zunia.vn

Tuyển sinh 2024 dành cho Gen-Z

zunia.vn

» Kinh Tế - Quản Lý

» Luật học

Bàn về giao dịch dân sự bằng “giấy tay” không đủ điều kiện về diện tích tối thiểu để tách thửa theo quyết định của ủy ban nhân dân cấp tỉnh

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:7

Báo xấu

14
lượt xem 7
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Hiện nay, việc giao dịch dân sự bằng “giấy tay” xảy ra phổ biến trong thực tiễn, có nhiều nguyên nhân khác nhau dẫn đến việc các bên không thể tiến hành được các thủ tục công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Trong đó, có nguyên nhân xuất phát từ việc giao dịch dân sự bằng “giấy tay” không đủ điều kiện tách thửa theo quy định của Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh. Từ thực tiễn xét xử, tác giả bàn về vấn đề này và đưa ra giải pháp.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Bàn về giao dịch dân sự bằng “giấy tay” không đủ điều kiện về diện tích tối thiểu để tách thửa theo quyết định của ủy ban nhân dân cấp tỉnh

Soá 6/2023 - Naêm thöù möôøi taùm BÀN VỀ GIAO DỊCH DÂN SỰ BẰNG “GIẤY TAY” KHÔNG ĐỦ ĐIỀU KIỆN VỀ DIỆN TÍCH TỐI THIỂU ĐỂ TÁCH THỬA THEO QUYẾT ĐỊNH CỦA ỦY BAN NHÂN DÂN CẤP TỈNH Bùi Ai Giôn1 Tóm tắt: Hiện nay, việc giao dịch dân sự bằng “giấy tay” xảy ra phổ biến trong thực tiễn, có nhiều nguyên nhân khác nhau dẫn đến việc các bên không thể tiến hành được các thủ tục công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Trong đó, có nguyên nhân xuất phát từ việc giao dịch dân sự bằng “giấy tay” không đủ điều kiện tách thửa theo quy định của Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh. Từ thực tiễn xét xử, tác giả bàn về vấn đề này và đưa ra giải pháp. Từ khoá: Giao dịch dân sự; giấy tay; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhận bài: 25/5/2023 Hoàn thành biên tập: 05/6/2023 Duyệt đăng: 14/6/2023. Abstract: Currently, civil transactions by “Handwritten paper” are common in practice, there are many different reasons that lead to the inability of the parties to carry out notarization and authentication procedures according to the provisions of the law. Among them, there is a reason that civil transactions by “Hand paper” are not eligible for plot separation as prescribed by the provincial People’s Committee. From the trial practice, the author discusses this issue and offers a solution. Keywords: Civil transactions; handwritten papers; land use right certificates. Date of receipt: 25/5/2023 Date of revision: 05/6/2023 Date of Approval: 14/6/2023. 1. Pháp luật quy định về diện tích tối thiểu 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi được tách thửa hành một số điều của Luật Đất đai (Nghị định số Diện tích đất tối thiểu tách thửa được hiểu là 43/2014) đã hướng dẫn một số nội dung liên quy định của pháp luật đất đai về giới hạn diện quan đến diện tích tách thửa tối thiểu tại Điều 29 tích thấp nhất mà người sử dụng đất được quyền quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng tách từ một thửa đất lớn thành hai hay nhiều thửa đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền đất mới có diện tích nhỏ hơn. Quy định diện tích với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích tối thiểu tách thửa có ý nghĩa quan trọng trong nhỏ hơn diện tích tối thiểu. Ngoài ra, về trình tự, hoạt động quản lý đất đai giai đoạn hiện nay; đặc thủ tục tách thửa được quy định tại Điều 75 Nghị biệt là tách thửa đối với các loại đất nông nghiệp định số 43/2014 và thẩm quyền quy định diện nhỏ lẻ nhằm phân lô, bán nền gây ảnh hưởng đến tích tối thiểu được phép tách thửa, Điều 43d Nghị quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của địa định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của phương2. Luật Đất đai năm 2013 đã giao quyền Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy cho UBND cấp tỉnh ban hành hành quyết định định chi tiết thi hành Luật Đất đai (Nghị định số quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa, 01/2017) quy định: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa (GCNQSDĐ)3 (Gọi chung là tách thửa). Luật đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện Đất đai không quy định về diện tích tối thiểu cụ thể của địa phương”. được tách thửa mà giao cho UBND cấp tỉnh quy 2. Quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định phù hợp với đặc điểm, tình hình quản lý địa về diện tích tối thiểu được tách thửa giới hành chính Hiện nay, Luật Đất đai và các văn bản hướng Trên cơ sở quy định của Luật Đất đai năm dẫn nêu trên không đề cập đến bản án, quyết định 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày của Tòa án (Quyết định của Tòa án) trong trường 1 Thạc sỹ, Tòa án nhân dân huyện Xuyên Mộc, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu. 2 Hà Thái Thơ, Hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất không đủ diện tích tối thiểu tách thửa, https://kiemsat.vn/hieu-luc-cua-hop-dong-chuyen-quyen-su-dung-dat-khong-du-dien-tich-toi-thieu-tach-thua- 64283.html, truy cập ngày 22-12-2022. 3 Quy định về đất ở tại nông thôn tại Điều 143 và đất ở tại đô thị Điều 144 Luật Đất đai năm 2013. 21
HOÏC VIEÄN TÖ PHAÙP hợp tuyên liên quan đến diện tích tối thiểu được Thứ hai, một số UBND cấp tỉnh quy định tách thửa. Từ đó cho thấy, việc giải quyết tranh quyết định của Tòa án tuyên bắt buộc phải tuân chấp về giao dịch dân sự liên quan đến diện tích thủ diện tích tối thiểu theo quy định của địa tối thiểu được tách thửa theo quy định của phương. Do đó, quyết định của Tòa án liên UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung quan đến diện tích tách thửa phải phù hợp với ương có nhiều quan điểm khác nhau trong quá quy định của UBND cấp tỉnh. Chẳng hạn quy trình giải quyết tranh chấp tại Tòa án. Khi gặp định tại Khoản 5 Điều 7 Quyết định số những trường hợp này, phần lớn các bên tiến 49/2021/QĐ-UBND ngày 25/8/2021 của hành giao dịch dân sự bằng giấy tay; tức là hợp UBND tỉnh Thừa Thiên Huế6 như sau: “5. Việc đồng chưa được công chứng, chứng thực theo tách thửa để phân chia tài sản thừa kế, ly hôn, quy định của pháp luật về đất đai. Hay nói cách giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai, nếu khác, diện tích chuyển nhượng không đáp ứng không bảo đảm điều kiện được tách thửa theo các điều kiện để hình thành thửa đất, GCNQSDĐ quy định tại Điều 6 Quyết định này thì không theo quy định của UBND tỉnh. Hiện nay, đối với được tách thửa”. những tranh chấp này sẽ có những quan điểm Thứ ba, một số UBND cấp tỉnh quy định khác nhau và Thẩm phán thường lúng túng khi quyết định của Tòa án tuyên diện tích tối thiểu đưa ra phán quyết. Qua nghiên cứu về điều kiện riêng và bắt buộc phải tuân thủ quy định cho tách thửa của một số UBND cấp tỉnh và quyết trường hợp cụ thể. Chẳng hạn quy định tại Khoản định của Tòa án, có thể phân thành các trường 1 Điều 3 Quyết định số 59/2018/QĐ-UBND hợp như sau: ngày 28/12/2018 của UBND tỉnh Cà Mau (Được Thứ nhất, một số UBND cấp tỉnh quy định thay đổi tại Điều 4, 5 Quyết định số quyết định của Tòa án tuyên được quyền nhỏ hơn 40/2021/QĐ/UBND ngày 30/11/2021 của diện tích tối thiểu theo quy định của địa phương. UBND tỉnh Cà Mau)7 như sau: “a) Đối với đất Bởi lẽ, địa phương quy định diện tích tối thiểu để trồng lúa, đất trồng cây hàng năm khác, đất tách thửa nhưng không áp dụng diện tích tối thiểu trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất cho trường hợp tách thửa theo quyết định của Tòa làm muối và đất nông nghiệp khác: Khu vực án. Điều đó có nghĩa diện tích tối thiểu để tách thửa phường, thị trấn, với diện tích: 300 m2 (ba trăm được quy định tại quyết định của UBND cấp tỉnh mét vuông); Khu vực các xã, với diện tích: 500 không ảnh hưởng đến quyết định của Tòa án4. m2 (năm trăm mét vuông)”. Chẳng hạn tại điểm a Khoản 2 Điều 1 Quyết định Thứ tư, một số địa phương khác quy định số 08/2020/QĐ-UBND ngày 04/5/2020 của quyết định của Tòa án tuyên diện tích tối thiểu UBND tỉnh Tiền Giang (Sửa đổi, bổ sung bằng thuộc trường hợp khác. Cụ thể, tách thửa theo Quyết định 28/2021/QĐ-UBND ngày 31/7/2021) quyết định của Tòa án, nếu trường hợp thửa đất như sau5: “2. Quyết định này không áp dụng trong không đủ điều kiện để tách thửa theo quy định các trường