Thị trường bất động sản và các phương án để hoàn thiện thể chế thúc đẩy sự phát triển tại Việt Nam: Phần 2

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:56

Thêm vào BST

Báo xấu

3
lượt xem 1
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Nối tiếp nội dung phần 1, phần 2 cuốn sách "Các giải pháp để hoàn thiện thể chế thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam" tiếp tục trình bày các nội dung chính về giải pháp hoàn thiện thể chế thức đẩỵ sự phát triển thị trường bất động sản Việt Nam. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Thị trường bất động sản và các phương án để hoàn thiện thể chế thúc đẩy sự phát triển tại Việt Nam: Phần 2

Chương III GIẢI PHÁP HOÀN THIÊN THỂ CHÊ THỨC ĐẨY Sự PHÁT TRIEN t h ị t r ư ờ n g BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM I. QUAN ĐIỂM, ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN Chiến lược phát triển kinh tê - xã hội 10 năm 2011- 2020 được thông qưa tại Đại hội đại biểu toàn quốc của Đảng Cộng sản Việt Nam khóa XI (tháng 01-2011) tạo cơ sở quan trọng trong việc định hướng hoàn thiện thể chế thúc đây sự phát triển của thị trường bất động sản. Chiến lược khẳng định chủ trương
nhiệm vụ trọng tâm của việc hoàn thiện thế chê thị trường bất động sản. Việc hoàn thiện hệ thống pháp luật phục vụ sự phát triển của thị trường bất động sản cũng đã được khẳng định tại Nghị quyết số 48/NQ-TW ngày 24-5-2005 của Bộ Chính trị về Chiến lược xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam đến năm 2010, định hướng đến năm 2020, theo đó, Nghị quyết xác định chủ trương: xây dựng pháp luật cho việc tạo lập đồng bộ các thị trường. Hệ thống pháp luật về thị trường bất động sản hoàn thiện sẽ tạo cơ sở pháp lý cho vận hành và phát triển thị trường này. Đối với thị trường nhà ở, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 2127/QĐ- TTg ngày 30-11-2011 phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030. Quyết định này đưa ra các quan điểm, chiến lược hành động, mục tiêu và các giải pháp phát triển nhà ở quôc g i a , t r o n g đó n h â n m ạ n h đ ặ c b i ệ t tứ i v i ệ c h o à n t h i ệ n t h ể chê về đất đai, quy hoạch, thủ tục hành chính. Thị trường bất động sản đến năm 2020 cần được phát triển đồng bộ đê đáp ứng các yêu cầu của một nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, hội nhập vào nền kinh tê th ế giới, đáp ứng được yêu cầu đô thị hóa cao và yêu cầu sử dụng tiế t kiệm, có hiệu quả bất động sản, đồng thời, chống được nạn đầu cơ. Để đáp ứng yêu cầu này, thể chê thị trường bất động sản đến năm 2020 cần bảo đảm những định hướng lớn, quan trọng như bảo đảm tính đồng bộ, tính minh bạch, tính dự báo, tính hợp lý 172
(nhất là không có những sự phân biệt đối xử một cách bất hợp lý). Đế đạt được những mục tiêu nêu trên, công tác xây dựng và hoàn thiện thê chế thị trường bất động sán cần tuân theo một sô định hướng cụ thể sau: Một là, phải hoàn thiện hệ thông khuôn khô’ pháp luật về bất động sản, trong đó tiếp tục hoàn thiện chế độ sở hữu và sử dụng đất đai. H ai là, phải đa dạng hóa hệ thống chính sách phát triển thị trường bất động sản cho phù hợp với tính đa dạng của thực tiễn thị trường bất động sản (đa