Thị trường bất động sản và các phương án để hoàn thiện thể chế thúc đẩy sự phát triển tại Việt Nam: Phần 1

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:172

Thêm vào BST

Báo xấu

6
lượt xem 1
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Cuốn sách "Các giải pháp để hoàn thiện thể chế thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam:Phần 1" trình bày những nội dung chính sau đây: Cơ sở lý luận về thị trường bất động sản và thể chế thị trường bất động sản; Thể chế thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Thị trường bất động sản và các phương án để hoàn thiện thể chế thúc đẩy sự phát triển tại Việt Nam: Phần 1

CÁC GIẢI PHÁP ĐỂ HOÀN THIỆN THỂ CHẾ THÚC DẨY S ự PHÁTTRIÊN CỦATHỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM ■ ■ (Sách tham khảo) NGUYỀN ỌC LIỆU 597 NHÀ X U Ấ T b ả n c h ín h t r ị Q U ốC g ia
CÁC GIẢI PHÁP ĐÊ HOÀN THIỆN THỂ CHẾ THÚC ĐẨY S ự PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRIÍỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
3.333 Mã số: ----------------- CTỌG-2013
B ộ T ư PHÁP - VIỆN KHOA HỌC PHÁP LÝ TS. ĐINH THỊ MAI PHƯƠNG (Chủ biên) CAC GIAI PHAP ĐẼ HOÀN THIỆN THỂ CHÉ THÚC ĐẨY Sự PHÁT TRIỂN CÚA THỊ TRƯỜNG BẤT DỘNG SẢN VIỆT NAM ■ ■ (Sách tham khảo) NHÀ XUẤT BẢN CHÍNH TRỊ Quốc GIA - sự THẬT HÀ NỘI - 2013
C H Ủ B IÊ N T S . Đ INH T H Ị M AI PH Ư Ơ N G TẬP TH Ể TÁC GIẢ NCS. Chu Thị Hoa CN. Phạm Văn Bằng TS. Trần Kim Chung TS. Nguyễn Văn Cương TS. Nguyễn Quang Tuyến ThS. Trần Thị Quang Hồng T h S . Diírtng M in h T h ú y ThS. Nguyễn Anh Tú ThS. Hồ Quang Huy ThS. Lê Thị Hoàng Thanh
C H Ú DẪN C Ủ A NHÀ X U Â T BẢ N Sự hình thàn h , p h át triển và những tiến bộ đ ạt được tron g hoạt động của thị trường b ât động sản Việt Nam là m ột tron^ những tác động quan trọ n g đến sự phát triển , th àn h tựu cùa công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đô thị hóa đ ất nước ta trong những năm vừa qua. Tuy nhiên, để thị trường bất động sản phát triể n lành m ạn h , đúng hướng, đóng góp tích cực và hiệu quả hơn nữa cho sự phát triển kinh tê - xã hội tron g tình hình kinh tê - xã hội tron g nước và thê giới có những biến đổi to lứn, th ể chê phát triổn thị trường bất dộng Bắn ct rtiíàr ta cần được hoàn thiện, tạo hành lang pháp lý phù hợp với xu thê hội nhập quốc tế. Cuốn sách C á c g i ả i p h á p đ ể h o à n t h i ệ n t h ể c h ế t h ú c đ ẩ y s ự p h á t t r i ể n c ủ a th ị t r ư ờ n g b ấ t d ộ n g s ả n V iệ t N a m ( S á c h t h a m k h ả o ) của tập th ể tá c giả công tá c tạ i Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp do Tiến sĩ Đinh Thị Mai Phương làm chủ biên, trên cơ sở phân tích thực trạ n g thị trường b ất động sản V iệt Nam, những ưu điểm và b ất cập của th ể chê p h át triển thị trường bất động sản đã đề ra những giải pháp thiết thực nhầm góp phần làm cho thị trường bất động sản 5
V iệt Nam p h át triể n lành m ạn h , hiệu quả, qua đó, góp phần vào công cuộc xây dựng nền kinh tê đ ất nước tro n g thời kỳ mới. Xin giới thiệu cuốn sách với bạn đọc. T h á n g 01 n ă m 2 0 1 3 NHÀ XUẤT BẢN CHÍNH TRỊ QUỐC GIA - s ự THẬT 6
LỜ I NÓI ĐẨU B ấ t động sản và thị trường bât động sản là một bộ phận quan trọn g cấu thàn h của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Lượng tà i sản của thị trường này chiếm từ 50% đến 7Ơ% tổng tài sản quốc g ia1. Thị trường bát động sản có quan hệ m ật th iế t với thị trường sức lao động, thị trường hàng hóa, thương m ại, dịch vụ và đặc biệt là thị trường tài chính. Thị trường b ất động sản phát triển kéo theo sự phát triển của nền kinh tê quốc gia. Được đánh giá là giàu tiềm n ăn g và có nhiều đóng góp tích cực vào sự phát triển kinh tê - xã hội, tuy nhiên, thị trương bai dộng sản hiện nay vần còn nhiều bất ổn, hiện tượng “nóng - lạn h ” diễn biên phức tạp khiến thị trường gặp không ít khó khăn, giá cả b ất động sản không phản ánh đúng giá trị th ậ t của nó. Đặc điểm thị trường b ất động sản của nước ta hiện nay là nhạy cảm , dễ biến động, th ậm chí chịu ảnh hưởng của tin đồn do không được thông tin công khai, kịp thời. 1. TS. Đinh Văn Ân (Chủ biên): Chinh sách phát triền thị trường bất động sản ở Việt Nam, Nxb. Chính trị quốc gia - Sự thật, Hà Nội, 2011, tr. 1. 7
Trong thời gian qua, Nhà nước đã có nhiều biện pháp nhằm tạo sự phát triển lành m ạnh cho thị trường bất động sản, đưa thị trường đi đúng hướng. Tuy nhiên, những biện pháp đó vẫn còn nhiều hạn chế, các quy định còn chồng chéo, thiếu tính đồng bộ. H ành lang pháp lý thúc đẩy thị trường tuy có nhiều chuyển biến và cô gắng hoàn thiện , song vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu phát triển với tốc độ nhanh và sự biến động của thị trường. Hiện nay, thị trường b ất động sản không ổn định phần lớn do thiếu tính minh bạch, thiếu thông tin, quan trọng là cung và cầu còn chưa gặp nhau, nguồn cung còn ít, tình trạ n g đầu cơ, làm giá còn diễn ra phổ biến. Thuê và phí được áp dụng với bất động sản còn nhiều b ất cập, cần được xem x é t và hoàn thiện. Tuy thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tê - xã hội, nhưng việc tổ chức quản lý hoạt động thị trường này ở nước ta hiện nay còn nhiều yếu kém làm ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường. Một trong những ngiiyôn nhân là Bự quản lý, chỉ đạo của các cư quau nhà nước trong việc lập quy hoạch sử dụng bất động sản còn chậm trễ , các quy hoạch đôi khi không phù hợp với tình hình p h át triển kinh tế - xã hội. C ác tổ chức quản lý h oạt động kinh doanh b ất động sản làm việc chưa hiệu quả, các hoạt động kinh doanh phần lớn là hoạt động “n gầm ”. Kinh doanh b ất động sả n là hoạt động lớn, nhưng lại chỉ diễn ra tạ i các sàn giao dịch bất động sản nhỏ, lẻ và nguồn nhân lực cung cấp thông tin, tư vấn cho nhà đầu tư còn hạn ch ế cả về số lượng và ch ất lượng, dẫn đến việc quản lý thị trường khó khăn. Trước tình hình đó, việc nghiên cứu thực tiễn và lý luận để hoàn th iện các thể chê 8
nhăm thú c đẩy thị trường b ất động sản p h át triể n lành m ạn h , đúng hướng là việc làm quan trọn g và cần th iết. C ác quy định pháp luật điều chỉnh thị trường b ất động sản ở nước ta nằm ở nhiều văn bản pháp luật kh ác nhau như: Bộ luật dân sự năm 2 0 0 5 , L u ật đ ất đai năm 2 0 0 3 sửa đổi, bổ sung năm 2 0 0 8 , 2 0 0 9 , 2 0 1 0 , L u ật nhà ờ năm 2 0 0 5 sừa đôi, bô sung năm 2 0 0 9 , Lu ật kinh doanh bát động sản năm 2 0 0 6 , V .V . , nên không tập trung, hệ thống, lại còn nhiều h ạn chế, chồng chéo và thiếu. Yêu cầu xây dựng hệ thố n g các quy định pháp luật điều chỉnh thị trường b ất động sản đ ặ t ra tro n g tìn h hình mới là: đồng bộ - thốn g n h ất - minh bạch - tạo điều kiện p h át triển và bền vững. Hệ thốn g cá c cơ quan quản lý nhà nước về thị trường b ất động sản được xây