Tóm tắt Luận văn Thạc sĩ Quản trị kinh doanh: Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn – Chi nhánh Láng Hạ – Hà Nội

TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN<br /> <br /> ----* * *----<br /> <br /> VŨ THỊ HẢO<br /> <br /> HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT<br /> ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN<br /> HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN<br /> NÔNG THÔN CHI NHÁNH LÁNG HẠ<br /> <br /> TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ<br /> <br /> HÀ NỘI - 2012<br /> <br /> LỜI MỞ ĐẦU<br /> 1.Tính cấp thiết của đề tài<br /> Trong thời gian vừa qua thị trường tài chính Việt Nam gặp nhiều khó khăn do chịu<br /> ảnh hưởng không nhỏ từ môi trường kinh tế thế giới. Hoạt động tín dụng của Ngân hàng<br /> bị ngừng trệ tạm thời trong một khoảng thời gian ngắn. Đứng trước tình hình đó, các<br /> Ngân hàng trong nước phải tăng cường kiểm tra chất lượng tín dụng để rà soát và phòng<br /> ngừa rủi ro một cách hiệu quả nhất. Vì vậy hoạt động thẩm định dự án đầu tư trở nên<br /> quan trọng hơn bao giờ hết, qua công tác thẩm định ngân hàng sẽ có những quyết định tài<br /> trợ đúng đắn, lựa chọn được những dự án đầu tư thực sự có hiệu quả, vừa mang lại lợi ích<br /> cho nền kinh tế, vừa đảm bảo được lợi nhuận của Ngân hàng, đồng thời hạn chế thấp nhất<br /> rủi ro và nâng cao hiệu quả sử dụng vốn. Hiện nay có một sự gia tăng đáng kể các dự án<br /> đầu tư bất động sản tại đô thị lớn như Hà Nội và một số đô thị lân cận, và số dự án này<br /> xin vay vốn NHNNo&PTNT là rất nhiều. Để nghiên cứu rõ hơn về vai trò quan trọng của<br /> công tác thẩm định dự án đầu tư, tôi đã chọn nghiên cứu đề tài “Hoàn thiện công tác thẩm<br /> định dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng nông nghiệp và<br /> phát triển nông thôn – Chi nhánh Láng Hạ – Hà Nôi”.<br /> 2. Mục đích nghiên cứu<br /> Nghiên cứu cơ sở khoa học của công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản trong<br /> hoạt động cho vay của ngân hàng<br /> Nghiên cứu thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản trong hoạt<br /> động cho vay tại NHNo&PTNT chi nhánh Láng Hạ.Từ đó đưa ra các kiến nghị và giải<br /> pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho<br /> vay của Ngân hàng NNo&PTNT Chi nhánh Láng Hạ.<br /> 3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu<br /> Đối tượng nghiên cứu: nghiên cứu các vấn đề có liên quan đến công tác thẩm định<br /> dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng.<br /> Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu công tác thẩm định dự án đầu tư tại NHNo&PTNT<br /> Chi nhánh Láng Hạ.<br /> 4. Phƣơng pháp nghiên cứu<br /> <br /> 4.1. Câu hỏi nghiên cứu<br /> Quy trình và nội dung thẩm định của Ngân hàng đã đáp ứng được yêu cầu của<br /> công tác thẩm định dự án chưa?<br /> Chất lượng hoạt động thẩm định dự án đầu tư BĐS trong Ngân hàng Nông nghiệp<br /> và Phát triển Nông thôn như thế nào?<br /> Thông tin cho hoạt động thẩm định có đầy đủ, chi tiết không?