Tóm tắt luận án Tiến sĩ Kinh tế: Sự sống động của vỉa hè TP. Hồ Chí Minh và tác động của vỉa hè đến giá nhà trong những khu phố hỗn hợp

Chia sẻ: Bình Bình | Ngày: | Loại File: DOCX | Số trang:29

Thêm vào BST

Báo xấu

10
lượt xem 2
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của luận án này là đo lường chất lượng vỉa hè thông qua sự sống động của vỉa hè như một khía cạnh chất lượng chính; xem xét tác động của vỉa hè đến giá nhà ở riêng lẻ trong các khu phố hỗn hợp tại TP. Hồ Chí Minh.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Tóm tắt luận án Tiến sĩ Kinh tế: Sự sống động của vỉa hè TP. Hồ Chí Minh và tác động của vỉa hè đến giá nhà trong những khu phố hỗn hợp

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH NGUYỄN THỊ HỒNG THU SỰ SỐNG ĐỘNG CỦA VỈA HÈ TP. HỒ CHÍ MINH VÀ TÁC ĐỘNG CỦA VỈA HÈ ĐẾN GIÁ NHÀ TRONG NHỮNG KHU PHỐ HỖN HỢP Chuyên ngành: Kinh tế phát triển Mã số: 93.10.105 TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ Thành phố Hồ Chí Minh – 2021
Công
DANH MỤC CÔNG TRÌNH CỦA TÁC GIẢ 1. Thu Nguyen (2019). The value of sidewalk in real property in commercialresidential neighborhood. In International conference on business and finance 2019, ISBN: 9786049227646. 2. Nguyễn Thị Hồng Thu (2020). Giá trị kinh tế của vỉa hè tại Thành phố Hồ Chí Minh. Tạp chí khoa học Đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh, 15(2), 7383.
4 CHƯƠNG 1. GIỚI THIỆU 1.1. Vấn đề nghiên cứu Quản lý vỉa hè một cách hiệu quả là vấn đề quan tâm của chính quyền và các nhà nghiên cứu trên toàn thế giới và tại Việt Nam. Quan điểm trên toàn thế giới cho thấy vỉa hè thường được sử dụng cho mục đích bộ hành trong một thời gian dài. Vỉa hè có thể được coi là một không gian công cộng trong một số bối cảnh kinh tế khác nhau. Một số học giả đã chú ý đến sự độc đáo của không gian công cộng như đường phố và vỉa hè chứ không phải trong không gian mở và quảng trường thường thấy trong các nghiên cứu phương Tây của các đô thị châu Á (Heng, 1999; Sassen, 2011; Eidse & Turner, 2014; Nguyen & Hân, 2017). Sự sống động của vỉa hè ở các thành phố của Việt Nam và các quốc gia khác như Nam Mỹ và một phần của Đông Nam Á có tác động tích cực đến xã hội và kinh tế (Drumond 2000, Harms 2009; Kim 2012; Eidse 2011). Sự sống động là một khái niệm đặc biệt, nó thường được tìm thấy trong các nghiên cứu không gian công cộng và đóng vai trò chính trong việc phân tích việc sử dụng vỉa hè và tác động của nó đối với hoạt động kinh tế (Drumond, 2000). Jacob (1961) thảo luận về sự sống động và cần thiết của không gian công cộng cho rằng vỉa hè có thể bao gồm cả sức sống (vitality) và sự đa dạng (diversity). Tuy nhiên phần lớn các nghiên cứu về không gian công cộng và vỉa hè tại Việt Nam tập trung ở khía cạnh văn hoá xã hội mà không xem xét đến khía cạnh kinh tế của nó. Đây chính là một khoảng trống nghiên cứu mà nghiên cứu này sẽ thực hiện để giải quyết tác động kinh tế của vỉa hè và cơ chế của nó.