dựng còn nhiều điểm h ạn chê chưa th ậ t hợp lý, có sự mâu thuẫn về th ẩm quyền giữa các Bộ, n gàn h , V.V., n ên cần có sự hoàn th iện kịp thời. Liên quan đến nội dung nghiên cứu về thị trường b ất động sả n ở nước ta hiện nay đã có m ột sô công trìn h nghiên cứu, sach chuyen kh ão, bai v iet tiep cạn dươi nhiêu goc dọ khac nhau hoặc đề cập cơ sở lý luận và quản lý nhà nước về thị trư ờng b ất động sản ... Tuy n h iên , các công trìn h n gh iên cứu trê n chỉ mới đề cập cơ sở lý luận, sự hình th à n h và p h át triể n thị trường, m ột số côn g trìn h đề cập vai trò của cơ quan quản lý nhà nước đôi với thị trư ờn g b ấ t động sả n , đánh giá m ột sô quy định pháp lu ậ t điều chỉn h th ị trư ờng, V .V ., nhưng chưa có công trìn h nào n gh iên cứu tổ n g thê và toàn diện về toàn bộ th ê chê vận h àn h thị trư ờn g b ấ t dộng sản . Cuốn sách C á c g i ả i p h á p đ ể h o à n t h i ệ n t h ể c h ê t h ú c d ấ y s ự p h á t t r i ể n c ủ a th ị t r ư ờ n g 9
b ấ t đ ộ n g s ả n V i ệ t N a m do T iến sĩ Đinh Thị Mai Phương, Trưởng B an N ghiên cứu pháp luật D ân sự - K inh tế , V iện Khoa học P h áp lý Bộ Tư pháp chủ biên đã nghiên cứu m ột cách tương đối tổn g th ể , toàn diện toàn bộ th ể ch ế vận h àn h th ị trư ờng b ất động sản V iệt N am , từ đó đưa ra cá c giải pháp để hoàn th iện th ể chê n hằm thúc đẩy sự p h át triể n ổn định, lành m ạnh thị trư ờng này, có th ể nói đã phần nào giải quyết được những nội dung còn chưa đầy đủ đó. T Ậ P T H Ể TÁC GIẢ 10
Chương I C ơ SỞ L Ý L U Ậ N V Ề T H Ị TR Ư Ờ N G B Ấ T ĐỘNG SẢ N VÀ T H Ể C H Ế T H Ị T R Ư Ờ N G B Ấ T Đ Ộ N G SẢ N I. MỘT SỐ KHÁI N IỆ M VẾ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤ T ĐỘNG SẢN 1. K hái niệm b ấ t đ ộ n g sản 1.1. K h á i n iệ m b ấ t đ ộ n g s ả n Tài sản gồm nhiều loại, tùy theo mục đích quản lý và sử dụng, người ta có các cách thức phân chia tài sản thành các loại khác nhau. Thông thường tài sản được phân thành hai loại: động sản và bất động s ả n 1. 1 Viêc phân loai tòi sản thành “hất dõng sản” và “đône sản” có nguồn gốc từ Luật cố La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh dất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, cây trồng, V.V., và tất cả những gì liên quan đến dất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước có những đặc thù riêng thể hiện ờ quan điểm phản loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”. Hầu hết các nước đều coi bất dộng sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị tn' địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật dân sự Cộng hòa Pháp, Điều 86 Luật dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật dân sự Cộng hòa Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật dân sự Cộng hoà Liên bang Đức, v.v.,). Liên bang Nga còn quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” mà không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất dai nói chung là bộ phận cùa lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự. - Nguồn: Hiệp hội bất động sản Việt Nam - http://www.vnrea.vn. 11
