Chương 1 Thị trường bất động sản, trong chương học này trình bày nội dung gồm 3 phần chính: Phần 1 tổng quan thị trường bất động sản, phần 2 phân loại thị trường bất động sản, phần 3 các yếu tố của thị trường bất động sản.
AMBIENT/
Chủ đề:
Nội dung Text: Bài giảng Thị trường bất động sản: Chương 1 - Trần Kim Chung
- Thị trường bất động sản
Trần Kim Chung
Hà Nội, tháng 12
năm 2011
1
- Các nội dung chính
I. Tổng quan thị trường bất động sản
II. Phân loại thị trường bất động sản
III. Các yếu tố của thị trường bất động sản
2
- I. Tổng quan thị trường bất động sản
I.1. Bất động sản
I.1.1. Khái niệm về bất động sản
• Theo Bộ Luật dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước
Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày
14/06/2005 thì Bất động sản là các tài sản bao gồm đất đai;
nhà, công trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với
đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định.
• Theo tiêu chuẩn thẩm sản giá quốc tế 2005 thì bất động sản
được sản nghĩa đất đai và những công trình do con người
tạo nên gắn liền với đất.
3
- I. Tổng quan thị trường bất động sản
I.1. Bất động sản
I.1.2. Khái niệm liên quan khác:
• Bản đồ hiện trạng sử dụng đất: là bán đồ thể hiện sự phân
bố các loại đất tại một thời điểm xác sản, được lập theo đơn
vị hành chính.
• Bản đồ quy hoạch sử dụng đất là bán đồ được lập tại thời
điểm đầu kỳ quy hoạch, thể hiện sự phân bố các loại đất tại
thời điểm cuốt kỳ quy hoạch.
• Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng hưởng hoa lợi,
lợi tức từ tài sản (theo luật dân sự 2005)
• Quyền sản đoạt; Là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản
hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó.
• Quyền chiếm hữu: Quyền nắm giữ, quản lý tài sản
4
- I. Tổng quan thị trường bất động sản
I.1. Bất động sản
I.I.3. Thuộc tính
- Tính bất động: Đất đai là hàng hoá đặc biệt, dù được
đem chuyển nhượng, bán nhưng chỉ được quyền sử
dụng và khai thác, không thể chuyển bất động sản đó
đến một nơi họ muốn, đến một nơi mà họ đang sinh
sống. Quyền sử dụng đất nằm trong thị trường bất
động sản, vị trí của đất đai gắn liền với điều kiện sinh
thái, kinh tế xã hội, điều đó đã tác động đến phương
thức sử dụng đất và giá đất, đó chính là nguyên nhân
tại sao giá đất lại khác nhau dù ở vị trí kế cận nhau.
5
- I. Tổng quan thị trường bất động sản
I.1. Bất động sản
I.I.3. Thuộc tính
- Tính không đồng nhất: Mỗi người sinh ra trên trái đất đều cần
có một chỗ ở, đất ở gắn liển đến đời sống con người như thế
nào, có ảnh hưởng đến quan điểm và cách nhìn vào vấn đề của
mỗi đối tượng mua, kể cả nhu cầu của họ nữa. Trong thời kỳ
bao cấp cũng như trong thời kỳ mới, phát triển nền kinh tế thị
trường, hàng hóa rất đa dạng và phức tạp nên khó thẻ tìm
kiếm được 2 tài sản giống hoàn toàn mà nó chỉ tương đồng về
đặc điểm , chính vì vậy giá cả của bất động sản gắn liền với đặc
điểm của mỗi tài sản.
6
- I. Tổng quan thị trường bất động sản
I.1. Bất động sản
I.I.3. Thuộc tính
- Tính khan hiếm: diện tích đất là có hạn so với
sự phát triển của dân số do vậy về lâu dài giá
đất có xu hướng ngày càng tăng lên. Theo tổng
cục thống kê tổng diện tích đất trong cả nước
là 329.314,5 km-2 và mật độ dân số là 253
người/km2.
7
- I. Tổng quan thị trường bất động sản
I.1. Bất động sản
I.I.3. Thuộc tính
- Tính bền vững đời sống kinh tế dài: Bất động sản bao
gồm cả đất đai và các công trình trên đất, đất đai là
nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu
sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay
thế được. Nó được tham gia vào quá trình tái sản xuất
xã hội nhưng dù đem sử dụng cho mục đích nào đi
nữa thì nó cũng vẫn mang lại lợi ích cho chủ sở hữu
nên nó mang tính bền vững.
8
- I. Tổng quan thị trường bất động sản
I.1. Bất động sản
I.1.4. Đặc trưng của bất động sản:
Khả năng co giãn của cung bất động sản kém:
• Nhìn chung cung đối với bất động sản là tương đối kém đàn
hồi với những thay đổi giá cả, do có những hạn chế nhất
định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau:
• Tổng cung toàn bộ về đất đai và cố định ở đây muốn đề cập
đến vấn đề quỹ đất luôn luôn không thay đổi.
• Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có
giới hạn.
9
- I. Tổng quan thị trường bất động sản
I.1. Bất động sản
I.1.4. Đặc trưng của bất động sản:
Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch
cao
• Do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao do
vậy việc mua, bán bất động sản phải được cân nhắc thận
trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường là dài so
với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua, bán giao
dịch cao.
• Giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải
qua “cò” như hiện nay nên phải trả thêm chi phí cho những
người môi giới
10
- I. Tổng quan thị trường bất động sản
I.1. Bất động sản
I.1.4. Đặc trưng của bất động sản:
Sự can thịệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ:
• Chính vì bất động sản có tầm quan trọng đối với
nền kinh tế, xã hội và chính trị của một quốc gia nên
Nhà nước cần phải có những quy định để điều tiết,
quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển
dịch bất động sản vì vậy bất động sản chịu sự can
thịệp trực tiếp của Nhà nước.
11
- I. Tổng quan thị trường bất động sản
I.1. Bất động sản
I.1.4. Đặc trưng của bất động sản:
Khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt
• Bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá
trị cao, lợi nhuận mang lại cũng lớn, do đó việc chuyển hóa
thành tiền mặt kém linh hoạt. Trong nhiều trường hợp đôi
khi chủ sở hữu có một bất động sản nào đó tương đối lớn,
giá trị bằng tiền của nó cao nhưng khi khẩn cấp không thể
cắt một miếng để bán và có tiền mặt ngay được mà phải kéo
dài nhiều khi bỏ lỡ rất nhiều cơ hội.
12
- I. Tổng quan thị trường bất động sản
I.1. Bất động sản
I.1.4. Đặc trưng của bất động sản:
Độ “hút” của BĐS thể hiện biểu hiện hữu hình dưới dạng khác nhau như:
• Lợi tức là lợi ích cơ bản của rất nhiều loại dự án.
• Những kỳ vọng lượng hóa do biến động của XH và nền KT.
• Lợi ích tài chính dự tính (chi phí cơ hội hiện khi đầu tư).
• Khả năng tự kiểm soát đầu tư (quyền từ chủ cá nhân)
• Sự tương tác an toàn trong hoạt động đầu tư BĐS với các biến số giá cả
và lạm phát.
• BĐS vẫn được coi là tài sản cố định, không có khấu hao hữu hình.
• BĐS được coi là hạng mục quan trọng trong “giỏ hàng hóa” của các “tay
săn lợi nhuận” trên thị trường đầu tư.
13
- I. Tổng quan thị trường bất động sản
I.1. Khái niệm về thị trường bất động sản
Thị trường BĐS có thể được định nghĩa là nơi
hàng hoá và dịch vụ BĐS được trao đổi – nơi
mà cơ chế được ảnh hưởng bởi mong
muốn của những người tham gia trên thị
trường cũng như những can thiệp của chính
phủ và hệ thống chính trị vào thị trường.
14
- I. Tổng quan thị trường bất động sản
I.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản
- Thị trường bất động sản là một thị trường kém hoàn
hảo (thông tin bất đối xứng, phản ứng chậm…)
- Giao dịch trong thị trường bất động sản rất phức tạp
- Sự khan hiếm ngày càng cao của đất đai
- Thị trường bất động sản chi phối mạnh mẽ một trong
những yếu tố đầu vào quan trọng nhất của các ngành
sản xuất kinh doanh
- Thị trường bất động sản dễ bị phân khúc
- Thị trường bất động sản rất nhạy cảm
15
- II. Phân loại thị trường bất động sản
II.1. Các phân mảng của thị trường bất động sản
theo phân loại
• Thị trường bất động sản, về cơ bản được chia
thành hai phân nhóm lớn:
+ Thị trường tài sản
+ Thị trường không gian xây dựng.
• Thị trường tài sản được chia thành:
+ Thị trường bất động sản để ở
+ Thị trường bất động sản không để ở
16
- II. Phân loại thị trường bất động sản
II.1. Các phân mảng của thị trường bất động sản
theo phân loại
Bất động sản để ở
- Thị trường đất đô thị: Tiền thuê và giá
- Thị trường nhà đô thị: Cơ cấu đặc trưng và mật độ
• Thị trường nhà chung cư: Hộ gia đình, giá và tài
chính
• Thị trường quản lý nhà ở: Di chuyển, bán và cho
thuê
17
- II. Phân loại thị trường bất động sản
II.1. Các phân mảng của thị trường bất động sản
theo phân loại
• Thị trường để ở đô thị được phân nhỏ hơn
thành thị trường nhà ở, chung cư và thị trường
quản lý nhà.
• Thị trường tài sản không để ở được chia thành
thị trường địa điểm phát triển sản xuất, thị
trường văn phòng cho thuê.
• Thị trường không gian xây dựng bao gồm: thị
trường đất nông thôn, thị trường đất đô thị.
18
- II. Phân loại thị trường bất động sản
II.1. Các phân mảng của thị trường bất động sản
theo phân loại
Thị trường bất động sản không để ở.
- Lựa chọn địa điểm để ở, phi tập trung hoá lao động và
thành phố nhiều trung tâm
- Thị trường địa điểm nhỏ lẻ và thị trường cạnh tranh
- Quản lí điều hành của thị trường tài sản không để ở
- Thị trường văn phòng cho thuê tại các thành phố lớn
và thị trường công nghiệp
19
- II. Phân loại thị trường bất động sản
II.2 Thị trường bất động sản theo liệt kê
II.2.1. Thị trường không gian xây dựng theo liệt kê
• Thị trường khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế
• Thị trường khu đô thị mới
• Thị trường căn hộ chung cư, văn phòng cho thuê
• Thị trường các khu du lịch, khu vui chơi giải trí
• Thị trường nhà ở khu đô thị cũ
• Thị trường nhà ở, đất ở nông thôn
• Thị trường đất nông nghiệp
• Thị trường nhà ở xã hội
• Thị trường nhà cho người lao động các khu công nghiệp tập
trung
20
Thêm vào BST
Báo xấu
Download
Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ
