Bài giảng Thẩm định và đánh giá hiệu quả dự án đầu xây dựng – bất động sản - TS. Lưu Trường Văn

Chia sẻ: BDBC BDBC | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:88

Thêm vào BST

Báo xấu

149
lượt xem 24
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

bài giảng này cung cấp cho người học những hiểu biết về thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình. Thông qua bài giảng này người học có thể biết được hồ sơ trình thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình gồm những gì, biết được nội dung thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình,... Mời các bạn cùng tham khảo để biết thêm các nội dung chi tiết.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Bài giảng Thẩm định và đánh giá hiệu quả dự án đầu xây dựng – bất động sản - TS. Lưu Trường Văn

TRƯỜNG ðẠI HỌC MỞ TP.HCM TRUNG TÂM CPA THẨM ðỊNH VÀ ðÁNH GIÁ HIỆU QUẢ DỰ ÁN ðẦU XÂY DỰNG – BẤT ðỘNG SẢN Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn Tháng 4 năm 2010 1
THẨM ðỊNH DỰ ÁN ðẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH Tài liệu lưu hành nội bộ Trình bày: TS. Lưu Trường Văn 2
Hồ sơ trình thẩm ñịnh Dự án ñầu tư xây dựng công trình – ðiều 9 Nð 12/2009/Nð-CP 1 2 3 Tờ trình thẩm Dự án bao Các văn bản ñịnh dự án gồm phần pháp lý có theo mẫu tại thuyết minh liên quan Phụ lục II và thiết kế cơ kèm theo sở Nghị ñịnh này Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 3
Thẩm quyền thẩm ñịnh Dự án ñầu tư xây dựng công trình – ðiều 1 Nð 83/2009/Nð-CP Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 4
Thẩm quyền thẩm ñịnh Dự án ñầu tư xây dựng công trình – ðiều 1 Nð 83/2009/Nð-CP Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 5
Thời gian thẩm ñịnh Dự án ñầu tư xây dựng công trình – ðiều 1 Nð 83/2009/Nð-CP Thời gian lấy ý kiến, ñược tính từ ngày nhận ñủ hồ sơ hợp lệ, cụ thể:
Thẩm quyền thẩm ñịnh Dự án ñầu tư xây dựng công trình – ðiều 1 Nð 83/2009/Nð-CP Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 7
Nội dung thẩm ñịnh Dự án ñầu tư xây dựng công trình – ðiều 11 Nð 12/2009/Nð-CP 1 2 3 Xem xét các Xem xét các Xem xét yếu tố ñảm yếu tố ñảm thiết kế cơ bảo tính bảo tính sở hiệu quả khả thi của của dự án dự án Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 8
Nội dung thẩm ñịnh Dự án ñầu tư xây dựng công trình – ðiều 11 Nð 12/2009/Nð-CP 1. Xem xét các yếu tố ñảm bảo tính hiệu quả của dự án, bao gồm: sự cần thiết ñầu tư; các yếu tố ñầu vào của dự án; quy mô, công suất, công nghệ, thời gian, tiến ñộ thực hiện dự án; phân tích tài chính, tổng mức ñầu tư, hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án. 2. Xem xét các yếu tố ñảm bảo tính khả thi của dự án, bao gồm: sự phù hợp với quy hoạch; nhu cầu sử dụng ñất, tài nguyên (nếu có); khả năng giải phóng mặt bằng, khả năng huy ñộng vốn ñáp ứng tiến ñộ của dự án; kinh nghiệm quản lý của chủ ñầu tư; khả năng hoàn trả vốn vay; giải pháp phòng cháy, chữa cháy; các yếu tố ảnh hưởng ñến dự án như quốc phòng, an ninh, môi trường và các quy ñịnh khác của pháp luật có liên quan. Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 9
Nội dung thẩm ñịnh Dự án ñầu tư xây dựng công trình – ðiều 11 Nð 12/2009/Nð-CP 3. Xem xét thiết kế cơ sở bao gồm: a) Sự phù hợp của thiết kế cơ sở với quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc tổng mặt bằng ñược phê duyệt; sự phù hợp của thiết kế cơ sở với phương án tuyến công trình ñược chọn ñối với công trình xây dựng theo tuyến; sự phù hợp của thiết kế cơ sở với vị trí, quy mô xây dựng và các chỉ tiêu quy hoạch ñã ñược chấp thuận ñối với công trình xây dựng tại khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng ñược phê duyệt; b) Sự phù hợp của việc kết nối với hạ tầng kỹ thuật của khu vực; c) Sự hợp lý của phương án công nghệ, dây chuyền công nghệ ñối với công trình có yêu cầu công nghệ; d) Việc áp dụng các quy chuẩn, tiêu chuẩn về xây dựng, môi trường, phòng cháy, chữa cháy; ñ) ðiều kiện năng lực hoạt ñộng xây dựng của tổ chức tư vấn, năng lực hành nghề của cá nhân lập thiết kế cơ sở theo quy ñịnh Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 10