Theo quy định tại khoản 1 Điều 174 Bộ luật dân sự năm 2005 thì bất động sản là các tài sản bao gồm đất đai, nhà, công trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định'. Đất đai được hiểu là một diện tích nhất định bao gồm cả chiều rộng, chiều dài, chiều cao, chiều sâu. Tài sản gắn liền với đất đai như nhà, công trình xây dựng phải liên quan chặt chẽ với đất đai và không thể tách rời (những lều tạm, giàn giáo xây dựng, cây trồng ngắn ngày, V .V ., không thường xuyên gắn liền với đất thì không được coi là bất động sản). Các tài sản khác gắn liền với đất đai như tài nguyên khoáng sản trong lòng đất chưa được phát hiện hoặc chưa được khai thác tách khỏi lòng đất, cũng được coi là bất động sản2. Như vậy, bất động sản được xác định trước hết là tài sản, song không phải tài sản nào cũng là bất động sản, chi những tài sán không di dời dược mới là bất động s a n 5. 1. Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2005 thì bất động sản được định nghĩa'bất động sản bao gốm đất đai và những vật tự nhiên khác gắn liền với đất như cây cối, khoáng sản, công trình trên đất như các tòa nhà, công trình xảy dựng - http://www.arev.com. vn/?a=info&catid=2&lg=vn. 2. Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp: Bỉnh luận khoa học Bộ luật dân sự năm 2005, Nxb. Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2010, tr. 425, 426. 3. TS. Nguyễn Minh Tuấn: Đăng ký bất động sản - Những vấn đề lý luận và thực tiễn, Nxb. Chính trị quốc gia - Sự thật, Hà Nội, 2011, tr. 110. 12
Vì vậy, đặc điếm quan trọng đê xác định tài sản có phái bất động sản hay không chính là yếu tô không di dời được. Do đó, bất động sản được xác định trước hết là đất đai và các công trình, kiến trúc gắn liền với đất. Đất đai là yếu tó ban đầu không thế thiếu được cua bâ’t động sản. 1.2. Đ ặ c đ i ế m c ủ a b ấ t d ộ n g sả n Có rất nhiều cách xác định đặc điểm của bất động sản theo nhiều quan điếm khác nhau. Các nhà kinh tế xác định bất động sản có hai nhóm đặc điểm chính là nhóm đặc điểm mang tính chất vật lý và nhóm đặc điểm mang tính kinh tế. Theo đó, n hóm d ặ c đ iểm m ang tính vật lý bao gồm tính chất cố định, tính chất lâu bền, tính chất duy nhất, độc đáo, cá biệt, tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau và tính thích ứng. N hóm d ặc đ iểm m ang tính chất kinh tế bao gồm tính giá trị lớn của bất động sản, tính thanh khoản kém 1. Có ý kiến khác cho rằng, đặc điểm cơ bản của bất động sản chỉ gồm tính bất động, tính không đồng nhất, tính khan hiếm, tính bền vững trong đời sống kinh tế 2. Nhưng cũng có ý kiến xác định bất động sản có tới chín đặc điểm: (1) Tính cố định về vị trí; (2) Tính giá trị và có khả năng sinh lời; (3) Tính chịu tác động của các yếu tố tự nhiên; (4) Có tính toán đến công năng và dự 1. TS. Bùi Vần Huyền, TS. Đinh Thị Nga: Quản lý nhà nước đối với thị trường bất dộng sản ờ Việt Nam, Nxb. Chính trị quốc gia - Sự thật, Hà Nội, 2011, tr. 12-15. 2. TS. Đinh Vần Ân (Chủ biên): Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam, Nxb. Chính trị quốc gia - Sự thật, Hà Nội, 2011, tr. 22-23. 13
đoán được nhu cầu phát sinh; (5) Có tuổi thọ kinh tê và tuổi thọ vật lý; (6) Có khả năng tái tạo tài sản; (7) Tính khan hiếm vì diện tích đất đai có giới hạn; (8) Là sự kết tinh vật chất có giá trị lớn so với thu nhập của dân CƯ; (9) Giao dịch bất động sản' thường kéo dài, thường gặp biến động, có sự tách biệt hàng hóa và giao dịch2. Như vậy, bất động sản có nhiều đặc điểm khác nhau, trong đó có nhóm đặc điểm về vật lý và nhóm đặc điểm về kinh tế. Việc xác định những đặc điểm cơ bản của bất động sản có vai trò, ý nghĩa quan trọng đôi với việc th iết kế, xây dựng thể chế thị trường bất động