hợp sau: a) Thực hiện kết quả hòa giải tại Quyết định này thì người sử dụng đất thực thành hoặc quyết định hành chính về giải quyết hiện việc phân chia quyền sử dụng đất theo giá tranh chấp quyền sử dụng đất của cơ quan có thẩm trị quyền sử dụng đất hoặc sử dụng chung thửa quyền; tách thửa để thực hiện quyết định hoặc bản đất hoặc ủy quyền cho người đại diện thực hiện án đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án …”. quyền và nghĩa vụ đối với thửa đất theo quy 4 Điều kiện tách thửa và điều kiện tách Sổ đỏ 63 tỉnh thành, https://luatvietnam.vn/dat-dai-nha-o/dieu-kien-tach-thua- va-dieu-kien-tach-so-do-63-tinh-thanh-567-22048-article.html, truy cập ngày 22/12/2022. 5 Quyết định số 08/2020/QĐ-UBND ngày 04/5/2020 của UBND tỉnh Tiền Giang, https://thuvienphapluat.vn/van- ban/Bat-dong-san/Quyet-dinh-08-2020-QD-UBND-dien-tich-toi-thieu-duoc-phep-tach-thua-voi-tung-loai-dat-Tien- Giang-444841.aspx, truy cập ngày 22/12/2022. 6 Quyết định số 49/2021/QĐ-UBND ngày 25/8/2021 của UBND tỉnh Thừa Thiên Huế, http://vbpl.vn/bariavungtau/Pages/ vbpqthuoctinh.aspx?ItemID=136639&Keyword=Quy%E1%BA%BFt%20%C4%91%E1%BB%8Bnh, truy cập ngày 22/12/2022. 7 Quyết định số 18/2019/QĐ-UBND ngày 22-7-2019 của UBND tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu, http://vbpl.vn/bariavungtau/ Pages/vbpqthuoctinh.aspx?ItemID=136639&Keyword=Quy%E1%BA%BFt%20%C4%91%E1%BB%8Bnh, truy cập ngày 22/12/2022. 22
Soá 6/2023 - Naêm thöù möôøi taùm định. Quy định này thể hiện sự tôn trọng quyết kiện để tách thửa và đến thời điểm phát sinh định phân chia của Tòa án nhưng đồng thời tranh chấp thì chị N vẫn chưa đăng ký kê khai cũng phải đảm bảo diện tích tối thiểu khi tách để được cấp GCNQSDĐ, cũng như chưa đủ thửa. Nếu các bên không tự thực hiện việc phân điều kiện để tách thửa theo quy định của UBND chia quyền sử dụng đất theo giá trị quyền sử tỉnh Cà Mau tại Quyết định số 59/2018/QĐ- dụng đất thì thửa đất sẽ được cấp theo hình thức UBND ngày 28/12/2018 quy định diện tích tối sử dụng chung, quy định cụ thể tại khoản 2 Điều thiểu được phép tách thửa đối với một số loại 6 của Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND ngày đất trên địa bàn tỉnh Cà Mau, quyết định này 05/12/2017 của UBND Thành phố Hồ Chí quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa Minh8 quy định: “2. Tách thửa đất theo Bản án, đối với đất nông nghiệp cụ thể là khu vực quyết định của TAND, quyết định của cơ quan phường thị trấn là 300m2, khu vực các xã là thi hành án, quyết định công nhận hòa giải 500m2. Tòa án tiến hành xác minh thu thập tài thành, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai: liệu thể hiện tại biên bản ngày 26/11/2019 với kể từ ngày Quyết định này có hiệu lực thi hành, nội dung Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trường hợp thửa đất không đủ điều kiện để tách huyện Đầm Dơi xác nhận diện tích tách thửa đối thửa theo quy định tại Quyết định này, thì người với đất nông nghiệp là 500m29. Do đó, Toà án sử dụng đất thực hiện việc phân chia quyền sử cấp phúc thẩm đã tuyên hợp đồng chuyển dụng đất theo giá trị quyền sử dụng đất hoặc sử nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu. dụng chung thửa đất theo quy định”. Như vậy, đối với trường hợp diện tích không 3. Thực tiễn xét xử tại Tòa án về giao dịch đủ điều kiện về tách thửa theo quy định của dân sự (cắt bỏ cụm từ bằng “giấy tay”) không UBND cấp tỉnh thì việc chuyển nhượng đó là đủ điều kiện về diện tích tối thiểu để tách thửa không hợp pháp, Tòa án có thể tuyên vô hiệu. theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh Bởi lẽ, khoản 2 Điều 29 của Nghị định Đối với vấn đề này, thực tiễn xét xử có một 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của quy số cách tiếp cận như sau: định: “Không được công chứng, chứng thực, Cách tiếp cận thứ nhất cho rằng: Trường cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản hợp các bên tranh chấp mà diện tích nhận khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục chuyển nhượng không đủ diện tích tối thiểu để thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối tách