"Bài giảng Thẩm định tài sản đảm bảo" có nội dung như sau: Vai trò của công tác Thẩm định TSBĐ, quy trình thẩm định giá TSBĐ, phương pháp thẩm định giá TSBĐ, các văn bản pháp lý liên quan. Hy vọng bài giảng này sẽ giúp ích cho giáo viên và học viên.
AMBIENT/
Chủ đề:
Nội dung Text: Bài giảng Thẩm định tài sản đảm bảo
- THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BẢO ĐẢM
- Nội dung
Phần I: Vai trò của công tác Thẩm định TSBĐ
Phần II. Quy trình thẩm định giá TSBĐ
Phần III. Phương pháp thẩm định giá TSBĐ
Phần IV. Các văn bản pháp lý liên quan
2
- Vai trò của công tác thẩm định TSBĐ
Kiểm soát rủi ro tín dụng
Tính pháp lý: Quyền sở hữu, lợi ích hợp pháp của Ngân hàng
đối với TSBĐ;
Tính thanh khoản:
Khả năng thanh khoản: Khả năng có thể chuyển hóa thành
-
tiền để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay
vốn;
Giá trị thanh khoản: Đảm bảo tính thanh khoản về mặt số
-
lượng đối với nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi cho VIB.
3
- Vai trò của công tác thẩm định TSBĐ
Nâng cao chất lượng tín dụng, thúc đẩy hoạt động
kinh doanh của Ngân hàng.
Kết quả thẩm định giá chính xác, khách quan và tin cậy, phù
hợp với giá trị TSĐB
Rút ngắn được thời gian phê duyệt khoản vay.
Giảm chi phí xử lý nợ.
4
- Quy trình thẩm định giá TSBĐ
Quy trình thẩm định giá
Chi nhánh/ Đơn vị KD Chuyên viên định giá Trưởng BP QLTSBĐ
Khách hàng
Bắt đầu
Lựa chọn TSBĐ
Hồ sơ
cho khoản vay
Đề nghị TSBĐ pháp lý
của TSBĐ
Kế hoạch
Lập kế hoạch Duyệt
định giá
định giá KH
Chấp định
nhận? giá?
Phiếu đề
Xem
nghị định giá
Lập phiếu đề nghi định giá
xét
Phiếu?
Phối hợp thực hiện kế hoạch định giá
Thẩm định giá và lập thông
báo kết quả định giá
Thông báo kết Duyệt
quả định giá KQ?
Gửi thông báo kết quả định
Lập Biên bản định giá và ký với Khách hàng
giá cho chi nhánh
Lưu Hồ sơ định giá
Biên bản
định giá
5
Kết thúc
- Quy trình thẩm định giá
Trình tự thẩm định giá
Thành lập tổ định giá
Xác định TSBĐ
Thu thập số liệu thực tế
Phân tích số liệu
Lập biên bản định giá
6
- Quy trình thẩm định giá
Kết quả định giá
Bộ phận QLTSBĐ
Thông báo kết quả định giá
Phụ lục (kèm theo Thông báo kết quả định giá)
Cán bộ tín dụng các chi nhánh/PGD
Biên bản định giá (trong trường hợp các tài sản do Bộ phận
QLTSBĐ thẩm định giá thì Biên bản định giá được lập căn cứ
vào Thông báo kết quả định giá của Bộ phận QLTSBĐ).
7
- Phương pháp thẩm định giá
PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TẠI NGÂN HÀNG
Giải thích thuật ngữ
Các nguyên tắc thẩm định giá
Các phương pháp thẩm định giá
8
- Phương pháp thẩm định giá
Giải thích từ ngữ:
Phương pháp thẩm định giá: Là những phương pháp, cách
thức để ước tính giá trị bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về
giá trị của một tài sản.
Giá trị thị trường của một tài sản: là mức giá ước tính sẽ
được mua bán trên thị trường vào thời điểm định giá, trong
một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều
kiện thương mại bình thường.
Giá trị định giá TSBĐ tiền vay: là giá trị ước tính bằng tiền
(dựa trên các phương pháp thẩm định giá theo Quy định của
pháp luật và Quy định của từng ngân hàng) của TSBĐ tiền
vay, đảm bảo cho khoản vay của khách hàng tại ngân hàng.
9
- Phương pháp thẩm định giá
Nguyên tắc thẩm định giá tại Ngân hàng:
Sử dụng tốt nhất và tối ưu nhất
Cung cầu
Thanh khoản
Hình ảnh kèm theo
Các phương pháp thẩm định giá chính tại Ngân hàng:
Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp chi phí khấu trừ
Phương pháp thu nhập.
10
- Phương pháp thẩm định giá
PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP:
Cơ sở: Giá thị trường của một tài sản có mối liên hệ mật
thiết với giá trị của các tài sản tương tự có thể so sánh đã
được mua bán trên thị trường.
Khái niệm: Là phương pháp thẩm định giá dựa trên thông
tin về mức giá giao dịch của các tài sản so sánh tương tự
trên thị trường trong một thời điểm nhất định để ước tính
giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
Phạm vi áp dụng: Thẩm định các tài sản có giao dịch phổ
biến trên thị trường. Thường được sử dụng rộng rãi nhất.
11
- Phương pháp thẩm định giá
PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ KHẤU TRỪ
Cơ sở: Giá trị của tài sản hiện có có thể đo bằng chi phí làm
ra một tài sản tương tự như là một vật thay thế.