TẠI SAO PHẢI THẨM TRA DỰ ÁN Ngăn chặn các dự án “xấu” Không bỏ sót các dự án tốt Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 11
Thẩm tra dự án bất ñộng sản vốn tư nhân 1. Phân tích thị trường Những nội dung 2. Thẩm tra kỹ thuật chính khi thẩm Phân tích nhân lực ñịnh dự án BðS với nguồn vốn tư nhân 3. Phân tích tài chánh 4. ðánh giá rủi ro Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 12
PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG (1) Trả lời các câu hỏi sau: Thò tröôøng coù nhu caàu hay khoâng? Sản phẩm của dự án là gì? (căn hộ chung cư loại A/B/C; văn phòng cho thuê loai B+, A, …) Phaân khuùc naøo trong thò tröôøng? ðối tương nào sẽ mua căn hộ chung cư (thu nhập trung bình/khá/cao), sẽ thuê văn phòng Thò phaàn döï kieán seõ chieám lónh? Nguồn: Bài giảng của TS. Nguyễn Tấn Bình cho lớp “Thẩm ñịnh dự án” tại ðại học mở Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 13
PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG (2) nhằm xác ñịnh: Chaát löôïng saûn phaåm Khoái löôïng saûn phaåm Giaù caû saûn phaåm Baïn seõ khoâng goïi ñöôïc chai beer 50 Saøi Goøn trong moät nhaø haøng sang troïng; ngöôïc laïi raát khoù tìm chai beer Heineiken ôû moät quaùn coùc beân ñöôøng Nguồn: Bài giảng của TS. Nguyễn Tấn Bình cho lớp “Thẩm ñịnh dự án” tại ðại học mở Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 14
PHÂN TÍCH KỸ THUẬT Từ sản phẩm ñã xác ñịnh dẫn chọn lựa các: Phương án kiến trúc Phương án kết cấu Phương án hạ tầng kỹ thuật Cấp ñiện Cấp nước Thoát nước Phòng chống cháy, nổ … Phương án sân vườn, cảnh quan, … Vòng ñời dự án Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 15
PHÂN TÍCH NHÂN LỰC - Xaùc ñònh nguoàn lao ñoäng cung öùng cho döï aùn: caùc loaïi lao ñoäng coù trình ñoä, kyõ naêng vaø lao ñoäng phoå thoâng - Giaù caû lao ñoäng cho töøng loaïi - Nguoàn lao ñoäng döï tröõ coù theå boå sung - Lao ñoäng saün coù treân thò tröôøng lao ñoäng vaø lao ñoäng do döï aùn ñaøo taïo. PHÂN TÍCH NHÂN LỰC LÀ CỰC KỲ QUAN TRỌNG CHO DỰ ÁN SẢN XUẤT, VỚI DỰ ÁN BẤT ðỘNG SẢN PHÂN TÍCH NÀY CHỈ PHÙ HỢP VỚI TÌNH HUỐNG CHỦ ðẦU TƯ TỰ QUẢN LÝ KHAI THÁC SAU KHI DỰ ÁN ðƯA VÀO SỬ DỤNG. Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 16
PHÂN TÍCH TÀI CHÁNH (1) - Lòch ñaàu tö - Lòch khaáu hao - Lòch vay vaø traû nôï - Keá hoaïch doanh thu - Keá hoaïch chi phí - Keá hoaïch lôïi nhuaän - Keá hoaïch voán chuû sôû höõu Nguồn: Bài giảng của TS. Nguyễn Tấn Bình cho lớp “Thẩm ñịnh dự án” tại ðại học mở Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 17
PHÂN TÍCH TÀI CHÁNH (2) Caùc baùo caùo taøi chính döï toaùn (pro-forma financial statement) như: - Baùo caùo thu nhaäp (keát quaû kinh doanh) - Baûng caân ñoái keá toaùn (toång keát taøi saûn) - Baùo caùo ngaân löu (löu chuyeån tieàn teä) - Caùc tieâu chí ñaùnh giaù döï aùn döïa treân kyõ thuaät chieát khaáu doøng tieàn. Nguồn: Bài giảng của TS. Nguyễn Tấn Bình cho lớp “Thẩm ñịnh dự án” tại ðại học mở Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 18
CAÙC QUAN ÑIEÅM PHAÂN TÍCH DÖÏ AÙN TIP EQUITY ECONOMIC BUDGET Thöïc Thu + + + Thöïc Chi - - - Chi Phí Cô Hoäi - - - Trôï Caáp + + - Thueá - - + Vay/Traû Nôï +/- -/+ Ngoaïi Taùc +/- TIP: Quan ñiểm tổng ñầu tư; EQUITY: Quan ñiểm chủ sở hữu; ECONOMIC: Quan ñiểm kinh tế; BUDGET: Quan ñiểm ngân sách Chính phủ Nguồn: Bài giảng của TS. Nguyễn Tấn Bình cho lớp “Thẩm ñịnh dự án” tại ðại học mở Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 19
Ñaát ñai trong baùo caùo ngaân löu döï aùn Ñaát thueâ: Baùo caùo ngaân löu theå hieän doøng chi traû tieàn thueâ ñaát Ñaát mua: Theå hieän doøng chi mua ñaát (naêm 0), doøng thu thanh lyù (naêm cuoái) Ñaát caáp vôùi muïc ñích duy nhaát: Khoâng theå hieän trong baùo caùo ngaân löu. Neáu coù, seõ ghi doøng thu (trôï caáp) vaø doøng chi (mua ñaát) moät soá tieàn baèng nhau Ñaát caáp tuøy nghi söû duïng: Tính chi phí cô hoäi söû duïng ñaát ôû doøng chi Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 20