thửa theo quy định của UBND cấp tỉnh thì với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng Toà án tuyên vô hiệu. Diện tích chuyển nhượng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai phải đảm bảo các điều kiện về diện tích tối thiểu hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một được tách thửa theo quy định của UBND cấp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu tỉnh. Có nghĩa là thửa đất các bên chuyển theo quy định của UBND cấp tỉnh”. Điều 123 nhượng phải được hình thành trước khi các bên Bộ luật dân sự (BLHS) năm 2015 quy định về chuyển nhượng và khi chuyển nhượng các bên giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm chuyển nhượng toàn bộ/nguyên thửa đất đó hoặc của luật, trái đạo đức xã hội như sau: “Giao phần diện tích các bên chuyển nhượng (Nằm dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều trong một phần thửa đất đã được cấp cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu. GCNQSDĐ) phải đảm bảo các điều kiện về tách Điều cấm của luật là những quy định của luật thửa như thửa đất giáp đường giao thông Nhà không cho phép chủ thể thực hiện những hành nước, thửa đất được nằm trong quy hoạch được vi nhất định”. Đối chiếu các quy định trên, tách thửa… trường hợp diện tích chuyển nhượng nhỏ hơn Ví dụ 1: Do cả hai bên đều thừa nhận khi so với quy định về diện tích tối thiểu được tách chuyển nhượng cho chị N đã không đủ điều thửa thuộc trường hợp vi phạm điều cấm của 8 http://vbpl.vn/thanhphohochiminh/Pages/vbpqthuoctinh.aspx?dvid=309&ItemID=26363&Keyword=1Quy%E1 %BA%BFt%20%C4%91%E1%BB%8Bnh, truy cập ngày 22/12/2022. 9 Bản án số 328/2019/DS-PT ngày 13/12/2019 của Toà án nhân dân tỉnh Cà Mau, https://thuvienphapluat.vn/banan /ban-an/ban-an-3282019dspt-ngay-13122019-ve-tranh-chap-hop-dong-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-126328, truy cập ngày 22/12/2022. 23
HOÏC VIEÄN TÖ PHAÙP pháp luật được quy định tại Điều 123 BLDS định của pháp luật12. Tại khoản 5 Điều 4 Quyết năm 201510. Như vậy, việc Tòa án quyết định định số 50/2010/QĐ-UBND ngày 20/12/2010 việc phân chia quyền sử dụng đất cho đương sự của UBND tỉnh Thừa Thiên Huế13 quy định:“5. có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu tách thửa Việc tách thửa để phân chia tài sản thừa kế, ly được quy định tại quyết định của UBND hôn... nếu không bảo đảm điều kiện được tách cấp tỉnh là áp dụng không đúng pháp luật. Bởi thửa theo quy định tại Điều 3 Quyết định này thì vì quyết định quy định diện tích tối thiểu được phải thỏa thuận phân chia giá trị quyền sử dụng tách thửa của UBND cấp tỉnh là văn bản quy đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; phạm pháp luật11, có hiệu lực áp dụng cho nghiêm cấm việc tách thửa”. Được thay thế bởi địa giới hành chính trong tỉnh, do đó khi giải khoản 4 Điều 4 Quyết định số 32/2014/QĐ- quyết Tòa án phải tuân thủ diện tích thiểu khi UBND ngày 30/6/2014 của UBND tỉnh Thừa phân chia. Nếu không tuân thủ thì đây cũng là Thiên Huế như sau: Việc tách thửa để phân chia một trong những căn cứ để Tòa án cấp phúc tài sản thừa kế, ly hôn, giải quyết tranh chấp, thẩm hoặc cấp trên hủy bỏ quyết định của Tòa khiếu nại về đất đai, nếu không bảo đảm điều án cấp dưới. kiện được tách thửa theo quy định tại Điều 3 Ví dụ 2: Ngày 18/7/2013, Tòa án nhân dân Quyết định này thì phải thỏa thuận phân chia giá (TAND) TP. H ban hành Quyết định công nhận trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn sự thỏa thuận. Ngày 27/01/2016, UBND TP. H liền với đất. Được thay thế bởi Khoản 5 Điều 7 có Công văn số 251/UBND-ĐC về việc trả lời Quyết định số 49/2021/QĐ-UBND ngày 25/8/2021 đơn kiến nghị của bà E, trong đó UBND TP. H của UBND tỉnh Thừa Thiên Huế. nêu lý do không cho tách thửa vì Quyết định của Cách tiếp cận thứ hai cho rằng: Trường hợp Tòa án không đề cập vấn đề tách thửa, vị trí thửa các bên tranh chấp mà diện tích nhận chuyển đất thuộc quy hoạch đất sinh thái, đồng thời hiện nhượng không đủ diện tích tối thiểu để tách thửa nay vẫn chưa có quy định cho phép tách thửa đối theo quy định của UBND cấp tỉnh thì Toà án vẫn với đất nông