dạng về chủ đầu tư, về vốn đầu tư, về công trình đầu tư, về mục đích đầu tư, về hình thức đầu tư). Ba là, phải hoàn thiện hệ thống cơ quan quản lý nhà nước về thị trường bất động sản, trong đó cần xác lập một tổ chức thích hợp có chức năng tổng điều hòa, phối hợp các cơ quan quản lý nhà nước về bất động sản. Bốn là, tăng cường hoạt động thanh tra. kiểm tra. giám sát thi trường bảo đảm cho các quy định pháp luật được thực thi nghiêm chỉnh trong các giao dịch, quan hệ phát sinh trên thị trường. T rên cơ sở những định hướng vừa nêu, việc hoàn thiện thể chế phát triển thị trường bất động sản cần quán triệt một s ố quan điểm cụ thể như sau: T hứ n hất, q u a n đ iể m th ự c tiễ n . Việc hoàn thiện thể chế phát triển thị trường bất động sản Việt Nam đến năm 2020 phài dựa trên quá trình vận hành và phát triển thị trường bất động sản Việt Nam với nhiều điểm đặc thù về chế độ sở hữu, thời gian phát triển, V. V. . Việc nhận diện 173
những đặc trưng của thị trường bất động sản Việt Nam là căn cứ để đánh giá thực trạng thể chế điều chỉnh thị trường bâ't động sản. Thực tiễn phát triển thị trường bất động sản cho thấy, thể chê hiện hành còn chưa phù hợp với xu hướng tài chính hóa bất động sản. Việc hoàn thiện thể chế phát triển thị trường bất động sản giai đoạn từ nay đến năm 2020 phải hướng tới việc khắc phục triệt để những yếu kém trong lĩnh vực quản lý đất đai, đồng thời, đẩy nhanh việc hoàn thiện thể chê trong lĩnh vực xây dựng, thúc đẩy việc tiền tệ hóa, tài chính hóa bất động sản. Quan điểm thực tiễn này đòi hỏi việc hoàn thiện thể chế phát triển thị trường bất động sản trong những năm tới không chỉ thực hiện theo các bước tuần tự mà có thê cần có những bước đột phá cần thiết. Thứ hai, q u a n đ iể m h ệ th ố n g , đ ồ n g b ộ . Thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững chỉ khi Nhà nước xây dựng được một hệ thống thể chế (nhất là hệ thống quy phạm pháp luật và các th iết chế thực thi pháp luật) thống nhất, đồng bộ. Thực tiễn vận hành hệ thông pháp luật ở nước ta trong thời gian qua cho thấy, mức độ hạn chê về tính hệ thống, đồng bộ của hệ thống quy phạm pháp luật và các th iết chế tổ chức thực thi đã tạo ra nhiều rào cản cho sự vận hành và phát triển hiệu quả thị trường bất động sản. Việc xây dựng và hoàn thiện thể chế thống nhất, đồng bộ phải dựa trên sự hoàn thiện về chính sách, hệ thống pháp luật, các quy tắc về đạo đức nghề nghiệp của các chủ thể tham gia thị trường và bộ 174
máy quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản. Quan điếm xây dựng và hoàn thiện thê chê bảo đảm tính hệ thống, đồng bộ yêu cầu sự đồng bộ giữa các bộ phận trong thế chế thị trường bất động sản và sự thống nhất, đồng bộ trong từng bộ phận đó. Theo đó, một chính sách mới đối với thị trường bất động sản đòi hỏi tương thích với tấ t cả các bộ phận đang cấu thành thể chê đó. Thứ ba, q u a n đ iể m lợ i íc h . Pháp luật phát triển thị trường b ất động sản phải bảo đảm được sự hài hòa lợi ích của tấ t cả các chủ thể liên quan tới thị trường này, trong đó có lợi ích của nhà đầu tư kinh doanh bất động sản, lợi ích của Nhà nước và lợi ích của xã hội. Các loại lợi ích này khi quá thiên về một bên nào thì cũng đồng nghĩa với việc gây ra th iệt hại cho các bên kh ác1. Thể chế phát triển thị trường b ất động sản khi rơi vào trạng thái này sẽ chỉ thu hút được sự quan tâm của một bên, trong khi các bên khác đều ngãng ra hoặc xoay lưng lại. Một hệ thống quy định, luật lệ như vậy chỉ có thể thu được những kết quả nhất thời, ngắn hạn, kém bền vững. Hệ qưả t ấ t yếu là thị trường bất động sản sẽ nhanh chóng đi từ