Khái niệm: Phương pháp ước tính các chi phí hiện tại để
xây dựng hoặc tái tạo những tài sản tương tự tài sản cần
thẩm định giá.
Phạm vi áp dụng:
Những tài sản không đủ điều kiện thuận lợi hoặc thông tin
để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, như các công
trình xây dựng, tài sản hoặc máy móc thiết bị chuyên
dùng…
12
- Phương pháp thẩm định giá
PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP (ĐẦU TƯ)
Cơ sở: Giá trị thị trường của tài sản bao gồm giá trị hiện tại
của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được
từ tài sản.
Khái niệm: Chuyển đổi một dòng thu nhập hàng năm thành
một tổng số vốn.
Phạm vi áp dụng: Phương pháp trên được sử dụng hạn chế,
áp dụng cho một số đối tượng tài sản (các BĐS như nhà
hàng khách sạn..), thường được kết hợp với phương pháp
so sánh trực tiếp và dùng như một phương pháp kiểm
chứng.
13
- Thẩm định giá BĐS
A. THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1. Khái niệm: Gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền
với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây
dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất.
2. Thuộc tính
Tính bất động
Tính không đồng nhất
Tính khan hiếm
Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài
3. Đặc trưng
Khả năng co giãn của cung bất động sản kém
Thời gian giao dịch dài, chi phí cao => Khả năng chuyển
chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt
Sự can thiệp và quản lý của nhà nước chặt chẽ
14
- Thẩm định giá BĐS
4. Các nhóm thị trường bất động sản:
Thị trường đất sản xuất nông nghiệp
Thị trường nhà ở
Thị trường nhà xưởng công nghiệp
Thị trường BĐS phục vụ hoạt động thương mại, dịch vụ,
cao ốc văn phòng.
5. Các phương pháp thường sử dụng
Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp chi phí khấu trừ
Phương pháp thu nhập (đầu tư)
15
- Thẩm định giá BĐS
PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP:
Phương pháp:
Khảo sát kỹ BĐS về tính pháp lý (sổ đỏ, giấy phép xây
dựng…), vị trí mặt bằng, kích thước, đặc điểm môi trường
xung quanh, điều kiện sử dụng hiện tại, quy hoạch…
Tìm kiếm các BĐS giao dịch trên thị trường, có vị trí và điều
kiện sử dụng tương đồng với BĐS cần định giá, tiến hành
so sánh và điều chỉnh để xác định giá trị của BĐS cần định
giá.
16
- Thẩm định giá BĐS
Các yếu tố so sánh tác động đến giá trị của BĐS:
Tính Pháp lý: Ngân hàng chỉ tiến hành định giá đối với các BĐS có
đầy đủ giấy tờ pháp lý.
Vị trí: mặt tiền hay ngõ, đầu phố hay cuối phố…
Mặt bằng: kích thước, hình dáng, mặt tiền…
Môi trường xung quanh: gần trường, chợ, môi trường thông
thoáng hay ô nhiễm…
Quy hoạch: Khu vực có bị quy hoạch hay không, có phù hợp với
quy hoạch đô thị hay không…
Công trình xây dựng trên đất: kiến trúc, chất lượng và tính hữu
dụng của các hạng mục xây dựng.
Thời điểm giao dịch: Giá trị có thể biến động theo thời gian.
Căn cứ vào việc so sánh các yếu tố của BĐS được dùng để
so sánh với BĐS cần định giá, dùng nguyên tắc cộng tới
hoặc trừ lùi để tiến hành điều chỉnh giá BĐS.
17
- Thẩm định giá BĐS
PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ KHẤU TRỪ
Trình tự thực hiện:
Xác định giá trị quyền sử dụng đất
Xác định chi phí xây dựng
Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của các công trình.
Xác định giá trị của tài sản.
18
- Thẩm định giá BĐS
Xác định giá trị quyền sử dụng đất
Xác định chi phí xây dựng:
Các loại chi phí:
Chi phí tái tạo: Chi phí để xây dựng công trình giống hệt công trình
-
cần định giá (gồm cả những điểm lỗi thời của công trình đó).
Chi phí thay thế: Chi phí để xây dựng công trình có giá trị sử dụng
-
tương đương công trình cần định giá.
Xác định chi phí
Chi phí trực tiếp: vật liệu, nhân công, máy xây dựng..
-
Chi phí chung: chi phí quản lý công trường, quản lý doanh nghiệp
-
Lãi vay ngân hàng; Lãi cho doanh nghiệp xây dựng
-
Thuế
-
Các chi phí khác liên quan.
-
19
- Thẩm định giá BĐS
Các phương pháp tính chi phí:
Phương pháp thống kê chi phí: dùng để ước tính chi phí
-
được tính chi tiết từ nguyên vật liệu đến nhân công và máy
thi công.. rồi tổng hợp lại từng hạng mục công việc, từng
loại chi phí và toàn bộ công trình. Trong thực tế, phương
pháp này thường căn cứ trên hồ sơ quyết toán của công
trình đã được phê duyệt và thường được áp dụng cho các
công trình có quy mô xây dựng lớn, phức tạp.
Phương pháp so sánh thị trường: Sử dụng đơn giá xây
-
dựng (tính cho m2 hoặc m3) các hạng mục hoặc kết cấu
công trình tương tự trên thị trường tại hoặc gần với thời
điểm thẩm định. Trong thực tế, phương pháp này thường áp
dụng dụng nhiều hơn cho các công trình xây dựng nhỏ
hoặc không quá lớn, phức tạp.
20
Thêm vào BST
Báo xấu
Download
Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ
