển. nguyên v ật liệu hay khôn g. - Phươn g tiện vận tải nào hiện có - Nguồn cun g cấp sức - Nói đến lực lượn g lao động ở địa bàn? lao độn g. hiện có ở địa phươn g. - Lực lượng lao độn g có sắn chưa? - Dữ liệu về chi phí sản - Cung cấp đánh giá về giá xuất. thành SX, đừng đưa r a đánh giá thấp hơn. VI. Quản trị - Nêu tóm tắt về những người - Ai sẽ là n gười quản trị? - Đội ngũ quản lý, chủ chốt trong doanh nghiệp - Trình độ ch uyên m ôn của họ như những người ch ủ hay dự án. thế nào? chốt . - Nêu thêm về sự hỗ trợ (nếu - Cần bao nhiêu nhân viên, họ sẽ - Những vấn đề pháp có) của c ác cố vấn, cá c nhà tư làm gì? lý, hợp đồn g về kho, vấn và các giám đốc. - Kế hoạ ch tiền côn g, tiền lươn g, 20