nghiệp. Không đồng ý với các lý do tuyên hợp đồng có hiệu lực. Bởi vì, giao dịch dân UBND TP. H đã nêu ở trên, bà E cho rằng Quyết sự đảm bảo các điều kiện có hiệu lực của hợp định của TAND TP. H là đảm bảo đúng theo quy đồng theo quy định tại Điều 117 của BLDS năm định tại Điều 4 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP 2015. Tòa án có quyền phân chia tài sản cho ngày 15/5/2014 và Quyết định số 32/2014/QĐ- đương sự mà không phụ thuộc vào diện tích tối UBND ngày 30/6/2014 của UBND tỉnh T. Tòa thiểu được tách thửa được quy định tại quyết định án đã nhận định: Căn cứ Điều 39 Luật Đất đai thì của UBND cấp tỉnh. Bởi lẽ, trong các hình thức sở vị trí thửa đất của bà E nằm trong vùng quy hữu được pháp luật quy định thì có hình thức sở hoạch theo Quyết định số 299/QĐ-UB ngày hữu chung, trong hình thức sở hữu chung có sở 16/02/2004 của UBND tỉnh T; căn cứ Quyết định hữu chung theo phần nên việc phân chia của Tòa số 32/2014/QĐ-UBND quy định: Diện tích đất án hay thỏa thuận về tài sản của đương sự là quyền ở tối thiểu được phép tách thửa phải đảm bảo của đương sự phù hợp với quy định của pháp luật diện tích tối thiểu là 40m2. Hiện nay, UBND tỉnh dân sự về hình thức sở hữu quy định tại Điều 207, T chưa ban hành quy định về cho phép tách thửa 209 của BLDS. Do đó, việc tách thửa là một thủ diện tích đất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh T. Vì tục hành chính không làm ảnh hưởng đến quyết vậy, UBND TP. H ban hành Công văn số định của Tòa án. Quyết định của Tòa án sau khi 251/UBND-ĐC trả lời đơn của bà E về lý do phân chia, đương sự có thể sở hữu chung hoặc có không tách thửa cho gia đình bà theo Quyết định thể quản lý sử dụng mà không cần phải tách thửa của TAND TP. H là có căn cứ, đúng theo quy hay đề nghị cấp GCNQSDĐ. Bởi lẽ, quyết định 10 Võ Thái Sơn, Huỳnh Xuân Tình, Vướng mắc trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, https://www.tapchitoaan.vn/bai-viet/xet-xu/vuong-mac-trong-qua-trinh-giai-quyet-tranh-chap- hop-dong-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat; truy cập ngày 22/12/2022. 11 Khoản 10 Điều 4 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015. 12 Bản án hành chính sơ thẩm số 05/2017/HC-ST ngày 06/6/2017 của TAND tỉnh Thừa Thiên Huế. 13 Quyết định số 50/2010/QĐ-UBND ngày 20-12-2010 của UBND tỉnh Thừa Thiên Huế, https://vbpl.vn/thuathien hue/Pages/vbpq-toanvan.aspx?ItemID=82458, truy cập ngày 22/12/2022. 24
Soá 6/2023 - Naêm thöù möôøi taùm của UBND cấp tỉnh về diện tích tối thiểu cần quy áp dụng chiều ngang mặt tiền từ 04 m (bốn định hài hòa giữa thẩm quyền của Tòa án và cơ mét) trở lên”. Trường hợp này, chiều ngang quan quản lý đất đai14. Thực tế, tranh chấp về dạng mà Toà án công nhận có chiều ngang 03m, nếu này cũng đã được Tòa án công nhận. đối chiếu quy định của UBND tỉnh Tiền Giang Ví dụ 1: Trên cơ sở HĐCNQSDĐ bằng “giấy sẽ nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa. tay”, diện tích chuyển nhượng là 81,4m2 (loại đất Tuy nhiên, do điểm a khoản 2 Điều 1 Quyết trồng cây lâu năm), bên nhận chuyển nhượng là định số 08/2020/QĐ-UBND ngày 04/5/2020 ông L và bà H đã được công nhận quyền sử dụng không áp dụng cho quyết định của Toà án nên đất trên cơ sở hợp đồng chuyển nhượng15. Trong Toà án có thể viện dẫn để tuyên xử trong khi diện tích đất trồng cây lâu năm tối thiểu để trường hợp này. tách thửa tại quận B là 150m2 theo quy định tại Cách tiếp cận thứ ba cho rằng: Trường hợp điểm a khoản 1 Điều 4 Quyết định số 05/2017/QĐ- các bên tranh chấp giao dịch dân sự mà diện UBND ngày 02/10/2017 của UBND TP. C. tích nhận chuyển nhượng không đủ diện tích tối Ví dụ 2: Năm 2005, ông N chuyển nhượng thiểu để tách thửa theo quy định của địa phương phần đất của ông T với chiều ngang 03m, thì tuỳ từng trường hợp mà Toà án tuyên vô hiệu chiều dài 176m. Hai bên chỉ thỏa thuận giấy hay công nhận hợp đồng. Chẳng hạn, đối với viết tay. Toà án nhận định, mặc dù hai bên giao các giao dịch dân sự không tuân thủ về hình kết không lập thành văn bản, không có công thức, xác lập trước ngày quyết định của UBND chứng hoặc chứng thực hợp pháp là vi phạm cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu về tách thửa quy định tại Điều 689 Bộ luật Dân sự (BLDS) có hiệu lực, nhưng các bên đã thực hiện 2/3 hợp năm 1995. Tuy nhiên, căn cứ điểm b.2, tiểu đồng theo quy định tại Điều 129 BLDS năm mục 2.3, mục 2 phần I Nghị quyết số 2015 hoặc đã thực hiện xong nội dung hợp đồng 02/2004/NQHĐTP ngày 10/8/2004, hợp đồng theo quy định tại mục 2 Phần II Nghị quyết số chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐCNQSDĐ) 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 và đáp ứng mà thời điểm giao kết chưa được cấp đủ điều kiện khác về chuyển nhượng quyền sử GCNQSDĐ và vi phạm hình thức của hợp dụng đất thì Tòa án công nhận hợp đồng và cơ đồng thì không coi là hợp đồng vô hiệu. Căn quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ theo quyết cứ Điều 131 BLDS năm 1995, HĐCNQSDĐ định, bản án của Tòa án. giữa ông N và ông T có hiệu lực pháp luật16. Ví dụ 1: Sau khi nhận chuyển nhượng đất của Toà án đã công nhận HĐCNQSDĐ mà các bên bà T, ông D đã nhận đất, xây nhà và sinh sống ổn đã ký kết với chiều ngang 03m, chiều dài định từ năm 2004 cho đến nay. Xét, 176m. Căn cứ khoản 1 Điều 1 Quyết định số HĐCNQSDĐ không thực hiện đúng thủ tục 28/2021/QĐ-UBND ngày 31/7/2021 của HĐCNQSDĐ được UBND xác nhận theo quy UBND tỉnh Tiền Giang quy định “Đối với định pháp luật, các bên chỉ làm “Tờ thỏa thuận thửa đất giáp đường giao thông (đường bộ) kể HĐCNQSDĐ” đã vi phạm Điều 31 Luật Đất đai cả thửa đất mặt tiền đường có kênh công cộng năm 1993 và Điều 707 BLDS năm 1995. Đồng phía trước song song với đường thì ngoài diện thời, phần đất chuyển nhượng theo đo đạc thực tế tích đất tối thiểu theo quy định tại 03 (ba) vị 54,2m2 không đáp ứng điều kiện diện tích tối trí nêu trên, thửa đất ở mới được hình thành thiểu được phép tách thửa đối với các loại đất ở và và thửa đất ở còn lại phải có chiều ngang mặt đất nông nghiệp theo quy định tại Điều 3 của tiền từ 04 m (bốn mét) trở lên. Riêng trường Quyết định số 25/2017/QĐ-UBND ngày hợp thửa đất ở có vị trí mặt tiền đường cao tốc 27/9/2017 về việc quy định diện tích tối thiểu (bên không có đường gom dân sinh) thì không được phép tách thửa đối với các loại đất trên địa 14 Trương Thanh Hòa, Quy định diện tích tối thiếu để tách thửa của ủy ban Nhân dân cấp tỉnh đối với quyết định của Tòa án, https://www.tapchitoaan.vn/bai-viet/phap-luat/quy-dinh-dien-tich-toi-thieu-de-tach-thua-cua-ubnd- cap-tinh-doi-voi-quyet-dinh-cua-toa-an, truy cập ngày 22/12/2022. 15 Quyết định số 36/2020/QĐST-DS ngày 17/9/2020 của Tòa án nhân dân quận Bình Thủy, thành phố Cần Thơ, http://congbobanan.toaan.gov.vn/2ta607216t1cvn/chi-tiet-ban-an, truy cập ngày 22/12/2022. 16 Bản án số 29/2022/DS-PT ngày 18/02/2022 của TAND tỉnh Tiền Giang (thuvienphapluat.vn), truy cập ngày 22/12/2022. 25
HOÏC VIEÄN TÖ PHAÙP bàn tỉnh B. Tuy nhiên, HĐCNQSDĐ ngày Tác giả thống nhất với quan điểm thứ ba. 24/3/2004, ông D đã giao đủ tiền, bà T đã giao Bởi lẽ, hiện nay Luật Đất đai giao quyền cho đất cho ông D xây dựng nhà ở ổn định từ đó đến UBND cấp tỉnh quy định về diện tích tối thiểu nay. Theo hướng dẫn tại điểm b3, tiểu mục 2.3 được tách thửa nên dẫn đến các UBND cấp tỉnh Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 quy định khác nhau. Do đó, tuỳ từng toà án ở của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao UBND cấp tỉnh mà có cách giải quyết đối với hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết vấn đề này khác nhau. Đối với UBND cấp tỉnh các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình. Vì vậy, không áp dụng diện tích tối thiểu để tách thửa ông D yêu cầu công nhận HĐCNQSDĐ giữa ông trong trường hợp quyết định của toà án thì toà D và bà T và công nhận quyền sử dụng đất diện án nơi đó có quyền tuyên công nhận giao dịch tích theo đo đạc thực tế 54,2m2 là có căn cứ17. dân sự, nếu giao dịch dân sự đảm bảo các điều Ví dụ 2: Ngày 20/5/2010, bà L ký hợp đồng kiện theo BLDS. Tuy nhiên, trong trường hợp bán nhà cho bà O một phần căn nhà có diện tích công nhận giao dịch dân sự, toà án cũng phải là 4,85 m x 11,97 m = 58,54m2 với giá