5 Mục tiêu nghiên cứu đầu tiên dựa vào quan điểm xã hội nhằm xác định chất lượng của từng đoạn vỉa hè ở các quận khác nhau bằng cách ước tính chỉ số sống động của nó. Mục tiêu nghiên cứu thứ hai dựa vào quan điểm của người sở hữu nhà cho rằng vỉa hè ở TP. HCM mang lại giá trị kinh tế khi vỉa hè có thể trở thành không gian công cộng, tuy nhiên, các tài liệu kinh tế lại chưa tập trung nghiên cứu giá trị này. Mặc dù đã có các nghiên cứu về việc sử dụng vỉa hè ở Việt Nam của các học giả Việt Nam và nước ngoài, nhưng chưa có nghiên cứu nào đánh giá trực tiếp mối quan hệ giữa vỉa hè và giá nhà ở riêng lẻ trong một khu phố hỗn hợp. 1.2. Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu 1. Đo lường chất lượng vỉa hè tại TP. HCM thông qua sự sống động của vỉa hè như một khía cạnh chất lượng chính. • Mục tiêu 1.1. Xây dựng một công thức để đo lường chất lượng vỉa hè, đó là chỉ số sống động. • Mục tiêu 1.2. Xem xét mối quan hệ giữa các đặc tính vật lý của vỉa hè và chỉ số sống động. Mục tiêu 2. Xem xét tác động của vỉa hè đến giá nhà ở riêng lẻ trong các khu phố hỗn hợp tại TP. HCM. • Mục tiêu 2.1. Xem xét tác động của chỉ số sống động trong từng phân đoạn vỉa hè đến giá nhà. • Mục tiêu 2.2. Xem xét tác động của những đặc tính vật lý của vỉa hè đến giá nhà. • Mục tiêu 2.3. Xem xét tác động của tình trạng sử dụng của nhà có vỉa hè trước nhà đến giá nhà. 1.3. Phương pháp và phạm vi nghiên cứu Nghiên cứu thứ nhất sử dụng phương pháp nghiên cứu hỗn
6 hợp gồm nghiên cứu định tính và định lượng đến chất lượng vỉa hè ở TP. HCM bằng cách đo lường sự sống động của vỉa hè như một khía cạnh chất lượng. Nghiên cứu thứ hai áp dụng mô hình định giá Hedonic để xem xét tác động của vỉa hè đến giá nhà trong khu phố hỗn hợp tại TP . HCM. Dữ liệu được thu thập từ 283 phân đoạn vỉa hè và nhà ở riêng lẻ của 13 quận tại TP. HCM. Phạm vi nghiên cứu này chỉ xem xét chất lượng của vỉa hè thông qua các khía cạnh tiếp cận và sử dụng của vỉa hè. Toàn bộ nghiên cứu dựa trên hai quan điểm bao gồm quan điểm xã hội trong mục tiêu nghiên cứu 1 và quan điểm của chủ sở hữu nhà trong mục tiêu nghiên cứu 2. 1.4. Những đóng góp của nghiên cứu Thứ nhất, luận án làm rõ vai trò của vỉa hè là không gian công cộng về mặt tiếp cận và sử dụng tại TP HCM. Thứ hai, luận án đã xây dựng một công thức để tính toán chỉ số sống động trên vỉa hè, bổ sung phương pháp xác định và đo lường chất lượng của vỉa hè ở bất cứ quốc gia nào trên thế giới. Thứ ba, luận án đã chỉ ra vai trò quan trọng của các đặc tính vật lý của vỉa hè để xác định chất lượng của vỉa hè thông qua sự sống động của nó. Thứ tư, luận án phân tích tác động trực tiếp của vỉa hè đến giá nhà dựa trên mô hình định giá Hedonic. Thứ năm, luận án phân tích tác động trực tiếp của điều kiện sử dụng nhà đến giá nhà. Thứ sáu, luận án xem xét tác động lan tỏa của hoạt động kinh doanh của các nhà mặt tiền cũng sẽ có tác động tích cực đến giá nhà.