sản nhằm khai thác, sử dụng tối đa hiệu quả của tài sản bất động sản. Trên cơ sở các đặc điếm nêu trên, chúng ta thấy một số đặc điểm cơ bản của bất động sản có tfiể ảnh hưởng tới việc xây dựng, hoàn thiện thể chế thị trường bất động sản, cụ thể như sau: a) Tính bất độn g (không th ể di dời): Đất đai và các tà i s ả n g ắ n li^íi với đ ấ t đ ai là h à n g h ó a đ ặ c b iệ t k h ô n g thể di dời. B ất động sản dù có thể được chuyển nhượng nhưng lại không thể chuyển đến một vị trí khác. Đặc điểm này có ý nghĩa rất quan trọng, làm cơ sở cho việc thiết lập hệ thống đo đạc, bản đồ, quy hoạch, xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin về bất động sản phục vụ công tác 1. Theo quan điểm của các tác giả cuốn sách này, đây là đậc điểm của giao dịch bất động sản, không phải là đặc điểm cùa bất động sản. 2. Xem TS. Doân Thị Hồng Nhung (Chủ biên): Pháp luật uề tạo dựng đáng cấp và thương hiệu môi giới bất động sản ở Việt Nam, Nxb. Lao động và Xã hội, Hà Nội, 2010, tr.24-26. 14
quản lý và cung cảp thông tin cho các chủ thể khi tham gia thị trường bất động sản. Do tính bất động, không thể di dời của bất động sản mà đòi hỏi công tác quy hoạch phải thực sự chuẩn xác, khoa học, đặc biệt đối với các khu đô thị nơi bất động sản có giá trị lớn. b) Tính khôn g dồn g nhất về g iá của bất dộn g sản: Tính không đồng nhất về giá của bất động sản thể hiện ở chỗ, cùng nằm trong một khu vực địa lý nhưng giá của các bát động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: thời điểm bán, tâm lý của người mua, đặc điểm vật lý của bất động sản: vuông vắn, gần đường chính hay trong ngõ hẻm, V.V .. Đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đâ't - gọi tắt là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đất chính chủ hợp pháp) thì giá thị trường cao hơn so với đất do mua bán viết tay. Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta hiện nay. giá của bất đông sản hình thành, xác định do thị trường quyết định dựa trên các quy luật của nền kinh tế thị trường. Đây là đặc điểm thuộc về nền kinh tế thị trường, nơi mà giá cả hàng hóa bâ't động sản được trao đổi thông qua cơ chế giá1. Do đó, thể chế về giá bất động sản phải được thiết kế, xây dựng sao cho giá của b ất động sản do thị trường tự quyết định, hạn chế sự can thiệp của Nhà nước. 1. Xem TS. Đinh Văn Ân (Chù biên): Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam, Sđd, tr. 27. 15
c) Tính khan h iế m : Do bất động sản được xác định trước hết là đất đai mà diện tích đất đai có hạn, nên yêu cầu đặt ra trước hết phải sử dụng đất đai hiệu quá và để thực hiện điều này đòi hỏi công tác quy hoạch (bao gồm quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, v.v.,) phải được xây dựng một cách hợp lý, khoa học. Sự khan hiếm của đất đai và các bất động sản khác đặt ra yêu cầu quản lý nhà nước phải hướng tới mục tiêu thúc đẩy các giao dịch, trao đối, luân chuyến bất động sản đến tay người thực sự có nhu cầu và có khả năng khai thác, sử dụng hiệu quả, hạn chế cung - cầu giả tạo do giới đầu cơ bất động sản tạo ra. d) Tính thanh kh oản củ a bất độn g sản : bất động sản có tính thanh khoản kém do tính bất động và đặc điểm giá trị của bất động sản tạo ra. Do đó, việc xây dựng và hoàn thiện thể chế thị trường bất động sản phải tạo điều kiện cho cung gặp được cầu thông qua việc xây dựng và phát triển các dịch vụ, tổ chức trung gian cho thị trường, huy động được các nguồn vốn đầu tư, phát triển bất động sản. 2. Thị trư ờ n g b â t d ộ n g sản Theo Từ điển tiêng Việt, “thị trường là tổng thể nói chung những hoạt động mua bán, trao đổi và lưu thông hàng hóa”1. Thị trường, theo khái niệm của các nhà kinh tế, là nơi tập hợp nhu cầu của người tiêu dùng, diễn ra 1. T ừ điển tiếng Việt, Nxb. Đà Năng, 2009, tr. 1208. 16