xem xét đến việc thửa đất mới phải đảm bảo đủ 2.100.000.000 đồng. Sau khi ký hợp đồng bà L diện tích sinh sống, cũng như tránh tình trạng đã giao cho bà L 1.600.000.000 đồng và đã manh mún đất đai. Đối với UBND cấp tỉnh quy nhận nhà, số tiền còn lại sẽ thanh toán hết sau định quyết định của toà án phải tuân thủ về diện khi tách thửa chuyển quyền sở hữu sang tên bà tích tối thiểu được tách thửa thì Toà án ở tỉnh O. Tuy nhiên, việc tách thửa không thực hiện đó phải tuân thủ các quy định mà UBND tỉnh được do phần còn lại của căn nhà là 96 m2 – đã ban hành. Đối với UBND cấp tỉnh quy định 58,5 m2 = 37,5 m2 (sau khi trừ lộ giới còn 25,2 quyết định của toà án có thể tuyên nhiều cách m2) không đủ diện tích tối thiểu để tách thửa khác nhau thì toà án ở tỉnh đó, tuỳ từng trường quy định tại điểm b khoản 1 Điều 5 của Quyết hợp mà đưa ra phán quyết đúng đắn. Các vấn định số 60/2017/QĐ-UBND ngày 05/12/2017 đề phân tích này, hiện nay vẫn chưa có hướng của UBND TP. Hồ Chí Minh. Theo quy định dẫn cụ thể đối với trường hợp này. Để có cơ sở tại điểm b khoản 1 Điều 5 Quyết định số 60 thì giải quyết trường hợp trên, thường thì một số diện tích tối thiểu của thửa đất ở hình thành và tòa án ở các địa phương sẽ chủ động liên hệ với thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa (sau khi trừ UBND các cấp để hỏi ý kiến về việc diện tích lộ giới) tại quận TB tối thiểu là 36m2 và chiều đất tranh chấp có đủ điều kiện để tách thửa hay rộng mặt tiền không nhỏ hơn 03m. Theo Công không? Ví dụ: Năm 2000, ông T chuyển văn số 247/TNMT-TN ngày 07/3/2017 gửi cho nhượng cho ông L một phần thửa đất có diện TAND quận TB thì phần còn lại có diện tích là tích là 849m2. Ông L đã thanh toán xong và 37,5m2 (sau khi trừ lộ giới còn 25,2m2) không nhận đất canh tác từ năm 2000 cho đến nay. Yêu đủ điều kiện để tách thửa (không đảm bảo diện cầu khởi kiện của ông L được ông T đồng ý, tuy tích tối thiểu để tách thửa) nên đơn xin cứu xét nhiên do không đủ điều kiện tách thửa nên tòa tách thửa của bà L không có cơ sở xem xét. án cấp sơ thẩm đã không chấp nhận yêu cầu Như vậy, Hợp đồng đặt cọc và bán nhà ngày khởi kiện của ông L, tuyên HĐCNQSDĐ vô 20/5/2010 giữa bà L và bà O có đối tượng hiệu, phía ông L kháng cáo. Tại cấp phúc thẩm không thể thực hiện được ngay từ khi giao kết toà án nhận định: Tại văn bản số 740/UBND-TD nên hợp đồng này bị vô hiệu theo Điều 411 ngày 14/9/2021 của UBND huyện C đã thống của BLDS năm 2005. Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhất cho chủ trương tách thửa đối với thửa đất nhận yêu cầu của nguyên đơn buộc bị đơn thực số AB. Vì vậy có cơ sở chấp nhận yêu cầu hiện hợp đồng mua bán nhà, tách thửa chuyển kháng cáo của nguyên đơn, cho các bên tiếp tục quyền sở hữu nhà sang tên cho bà O là không thực hiện HĐCNQSDĐ, công nhận hiệu lực của có khả thi18. hợp đồng, cho ông L được kê khai đăng ký cấp 17 Bản án số 34/2021/DS-ST ngày 30/6/2021 của TAND thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương (thuvienphapluat.vn), truy cập ngày 22-12-2022. 18 Bản án 820/2018/DS-PT ngày 11-09-2018 của TAND TP. Hồ Chí Minh, https://thuvienphapluat.vn/banan/ban- an/ban-an-8202018dspt-ngay-11092018-ve-tranh-chap-hop-dong-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-69529, truy cập ngày 22/12/2022. 26
Soá 6/2023 - Naêm thöù möôøi taùm GCNQSDĐ19. Hoặc trường hợp khác, một số tách thửa, nếu giao dịch dân sự đảm bảo các điều Tòa án sẽ giải quyết trong trường hợp nếu thửa kiện theo BLDS. Trong trường hợp công nhận đất không đủ điều kiện để tách thửa theo quy giao dịch dân sự, toà án cũng phải xem xét các định tại Quyết định này thì người sử dụng đất khía cạnh về việc thửa đất mới phải đảm bảo đủ thực hiện việc phân chia quyền sử dụng đất theo diện tích sinh sống, cũng như tránh tình trạng giá trị quyền sử dụng đất hoặc sử dụng chung manh mún đất đai. thửa đất. Tuy nhiên, vấn đề cấp GCNQSDĐ Đối với UBND cấp tỉnh quy định quyết định đứng tên sở hữu chung chỉ mang tính chất ở một của toà án phải tuân thủ các quy định về diện số địa phương, còn đối với các địa phương khác tích tối thiểu được tách thửa thì Toà