7 CHƯƠNG 2. THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU 2.1. Các thuật ngữ chính Nghiên cứu trình bày một số thuật ngữ chính gồm không gian công cộng, vỉa hè, sự sống động của vỉa hè, giá nhà, khu phố hỗn hợp, doanh nghiệp kinh doanh tại nhà. 2.2. Tổng quan về vỉa hè TP. HCM 2.2.1. Các yếu tố tác động khi sử dụng vỉa hè TP. HCM Một số yếu tố ảnh hưởng đến việc sử dụng vỉa hè có thể bao gồm tự nhiên, lịch sử, văn hóa xã hội, kinh tế, đặc điểm giao thông và vấn đề chính sách và quản lý đô thị (Nguyen et al., 2017). 2.2.2. Tình trạng sử dụng vỉa hè TP. HCM Theo Nguyen và cộng sự (2017), TP. HCM hiện có 9094% xe máy đỗ trên vỉa hè,và các shophouse sử dụng vỉa hè để đỗ xe máy cho khách hàng của họ. Khoảng 2126% các cửa hàng trưng bày hàng hóa trên vỉa hè. Hầu hết các shophouse sử dụng chiều rộng 1 mét của vỉa hè khoảng 63%, chiều rộng 1 1,5 mét của vỉa hè chiếm 24 %. Số lượng các quầy hàng bán trên vỉa hè thay đổi trong ngày và tăng vào buổi tối. Trung bình khoảng 28% các quầy hàng sử dụng bếp nấu ăn trên vỉa hè. Tỷ lệ cao nhất vào buổi tối. Trong một phân đoạn vỉa hè cứ trung bình trong khoảng 38 mét thì có một người bán hàng rong, đặc biệt là 69% người bán hàng rong bán thức ăn hoặc đồ uống gần các công trình vào các ngày trong tuần. Tương tự, những người bán hàng rong sử dụng bếp và bàn ghế trên vỉa hè, đặc biệt vào buổi tối (43% người bán hàng vỉa hè vào buổi tối và các ngày trong tuần và 48% người bán hàng rong vào cuối tuần).
8 2.3. Thị trường nhà ở TP. HCM 2.3.1. Đặc điểm thị trường nhà ở TP. HCM Thị trường nhà ở TP. HCM trong giai đoạn nghiên cứu 2018 2019 có rất nhiều biến động, thị trường tăng trưởng tốt. Các giao dịch sôi động. Một điểm đáng lưu ý là ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu của toàn dân nhưng quản lý thuộc về Nhà nước. Khi nhắc đến chủ sở hữa nhà nghĩa là người chủ chỉ được quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất gắn với ngôi nhà đó, do đó, không phải quyền sở hữu đất trong trường hợp này. Tóm lại, việc sử dụng đất trên thị trường về cơ bản là quyền thuê. 2.1 Dữ liệu 2.1.1 Khu vực khảo sát Khu vực khảo sát cho nghiên cứu này tại TP.HCM. TP HCM, trước đây được gọi là Sài Gòn, là một thành phố phát triển nhanh và được xem là trung tâm kinh tế, văn hóa, khoa học và công nghệ của Việt Nam. Dữ liệu cho nghiên cứu này được thu thập tại 13 quận. Cụ thể, dữ liệu được thu thập tại 11 quận trong trung tâm và thêm hai quận ở khu vực đô thị phía Đông và phía Tây. Tác giả chọn khu vực khảo sát cho nghiên cứu này dựa trên lịch sử sử dụng đường phố và vỉa hè TP HCM gắn liền với các hoạt động văn hóa xã hội, hoạt động thương mại. Nghiên cứu này sử dụng dữ liệu được thu thập từ các báo cáo lịch sử được công bố, báo chí và hình ảnh được chụp từ vỉa hè của các tuyến đường phố cụ thể ở TP HCM. Tác giả đã chia thành 4 nhóm gồm (1) khu vực Sài Gòn: quận 1, quận 3, quận 10; (2) Khu vực Chợ Lớn: quận 5, quận 6 và quận 11; (3) Khu đô thị phía Bắc và Tây: Bình Thạnh, Tân Bình, Tân Phú, Phú Nhuận, Gò Vấp; (4) quận ngoại thành: quận Bình Tân, quận 9.