<br /> Hoạt động thẩm định dự án tại Ngân hàng đã đạt được những thành tưu gì? còn<br /> những hạn chế gì cần phải khắc phục?.<br /> 4.2. Phương pháp nghiên cứu<br /> - Khung phân tích<br /> - Phương pháp thu thập thông tin<br /> - Phương pháp xử lý, tổng hợp và phân tích thông tin<br /> 5. Bố cục luận văn<br /> Ngoài phần mở đầu, danh mục bảo biểu, tóm tắt, và kết luận, Luận văn gồm 3<br /> chương:<br /> Chương 1: Cở sở khoa học về thẩm định dự án đầu tư bất động sản trong hoạt<br /> động cho vay của Ngân hàng.<br /> Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản trong hoạt<br /> động cho vay tại NH NNo&PTNT Chi nhánh Láng Hạ.<br /> Chương 3: Giải pháp và kiến nghị về công tác thẩm định dự án đầu tư bất động<br /> sản trong hoạt động cho vay tại NH No&PTNT Chi nhánh Láng Hạ<br /> <br /> CHƢƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU<br /> TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN<br /> HÀNG<br /> Trong chương này có 4 nội dung sau:<br /> 1.1. Tổng quan hoạt động cho vay<br /> <br /> Phần này tác giả nêu được tổng quan nhất về hoạt động cho vay của Ngân hàng từ<br /> khái niện, vài trò, phân loại đến nguyên tắc trong cho vay.<br /> 1.2. Dự án đầu tƣ bất động sản<br /> Phần này nêu được khái niệm của một dự án BĐS và phân loại các loại hình dự án<br /> đầu tư hiện có từ đó đưa ra vai trò và đặc điểm của dự án đầu tư có ảnh hưởng tới công<br /> tác thẩm định dự án bất động sản của Ngân hàng như thế nào?<br /> 1.3. Thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản: Nêu được khái quát về thẩm định<br /> cũng như vai trò của thẩm định dự án, căn cứ để thẩm định một dự án cần phải: dựa trên<br /> những cơ sở pháp lý, tiêu chuẩn, quy phạm và định mức gì?<br /> Quy trình thẩm định dự án bất động sản gồm những bước gì? Xử lý dữ liệu, hướng<br /> dẫn và yêu cầu đặt ra với tờ trình thẩm định để có thể đưa ra quyết định cho vay hay<br /> không và có thông báo kịp thời tới khách hàng.<br /> Khi thẩm định cụ thể nội dung của một dự án BĐS ta còn phải sử dụng những<br /> phương pháp gì? Ở đây tác giả đã nêu được: phương pháp so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu,<br /> phương pháp phân tích độ nhạy, phương pháp dự báo, triệt tiêu rủi ro, thẩm định theo<br /> trình tự trong phần cơ sở khoa học của mình.<br /> Nội dung thẩm định dự án đầu tư là phần quan trọng nhất của hoạt động thẩm định<br /> dự án đầu tư của Ngân hàng. Nội dung thẩm định gồm hai nội dụng chính là thẩm định về<br /> khách hàng vay vốn và thẩm định về dự án đầu tư. Trong đó:<br /> - Thẩm định khách hàng vay vốn: trước tiền cần thẩm định về năng lực pháp lí, tư<br /> cách và uy tín của khách hàng để xem khách hàng có đủ tư cách để quan hệ với Ngân<br /> hàng không? Tiếp đó là thẩm định năng lực tài chính của khách hàng để đánh giá chính<br /> xác sức mạnh tài chính, khả năng tự chủ tài chính, khả năng trả nợ của khách hàng từ đó<br /> loại được những khách hàng yếu không có khả năng trả nợ sau này. Để phần tích tài<br /> chính của khách hàng phải dựa vào các chỉ tiêu tài chính: tỷ lệ thanh toán nhanh, khả<br /> năng trả nợ, khả năng sinh lời, các hệ số an toàn vốn chủ sở hữu.