án ở địa thì vấn đề cấp GCNQSDĐ đứng tên sở hữu phương phải tuân thủ các quy định mà địa chung vẫn còn không ít vướng mắc, bất cập ảnh phương đã ban hành. hưởng đến quyết định của Tòa án khi có hiệu Đối với UBND cấp tỉnh quy định quyết định lực thi hành trên thực tế. của toà án có thể tuyên nhiều cách khác nhau thì 4. Đề xuất, kiến nghị tuỳ từng trường hợp mà đưa ra phán quyết. Tòa Trên cơ sở phân tích các trường hợp khó án có thể giải quyết theo hướng phân chia tài sản khăn, vướng mắc về giao dịch dân sự bằng “giấy theo giá trị tài sản hoặc sử dụng chung thửa đất. tay” không đủ điều kiện về diện tích tối thiểu để Quyết định này của Tòa án phù hợp với quyền tự tách thửa theo quyết định của UBND cấp tỉnh, định đoạt của đương sự về hình thức sở chung, tác giả đề nghị tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn đảm bảo quyết định của tòa án được thi hành, theo 3 trường hợp như sau: không trái với quy định về thể hiện thông tin Thứ nhất, đối với các giao dịch dân sự không người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền tuân thủ về hình thức (giấy tay), xác lập trước với đất, thể hiện trong nội dung GCNQSDĐ ngày quyết định của UBND cấp tỉnh quy định trong trường hợp thửa đất có phần diện tích đất, diện tích tối thiểu về tách thửa có hiệu lực, nhưng tài sản gắn liền với đất của chung nhiều người và các bên đã thực hiện 2/3 hợp đồng theo quy định có phần diện tích đất, tài sản gắn liền với đất của tại Điều 129 BLDS năm 2015 hoặc đã thực hiện riêng từng người mà không tách thành thửa đất xong nội dung hợp đồng theo quy định tại mục 2 riêng20. Quy định này thể hiện sự tôn trọng quyết Phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày định của Tòa án nhưng đồng thời nhìn từ góc độ 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán TAND tối quản lý Nhà nước về đất đai vẫn đảm bảo quy cao và đáp ứng đủ điều kiện khác về chuyển hoạch sử dụng đất của địa phương./. nhượng quyền sử dụng đất thì tòa án công nhận TÀI LIỆU THAM KHẢO hợp đồng và cơ quan có thẩm quyền cấp 1. Bản án số 34/2021/DS-ST ngày 30/6/2021 GCNQSDĐ theo quyết định của tòa án. Tuy của TAND thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương nhiên, trong trường hợp công nhận giao dịch dân (thuvienphapluat.vn), truy cập ngày 22/12/2022. sự, Toà án cũng phải xem xét đến các khía cạnh 2. Trương Thanh Hòa, Quy định diện tích tối về việc thửa đất mới phải đảm bảo đủ diện tích thiếu để tách thửa của ủy ban Nhân dân cấp tỉnh sinh sống, cũng như tránh tình trạng manh mún đối với quyết định của tòa án, https://www.tapchi trong công tác quản lý đất đai ở địa phương. toaan.vn/bai-viet/phap-luat/quy-dinh-dien-tich- Thứ hai, đối với các giao dịch dân sự xác lập toi-thieu-de-tach-thua-cua-ubnd-cap-tinh-doi-voi- sau ngày có quyết định của UBND cấp tỉnh quy quyet-dinh-cua-toa-an, truy cập ngày 22/12/2022. định diện tích tối thiểu về tách thửa thì toà án cần 3. Võ Thái Sơn, Huỳnh Xuân Tình, Vướng giải quyết như sau: mắc trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp Đối với UBND cấp tỉnh không áp dụng diện đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tích tối thiểu để tách thửa trong trường hợp quyết https://www.tapchitoaan.vn/bai-viet/xet- định của Toà án thì Toà án nơi đó có quyền tuyên xu/vuong-mac-trong-qua-trinh-giai-quyet-tranh- công nhận giao dịch dân sự trong trường hợp chap-hop-dong-chuyen-nhuong-quyen-su-dung- diện tích công nhận nhỏ hơn diện tích tối thiểu để dat; truy cập ngày 22/12/2022. 19 Bản án số 202/2021/DS-PT của TAND tỉnh Long An (thuvienphapluat.vn), truy cập ngày 22/12/2022. 20 Khoản 3 Điều 5, Khoản 2 Điều 8 của Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 27

CÓ THỂ BẠN MUỐN DOWNLOAD

THÔNG TIN

TRỢ GIÚP

HỖ TRỢ KHÁCH HÀNG

Theo dõi chúng tôi

Chịu trách nhiệm nội dung:

Nguyễn Công Hà - Giám đốc Công ty TNHH TÀI LIỆU TRỰC TUYẾN VI NA

LIÊN HỆ

Địa chỉ: P402, 54A Nơ Trang Long, Phường 14, Q.Bình Thạnh, TP.HCM

Hotline: 093 303 0098

Email: support@tailieu.vn

Giấy phép Mạng Xã Hội số: 670/GP-BTTTT cấp ngày 30/11/2015 Copyright © 2022-2032 TaiLieu.VN. All rights reserved.