9 2.1.2 Mẫu dữ liệu Nghiên cứu tập trung vào phân đoạn nhà ở riêng lẻ vì dữ liệu có sẵn. Tuy nhiên, những dữ liệu giao dịch này thường rất nhạy cảm và không công khai. Rất khó để có được dữ liệu giao dịch thành công từ chính quyền địa phương trong quá trình thu thập. Do đó, nghiên cứu này không thu thập dữ liệu từ chính quyền địa phương, tác giả sử dụng dữ liệu được cung cấp bởi các nhân viên môi giới bất động sản, nhân viên văn phòng công chứng, chủ sở hữu nhà, người mua nhà. 2.1.3 Thu thập dữ liệu Dữ liệu được thu thập tại 13 quận ở TP HCM theo phương pháp lấy mẫu phi xác suất, cụ thể là mẫu thuận tiện. Trong phương pháp này, các quan sát được chọn tại một địa điểm và tại một thời điểm nhất định. Đồng thời, phương pháp này cũng dễ dàng tiếp cận đơn vị mẫu khảo sát. Quy trình thu thập dữ liệu trong khu vực khảo sát bao gồm 4 bước Bước 1. Thu thập thông tin về giá giao dịch nhà ở riêng lẻ trong giai đoạn khảo sát 20182019. Bước 2. Thu thập chi tiết các đặc điểm cấu trúc của ngôi nhà dựa trên thông tin được cung cấp bởi chủ nhà, người môi giới hoặc nhân viên văn phòng công chứng. Bước 3. Sử dụng GIS để điều hướng vị trí của ngôi nhà và đo khoảng cách đến CBD và đến các tiện ích khác như chợ, bệnh viện, trường học, siêu thị, đường ray xe lửa, trạm xe buýt, sân bay, nhà ga. Bước 4. Khảo sát thực địa và thu thập thông tin liên quan đến vỉa hè và đặc điểm vật lý của ngôi nhà bằng phương pháp quan sát người tham gia, phương pháp trực quan.
10 2.2 Phương pháp luận 2.2.1 Thiết kế nghiên cứu phương pháp hỗn hợp (Essay 1) Nghiên cứu thứ nhất sử dụng thiết kế nghiên cứu theo phương pháp hỗn hợp, đó là sự kết hợp giữa phương pháp định tính và định lượng để thu thập và phân tích dữ liệu (Tashakkori Creswell, 2007). Trong những năm gần đây, việc tích hợp các phương pháp định tính và định lượng trở nên phổ biến trong nghiên cứu (Bryman, 2006) vì thiết kế phương pháp hỗn hợp có thể cung cấp dữ liệu chi tiết và toàn diện để đạt được mục tiêu nghiên cứu và trả lời các câu hỏi nghiên cứu. Nói cách khác, cách tiếp cận này giúp nhà nghiên cứu trả lời các câu hỏi không thể trả lời chỉ bằng các phương pháp định tính hoặc định tính. 2.2.2 Mô hình định giá Hedonic (Essay 2) Vỉa hè được xem như là không gian công cộng tại TP. HCM. Nghiên cứu này xem xét tác động của vỉa hè đến giá nhà trong khu phố hỗn hợp tại TP. HCM bằng cách sử dụng mô hình định giá Hedonic. “Hedonic” được giải thích là đặc điểm riêng biệt của các thuộc tính của hàng hóa khác biệt và định nghĩa về tiện ích dựa trên lợi ích của các thuộc tính mang lại cho người mua. Hàm giá hedonic như, P = P (z), trong đó P là giá nhà ở, z là các đặc điểm. Giả thuyết cơ bản của các mô hình định giá Hedonic là giá nhà có thể được xem là giá sẵn lòng trả cho một số thuộc tính của ngôi nhà. 2.3 Khung phân tích Hình 2.4 được chia thành hai nhánh tương ứng với hai mục tiêu nghiên cứu. Mục tiêu nghiên cứu thứ nhất xác định chỉ số sống động trên từng đoạn vỉa hè, sau đó xem xét tác động của các đặc điểm vật lý đến chỉ số sống động. Mục tiêu nghiên cứu thứ hai điều tra tác động của vỉa hè đến giá nhà theo mô
11 hình định giá hedonic dựa trên quan điểm của chủ sở hữu nhà. Hình 2.4. Khung phân tích (Nguồn: Tác giả tự vẽ)
12 CHƯƠNG 3. ESSAY 1 SỰ SỐNG ĐỘNG CỦA VỈA HÈ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 3.1 Mở đầu Trong hầu hết các nghiên cứu đô thị, vỉa hè xuất phát là phục vụ cho mục đích đi bộ (Gehl, 1987; Mitchell, 1995; Tiesdell và Oc, 1998; Amin, 2008; David và cộng sự, 2002; Dempsey, 2009). Không gian công cộng đã được xác định là “những nơi có thể tiếp cận công khai, nơi mọi người đi theo nhóm hoặc hoạt động cá nhân” (Carr et al., 1992). Không gian công cộng ở các khu phố lân cận đóng một vai trò quan trọng trong cuộc sống hàng ngày của người dân (Chitraka, 2016; Mehta, 2006; LoukaitouSideris & Ehrenfeucht, 2009; Andersson, 2016; Holland et al., 2007; Sennett, 1992; Thomas 1991; Lofland, 2017). Jacob (1961) coi vỉa hè và đường phố là một phần quan trọng của không gian công cộng và là biểu tượng quan trọng nhất của một số thành phố lớn trên thế giới. Người dân sử dụng vỉa hè cho các tương tác xã hội, hoạt động giải trí và hoạt động thương mại (Mehta, 2014; Banerjee, 2001). Vỉa hè ở TP. HCM có thể trở thành không gian công cộng vì diễn ra các hoạt động đa dạng, không chỉ cho giao thông và do đó thu hút một lượng lớn người đến. Người ta nói rằng vỉa hè của TP. HCM không hòa lẫn với bất kỳ thành phố nào trên thế giới (Kim, 2012) và người dân ở TP. HCM sử dụng vỉa hè cho cuộc sống hàng ngày. Mục tiêu nghiên cứu này đo lường chất lượng của vỉa hè ở TP. HCM bằng cách nắm bắt sự sống động của vỉa hè như một khía cạnh chất lượng dựa trên quan điểm xã hội và định nghĩa không gian công cộng.
13 3.2 Lược khảo nghiên cứu 3.2.1 Tổng quan lý thuyết Các lý thuyết liên quan đến không gian cho địa điểm và hành vi của con người trên đó. Những lý thuyết này bao gồm một trong những thiết lập hành vi của Barker (1968), lý thuyết về khả năng chi trả môi trường của Gibson (1979) và lý thuyết về địa điểm Canter (1977). 3.2.2 Nghiên cứu thực nghiệm về không gian công cộng và vỉa hè TP. HCM Sự sống động – khía cạnh chính của vỉa hè TP. HCM Sự sống động của không gian công cộng dựa trên các hoạt động có liên quan đến hai khái niệm riêng biệt là sức sống và sự đa dạng (Jacobs, 1961; Montgomery, 1998). Vỉa hè TP HCM có thể tạo ra sự sống động hơn thông qua các sự kiện, hoạt động thương mại và các hoạt động xã hội diễn ra ở mặt tiền vỉa hè của ngôi nhà vào ban ngày và ban đêm. 3.3 Phương pháp luận 3.3.1 Thiết kế nghiên cứu theo phương pháp hỗn hợp Một thiết kế nghiên cứu theo phương pháp hỗn hợp là kết hợp cả phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng trong thu thập và phân tích dữ liệu. Như đã nêu trong phần giới thiệu, mục tiêu chính của nghiên cứu này là xác định các đặc điểm vật lý hoặc môi trường của vỉa hè trong các khu phố hỗn hợp hỗ trợ các hoạt động thương mại và xã hội. Trong nghiên cứu này, cả dữ liệu định tính và định lượng được thu thập, phân tích và trình bày đồng thời. Phương pháp hỗn hợp bao gồm nhiều kỹ thuật khác nhau để thu thập dữ liệu, bao gồm quan sát có tham gia, ghi video (video recording – visual method), quan sát trực tiếp (có ghi chú hiện trường và hình ảnh), đếm người để thu thập dữ liệu hành vi của người dùng