trạng thái
Luật thương mại năm 2005, V .V .. Với những phát hiện và kiến nghị cụ thể, các báo cáo rà soát đã góp phần quan trọng trong việc hoàn thiện hệ thống pháp luật về b ất động sản và thị trường bất động sản. T rên cơ sở những phát hiện trong quá trình nghiên cứu, các tá c giả cuốn sách đề xuất một sô" kiến nghị, giải pháp hoàn thiện pháp luật, cụ thể như sau: 1.1. P h á p lu ậ t về sở h ữ u b ấ t d ộ n g s ả n : Nghiên cứu sửa đổi, bố sung Hiến pháp năm 1992, được sửa đối, bô sung năm 2001, Luật đất đai hiện h à n h 1, Bộ luật dân sự năm 2 0 0 5 2 trong việc xác lập quyền của chủ sở hữu đôi với bất động sản là đất đai và các tài sản gắn liền với đất. Bên cạnh việc tiếp tục nghiên cứu và làm rõ cả về lý luận và thực tiễn đối với th ể chê sở hữu toàn dân về đất đai, cần thực hiện một sô giải pháp sau để bảo đảm quan hệ sở hữu toàn dân về đất đai ngày càng thực chât: T hứ n hất, Đảng ta tiếp tục khẳng định: đ ấ t đ a i thuộc sở hữu toàn dân do N hà nước là đ ạ i d iện chủ sở hữu và 1. Bộ Tài nguyên và Môi trường: Đề án Chiến lược phát triển ngành Quản lý đất dai Việt Nam giai đoạn 2011 - 2020 và định hướng đến năm 2030, tr. 19. 2. Nghị quyết sô 07/2011/QH13 ngày 06-08-2011 của Quốc hội về Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2012 và điều chỉnh Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh nãm 2011, Bộ Tư pháp dược Chính phủ giao chủ trì xây dựng dự án Bộ luật dân sự (sửa đổi) (dự kiến trình Quõc hội nảm 2013). 177
thống nhất quản lý”\ nhưng nhiều vấn đề lý luận và thực tiễn có liên quan vẫn chưa được giải quyết tận gốc; việc làm rõ thuật ngữ hữu toàn dân= với tư cách là một thuật ngữ pháp lý ,1#* việc làm còn tiếp tục được xúc tiến2. 7 , Trên cơ sở xem xét, đánh giá điếu kiện, bôi cảnh nước ta hiện nay, trong thời gian trước mắt, pháp luật đất đai cần được hoàn thiện theo hướng giải mã được vai trò của Nhà nước trong việc quản lý đất đai, đặc biệt là phân tách rõ trách nhiệm của mỗi cơ quan trong bộ máy nhà nước, cơ chê báo cáo, kiểm tra, giám sát, tính trách nhiệm trước toàn dân về hiệu quả sử dụng đất. Bên cạnh đó, cần quy định rõ thẩm quyền của Chính phủ, Uy ban nhân dân các 1. Xem Đảng Cộng sản Việt Nam: Nghị quyết hội nghị lần thứ năm, Ban Chấp hành Trung ương Đảng klióa XI, Nxb. Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2012. 2. Thực tế cho thấy, các nhà nghiên cứu khoa học, lập pháp chỉ có thể thống nhất quan điểm rằng, dây là một thuật ngữ mang tính tuyên ngôn chính trị nhiều hơn là thuật ngữ pháp lý mà vẫn chưa thể giải mã được nội hàm khái niệm
cấp trong việc quán lý đất đai - là chú thê thực thi quyền quản lý và sử dụng tài sản thuộc sở hữu toàn dân, trong đó có đất đai theo đúng quy định cùa khoản 4 Điều 112 Hiến pháp năm 1992, được sứa đổi, bô sung năm 2001 và khoản 6 Điều 9 Luật tố’ chức Chính phú năm 2001. Pháp luật đất đai cần phải làm rõ được vị trí, vai trò của Chính phủ là cơ quan thừa hành những nhiệm vụ, quyền hạn mà cơ quan đại diện toàn dân (Quốc hội) giao phó, tránh tình trạng Chính phú ban hành quá nhiều văn bản hướng dẫn thi hành, quyết định và trực tiếp thực hiện quá nhiều vấn đề liên quan đến định đoạt tài sản của toàn dân. Về lâu dài, cần tiếp tục nghiên cứu theo hướng hoàn thiện chế độ sở hữu về đất đai, về vấn đề sở hữu tư nhân đối với đất ở cũng nên được tiếp tục nghiên cứu thấu đáo. Thứ hai, theo người viết thì Luật đất đai nên quy đ ị n h r õ d ñ t đ a i t h u ộ c “ b ở h ữ u n h ñ m í á r = t h a y t.hp r h n n " y định đất đai thuộc “sở hữu toàn d â n ” để khái niệm này phản ánh thực chất quan hệ sở hữu về đất đai vì những lý do sau: - Về lý luận, khi nói đến quyền sở hữu với tư cách là một thuật ngữ pháp lý p h ả i gắn với một chủ th ể cụ th ể nào đo. Khi nói đến sở hữu tài sản thì dứt khoát phải nói đến tài sản cụ thể, được sở hữu bởi những chủ thể cụ thể, không thể và không có loại chủ thể chung chung, không xác định được. Điều 164 của Bộ luật dân sự năm 2005 quy định: “Chủ sở hữu là cá nhân, p h áp nhăn, chủ th ể khác 179
có đủ ba quyền là quyển chiếm hữu, quyền sử d ụ n g và quyền địn h đ oạt tài sả n ”, quy định này được đánh giá là phù hợp với lý thuyết về sở hữu. Vì thê nên thay thuật ngữ toàn dân bằng thuật ngữ
g iả i p h á p p h á p lý báo đảm tính m inh bạch củ a thị trường bất độn g s ả n ”' cần bổ sung một số giải pháp sau: T hứ n hất, nên triển khai triệt để việc bán h àn g hóa bất động sản của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản. Việc này đã được quy định trong Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 và không có ngoại lệ. Ngoài ra, pháp luật nên khuyên khích sự tách bạch giữa khâu phát triển bất động sản với khâu bán bất động sản, làm tiền đề cho việc phát triển đội ngũ cung cấp dịch vụ trung gian cho thị trường một cách chuyên nghiệp. T hứ hai, nên tiếp tục nghiên cứu, ban hành Luật đăng ký bất động sản2. Lý luận, kinh nghiệm quốc tê và thực tiền Việt Nam đã chỉ ra rằng, về cơ bán, bất động sản cần phải được đăng ký. Chỉ khi được đăng ký, chúng ta mới hình thành một thị trường phát triển lành mạnh, bền vững với sự chính thức hóa thị trường, thông tin đầy đủ. L u ậ t đ ă n g k ý b ấ t đ ộ n g s ả n k h ô n g ch ỉ d ừ n g lại à v iệ c thống nhất về mặt kỹ thuật xây dựng văn bản, mà còn thống nh ất trong việc trao thẩm quyền cho một cơ quan duy nhất thực hiện việc đăng ký (bao gồm đăng ký đối tượng là bất động sản và đăng ký giao dịch bất động sản). Bên cạnh đó, việc cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác cho thị trường đòi hỏi ngoài việc th iết lập hệ thống 1. Đề tài khoa học cấp Bộ năm 2009, Viện Khoa học pháp lý, Bộ Tư pháp. 2. Dự thảo Luật đăng ký bất động sản - http://duthaoonline. quochoi.vn/du-thao-luaưdu-thao-luat-l 1 lang-ky-bat-11 long-san. 181