<br /> - Thẩm định dự án đầu tư: Thứ nhất, Phải thẩm định sự cần thiết của dự án đầu tư vì<br /> vai trò của đầu tư là rất to lớn trong phát triển kinh tế nhưng khi xét riêng từng dự án thì<br /> có dự án đạt được mục tiêu nà nhưng không đạt được mục tiêu khác. Do đo khi xem xét<br /> thẩm định dự án phải xem xét mục tiêu của dự án có phù hợp và đáp ứng những nhu cầu<br /> đặt ra của ngành, địa phương và của cả nước không? Thứ hai thẩm định về mặt kỹ thuật<br /> <br /> của dự án đầu tư để đảm bảo được tính khả thi của dự án. Thứ ba là thẩm định về mặt tài<br /> chính của dự án đầu tư, đây là nội dung quan trọng nhất trong phần thẩm định định dự án<br /> vì nó đánh giá được dự án này có hiệu quả và tổng vốn đầu tư, chi phí có hợp lý không?<br /> Đầu tiên phải đánh giá về tổng vốn đầu tư vì tổng vốn đầu tư là toàn bộ chi phí cần thiết<br /> để xây dựng công trình dự án, nên việc đánh giá chính xác tổng vốn đầu tư là rất cần<br /> thiết, đây là điều kiện quyết định tính hiệu quả của dự án. Tổng vốn đầu tư là chi phí<br /> hoàn thiện xây dựng công trình thường gồm: Chi phí xây dựng, chi phí trước khi đưa dự<br /> án vào hoạt động, chi phí tài sản cố định, chi phí đầu tư cho tài sản lưu động. Tiếp sau khi<br /> thẩm định tổng nguồn vốn thì ta thẩm định về nguồn vốn đầu tư từ những nguồn nào: vốn<br /> tự có chiếm bao nhiêu? Nguồn vốn tài trợ chiếm bao nhiêu. Để đánh giá hiệu quả sử<br /> dụng vốn ta sử dụng các chỉ tiêu sau: Giá trị hiện tại ròng, tỷ suất nội hoàn, phân tích độ<br /> nhạy, thời gian thu hồi vốn, điểm hòa vốn. Tác giả đã đưa ra được đầy đủ công thức, tiêu<br /> thức đánh giá chỉ tiêu trên và còn được minh họa bằng cả đồ thị. Sau khi phân tích hiệu<br /> quả sử dụng vốn phải phân tích những rủi ro có thể xảy ra với dự án có thể gặp phải và<br /> đưa ra các biện pháp giảm thiểu rủi ro. Thứ tư là thẩm định về kinh tế xã hội. Thứ năm<br /> thẩm định về môi trường sinh thái. Cuối cùng thẩm định về khả năng trả nợ và tài sản<br /> đảm bảo: Khả năng trả nợ căn cứ vào kế hoạch sản xuất – kinh doanh, tài chính của<br /> khách hàng, từ đó lập bảng cân đối thu và chi để đánh giá khả năng trả nợ của khách<br /> hàng. Về tài sản đảm bảo tiền vay: phải thẩm định xem tài sản có dễ bán, giá trị thu hồi<br /> thực tế có đủ để bù đắp được nợ gốc, lãi và các loại thuế hay không? Tài sản đảm bảo có<br /> đầy đủ giấy tờ theo quy định không?<br /> 1.4. Kinh nghiệm hoạt động thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản của một số<br /> ngân hàng trong nƣớc<br /> Tác giả đã nêu được kinh nghiệm thẩm định của hai ngân hàng đó là Ngân hàng<br /> TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam một Ngân hàng lớn và có kinh nghiệm trọng lĩnh<br /> vực đầu tư dự án, thứ hai là Ngân hàng TMCP Quân đội một Ngân hàng cổ phần nhưng<br /> cũng cá mạnh trong việc tài trợ các dự án lớn để từ đó rút ra được bài học kinh nghiệm và<br /> khả năng vận dụng cho NHNNo & PTNT VN chi nhánh Láng Hạ trong quá trình thẩm<br /> định nên chú ý tới những điều gì. Từ đó giúp cho Ngân hàng nâng cao được chất lượng<br /> thẩm định dự án của mình.<br /> <br />