14 trên khu phố hỗn hợp. Quan sát có tham gia có cấu trúc và các kỹ thuật định lượng khác cung cấp dữ liệu có thể được phân tích bằng phương pháp định lượng. Các đoạn vỉa hè đã được nghiên cứu trong tám tháng trong thời tiết tốt bằng cách sử dụng quan sát có cấu trúc và phi cấu trúc. Quan sát có tham gia (Participant observation) Phương pháp quan sát có tham gia là phương pháp được sử dụng để kiểm tra cảm xúc phi ngôn ngữ, xác định ai tương tác với ai, nắm bắt cách người tham gia tương tác với nhau và kiểm tra xem họ dành bao nhiêu thời gian cho các hoạt động khác nhau (Schmuck et al., 1997). Video recording – visual method Nghiên cứu này nhấn mạnh nghiên cứu trực quan trong nghiên cứu thực địa. Những hình ảnh được sử dụng trong nghiên cứu được chụp bởi chính tác giả và cộng sự tham gia. Những hình ảnh như vậy có thể được tạo ra bởi nhà nghiên cứu xã hội hoặc được họ phát hiện trong kho lưu trữ hoặc trong quá trình nghiên cứu thực địa, do đó kết hợp cả hai phương pháp. Mô hình hồi quy OLS Trong đó, livelinessindexi chỉ số sống động của phân đoạn vỉa hè i; hằng số; là đặc điểm vật lý k của vỉa hè i; sai số i. 3.3.2 Tính toán chỉ số sống động 3.3.2.1 Các yếu tố của chỉ số sống động Sự sống động của vỉa hè được đo lường dựa trên các thuật ngữ của Montgomery, bao gồm hai khái niệm là sức sống và sự đa dạng. Sức sống là số người trong và xung quanh vỉa hè,
15 người tham gia các hoạt động qua các thời gian và ngày khác nhau. Nếu có nhiều người đến vỉa hè chứng tỏ vỉa hè đó có sức sống mạnh mẽ. Sự đa dạng đề cập đến sự phức tạp của các chức năng và số lượng các hoạt động diễn ra trên vỉa hè. Khi vỉa hè tập hợp nhiều chức năng và hoạt động như sử dụng chung, sử dụng trong gia đình, lan toả kinh doanh hoặc chỉ đơn thuần là dành cho giao thông, ngày càng có nhiều người bị thu hút đến nơi này, bao gồm cả sự tồn tại của hoạt động ban ngày và ban đêm. 3.3.2.2 Công thức tính chỉ số sống động Chỉ số đa dạng Simpson được dùng để tính toán mức độ đa dạng, có tính đến số lượng của mọi yếu tố cũng như sự phong phú của nó. Công thức tính giá trị của chỉ số (?) là trong đó,  ? i là số lượng cá thể của đặc tính thứ i;  Z là số đặc tính trong mỗi phân đoạn.  N = là tổng số các cá thể trong tất cả các đặc tính của phân đoạn. D có giá trị trong khoảng 0 đến 1, với D gần bằng 0 thì hầu như không có đa dạng và D gần bằng 1 thì mức đa dạng cao. Ngoài ra D khi tính toán riêng lẻ thì giá trị của nó không thể hiện được nhiều ý nghĩa, giá trị D chỉ có ý nghĩa khi so sánh một cách tương đối với các D khác. Phương pháp tính chỉ số sống động của vỉa hè được trình bày như sau: (a) Sức sống của việc sử dụng (Vitality use) Biến này được giải thích bằng số người tham gia vào các