sổ sách, giấy tờ thì phải áp dụng công nghệ thông: ttin trong việc quản lý dữ liệu và cung cấp dữ liệu (Bộ chỉ sô thông tin về bất động sản: đặc điểm về vị trí, địa chỉ ki.hu vực, mức độ thuận tiện giao thông); số tầng của tòa nhhà, vị trí tầng của nhà ở, sô" lượng thang máy, chỗ để xe ôttô, xe máy; kích thước, hạ tầng kỹ thuật...; về chủ thể đanng sở hữu bất động sản, về giao dịch của b ấ t động sản). Viãệc xây dựng Luật đăng ký bất động sản cần hướng tới vidệc xây dựng một thị trường chính thức với việc bắt buộc ceác giao dịch về bất động sản là phải được đăng ký thì maới phát sinh hiệu lực pháp luật, nhằm góp phần xóa bỏ tìthị trường
còn chưa quy định rõ các biện pháp chê tài áp dụng cho các chủ thê có liên quan nếu không xây dựng quy hoạch loại và đúng hạn. Những cảu hòi này hiện chưa có câu trả lời. Vì vậy, cần thống nhất các quy hoạch vào một mối. Mà điều thống nhất trước hết có thế thực hiện được là thống nhât về mật luật pháp. Hướng triển khai là các bộ, ngành cũng thống nhất về khung khố Luật quy hoạch, từ đó mới hình thành các nhánh về quy hoạch tông thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch ngành. Bên cạnh việc thống nhất về mặt luật pháp thì việc thống nhất về mặt tổ chức cần được giao cho một cơ quan duy nhât quản lý và thực hiện công tác lập quy hoạch để bảo đảm tính chuyên nghiệp hóa, tính thống nhất giữa các quy hoạch và tính khả thi của quy hoạch. Luật quy hoạch (tương lai) cũng phải hướng tới việc cung cấp thông tin đầy đủ cho thị trường trong quá trình lập, phê duyệt và thực hiện q u y h o ạ c h . D o đ ấ t là y ế u tô t i ề n
dụng đất. Các quy định về đấu thầu áp dụng trong lĩnh vực bất động sản còn nằm tản m át ở nhiều văn bản khác nhau mà chưa có văn bản bao trùm các vấn đề liên quan đến đấu thầu trong dầu tư kinh doanh bất động sản. Hiện nay, Bộ Kê hoạch và Đầu tư đang trong quá trình xây dựng Luật đấu thầu sửa đổi, trong đó đã mỏ rộng phạm vi điều chỉnh của Luật đấu thầu' theo hướng tăng cường sử dụng hình thức này trong hoạt động đầu tư xây dựng cơ bản, mua sắm của Chính phủ, V.V.. Việc sử dụng hình thức đấu thầu, đấu giá không chỉ bảo đảm giá của bất động sản do thị trường quyết định mà còn là giải pháp để giảm thiểu thajn nhũng từ
sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất, V.V., đồng thời, xác định trách nhiệm công khai cung cấp thông tin trong hoạt động quản lý nhà nước, tránh tình trạng
ba chỉ số': chỉ số giá nhà (HPI); chỉ số giá bất động sản (RPI); chỉ số thị trường bất động sản (REM I)2. Cùng với việc phát triển của hệ thông tin học Chính phủ và sự phát triển của mạng internet, trong bôi cảnh Việt Nam đả có vệ tinh riêng phục vụ sự vận hành của hệ thống thông tin quốc gia, việc tin học hóa toàn bộ hệ thông thông tin b ất động sản là cần th iế t và có tính khả thi. 1.4. P h á p lu ậ t về bảo đ ả m s ự b ìn h đ ẳ n g c ủ a c á c c h ủ t h ể th a m g i a th ị t r ư ờ n g b ấ t đ ộ n g sả n và c ô n g b ằ n g x ã hội, bả o đ ả m a n s in h x ã hội Luật đất đai hiện hành cần xóa bỏ sự phân biệt giữa đất có thu tiền sử dụng đất áp dụng cho tổ chức kinh tế trong nước và thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê áp dụng cho nhà đầu tư nước ngoài. Có thể mở rộng hình thức giao đất cho nhà đầu tư nước ngoài đối với trường hợp nhà đầu tư nước ngoài tham gia xây dựng nhà ở để bán, nhà ở xã hội thì cũng được phép giao đất có thu tiền sử dụng đất để tạo sự yên tâm cho hoạt động đầu tư và người mua bất động sản. 1. Xem chi tiết nội dung đề xuất đối với các chỉ sô tại Đề tài cấp Nhà nước mã số KX.01.13/06-10 của Viện Nghiên cứu quàn lý kinh tê Trung ương: Chính sách phát triển thị trường bất dộng sản, 2010. 2. TS. Trần Kim Chung, Trưởng ban Nghiên cứu chính sách đầu tư - Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương thuộc Bộ Kế hoạch - Đầu tư phát biểu tại Hội thảo bất động sản quốc tế tại Thành phố Hồ Chí Minh, http://www.diaoconline.vn/tinchitiet/58/18210/chi-8o-minh- bach-bat-dong-san-viet-nam-van-thap/. 186
Bên cạnh đó, pháp luật cần quy định thống nhât, bình đẳng về quyền và nghĩa vụ giữa các tổ chức này; hoàn thiện các quy định về cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đâu thầu dự án theo hướng xây dựng cơ chê tham gia đâu giá, đâu thầu của nhà đầu tư cả trong và ngoài nước. Việc áp dụng hình thức đâu thầu, đấu giá b ấ t động sản bảo đám việc tiếp cận bình đẳng về bất động sản và làm cho giá bất động sản phản ánh được giá trị thực của nó. Bên cạnh việc tạo sự bình đẳng cho các chủ thê tham gia thị trường, Nhà nước cần tiếp tục triển khai việc đầu tư xây dựng và phát triển quỹ nhà ở xã hội để cho cán bộ, công chức và một số đối tượng khác thuê, thuê mua theo quy định của pháp luật về nhà ở. Song song đó là việc thành lập quỹ tài chính đê cho một sô đối tượng chính sách xã hội vay ưu đãi để cải thiện nhà ở và thực hiện cơ chê cho vay vốn ưu đãi, hỗ trợ về nhà ở, đất ở cho đồng bào dân tộc thiểu số, khu vực thường xuyên bị thiên tai, ngập lụt. Đồng thời, tiếp tục xây dựng cơ chế, chính sách hỗ trợ, khuyến khích đầu tư đối với các dự án nhà ơ xã hội thông qua hình thức miễn tiền sử dụng đất, ưu đãi về thuế, hỗ trợ xây dựng hạ tầng. Hỗ trợ cho các đối tượng chính sách xã hội có thể tiếp cận và chi trả các nguồn tài chính nhà ở thông qua các cơ chế, chính sách hỗ trợ tín dụng, lãi suất, bảo hiểm, bảo lành cho vay th ế chấp nhà ở. 187
1.5. P h á p lu ậ t về tài c h ín h , g i á đ ấ t a) H oàn thiện chính sách tài chính về g iá đ ất trong việc hỉn h thành, p h á t triển thị trường bất dộn g sản a l ) C ác g iả i p h áp tổng quát: T rên cơ sở đánh giá thực trạng pháp luật, chính sách tài chính về giá đất, việc hoàn thiện pháp luật, chính sách về lĩnh vực này cần được tiến hành theo các giải pháp tổng quát sau: - Đổi mới hệ thống quản lý giá đất phù hợp với thị trường phải bắt đầu bằng việc xây dựng cơ chê quản lý đối với hệ thống dịch vụ định giá đất. Đây chính là nơi cung cấp giá đất xác định theo thị trường cho cơ quan quản lý nhà nước, doanh nghiệp và người dân có nhu cầu thẩm định về giá đất bồi thường khi thấy chưa thỏa đáng. Theo đó, khi bị thu hồi đất, người sử dụng đất có quyền: sử dụng bảng giá đất do Nhà nước ban hành hoặc yêu cầu thẩm định về giá đất - giá của cư quai) thẩm định giá là cơ sở để tính giá đền bù. T ấ t nhiên, gắn với việc cung cấp dịch vụ định giá đất phải xác định cơ quan phán quyết cuối cùng trong trường hợp có tranh chấp về giá đất. Cơ quan này có thể là Trọng tài thương mại Tòa Kinh tế hoặc Tòa Dân sự. Nhà nước cần trao quyền cho người bị thu hồi đất có quyền được trưng cầu thẩm định giá, giá của cơ quan thẩm định giá làm căn cứ để bồi thường khi bị thu hồi đất. - Cần xem xét việc ban hành khung giá đất mang tính ổn định trong thời gian từ 3 đến 5 năm, nhưng phải 188
có sự diều chinh, bổ sung kịp thời cho phù hợp với thực tê về giá đất của từng địa phương. Trường hợp địa phương nào có biến động về giá đất (tăng hoặc giảm đáng kể) thì có thê xem xét điều chỉnh cho phù hợp với giá đất trên thị trường. Đối với trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất có nguồn gốc khai hoang hoậc nhận chuyến nhượng từ đất nông nghiệp sang đất ở thì nên xem xét miễn giảm tiền sử dụng đất. a2) C ác g iả i p h á p cụ th ể: Bên cạnh những giải pháp tống thể, pháp luật, chính sách tài chính về đất đai được hoàn thiện theo một số nội dung cụ thê’ sau: - Theo quy định hiện hành, hiện đang tồn tại cơ chế hai giá đất: giá đất do Nhà nước quy định áp dụng tính bồi thường trong trường hợp Nhà nước ra quyết định thu hồi đất và giá đất do doanh nghiệp tự thỏa thuận với người sử dụng đâ't thông qua hình thức nhận chuyển nhượng quyên sứ dụng đất, nhận góp vôn băng quyên sử dụng đất để tạo quỹ đất. Việc song song tồn tại hai loại giá đât là một trong nhừng nguyên nhân gây ra khiếu nại về giá đất trong bồi thường, giải phóng m ặt bằng, đặc biệt, đôi với các dự án sử dụng đất bằng hình thức Nhà nước thu hồi đất. Do người bị thu hồi đất không đồng thuận với phương án bồi thường của Nhà nước đã phát sinh khiếu kiện kéo dài làm cho dự án không triển khai đúng tiến độ và làm lỡ cơ hội đầu tư, kinh doanh của các doanh nghiệp. Đê khắc phục hạn chế này, giải pháp hoàn thiện chính sách về giá đất được đưa ra là: (i) Giá đất 189
được xác định phải dựa trên sự thỏa thuận với người sử dụng đất; (ii) Trường hợp không thỏa thuận được về giá thì người bị thu hồi đất có quyền yêu cầu cơ quan thẩm định giá xác định giá. Giá bất động sản xác định theo giá của cơ quan thẩm định giá sẽ là căn cứ xác định các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong các trường hợp bồi thường, giải phóng mặt bằng. Trường hợp một bên không đồng ý với giá của cơ quan thẩm định giá đưa ra, thì bên này có quyền yêu cầu tổ chức khác thẩm định lại giá. Giá của cơ quan tổ chức thẩm định giá lần hai này sẽ là giá để tính tiền đền bù. Để bảo đảm giá của cơ quan thẩm định giá đưa ra là khách quan, độc lập, Nhà nước cần nghiên cứu thành lập cơ quan định giá chuyên nghiệp, độc lập với địa vị pháp lý rõ ràng và chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động định giá. - Cần quy định cụ thể chế độ tài chính đối với đất sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong các dự án đầu Lư xây dựng khu du lịch, khu dỏ Lliị mới, khu chung cư, cao Ốc, V.V., trong trường hợp các dự án này được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Tuy nhiên, thể chế cần xác định cụ thể danh mục các dự án sử dụng vào mục đích công cộng để tránh trường hợp lợi dụng thu hồi đất vì mục đích công nhưng lại sử dụng vào mục đích thương mại. - Sửa đổi Mục 6, Chương II Luật đất đai hiện hành về giá đất theo hướng không quy định ú y ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định khung giá đất hàng năm mà quy định Uy ban nhân dân cấp tỉnh quy định khung giá đất có thời hạn. Khung giá đất này 190