mua bán hang hóa, dịch vụ tiền tệ, thực hiện tái sản xuất trong chu trình tiếp theo'. Hiện nay, đã có nhiều cách định nghĩa khác nhau về thị trường bất động sản. Có quan điểm cho rằng, thị trường bất động sản là nơi các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh2; hoặc thị trường bất động sản là nơi hàng hóa và dịch vụ bất động sản được trao đôi - nơi ảnh hưởng bởi mong muốn của những người tham gia thị trường cùng sự can thiệp của Chính phủ (hệ thống chính trị) vào thị trường. Quan điểm khác cho rằng, thị trường bất động sản là môi trường trong đó người mua và người bán tác động thông qua cơ chế giá; hoặc cũng có thế định nghĩa thị trường bất động sản là một hệ thống các quan hệ, qua đó các giao dịch về bất động sản của bên tham gia được thực hiện3. Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các mối quan hệ của con người về giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản trên đất tại một khu vực địa lý xác định, trnng một khoảng thời gian cụ thể'. Như vậy, tuy có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản, song chúng đều thừa nhận thị trường bất động sản là tổng hòa các quan hệ giao dịch về bất động sản dưới dạng quan hệ hàng hóa - tiền tệ. 1. Xem TS. Nguyền Minh Tuấn: Đăng ký bất động sán Những vân đề lý luận và thực tiễn, Sđd, tr. 111. 2, 3. Xem TS. Bùi Vàn Huyền, TS. Đinh Thị Nga: Quán lý nhà nước dối với thị trường bất dộng sán ở Việt Nam, Sđd, tr. 11, 27. 4. Xem TS. Doãn Thị Hồng Nhung (Chù biên). Pháp luật về tạo dựng đẳng cấp và thương hiệu môi giới bất dộng sản ớ Việt Nam, Sđd, tr. 28. 17
2.1. C á c loại thị t r ư ờ n g b ấ t d ộ n g s ả n Có nhiều cách để phân loại thị trường bất động sản. Theo tính chất đầu tư vào đất, thị trường bất động sản được phân thành thị trường bất động sản có đầu tư xây dựng và thị trường bâ't động sản không có đầu tư xây dựng. Theo tính chất kinh doanh, thị trường bât động sản được phân thành thị trường mua bán, thị trường cho thuê và thị trường thè chấp. Theo cấp độ phát triển, thị trường bất động sản được phân thành thị trường có cấp độ sơ khời, cấp độ tập trung hóa, cấp độ tiền tệ hóa và cấp độ tài chính hóa. Theo hình thái vật chât của đối tượng trao đôi, thị trường bất động sản được phân thành thị trường bất động sản phục vụ sản xuất, thị trường b ất động sản phục vụ tiêu dùng và thị trường bất động sản vừa phục vụ sản xuất vừa phục vụ tiêu dùng. Theo khu vực, thị trường bất động sản được phân thành thị trường bất động sản khu vực đô thị và thị trường bất động sản khu vực nông thôn. Theo thứ tự thời gian tham gia thị trường, thị trường bất động sản được phân thành thị trường bất động sản sơ cấp và thị trường bất động sản thứ cấp1. Ngoài ra, phân loại thị trường bất động sản nếu căn cứ vào loại bất động sản thì được phân thành thị trường quyền sử dụng đất, thị trường nhà ở, thị trường 1. Xem TS. Bùi Vãn Huyền, TS. Đinh Thị Nga: Qiuin lý nhà nước dối với thị trường bát động sản ở Việt Nam, Sdd, tr. 24-28. 18