16 hoạt động trên mỗi phân đoạn vỉa hè, với công thức: trong đó,  là tổng số người trong mỗi phân đoạn vỉa hè s chia cho tổng số hoạt động (1,2,...,),  số lượng người lớn nhất là chọn hoạt động nào có số lượng người tham gia lớn nhất trong mỗi phân đoạn vỉa hè . (b)Sự đa dạng của việc sử dụng theo thời gian (Temporal diversity use) Biến này được đo lường dựa trên sự phân phối hoạt động xảy ra trong một khoảng thời gian quan sát ở mỗi đoạn vỉa hè. Có hai khoảng thời gian trong ngày bao gồm cả ban ngày và ban đêm. Biến này được đo bằng cách sử dụng phương pháp theo Simpson. Trong mỗi phân đoạn vỉa hè, dữ liệu được thu thập là số lượng hoạt động có sẵn tại mỗi giai đoạn quan sát. (c) Sự đa dạng của các hoạt động Biến này được đo từ sự đa dạng của các hoạt động. Biến này được đo bằng cách sử dụng phương pháp theo Simpson. Dữ liệu từ đánh giá này là số lượng các hoạt động đa dạng. Trong mỗi phân đoạn vỉa hè, chỉ số sống động được tính bằng trung bình của ba thành phần trong công thức vì chúng được tiêu chuẩn hóa và có trọng số bằng nhau trong việc xác định chỉ số sống động. Sau đó, tác giả đã xếp hạng chỉ số sống động trong các phân đoạn vỉa hè theo mức độ từ 0 đến 10. Chỉ số sống động được báo cáo là giá trị từ 0 đến 10 trong đó điểm càng cao thì phân đoạn vỉa hè càng sống động và độc đáo. Cụ thể, giá trị 0 là phân đoạn vỉa hè không có sống động,
17 giá trị là 5 là phân đoạn vỉa hè có sống động trung bình và giá trị là 10 là phân đoạn vỉa hè có sống động cao. Chỉ số sống động cao có nghĩa là các phân đoạn này có thể hỗ trợ các hoạt động xã hội và thương mại nơi có sự đa dạng trong các hoạt động cũng như sự đa dạng trong việc sử dụng trong ngày. 3.4 Kết quả và thảo luận . Hình 3.3. Phân nhóm các hoạt động chính trên vỉa hè TP. HCM. (Nguồn: Kết quả nghiên cứu theo tính toán của tác giả)
18 3.4.1 Tính toán chỉ số sống động 3.4.1.1 Chỉ số sống động trên mỗi phân đoạn vỉa hè Chỉ số sống động được tính cho mỗi phân đoạn vỉa hè bằng cách sử dụng kết quả quan sát dòng người tham gia vào các bao gồm bán hàng rong, sinh hoạt hộ gia đình, sinh hoạt cộng đồng, kinh doanh và các hoạt động giao thông. Mỗi đoạn vỉa hè có chiều dài khoảng 50 mét trong một khu phố hỗn hợp. 3.4.1.2 Chỉ số sống động của vỉa hè từng quận Chỉ số sống động cũng được tính cho mỗi trong số 13 quận được khảo sát để có thể so sánh mức sống động của vỉa hè ở mỗi quận dựa trên lưu lượng người và số hoạt động. Kết quả cho thấy vỉa hè ở quận 5 có mức độ sống động cao nhất so với các quận khác. 3.4.2 Mối quan hệ giữa đặc điểm vật lý của vỉa hè và chỉ số sống động Kết quả hồi quy cho thấy chiều rộng vỉa hè, chiều rộng đường phố, đường một chiều, đường có rào chắn là rất tác động mạnh đến chỉ số sống động. So sánh giữa các mối tương quan và các phân tích đa biến cho thấy vai trò quan trọng là chiều rộng vỉa hè, chiều rộng đường phố, đường một chiều, đường có rào chắn trung vị đóng vai trò hỗ trợ các hoạt động xã hội và thương mại trên vỉa hè và đường phố. Bề mặt vỉa hè, vật liệu, chất lượng và đồ nội thất không có ý nghĩa thống kê trong hồi quy. 3.5 Kết luận Tổng quan lý thuyết và nghiên cứu thực nghiệm , có một mối liên hệ đáng kể giữa các đặc điểm vật lý và hành vi của người dùng thông qua các hoạt động xã hội và thương mại trên vỉa hè trong khu phố hỗn hợp. Khi vỉa hè có chiều rộng lớn trở nên hữu ích và có ý nghĩa hơn đối với mọi người khi
19 có các địa điểm tập trung cộng đồng và một loạt các cửa hàng hỗ trợ sử dụng và hoạt động, và ngược lại. Hơn nữa, với vỉa hè rộng rãi, cũng có thể thu hút nhiều người đến đó và tập trung vào sự đa dạng của các hoạt động diễn ra, và điều này đã làm cho vỉa hè trở nên sống động hơn và có thể được xem xét như các không gian công cộng khác. Chiều rộng vỉa hè, chiều rộng đường phố, đường một chiều, đường phố có dải phân cách có tác động đáng kể đến chỉ số sống động. Tác giả tiếp tục sử dụng kết quả tính toán này để vận dụng vào chương 4. CHƯƠNG 4. ESSAY 2 – TÁC ĐỘNG CỦA VỈA HÈ ĐẾN GIÁ NHÀ TRONG CÁC KHU PHỐ HỖN HỢP 4.1 Giới thiệu Vỉa hè nói chung chủ yếu được sử dụng cho mục đích đi bộ. Tuy nhiên, vỉa hè ở Việt Nam có nhiều đặc điểm nổi bật. Thật vậy, mọi người sử dụng vỉa hè làm tài sản riêng của họ (Drumond, 2000). Nhà ở Việt Nam thường nằm trong khu phố hỗn hợp, là các khu vực bao gồm thương mại, văn phòng, công nghiệp kết hợp với khu dân cư. Hiện tại chưa có nghiên cứu nào thực hiện xem xét tác động trực tiếp của vỉa hè lên giá nhà trong một khu phố hỗn hợp. Dựa trên dữ liệu khảo sát của 283 nhà ở riêng lẻ trên các tuyến đường chính trong năm 20182019, nghiên cứu này xem xét tác động của vỉa hè cũng như một số đặc điểm của khu dân cư hỗn hợp đến giá nhà ở TP. HCM. 4.2 Lược khảo lý thuyết và các nghiên cứu thực nghiệm 4.2.1 Lược khảo lý thuyết Lý thuyết định giá Hedonic Rosen (1974) đã đưa ra mô hình định giá Hedonic. Giới hạn ngân sách là yj = x + P (z). Người tiêu dùng tìm cách tối đa hóa
20 tiện ích bằng cách chọn mô hình của sản phẩm z khác biệt và lượng x (một hàng hóa tổng hợp đại diện cho tất cả các hàng hóa khác có nghĩa là thu nhập còn lại sau khi mua Z) để mua, tuân theo ràng buộc ngân sách này. Điều này ngụ ý rằng một người tiêu dùng sẵn sàng trả tiền cho một đặc điểm ẩn của tài sản cũng có thể thay đổi theo thu nhập của anh ta. Giá sẵn lòng trả của người mua cho một thuộc tính là một hàm của mức độ tiện ích, thu nhập của người mua và các biến khác ảnh hưởng đến thị hiếu và sở thích bao gồm giáo dục, tuổi tác, giới tính. 4.2.2 Nghiên cứu thực nghiệm 4.2.2.1 Street, sidewalk, and transportation Một số nghiên cứu xem xét tác động của cơ sở hạ tầng và thiết kế đường phố đến giá trị tài sản (GonzalezNavarro, 2010; Seo và cộng sự, 2018; Fullerton & Villalobos, 2011). Cơ sở hạ tầng đường phố và tiếng ồn giao thông cũng được xem xét trong một số nghiên cứu về giá nhà (Larsen, 2014; Bateman và cộng sự, 2001; Nelson, 1978, 1982; Bendtsen và cộng sự, 2010; Donovan và cộng sự, 2013; Donovan et al., 2012). Hơn nữa, chiều rộng đường phố cũng là một trong những vấn đề cần được xem xét để ảnh hưởng đến giá nhà (Fullerton & Villalobos, 2011; Xiao, 2014). Một số nghiên cứu vỉa hè proxy với các biến liên quan đến vị trí hoặc biến đổi địa lý (Cho và cộng sự, 2008; Shin và cộng sự, 2011; Li và cộng sự, 2015). Ngoài ra, có một số nghiên cứu liên quan đến chủ đề này được thực hiện ở các nước châu Á (Xu và cộng sự, 2016; Deng và cộng sự, 2016). 4.2.2.2 Khu phố hỗn hợp Có ít nghiên cứu trực tiếp kiểm tra tác động của các yếu tố đối với khu phố hỗn hợp đến giá nhà. Các nghiên cứu thực